2、办公需求萎缩  供应持续堆积

    2013年办公供销比为0.98，供求平衡；但2014年供销比猛增至2.08。2014年1-11月，六区办公供应量120.65万方，较去年全年上涨39.72%，受市场低迷影响，上半年不足全年供应量的1/3，下半年呈现集中供应态势。2014年1-11月六区商业成交57.95万方，较去年全年下滑34.24%，今年新推办公物业定价过高、市场接受度不足等均是原因。

    3、价格反映市场  商业微涨  办公下跌

    2014年1-11月商业成交均价15952元/㎡，较去年上涨7.81%，月度价格呈递减趋势。2014年1-11月办公成交均价10916元/㎡，较去年下跌8.95%。商业量价均有所上扬，得益于今年商贸物流市场火热，带给长沙客户新的投资热点，从而带动整体量价增长；而办公物业由于供求不对等，造成写字楼有价无市，市面上再无如万达广场般大品牌，低价格产品出现，市场萎缩，价格不振。

    （三）开盘分析：营销方式向平推倾斜

    1、同比供销缩水  整体成交低迷

    受市场低迷以及营销方式转变的影响，2014年开盘推量与成交量均严重萎缩，成交率亦下滑一成，整体市场寒冷之极。

    2、营销方式转变  新盘优势减弱

    14大板块中，只有1个板块开盘成交占板块总成交量比例超过40%。市场下行，开盘蓄客时间较长，流失率较高，营销方式向平推倾斜，在这种模式转变的背后，是开发商对利润的适当让步，转而追求尽快出货，消化库存。

    今年新开项目为48个，占全年开盘项目的35.8%，同比上升8.18%，新盘成交率45.96%略高于整体成交率，但同比下降11.98%，在激烈的价格战之中，新盘较老盘优势进一步减弱。

    （四）2015年长沙楼市预测

    1、宏观经济

    连续多年，总基调定为稳经济增长，2015年继续深入调结构，预计全年GDP增速在7%，低于2014年全年经济增速。

    消费者价格指数CPI创五年来最低，明年通货紧缩风险仍需要警惕。

    2014年，投资、消费、进出口持续下行，未来政府稳增长的压力会比较大。2015年，拉动经济的三驾马车亟待提速。

    2、房地产行业环境

    2014年市场流动性不及去年，房地产行业发展受到影响。2015年，宏观环境各种多变因素影响下，流动性较难完全畅通，楼市或多或少还将受到影响。

    固定资产投资同比增速下滑，带动国房景气指数走低，房地产新施工面积缩水，2015年，整体回温仍面临较大考验。

    鲁莽粗暴的调控方式不会再出现。宏观经济挣扎向前，楼市调控方式将呈现中性偏紧。继续去行政，重市场，适时宽松的货币政策也是可以期待的。

    3、长沙楼市

    去库存走量是主基调。

    2015年楼市由调整期向恢复期转变。房价和成交下滑的是有将有所缓和。

    主力消化面积段继续向改善型产品倾斜，板块间争夺客户的竞争会更加激烈。

    多渠道组合是营销突围口。