[主持人]尊敬的各位领导、各位专家、以及所有光临我们现场的嘉宾朋友们：大家下午好！
欢迎各位光临由第32届房地产交易展示会组委会主办，0731房产网、《长沙楼市》编辑部承办的“选择性投资，与城市共赢”--海外置业策略讲座及轨道交通地产推介会的活动现场，我是本次活动的主持人王枫。首先，请允许我代表活动的主办方对各位领导、嘉宾的到来表示热烈的感谢，欢迎各位！

2011年，全国楼市调控持续加紧，买卖双方观望气氛日渐浓厚，“价跌论”再上风口浪尖。在此大背景之下，房地产行业供需关系得以不断地调整。在通货膨胀的预期声中有两类置业产品逐渐风行，成为当下最具抗风险性与增值性的两大置业选择。一种是海外置业，另一种是地铁沿线的物业。那如何选择海外置业？目前长沙又有哪些值得下手的地铁物业呢?在今天下午的海外置业策略讲座及轨道交通地产推介会上，我们就邀请了知名专家为您支招。在今天活动正式开启之前，请允许我隆重地为大家介绍出席今天活动的各位领导嘉宾，他们分别是：

北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任 董 藩先生
北京交通大学中国综合交通研究中心执行主任、教授 毛保华先生
长沙市住房和城乡建设委员会党委委员、副主任、市轨道交通集团有限公司党委副书记、董事长 彭旭峰先生
长沙市住房和城乡建设委员会党委委员、副主任、本届房交会组委会副主任 赵志宏先生
长沙市住房和城乡建设委员会党委委员、副主任 胡汉清先生
长沙市住房和城乡建设委员会党委委员 袁国棋先生

此外还有住建委机关处室负责人，长沙市轨道交通集团有限公司总工、轨道交通沿线受益楼盘的老总、房地产业内精英、对投资置业极具兴趣的各界人士以及各新闻媒体的朋友们近300人光临我们现场，为此，我再次代表活动主办方对以上各位领导、嘉宾的出席表示衷心的感谢和热烈的欢迎。 [2011-10-30 14:53:29]

[主持人]首先让我们有请长沙市住房和城乡建设委员会党委委员、副主任、本届房交会组委会副主任赵志宏先生上台，为我们本次活动致辞。掌声有请赵主任！
[2011-10-30 14:58:34]

[赵志宏]尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位朋友们：下午好！
首先，请允许我代表长沙市住房和城乡建设委员会、湖南长沙第32届房地产交易展示会组委会对大家莅临本次活动表示热烈地欢迎和诚挚的感谢。
今天的海外置业策略讲座及轨道交通地产推介会作为湖南长沙第32届房交会主题活动之一，具有非常重要的时代特征和前瞻意义，今天我们有幸请到了两位嘉宾：北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩先生，以及北京交通大学中国综合交通研究中心执行主任、教授毛保华先生出席本次论坛。在此，让我们以热烈地掌声表示欢迎！同时，对各位积极参与本次活动的房地产业内人士、媒体朋友，以及各位有投资置业需求的市民朋友们表示衷心的感谢，欢迎大家的到来！

2011年，全国楼市调控持续加紧，买卖双方观望气氛浓厚，在这样的大置业背景下，无论是刚需置业者还是投资置业者都显得无比谨慎，而与此同时，受通货膨胀预期的影响，高保值且极具升值潜力置业产品倍受青睐。一方面在国内楼市投资空间日渐收窄的背景下越來越多海外置业产品进入中国市场，吸引了不少国内投资人目光，尤其今年以来，由北京上海等一线城市掀起了一股空前盛大的海外置业风潮；另一方面，国内房市谨慎前行的同时，各大城市轨道交通建设开展得如火如荼，根据一般城市发展的经验，轨道交通必将带来“轨道效应”，带动周边区域价值及房地产的全面提升。近几年来，轨道交通也已经成为长沙城市发展最热议话题之一，根据建设规划要求，长沙2018年将建成地铁线网总长约180公里，由6条线组成，而现在地铁1、2号线施工现场已经是热火朝天。它周边的地铁楼盘也纷纷受益，成为当下长沙最大的置业热点。
显然，海外地产及轨道交通地产两类置业产品已经成为当下最具抗风险性与增值性的两大置业选择。我们本次活动特地邀请了两位知名专家为大家支招：当前形势下如何从容置业，择优投资？同时我们也将与您现场一同品鉴长沙地铁1、2号线最受益代表楼盘。看一看这些地铁楼盘到底有怎样的升值魅力！
最后，在这喜庆的日子里，衷心祝愿活动圆满成功！也希望在座的各位朋友能大有收获！谢谢！ [2011-10-30 14:58:48]

[主持人]感谢赵主任热情洋溢的致辞。在国内楼市投资空间日渐收紧的背景之下，越来越多的海外置业产品都纷纷瞄准了中国市场，并因一些海外置业市场具备永久产权、租售比高等优点吸引了不少国内投资人的目光，希望通过海外置业分散单一市场的投资风险，但无论是哪种投资，都含有风险，究竟要如何规避和防范风险呢？今天我们有幸请到了北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授为我们主题演讲海外置业策略主题讲座。掌声有请！
[2011-10-30 15:42:28]

[董 藩]各位，非常高兴再次来到长沙和大家进行交流。
今天，我讲一下海外置业，这个问题已经来到了中国人民的面前。怎么说呢？我们以为通货膨胀成为了昨日黄花，因为改革开放三十年，工业需求50%过剩。但是，从2008年开始，我们发现通货膨胀又来到了我们的面前。各位，我的同事钟伟先生做过一个预测，像我这样40多岁的人到了退休的时候没有1000万根本没有办法养老，我的研究生也是这样告诉我的，没有1000万根本没有办法养老。那么，怎么赚到1000万养老呢？做投资？股票，毫无疑问不能买。长期的投资告诉我们，如果我们进入股票市场，结果是姚明进去，潘长江出来，地球进去，乒乓球出来，有多少钱都能炫掉。能不能投资古董？也不能动，除非能够把真的说成假的，又能把假的说成真的，小是小份市场。邮票市场？也是小份市场，不适宜大部分人投资。有的人购买黄金白银，唯一能够抵御通货膨胀的就是房地产，它是大众产品。第一，它的供应受到管制，但需求是不受管制的。需求原则上只扩大不缩小，我们总是觉得住宅不够，有两间房的时候盼三间，有三间房的时候盼四间，也四间的时候盼别墅。最终，整个85%的财富要固化在不动产上。所以，有了房子就有了钱，有了地就有了钱，这是全世界共同的规律。

你们会说，董教授，现在我们想买不是买不成了吗？限购限贷了。但是，东方不亮西方亮，外国人可以到中国来买房子，我们也同样可以走出去。今天，我就和大家交流海外置业。
为什么要到海外投资？
第一、分散风险。
从国际上来看，风险是某个社会的稳定性。所以，很多国际上的大家族财富分布在不同国家，有时候还要有规避税收的考虑。所以，一般不把资产配比在同一个国家。过去的中国人没有国际视野走不出去，但现在不同了，将来有很多人都是有国际视野的，很多人都在海外留学。在座的各位，当您的孩子未来在海外读本科，读硕士是很正常的，那时候您在海外也有资产。
第二，转移资产。
第三，利用成熟市场机制、稳定的法律环境寻求高额。
在中国买房子，买第三套不给贷款，买第二套只贷款40%，杠杆率大大降低了。但是，有的国家杠杆率仍然很高，如澳洲，如果买期房逐天交一成首付就可以了。三年期间，10倍的杠杆率，他们不卖毛坯房，精装修的房子交到你手上，第一阶段你就有了10倍的杠杆率，第二阶段就有了50倍的杠杆率。澳洲的房价每年假定上涨10%，你只要花10%的首付就可以了，你的回报是100%，高于中国市场。
二是，如果让你贷不到，也有5倍的杠杆率，从第三年开始每年以60%-70%的速度往上涨。第一天，由100万元变成110万元，第二年在110万元的基础上再涨10%，是121万元。第三年由121万元再涨10%，就变成了136万元。到第三年结束的时候，再补交一成，总共就成了60%-10%。精装修的房子，交付之后才开始还贷款。所以，这又比我们有优势了。
三是，我们可以申请五年内只还利息，不还本金，毫无疑问，这就没有压力了，贷款多也没有压力，一般来说租金可以把利息对冲掉，这就意味着人家的贷款在帮我们赚钱，这是一种很好的投资方式。

四是，增值了就变成了投资，银行来评估会把增值的部分打包到你的帐上，让你再去买房，等于是把本钱抽回来了，杠杆率比中国的大多了。
五是，付出的首付开发商拿不到，钱放在政府和银行共同监管的信托监管帐号上，如果是开发商出现了意外要逃跑，这个钱会由政府退还给我们。但是，有一点，这笔钱是有保障，也不生利息。后来，海外改进了，经过双方沟通和法律的制定，可以将这笔资金变成没有风险的投资产品，会有6%的回报。
在海外很多国家特别认华人，华人在全世界从来不欠帐，还着还着不还了的都是老外。因为，老外不存款，手里没有钱，一旦危机发生的时候，一旦下岗的时候，他们就不还了。但是，中国人不一样，手里会有一些储备，碰到经济问题，两三年还款是没有问题的。
如果你名下贷7-8套，你夫人名下再贷7-8套，也就意味着有20来套可以贷出来，1个亿的资产，七年翻一番给你赚1个亿，此生足以。
当然，金融方面也有优势。比如，汇率。在发达国家中，我最看好的是澳元，加元也不错。但是，我最看好澳元。去年，1月份的时候，16.4元兑换澳元，昨天是6.8元，高峰的时候是7.12元。也就是说，那个时候你投入进去一笔钱，现在买他们的资产，仅仅汇率的变动就帮你把本钱全部收回来了，毫无疑问，回报是很多的。你们说人民币也在升值，但是人民币的汇率是管制的。如果有一天它彻底走向市场的时候，它的真实价格是多少？我们搞不清楚。中国经济增长就将面临一系列的威胁，劳动力成本逐渐上升，市场逐渐萎缩，涉外的外向型中小企业可能空间都会被机得没有了。这样，就会影响人民币实际的币值稳定。在外国金融制度比我们成熟，在法律上比我们稳定，怎么规定的就怎么来，出一个法律又比较费劲，所以，是一个非常稳定的市场环境。
那么，到海外哪里投资呢？
澳大利亚。第一，澳大利亚在发达国家中，经济增长一直排第一。第二是这个国家长期实行移民政策，注入大量的外来需求；第三是本国人口很多；第四是有大量的外来人口对房地产产生需求；第五，这个国家建立了非常稳定的民主制度，也不会和任何一个国家打仗；第六，它的矿产资源在全世界范围内遥遥领先，号称两千年挖不完。但是，我们国家不行，我们人多资源少。澳大利亚还有别的优势，比如没有遗产税，没有房产税，这都是其他国家比不了的。从国际上来看，如果做房产投资，回报最多的就是澳大利亚，年回报都是100%或者是70%-80%。
加拿大。加拿大是可以，但是，加拿大有三个问题，请大家记住。第一，首付比较高，现在基本上要40%的首付。在过去十年中，澳大利亚的年增长是3.5%，加拿大是3.4%，美国是3.1%。处在第二的是加拿大，没有办法在房价涨幅上超过澳大利亚，但首付是澳大利亚的4倍。第二，加拿大有房产税，年年要交。各个州不太一样，1%-2%之间。房产的一笔投资都是几百万，每天交几万元，数量还是比较大的。第三，加拿大整体气侯偏冷，适合居住的是温哥华。但是，温哥华的华人太多，吵翻了天，一般华人太多的地方，就不要去了，秩序就会乱。
美国。我认为是一般的，美国不是特别好的国家，美国的税收是非常重的。首先是有遗产税，我们在那里做投资，在转手的时候税收是非常重的。第二，平常还有房产税年年要交，1.5%-7.3%，各个州不一样，年年要交。第三，如果没有正式的美国身份，贷款是贷不了的，自从出了次贷危机以后，贷款管得很严了。第四，美国治安环境不好，经常发生校园枪击案，他们崇尚的是人们手中要有武器，如果没有武器就推翻不了混乱的政府，2亿的私枪在人们手中，这一点大家要高度关注。
有一个人叫高晓松，搞文艺的，写了《同桌的你》、《住在我上铺的兄弟》等等，现在，谁解决了他的长发，谁给他披上了囚衣？为什么？现在，他进去了，因为醉驾。高晓松跟我说过话，我的梦想就是上清华，我的亲戚全部是上清华。我听了以后很生气，未必你爸爸是清华的校长？后来，我一查，不得了，他的爷爷就是清华的校长。整个家族都是清华人，他不认识外人也很正常。但是，他在美国买不到枪。因为，他有醉驾记录。但是，他想可以回去让夫人买，夫人没有醉驾记录。但是，夫人想，你喜欢打架就不买了吧。如果坏人来了，你没打着他们，倒在咱俩之间把子弹用光了。
第五，美国是发生恐怖事件最多的地方，9.11发生在他们那里一点儿都不奇怪，美国管事多，得罪人多。
在美国购买房产，短期来看可以，但长期来看是不太好的。
香港。第一，早期在香港买房主要是为了避难，那时候讲人权，现在它回归了，不需要避难了。第二，香港市场稳定性是全世界中比较差的一个市场。第三，香港的利率便宜，贷款利率1%-2%左右。
新加坡。去倒也可以，但我们不推荐。为什么？它有一些致命的缺陷。第一，新加坡是一个发达的专制国家，你最好不要去，那个地方不管你长得多漂亮，只要犯了错误照样打你屁股，那个地方有些人在那里是没有尊严的，在那里谈找我的律师，不行。第二，这个国家政府公有制房屋达到了80%，只有20%的商品房比例，从制度上来讲是有风险的。如果有8个好人，2个坏人，这没事。但是，如果有8个坏人，2个好人就麻烦了。也许这个比喻不合适，我只是想告诉你，当震荡的时候，发生特殊情况的时候，如果是国有化会受到很多人的欢迎，也就是说只有20%的市场。第三，这个国家在国际舞台上话语权太小，只是它离我们近，都在亚太地区，我们知道的比较多而已。第四，新加坡国家的经济地位在下滑。过去靠港口，在亚太地区，中国大陆的港口都在崛起。现在，它很难排进全世界前十位了，整个新加坡经济总量太小，支撑不住。如果靠旅游？新加坡这个地方，去一次再也不会去第二次，和香港不一样，香港还是购物天堂，很多人隔一段时间去采购一点化妆品之类的。第五，两级冰川都在融化，新加坡这个地方在50年之后有些地方会被淹掉。
日本。有的人说要到日本去买，不要去。为什么不要去？日本处在地震带上，对房产是有威胁的。我们年年买保险，倒了之后会赔偿。好，年年买保险，如果没倒，你的成本高了很多。如果倒了，也不会按实际交易价格赔偿你，可能只有原价的80%，这是第一。第二，日本的城市化过程完成了，人口增长停滞了，高速成长的动力都不存在了，这个国家彻底人口老年化了。老年化带来的结果，一是导致需求萎缩，老年人是不需要太花钱的，就拉不动经济；二是导致劳动力供应出现问题，生产规模扩大受到了抑制；三是劳动力不足，同时价格提高，产品出口成本特别高，在国际市场上的竞争力逐渐下降。80年代的时候，日本的产品曾经横扫全世界，现在我们还买吗？日本的车，我们还买吗？日本的电视机在中国还有市场吗？没有了。所以，这个国家在萎缩，动力在不断下滑。四是科技创新能力不断下降。25-45岁是科技创新年龄段，如果岁数再大一点就干不动了，他们更主要的是靠经历、威望、资质在引导和管理这些科研工作，不是自己实实在在的做。所以，一个国家如果老龄化的话，科技创新能力是要大大下降的，日本正面临这个情况。早期早稻田大学、东京大学都能排进世界前十名之类，但现在前十名都排不进去了。还有一个缺点，日本这个国家与咱们是有仇的，不要再仇人面前老溜达。

韩国。我去过韩国济州岛，考察过，不能去，为什么？南北朝鲜有一个统一，当统一的时候，我们就会发现出问题了，如果南北打仗，把我们的房子给炸了很正常，如果不打仗和平统一，北朝鲜的人口比南朝鲜还多，他们的经济极端落后，大概相当于1960年我们饿得嗷嗷叫的时候，如果统一了，就等于把朝鲜的发展水平拉回到六、七十年代了。不管是南朝鲜还是北朝鲜，都认为中国的东北是他们的，为什么？长白山有一些自治州和自治县，历史上的东北地区我们没有设镇，只是现在暂时没有人管这个事，北朝鲜还要依靠我们解决粮食问题。
欧洲。不要去，整个欧洲在衰退。城市化过程完成了，欧洲稍微好点的是英国，英国移民却特别难。德国，西班牙的房子都不涨价。在德国3300万个家庭有3600万套房子，很多人是独居的。最近，有西班牙的人来到中国说他们的房子跌了很多，有机会了。但是，有机会不错，可没有需求拉动啊。那个地方不能去，整个欧洲是高福利国家，高福利建立在高风险上，现在经济撑不上去了，高福利不能拉下去，他们会罢工，会游行。因为，政府和老百姓不断打架，一个动荡的区域是不可能有高回报的，整个欧洲劝你都不要去。
新西兰。第一，处在地震带上；第二，虽然是移民国家，但没有人对它很感兴趣。第三，房价涨幅不大，吸引力不大。
迪拜。也不要去，只要有一点就够了，迪拜是不能贷款的，当不能贷款的时候，房价涨得再厉害，本身能够一年翻一番吗？是不可能的，回报就是不行的。

到海外投资房地产市场的基本条件：一是要找到值得信赖的机构操作。我做了8个月的工作研究这个市场，研究这些机构，他们大多数是没有执业资格的，是没有资格证的，他们在中间倒几手，里面会有问题的，中间一旦出现麻烦，不规范，就不好办了。所以，给你办购房手续的中介机构必须有执业资格证才行，购房都是通过中介和律师完成的。二是这些机构的能力差别很大。我和他们谈的时候就要求，只买澳大利亚前十位大开发商的房子，很多小开发商办不到，为什么？想一想，万达那样的大公司，会不会把产品交给小代理公司呢？不会。这些小代理公司全是和华人合作，在澳洲三、五个人可以合伙弄一块地盖房子，告诉你一个规则，华人的房子不要买，华人不信宗教，免不了利益导向特别重，老外是信宗教的，心里有一个神看着他，绝对不会偷工减料，他也不会赶工期，房子盖得特别慢，特别认真，当然就盖得特别好。再就是华人的眼光不行，如同一些农村人来到长沙模范你穿衣服，模仿五年你都仍然能够看出他是一个农村人。我们跑到澳洲这样的发达国家，时间长了，我们自己去盖房子，老外仍然不喜欢。当然，房子将来转手的时候，市场就受限制了，一定要买最大开发商的房子。大开发商本身挑选中介机构，如果这个中介机构能和大开发商合作的话，大开发商就帮我们把好了一关。还有，在国外买房子还要通过审批，一个楼盘规定了其中有多少套可以卖给外国人，有多少套不能卖给外国人。我的朋友在深圳听我讲课，听完之后在深圳找了一个中介机构，买了澳洲的一个楼盘的房子，但是交完首付之后办不了手续。后来，我为他找了一个中介机构，立马就可以办了，这就是中介机构的差别。
二是要有流畅的资金进出渠道。
三是明确房地产买卖的税费项目与标准。
四是有后续的出租服务。
我告诉大家，在澳大利亚买房子是全世界税收最优惠的地方，10年内不用交税，10年后可能会要交税了。因为，他们有很多政策是鼓励买房的，你们在那里买房就促进了他们的经济增长，促进了就业。你在银行贷款之后，有很多优惠政策可以抵扣，连我们去的机票都可以抵扣。当然，如果以后你享受的服务很多的话，超过了增值税的抵扣，那就要交税了。

进入海外市场要关注的问题。从长期来看，在海外也有很多稳定而把握的机会。但是，进入海外市场要关注如下几点：一是是否有成熟稳定的法律制度。有个学生听了我的课以后，去泰国买房子了，我问他为什么在泰国买房子？他说，不是你说要到外国买房子吗？我说，是外国，不是泰国。泰国自己的政治制度都不稳定，那是有很大风险的。二是是否属于移民国家，便于今后移民。我们只能去移民国家买房子，不要到西班牙、德国、英国去买房子，在澳大利亚买房子，我的儿子在那里留学，我也可以以移民的身份过去。你在澳大利亚有房产的话，政府会确认你在中国是成功人士，你有这么多房产的话，政府不用管你的保障房，你有多套房产出租有收益，还可以向政府纳税。三是人口增长趋势是否明显。一个国家人口增长停滞了的话，就不会有新的需求产生。于是，房价增长、经济增长就会缺乏动力。在发达国家中人口增长得比较快的是澳大利亚和加拿大，有大量的移民进入，有大量的留学生，这就产生了需求。华人移民到澳大利亚的有3万人，人口是需求的3倍，价格当然是哗哗涨的，这是投资需求的保障。四是租赁市场是否好。澳洲平均买房年龄是52岁，在52岁以前大部分人是不买房的，挣了钱就喝酒、谈恋爱、旅游，这是他们爱做的事。我研究了半天，外国人就想两件事，第一是旅游观光；第二是谈恋爱。不管岁数大岁数小，都是想这两件事。中国人想的两件事是权和钱，这和他们不一样。但是，澳大利亚人有很完善的社会保障，他们不用担心，年龄的时候都不买房，到了50多岁的时候走不动了，就买套房子吧。政府很无奈，给他们的贷款要贷到52岁！中国人在52岁之前干吗？我们买了房子租给他们住。中国人在全世界有两个产业是非常震撼的，一是餐饮业！住建委的领导陪我吃饭，湖南的湘菜是非常有名的！在国外也做得很好。二是出租业，中国人以后将成为全世界的大房东。那个时候，中国人不愿意租房子给他们，可以把他们都赶出去，他们在街上冻死，在国外买房子有好处，能够提高中国人的政治地位。还有大量的留学生给我们创造了大量的需求。五是经济现状与长期趋势是否看好。一个国家经济高速增长就意味着房价会高速上涨，就意味着我们的投资会有回报。首先，要看这个国家有没有资源，澳洲的资源在全世界排第一；再就是要看教育，澳洲是重视教育的第一梯队的国家，有十几个诺贝尔奖得主。还有，有稳定的民主制度，未来不会有大的动荡。六是金融市场是否成熟、完善，投资杠杆的高低。投资杠杆高的地方才能去，澳大利亚的市场非常完善，金融杠杆非常高，回报非常好，值得我们高度关注。七是是否有战争风险？我评估了一下，最没有战争风险的就是澳大利亚。大家知道，它离我们很远，自己单独待着，你打它，打得了吗？航空母舰走到半道儿就没油了，你没招。有没有领土纠纷？没有吧？这与中国不一样。还有，打不打仗和是否发展核武器、核设施有关，它虽然是大国，但不发展核武器、核设施。还有一点，这个国家如果没有建立民主制度，可能会有很多国家打它。在国际舞台上崇尚的是人权，他们的人权观念与我们的完全不一样。
比如，你的邻居有一个男的，总打他的夫人，经常打得嗷嗷哭，有一天被你碰上了，你看不顺眼，就可以啪啪地把这个男人打一顿。那么，很多战争是这样产生的。美国当年打朝鲜，是为了他的大白菜吗？不是的！
（图）澳大利亚中价位别墅（1960-2010）房价走势。现在，有一些银行处理的资产非常便宜，只是正常房价的60%-70%，投资是非常有把握的。
（图）美国新建房屋中位价与平均价走势示意图（1963-2009）
英国夫妇投资住宅910套，价值2.5亿英镑，折合人民币27亿元，这是我们的榜样。收益状况：全部卖掉，扣掉所有贷款本息以及其他税费支出，应有一半的净收益！
所以，大家要做房地产投资的大赢家，谢谢大家！ [2011-10-30 15:43:50]

[主持人]前面我们提到过另一种抗风险性及增值性置业选择便是地铁沿线置业。根据长沙城市建设规划，到2018年长沙将建成地铁线网总长约180公里，由6条线组成，到那时，轨道交通的日趋完善对我们的长沙城市的房地产业的发展会起到一个怎样的作用？下面让我们先请长沙市住房和城乡建设委员会党委委员、副主任、市轨道交通集团有限公司党委 副书记、董事长彭旭峰先生上台，为我们介绍长沙轨道交通的整体规划和目前地铁建设的进展情况，掌声有请彭主任。
[2011-10-30 16:17:42]

[彭旭峰]尊敬的各位领导、女士们、先生们、朋友们：下午好！
值此长沙市第32届房地产交易会隆重举行之际。首先，请允许我代表长沙市轨道交通集团有限公司向本次房交会的召开表示热烈的祝贺！向一直关心、支持轨道公司的各位朋友表示衷心的感谢！
近年来，随着我市经济社会建设不断迈上新台阶，长沙的房地产业得到了迅猛发展，我们也打造了具有长沙本土特色的房交会品牌。作为与长沙的房地产业同样快速推进的轨道交通，我们始终以安全地铁、精品地铁、绿色地铁和经营地铁的宗旨，致力于服务推动和提升城市基础设施以及房地产业的质量和内涵，致力于为星城构建优质的民生环境和打造优良的民生工程。目前，根据我市结合城市规划修编的基础，完善和呈现的轨道交通线网规划，长沙的轨道线网由12条线路组成，全长456公里，呈“米”字形构建，双“十”字拓展，基本覆盖长沙的中心城区。其中，2号线一期工程、1号线一期工程分别与2009年9月28日和2010年12月26日开工建设。2号线一期工程计划2012年实现动通，2013年实现车通；1号线一期工程计划2013年实现动通，2013年实现车通。3号线一期工程为西南-东北的骨干线，线路连接洋湖垸片区、河西大学城、侯家塘商业中心、东塘商圈、长沙火车站、星沙经开区等重要片区。4号线一期工程为西北-东南的骨干线，主要途径望城滨水新城、河西滨江新城、溁湾镇商业中心、河西大学城、南湖新城、武广高铁新城等。5号线一期工程为南北向骨干线，途径万家丽路沿线片区和解放垸。6号线一期工程为东西向骨干线，连接中心城区及黄花机场。1号线北延线由一期工程向北延伸至金霞组团。
轨道交通为省会长沙的发展带来了新的机遇，创造了新的条件，拓展了空间，也为房地产业注入了新的元素和动力。一是拓展了房地产业发展的空间。地铁修建到哪儿，城市就发展到哪儿，商机也会渗透到哪儿。随着地铁在长沙东南西北四个方向的拓展延伸，长沙一轴两带、一主两次六组团的空间结构在轨道交通的支持和引导下，城市化发展和主城区的功能布局将得到推动和优化，形成多个城市的副中心或区域交通枢纽。同时，站点的建设也将带动政府的配套设施建设，人流量的增加又将促进新商圈的形成。按照长沙建设456公里的线网规划以及400多个站点的建设，每个站点500米服务半径的覆盖，可以想像轨道建设将为多大范围的房地产带来影响。
轨道交通丰富了房地产业发展的内涵。地铁，在房地产开发中如同一根点击棒，随着轨道交通线路的逐渐建成，以及沿线地下空间的开发利用，不仅提高了交通效率，降低了交通成本，而且还将交通可达性转移到沿线周边土地上，促进了沿线周边土地的利用价值和开发。
轨道交通为城市土地开发和旧城改造提供了有利机会。比如黄兴北路的棚户区改造就是一个力争。轨道交通将极大地促进房地产业迈进深化开发的理念，绿色地铁理念与本届房交会的绿色建筑、绿色人居环境是非常契合的。轨道交通促进了沿线房地产的升值，地铁是对地下的一次革命，城市轨道交通建设在最大程度上提高了沿线区域的可达性，缩短沿线居民的出行时间，从而促进沿线区域住宅开发的空间和商业项目的增加。根据相关的研究表明，城市轨道交通对沿线房价升值的影响在5%-28%之间。举个简单的例子，为了充分发挥轨道交通资源价值，秉承经营地铁的理念，我们在地铁建设的时候，特别注意和强调了与地铁站点周边物业的结合。大家可以算算，同地段与地铁结合的物业与不结合的物业，在做资产评估的时候价值将有多大的差别。目前，主要站点的建设，周边物业正在积极与我们洽谈地铁与物业的结合。
在我市随着两型社会建设步伐的快步推进，四化两型战略的稳步实施，到2013年，我们计划公共交通出行比例将达到45%，轨道交通占公交出行比例的45%，将来轨道对沿线物业的影响将会更加明显。房地产界有一个共识，地段决定价值，正如李嘉诚所说的，地段，地段，还是地段。那么，我想说，随着地铁时代的到来，轨道交通势必要改变地段，提升价值，影响我们的生活。要想赢在未来，我想，就是轨道，轨道，还是轨道！
我们相信，在座的每一位具有战略眼光的房地产精英一定会认真思考一个问题，地铁时代扑面而来的时候，我们如何抓住契机，做好轨道+物业的文章。轨道交通是长沙未来发展的新希望和新载体，同时也是房地产行业有利的助推器。
我们相信，在市委市政府的正确领导下，在全市房地产行业各界同仁的努力下，房地产行业一定会迎来一个更加灿烂的明天。
最后，祝各位领导、各位嘉宾：身体健康、工作顺利！
谢谢大家！ [2011-10-30 16:17:54]

[主持人]感谢彭主任。根据城市发展的经验，轨道交通犹如一个城市的主动脉，它拥有强烈的“吸引力”，同时会吸引大量的商业、娱乐、商务、文化设施集中，同时并促进沿线商业的发展和房地产的高密度开发，带动周边区域价值的全面升华，业内称其为"轨道效应"。轨道交通的建成对我们的城市规划以及人们的生活有着极其重要的影响，同时它周边的房地产也定将会水涨船高。下面让我们有请北京交通大学中国综合交通研究中心执行主任毛保华教授就城市轨道交通与房地产发表主题演讲。让我们把同样热烈的掌声送给毛保华教授！ [2011-10-30 16:18:07]

[毛保华]大家好！
衣食住行是我们在城市生活的一个基本需求，我们讲城市化，实际上就是聚集化。
1、轨道交通对城市形态及居民生活的影响。
城和市是两个概念。城是有防卫墙的地方，能扼守交通要冲，具有防守职能的军事据点。市：商品交换的地方，一定地域内固定的、集中商品交易的场所。经济发展，“城”与“市”结合为一体。
2010年，我国城市化水平达到46%，全国100万以上人口的城市达到了123个，这个数量是相当可观的。

为什么会城市化？因为，城市化有一系列的优点。比如，娱乐设施、就业机会、居住条件、医疗卫生等其他生活保障设施上，都比农村要好得多。依靠土地生存的，才是农村。但是，城市并不是什么问题都好，也有不足之处。空气质量、交通拥挤、传染病及其他风险、居住条件等等，在很多地方并不比农村好。
我国城市发展化速度非常快。城市化动力，城乡差别非常大，中央提出要搞城乡一体化，就是缩小城乡之间的差距，很多农村人跑到城市是一种向往，实际上是它们之间有很大的差距。障碍消除。户籍制度松动，土地市场发育，基础设施改善，城乡一体化，乡镇企业发展，城市成为经济竞争主体。中心城市发展与区域城镇体系相融合。长株潭一体化、长三角、珠三角等等，慢慢形成了一个大圈，各个大城市相互补充，有更大的发展潜力。
伴随着城市化，使城市聚集。1995年以来进入了快速机动化阶段。2005年底，中国民用汽车保有量为3160万辆，2006年达到了2200万，2009年达到了7619.31万两，较2005年增长了1倍多，速度发展非常快。
城市化对城市形态与居民生活的影响：导致工业及人口在城区过度密集；城镇面积扩大，绿地减少，加剧土地、林业资源不足矛盾，环境污染降低了城区居民的生存环境质量；交通基础设施建设落后禹城市化进程，导致居民出行拥挤和大量交通事故。现在，很多交通事故都是拥挤而发生的，大家都在赶。
西方城市的历史经验，1970-1990年，欧洲居住在市区内的城市人口出现下降，中心区人口比例：
法国巴黎：由32%到23%；英国伦敦：由41%到38%；瑞士苏黎世：由38%到30%；荷兰阿姆斯特丹：由80%到67%。
以前，我们以为中国也会走这条路，现在看来为时过早。在城市的中心区由于交通问题，每天要花1-2个小时在路上，别人上班只需要40分钟，你却需要2个小时，每天你少活了2个小时，很辛苦啊，有很多人住在郊区又搬回市中心了。所以，交通的落后、交通的滞后，使得我们想到郊区去住都很难。北京的13号线在2003年开通，现在又开通了5号线，但交通依然很拥挤。
城市轨道交通对城市形态及居民生活的影响。
城市轨道交通的基本特征：一是以解决通勤等短距离交通为主。如、上班、上学、下班、放学、回家。通勤交通的特点是时间、空间相对集中和固定，上班每天都是从家里到办公室，上学都是从家里到学校，时间也比较固定，但也是相对密集的。二是站间距短，平均在1公里-1.5公里的范围。三是速度较低。由于站距短，不可能开得很快。四是列车编组较小。不像国铁编20节、25节。地铁最多边到8-10节就到头了。五是列车发车（追踪）间隔小，2-3分钟一趟。六是采用直流或内燃牵引。七是无须预定（无固定）座席。八是非全天营业，晚上是用来维修的。
轨道交通是调整城市结构的基本前提和重要手段。为什么这么说呢？因为，很多城市都要经历从单中心城市向多中心城市的变化过程，一开始只有50-80万人，有一个中心就可以了。但是，大家慢慢都拥进城市以后，这个地方的地貌就有可能会受到影响，不可能都盖高层大楼，就必然要找到子中心再发展。所以，城市布局在发展过程中会有演变。我认为，轨道交通是一种非常好的、非常合理的引导手段。
为什么说只有轨道交通才具有既可以引导城市适度扩散，又能防止城市过度扩散的功能呢？我认为有以下几个理由：
首先，轨道交通正点率、出行时间短、出行综合费用低，能够提供满意的交通服务水平，让我们愿意到远一点的地方去工作和居住。在主城区中心的出行成本是比较高的，也不方便。城市轨道交通最大的优势是准，并不是快，我的出行时间是可预测的，我要去火车站、机场，中间所花的时间加减差不到30秒，除非车子坏了，动不了了。所以，城市轨道交通最大的优点是准，并不是快。
第二，次中心的地产价格与居住环境更加优良。
城市轨道交通能够满足扩散的要求，如果轨道交通不能抵达的地方，具有更高的居住成本或出行阻抗，并足以防止人们大量地迁移过去。因为，现在并不是每个人都能开得起车上班。
换句话说，城市轨道交通对城市发展的过程也有引导作用。主城区通过轨道交通可以支撑其他组团，可以引导适度扩散。另一方面，防止过度扩散，不至于让主城区在扩散中跑调。
城市轨道交通对居民生活的影响：第一，地铁运营可以显著缩短居民出行时间。上海地铁开通人民广场-辛庄，开通前要1-1.5个小时，开通之后只需要40分钟了，出行时间缩短了1倍多。
第二，地铁运营可以促进周边生活配套设施改善。在城市边缘区域，以当地居民为主，外地人住过来就不方便了。社区型商业，仅能满足日常生活需求，置业特征是置业外流型。当地铁开通以后，就到了区域居住区，以当地居民为主，导入外来（外地）置业人口，也是社区型商业，仅能满足日常生活需求，仍然是置业导入型。配套完善之后，就变成了混合型了，本区+外地+外区人口，也有成熟的商业配套，置业稳定。
第三，地铁运营可以改变居民出行方式。地铁的出行范围较大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此地铁必将成为居民主要出行方式。
2、城市轨道交通对城市房地产发展格局的影响。
第一，城市轨道交通是城市综合交通的骨干方式，为居民提供可靠的出行服务。
第二，城市轨道交通体现城市总体规划中确定的发展要求，引导适度扩散。
第三，城市轨道交通引领城市土地开发布局，防止过度扩散。
（图）英国伦敦平日各种交通方式日均出行量结构。小汽车44%、步行23%、公共交通29%、自行车2%、摩托车1%、出租车1%。
（图）1991-2004年早高峰分方式进入伦敦中心城区人数百分比。7：00-10：00，可以看出铁路、铁路换乘地铁、地铁占比76.1%，如果把公交车也算进来就达到了87.3%。所以，城市轨道交通是解决公共交通畅通的绝对手段。很多人买车是干吗用的？上班、上学？如果每个人上班、上学都开车，全世界也没有一个大城市能够承担这么大的交通流量。
（图）主要城市地铁客运量情况。全世界地铁运行200公里以上的境外城市，地铁站公交出行比例，伦敦40%、美国60%、法国66%、中国47%、日本86%、俄罗斯55%、首尔33.8%，首尔现在也应该不止33.8%。
刚才，讲了城市轨道交通发展规划要体现城市总体规划发展的要求，这是北京《总规》的图，在2004年版的《总规》中提出“两轴、两带、多中心”的城市布局形态，并已在新城规划和发展中具体落实。
（图）北京轨道交通线网图（2015）。两轴两带，西边从4号线，再到接下来的9号线，实际上是左边的一撇；右边的也是一撇，体现了城市总规发展的“两轴、两带”的概念。
武汉城市总体规划提出“圈层+轴向式”的城市空间拓展模式，它的城市轨道交通是这样的：
（图）武汉城市快速轨道交通。主要是走江底，基本上是沿着自然地形条件，体现城市《总规》发展要求和目标来发展。
（图）这是我在美国飞机场飞机刚起飞的时候拍的一个照片，我也不知道是在哪里。看得出来不是一个大城市，但停车空间很富裕。
（图）这个图中间这一块是一个体育场，周边有很大的空地，说明每个人都可以看着车去看球，中国有吗？十个人开一台车可能都不行。所以，我们去球馆看球只能坐公共交通，可能还会很拥挤。
我国城市轨道交通发展前景。2010年底建成运营的城市12座：北京、上海、广州、天津、深圳、南京、重庆、武汉、长春、大连等，里程1472km左右。在建城市有15座左右。正申报建设、筹备轨道交通的城市近10座。到2015年，将另建成轨道交通1500km左右，总长度达到约3000km。
城际铁路客运专线方兴未艾，这是长株潭城市群城际轨道交通网络图，从长沙往下走是湘潭和株洲，有一条密集的、通达的干线。
（图）珠江三角洲的轨道交通线网规划图。已经有很多条线动工或将建成。
（图）河南省铁路规划示意图。城市轨道交通是由地方政府负责，长沙市的轨道交通由长沙市负责，广州市的由广州市负责，深圳市的由深圳市负责。国铁由铁道部负责，区域性的轨道交通，尤其是珠三角的轨道交通是由省里负责的。珠三角和长株潭都比较好一点，是省里管。但是，相对复杂一点的是长三角，涉及到几个省的边境，北京、河北，协调难度要大一些。
全球客运周转量：历史及预测。1960年全世界总的客运量是5500亿/人/公里，到2020年将达到54000亿/人/公里。1960年小汽车出行占比是一大半，2020年占比将变得更少，占比逐渐减少。
（图）各类交通系统的适应范围。轨道交通有轨道交通的适应范围，但它并不是全能的。轨道交通的需求怎么样解决？有什么样的适应性？一般从距离的远近、人的多少、密度的高低来判断，轨道交通适应密度高、人流量大的交通流。那么，小汽车是解决分散需求的。
几点结论：
轨道交通是中心城区通勤交通的主要方式；对于中心城人口规模100万以上的城市来说，可以说唯有轨道交通才能解决中心城区交通拥堵的问题。
轨道交通是引导城市发展（适度扩散）的主要手段。
城市轨道交通是城市交通的骨干，城市越大，城市轨道交通作用越大，否则将会堵塞。
轨道交通具有良好的可持续发展特性，对未来的发展具有最小的不利影响，且已成为世界大都市交通发展的共识。

3、对沿线房地产的影响及实证分析。
北京地铁1号线引导了城市东西向的发展：北京地铁1号线线路贯穿东西向的长安街，是连接城市中心区与近郊区的重要交通走廊。地铁1号线一期工程起点为石景山区苹果园站，终点至中心城区的复兴门站，全长23.6公里，设有17座车站，于1981年正式通车运行。2000年线路延伸至朝阳区四惠东站，地铁1号线全线贯通，全长31.04公里，共设有车站23座。
（图）地铁1号线沿线现状土地利用情况。横坐标的300米、500米、800米、1000米，轨道交通适应范围在800米左右，轨道交通站点的吸引范围一般在1000米，最强为400-800米（5-10分钟步行路程）用地类型包括工业、商业、文化、教育、居住等，多为“混合用途”。
（图）北京13号线促进了北部地区的土地利用与开发。北京轻轨13号线沿线楼盘分布示意图，周边分布的房地产项目非常多。
（图）香港地铁。500米范围内击中了41%的人口，41%的就业人口，43%的住宅单位。
（图）香港沙田。为疏散核心区人口建立的新市镇。当时，人口聚集在九龙，就把沙田作为一个和三核心区人口的新市镇，通过轨道交通连接它。
香港沙田：土地开发概况，总占地面积约3000平方米，居住人口约150000人，大型商业中心，中央公园。
地铁发展：由“线跟人走”到“人跟线走”的历程。开始修地铁的时候是，哪儿人多在哪儿修，把城区交通问题适当改善之后，就变成了引导型，没人的地方修了以后，人慢慢就会被引导过来了。从政府的角度上看，也希望地铁修到哪儿，人口也跟着过来。
地铁对房地产价值影响的阶段表现——深圳的例子
通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异。
深圳：地铁运营加速了关外的宝安、龙岗两地与关内的联系，改变了深圳房地产的格局，地铁建设促进了关外房地产的高速发展。
上海：轨道交通对房地产价格的影响。第一条线路1995年4月10日正式运营，轨道交通建设及运营对沿线地块房价产生了重要的影响，城市轨道交通对沿线房价的影响在时间上是超前发生的。1992年开始轨道房价价格升高，1995年就明显升高了。
上海：住宅增值例子。1995年，1号线通车推动了沿线房地产价格的提升。黄色的是增长以前的均价，蓝色的是增长以后的均价，开通以后上涨了2000元-3000元/平方米左右。
沈阳：地铁带动开发。1号线全长22.156km，设18座地下车站，沿线的房地产项目分布也是非常密集的。
轨道交通发展与房产价格的关系：第一阶段，点状影响，导入人口到相关区域，对房价有显著的提升作用。第二阶段，线状影响，变成了一个通道，相关的配套设施很快形成了，带动了商业的发展，完善了配套。第三阶段，面状影响，交通枢纽，城市也升级了。
结论：轨道交通对郊县地区房地产影响较大，将带动房价迅速上升。对房价的影响先于轨道开通，开工时对周边房价的影响要大于开通时。在北京，现在正在解决从地铁站到家的1公里的问题，正在研讨中。在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而减少；在城市副中心，轨道交通对商业的促进最为明显；当轨道交通网络发展成熟，将推动整个城市房地产市场的升级。
在这里要特别强调，轨道交通在建设初期，只有一条线两条线的时候，对房地产拉动特别明显，当轨道交通成网的时候，大家都有了轨道交通，那个时候对房地产的影响相对就小了，但那已经是10年、20年以后的事了。
4、基本结论。
站点在城市中心区对房价的影响较小，越远离城区对房价的影响程度和范围较大。
轨道交通对临近站点房产价格优显著的提升作用，对地产价格的影响主要集中在1km范围内；即离轨道站点越近房价越高，且离城市核心区越远，对房价的影响也越大。
对地产价格的影响具有超前性。
轨道交通规划可改变房地产价格分布格局。
由于时间关系，我就讲到这里，谢谢大家。 [2011-10-30 16:38:42]

[主持人]感谢毛保华教授的精彩阐述，让我们感受到了轨道交通给我们生活带来了潜移默化的影响，也为我们准备投资置业的人群提供了一条新的思路。今年5月，长沙市政府就已宣布长沙公共交通将构建以轨道交通为骨干、以常规公交为主体的公共交通体系。长沙究竟有多少在地铁周边的楼盘将会因此受益而价值倍增呢？今天，我们特意精选一批地铁受益楼盘推介给大家。
下面，让我们首先有请万达公馆项目王凯华上台为我们介绍一下该项目的发展情况。 [2011-10-30 16:44:06]

[王凯华]敬的各位领导、专家、各位来宾：
下午好！
刚才，董藩教授说了股票不能买，黄金也不能买，目前银行是负利率不能存，房地产受调控在下跌，通货又在膨胀，钱拿在手上就是贬值。怎么办？董藩教授又说了，算来算去，只能买的还是房地产。投资房地产要怎么投呢？
我们回顾一下从2003年-2011年楼市发展规律，2005年和2008年也经历了房地产市场宏观调控。但是，我们发现有两种物业没有受到影响，或者说影响相对要小很多。第一种是城市中心物业；第二种是轨道交通物业。

以上海汤臣一品为例，2006年开始11万元/平方米到现在的30万元/平方米，经历了2008年的洗礼，它更加健康，而且发展得非常好，这就是说城市中心物业在调控下影响相对小。所以，我们认为核心价值决定产品价值，万达公馆同时具备了这两种特性。第一，既是城市中心，又是双地铁物业，而且是首批地铁物业。第二，在项目的南面有一桥，在项目的北面有二桥，刚刚开通的营盘路隧道就在项目旁边。所以，还不单单是轨道交通，我们的项目同时有1、2号线从旁经过的双地铁物业，再加上一桥、二桥和隧道，就是立体化的交通布局在项目周边。在我们看来，岂止是轨道交通，对万达公馆来讲，轨道概念不仅仅是轨道概念，作为中国豪宅典范，我们用这么几句话来规划，第一句话是23年+3000年。刚才，董藩教授说在澳大利亚买房子都要买品牌开发商的房子，何况在中国呢？万达为您提供23年的品质保证。3000年，我指的是在长沙的中心，自始至终长沙的中心3000年以来都是在万达公馆这个位置。从西汉年间的长沙中心到现在的长沙中心，3000年都没有变过。第二句话是世界级景观+百亿级配套。万达占据橘子洲头、湘江、岳麓山的自然景观，在业界历来是以百亿级配套著称。第三句话是精装修，这就不解释了。纯大户设计，200-290平米的纯大户设计，这种概念是一种新生活方式的倡导，欢迎大家到样板间参观，可以去感受一下290平米的三房是什么样的感觉。第四句话是城市中心+双地铁物业。两位教授说了，城市中心地铁物业的价值，我在这里就不多说了。
因此，奉劝各位，楼市有风险，投资须谨慎，选好的房子很重要，请大家观看宣传片，谢谢！ [2011-10-30 16:44:17]

[主持人]感谢万达公馆项目负责人的介绍，接下来让我们有请第六都项目负责人彭征介绍一下他们的项目情况。 [2011-10-30 17:01:17]

[彭征]尊敬的各位领导、各位来宾：
大家好！
我来自建鸿达集团的彭征。今天，很荣幸坐在这里听董教授海外投资论坛，关于董教授的投资理念，我非常认可，也非常赞同。但是，我个人持不同意见，好的东西不用去远方，就在身旁。比如，第六都，很荣幸在这里向各位介绍项目。

第六都由湖南湘电集团和湖南建鸿达集团共同投资，总建筑面积是70万平方米，是目前长沙市二环线内用地面积最大，开发体量最大的项目之一。达美D6区位于城市金融政治脉搏湘江第一大道芙蓉中路上，在长株潭融城、3+5城市群建设的大背景下，这里是中部崛起所在。同时，项目无论至机场、火车站、武广、长株潭任何一个区域，都可以享受到非常便捷的交通。沿路布局的是地铁1号线，同样是地铁物业。
项目沿芙蓉路湖南商业大厦、湖南总部企业基地均已成熟，未来将承建13000平方米的城市广场，优越的品质生活环境，将使得达美D6区的主人虽身居城市核心，却又远离繁华。
第六都项目9月15日第一次面市，当天开盘到场人数近2000人，解酬率近90%，是一个绝对值得收藏的藏品，更是这个城市顶级居住区的一个划时代建筑。只言片语不足以对项目进行介绍，我们项目的主打是“城中瑰宝、一生美宅”，希望各位有时间到现场品鉴产品。

谢谢。 [2011-10-30 17:01:31]

[主持人]谢谢达美D6区项目负责人，接下来让我们有达美D6区负责人陈青源上台介绍项目。 [2011-10-30 17:01:52]

[陈青源]众所周知，李嘉诚说过一句话，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。达美D6区首先拥有的是交通优势，位处西二环与梅溪湖交汇处，坐拥双地铁口，距离16亿大河西交通枢纽新西客站近百步之遥，作为整个长沙换乘量最大的交通枢纽，它将实现地铁、城铁、公交、省际巴士的一站式环城，为达美D6区的业主出行带来极大的便利。据预测，交通枢纽的换乘能力将提升到每日25万人次，人流聚集必将产生非常大的物业升值潜力。千年岳麓山，自古以来以山清水秀著称于世，3000亩的梅溪湖相当于两个烈士公园，让您享受到一线的山湖资源。更重要的是达美D6区紧靠梅溪湖国际文化艺术中心和梅溪湖科技研发中心，届时，艺术中心将承接国际顶级剧目，顶级音乐会，年接待人次将达到31万人次，将成为国际一流、湖南省规模最大、功能最全的国际文化艺术中心，达美D6区无疑将最先享受到世界级的演出。

但是，这还远远不够。一个项目不但要拥有很好的外部配套，还需要有完美的内部配套才最具价值。达美D6区由大型超市、购物商场构成，近8万平米的主题艺术园林，将国际现代感的艺术设计手法与项目自身巧妙结合，形成小区景观丰富层次，让您享受远离城市喧嚣的宁静。目前，达美D6区在售户型以85-120平方米的户型为主，无论是采光能力、赠送面积都是经过反复斟酌推敲，有的户型最高赠送面积达到30平方米以上，这种超高的得房率让您坐享超值的物业。在这里，我谨代表达美D6区诚挚邀请在座的各位光临售楼公园，一起去见证梅溪湖首站达美D6区城市艺术综合体的非凡魅力，再次感谢各位的聆听。
谢谢！ [2011-10-30 17:02:03]

[持人]感谢达美D6区的介绍，下面有请中建芙蓉和苑项目负责人苏毅上台讲话，有请！ [2011-10-30 17:02:14]

[苏毅]各位尊敬的来宾：
下午好！
我是中建芙蓉和苑的负责人苏毅，在此非常高兴为大家隆重介绍长沙市2011年唯一一个别墅级洋房——中建芙蓉和苑。

中建芙蓉和苑是中建地产在2010年巨资打造的一个重点项目，占地640亩，总建110万平方米。今天，我重点为大家介绍的是一期中建芙蓉和苑。中建芙蓉和苑为于长沙市南北主干道芙蓉南路比批塘路的交汇处，是纯粹的地铁口花园洋房物业。批塘路正式拉通以后，芙蓉路和韶山路连通，在韶山路的一端有地铁4号线，是纯粹的双地铁口物业。中建芙蓉和苑采用了地中海托斯卡纳风格，配米黄色的文化石加以烘托，凸显主人的尊贵身份。小区只有1.2的容积率，高绿化率，1-4楼是平层，5楼是复式，1-4楼的平层都赠送了20-60平米不等的超大3米层高的阳光地下室，5楼赠送的是60平米的超大露台，凸显主人的尊贵身份。其中，7米的挑高客厅可以让每位客人感受到您的尊贵与大气。
欢迎每位嘉宾到现场看现房和样板房，选择中建芙蓉和苑是您在这个时候最明智、最理性的选择。
谢谢大家！ [2011-10-30 17:02:25]

[主持人]感谢中建芙蓉和苑的项目介绍。接下来，有请东郡华城项目负责人崔莹上台介绍项目，有请！
[2011-10-30 17:10:49]

[崔莹]尊敬的各位来宾：
大家下午好！
我是长房东郡的置业顾问崔莹。下面，我向大家介绍东郡华城项目。
李嘉诚说：地段、地段，还是地段，而长房东郡华城广场说，地段、配套，还要地铁！项目最大的亮点是在三条地铁线交汇处，东郡华城项目中央有地铁2号线、5号线、6号线，穿过项目周边是长沙除五一广场外的仅有的三地铁口岸，地铁2号线主体2013年通车。
东郡华城分三期开发，一、二期客户均以入住。40万平方米品牌大社区，由学校、酒店、商场一应俱全。东郡华城第三期占地面积12454平方米，三期建筑面积73222平方米，规划户数556户，物业类型是商业和住宅，小区周围生活配套设施非常成熟完善。
东尚区不仅仅是人流、物流、信息流的中心，周边的商业配套齐全。其中有万家丽、人人乐、阿波罗友谊商城、家润多、欧亚达、沃尔玛、奥特莱斯、大润发、高桥等等，100米以内满足生活所需。周边有2所幼儿园，长郡中学、田家炳中学、旺旺医院。东郡小学是全国书法教育基地，也是省小学教育示范基地。在项目南边和北边是市政府分别打造的圭塘河风光带和浏阳河主题公园。
东郡华城由两梯四户和两梯五户组成，有两房和三房，绝对是居家和投资的最好选择。百万级入户大堂，超五星尊贵享受，使用的电梯都是高端品牌。
我们相信，东郡华城无论是以长房集团的品牌效应，还是小区周边完善的生活配套及小区的高性价比，都是在座各位成功人士居家和投资的最好选择。项目在下个月底开盘，欢迎大家光临。
谢谢！ [2011-10-30 17:11:02]

[主持人]感谢东郡华城项目，下面有请鑫科明珠项目负责人刘雅丹上台讲话，有请！
[2011-10-30 17:11:13]

[刘雅丹]各位尊敬的来宾：
下午好！
我是来自长沙鑫科房地产开发有限公司的项目负责人刘雅丹，在座的各位，今天很高兴能够和大家分享鑫科明珠项目。在座的各位，对鑫科明珠项目可能不是很了解。因为，鑫科明珠在项目的推广上，一直没有梯级式的宣传和形象包装。我们倡导的是宜居置业理念，今天简单为大家介绍一下位于芙蓉区浏阳河畔的楼盘——鑫科明珠。

相信很多关注过鑫科明珠项目的朋友都会知道，这里无论是从自然环境、人文底蕴及配套设施都可以看成是一个尚风尚水的宝地，小区东临浏阳河，南眺圭塘河，项目周边是由远大一路、万家丽路、人民东路与浏阳河风光带围合而成，享东区成熟配套，拥双地铁口岸生活。小区拥有四通八达的交通网络，每位业主的出行是非常便捷的。小区周边有14条公交线路通达全城，从鑫科明珠步行10分钟左右可以至万家丽路地铁站和人民东路地铁站。从项目至火车站、武广高铁站、黄花机场站都是非常便捷的，小区与商务中心一脉相承，既能享受配套的便利性，又与它们保持者合适的距离，让小区的业主在生活上不至于受到嘈杂环境的影响，又能保证生活居住的舒适性和便捷性。
鑫科明珠项目由8栋住宅和1栋写字楼和1栋高级酒店公寓围合的社区，户型以75-88平方米的舒适两房，105-135平米的宽敞三房，130-140平米的阔绰四房为主。目前，据我们了解，大部分的购房者对城市的繁华有一定的依赖性，而鑫科明珠在地段上具有得天独厚的地段优势，在户型设计、产品品质、景观配套上也是非常考究的，这是我们实实在在的优势，我们坚信只要品质好就会有市场。大家所关心的价格方面，项目的高性价比也无疑使得鑫科明珠在芙蓉区这个区域有着得天独厚的宜居优势，更为完美。
我们相信，鑫科明珠一定能用完美的规划设计、理性的价格和对客户的真诚来征服长沙的购房者，也希望大家有时间到项目参观。
谢谢各位！ [2011-10-30 17:11:24]

[主持人]好的，感谢鑫科明珠的项目介绍，最后有请盛世华章项目负责人杨言斌先生上台为我们介绍项目，有请！
[2011-10-30 17:11:34]

[杨言斌]尊敬的各位领导、亲爱的各位来宾：
大家下午好！
盛世华章项目目前销售已经接近尾声，我们之所以参加房交会，是因为我们还希望在大家的心目中能加深对盛世华章的认识。
盛世华章项目位于长沙大道与沙湾路交汇处，位于机场高速入口处，从机场回来的客户都可以看到我们的项目呈现在长沙的正东方，是中式建筑，从盛世华章出发到机场只需要10分钟左右的时间。
盛世华章项目阵地96亩，分三期开发，一期的8栋已交付使用，二期正在开发，除了中央楼王，其他楼王已销售完毕，盛世华章项目在市场上非常受追捧。

项目风格主要以传统徽州民居与现在新式文化相结合的新中式人文住宅小区，讲究和谐、宜居、蕴含着浓厚的传统文化精髓与居家特色。
项目位于长沙大道与沙湾路交汇处，整个项目周边目前已经具备了运达中央广场、华晨世纪广场等等，位于地铁2号线周边，是地铁物业。项目距离武广高铁约6-8分钟，10分钟可达机场。曾经，我有幸接过一次董藩教授，从项目到机场约10来分钟就赶到了机场。周边有枫树山小学、广益实验中学、省体育职业学校、省医药中专。运达国际购物广场就在附近，运达广场由两座世界顶级酒店及国际5A写字楼组成。
（图）盛世华章园林设计图。目前，唯一没售的一栋楼就在这个园林背后。
（图）项目一期实际效果图。
（图）去年冬天下雪时，用自己的相机拍打出的效果图，没有做任何的图片处理。
盛世华章的产品通透性特别好，一期全部是板楼，二期所有住宅也基本上做到了板式通透性。大家可以看到，二期在销售的主力户型有双阳台、南北通透，所有的主卧和客厅朝南向。这样的话，可以让业主更直观地、更好地享受生活环境对身体带来的好处。目前，盛世华章在售的楼栋是第3栋。
同样是稀缺地段，同样是楼王，我们的价格相比周边楼盘低了一倍，拥有一席立赚百万。50步享同一片繁华，仅此99席独一无二绝版楼王，不可限量的时空价值，为睿智人士提供超值的产品。
目前，盛世华章一期还有少量现房，大家有兴趣可以前往项目详细了解。
谢谢！ [2011-10-30 17:18:54]

[主持人]感谢各家楼盘代表的精彩推介，让我们切实体会到了轨道交通给我们的城市生活带来了各项便利。我们期望长沙轨道交通的建设能为我们的日常出行提供更大的方便，能使我们的城市发展日新月异，使我们的城市生活更上台阶，同时也希望轨道交通周边的各受益楼盘在享受到地铁带来的各种收益的同时，也能为我们的准业主们提供更高质量更高水品的服务。
今天推介会的最后一个环节是我们长沙轨道交通地产代表项目意向客户交流咨询时间，您还想了解项目的哪些情况？可以到我们会场后面的咨询区详细询问。
我们现场的活动就到此结束，最后再一次感谢各位领导嘉宾的出席。选择性置业，与城市共赢，让我们期待今后的再次相会！ [2011-10-30 17:19:02]