中国指数研究院12月31日发布《2014年中国房地产政策盘点》，2014年以来，我国经济进入中高速增长的新常态，房地产市场则持续走弱，商品房量价均呈现同比下降，开发投资增速持续放缓。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。

1.中央稳字当头之下注重分类调控

1.1中央调控更注重长期稳定

中央进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014年中央出台房地产相关政策均以注重长期稳定发展的制度建设为主。3月，全国两会召开，确定今年政府工作15个方面共55项重点任务。其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。5月20日国务院批转发改委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》，优先推出对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。中央多次会议及谈话提出，深化房地产相关改革、健立健全长效机制体制、加快推进新型城镇化仍是下一步的工作重点，对房地产调控则并未过多涉及。

中央经济工作会议定调2015年全面深化改革，宏观政策以“稳”为主。中央多次强调，我国经济已进入“新常态”，即经济增长从高速增长转为中高速增长。中央经济工作会议从消费需求、投资需求、出口和国际收支等九个方面阐述了新常态下的发展趋势。此次会议未提及房地产，而是从土地制度改革、区域建设及保障民生等方面进行阐述。住房城乡建设工作会议则要求2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。房地产调控长效化、市场化趋势愈加明显。此前的10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，重点推进住房等六大领域消费，提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。

可以看出，本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系，通过更大限度的放权松绑，促使市场主体迸发新的活力。同时，通过推进财税、金融、价格等制度的改革，加快推进经济结构调整，加快转变发展方式，用市场手段和价格信号推动各类市场主体健康发展。

1.2分类指导鼓励自住性需求

双向调控、分类指导。2014年上半年，中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。2014年两会，李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，未来工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。之后，住建部副部长齐骥解释称所谓双向调控即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。6月4日住建部召开新闻发布会，再次重申了双向调控、分类指导的调控基调，并且表示始终坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。

灵活应对，放权地方。在分类指导的政策导向下，政府积极放权地方根据实际作相应调整。7月18日全国住房城乡建设工作座谈会提出各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，库存量较大的地方要积极消化商品房待售面积，加强房地产结构调整。年末全国住房城乡建设工作会议也总结，在应对今年迅速变化的房地产市场，政府强化地方调控主体责任，及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，支持居民合理的住房消费，总体上保持了房地产市场平稳运行。

2.行政色彩最为浓厚的限购政策基本放开

2.1年初不同城市政策导向有所分化

热点城市监管加码。在分类调控的政策基调下，2014年初热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加大。3月11日，南京市发布“宁七条”，成为2014年首个进一步收紧房地产调控的二线城市。而北京、厦门加强对资金的监管力度，北京银监局发布通知称应加强防范消费贷款风险，个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域。尤其不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种。厦门发布《厦门市商品房预售资金管理实施细则》，将所有商品房项目进行全过程均纳入监管。上海、广州、深圳等城市也对当地调控政策进行再度重申。

部分城市则有所放宽。少数房价松动、市场遇冷的城市，逐渐对现行政策有所调整。4月25日，南宁定向放宽限购，提出广西北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。郑州5月出台《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》，提出购房贷款可获政策性担保。6月26日，呼和浩特发文在居民购买商品住房时，不再要求提供住房套数查询证明，至此，呼和浩特成为第一个正式出台文件取消限购的城市。

2.2高库存压力下各地陆续放开限购

由局部调整转向全面放开，全国仅五个城市未放松限购。三季度开始，限购调整呈现多米诺效应，7-8月30余个城市陆续放宽，且部分第一轮采取定向放松限购政策的城市，也加大放松力度，宣布全面放松限购。年末全国47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，其中有32个城市官方正式宣布全面取消限购。至今仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整坚持限购。

3.差别化信贷适时微调应对需求变化

3.1重点鼓励释放刚需

“央五条”提出支持首套房贷。5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”），其中再次强调“满足首套自住房贷款者需求”。随后多家银行表态支持首套自住性需求：平安银行5月12日称，将支持自主性住房的贷款需求，并根据情况随时调整房贷政策；中国银行5月19日表示，今年新投放的个人住房贷款中，近九成的资金用于支持居民家庭首次购买自住普通商品住房，未来仍将支持居民家庭购买首套自住商品住房。

“930”超预期放宽限贷。9月30日下午4点，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。同时《通知》还表示支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

3.2多地灵活调整信贷细则

部分省市出台信贷相关政策，刺激市场需求。三季度以来，限购集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭转整体下行趋势。因而多地出台以信贷支持为主的利好政策，放松限贷，降低首付比率，意在扭转市场预期，刺激市场需求。其中，福建出台“闽八条”，成为首个出台救市政策的省，湖北出台“鄂六条”，也明确加大信贷支持。绍兴、福州、青岛降低首套房认定标准，绍兴、沈阳、南昌降低二套房贷首付比例。9月底央行“930”新政出台后，地方信贷政策放松成大势。此后，杭州、泸州等市再度重申对信贷的支持。