4.降息、定向降准等金融政策持续发力

4.1央行时隔两年半降息利好房地产供需两端

11月21日，央行发布通知决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。五年以上金融机构人民币贷款基准利率下调0.4个百分点至6.15%；同时个人住房公积金贷款利率也随之作相应调整。这是央行自2012年7月份以来的首次降息。当前五年以上金融机构贷款基准利率与2012年10月相当。

4.2定向降准拓宽房企融资渠道

央行多轮动作释放流动性。4月以来央行发布一系列报告，明确指出要持续实施稳健的货币政策，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。5月30日，国务院常务会议提出要保持货币信贷和社会融资规模合理增长，加大“定向降准”措施力度。二季度以来，央行多次定向调整释放流动性，推进金融市场化发展。4月、6月，央行两次定向下调存款准备金率；8月央行对部分支行增加再贴现额度；9月、10月，央行通过中期借贷便利向国有商业银行、股份制商业银行、较大规模的城市商业银行和农村商业银行等分别投放基础货币。12月27日，央行对金融机构存款统计口径进行调整，将证券类及交易结算类存款、银行业非存款类存放等纳入存款口径，并暂不缴准，此举将拓宽存贷比指标中的存款口径，从而增强整体流动性。

4.3金融改革稳步进行

中央多轮表态推进金融体制改革，推动金融市场化。4月以来央行发布一系列报告，明确指出要有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定。同时，要继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。李克强总理对此表示，运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，优化金融结构，保持货币信贷合理增长，推进金融改革。而下半年受市场变化影响，央行表示仍将持续实施稳健的货币政策，灵活运用多种货币政策工具，保持适度的流动性，改善和优化融资结构和信贷结构，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。

再融资放开、优先股试点、中期票据发行放松，资本市场直接融资渠道再拓宽。3月19日，中茵股份、天保基建非公开发行的A股股票申请获得证监会通过。时隔4年多，A股地产类公司再融资正式开闸。自2010年开始暂停的A股地产类公司再融资正式开闸，房地产企业融资方面的行政化干预正逐步退出，重新回归市场化机制。截止2014年11月底，重点监测到上市房企A股股权性融资27例，共计融资额449亿元。随后，3月21日中国证监会正式发布《优先股试点管理办法》，对优先股发行、交易、转让作了明确规定。

9月初监管层放松上市房企在银行间市场发行中期票据融资，以其为代表的债务性融资逐渐成为房企融资的重要渠道。截止2014年11月底，重点监测的上市房企债务性融资80例（剔除银行贷款、信托），共计融资额2204亿元。相比较一般债务融资，中期票据融资成本低、审批时间短等优势突出。

5.各地加大公积金、财税支持力度

5.1三部门发文调整公积金

住建部、财政部、央行发文调整公积金政策。10月9日，为提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，三部门联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（以下称《通知》）。《通知》提出降低贷款申请条件至连续缴存6个月（含）以上，并且针对发放率在85%以下的城市，提高首套自住住房的贷款额度，而针对发放率在85%以上的城市，积极协调组合贷。同时，《通知》中也提出积极推进异地贷款，并简化公积金贷款申请流程，降低中间费用。

各地公积金政策调整，加大公积金支持力度。今年以来，楼市存在一定的下行压力，去库存成为2014年的总基调。各地在逐步放松限购限贷后，通过公积金政策调整支持自住型需求，尤其10月以后，多个省市对于公积金政策进行调整，进一步发挥其住房保障作用。从具体细则来看，多数城市降低贷款缴纳年限要求至6个月，重庆、南昌、厦门、贵阳等城市的首套房公积金贷款首付比例最低降至20%，上海、沈阳、长春等城市符合条件的二套房公积金贷款政策按照首套房执行，福建、厦门、湖北等省市扩大公积金使用范围（物业费、房租、房屋装修等）。此外，部分省市也上调了公积金贷款总额度，加快推动实现异地贷款，长沙、合肥、南昌、武汉四城从明年元旦起将实现公积金缴存互认。

5.2地方加大财税支持鼓励自住需求

多地通过契税减免，财政补贴鼓励自住型需求。2014年以来，市场持续下行，各地库存压力加大，在此背景下，各地通过契税减免、财政补贴等手段，刺激市场需求入市。具体来看，江西、湖北、南昌、海口等省市实行契税减免，家庭唯一普通商品住房契税减半；湖州、宣城144平方米以下普通住宅契税全免，包头首套房契税全免。财政补贴方面，长沙望城区、天心区、苏州、绥芬河等城市按照契税比例实行财政补贴，最高可达100%契税补贴；包头、泸州、乐山等城市按照每套进行补贴。此外，四川则按照金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。

地方调整普通住宅标准普惠刚需。普通住宅与契税标准、购房优惠等政策密切相关，多地调整普通住宅标准，有助于降低购房者的资金成本，利好自住型需求。北京上调普通住宅标准为五环内单价不超过3.96万元/平方米，总价不超过468万元。上海也上调为内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。厦门、沈阳、北海、惠州等地也先后调整普通住宅标准。