三、溢价：溢价率持续下挫，底价成交为市场主流

    2014年全国100城市经营性用地的总溢价率为12.6%，同比下降5.8个百分点。受房地产市场趋冷的影响，全国土地市场低溢价及底价成交成为市场主流。全国100城市经营性用地的整体溢价率自去年3季度达到高点之后便基本保持一路下滑态势。

    尽管年初的土地市场延续去年年底的火热，溢价率保持较高水平，但是自3月份开始，杭州等地有多个项目降价，楼市随之趋冷，受此拖累，自4月份土地市场的溢价率达到今年的最高点24%之后，逐渐转冷，于6月份达到今年的最低位置。下半年的溢价率由6月份的最低点开始筑底回升，得益于一线城市土地市场成交的火热，9月份的溢价率升至下半年的小高峰15%。然而好景不长，受到二三四线城市的拖累，4季度整体溢价率持续下行，截止至12月20日，4季度全国100城市经营性用地的溢价率仅为10%，为近2年的最低点。

    城市间的表现分化明显，一线城市溢价率的表现明显优于其他各线城市。今年上半年一线城市经营性用地溢价率达到26.5%，较去年同期增加5.2个百分点，但是到下半年，随着市场调整的深化，一线城市的溢价率也下滑至19%，但仍明显高于二线和三四线城市。

    由于房地产市场成交方面起色不大，企业的拿地热情始终不高。今年100个监测城市经营性用地成交地块中，底价成交地块占比达75%，同比大幅增长6.5个百分点。底价成交地块的增多，说明由于今年房地产市场不理想，市场上多个声音看空地产板块，房企拿地信心不足，其次，许多房企尤其是中小房企今年销售举步维艰，回笼资金有限，资金链紧张，没有多余资金购地。

    从月度走势来看，今年各个月份的底价成交占比均维持高位，约为70%—80%的水平，底价成交为市场主流。其中一线城市2014年经营性用地成交底价成交占比最少，为50.7%，主要是因为一线城市优质地块仍会受到市场追捧。三四线城市次之，为70.8%，主要是河北的燕郊、廊坊、香河等城市由于受到环北京经济圈的利好，地块基本上都获得溢价成交，拉低了三四线城市的底价成交地块占比。二线城市最高，达到80.2%，从房地产市场的表现来看，二线城市的大连、宁波、沈阳、长春、西安、长沙、成都、昆明等城市库存压力大，楼市的不景气使得土地市场趋冷，底价及低溢价成交地块占比大。

    四、流标：市场低迷拿地谨慎，流标率现高位徘徊

    与去年相比，尽管今年土地市场的供应量一直维持低位，但是流标率却并未下降，而是维持在较高水平。年初时，土地市场尚沉浸在去年的火热形势中，供应量维持高位，流标率处于低位，但是自3月份楼市转向，流标率就一直居高不下，到今年10月份，流标率达到近2年的最高点20%，此后，由于中央和地方各级政府陆续出台政策救市，年末土地大幅流标的情况有所缓解。

    从各能级城市来看，一线城市今年整体土地市场的流拍率相对较低，为9.5%，但是仍较去年同期增加了3.3个百分点。从今年一线城市流拍率的走势来看， 1-4月份流拍率均低于5%，5月份受到市场波动的影响，广州增城从化多宗地块流标，黄浦区两宗地块撤牌，造成流拍率急剧上升至29%，随后，地方政府调整供应节奏，流拍情况有所好转，7月份一线城市无经营性用地流拍，到10月份，由于土地市场成交情况转差，广州市多宗地块撤牌，上海政府收回1宗土地，广州、深圳各流拍1宗、2宗土地，土地流拍情况持续恶化，上升到今年的最高点32%。受到市场波动的影响，一线城市其余月份的流拍率维持在6%-18%的水平，波动较大。

    今年三四线城市土地市场经营性用地整体流拍率为10.8%，较去年降低1.7个百分点，这主要是因为今年三四线城市经营性用地总体供地2087宗，较去年(4558宗)大幅减少54.2%。三四线城市经济不发达，人口吸附能力有限，市场总体容量有限，房企纷纷出走三四线城市，转战一二线城市，加上整体市场不景气，因此政府供地意愿不强，大大减少土地供应，所以导致虽然整体市场不好，但是流拍率并不高。预计未来一段时间内，三四线城市整体土地市场成交情况很难有根本性的改观。