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五、地王：年初年末地王频现，意料之外的地王年
从2014年经营性用地成交总价和单价TOP10排行榜来看，地王主要出现在一月、十一月和十二月，呈现两头翘的哑铃格局。年初延续2013年形势大好的劲头，土地市场依然火热，房企拿地意愿强烈，地方政府借机推出多幅质地块，从而形成了“地王”频出的小高潮，深圳前海134亿双料地王、上海闸北大宁路双料地王无不在土地市场掀起热浪。但是自3月份以来，整体楼市出现下行态势，土地市场也保持平淡走完了二、三季度。就在此时， “930”房贷新政、降息等一系列利好政策相继颁布，为楼市注入了一剂强心剂，土地市场开始回暖，特别是十一月，董家渡地王的顺利出让昭示着2014年土地市场新一轮小高潮的来临。
从拿地城市来看，相较于去年，今年排行榜二线城市几乎难觅踪影，北上广深四大一线城市依然是名副其实的“地王集中营”，尤其是单价排行榜，完全被北上“瓜分”，城市分化日益明显。我们认为市场成熟高、风险小、土地资源稀缺三大原因造就了一线城市在土地市场中无法比拟的地位，成为房企争夺的主战场，这也是一线城市频现地王的主要原因。
从拿地企业来看，主要有以下特点：首先国企(央企)当仁不让，总价前十的地王有六幅是国企拿的，两幅是企业联合拿的，当中也不乏国企的影子，如中民投联合体拿下的董家渡全国总价地王。此类企业最大的特点就是资金充裕，具备拿高总价地块的实力，如方兴、中海等。二是激流勇进的闽系房企依然表现抢眼，这类企业一向以拿地激进著称，如融信等。三是企业联合体也是地王“专业户”，如兆华斯坦与前海国际能源金融中心、佳兆业与生命人寿等合作拿下深圳前海地王。此外，一些民营企业、外资企业出于对一线城市核心区域地块的看好以及补仓需求，也比较积极进取，如阳光城以4.1万元/平方米拿下的上海杨浦区区域地王。
从入榜门槛来看，虽然单总价TOP10、20、50的门槛较2013年同期全面下行，但仍处于高位，且单总价的榜首地块均高于去年，土地市场“涨易跌难”已是一个不争的事实。尽管整体市场下行，土地市场也表现的不温不火的，但企业并不缺乏消化高价地的能力，一旦市场出现好转，企业的拿地意向就迅速抬头。
六、展望：各能级市场继续分化，低溢价将为常态
总体而言，2014年整体市场深度调整，土地市场也一波三折。2015年市场预计将平稳运行，在此大环境下,预计明年土地市场将有以下趋势：
政策将继续以强调集约节约用地、土改等为主。考虑一线城市及重点二线城市依然紧张的土地资源，集约节约用地仍将为2015年政策的“主音”。在《节约集约利用土地规定》的基础上，各地政府有望陆续出台极具地方特色的集约节约用地政策。另外，土地流转作为土改的一个难点和重点，在未来仍将是各地政府探索的一个重要方向。
在土地财政的压力下，明年或迎供地高峰。受整体市场下行影响，2014年二三季度土地市场明显降温，企业拿地意愿受到抑制，政府推地节奏也放缓，前三季度全国土地出让金收入增速逐月下滑，其中9月份的土地出让金收入同比下降21.1%。一般而言，土地出让金额不是一次性支付的，而是在6-12个月内缴清。因此去年尤其是下半年土地市场成交井喷在一定程度上支撑了今年全国土地出让金收入的增长。但是据CRIC统计，截至今年12月20日全年，100个监测城市经营性用地成交金额同比下降28%，这将对明年的全国土地出让收入产生一定的影响，进而为地方财政带来压力，这就可能推动明年各地政府加大供地力度。
市场平稳运行，底价成交、低溢价将为常态。随着930政策、取消限购、降息等一系列政策的发布，政府手上可用于刺激房地产市场的“牌”已经不多，为了实现中国经济的软着陆，预计2015年国家不太可能出台较大政策干预房地产市场，整体市场有望延续平稳趋势。在此背景下，房企拿地积极性将有望继续回升，但拿地势必依然谨慎，底价成交及低溢价将成为常态。
各能级城市继续横向分化，二线城市之间纵向分化也将加剧。2015年整体市场较为平稳，消化能力强的一线城市市场需求旺盛，市场形势仍然比较乐观，房企拿地的意愿也较为强烈，因此一线城市稳中有升。尽管如此，房企拿地需更加谨慎，对于竞争激烈的地王，特别是一些区域地王要懂得“放手”。同时，二线城市将延续2014年态势，纵向分化继续加剧，合肥、武汉、郑州、南京、厦门等二线城市土地消化周期较短，在2015年将保持供求平衡，房企可有选择的在这些城市拿地。而大连、宁波、沈阳、长春、西安、长沙、成都、昆明等城市则有较大存量过剩的风险，供求压力仍然巨大，房企拿地需谨慎。此外，对于三四线城市也不能全面看空，许多三四线城市不乏良好的发展机会。
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