|
[林佳佳]各位媒体的领导、同仁们：
大家下午好！
我是绿城·青竹园的工作人员，我叫林佳佳，很高兴各位莅临绿城·青竹园参加罗曼别墅中秋媒体答谢会。今天第一个环节是想请在座的各位到园区里面走一走，逛一逛，给我们的园区提一点意见。大巴车已经在外面恭候大家了，请前三排的嘉宾移步，大部车将分两批来接送大家。
（项目实景考察）
[2012-09-19 18:49:23]
[谢岳来]在座的各位相当一部分都是老朋友了，我们是准备今天晚上在这里happy一下的，所以开始的时间稍微晚一点比较好。
今天，很荣幸在中秋的前夕邀请到各位老朋友来到绿城·青竹园参加中秋媒体答谢会，没有特别好地招待大家，刚才带大家参观了一下园区，中间有一个很重要的内容是南区新产品发布。然后，晚上安排大家在这个房子里面做一个体验活动，希望各位在这里度过一个愉快的晚上，请大家不要过早退场。
以前，我们这里的房子并不是特别多。去年，翻新以后也搞了几次活动，有时候客户搞活动会玩到晚上12点才走，我们看看今天你们能坚持到什么时候好不好？
[2012-09-19 18:49:41]
[嘉宾]那要看谢总陪到什么时间。
[2012-09-19 18:49:50]
[谢岳来]没有问题。
[2012-09-19 18:49:57]
[嘉宾]那要看谢总带我们玩什么。
[2012-09-19 18:50:05]
[谢岳来]没问题，你看想玩什么啊。哈哈，调节一下气氛啊。
[2012-09-19 18:50:13]
[谢岳来]好的，回归正题。即将要面市的是绿城·罗曼别墅，在介绍之前简单说一下绿城，绿城是大家很熟悉的，我们做别墅开发时间已经很久了，从最早在杭州辰溪做桂花系列小区的时候，里面就有第一代别墅产品。当然，那个时候宋总、郭总都没有住过别墅。所以，今天我们回过头去看，当年做的别墅应该说还停留在有花园的独立住宅阶段。
但是，随着后来做玫瑰园、桃花园，桃花园做到2014年，再过两年桃花园项目可能就要峰顶了。在桃花园里面，从西区、南区可以看到一代一代别墅的变迁。我自己的体会是绿城一直是一家学习型企业，不断地在专业领域研究让产品做得更精致、更完美，更适合您的居住。
举个很简单的例子，我们在国外看到的别墅都是开放的，有矮墙、篱笆等做界线。但是，后来我们发现中国人的心理需求和老外的心理需求是有区别的。后来，我们发现不同的别墅可以用很简单的方法去看它的年代，就是看它的围墙的高矮。随着别墅所做的时间越来越长，也会发现围墙越来越高，目前绿城别墅的围墙标准高已经到了2米多，在一些中式别墅里面有3米高的围墙，当然前提是庭院做成花园一样。
学术型的企业有这样一个好处，宋总有一次抽着一根烟，走过来走过去，在思考一个问题。他在思考什么问题？他思考的问题是别墅花园周边的小路是用硬铺好呢？还是用拼铺好呢？花园旁边的路径该用什么去做，才能让客户感觉到别墅与外界的衔接是最美观的。所有的这些问题，他都喜欢抽着一根烟，从左走到右，从右走到左，一根烟抽完，有时候答案就出来了。
绿城是一家很有特色的企业，宋总、郭总都不喜欢和政府官员吃饭，也不太跟各位见面，这件事也很抱歉，在座的各位有当面见过宋总的吗？
[2012-09-19 18:50:31]
[嘉宾]我见过。
[2012-09-19 18:50:39]
[谢岳来]您是当面见过宋总的，见到他的人比较少。因为，他的大量时间花在思考、研究、研讨、开评审会上了。
今天要介绍的是罗曼别墅，罗曼别墅是去年10月份启动研发的，到现在为止，我们一些景观的做法、亭子的做法，某些细节的工艺做法还在研究当中。刚才，大家从大门进来，不知道大家有没有注意到，工程部（板房）那边可以看到半栋楼还没盖好，那个楼是一个实验楼，不是以后要卖的房子，是我们专门用来研讨工艺工法的。所以，你会发现那个楼上两扇窗户不同，不同的墙面用的是不同的材料，那是做实验用的。
有句话说，一个企业老板的时间花在什么地方，它的核心竞争力就在什么地方，我觉得这句话说得非常靠谱。如果一个企业的老板将大量的时间花在和政府官员吃饭上，那这个企业的核心竞争力就是和政府打交道上。而绿城的老板，没有花时间跟政府官员吃饭，而是花在产品的研发上，所以我们的核心竞争力就是产品。
大家知道，在规模很大的开发商里面，我们是最好的，也不排除有一些很专业的人士去打造精品楼盘，但他只有一个，像我们这样全国有很大的规模，品质还很高的话，那还是很难的事情。
当年，我为什么要到绿城来，也是冲着这一点，这么大一个规模，可以做到很高的品质，这是一件非常难的事情。当时，我也是抱着学习的心态加入了绿城集团。了解我的朋友都知道，其实我加入这间公司也只有一年多时间，我以前在罗湖干过，也在其他的房地产公司干过。
现在，绿城在全国已经进入了约50多个城市，我们自己的项目约100个多一点，还有60个待建项目，是我们替人家干活的项目，但我们输出产品、输出管理、输出品牌，收取品牌服务费，是这样一个概念。
但是，我们在长沙呢？03年就招商引资进来了，到现在为止只做过桂花城和青竹园两个项目。来之前，我们也在谈这个事情，希望有机会和各方一起合作，为长沙的楼市贡献更多的好产品。比如，晚报的潘姐一直期待我们有工艺产品出来，说不定很快会有，不排除这种可能性。
最近，我们又拿了一次冠军，是项目满意度冠军，也是整体满意度冠军，在长沙还是很受消费者认可的，连续评为中国房地产企业最具品牌价值的开发商和最具实力的开发商。
从第一代别墅到了第二代别墅玫瑰园，再往后就是青竹园代绿城第三代别墅类产品，这是桂花园系列别墅（图），这是青竹园系列别墅（图）。上海玫瑰园，05年我去看过那个大宅，离上海市区车程比较远，我们这里离市区还是挺近的。北京御园，在北京卖至少2000多万元一套。
绿城·青竹园长沙项目，是中国中南地区第一品级别墅王著群落，青竹园的财务报表不太好看，幸亏我们老板不是很看重这一点，这是青竹园的一张照片。
整个项目1000多亩地，分三期开发，即将面市的是第一期，在座的各位努力赚钱，还是能够买下罗曼别墅。整个小区植被保护得很好，有300亩的青竹湖，南边是我们买的地，其他还有一些小的景观，这就不说了，还有山地高尔夫球场，不知道在座的各位有没有兴趣，我们可以组织一个高尔夫班，专门针对媒体朋友开班。
林佳佳，媒体朋友可以单独组织一个高尔夫班，很多媒体朋友没有去到球场里面，我是不会打高尔夫，但我坐车进去看过，还是挺漂亮的。
[2012-09-19 18:51:15]
[林佳佳]好的，交给我，我的号码是13508494926，也可以通过新浪微博“绿城·青竹园”，我们会将方案告诉给各位，各位也可以给我发短信。
[2012-09-19 18:51:25]
[谢岳来]打电话、发短信要不要规定时间，在晚上10点以前？
[2012-09-19 18:51:33]
[林佳佳]10点以后，10点以前都在上班，谢总！
[2012-09-19 18:51:48]
[谢岳来]喔，我懂了，哈哈。
下面介绍得简单一点，用的材料是全球采购的，这是我们做的一些房子，房子的设计很重要，尺度、细节等等，都很重要，材料也很重要，用什么材料展现出什么样的气质，这个是直接相关的。
我们用的是全球最好的材料，现有房屋的门窗所用的材料可能达到了2000-3000元/平方米，很多人听了感觉还是蛮震惊的。因为，大家去买普通住宅的话，可能只是几百元的价格。但是，我们用的门窗都是上几千元/平方米了，不说不知道。包括，围墙用的是片岩挡墙。
园区道路的人性化考虑，我们在路边停车，交通受到了影响吗？没有。但是，你们可以去关注一些别墅，有些别墅的车库倒车进去比驾照考试的移库还要难，我见过这样的别墅。所以，这就要看你是从业主的生活需求出发去设计房子的，还是从自己的想法出发去设计房子的。那么，很多人第一次买别墅，看这里也漂亮，那里也漂亮，就买吧。买完以后，才发现车没法往车库里面停。所以，不要小看道路，道路面积越大，它的成本比我们铺草坪的成本要大得多。草地好看？还是道路好看？肯定是草地好看嘛，道路很宽能好看吗？道路宽了以后，整个建筑和道路之间的关系，你不可能说出了门就是道路嘛，居住也会受影响嘛。
所以，开发商在道路上面做文章，其实是在利益上面做文章。但是，住进来的是业主。所以，这永远是一对矛盾。宋总经常说，不赚钱不要紧，但你们的活要干好。他不允许买我们房子的业主，人家停个车还要考个移库。
这张照片上的房子就是我们所在的房子，这是整个街区，所有的前庭都是打开的，所有的后院都有标准的围墙，站在我这个位置就可以看到标准围墙。
青竹湖这个地方，以前大家觉得稍微有点偏远，其实也不是很远，我已经来来回回走了很多次，从市中心到这里不到30分钟。但是，为什么会让大家觉得很远？来自于你在路途中会经过一片没有房子的郊区。所以，你就感觉越走越荒远，其实这是心理感觉。但是，北边的建设也在不断地加强。刚才，你们进来看到了一个太阳山路口，楼都建得老高了，这都是一些标志性变化。周围有很好的配套，学校、医院等等都在完善，可能大家要慢慢地接受，慢慢地改变。如果以前你认为青竹湖比较偏远的话，以后青竹湖就是近郊了。
刚才说得比较多，这里的核心价值还不是绿城的别墅，而是这里的山水环境，这也是我考察了很多客户，他们告诉我的，我们一直把客户当做最好的老师，我问他们看重这里的什么？他们告诉我，看重这里的环境，有山有水。
那么，我们在青竹湖设计的别墅容积率很低，花园很大，从产品角度符合这个地块的特征。过去，我们开发别墅的容积率是0.23-0.25，不同的组团有一些小差异。那么，我们和长沙同行比起来，据我所知好象很少有小于0.4的容积率，一般都在0.4以上，但我们一般做到了0.23- 0.25。庭院是精装的，庭院以后该怎么用？用的时候会是什么样的场景？都是经过设计的，经过思考的。
长沙唯一五国独栋别墅，好象是由不同的人在不同年代所建造的别墅，而不是一个开发商一次性建好的独栋别墅，都是一模一样的。我们可以看到，长沙有很多别墅有混杂的味道。有很多的花花草草，还有珍稀树木。
下面，说说罗曼别墅。罗曼别墅在市场上也早有风声了，我也听到了一些反馈。大家的第一感觉是你们在做一些小别墅，你们是不是在跟市场妥协？你们做的房子和以前的品质一样吗？大家来到这里有没有带着这些问题？有吗？不好意思说是吧？我相信大家免不了有这样的顾虑。但是，实际上这个房子有500套，可能比现在市场上供应的主流别墅面积都要大，只不过和绿城·青竹园以前建好的别墅面积可能会小一点，以前都是500平方米以上，甚至600多平方米，这一次是500平方米，花园的面积也略小一点。但是，花园的台步做了一些改进。比如，大家可以看到阳台的花园是比较平均地分布在房子的四周，花园和房子的关系有点儿像肩并肩的关系。所以，这样的花园很集中，很好用。
大家发现没有？人就是这样的，不断的总结，不断地提高。现在，我们的空间利用效率在大大提高。一会儿，讲到步行的时候再和大家分析，为什么做500平方米？我们做到了舒适度完全比得上过去所建别墅的舒适度，那些房子大概是670-680平方米左右。现在，500平方米的房子设计得很不错，很舒适，而且在设计上有不少的亮点。
这里有很多数据，有容积率的数据，是广告公司写的，我在这里实话实说，大家在稿子里面可以不写，实际容积率不是0.3，而是0.23-0.25，还有地下室。
[2012-09-19 18:52:19]
[嘉宾]地下室送吗？
[2012-09-19 18:52:31]
[谢岳来]地下室不是送，都是有产权的。
[2012-09-19 18:52:37]
[嘉宾]是全地下室？还是半地下室？
[2012-09-19 18:52:44]
[谢岳来]我们的地下室都是带步出式下沉庭院的，自然采光、通风。现在，大家在市面上看到的一些全封闭式的地下室，这种做法其实已经被淘汰了。
这里是楼间距的图片，这里有一个拐角，左右两边的楼间距要小一点。但是，这里可以看到两栋别墅楼间距拼合在一起的效果，还是很不错的。这是教授的评价，我觉得应该也没有这么震撼，哈哈，也太震撼了一点。
法式建筑分不同年代有不同的表现，一般法式设计带着比较恢宏的气势，在文艺复兴时代，有罗曼蒂克的花园。但是，我们用的法式设计更加细腻优雅。我们知道，文艺复兴时代之后再往后就到了巴洛克时代，建筑有着优雅细致的变迁。那么，这些房子从风格历史时期来说，要买法式建筑就要买文艺复兴时代往后一点的别墅。有一些别墅，过几年就修缮一次，最后就变成了很混搭的感觉。有一些房子，之所以风格会比较混杂，就是因为它是在不同年代装的，建筑都带有时代特征，我们去看六十年代、七十年代、八十年代的照片，很多人可以从照片中人的着装来判断照片是什么时候拍的，其实建筑也是如此，可以从风格反推建筑的年份。“万千别墅，法式为尊”，这是更加傲气的法式感觉，这个介绍就不展开了，因为我不是学建筑的。
园林，完全与过去的档次是一样的。同时，它更强调了人的差异性。过去，在北区的山水房，包括这个房子，灌木用的过多，古典式园林比较讲究造型，用了很多灌木做观赏效果。但是，有一些花园就走不进去。我们这次做的花园很简单，做庭院，多做高大的树木，以这个为基线，把灌木、乔木等等，景观一趟水全部做完。但是，中间更多的预留了人的活动空间，进出还有平台。最后，还做了一个休闲味道很足的木亭，做那个木亭要2-3万元，其实蛮贵的。从安全角度来讲，里面必须是钢筋的，外面包木，你还可以在里面打牌，娱乐。那么，临湖的房子比较受欢迎，很多客户过来预定临湖的房子，即使临湖，价格却在700万元左右，只是在这里内部透露一下。
刚才讲了前院，前院是开敞的，后院比较私密一点儿。这是球场，我刚才讲了争取搞各高尔夫培训班，大家也去呼吸一下太阳山公园的负阳离子。有一些房子还有中院，形成了一个室外客厅式的中院，也是我们在很多项目里面看到的，可以做得比较有趣味性。
这次我们设计的所有户型都有餐客厅，可以将餐厅和客厅的时间共享起来。因为，大部分时间餐厅是处在闲置状态。合并以后，你在客厅活动的时候，可以感觉到整个空间感在尺度上要舒适得多。
所有的房间都带独立的卫生间和衣帽间，为什么我们一再否认房子是小房子呢？因为，楼上楼下双主卧，每个房间都带独立卫生间，衣帽间，所有的配置都是豪宅的配置。当然，有些房间可以改成书房。
车库。每户室内一个车库，室外两个停车位。以前的房子是室内两个停车位，室内两个停车位，从四个变成了三个。但是，也足够用。
户型。应该是第一次和大家见面，法式建筑比较讲究空间的连续感，这个房子有门斗，即使不在家，邻居或朋友要给你一个东西，都可以放在这里，包括报纸、牛奶，都可以放在这里。从门口进来有门厅，可以讲雨伞放在这里，可以在这里换鞋。然后，进来以后是客厅，这个厅尺度比较大，大约有40平米的空间，非常大。这里是双主卧，都带独立卫生间。车库是室内一个，室外两个停车位，车库和马路之间可以停两辆车。这是一楼的户主的主卧标准，带了私人卫生间。
二楼，上来以后是三间房，这是主卧，不仅卧房空间大，更重要的是卫生间、衣帽间都比较大。然后，外面还有起居室。这里是带卫生间的书房或卧室，这里是一间客房，带独立的卫生间和衣帽间，这里还有两个阳台。
大家看到了吗，从面积上做了一些改动，但从配置来讲都是很高的配置标准。那么，区别在哪里？可能有些朋友发现了，以前我们的别墅是双厅设计，一个会客厅，一个起居厅，起居厅和厨房连在一起。但是，中国人的生活习惯会把起居厅和会客厅分得很清楚吗？没有吧？对吧？在我们的概念里面没有起居厅和会客厅的区别。所以，这一次我们就没有做这样严格的区分，完全可以把起居和会客厅合到一起，就这一个区别，其他方面都没有改动，尺度和舒适度都是很好的。
在整个研发的过程中，前前后后到现在为止已经在杭州开了30多次评审会。因为，我们这个产品的研发使用的设计师是绿城所设计产品中最优秀的设计师，赵青老师是同济大学毕业的高材生，也是浙江省的理科状元。我曾经跟他开玩笑说，他比我高七名。他是一个很有才华的设计师。另外一位设计师是立面设计师，周老师是平面设计师，这两位设计师是宋总非常喜欢的设计师。宋总在宋州做了一个宋州艺校，以前叫宋县，他是在那个地方成长起来的，他捐了一个亿，培养艺术人才。那个建筑，现在也成为了经典，听说拿过建筑大奖，我还没有去看过，反正是一堆人去那里看，说做得很好，是赵青老师做的。那么，罗曼别墅就是这两位设计师设计的，请各位替我们保密一下啊，反正你们也不知道这两位老师的名字是怎么写的嘛。
地下室。很多人说长沙别墅的地下室不好用，青竹园早期做的别墅也有这个问题，06、07年修的别墅也有这个问题。但是，当时工艺上还不是很先进。现在，整个地下室的防水做了防凝结露，外墙刷三次防水。我知道，有的开发商一遍都不给你刷到位，而我们要刷上三遍。然后，通过隔热的方式，凝结露的问题就解决了。其实，地下室有两大问题，墙外是带水的、潮湿的土坑设计，主要解决自防水和外墙防水的问题，我们宁可多花钱，多刷几遍，第一道破了还有第二道，第二道破了还有第三道。
在这里要特别提到凝结露，如果各位在冬天开车出去，由于温差的关系就会产生凝结露，很多地下室的水大多是凝结露。那么，该怎么解决呢？你还是要花钱把外面的墙隔断，外墙真正隔断以后才不会有更多的水凝结起来。那么，通过我们这样一些新的工艺工法，确实可以有效地解决地下室的潮湿问题，使得地下室的利用效率大大提高。别墅，我的理解是地下室要自然通风采光，在城区没法营造自然通风的氛围，里面的光线稍微可以有点暗，里面可以做得炫一点儿，在地下室也可以休闲嘛，我们在里面放了桌球、吧台等等，地下室是别墅里面非常容易出彩的地方。
我们再来看一个南区的户型，在户型设计上面大体的做法差不多，也强调了一系列的轴线，门斗-门厅-楼梯-一字厅，餐厅和客厅围合成一个一字厅。一楼有卧室，厨房和餐厅、客厅之间的关系也是打开的，是一种开放的做法。这是二楼的平面图，这里有主卧，有两个卧室，带露台，观景效果会比较好。这是地下室，地下室都会有下沉平台，来解决采光和通风的问题。
我们估计会在明年的4月底做两套样板房出来，这一次在设计过程中还使用了一个技术，建筑师把户型做完了以后，我们请精装设计师做室内设计，并不是说每套房子都做成样板房，是请室内设计师反推建筑设计尺度是否合适。
那么，有一套房子是很典型的。当时在评审这套房子的平面时，我们发现这间房子的尺度稍微有点不够，要把床、衣柜都放进去，感觉尺度有点不够，当时最后一步都做完了，我们还是把这面墙往外挪了40公分，设计师又要重新改。
买房的时候，我相信大家都有这样的体会，这间房间窗摆进去没问题，这间房子家具摆进去没问题。但是，真正在里面生活就感觉不那么舒适了。建筑师和精装师设计的尺度是有差异的，精装师反推建筑设计，将来在业主使用的过程中，就不会出现看上去摆得下，但实际摆又摆不下的问题。
我要讲的主要内容就是这些，不知道大家有没有问题要提出来？
[2012-09-19 18:53:33]
[提问]什么时候上市？
[2012-09-19 18:53:44]
[谢岳来]12月上市。
[2012-09-19 18:53:50]
[提问]样板间什么时候出来？
[2012-09-19 18:53:57]
[谢岳来]明年4月份，绿城第一次开盘就是这个样子。
[2012-09-19 18:54:05]
[提问]开放之后不卖现房，卖期房。
[2012-09-19 18:54:26]
[谢岳来]我们有毛坯样板房，11月底会全部封顶。但是，展示区会把景观、外立面全部做好。
[2012-09-19 18:54:34]
[提问]你上次说300万元/套。
[2012-09-19 18:54:42]
[谢岳来]这个要保密，300万元/套太低了吧？
[2012-09-19 18:54:50]
[提问]那我们私下再聊吧。
[2012-09-19 18:54:56]
[谢岳来]这个问题嘛，在两三年之内应该没有什么希望。对于青竹园的项目，产品质量没得说，但市场定位我认为偏高了。我来这里以后，一直在和集团商量怎么样去优化产品，优化配套，这两件事情在今天很关键。正好，去年集团在一个比较艰难的时候也有反思，启动罗曼别墅时，这是集团的一个新的产品类型，只不过集团公司一直在提想要这样一个产品，在研发过程中我们参与得也就比较多。那么，它会不会是青竹园别墅产品里面，从面积区来说最小的别墅？这个我不好说。但是，从设计理念、产品品质、工艺工法来说，是青竹园最好的。还别说，以前有买到我们老产品的业主觉得自己买早了。因为，我们已经在向外推介罗曼别墅了，有些客户就认为自己买早了。所以，有时候不能光从尺度上去看产品。比如，一辆跑车有两个座位就说它很好，这是不合理的，每个细节的设计都要有尊荣的体会。罗曼别墅就是这样，它是有品位的，它不是一辆接人上下班的普通车。这个产品很受欢迎，以后会不会有更好的产品类型出来，这就不好说了。
总体来讲，青竹园会有更丰富的产品，包括比原来大的产品都会有，因为有不同的客户需求。比如，大花园、大宅子，也会有。另外，我们还会更加完善配套，让客户住进去感觉很方便，我们一直从客户的角度去考虑品质、配套完善的问题。
[2012-09-19 18:55:13]
[提问]有没有内部折扣价？
[2012-09-19 18:55:20]
[谢岳来]这个房子不会有什么比较大的折扣，有一件事情可以和大家透露一下，这套房子在内部系统可能也是成本价，这批房子没打算赚什么钱，可能不会有任何折扣。
[2012-09-19 18:55:26]
[提问]你说可以私下聊嘛，一下子把话说死了，也给人家留一点念想吧。
[2012-09-19 18:55:33]
[谢岳来]也是喔，美女说可以私聊。
[2012-09-19 18:55:39]
[提问]边吃边聊。
[2012-09-19 18:55:53]
[谢岳来]我们继续提问？还是先吃饭？
[2012-09-19 18:56:03]
[提问]价格没说。
[2012-09-19 18:56:09]
[谢岳来]私下聊。
[2012-09-19 18:56:16]
[提问]您刚才说了700万元/套左右。
[2012-09-19 18:56:23]
[谢岳来]我说的是灵活的情况下，我说了这个房子是成本价，我们没打算赚钱。怎么样？回去准备钱吧？没有问题，我们就开饭！
[2012-09-19 18:56:30]
|