|
[谢岳来、吴志红]尊敬的各位领导、尊敬的各位来宾，大家上午好！
[2012-07-26 09:19:26]
[谢岳来]欢迎来到第三届湖湘财富峰会的现场我是谢岳来。
[2012-07-26 09:19:37]
[吴志红]我是吴志红
[2012-07-26 09:23:34]
[谢岳来]志红今天很荣幸跟你一起主持峰会。
[2012-07-26 09:23:52]
[吴志红]对了，今天这样一个规模的峰会，是我们地产人的一次聚会，我也非常期待在这次峰会上，各位地产精英能碰出思想的火花。
[2012-07-26 09:23:59]
[谢岳来]是的，非常期待。本次盛会由湖南省工商联总商会主办，湖南省工商联不动产业商会、大中华购物中心联盟、木米女网承办，感谢华远·华中心对本次峰会的冠名支持。
[2012-07-26 09:24:12]
[吴志红]同时也要感谢以下单位对本次峰会的大力支持，他们是长沙先导投资控股有限公司、湖南绿城投资置业有限公司、长沙福兴隆房地产开发有限公司。
[2012-07-26 09:24:23]
[谢岳来]金煌控股集团、湖南玖一集团商业投资管理公司、湖南致盛愿景房地产开发有限公司。
[2012-07-26 09:24:32]
[吴志红]感谢各位的支持。首先，请允许我介绍今天到场的领导和主要的嘉宾。他们是：
湖南省省委常委统战部部长李微微女士；
湖南省政协副主席龚建明先生；
湖南省委统战部副部长省工商联党组书记汤新华先生；
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士；
湖南省工商联副主席史雪华先生；
[2012-07-26 09:24:44]
[谢岳来]参加今天峰会的演讲嘉宾有：清华大学恒隆房地产研究中心主任，也是我的博士生导师刘洪玉教授，华远地产股份有限公司董事长著名企业家任志强先生；盛世神州房地产投资基金董事长张民耕先生；大中华购物中心联盟主席陈智先生；长沙先导投资控股有限公司总裁邹林先生，谢谢你们的莅临。
[2012-07-26 09:25:10]
[吴志红]参加今天峰会的还有来自地州市的工商联总商会的领导，不动产业商会的各位企业家，统战部经济处工商联会员处的领导们，是你们的关怀让峰会一路成长。此外，三十余家各级媒体也一直关心关注着峰会，来自金融学术界相关行业的嘉宾对峰会也是默默的支持，在这里我们一并表示衷心的感谢！
[2012-07-26 09:25:18]
[谢岳来]事不宜迟，让我们赶紧进入今天峰会的开幕式。首先，有请湖南省统战部副部长省工商联党组书记汤新华先生代表主办方致辞！有请。
[2012-07-26 09:46:18]
[汤新华]尊敬的李微微部长、尊敬的秦虹主任，各位企业家、朋友们大家上午好！今天的三湘骄阳似火，来自全国各地不动产行业的精英和省工商联不动产商会的会员，大家欢聚一堂，共享湖湘地产界思想盛宴，湖湘财富峰会是一个越来越受到不动产界和社会广泛关注的平台，省工商联不动产商会应湖南经济社会发展的大局而搭建的学习交流平台，展现不动产行业精英的风采，成为湖湘不动产行业经济发展的主力，弘扬的是潇湘品牌和文化，体现了湖湘不动产业的独特价值和卓越的追求，为所有的湖湘财富人士树立一个具有文化向心力和地域归属感的商业航标。
尤其在当前，国家加强对房地产宏观调控的情况下，进一步探讨转型升级服务湖南经济社会发展具有特别重要的意义和价值，已办的两届峰会取得了丰硕的成果，办出了特色和影响。首届金土地第一届湖湘财富峰会被业界喻为地产界的顶级盛事，探索房产的发展大势，湖湘地产的方向；第二届金煌装饰财富峰会我们邀请了省人民政府副省长、省工商联主席何报翔先生，以及600多名高端精英，根据去年房产发展大势，以创新与责任为主题定位，讨论开发企业在危机中寻求机遇，本届峰会在前两届的基础上有了更大的拓展和创新，得到了省委省政府和国家住建部的高度重视，省委常委、省委统战部李微微部长、省政协龚建明副主席，国家住建部研究室秦虹主任等领导和任志强先生等不动产界的精英亲自出席今天的盛会，本次峰会的时间和节点也选择得非常好，大家昨天晚上看了中央电视台的新闻，昨天温家宝总理组织国务院的常务会，专题研究进一步实施中部崛起战略，而这次峰会能够更好的学习领会和贯彻这次国务院常务会的精神，实现房地产业的健康发展。
这次峰会的特点，首先体现在主题的定位上，本届的主题定位问势与论术，探讨机遇发展和政策的走向大势，交流企业发展和经营运作的成功之道，从微观到宏观，全面的解释企业的发展，寻求崭新升级和服务湖南“四化两型”之道；二是峰会的流程，这次的峰会从上两次的半天增加到了一天，顺应了与会企业家和来宾的迫切要求，在专家和不动产业精英专题讲座的同时，给予了来宾和企业家更多的互动交流，切磋的机会；三是本次峰会规模，近千余名企业家集聚长沙，集思广益，畅所欲言，相互交流，共商行业发展大计，我相信通过峰会的集思广益和博采众长，地产业发展战略将会更加清晰，更加符合国家产业政策和导向，投资的策略将会更加的科学，合作的空间将会更加广阔，未来的前景将会更加美好，我们一定会实现地产业的健康可持续的发展。
预祝本次峰会圆满成功，谢谢大家。
[2012-07-26 09:46:33]
[谢岳来]非常感谢汤书记继往开来的支持。有主办方的支持，我们的财富峰会一定会越办越好。
[2012-07-26 09:46:40]
[吴志红]接下来我们请一位远道而来的企业家，让他谈谈他心目中的湖南以及他对行业的认知和感想，有请盛世神州房地产投资基金董事长张民耕先生，作为演讲嘉宾致辞！有请。
[2012-07-26 09:47:24]
[张民耕]尊敬的湖南省委省政府领导、尊敬的住建部研究中心秦虹主任、尊敬的湖南省工商联及不动产商会的领导，尊敬的大中华购物中心联盟陈智会长，尊敬的湖南省和长沙市的房地产同行以及与会的朋友们，上午好！请允许我代表来自全国房地产行业的同行和相关人士，代表全国工商联房地产商会、房地产基金联盟对第三届湖湘财富峰会的召开表示热烈的祝贺，并祝愿本次峰会圆满成功。
湖南和长沙的房地产市场是一个令全国同行羡慕和好奇的市场，从2009年起，长沙就以商品房销售1400万平方米成为中部省会城市销售面积之最，2010年创下了2140万平方米的，几乎是全市人均购房三平方米的奇迹，2011年，在宏观调控严峻之年，销售面积达到了1800万平方米，在今年上半年，长沙市场商品房销售也达到了600万平方米，开发商以价换量实现了销售回稳的局面，长沙市的平均房价比较平稳，远低于一般的省会城市。我们作为外地的同行，常常议论长沙以及湖南房地产市场相对稳定、相对健康发展的原因。我们首先想到湖南人，长沙人的性格，有三句话，说长沙人和湖南人吃得苦、耐得烦、霸得蛮，这种性格可能是创造长沙市场局面的人文因素。其次我们想到长沙在湖南省特有的城市地位，长沙作为全省单一的最具吸引力的城市，特别是长株潭一体化，全省全区域的购买力都会向长沙倾斜，我们也把长沙房地产市场的相对健康平稳发展，归结为长沙市相对科学和市场化指导的贡献者，献大不献小，献新不献旧。
我们还把长沙作为中国南方主要交通枢纽的地位，长沙到周边各中心城市，在高铁开通以后，形成了一二三四五小时的交通圈，交通的及其便利也会成为促进长沙房地产市场的因素，最后我们还把湖南省相对较低的城市化率，2010年43.3%，2011年41.5%，而长沙的城市和人口发展规划到2020年将成为规划面积4960平方公里，人口达到1000万人口的新兴城市，长沙的城市和人口发展规划也会极大的推动全省的城市化发展以及吸引更多的购房者，推动长沙房地产市场发展。当然以上的分析，都是我们外来人下意识的推测，到底哪些因素，到底哪些原因促进了长沙房地产市场比较平稳健康的发展，我们静候本次峰会解开这个谜底。
再一次祝贺本次峰会圆满成功，谢谢大家。
[2012-07-26 09:47:34]
[谢岳来]感谢张总。
[2012-07-26 09:47:53]
[吴志红]接下来我们请出对于峰会给予深切关怀，湖南工商界人士非常亲切敬仰的来宾，湖南省省委常委、统战部部长李微微女士为我们宣布本次峰会的正式开幕。
[2012-07-26 09:48:01]
[吴志红]有请。
[2012-07-26 09:48:08]
[李微微]现在我宣布第三届湖湘财富峰会正式开幕！
[2012-07-26 09:48:17]
[谢岳来]好，感谢李微微部长，有您的支持，湖南不动产业界一定能走得更远。接下来进入本届峰会上午场的第一个流程，问势。
[2012-07-26 09:48:28]
[吴志红]没错，上午的主题是围绕着经济形势和政策的趋势来进行讨论，大家比较关注的是调控行政中途，未来的政策走向以及房企有那些市场机会等等这些问题，通过上午的演讲，在座的各位会对今年的趋势有更多的认识。
[2012-07-26 09:48:36]
[谢岳来]那是必须的，第一位出场女士是政策研究的大家，她从1988年起一直研究政策理论研究工作，很多企业都把她的观点当做指路明灯。
[2012-07-26 09:48:43]
[吴志红]秦主任为我们带来的演讲主题是政策走势与市场机会，有请秦主任。
[2012-07-26 09:48:56]
[谢岳来]有请。
[2012-07-26 09:49:05]
[秦虹]大家上午好，很高兴有这样一个机会，和业界同行们一起交流一下有关房地产的内容，一些信息和一些观念。大会主办方给我的题目叫做政策走势和市场机会。那么我们看看当前的房地产市场的形势、情况以及我们对未来市场的判断，今天借我发言的时间跟大家交流三个方面的内容。
第一，如何看当前的市场？第二，如何看房地产调控政策？第三，如何看房地产未来的市场空间。
我希望我通过这三个方面的介绍，能够满足主办方给我提出的这样一个题目，就是政策趋势和市场机会。
怎么看当前的房产市场呢？怎么看这个市场？怎么分析这个市场呢？我们想，最近大家都在谈论房产市场出现的一些回升、回暖的迹象，国务院派了洞察组到16个省市观察各个地方对房产调控政策的落实情况，为什么6月份房地产市场在底部出现了，从去年四季度开始呈价量持续下滑到今年的6月份，部分城市和部分项目出现了一些回暖呢？我觉得和当前的宏观政策的调整有很大的关系。大家知道，今年二季度的GDP增长速度是7.6，那么加上一季度总的1—6月份上半年GDP的增速是7.8，特别是二季度GDP的增长速度超出了一部分人的估计，那么国务院为了防止经济持续下滑，我们看到今年1—6月份，6月份工业企业的利润负增长，财政收入增长的速度回落了19个百分点，为了防止经济持续的再继续深度下调，现在国家在开始放松货币，鼓励刺激实体经济的发展。我们看到的是，刺激实体经济发展政策，现在是在不断的释放，连大家备受争议的，产能过剩的钢铁行业，在今年5、6月份也得到了批准，湛江市长圆34年钢铁梦。这次又确定了要新建82座机场，要扩建110个旧机场，也就是说国家在放松政策来刺激基础设施和实体经济的发展，但是怎么放松？国家的政策明确表态，什么都放，就是不放房地产，连产能过剩的钢铁都在放，也不放房地产。人民银行、银监会、证监会都在公开表态，房地产坚决不放松，房产调控不动摇。但是我们看到一个情况是，什么都放的行业，没有哪个行业在6月份出现回暖、会升的表现，坚决不放松的房地产6月份部分城市成交出现了一些回升的势头，甚至有一部分降了和个别地块土地价格也逐渐回升，这两年内出现的一个高价表现。这是为什么？
我想，和房地产这个产业的特殊性有很大的关系，也就是说房地产不是一般的消费品，房地产的主体是住房，我们所说的市场也主要是住房市场，大家看到的曲线是，今年1—6月份商品房成交额和成交面积的增长速度已经从负增长，开始不再负增长，相反负增长的幅度在减少，也就是说房地产有很重要的特征，不是一般的消费品，是具有实用属性、投资属性，双重属性的产业，那么住宅呢？更多的有很强的资产属性。作为一个资产，它的价格变化，它的市场变化，就和货币市场高度关联，不仅仅是中国。我们看到中国的情况是，我们如果把反映房地产行业的重要指标，叫做国防景气指数，呈现土地的购置量到后期销售价格、成交量组成的八个指标指数，什么指数相关？选两个指标做一个对比。一个指标是银行贷款的增速，一个指标是代表销售的，代表开发企业卖房子速度的定金。如果把三个指标放在一起比较我们看到的情况是和国防景气指数和行业景气状况高度关联的是银行贷款增速，它的关联程度甚至高于销售，预售款定金，最典型的看到两次情况，2006年在负增长的情况下，由于银行贷款增速的增长带动整个国防景气指数的上升，08年国家出了两个国八条例，市场出现了一段时间的观望，所以代表销售状况的预售款的定金是负的增长，但是整个国民经济是上升。我们看去年，实际上整个预售款定金增长速度是不错的，但是由于银行去年银根收得比较紧，银行贷款增速非常低，全年银行贷款是零，整个国民经济是下降的。其实不仅仅是在中国，在世界各个地方，这种情况也是一样的。
我记得在2008年，我正在世界银行做访问学者，正经历了美国金融危机所导致房价市场泡沫破灭金融危机的状况，我仔细看了一下美国的房产市场变化，它的市场变化实际上和货币政策的调整高度关联，“911”之后，美国为了刺激经济的发展在连续两年的时间里面，连续13次降息，利率从6%点多降到1%，那时候买房子的人特别多，自住率从63%提高到历史最高水平69%，那个时候美国流传一句话，叫做贷款基本没费，因为利率很低，利率降到1%，贷款基本没有什么中间费用；第二买房基本不贵，什么时候买房都便宜，今年房子涨价了，我买贵了，与去年相比买得贵了，去年又涨了，什么时候买房都不贵，利率急需下调，买房者增加，大量的人买房。2004年之后，美国为了应对由于石油和粮食这两个基础产品价格的上涨带来的通货膨胀，开始连续17次升息，从基准利率1%一直升到5.5%利率成本提高，导致了贷款买房的那部分家庭的还款利息大幅度提高。当一个家庭，最大的还款能力，连银行贷款利息都无法支付的时候，对贷款买房的家庭，最大的办法是什么？就是断供，因为越还越重，越还负债越高，所以最好的办法就是断供，在美国那个时候，一时间大量的把房子抵押给银行，银行收走房子对外出售，这是房产市场所谓的泡沫磨灭。当利率快速提高的时候，房价市场泡沫破灭。
所以我们说房地产本身就是资产，不能否认资产属性，在整个房地产市场变化的时候，为什么大家买涨买跌，就是因为资产属性的定价力量远远超过自住属性的商品供求关系的力量，所以买涨不买低，这是由资产属性所决定的。在我们国家也看到了，也是这样一个情况，如果我们把这两个曲线放在一起，红色的曲线是商品住房销售面积的增长速度，蓝色的曲线是M2的增长速度，你可以看，商品房销售面积的增长速度的起落变化和M2增长速度的起落变化是完全一致的，这两个图，左边这个图是香港房地产市场情况，右边是中国，实际利率和商品房价格的变化，什么叫实际利率？实际利率就是银行贷款的年利率减去CPI，叫做实际利率。那么实际利率的高低和房价的关系是完全对应的，实际利率低房价上升，实际利率高房价下跌，所以我们说实际上，站在房地产市场里面看市场涨跌的时候，有时候看不太清楚它的变化，要看清房地产市场的规律，可能要跳开房地产业，看房地产本身实际上不仅仅受到行业自身的周期变化、供求关系的影响，更多的因为是资产，所以更多的受到货币政策调整的影响。这就是为什么房产市场6月份出现了微涨的情况，出现上涨的根本原因，因为货币政策调整改变了大家未来对房产市场的预期，过去一年多一直在观望的购买者不再观望，成交量和价值有所上涨趋势，就会吸引更多的人来购房这就是资产属性所决定的。
那么在这样一个情况下，我们说持续的房地产价格和市场会不会向很多人预言的，或者大家所判断的，会大幅度的回升、回暖、反弹、暴涨呢？我们还要再做进一步分析。这一次货币调整不是剧烈的，是微调，从去年下半年到现在，才两次降息，降息幅度并不是很大，频率也不是很快。那么，货币政策调整是温和的，而不是激烈的。第二点判断，我们看房地产开发企业整体的资金状况，到目前为止，开发企业到位资金的增长速度5.7，从这个属于上来看是这十多年来，住房建设改革以来，比较低的地位，和08年年底差不多。开发企业的资金状况尽管不会再持续的恶化，但是现在企业开发资金的压力仍然是比较大的，这是我们看到的情况。从开发企业的投资额和销售额之比也可以反映开发企业的资金状况，现在是多少呢？投出去的钱和卖商品房收回来的钱是多少？131。和08年最困难的时期差不多，也就是说开发企业资金状况尽管不会再持续恶化，但是现在整体资金压力还是比较大。按照国家统计局对外发布的开发企业拿到许可证，还没有卖出去的商品住房，待售面积2亿平方米，这个数字比2008年的待售面积的1.8亿平方米还略高一点，所以我们说我们现在看到的情况，市场不再持续下降，是不是真的回暖会大幅度上升，我们觉得还要谨慎的得出结论。
我的看法用回暖这个词不太准确，应该是稳定企稳的状态。正是因为面临一定压力的情况下，房地产市场并没有大幅度、大范围的回暖情况下，全国开发企业投资的增长速度仍然保持在低位16.6，比去年的高位33增速下降了一半，所以土地购置面积是负增长。虽然个别地方出现了地王，但是整体的土地市场并没有出现大范围的和大幅度的回暖，开发企业拿地还是很谨慎的，主要是寻找一些机会性投资，价格比较便宜，位置特别好，但是大幅度大范围的土地市场回暖，现在目前好像还并不明显。新开工面积特别是住房的新开工面积，1—6月份是负增长10.2%。所以，我们说在这种市场情况下，我们应该谨慎的对待当前房地产的情况。应该说，货币政策调整虽然有利于房产市场的变化，但是现在的房产市场还是有限的，对房产市场的影响一定是温和有限的。整体的开发企业，目前整个市场的资金压力是企稳的状态，对行业发展来讲，应该是个非常不错的表现。那么现在国务院再次强调要坚持房产调控不动摇，特别是温家宝总理上个月在江苏调研的时候提出，要坚定不移的做好调控工作，把一直房地产投机、投资性需求作为一项长期政策。大家想一想，房地产市场，住宅市场的需求有那些？如果分为两个市场，一部是投资投机性需求，另外一部分是自住型需求的话，如果政策落实到投机性需求控制住，这个市场剩下的是什么市场？剩下的就是自住型需求为主的市场，我认为现在的房地产市场是自住型的市场。那么，我们说投资和投机性需求有多少？这个是没办法估量的。一个人买五套房有可能，买50套房也是有可能的，但是一个市场，如果市场需求是自住性需求的话，两三年内，一个地方自住性需求量是常数，是明确的，每年市场上真正购房量有多少，两三年内基本上是常数，基本不买明年就有可能买，今年买了明年就不会买。所以，在一个市场上，如果市场主体是自住性需求为主的话，那么这个需求大致是稳定的，不可能向投资性需求那样造成市场成交价格的大起大落。所以我们说，我们在看待当前市场的时候，作为业内人士更要理性的看待，抓住现在信心恢复的好时机，抓紧促销自己的产品，开展一些缓解企业资金压力状况的有效措施，积极的为企业的长期发展做好准备，是必要的。误盼市场趋势，恐怕会对企业造成一些很大的被动，这是如何看当前的房地产市场，当前房地产市场我的观点就是用回暖这个词还要慎重，可能更多的是企稳迹象。
那么我们再看调控政策会不会真的不动摇呢？我觉得现在调控政策不动摇恐怕是个非常铁定的判断，没有什么疑问。大家看到前面房地产新开工面积负增长，大家知道房价高的地方，北京1—5月份新开工面积负增长16%，上海新开工负增长26%，浙江新开工负增长达到了40%，广东新开工负增长也在30%左右，房价高的地方新开工负增长尤其的明显。在这种情况下，政策根本就不敢放，所以我们说，不放调控，坚决不放松房产调控，房地产成交面积负增长越厉害，房地产政策越不可能放松，当前的市场是这样一个状况，调控政策根本不敢放松。
第二，如何看房地产调控政策？现在短期看，由于新开工面积在下降，由于货币政策影响不放松房产也有回暖的迹象，所以政策不敢放。那么长期会不会放松调控政策呢？房地产调控政策会不会改变呢？我们认为，看房地产调控政策，要看清楚房地产调控政策的核心内容是什么？尽管国十条也好，还是2011年1月26号出的国八条，无论是多少条，我认为房地产调控这次的核心就是两点，第一点要遏制投机性需求，投机炒房需求要遏制，现在49个城市要限购，在全国范围内无论哪个城市第三套房不贷款，就把投机炒房的杠杆去掉。如果把杠杆去掉了，你说买套房子，保持增值，我相信是可以的，买房子全款买房，不存到银行全款买房子，保值，本金的保值，增值就做到了。但是获利就很困难了，因为你的交易成本很高，你的变现难度很大，但是如果有杠杆，300万，我用300万买房有杠杆，至少可以买三套房，那么持续滚动的投资获利相对来说容易很多，所以赚钱的秘密主要是靠杠杆。这一次的政策恰恰是把杠杆去掉了，在全国范围内，600多个城市，无论哪个城市第三套房不贷款，你只能全款买，所以这次限购政策，把有钱人买房的资格，在49个城市被限制了，没资格买。第二在全国范围内把杠杆去掉了，这是政策性很强的措施，抑制投机和投资的需求。满足合理住房需求，应该是这次房产调控政策的其中应有之意，本身房产调控就包含了这个意思。所以我们看到，从去年末的经济工作会到今年的两会，一直到今年历次的涉及到房地产调控的会议都提出来一句话，采取有效措施增加普通商品房供应。所以我们说，满足合理住房需求本身就是调控政策的一个其中应有的内容。最近大家看到国土资源部出台了土地两年不开发无偿收回，一年不开发提高土地使用费的政策，我认为也是在落实国务院这项政策，就是要增加土地商品房供应，加快促进开发企业的开发速度。
很多人对这样一个调控是很有意见的，政府对房地产管得太多了，政府就管一件事，保障房，买不起房的人的住房问题解决了就可以了，政府应该让市场自动调整，市场就管保障房。很多业内业外很多人士这样看。政府现在是不是真的可以不管市场投资需求？不管谁买多少套房子，现在这个阶段恐怕比较难过。为什么？正是因为房地产资产属性所决定的。大家现在都在说，房价上涨导致那些没有房子的人买不起房，意见很大。要我说，不光光是这些没有买房子的人意见大，还有一部分人意见可能更大，并不是没有房子，并不缺钱，但是恰恰在过去几年里没有买房子，为什么？因为过去几年，房价的上涨大大的催生了居民家庭财富的两极分化，极大的引发了社会的不满情绪和不稳定因素。但想一想，在过去，大家知道中国的社会大众都是从平等的无产者走来的，改革开放之前，大家的贫富差距有多大呢？广大的百姓住房是最主要的资产，而过去大家无房者，都是没有房产的，大家收入差别不用特别大，住房改革之后，发展市场以后，原本收入财富基本相等的两个家庭，仅仅因为一件事，什么事？就是买房还是没买房，以及他买的房多还是买的房少这一件事，三五年之后，原本收入财富水平相等的两个家庭，由于房价的上涨，导致两个家庭财富不在一个水平线上，买房少的家庭，财富水平永远都赶不上买了房子的人。就是因为这一件事，和你是不是努力工作，是不是勤奋学习没有任何的关系，是笨还是聪明没有任何关系，就是因为买了房你没买房，你的财富水平和原来相等的家庭，你落后在人家后面，这种情况导致民怨情绪非常大。没有房子的人有意见，有房子不缺房子，但是没买房意见更大，这部分人对社会的稳定影响是不容忽视的，情绪也是不容忽视的。所以，我们说房子是财产属性，买了房子是家庭财产的增加，财富就增加。所以现在我们看到现实的情况是，把解决自己的住房问题和追求家庭的财富，这两者结合在一起了。
大家都说没有房子的人买不起房可以租房，不愿意租，买了房可以把居住愿望需求和财富增长的需求结合在一起。为什么？就是因为房价涨得快。要减少这种财富的不平衡状态的继续扩大，唯一的办法就是控制房价，不让它再继续上涨。只要房价不涨，人们的收入水平能够超过房价上涨的速度，那么人们的住房支付能力才可以得以缓解，那么家庭财富不平衡的状况才可以得以缓解，我想这个问题已经超出了房产自身行业的发展问题，更重要的是社会问题。当然，在世界各个国家都普遍存在这样一个问题，不光光是中国，因为世界各个国家有一些经济手段，税收手段在一定程度上做一些调解。周边的新加坡、香港地区和台湾地区，现在二手房交易税费都提高到15%、16%，其他国家都有一些财产税、房产税来进行调解，中国在目前为止，我们还没有充分运用，市场这十年发展太快了，市场所适应的政策还是滞后的。所以现在，不得不用行政手段来控制，要缓解社会矛盾，促进社会和谐，促进经济持续快速发展的重要基础。控制投资和投机性需求的政策，眼前不敢动，今后也要坚持住。
中国现在要发展实体经济，实体经济赚钱的不多，我们看到的情况是，房地产利润比较丰厚，无论是开发企业搞房地产，还是居民买房都赚钱，大量的资金都投入到这个行业中。出现的情况是各行各业投资房地产，千家万户买房子，如果这种情况持续下去的话，我想调整经济结构，发展实体经济是非常困难的，最典型的例子，家喻户晓的例子就是温州，温州家庭的丈夫在外面工作，没有节假日没有休息天，一年春节回来挣个两三百万，甚至还不挣钱，太太在家不上班，打打麻将，到上海、杭州买几套房，一年下来赚几千万，在这种情况没有再做实体经济，温州恰恰走了这样一条道路。这次房产市场调控，全国房价无论二手房还是新房，90%的城市下跌幅度在6%以下，有一个城市价格下跌了20%，哪个城市？就是温州，很重要的是以实体经济出名的绝大多数企业家都参与了房地产投资，房地产市场受到了影响，实体经济全部拖累了，就是房地产赚钱，实体经济不赚钱，都参与了。现在发展实体经济，调整中国的产业结构，必须调控房地产市场。房产价格涨得过快，无利可图的话，不用政府什么手段，自动的会离开这个市场。
我们看待政策不是短期不动摇，应该是长期不动摇，特别是投机性需求，长期要控制。尽管控制的手段、方法可以优化，但是方向我认为会改变，无论是经济手段也好，还是现在的行政手段，都会对投资投机进行抑制，我们要有一个明确的判断。我们看这次的调控政策和2008年底的政策，完全是不同的，现在什么行业都放，坚决不放房地产，对此要有清醒的认识。坦率的说，中国很多经济要靠房地产来救，房地产不行，中国经济不行，客观上房地产对整个经济的影响，确实是十分密切，因为产生的量很强，全国的地产投资就是三分天下，50%的不动产投资是成千上万的制造业，剩下的50%，20%多一点，基础设施，20%到25%房地产，所以肯定会整个经济影响比较大。但是不要忽略另一个问题，大家看这个图，去年中国GDP总量是多少？47万亿，去年一年的GDP的增速增量是多少？7万亿。一年增量是7万亿，什么概念？一年GDP的增量相当于住房制度改革之前的那个时候一年GDP的总量，也就是说现在的GDP基数很大了。也就是说，在2008年、09年之前的所有房产政策，要使房地产发挥经济功能的话，这一次恐怕调整政策更多的是发挥房地产的社会功能，满足住房需求的功能。我们看到调控政策不动摇，不可能是所有政策一成不变，一条不改不可能，主要是调控不动摇的调控方向，抑制投机，投资性需求，另外保护支持合理的住房需求。大家说现在的政策方向很对，但是手段不行，手段是很有问题的。但是我想，最好是想出一个办法，长效机制，有了这样一个长效机制，房产市场就没有问题了。
但是长效机制怎么建？我觉得，房地产自身这个行业有许多政策是要优化和调整的，市场发展很快，我们和市场相适应的政策机制，我们不够完善，这是肯定的。但是，稳定房产市场的长效机制一定不在房产市场本身，而在房产市场之外。但是想想，如果中国城市的结构调整不能够有效的调整，不能够解决大城市数量少，中小城市规模小的问题，一城独大，那么中国的大城市房价上涨需求量猛增导致房价上涨的格局是没办法改变的。如果我们能有更多的大城市分流更多的人口，那些大城市能够提供更好的，一个省能够有三五个、五六个城市能和省会城市一样，享受一样的公共服务水平，一样的教育、医疗、文化水平的话，人们不需要都到省会城市集聚的话，那么我想省会城市，这些大城人口集聚压力会减少，房产上涨的因素就会减少。1—6月份中国存贷M2总量是多少？92万亿，2008年5月份的时候，我们的M2是42万亿，08年到现在几年？不过四年的时间，M2的总量增加了50万亿，钱很多。大家知道房地产跟货币有很大的关系，但是这个钱有投资渠道吗？投到哪里可以赚钱？无论是实体经济还是老百姓的钱投到哪里去？如果这个问题不解决，投机性需求回流到房地产市场也是不可避免的，这个钱总会找到一个投入点，不可能存到银行。所以我们说，不解决根本性的问题，光在房地产上做文章，恐怕也不是长久之计，还有土地问题等等。我想解决房产的长效机制，房产市场稳定健康持续发展的长效机制，一定在房产市场之外。大家知道这次调整影响最大的，完全是地方政府，地方政府长期的财权，土地来源、土地收入就是地方政府的主要收入来源，房产市场调整对地方影响特别大，如果不解决这个问题，地方政府仍然要靠土地来解决当地的发展问题，这个问题不解决的话，那么房产市场怎么能解决持续稳定健康发展的问题？所以我说长效机制健全需要从大局着眼。我们通过房地产调控政策这样一个分析，得出一个结论，房地产调控会放，抑制投机性需求这个政策不会放，当然方向也不会改。短期不敢放，长期不能放，如果中国房地产市场完全是靠第三套房投机性需求才能支撑市场的话，只能说明一个问题，中国房地产市场问题太大了，完全靠第三套房支撑，那市场问题就大了。
第三个问题，如何看未来的房地产市场。假定调控方向能够长期坚持，住宅市场的投机和投资性需求市场空间不大，那么整个房产市场有发展前景吗？把投机性需求长期挤出去，那么房地产市场还有发展前景吗？在我看来有两个观点：第一个观点，住宅市场空间在中国未来十年里面，中国住房市场的空间还是很大，我们有市场空间，并不是没有，但是市长的增长速度会下降，去年卖了9.7亿新建商品住房，那么二手房卖了多少？不过两亿平方米。中国的房地产市场仍然是以新建商品住房交易为主的市场，发达国家基本上都是以存量住房交易为主，比如说美国，去年卖了接近490万套房子，大家知道房屋成交量，91%是二手房交易，新建住房交易只有9%，所以开发市场空间是非常有限的。但中国去年新建商品住房买了9.7亿，二手房卖了不到两亿，主要在上海、南京、深圳这些地方，600多个城市，绝大多数城市都是新建商品住房交易为主，大家买新房比较多。有9亿平方米的市场空间，你说你在这里没有钱可赚？我想只能从企业自身找问题， 这么大的市场空间，你没有钱可赚。但是我们也要看到的是，尽管我们今后每年可能还能保持巨大的新建住房市场，但是增长速度不会那么快，最主要是稳健发展。
大家注意到，大概算了一下，2009年中国的城镇住房交易户数占到买房子套数，占到城镇家庭数量的总量是多少呢？5%。去年2011年，买房子的套数，住房的成交套数占到城镇家庭户数5%多一点，这个数字我觉得并没有显示出超越了正常的发展而大幅度的有泡沫的过程，大幅度超过正常发展需求。因为美国在2009年，他的住房套数和家庭户数之比就是7%，现在就5%多一点，不到5.5%，去年。这个数字应该还是正常的，房屋交易二手房、新建住房，占到5%多一点，这个数字是非常有意义的。也就是说再过十年，再快速开发十年，一手房、二手房交易在很多地方会发生变化，但是在这个过程中，我们还有很多城市，新建商品住房的市场份额是比较大的，对此还是有信心。很多人把中国房产市场和日本89年房产市场泡沫破灭进行对比，说中国会出现崩盘的现象，有三点不同：城镇化进程不同，日本房产市场泡沫破灭的时候，城镇化停止了20年，家庭套数是一比一，房地产市场泡沫破灭的时候是1：1.13，现在日本的套数比家庭户数多15%，而中国目前显然没有达到这样一个情况，不到1：1。中国现在经济增长速度还在8%左右的高速增长，所以有三点不同，不能简单的类比。第一个结论，尽管抑制投机性需求，自住性需求在仍然还有比较大的空间，但是增长速度会下降，不会像前十年那么快，住房改革红利、有质量最高、速度最快的城镇化贡献，那么今后十年尽管还有城镇化，但是数量和质量和前十年不可比。你看现在农村最年轻的年轻人都在城里，农村基本上都是老人、孩子、妇女。我们要建3600万套保障性住房，把市场的需求分流到保障房当中来。所以，市场空间仍然很大，但是增长速度会下降，稳健发展是主题，我认为在这样一个大的市场空间里面，你说企业赚不到钱，我只能靠投机性需求，政府放开投机性需求才能挣到钱的话，只能从企业自身找问题。
中国的房地产市场发展就是人员流和资金流双流推动的结果，今后房地产发展的地域差别是比较大的，为什么？前面分析了货币因素，下面主要看人员流动情况。过去的十年，我们注意到东部地区是房价最高的，城市集中在东部地区最多。为什么？我们看到的是过去的十年，中国城市人口移动的规模和速度向东部流动，现在说中国人口最多的省是哪个省？很多人在脑子里反映是河南省，但是告诉大家这是2000年第五次人口普查时的结果，现在全国的人口第一大省已经不是河南省，而是广东省，广东省现在是人口第一大省，超过了一个亿，河南省人口现在总量排全国第三。这表明了一个问题？什么问题呢？就是过去的十年，由于产业布局结构，全国的人口向东部地区流动，我们还要看到城市人口集聚变化，过去十年人口普查数据告诉我们，北京、上海两个房价最高的城市，平均每年常住人口新增60万左右，北京市每年新增家庭户大概25万户。如果北京新增家庭户，过去十年新增25万户，要新增住房套数25万套，过去是不是做到这一点？未来十年应该做一个大致判断，房地产仍然是人口资金双流推动的结果，为什么研究人流的趋向，是因为人流趋向代表需求，只有有人的需求的市场才是有扎实需求的市场，没有人的需求的市场，就是再繁荣，房价再高也是有泡沫、有问题的不健康的市场，那么未来的十年，我们看到的和过去的十年发展会有一定的变化，有相同点有不同点。相同点在哪里？我个人判断，相同点是人口向大城市流动的趋势仍然不会改变，大家说现在大城市最后成本高、房价贵，生活困难都到中小城市去，那里多好，又便宜，生活又方便，可能吗？不太可能。因为中国的城市之间，极不均等，到大城市才能得到更多的就业机会、更多的发展机会、更多的教育机会、更多的享受的水平。所以今后的十年，大城市继续集聚人口的过程还会持续，那么中国的城市发展一定会逐步的改变大城市数量少，中小城市规模小的格局，会有更多的大城市成长起来。有人支撑的城市，那么它的房地产发展空间越大，有人口支撑的房产市场发展就是健康程度更高的市场。
从地域上来讲，我认为今后的十年，东部地区集聚人口的速度可能会下降，而中西部地区，特别是中部地区，集聚人口速度会增加。大家注意到，整个国家的产业布局分了四大板块。长株潭城市群、长三角、珠三角核心城市群地位是优先发展区，重点发展区，特别是位于中部的发展城市群，他们叫做重点发展区，重点发展区发展什么？更多的是发展优先发展区的、限制开发区的人口转移，其他几个城市去集聚速度快，发展技术前景好，今后一定是城镇化、工业化快速增长的地区，会集聚大量的人口，城市速度增长会很快。特别是中部地区，城镇化率低于全国的平均水平，河南省只有42%，湖南省也只有42%，所以我们说人口增长不一定向东部流由于产业结构调整，会向重点发展区的城市群转移，比如说富士康到河南去年竣工一期工程，11万职工，今年二期工程，还有将近7、8万员工入驻，集聚速度很快。所以我们说，未来的市场空间怎么判断？第一判断住宅市场，即使挤出了投资性需求还是很大，要把握好发展的节奏，整个发展过程中，大中城市今后会继续成长，它的人口集聚流向速度快和规模大的地方，中小城市可能有一定的风险，要有足够的认识，并不是一味的到三四线城市投资，就一定是发展趋势，未必。远离大中城市辐射的中小城市还有一定的风险，人口在流出。这就是我对未来房地产市场的一个基本判断。
今天来到长沙做专业化，从一些专业角度交流房地产市场，应该说是非常高兴。昨天我们在吃饭的时候，我看新闻，新闻人正在播出国务院常务会来确定继续发挥中部地区崛起的战略，中部崛起继续推进，我想作为中部地区，今后的发展前景还是很大的，经济发展和城市发展会带来房地产市场的发展，关键是怎么能够有效的判断好未来得发展趋势，做好企业的自身定位，采取稳健的健康的企业发展模式，这对中部地区房产发展是非常有意义的。
借这样一个机会，这三个方面的内容是不是回答了主办方给我提出的问题，分析的观点仅供大家参考，谢谢大家。
[2012-07-26 10:31:20]
[吴志红]感谢秦虹女士的精彩演讲。国家对房地产的调控是不会放松的，大家要深刻理解到调控的核心所在。
[2012-07-26 11:06:26]
[谢岳来]今天嘉宾的演讲非常精彩，非常有扎实的内容，我刚才在下面也是听得特别认真，在这里，我想跟大家强调一下，我们今天有幸来参加峰会，有这么多行业里面资深的嘉宾，建议大家把手机设置到关闭状态，专心听嘉宾的演讲。
接下来要请出的嘉宾，他有非常丰富的行业经验，他是全国十大营销策划专家，操盘过深圳高尔夫球会，深圳高尔夫别墅，这个项目在行业里面是传奇，也操盘过海南的高尔夫项目，那么现在他在长沙操盘大河西，我们有请长沙先导投资控股有限公司董事、总裁邹林先生，有请。
[2012-07-26 11:06:46]
[吴志红]有请邹先生。
[2012-07-26 11:07:00]
[邹林]各位嘉宾、同仁们，你们好！很有幸有机会跟大家在这里交流，刚刚秦主任就宏观调控的形势做了非常精彩的演讲。作为本地企业，就长沙的发展、湖南的发展在中部崛起中的一个位置和未来发展的方向，跟大家做一个交流。大家都知道，今年上半年，整个国际形势还是难以提升，美元欧元近两年对经济的持续贬值，于是中国的经济增长需要寻找新的转机。国内经济上半年持续下滑，实体经济紧缩严重。我国的流动性紧缩，金融的市场活跃程度也在持续的衰减，宏观形势步入了衰退期。那么受国内外经济形势影响，长沙经济增速放缓，长沙上半年的投资增速已经出现了投笔下降，投资不振，内需压力增长加大。大家知道经济增长的三架马车，内需、外需、投资拉动增长，都出现问题的情况下，如何寻找新的增长点？昨天在电视新闻联播里面看到常务会议，对中国重大的部署，就是实施促进中部地区崛起的战略，会议指出，包括湖南在内的中部地区，在国家区域发展格局中占有举足轻重的战略地位，大力实施促进中部崛起的战略，大力推进协调可持续发展，着力激发中部地区内需潜能，进一步拓展发展空间。努力实现中部地区崛起，我认为是一个重大利好。也配套了很多政策、金融改革等等的政策出台，以后我们会关注到更多的详细的解读。
所以，我向大家报告一下长沙上半年经济数据，这是昨天市委市政府在跟银行对接会的时候，发布的一个数据，今年长沙上半年的经济GDP是2896.5亿，增长12.9%，固定资产投资增长21.9%，实现社会零售总收1153亿，增长了15.9%，完成财政总收入472亿，增长了24.1%，从这些数据可以看出，尽管全国经济下滑，但是长沙还是实现了经济良好的增长，这说明了一个什么问题呢？说明了中部的崛起，长沙是主力军，长沙市应该承担中部崛起的排头兵。那么如何进行有效的经济增长？我想，我们湖南省特别是长沙市作为两型社会，我想我们的原动力就是来自于今天跟大家分享的一个主题，两型社会城市的价值提升与创新发展。
那么，我们知道，两型社会的概念是资源节约型和环境友好型，主要是探索节约用地、建设循环经济的示范区，深化资源价格的改革。那么在资源日趋紧张，全球经济下滑的背景至下，早在2007恩年就布局中部，成立了长株潭城市群作为两型社会的配套改革试验区，2008年长沙市委市政府成立了大河西先导区，并且设立了长沙先导投资控股有限公司。很多朋友可能有在湖南发展，有去长沙东部的投资看，西部也有很多大的企业进去，西部总的规划区面积是1200平方公里，核心区570平方公里，起步区是230平方公里，包括现在大家比较关注的滨江金融商务区和洋湖总部经济区。
这些年来做的核心工作任务就是为中国发展探索新路径，为湖南的经济增添新动力，为长沙构筑新格局，实施两型城市建设，使之作为长沙经济发展的增长极。
那么这些年来，我们通过大家的努力，两型的规划引领了我们的发展，两型新区目前已经展现雏形，两型的环境形成了特色，两型产业不断发展壮大，两型改革，也有所突破。两型的发展是以市委市政府滨江新城构成的核心区域，实现了四区三带的配套发展布局。特别是要强调一点，长沙大河西的发展有非常好的区位优势，大家知道以前为什么湖南的东部发展好，以前江西的经济是远远比湖南好，但是这些年江西的GDP，特别是南昌不到长沙的一半，原因是什么？京珠高速，还有京广铁路、武广铁路都经过了长沙的东部，交通的畅通对区域的发展有至关重要的作用。实现河东河西的无缝对接，长沙大河西的路网全部铺开，辐射比江东这边更强，不止是辐射岳阳，往南到衡阳，往东到了江西，而大河西的话，辐射益阳、娄底，辐射面更广，大家知道我们的客群很多来自于周边的县市，沪昆高铁，促成大河西成为国家级的交通枢纽。
当然，对于两型城市的建设和开发，我们实现了精细化的土地开发应用模式，我们企业有一个重大功能就是做土地的一级开发，我们以节能高效为开发理念，对土地进行了精细化加工，集中供暖供热，这在北京城市才能见到，那么在长沙要达到这样一个标准，做到土地的十二通一平。更重要的，我们从粗放的土地出让模式进行精细化开发，政府企业做商业街、学校、医院、公园，甚至高尔夫俱乐部，给大家全部配齐以后，进行土地的出让，大大提升片区形象。
大家会说，湖南做两型社会的新城，在长沙做示范区，那么与传统城市有什么不同呢？一个最重要的，一个城市好不好重在规划，大家可以看看原来的城市，我在清华念书的时候，教授跟我们说，北京的规划，商业区都集中在CBD，上班的时候从住宅区的地方往商业区走的时候堵车，回去的时候从商业中心区到居住区堵车，这种城市规划有它的不合理性。那么上海也有这个情况。土地供应，土地供应的无序造成很多地方配套没做好，拆迁没完成，整个城市建设出现烂尾、断头路，这也是一种重大的浪费和资源不节约。新材料选取，12通一平的配套，环境优化，提倡建设低能耗、环保的建筑，发展两型产业，进行循环经济的应用，这都是我们先导城市建设与传统城市建设的区别。
下面举两个例子跟大家一起分享两型城市的建设与开发。我们旗下进行建设的有滨江新城、洋湖片区的建设，还有河西综合交通枢纽正在建设当中。洋湖片区有非常完善的配套及酒店办公学校于一体，总规划面积是19.8%，在步行15分钟之内的全部配齐。湘江有非常好的景观资源，背面是湿地资源，南面是环保水厂，提供净化水，西面是中嘉国际学校，应用了非常多的两型技术，使这块地成为非常好的宝地，所以摒弃了传统卖地模式。我们为这些土地配置了6000亩湿地公园，第一期已经开园了。我们进行了再生水的处理，污水排放排到湘江，污染非常严重，通过生态水厂处理，污水进来以后，通过人工湿地的处理之后，达到国家三类排放标准，从污水长排出来的水可以游泳、养鱼，至于能不能喝是下一步的事。城市广场配套，中加国际学校进入洋湖片区。湖南省的知名学校，一个是雅礼，还有长郡。我们自己配高尔夫俱乐部、精品五星级酒店，以及商业步行街、医院。
滨江新城片区。总规划面积为6.7平方公里，这个片区是在类似的市中心岳麓山脚下，西边就是长沙市人民政府，这是是旧城区改造项目，拆除了6.7平方公里的新城，其实是市中心位置，临湘江，打造成为文化休闲旅游综合商圈的引擎和现代商务的核心区。举一个例子，如何打造这样一个地块？在湘江边上，在二桥桥头有一块地，计划做城市综合题，这个面积达到110和120平方米，东边是湘江，北面是世贸的项目，西面是商业配套，南面是公园。在这里面突出了两型的理念，待会会跟大家分享，高容积率低密度。有一栋超高层建筑，江景资源非常丰富，我们在寻求合作伙伴，可以拿地也可以谈合作开发。
那么A8地块是配的一条商业步行街，由子公司做配套。将来你们会看到临湘江的江边的新天地一样的项目出现在长沙市民的眼前，目前长沙江边这样的步行街项目还没有，所以我们把配套做好。同时，在这里配一个游艇俱乐部，大家知道俱乐部是不赚钱的，大家配套做好了，我想高端的消费者包括老百姓来了以后，有一个很好的休闲场所，湘江蓄水以后，湘江长沙段的水面非常平稳。同时，我们在滨江新城配一个汉文化公园，有一个汉长沙王的城墙和原址所在，进行保护性开发，然后再这个地方做一个汉文化遗址公园，我们在这里会做一台弘扬湖湘文化的秀，汉文化秀，目前正在策划当中。世家港水上乐园，现在已经开工建设。百年裕湘纱厂，可以在江边喝咖啡。
如何利用两型技术？理性技术的应用既节约的人才又拉动的经济发展，并且节约了土地。当初深圳的容积率批得太低，平均溶剂里只有三以下，但是深圳的高速发展没有低了。很多由于容积率过低，高层建筑小高层建筑，城市并不美观，所以当时总结的时候后悔。长沙新城建设的时候引入一个概念，高容积率，把容积率提上去，建筑面积降下来，留出更多的空间给市民活动，实现社会效益和综合效益的最大化，真正做到集约使用土地，也是两型社会最提倡的一项节约使用土地。
用地的有效组合。出行半径15分钟车程里面布局了商业综合题、五星级酒店、总部经济区，周边配套了住宅，刚刚万科在那里拿了三块地，完了以后还有其他的公司都在洋湖片区拿地，开发一些项目。西面是6000亩的湿地公园配套，洋湖总部经济区的正面是省政府，到省政府就十分钟，有的人告诉我们开得快五分钟。我想两型新城可能是一个亮点。还有一个技术的应用，就是管网共沟，大家知道传统城市的开发，很有体会，发现门钱的管路挖了又挖，这种方式造成的非常大的浪费，到处都是下水盖，我们知道有几次下大雨的时候，盖子被冲掉了，所以我们一定要减少道路反复开挖，在先期规划的时候，所有管网一次成形，提高城市的环境质量和整个城市的品质，改善了市容。
我为此做了很多节能环保的建筑，比如说集成式的建筑。外这样、外保温、新风系统的技术应用，华远·华中心要做力的认证，这就是节能建筑示范的很好应用。在大河西的建筑要求做到绿色三星，节能建筑、绿色建筑。应用两型技术进行生物治理，污水源热泵，集中供暖供热，在新城片区将来不用买空调，用污水沟进行回收利用，大大提高生态环境的保护。
经过这些发展，我想四年来，实施了生态项目60多个，完成生态投入100多亿，大河西基础设施总投入三年来已经超过了1000亿元人民币，死水由以前的劣2类成为劣4类。那么在这些片区里面，我们已经有很多有实力的合作伙伴进入了洋湖片区，世贸、南山地产等等已经在合作，有的建筑物已经盖成的已经在售，听说商业开盘4万8的均价，1小时15分钟卖完。世贸的老总也很高兴，河西的项目现在很好卖，大城市可能不太好，河西还不错。当然政府给各位投资者、合作伙伴，为了大家共同打造两型新城也有很多的政策，准入政策、财税扶持、优先供应土地，土地价格有的可能2000来块钱多一点点，但是江边住宅，特别是未来均价应该在1万以上，有些楼盘已经超过2万，包括我们给大家金融机构如果建在河西有优惠。在这里租办公房都有优惠，每平米85万平米绿色建筑的补贴，管委会还有25块钱的补贴，支持大家进行绿色建筑的开发。在环境友好、资源节约的两型理念下，实行小政府大社会的要求，审批事项由145项减少到35项，审批效率提高65%，大家不要一个局一个局跑，在管委会都能审批完。
最后，我有一个观点，我认为中部的崛起要长沙，那么长沙的未来，两型新城的建设要看河西。谢谢大家。
[2012-07-26 11:07:12]
[谢岳来]非常感谢邹总的介绍，看这么多精美的PPT，对大河西的期待越来越强，刚才邹总介绍了很多具体的地块，不知道哪块是绿城的。
[2012-07-26 11:24:03]
[吴志红]是的，今天邹总的解析让我们对大河西有了更深入全面的认识，有机会我们要去看一看。
[2012-07-26 11:24:15]
[谢岳来]一定要去。下面，我们休息一下，领略一下华远地产的企业风采。
（观看冠名企业华远地产VCR）
[2012-07-26 11:24:44]
[谢岳来]接下来要出场的嘉宾，他的名字如雷贯耳。
[2012-07-26 11:24:56]
[吴志红]而且这位嘉宾也非常的时尚，因为他的微博非常的火热，连现在的90后也望尘莫及。
[2012-07-26 11:25:06]
[谢岳来]你知道他微博的粉丝有多少吗？
[2012-07-26 11:25:17]
[吴志红]应该是几百万吧！
[2012-07-26 11:25:25]
[谢岳来]我建议大家回去@这位嘉宾以后自己查看。他还写了多本非常值得拜读和收藏的书籍，这是一位著名的企业家，也是一位非常有研究精神的学者型的企业家，现在他致力于在杜甫江河畔打造长沙滨江华远·华中心，说到这里在场各位已经知道是谁了。
[2012-07-26 11:25:39]
[吴志红]隆重请出华远地产董事长任志强先生，他的主题是2012年的半途回望。
[2012-07-26 11:26:31]
[任志强]因为我们俩没有沟通，我会把1—6月份的情况跟大家讲一下。今天微博上最热闹的是我被他们禁言了，问北京大水的事，北京下大雨。我们发了几条微博，他们就说不合中央保持一致，所以我们被禁言了。今天看了微博上，最多的是任志强被禁言了。我希望发一条微博告诉他们我还在，没有被关起来。好多的问题在中国可能还是有一些忌讳，但是我更希望我能够把问题说清楚，希望大家能看清楚，也希望这个市场能清楚。我们经常会批评政府一些做法，从过去到现在，这几届政府都没有赶上老的，至少在房产问题上。
从目前看，我们认为今年的二季度房地产已经触底了，底部有多长不知道，但是不会坏过今年的二季度。从目前来看，虽然现在大部分指标开始负增长，但不是继续往下滑，而是有所回升。二季度GDP到了7.6，不知道在底部爬多长时间，但不会去去年更坏。七月份、八月份的情况我们不认为会更好，9月份会有所缓和，所以很多同行都在预测，我们三季度可能会从7.6上升到7.8，但是至少可以说不会再坏。从房地产情况看，刚才秦主任已经介绍了，三季度平稳过快。
我们判断的依据，第一个是成交量同比减少，但重点地区它的降幅已经开始收窄，这些重点地区的降幅收窄，已经说明有平稳的迹象。我们从销售情况看，虽然还都是在负数上，但两条红线已经表述，在不同地区出现的是回升，这个回升和经济增长是没有关系的。中国在计算GDP的时候，用的是房地产增加值，主要体现在投资商，销售实际上是把完成的投资和完成的增加值对向，基本上不体现在GDP的增加值上有所贡献。最终的贡献实际上是体现在投资商，但销售回升说明资金情况开始回转，至少市场不再是往下。从6月份的情况看，40个大城市里头，基本上回升的速度很快，已经接近于0了，负的很可能在下一个季度转正，但从全国情况看，普遍的负增长还有10%。在一个季度之内达不到转正的情况。这里，不能太乐观的有一个情况，在二季度和三季度里头，我们去年投入1000万套的保障住房，和今年投入700万套保障住房里头，有相当一部分会转入到销售，所以销售的回升，有相当一部分是因为保障性住房统计在内。两者算起来，预计今年的销售比去年的略高一点点，但是保障性住房所占的比重会加大。去年的销售保障性住房大概20%左右，今年估计会在40%以上，也有可能达到60%的保障性住房。所以从全年情况看，我们认为可能今年的销售总量会大于实际情况。
从重点城市看，尤其是北京、上海、广州深圳，这四个称为最一线的重点城市，房价较高的重点城市，全国回暖的同时，这些重点城市更为明显，基本上在5月份、6月份的时候，销售增长都超过了50%，这是一个好的迹象，因为在所有出台的限购政策中，这四个城市最严格。在其他城市比较明显，但这四个城市，最严格的限购措施出现了回升，这说明它和限购政策已经没有最直接的关系了，或者说限购政策已经不足以抑制销售的回升。从二手房交易更可以明显的看出来，这几个重点城市二手房交易也在回升，限购政策通常限制的是改善性需求。但是从二手房交易情况看，回升速度也很快，北京市场大概90%是首次购房，这个比例也是很高的。因为我们从银行信贷的数额看，大概是20万到50万之间的贷款额度占多数。银行贷款的额度的减少，包括有些公积金提高到50、60万，基本上可以满足首次购房的需求。那么三四线城市，很多首批购房需求更低，一套房30万、40万、50万，更可以获得满足。两者相加，证明我们的销售已经开始出现回升趋势。
第二个判断是新建住房价格基本稳定，二手房价格开始止跌起稳，房价下降的数量开始减少。1—5月份新建商品房是急剧下降的过程，但二手房开始上涨，回升速度很快。一手房到6月份已经变成了0.6的增长，虽然是0.6%微不足道，也不能说房价涨了，因为CPI还有二点几、三点几，低于CPI是降价而不是涨价。从总体上看不是计划下滑的过程。不同面积，90—140，140以上都可以看到处于上升的趋势，价格基本上是走到最顶端。从环比情况看，也发生了变化。二手房交易归零，一手房交易虽然在负的情况下，但是总体是回升。1—5月份，我们可以看到二手房价格下降的同时在快速减少，减少速度也很快，一手房也同样。同时可以看到，很典型的就是下降城市个数在下降，最高峰时期在年底年初的时候。年底年初的时候，二手房交易价格下降指数达到53个，一手房交易价格下降达到12个。在普遍一种情况下，价格已经开始进入到企稳状态。新建商品住宅和二手住宅情况，从二月份以后，都开始出现了回升。我们初步的判断，从整体上来看，去年9月份开始下滑，主要来源于银行的信贷条件，利率从0.7倍涨到1.1倍，100万的贷款要多付20万的利息，但今年两会的时候，所有的人大代表，包括全国普遍对银行的暴利提出了批评，所以自两会之后，银行利率开始从1.1倍下滑到0.9、0.85，虽然没有到0.7更满意的程度，但至少从多付利息变成少付利息，这是一个很大的变化。从二月份以后可以看到，由于银行利率的变化，导致销售开始回升和价格开始回升。
第三，开发投资增幅快速下降，新开工和购房负增长，从降幅上来看开始上涨，增加幅度很低，但起码不是继续下滑，包括土地购置情况。开发投资增速依然是下滑趋势，到6月份是16.6个增长，如果扣除保障性住房5400个亿，那么实际上商品房投资呈下降趋势，而且下降趋势很大。按照去年同期接近6万亿投资看按照去年同期30%几的增长，今年应该新增1万8千亿的投资。这个一万亿的投资数量非常大也就意味着在工业投资增长中，以及基础设施投资增长中能不能达到这一万亿？前面秦主任举了一个例子，湛江钢厂的例子，湛江的钢厂投资已经不能保证产能过剩的情况下继续完成或者短期内完成，这500个亿的投资也可能要拉到五年或十年，在明年的贡献率就非常低了。能不能用其他方式补齐？这是对中国GDP影响非常大的。1—5月份是持续下滑，下滑很严重。6月份虽然略有上升，我们也看到出现了一些新的土地供应量但总体而言是负增长。区域购置降幅都在减少，特别是我们可以看到土地购置的小尾巴已经开始翘起来，特别是长三角地方已经开始翘起来了，总体是负的，但至少不是继续下滑。
新开工也是一样，房屋新开工面积也是一样，开始翘尾，基本上在各个地区、重点地区和整体的新开工面积都出现翘尾局面，47亿平方米，新开工达到9亿多，和去年同期相比，今年达到19亿多，还是负的，但总体已经开始上升，至少把下滑稳住。不同城市的一些情况，重点区域，长三角、珠三角、黄渤海地区、上海北京、上阵都可以看到不同程度的增加，增加的速度很低，但不是继续下滑。从整体变化来看，变化的趋势仍然是下滑的趋势，有些人说，二季度的销售回暖或者三季度销售继续回暖，特别是7月份上半月已经可以看到，在大部分地区销售是上升的，是不是有更多的钱可以投资？但是我们根据去年和前年已经到期的信托投资资金看，可能这种情况还不会出现，今年和去年用了4300多亿的信托投资基金，不算银行贷款。在相当一部分企业获取回收的资金，多数会用在偿还原来的资金，7月份会略有下滑，投资还在15、16的样子。从全年看也可能维持在15左右。换句话说，如果维持在15左右的水平，和去年相比下降了一半，总体上要下班一半的投资总量。
这三条可以得出一个结论，最坏的时候已经过去了，虽然现在还没有好还是负的，但是最坏的时候已经过去了。我们认为，初步可以确定。这几个月回暖有几个原因，其中一个原因是宏观调控从调通胀为主转为稳增长为主，所以市场信心发生了变化。对老百姓来说，利息是很重要的，如果利息没有跌会观望，如果利息涨会出手，这两者之间的变化非常大。提振信心成为一个重要的因素，在年初的时候我曾经提出，今年如果维持继续控制的话，在明年三月份我认为房价会暴涨，很多媒体也报道过这个消息，5月底的时候，温总理在国务院会上讲，如果不能增长控制，一定会出现我说的这种情况。要用增加供给的办法来调解市场，目前来看？还没有出现大幅回升。从现在来看，还有大量的库存，在目前的销售情况下可以消耗掉，明年三月份可能面临更多的困难，今年怎么调控都有房子卖，但明年如果再这种调控的方法有没有房子卖。如果库存低于三个月，大家没有选择权利，不是没卖房。我们认为，比较合理的是保持六个月的库存，库存是3亿，我们估计大概按过去前两年的销售量平均计算，大概有8—9个月份的销售过程，如果新建住房不能持续增长，或者维持现有情况下不能继续扩大，那么这个库存大概在明年3月份左右就消耗得差不多。
我们可以看到第二条，除了信心有所增加以后，货币政策发生了变化。6月份新增贷款已经开始增加，出现了降低利率和降低准利率两项政策，一个月两次降息，说明货币政策已经为了稳增长，把控通胀换成稳增长以后的货币政策变化。
第三个原因是大部分房产企业还是用打折促销的办法刺激交易量回升，看到很多盘出现排队买楼的现象，但绝对不是定了高价，而是因为在适度情况下，适度降低了一下价，在长沙也可以看到，有些楼盘用降价的方式获取更多的销售，售楼企业的情况有直接关系。很多企业在现金流上出现了问题，更多的愿意用降价方式获取现金流，还有一些企业没有那么差，不是降价而是涨价，因此可以看到总体价格从下滑趋势变成稳定和接近于反弹、增长。但反弹和增长速度是很慢很慢，尤其反弹和增长已经在低价的情况下出现，而绝对不是在高水平上出现的，我们认为不是房价涨价的过程。
从需求角度看，住房需求在不断的增长。需求的增长，是不是会出现房价的暴涨？我们判断认为，再有十个月以上的库存情况下，暴涨是不太可能的。更多的企业还是希望尽快的收回现金而减少库存，同时也看到另外一个问题，1—6月份在银行的统计报表里面，个人消费贷款是负增长，去年开始出现负增长，但是今年出现的负是绝对现金流负增长，今年放出去个人贷款少于去年还的个人贷款，往年都是正支出，每年可以收到一部分还款，还会放出去，现在是反的，收回来100放出去80。换句话说，更多的人是有能力在几年之后迅速的把钱还了。所有的房奴都在骂房价过高，但实际的情况，从统计数据上看，80%还贷都是年轻人，中老年人反而还保留了一部分贷款，没有提前偿还，个人信贷恰恰促成了，从去年下半年到现在为止和明显的个人消费信贷出现负的支出，回收资金大于流出的。鉴于这样一个情况，我们认为在短期之内，或者在一段时间之内，房价暴涨可能性不大，不管媒体怎么说，包括总理说坚决不能让房价反弹，房价反弹到底是什么样的对比情况？是在过去低的情况下略有回升还是在高位上继续上涨，这是两个不同概念，这两个不同概念中恰恰没有认识到大跌大涨的基础。
从供给情况看，进一步降价的动力不足。随着库存情况看，当库存逐步减少的时候，这一部分库存，会有一些企业认为卖得出去就卖，当现金流有所扭转，再降价可能性不大。从整体情况看，不同的城市，这些城市很明显，当月供应量小于当月销售额，每月新增供应量不能满足当月的消化，也有一些城市成交是小于的，好像长沙就在这里，长沙5月份供应市场409万平方，当月成交面积是314万平方米这些城市实际上库存在持续增加。
根据以上的情况看，我们认为三季度房地产市场的筑底企稳，房价不会出现大涨也不会出现大跌，在经济困难的情况下，房价的高速上涨。一直强调房价的合理性问题，什么房价是合理？我们认为房价的收入产业比在1左右比较合理，这是根据18个经济体来看，大部分维持在0.99、0.98的情况，有些大于1，有些小于1，维持在1比较合理。从中国的情况来看，从我们调查指数情况看，03年到10年房价指数变化，主要是在07年以后出现了较大的变化，我们的收入和房价出现了巨大的差，而此前，房价和收入基本上是平行的，也就是说我们说的收入弹性基本上是1，为什么不用03年以前？因为03年是缩小的阶段。到03年以前，我们很少看到出现天价地或者天价房，但是03年以后开始出现一个新的政策，政府要关紧18亿红线的闸门，同时说了文件要关紧银行闸门，要提高开发商的自有资金率等等，因此开始出现了新的情况，土地供给发生了变化。后面会有图，随后出现新的变化，房价收入弹性开始上升，09年、10年涨得更快。10年房价指数增长26%，非常高。于是房价收入的弹性比达到1.38或者更高一些。恰恰变成了我们现在所说的房价过高的原因，这种前提是有原因的。从日本的情况看，日本的部分时间维持在1.28，和现有的房价以及收入的弹性比基本相同。另一个原因在于，他们在最高的一段时间，我们认为泡沫的一段时间里头出现了情况，91年以后日本开始出现分化，此后收入弹性已经降到0.7、0.8、0.9，一个逐步回升的过程。从香港看，香港没有人说房价高不高的问题，中国政府在说香港房价过高，而新一届政府基本上没有供应一块土地，就是想稳定房价，此前房价是暴跌的过程，压缩了土地供给，维持了房价继续上涨。但是实际可以看到的是，在85年收入弹性比达到2.14，远远超过1的水平，香港的房价远远高于我们所说的合理水平。但香港为什么没人抱怨？是因为他安居的部分占的比例比较大，这个部分超过了50%，更多的人能够解决住房问题，市场基本上可以放开。那么，外地购买和非香港人购买，或因购买房子而产生移民的这一部分，加剧了房价上涨。从美国来看，2004年到10年恰恰是美国价格高速上涨最后出现泡沫的阶段，美国的收入弹性指数是1.76，远远高于我们现在说的1。但是美国的统计是以中位数为统计，高数人群需要买高位数以上的房屋，跟普通消费者没有关系。中国的问题是常常只用平均数，不用中位数，带动了整体价格上升，并不能代表真正的房价。而我们的统计造成的结果普遍认为，房价与收入价格差很大，真正比起来，我们要比美国泡沫差很远很远。
中国的房价为什么会出现上涨？有几个重要原因：一是当成是化和人口迁移的时候，必然会导致城市住房总量的增加，这个总量增加大概平均增长3—4%。其中一个原因是我们城镇化进程中，人口向城市流动，同时由小城市进入大城市，到后期会转入由城区进入郊区，然后再转入城镇化，郊区城镇化形成大都市圈，在不同发展过程中会有一个必然情况，当成是化率从30—70%当中会有一个高速的发展过程，这个曲线非常清楚。现在可以从全国的情况看，中国恰恰是进入到30—70%的过程中，去年是51%，城市化率在51%点几的时候，距离到2030年中央提出的要达到65%的城市化率还有一段很长很长的路要走有些媒体会问，是不是房地产的黄金时间已经过去了，这是一个错误说法。当成是城市化率远远没有达到要求的时候还有很远。长沙只有40多一点点，从一线城市看，我们的城市化率是比较高的，北京、上海达到了58%，接近60%的水平，但二三线城市平均现在只有40%，低于世界平均水平49.9不能，从全国情况来看是因为一线城市拉动带动了全国达到51%，但其中我们的农村人口达到2亿6千万，户籍人口城镇化率只有30%，三线城市和四线城市，目前看城市化率水平刚刚过30%，比如说我们说的长沙作为省里的一线城市，接近40%，而长沙市以外的其他地市，大概平均水平也就是30%左右。所以距离我们这个目标还很远，也需要靠更长的时间才能解决。在这样一个发展过程中，必然会导致，不管房子是买的还是租的，都得盖起来这个建设过程还是一个很长的时间。那么我们可以看看日本、英国、美国、韩国，英国和美国是老牌的帝国主义，他们的城市化率在早期就比较高，而我们跟他们相差了60年时间，发展速度是非常非常巨大的差距，美国现在农业人口大概不到3%，农业劳动力也就是3%左右。英国基本上一样，但是从日本、韩国基本上都是二战之后重新建设的过程，但是日本在50年代，它的城市化率接近40%，我们在1978年的时候城市化率只有10%点几。所以在去城市化过程中，造成了一个结果，就是城市化率非常非常低，因此要继续猛追，典型的可以看到，大概在改革开放之后，尤其是90年以后才可是进入城镇化成长的阶段，比韩国日本差了几十年。
从人口迁移的情况可以看出来，改革开放之前，第二个阶段以前可以看到，第一个阶段没有进行户籍线，严格的说是60年代才开始建立户籍制度，在前一阶段可以看出城市人口增长不快，实行户籍制度以后，我们的人口大部分死亡，而后严格的户籍制度导致城市人口下降，最典型的就是上山下乡，此后进入改革期间改革以后放弃了对农民的居住条件，可以看到城市人口迅速增长，尤其是95年之后。第一行数字可以看到，1995年的时候，城市化率只有29.04%，证明了前面说的，在城市发展过程中的变化。从96年开始进入30%，从30%到更高的一个数字的时候，我们可以看到，95年的时候，每年新增城镇人口1千万，但是到96年城镇新增人口是2130万，此后连续十年，都超过2000的人口增长。此后，在04年开始出现人口下降，恰恰是限制18万红线，放慢了房地产发展速度以后，城镇人口开始下降，从1900万下降到1400万，再下降到1200万。十二五提出城镇化率是0.8个点五年时间是4个点，相当于96、97，一直到2000年每年超过4个点的城市化率水平。虽然我们的总的基数没有发生大的变化，但是城市化率水平下降，恰恰是因为没有办法用城市的建设来满足城市化率的需求。我们可以看看，前年大前年，以及连续这一段时间，李克强总理的讲话当中更明确提出，城市化率、城镇化率是未来发展的重点，从去年的讲话和昨天的讲话都可以明显看出来，要用城镇化率来拉动中国经济和改善我们的经济发展结构，另外是严格的限制房地产。如果严格限制房地产，没有户籍的人不能在城里买房子，那么怎么能实现城市化率发展的过程？这是一个背离。
经济增长和收入增长推动了需求的增长。有了钱，人们不愿意在农村待着，有了钱愿意住更大更好的房子，09年销售大概相当于住房总量的5%，仅这两个原因可以看出来大概需要5—8个点才能满足城市化的需求和人民收入增长的需求，所以经济增长的变化，一是城市人口绝对结构减少，从每个城市家庭有3.9个人一户下降到2.86，而这个数字还在继续下降。急速发展的过程和家庭户数的变化有很大的关系。当家庭分户数越来多数的时候，住宅区就越大。那么另外一个是经济发展，从经济增长情况看，如果按欧元计算现在已经超过一半，但是按美元计算大概接近5000，从其他国家看同样也走这样一个过程，当人均GDP总量超过8000国家元的时候，进入高速增长的过程，所以从曲线比例看，韩国和我们是最相似的，如果我们连韩国都比不过就不会成为第二大经济体，相比之下，中国在未来几十年里，正是因为收入增长的过程，必然形成经济和发展水平相对应的阶段，所以他也形成一个增长。这个图更可以看到从GDP总量来看，GDP总量已经连续增长，已经成倍翻番，现在已经达到47万亿，这47万亿大概只有10年的时间是增长的过程，增加了将近40万亿，十年以前大概只有7、8万亿，这个增长速度和平均收入增长速度以及城市化利率是相对的。这是两者合并的一条线，当收入增长以后，GDP增长以后，必然形成城市化发展水平的增长，所以按照国际的惯例情况看出现的一个曲线，中国已经在下面一条线，从两个红点看到远远低于和落后于世界平均发展水平，这个发展水平是和收入相结合，为什么会低于？很重要是在于土地制度和户籍制度，户籍制度限制人口迁移的时候，导致城市化率远远低于。当城市化率和工业化率进行对比，英国、美国90多城市化率对40多的工业化率，现在是51的城市化率对40多的工业化率，是1：1的水平人家是1：2的水平，所以工业化不能快速发展，重要在于城市化率不足以满足工业化的需求，比如工业大量的是农民工而不是城市工人，愿意就在于我们城市化率速度远远低于工业化率速度发展需求，这条曲线也可以看到，如果不迅速增长，到2020年要比国际水平差18个点，这18个点的距离可能还要20年的时间才能追回来，再过20年的时间。
那么第三个原因，导致房价上升的是土地供给制度。从市场经济国家情况看，它的曲线在市中心的时候，价格是最高的，用一个平滑的曲线随着距离发生变化，当土地离城市中心距离越来越远价格就越来越低，这个曲线是自由条件下的变化，但中国是后面这样发生了重大了变化。我们用那条断线表现了前面那条正常曲线，但实际上前面一条红线实线土地土壤金，地租的变化，农村的土地很不值钱，所以农村的土地价值远远低于市场自由交易的价格，城市的土地价格远远高于正常土地的价格，中间形成一个重大的断崖，政府用行政手段和垄断得到的，这种变化在今天还没有解决。这种土地交易发展的过程还会持续一段相当长的时间，所以必然的结果是导致了房屋之间的巨大价格差，而这个价格差不来源于成本而是来自于土地的价格。所以我们认为核心问题还在于土地制度。82年之后取消私有房制度，不知道是左还是右，总体来讲可能是一种交换，这种交换是因为1979年开始允许外国进行土地出租，国外企业允许土地出租，所有有一部分反对力量认为又形成了新的租界，当我们把香港租给英国99年的时候，忘记了一件事情，中国在英国租用的土地是多少？999年，就是今天我们驻那里的大使馆。当时的中国清朝和英国政府签订999年，如果可以把土地租给我们999年，可是我们不允许把土地租给外资企业，那些反对力量和改革力量进行斗争，把土地变成公有制。公有制的土地决定了户籍、决定了城市规划、决定了财富差别、决定了土地财政和公共资源配置，我们可以看到大量的学校、医院都不会配置在农村土地上，我们也可以看到城市规划不能在农村的土地上，因此这些条件都出现了一些，我们前面有些专家说到，城市规划中出现的问题。等等都在于土地。
很多人在担心土地的问题，这张表是国务院参事制出来的，我们可以看看，在土地制度和房价之间的关系，土地制度供给情况对市场的影响。变成经济的自然规律，在2003年实现土地严格制度之前，831翘尾延续到04年，明显可以看出在这之前，土地供应量每年以40%的速度增长，按月计算出来平均增长40%，所以在那时候，不会出现房价的暴涨，包括在上海99年的时候出台一个新的政策，叫做购买减免个人所得税，一直到2003年6月份终止，为什么出现这个政策？就是因为房子没人买，不得不用减免税的方法来刺激。中央政府出台了对积压房见面税费的政策。我们可以看到在这个阶段里头连续出现14个月的低增长和更长一段时间的负增长，这些低增长和负增长导致的结果，07年当我们用供给缓解供求关系的时候，出现了很多的天价地，天价地的出现是因为土地许可证没有批，07年以后房价出现了暴涨，尤其和收入之间弹性指数发生了巨大变化，这个变化正来自于我们现在看到这张图上所说（见PPT），导致中央政府在中央经济工作会上提出要进行两防，防止投资过热，指的就是房地产投资过热，二防，防止通胀，供给下降，开始迅速下滑，一直到2009年放出土地策，为什么土地供应量没有增加？是因为大量开发商的钱都押在房子上，因此09年出现去库存化的阶段，土地到09年底是负的18.9%。随后09年大量套现和4万亿刺激政策、10万亿贷款保证10年土地高涨，这个高涨导致我们在11年的时候，供给关系大幅增长。在11年的时候维持36%的投资增长和极高的新开工增长，形成今天看到的大量库存。而今天我们看到，在11年出台新的政策之后，又一次出现了下降，到今年6月份为止，土地是负的19.9%，高于2009年的土地负增长情况，预示着什么？可以从中看到，当03年限制土地供应之后，开始出现了新的一轮房价上涨，因为要还债。到10年的时候，还的是什么帐？还09年土地供给急剧下降的帐，会出现房价的暴涨。今年又看到供给的急剧下降，19%点，假定到今年年底，和09年一样是一些负的土地增长情况下，我们会在后年，就明年或者延续到更长一段时间，可以看到再次出现价格的暴涨，不是我任志强想说房价涨就能涨，而是从土地供应量一直按照生产周期可以得出来结论，后期必然形成的结果，就是当土地饥饿反映到房地产市场，变成供应量需求关系的时候，就会导致价格暴涨。很多人会说，你老说要突破18亿红线，我们可以看看对伊朗的制裁，在国际形成统一认识的时候，尽管伊朗打了仗，但是制裁过程中都有一条，允许他用石油换食品。换句话说，在世界大战发生以后，即使对中国实行了禁令，也一定会保证中国人有粮食吃。因为我们已经从这些国家看到这样一个局面。在换一句话说，即使没有18亿红线，能不能保证粮食安全？能，在18亿亩耕地里头真正用于粮食的只有13亿亩，亩产量的提升保证同样的用地会急剧增加。一亩地就可以变成四亩地，因为一年四季都可以种，因此科技会产生更多的生产量和生产效果。即使是这样，我们到底用了多少土地？菜也涨价、油也涨价，和开发商没有什么关系。这张图显示四个部分，最底下部分是建设用地，因为下雨、因为地震，因为自然灾害而导致灾难，绿色部分是退耕还林，退耕还林会用于建设，黄色是农业结构调整，换句话说不是种地种粮食而是变成城市绿地或者果园，最底下可以明显看到，用的地是非常少的。当年的建设用地只占当年全部耕地占用的8%，而平均起来大概不到30%，最高年份大概28%。
整个建设用地分为六类，一类是有居住设施、有军事、有旅游、有工业、有其他的，而我们真正商品房只占1.5%，这1.5%确实是太少了，刚才秦虹用了一张图表示，只有37%的土地用于工业和其他建筑，中国用多少？我们现在是国有土地总面积，在美国所有建成区，占国土面积3.1%，美国的土地有多少是我们好几倍。美国的人口有多少？是低于我们好几倍，他只有3亿人，我们13亿人。那么相比之下，人均占有的土地相当于我们的120倍。一个人在国土面积中所占有的居住比例跟我们相差120倍。我们在看看日本，日本城市建成区占国土面积的4.2%，如果中国人的人口密度是1，日本是1.24，人口密度大大大于中国，日本更多的是山，森林覆盖率超过了60%，城市建成区比例大于中国，大概是我们的12倍，中国的城市建成区大概3.84万平方公里，只占国土面积0.33%，那么工业占多少？3.84万平方公里，而其他用地面积，基础设施、港口码头这两者数量加起来远远超过城市建城区好几倍，农村有16.8万平方公里，相当于国土面积1.75%，即使把农村和城市都加起来，所占有的国土面积约等于2%的国土面积，远远低于日本人均所占有的面积，我们缺的不是地，而是把地用来干什么？我们用于城市居住的多少，0.11%，剩下的都是用于盖办公楼、盖政府大楼、盖医院，相当一部分是用于工业。我们不允许盖别墅，无法把荒山坡、丘陵地带全部用于居住，但是看看洛杉矶、看看温哥华大部分房子盖在山里，今天的深圳也把房子盖在山里。以18亿红线和粮食安全为借口，是冷战思维政府错误的认识，不能居民居住是因为GDP和财政。核心问题在于土地制度，假如土地制度不能从根本上解决的话，无法房地产市场合理发展的过程。因此从政策的角度出发限制房价收缩。把85%的家庭用保障来覆盖，那么既然我们商品房市场只有15%的家庭，那是否还需要去限制房屋价格？这也是一个被动。用限制房价来限制，去满足15%的人群，等于用限制房价让高收入家庭享受更多的优惠，因为低收入家庭无法从房价下降中享受更多的优惠。中产阶级无法从房价下降中获得任何的好处，而房价下降的核心是要解决收入分配的问题以及最终的住房制度问题，但现在看来，不但达不到这样的目的反而被政治所扭曲，对房价现在的结果一定是导致非市场化的结果。等等一系列问题都开始出现，我们可以看到造成房价上涨的另外一个原因就是秦虹主任谈到的货币政策问题，是金融属性问题，或者是宽松货币而导致的利率变化问题。如果按房子计算，我们可以看看，家庭财产性收入的变化，在20年的时间里，可能增长了6倍，但如果按贷款计算，即使不计算负利率的情况下，大概最多也就增长一倍，从100变成200。导致实际购买率下降，因为货币增发量太多了，人均47万亿的GDP，但是发的货币量却是GDP的150，现在接近200，美国是多少呢？8万亿左右的美元，M2，但是有15万亿的GDP，因此可以看出来货币贬值和货币量增发形成的通胀，以及房屋增值的情况，导致大家更多的倾向于买房子。如果买的是股票，可能赔得一塌糊涂，但是买的是房子，不管怎么样，它价格有波动，也导致的是资产增值。
这张图，秦虹主任前面也用过，就是实际利率和价格的变化，但是最终它只画到了竖线这一部分，没有画后面这一部分，2010年以后，实际利率出现下降的时候，但是行政干预过程中，房价也下降，原因是因为限购政策。限购政策导致的是扭曲，和前面曲线完全不对等，因此当利率下滑，如果放开限购政策，房价才会恢复到一个正常情况。所以我们认为，如果要解决房地产市场的政策问题，一定要对症下药，不能头疼治头，脚痛治脚，首先是土地要素的供给问题，然后是固定资产投资增长的问题，这些一定要符合市场规律，但现在我们所采取的政策似乎并不是这样，李克强总理提出的城镇化，用保障性住房来解决城市化问题，那么为了满足网络上的一些夹心层的诉求，很可能形成一种结果，就是我们现在看到的这张图，本来是廉租房要解决的是基本居住需求问题，而实际结果现在我们增加了公租房、两限房等等，那么这些保障的是谁呢？保障中产阶级。全世界找不到一个国家用会政府补贴纳税人的钱保障中产阶级，因为中产阶级和低收入家庭来说是一个巨大差别。2008年温总理政府工作报告里提出，要实现居者有其屋，但这个报告很多人并没有注意，最后结束的时候修改了次数，因为人民代表不同意，其中就是把居者有其屋改成居者有其所，今天还强调买不起租吗？不是。于是，我们可以看到，我们出现的问题恰恰在于过渡的保障，本来市场上应该保障的是租不起房的人，尤其是不能用市场价格在市场上租房的人，结果是买不起房的人。在富人中，10%最富有的人中不买房，是不是这些人也要用保障的方式给他们提供租金？恰恰是因为我们保障政策出现了巨大的误差，本来只应该保障那些租不起房的人，但是我们现在似乎用财产权利去补贴中产收入，让他们生活更好一点，结果是进一步拉大了贫富差距，让最贫困的家庭和用低价和政府补贴获得财产权利的那些人之间的财富差距更大，这样的政策会在未来发展中更加明显的显示出收入差别极端化的过程，这可能是我们对市场的看法。谢谢。
[2012-07-26 12:26:37]
[吴志红]谢谢任总的精彩演讲。任总以上半年全国的销售数据说话，再次坚定了大家的信心，我们的市场已经步入触底的阶段。
[2012-07-26 12:27:39]
[谢岳来]上午三位嘉宾的演讲都非常精彩，但是代价是我们稍稍超了一点，接下来还是要以最快的速度，把接下来的流程继续下去，然后尽量让大家早一点吃到午饭。下面进入的是木米女网上线周年的答谢环节，一年前木米女网在第二届湖湘财富峰会上正式上线。
[2012-07-26 12:27:48]
[吴志红]虽然我没有参加上届峰会，但还是给我留下了很深刻的印象。
[2012-07-26 12:27:58]
[谢岳来]今天木米女网将在诸位峰会来宾的见证下，迎来它一岁的生日，让我们有请木米女网CEO带着他的木米女网为大家带来周岁的致白，有请。
[2012-07-26 12:28:13]
[木米女网CEO]尊敬的各位领导、各位来宾，大家中午好！我很高兴也很荣幸在今天这样的一个盛会迎来木米女网的周岁生日，我今天也很激动，每次上这个舞台，包括去年在这个时候上这个舞台的时候，我也是怀着同样激动的心情，那么在此时此刻再次站在这个舞台上，我还是感触比较深刻的。一年前我们木米女网正式在金煌装饰第二届湖湘财富峰会上宣布上线，当时得到了来自各位会长、会员单位以及多方的支持和祝福，当时也是十分激动的。木米女网的网名是来自楼房的楼字，是有众位会员经过几次开会的讨论，最终确定的。宣传语是把楼打开，上木米女，意思就是还原真实的地产给买卖双方，也是建立这个网站的时候，对网站的期望。那么我们网站致力于构建专业的楼市买卖互动交流平台，是以海量集思的新闻服务于购房者，以专业和前沿的产业平台服务企业，以直接和谐的交流活动服务买卖双方，经过这一年的发展，我们网站的内容建设已经实现了质的飞越，所以在几个资讯平台、产业平台上面，也是日趋成熟。在交流活动方面网站品牌活动、会长接待日成功举办了29期，每一期有商会会员老总出席，解决了咨询问题。在这一年的发展和磨砺之中，网站进一步夯实了自身定位，就是资讯策源地、活动大本营，将依靠商会持续不断的海量信息打造网站的信息品牌，通过高频度的企业高层接触与采访、本部专访以及期访的板块内容，在活动方面网站注重与品牌策划，有一批思想丰富活跃的策划精英，在活跃行业气氛。除此以外在其他方面也取得了长足进步，目前木米女网官方微博和木米女网杂志均已开通和发刊，一年的时间，在不动产业的历史进程中是一瞬之间，但是我们相信作为木米女网的见证者和参与者，将随着城市的美丽而更加美丽随着在座各位的成功而走向成功，希望以后能够得到各位领导和各位嘉宾的持续关注和持续的支持。在这里，最后还是谢谢大家，真的很感谢。
[2012-07-26 12:28:23]
[谢岳来]感谢宋总的发言，宋总请留步。
[2012-07-26 12:28:34]
[吴志红]我们也请出现场的嘉宾来共同为木米女网的周岁庆生。
[2012-07-26 12:28:40]
[谢岳来]是的，有请国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士，湖南省工商联副主席史雪华先生上台见证这美好时刻。
[2012-07-26 12:28:51]
[吴志红]同时有请著名企业家任志强先生、清华大学刘洪玉教授、不动产商会会长喻春光先生一起上台为木米女网周岁庆生。
[2012-07-26 12:29:01]
[谢岳来]有请。
[2012-07-26 12:29:09]
[吴志红]各位嘉宾把手放在转动球上，转球转动起来，祝木米女网越办越好。
[2012-07-26 12:29:18]
[谢岳来]让我们期待接下来的一年里，木米女网会给我们带来更多的精彩。感谢嘉宾上台为我们木米女网发出共同的祝愿。接下来，我们进入本届峰会的商会颁奖环节。
[2012-07-26 12:29:25]
[吴志红]是的，在过去的一年里，有许多企业在不断的创新、不断的进取，他们在为消费者提供优质产品的同时，更实现了自我的价值。
[2012-07-26 12:29:35]
[谢岳来]他们的创新，他们的进取，有为我们行业取得了值得骄傲的业绩，为行业的健康贡献了自己的力量。
[2012-07-26 12:29:45]
[吴志红]现在我们有请乐意进取的他们上台领奖，他们是：长沙先导投资控股有限公司、中建信和地产有限公司、湖南致盛愿景房地产开发有限公司、长沙广汇房地产开发有限公司、金煌控股集团、苹果装饰，有请上台。
[2012-07-26 12:29:53]
[谢岳来]同时请出我们的颁奖嘉宾，他们是：湖南省工商联副主席史雪华先生、著名企业家任志强先生、不动产商会创会会长乐根成先生、执行会长安强、唐像先生、副会长潘彩炼先生，有请上台。请颁奖嘉宾加快上台，谢谢。
[2012-07-26 12:30:02]
[吴志红]请高举你们的奖牌，这是你们的荣誉，让我们为他们喝彩。
[2012-07-26 12:30:11]
[谢岳来]谢谢。接下来我们请出第二轮获奖单位上台领奖，他们是：恒大雅苑、绿城·青竹园、美世界、双湾国际、怀化大汉·龙城、星城荣域国际广场、京投银泰·环球村，请上台领奖。
[2012-07-26 12:30:18]
[吴志红]同时我们请出本轮的嘉宾上台为他们颁奖，他们是：刘洪玉教授、喻春光先生、齐建湘先生、谭岳鑫先生、周勇先生以及胡自力先生，有请。
[2012-07-26 12:30:25]
[谢岳来]掌声祝贺。感谢你们的贡献和付出，光荣与荣誉属于此刻的你们，请高举奖牌，让我们为他们喝彩。谢谢。
[2012-07-26 12:30:35]
[吴志红]好的，接下来我们进行第三轮的领奖，第三轮的领奖单位是：
华远·华中心、和一公馆、裕源国际山庄、幸福考拉、玖玖公司[颐和苑]、兴威·帕克水岸、高鑫·天，请上台领奖。
[2012-07-26 12:30:46]
[谢岳来]对应第三轮的颁奖嘉宾是远道而来的张民耕先生以及谢富山、曾国建、曹辉、连伟平等各位商会会长，有请上台。
[2012-07-26 12:30:54]
[吴志红]每一个奖都不能涵盖全部，他们能表达的是我们在某一时刻的进步，作为足迹和荣誉值得我们的呵护与珍惜，谢谢。
[2012-07-26 12:31:07]
[谢岳来]请嘉宾退场。
[2012-07-26 12:31:16]
[吴志红]许总您请留步，许总这一次华远·华中心是荣获了湖湘地产最具影响力的地表综合体，我们想听听你的获奖感言。
[2012-07-26 12:31:26]
[许总]首先要感谢此次峰会给予华远·华中心项目的荣誉，一直以来，我们华远人记着任总的要求，华远地产要做就做最好的产品，华远地产所有的员工正在努力打造一个不负盛名的综合体项目，随着我们不断的努力工作，我们已经初显端倪，一直立志要打造符合山水洲城的自然条件的项目，作为一种典藏级的产品奉献给各位，做没做到这一点，特别希望咱们今天的贵宾到现场检验。今天活动结束之后，我们准备了参观专车，欢迎各位莅临指导。谢谢大家，谢谢此次峰会。
[2012-07-26 12:31:36]
[吴志红]谢谢许总。我们有顶级综合体华远·华中心冠名的第三湖湘财富峰会上午流程到此结束了，我们的下午场是14点开始，下午场的内容涉及商业地产、地产PE等热门话题，精彩不容错过，请大家14点后回到原位，谢谢。
[2012-07-26 12:31:44]
[谢岳来]下午还有三位重要级嘉宾的主题演讲，还有非常带有趣味性的十面埋伏。
（结束）
[2012-07-26 12:31:52]
[谢岳来]感谢诸位嘉宾，现在精神抖擞的出现在我们的会场。华远·华中心第三届湖湘财富峰会下午场，现在开始！
[2012-07-26 14:51:21]
[吴志红]正式进入峰会的下午场，下午场第一个环节“三人行”。
[2012-07-26 14:51:52]
[谢岳来]三人行必有我师，今天下午的三位嘉宾都是各自领域的资深专家，第一位有请的是清华大学房地产研究所的刘洪玉教授，也是我的博士生导师。刘教授，很少出现在类似于今天这样的峰会场合，主要是潜心于做研究工作，平时比较低调。他是我们住房与城乡建设部专家委员会的主任，房地产研究所1992年就成立了，迄今为止20多年了，也是国内第一家房地产研究所。
[2012-07-26 14:52:05]
[吴志红]我们现在有请清华大学恒隆房地产研究中心主任教授、博士生导师刘洪玉先生。他为我们带来的演讲主题是：中部房企的发展空间。有请。
[2012-07-26 14:52:27]
[刘洪玉]尊敬的各位来宾，大家下午好！非常高兴来参加今天的论坛。也非常感谢湖南工商联、不动产业商会给我提供这样一个交流的平台，今天这个会大家参与非常踊跃，相信大家对房地产市场的问题非常关注。刚才主持人说我很少参加这样的活动，不过好像也还可以，记得任总说我们研究的东西对他们都没用，现在研究行业应用的问题比较少。今天会议安排的题目叫“中部房企的发展空间”。这个题目我是这么理解的：一是中部房企作为一个定义的话，就是中小型的房地产企业，它的未来在房地产市场上的发展空间；二是在中部区域，房地产企业的发展空间。
所以我想，今天给大家谈一谈我的一些判断。首先，第一个问题，那就是讲一讲中小企业的发展空间。首先给我们提出一个问题，中国的房地产市场是不是主要的一些大型的房地产企业的市场？那么，我有一个工作小组，这些年一直在对领先的房地产企业进行研究，我们从两张图上可以看出来，上面这个图是一部分大型的房企在09—11年销售额、销售面积、市场分布，大家可以看出来红线是销售面积，黄线是销售额，大家可以看出来，我们说这些主要的大企业，在非一线城市的销售面积和销售额都占非常高的比重。那么下面这个图呢？百强企业的市场份额以及最前面十个企业的市场份额。我们可以看得出来，从面积角度来看，前百家企业的市场份额有15%，然后从销售额判断它的份额有28%，到2011年的时候。那么前十家房企份额接近10%。给我们提出来一个问题，前百强的企业，我们说有75%—85%的市场份额，前一百家只占了15%或者25%。
接下来百强企业，大型企业最后承受的数量，中小型城市使中小型企业施展能力空间的话，现在面临大型的房地产企业在不断进入的竞争环境，在2011年我们百强企业进入的城市数量，进一步增加。前十家企业平均进入的城市数量是40.5个，比2010年又有增加。那么位居百强企业综合实力第11名到31名到100名的企业，进入的城市分别达到了24.5个和13.6个，那么也是在不断的增加。相对金额在200亿元以上的企业平均进入的城市超过25个，其中二三线城市，他们开发的量和他们的收入方面占有很高的比例。底下这个图显示了这几个大的企业，土地储备在不同城市的分布情况，得到可以看出来，实际上一线城市占的比重非常小，二线城市占有比较大的比重，三线城市的比重也在逐渐的增加，尤其像前十公司三线城市占了整个业务范围。
大型房地产企业，也可以叫它领先的房地产企业，它的区域扩张，为什么要进行区域扩张？我记得我们在很好早时候，给一个企业做过跟战略选择相关的研究，当时分析了美国日本新加坡、香港台湾地区等等一些地方房产企业发展的路径，有一个说法叫深耕当地的市场。但是实际上我们说我们现在的领先企业，快速的在扩张区域覆盖范围，逻辑主要是两个方面：一是要分散政策和经营的风险，以此保障企业经营业绩的稳定和增长，为经营规模的扩大提供一个保障。因为我们实际上在不同级别的城市，在政府调控政策的力度是不一样的。另外从一个企业的宏观战略来看，区域的选择和进入城市的选择也是它非常重要的战略问题。他要通过有效的区域的覆盖组合来降低企业的市场风险。也就是说，房地产市场有一个规律，刚才说政策方面的影响和力度完全一样。
另外房地产市场的变化，我们叫做房地产市场上的波纹效应，比如说深圳，我们发现市场的变化最敏感，前面的嘉宾在讲的时候，已经说到深圳现在市场的反弹比较快，包括开发投资的指标在快速的回升。但实际上在很多的城市，还处在比较平稳或者还没有太大变化的过程。实际上深圳像湖中心投入一颗石子，会慢慢波及到其他城市。深圳这个市场的变化，影响的范围是非常非常之大的，远远超出他作为一个区域中心城市的影响力。实际上其他城市的变化规律未来和深圳一样，如果我们的企业选择的组合，可以减少市场的波动对企业经营的业绩或者绩效所带来的影响，这是一个逻辑。第二个逻辑依托规模化的经营方式进行多区域、多城市联动开发，这样可以有效降低运营成本，然后获取规模的效益，能够提高利润，推动企业的规模扩张。实际上，尤其是一些在产业化方面做得比较先进的一些企业，他们实际上建立起了一种能力，这种能力如果能够在更多的市场区域里面应用，那么它就可以获得规模的效益。当然，我们也发现如果规模覆盖的城市过多的时候，也会出现规模效应递减的问题，因为随着区域金融程度的增加，管理层次也在越来越复杂，那么他决策的效率或者监管的力度也会变得弱化，也有些这方面的劣势。但是总体上来说，大家看到的还是规模扩张给企业带来的好处，所以这是第二个逻辑。这些领先的企业在区域布局与扩张当中，首先要立足本地的市场，接下来确立跨区域拓展的目标，选择可以进入的新的核心城市，然后以多个跨区域的核心城市为中心，实现全国范围的布局。以长三角、珠三角、黄渤海、东部地区等区域战略。
刚才我提到的，过分的这种区域的扩张，实际上是存在风险的。首先你要想向三四线城市扩展，要有深耕的一二线城市的依托，慎重的进行跳跃式的扩展。第二，区域布局拓展要跟品牌策略相契合。第三，区域的布局拓展要跟企业的产品经营策略相契合。实际上这里边，尤其是在调控的市场环境下，很多企业希望通过扩张来增加储备，或者是进入一些层级比较低的市场区域快速的实现项目的开发建设，快速实现资金的周转等等。实际上在这个过程当中，我们说也是存在着风险。
从前面介绍里边可以看得出来，中部地区或者中小型的房企，是不是还有发展空间？因为前边可以说主要的房产企业在不断的向二三级、三四级市场渗透，市场份额在不断的提升，当然我们说在这个过程中也面临要思考和防范的风险。中部区域或者中小型房企它的发展空间在哪些地方呢？不论从价值链还是从开发的量来看，大型的房企不可能覆盖100%，实际上留下来的空间仍然还是巨大的。另外我们说房地产市场，说到底还是一个地区性的市场，虽然我们说在目前这样一个市场环境条件下，因为资本的流动，信息的流动，然后人员的流动，越来越变得顺畅，市场一体化程度提高。实际上房产是一个地区性的业务的本质特征没有太多的变化，所以实际上未必大的企业进入到一个特定的城市里面去，就一定能够成功。所以，实际上中小型企业在这个过程当中，应该说是存在很多的机会。
当然，我来之前也查了一下，过去我们也看过一些研究报告，日本的房产企业，前五家、前十家就能占80%的市场份额，美国也是几家大公司为主，根本没有小公司的事，所以我后来上网查了一下美国最大的住宅建造商，当年万科是以美国的企业作为自己的标杆企业，在次贷危机影响下所采取的策略，实际上也通过一些国内的企业去反映，在08年、09年、10年调控的反响也显现出来。帕尔迪95年成为美国最大的建筑商，99年成为财富五百强的公司，销售住宅的套数45000多套，市场覆盖范围到29个州、67个城市，所以当时在美国是最大的。那么，这个公司实际上拥有三个品牌，一个是建的房子面向刚需，首次置业的年轻家庭，这个公司实际上是帕尔迪在2010年并购的一个企业，原来在美国是一个很大的企业，2000年帕尔迪用16亿美元把这个企业并购了。帕尔迪本身的业务针对的消费者叫改善型，另外还有一个品牌实际上针对的是活跃的长者，国内喜欢翻译成老年人住宅，但是实际上老年人住宅往往和养老、和看护关联在一起，涉及到一些社会的问题。他的老年住宅的目标叫做活跃的长者，实际上是比较健康的，然后自己能够照看自己的，55—75岁年龄段，健康活跃的老人社区。他的这个品牌，实际上也是帕尔迪在2001年以18亿美元并购过来的。从这个过程当中可以看得出来，实际上从帕尔迪这个公司发展的历史上可以看，从50年成立，到他现在为止，它实际上并购了几十家公司了。我们说我们的中小企业，当然可能被大公司并购，但是我们相互之间的并购也能够把自己的规模逐渐的提高。当然帕尔迪现在面临着很多的危机，从这个表上可以看出来，它的员工最高峰在2005年的时候，2005年的时候，员工的数字是13000多人，现在它的员工数还剩下3500多人，在06年是最高峰，07年次贷危机以后，可以看出来净收益每年亏损，最多一年是07年亏损了22亿多美元，公司净资产从06年的86个亿减少到19个亿。大公司，如果业务太单一的话，市场周期的变化给它带来的压力，整个市场在萎缩，虽然从这个表上可以看，在市场当中占的份额在增加，但是实际上公司的业务萎缩得非常厉害，也就是大公司是不是越大越好？我们也是可以提出这样一个疑问的。但是，发展过程中，实际上给中小企业，通过并购的机会，中小企业就没了，但美国人不害怕。另外我看了美国建造商协会的网站，现在有14万多会员，三分之一是建造上或者改建商，就是我们说的开发商。所以可以看出来，美国虽然有占市场5%的大公司，但是所有开发商的数额加起来有接近45000个，比我们还多。这从一个层面看到了，实际上很多的开发项目未必都要搞成百万平米、几百万平米的大社区，实际上也有很多项目，尤其在中小型城市能够做一些项目，或者在大城市、市中心，一些规模比较小的改造的项目，这些由一个大企业去做的话，成本各种各样的原因没兴趣，经济上是不可行的，对于中小型企业，应该说会有很多机会。所以，包括我们国内房产商会还是房协，都是大地产商当领导，美国的14万会员建造商主席，是累计开发1000套住宅的小公司，历史也是从1950年就开始，家族性的公司。也提示给我们一个概念，实际上中小型企业也可以有悠久的历史，也可以持续的经营和发展。当然，这里边要思考环境，是个什么背景，这里面介绍的美国住宅建造商协会主席他的企业，实际上帮别人定制住房的连锁公司，时间关系就不细讲，大家有兴趣可以去看一看相关的网站。实际上中小型的开发商可以通过连锁经营的方式，也可以不断的提高自己在市场上的竞争力和能力，和大型地产商形成互补。从整个房产开发业态情况来看，需要有极配一样，应该要有比较合理的极配。大型的企业，或者完全小的企业都会存在一些不稳定的问题。
中小型房企在某些市场上还是有些特殊的竞争优势，比如说他的成本优势，很多三四线城市，它的房价比较低，然后利润率、水平可能会比较高，但是他每平方米所产生的利润可能会非常的少，这样的一个情况下，大企业不一定愿意或者说有条件进入，这个时候中小型的企业就有优势。另外，中小型的企业熟悉本地的市场，可以满足特殊的需要，开发一些特色的产品。我发现在美国的土地开发商，实际上也是中小型企业，土地开发业更加要和本地的经验相配合，实际上中小型企业在土地开发业务上应该是有很多的可能性，拓展的空间。再有保障性住房建设参与这一块，当然我们现在政策环境还没有完全实现，但是我们在去国外考察的时候发现，大量的提供保障性住房的企业，都是中小型的企业，而且把它当做一个主要的业务，而大公司往往把这个事情当做一个社会责任，小企业就变成它的主要业务模式，通过公共部门和私营部门合作的方式，当然更多的是通过中小型企业把自己变成一个非盈利的机构，然后去经营保障性租赁住房。虽然从资本投资者的角度来说，盈利可能性比较小，但是作为一个职业的发展，这个空间实际上还是非常大的。我们在英国看到有些住房协会管理七八十万套租赁性住宅，实际上也是规模非常大的企业。另外，提供第三方的房地产开发服务，这可能会是一些发展的空间。
接下来的一个问题，我们看中部的发展给房地产企业所带来的机会，我非常关注的一个问题，那就是国家十二五规划当中，怎么去促进区域的均衡发展？这里面，关于中部地区崛起也有一些说法，重点推进若干个城市群，这里面就包括长株潭城市群区域发展，实际上通过积极稳妥的推进城镇化。现在发现一线城市人的数量、资本的数量、各种资源的数量过分的集中，实际上给这些城市带来了非常大的压力，所以怎么去促进城市间和区域间的均衡发展，是我们未来非常重要的一个任务，也是我们实现健康的城市化，包括质量的城市化所必须要解决的问题。过去因为我们的城市和区域的发展不均衡，所以导致各种资源向明星城市、区域中心城市过渡聚集，现在大家普遍感到促进城市均衡发展，实际上是缓解当前在明星城市和区域中心城市住房压力，尤其是住房价格上涨压力的重要途径。从大的战略上来看，我们希望中小型的城市、中西部的区域要提高承载力，承载更多的人和资源。
另外，从中部城市当前的特点来看，总体上来说城市化水平低于全国水平，但是发展速度是高于全国的平均水平的。也就是说，一线城市在城镇化发展速度快的阶段已经过去，而在中西部实际上城镇化发展应该是快于一线城市，中部的城市化率发展速度，每年新增的城镇人口的数量，或者说比例要超过东部城市。这里面有一个表，这个数据，湖南的没找到，前面专家讲了，湖南城镇化水平大概在40%—42%之间。但是，2010年和2020年十年增加的百分点数，中部这些省份到15%左右，全国是13%，北京、天津已经没多少空间了，上海的城镇化率已经到了89%，空间很小。刚才听张民耕先生说，长沙市的城市化率大概达到70%，实际上长株潭城市群的发展，相对于一线城市来说有更大的空间。
另外一个问题，中部应该如何发展不一样的城市化？这也是主办方给我提的问题。应该以城市群的发展为依托，然后区域内的城市均衡发展，相互依托，功能互补。实际上，城市群应该是有机理，有城市的机理在里面，过去比较多的在集权的管理模式下，使城市蔓延。新型都市化建设，为了解决城市的问题，应该要适当的考虑城市边界，但在区域里面有不同的城市，是相互关联的。有时候大家经常说洛杉矶，洛杉矶实际上是一个由200多个城市组成的都市化区域，而不是一个洛杉矶一个城市，所以在这个过程中，我想我们的发展机会应该还是非常的广阔。实际上我们从联合国对于城镇化城镇化发展、住房建设关系的图可以看出来，红线是OCED，经贸组织发展中国家的一线曲线，在这个过程中红线是城市化发展的水平，底下是住房投资增长速度，在GDP当中占的比重，住房投资在GDP当中占的比重，看到即使是在城镇化的水平达到50%以后，仍然有相当长的一段时期，要保持一个比较高的住房的投资的水平。而且，在这个过程当中，房地产的资产价值的提升，也是随着收入的提高、经济的发展不断提高的一个过程。那么这个过程，前面的专家说过，如果能够达到65%、70%的目标，大家可以想像我们还有多长的路要走。实际上中国和美国很相似，其实我们有非常大的互利，区域的一种空间，像美国的房地产市场发展是从东北部开始，然后到中西部，然后到西部到南部，现在又回到东北部，是一个循环发展的过程。我们中国实际上也差不多是这样，先是在东部发展起来，然后再向中部、西部延伸，实际上反过来以后，中西部发展好了以后，东部又开始改造了，实际上整个房地产业务应该是有序的需求。过去十年、未来十年怎么样，房地产只要有人就需要入住的空间，需要生产生活的空间，需要交往的空间，房地产行业就是要提供这样一种空间，维护这样一种空间的行业、产业，所以大家说它的有序需求的特征，我看不到哪天这个行业就去掉了，没有看到这样的理由。
另外，从中部城市目前的市场发展水平来看，总体上说，中部城市的房价增长水平是比较低的，跟房价收入比的水平也是比较低的，跟一线城市比，中部城市的住房可持续性更好，当然这里面有一个问题，长沙已经7.1倍了，联合国是三到四倍，四到六倍，因为时间关系没有办法展开讲，我们做过一些研究，因为我们收入的界定非常不准确，我们可承受的房价比应该在十到十二倍的水平。我们跟国家统计局具体负责调查的人也了解，实际上他们现在所了解到的收入，实际上是工薪阶层的收入、高端的人群收入，统计不是很明显的统计。像二线、三线，房地产研究室也做了一个几个城市的房价监测，目前没有公开给大家看。在我们那个指数里面，按理说是中部，但实际上还是西部，再其次是中部，也就是说中部的房地产市场价格变化相对来说还比西部的城市要平缓，从这个意义上来说，我觉得可支付性都还有一些比较好的空间。
最后再用一两分钟说一说最近几个研究的工作。第一个研究的是住房市场上的供给弹性问题，因为早期的时候调控是针对投资过热，控制银根；后来的调控，进行需求管理，限购，采取了一些措施，效果有些显现。实际上也有很多业内人士在质疑，在需求不畅的时候，供给方又要调整供给策略，可能又会导致未来供给中出现的问题，这样的话对调控又会出现新的危险，因为这是市场的力量和行政力量相互博弈的过程。作为企业来说，始终是以市场的准则去做。这里面，要测算每一个城市的住房供应存量和弹性，哪个城市供应量变化能够对价格变化作出及时的反映，哪些城市不可以。实际上我们判断，像中部城市基本上应该是比较有弹性的区域，像北京、上海这样一些一线城市弹性很低，需求增加了，价格上涨了，但是供应也是出不来的。所以在不同的市场的条件下调控的政策，如果要用同样的一种政策，就会存在一些问题。另外我们按照了企业的存货规模、房地产企业开发的规模风险的关系，过去房地产企业通过存货增长，持有比较高的存货水平，增加获利的空间，愿意持有更多的存货，市场环境的变化，导致大家感觉到存货有了很大的压力，所以说企业存货规模的增加，实际上也导致了风险增加。因为企业的存货基本上还是用成本价格，购入的价格计帐，把它用市场价格指数调整，调整完了以后考虑到企业预售法的因素，然后再看企业真实的负债情况，偿债能力指标的情况，实际上在这里边发现一些规律，感觉存货作为过去的市场，在市场房价一直涨的背景下，可以占到好处。如果市场不确定，高存货的策略可能会带来一些问题，尤其是偿债能力的问题。另外，房地产现金流的研究，原来企业要想抓住市场机会，需要投资的时候你有钱，但实际上过去企业倾向于天理向下的现金水平，行业竞争等一系列原因，在竞争当中可能会处于劣势，所以包括在市场份额等等方面考虑，大家手上持有的现金规模没有达到最优的水平，现金持有水平偏低，对于企业抓住市场未来的机会，看短期市场风险是存在缺陷的。当然还有其他的一些研究，比如说房产税改革过程中的公平性问题，我们也做过一些研究，这里面，现在也在考虑长期的制度建设，房产税给大家寄予期望，真正按价值比例征收的房产税，在我们国家实施的话，发现很多问题，制度上的障碍，比如说由于大家获取住房的渠道是非常复杂的，拥有高价格房子的家庭收入未必是高的，然后拥有低价格房价的可能收入是高的，这个时候要按房价格征收的时候，会存在支付能力的问题。因为我们过去很多好位置上的房子都是单位分的房子或者单位集资房，面对市场上的价值，价值非常好，处于低收入水平上。按1%的价格征税的话，可能把全年工资交上去都不够。实际上这里面存在一个可持续性的问题，另外各个城市的房产税负担的差异可能也会比较大，因为各个城市的房价收入比差距很大。将来在不同的城市之间，也会导致一些所谓的公平性的问题给大家开个头，房产税是非常复杂的问题。再有土地供应方式和住房可持续性的问题，美国学者发现一个规律，土地规定越严格，住房的可持续性就越差。我们也存在类似的一些问题，怎么去调整我们这个土地供应政策，前面几位嘉宾也都提到过，怎么改变我们的土地财政的模式，也对我们的住房可支付性非常多的影响。
最后给大家看两个表，一个是美国的房地产业占GDP当中的份额，大家通过这个图可以看出来，美国房地产业在GDP当中占的份额是12%左右，建筑业有34%；第二个就是日本，日本的不动产业在GDP当中占的比重也是12%、13%，建筑业6%左右。那么我们刚才任总说按增加值算，我们是百分之之多少，但是那个远远低于美国和日本他们的水平。这里边可能需要我们去寻找一个真相，房地产行业真的就只是一个用通过投资去带动经济增长的行业吗？实际上多出来的部分，可能是我们的住房消费，房地产行业在消费领域创造的价值，也是非常重要的，否则的话，不应该对国民经济有那么大的影响。北京人说整个经济都没有房地产大，会有这样的影响。所以，从这个意义上来说，我们要相信我们这个行业有非常持久的发展空间和前景。谢谢大家。
[2012-07-26 15:09:05]
[谢岳来]非常感谢刘老师的演讲，内容很丰富，点到为止。有没有想要提问的？没有提问的话，进入到第二位嘉宾。
[2012-07-26 15:09:39]
[吴志红]请出第二位嘉宾，第二位嘉宾曾经是占据过胡润零售富豪榜11号席位，他本人为促进中国商业地产的发展，在两岸四地不断奔走。今天他来到现场，将要用多年商业地产的操盘经验来把脉中部的商业地产的特点和发展机遇。
[2012-07-26 15:10:26]
[谢岳来]有请大中华购物中心联盟主席、深圳铜锣湾集团总裁陈智先生，他将为我们带来题为中部商业地产的机遇与挑战的演讲，有请。
[2012-07-26 15:11:13]
[陈智]谢谢大家。非常高兴在这里跟大家做这个分享。我讲的主要是商业地产，主要是房地产。曾几何时，从历史到现在都有一句话，得中原者得天下，这么一个定式。古代讲的中部，就是因为区位优势，因为它的到达率，这里是天下之中。因为是天下之中，所以到湖南人还是以天下之人而居着。中南沿海或者珠三角、长三角还有黄渤海，政策的原因，区位优势原因，这些区域大规模的在崛起，在这样一个背景之下，中部地区很快又成为欠发达的代名词。那么，在近年来，国家对中部，湖南、湖北、河南、江西、安徽、山西这六个省份命名为中部六省，这几个省份有一个明显的特征在中部，相对来讲在改革开放之后，以及前几年以前的这段时间，经济活跃程度相比东南沿海，长三角、黄渤海来说，不是最活跃的地区，但是在近几年来，这个情况又开始逆转了，特别是现在的高铁经济，这个地方能够成为全中国关注的焦点。在商业地产方面，也是呈现出这样一种情况，在会议召开之际，昨天温家宝总理又召集了国务院的常务会议，商讨进一步促进中部崛起，行业内有一句话说地球人都不能组织中部的崛起，我相信这一句话，等一下会讲到，那么中部地区现在的崛起，我们讲得更多的会是城市的崛起，因为做得更多的是城市的文章，你看看在中原地区，以郑州为中心的，郑州和开封是一体化，基础设施、城市之间、社保、电话等等非常便利，相信未来打造的是一个城市。同时要打造一个中原经济区，现在又上升为国家战略，在武汉又有1+8城市圈，湖北省打造的武汉、宜昌、襄樊为珠三角的城市格局，近几年又提出1+8城市群，发展速度非常快，城市轨道现在已经有部分城市，今年明年就能够通车，两个城市以前要两个多小时的距离，现在减少了很长时间。那么长沙，长株潭城市群成为国家战略，而且同时打造了两型社会示范区，是全国唯一一个由省委常委领导长株潭两型示范的工委，这是一种尝试，我相信未来长株潭不仅仅是一个城市群的问题，我相信未来应该是逐步走向一体化。因为在城市间目前还是城市竞争为主导的区域竞争，从这个角度来讲，应该说长株潭城市群将来会走向一个城市。所以说中部的崛起，实际上也是一个城市的崛起。另外，国家在打造两个平台，刚才我讲这些以外，还有中部博览会等等，应该说收到了很好的效果，我也有参加。这种力度是非常非常大的，国家和政府为什么这么做？应该是相信城市的竞争是很重要的。
中部城市化的提速，从目前看起来，速度应该超过了珠三角和长三角，因为珠三角很多城市，虽然不能说饱和，但是从速度来讲，应该说目前中部的城市化率和城市化增长速度超过了珠三角、长三角，在这种情况下，很多城市都在转型升级，我们看看以前很多在中部的城市，地级市，从三四十万的人口，五六十万的人口，几年时间超过百万人口。像岳阳，前几年还是六十万人口，现在已经一百多万人口，当然有区域划分，各种不一样的标准，但是总的来讲，城区人口已经超过一百万。那么，株洲这个城市的人口正在迈向两百万，湘潭也超过一百多万。那么这样一种城市格局，跟以前是完全不一样，因为城市新的需求不是一个比例方式去增长，有些地方已经成倍数增长。城市的生活模式、工作的模式、人的观念、城市的品位等等，都有一系列的升级需求。大家看很传统的地级市，原来传统的工业产业稳定的布局，生活呈现出很稳定。精神压力、生活压力更高，现在不一样了，现在城市的发展推动了这些人更加努力工作、更加努力创业，生活节奏大规模的紧张。那么在这种情况下，他们的消费模式变了，以前买一些零碎的生活用品会到超级市场，要买新鲜用品就跑肉菜市场等等，现在的方式都变了，人没有那么多时间，他在一个空间里头，要实现多种消费目的，成为一种新的生活模式。特别是双休日两天的时间，不会有更多的时间去采购、去做一些这样的事情。所以说，形成一种新的商业模式，新的一种业态会出现，特别是商业街区、城市综合体的商业业态在大规模出现。大家看超过一百万人口的城市里，如果有两到三个，比较好的城市综合体能缓解这种生活模式的变化。如果能够集所有功能于一体，在商场里面有多厅电影，在一个购物中心有溜冰场的也非常非常少，以后会成为一种趋势。以后要买百货、买超市的东西，喝茶、喝咖啡、约会等等，包括儿童乐园都在购物中心或者城市综合体能够全部实现，促使这样一种机会，对城市大规模需求。对商业地产开发商或者现有的地产开发商转移开发，带来了机会。
当然，不仅仅如此，还有像长沙这样的城市，现在有呈现出住宅郊区化的变化，跟以前不一样，以前全部往市中心看齐，现在有相当一部分走到离郊区很远的地区，同样很旺销，因为现在交通已经大大改善，以前说美国是长在车轮子上面的国家，我相信中国未来也是这样的，长在车轮子上的国家。现在深圳、广州这些地方，有哪个家庭没有车，几乎没有，很少没有车。就是说，有多少台车的问题。在这种情况下，城郊结合部或者城郊的地方形成一个一个的大片区住宅区，他们的人口，除了人口的增加，商业的需求也会增加。刚才刘教授讲到像洛杉矶这些地方，东京这些地方，上百个小城镇和小城市，他们叫市，实际上在中国我们叫镇，但是一个使就可以容纳一个超市，综合体或者商业街区，当然我们中国一个镇就超过他们市的人口，如果我们能够向他们看齐，我们就世界第一了。美国很多情况下两三万人一个市，我们经常听到美国哪里又有一个华人市场，实际上一看那个市只有五万人，就是那么回事。实际上相当于中国的一个镇。这种现象，我相信未来的中国逐步逐步有这样一个趋势，这种趋势的出现，变成两三个城镇有一个商业中心的需求，商业中心是多业态的，这样又给行业增加了非常多的投机机会。未来的趋势，有很多已经关注了这个趋势，有人在布局这样的开发考虑。
讲到这不得不讲讲高铁经济对城市商业地产的影响。前几年都听到了中国建造的高铁已经差不多了，实际上在建造过程中，一点都不知道差不多。全国都是高铁，实际上大家非常兴奋，像商务人士是非常非常高兴，不管中国在高铁上出了什么事故，我们很希望这样的基建设施不要太滞后，按原来的计划进行，应该是大部分的想法。最近坐高铁坐得比较多，以前刚开始要是讲书，要讲价格，有好几个遇到高铁完全挤满，买票买不到的情形，已经遇到好多次，这样来讲，本身这个高铁价格也那么贵，但是都满座，都买不到票，那我们看到这是一个非常好的事，不存在以前担忧买不起或者说巨额亏损，应该不存在这个问题。像四横四纵，中国高铁格局，大概在三年之后基本成网，在三年后基本成网的情况下，中部的经济将会在这一轮竞争之中具有非常大的竞争优势。大家想一想，我去年到长沙来考察的时候，周强省长有接见过我，他讲了一个概念，就是讲交通的一二三四五，从长沙出发一个小时到武汉，两个小时到广州，三个小时到上海跟成都，四个小时到香港和深圳，实际上深圳是三个小时就到了，五个小时到北京，大家想一想，到北京就五个小时，一天之内坐高铁就可以到达北京，办完事轻轻松松再回来，一点都不成问题，去香港谈完事情喝完茶回到长沙都不成问题，这是什么概念？今天到深圳后天就到了香港，深圳到香港大概是13分钟，深圳到这里本来是两个小时多一点点，现在由于降速了，两个多小时，我坐了很多次。还有一个革命性的设施，就是深圳的市中心有一个地下七层，号称亚洲最大的地下枢纽铁路中转站，这个站在深圳市政府门前，就是深圳CBD的地下，以后出差不需要拿行李，在办公室拿着公文包往前面一下地铁，就到北京了，就到长沙、武汉、郑州了。我一听到真季冬，因为我们一直看深圳市中心折腾了五六年，不知道什么东西，最近报纸才报道是这个东西，这是全世界唯一的一个高铁枢纽进入市中心。将来，我们的写字楼就在旁边，拿着公文包往地下一走就过来了。这是什么概念？像武汉、长沙这些地方完全有几乎聚集大量的总部经济，总部经济对区域经济的推动，大家都知道，不需要我讲。四面八方到达的就是中部地区，长沙、郑州、武汉，其中长沙是沪昆高铁跟北京到香港的高铁交汇最重要的一个枢纽，相信非常值得期待。这种情况下，它的重要性，城市的规模又在新一轮城市竞争中还会有大规模发展，我相信商业地产也会随着城市规模的增长，城市人口的增长，城市消费理念的增长，城市人生活模式的改变，又出现了很多新的发展机遇。
中部城市要充分认识到第三产业对城市的重要性，特别是现在我看很多招商引资的市长到深圳招商的时候，都有打很多针对第三产业、高附加值的服务业进行专场招商，甚至有些市招商，以前叫CBA，现在叫LBD，中央休闲商业区。他们充分认识一个成熟的有品位的商业的集聚区对一个城市的重要性。宁波以前那么大的城市，大家在广场出现之前，这个城市最大的广场也就三万平米，跟这里拥有的实力、财富，跟消费需求一点都不配套，但是自从一个三四十万的天亿广场出现，马上把城市的形象提升到一个比较高的水平。一个城市的商业对城市的贡献太大了。拿长沙来讲，如果我们这个城市没有平和堂，没有乐和城，没有阿波罗，就四五个主流商业，马上这个城市就不是自己的城市，就是非常落后的城市。它的城市重要性非常大，拿上海来讲也是这样。商业地产对一个城市来讲非常重要，就拿深圳来讲也是这样的情况。所以很多市的书记市长认识到了这个问题，将来中部，由于后发优势，我相信能有很多精彩的东西出现。我们去了两次华远·华中心，我们看到虽然目前还没有起来，还没有建完，但是招商已经完成了大部分。证明它的吸引力非常非常大，主要的主力量已经进入。所以说这个城市要看新的商业业态。由原来重视产业变成重视商业，第三产业提到越来越重要的位置。
商业地产的大规模发展，已经超出了我们自己所想象的按比例增长的情况，2002年4月份在中国第一次出现商业地产这四个字，以前有商业物业但是没有商业地产的模式，2002连第一次出现商业地产这个名词，实际上在两三年之间，大规模出现这样一个行业，现在这个行业已经逐步逐步走向成熟了。但是在这种情况下又出现了很多问题，有政府商业管理规划、配套跟不上的问题，也有城市的规划设计问题，也有对商业的控制问题，也有开发商社会责任感的问题，也有开发商行为导致项目烂尾等等，大家知道有些开发商开发一个巨大的商业地产，但是他不去持有，他把它一律的分割成小店铺进行销售，做商业地产的专业人士都知道凡是这样做的大部分都会死掉，会做不起来，或者甚至有可能一放就放十年二十年，死在那个地方。大家想一想，一个城市往往招大型的商业项目，会提出条件，配套有哪些优惠，本来想招来巨大税源区，甚至想造成比较大的就业，那么最终除了这些目标落空以外，还形成了城市垃圾，对城市伤害非常大。另外，最近网络议论比较热的，在东北、西南一些地区，有些大城市商业网点无所控制的开发，有人说在三环以内，正在筹建或者建设之中，或者准备开业的城市综合体就有150个以上，大家打开网络看一看西南地区的某个大城市，在东北也有这样的情况，城市核心区域，正在筹备之中的城市综合体已经超过120个，大家想一想，如果最终是这样子，这样的商业体量是未来十年都不一定能消化的，这对城市有很大的伤害，这些问题值得我们思考。作为商业地产商来讲一方面看到巨大的机遇，同时要看到这些陷阱，如果说我们没有保持自己清醒的头脑，我们跟别人建一样的综合体，会非常头疼，会进入一个陷阱，进得去出不来。商业地产是要长远经营的，跟住宅不一样，要立足长远经营。所以说必须要做好市场定位、市场调查，做好差异化战略，要做一些很好的，从开始选址到规划，到设计，到运营等等，都要安排好，特别是现在资本是商业地产的短板。美国的商业地产为什么那么成熟？就是因为能干好，主要看适不适合这个市场。现在中国的情况是一样的，有人有这个理想想干一个非常大的、非常好的东西，但是可能资本不够。中国的资本平台目前没有，尽管我们的商业地产信托资金，目前已经叫了很多年了，但是还是没有正式出台。投资公司出现的资金，也运行得非常好，中国也在进步，其他省有更多这样的情况出现。做一个商业地产，希望能够有资金把商业地产做好，这才是健康的行为。同时我们讲商业地产的几种比较特殊的，一个是资源，包括经验、供应商体系、跟商业地产经营有关的要素，另外是人才，特别是经营技术的人才，这是商业地产最缺的一个东西，我非常期待在中部这个地区，做一件事情要提前知道，然后才去做这个事情，才是比较有把握的。
我们作为大中华购物中心联盟，是在2004年成立的，我们也有很多理想，我们定位为大陆、香港、澳门、台湾这样一个陆港澳台地区的商业地产购物中心，和我们所针对的一个领域。最近我们也很活跃，发展得很快，我们希望在对城市将来的商业网点规划，专家战略等等一些事情上面，我们也想设立一个部门来对接有关的变化，希望政府开发商能够少走弯路，能够一开始就做对，把对城市的伤害可能性降低，开发商少走弯路，城市少走弯路，如果能够这样就很不错了。大中华购物联盟，目前发展到25个省，专业人才非常多，主流开发商根据商业地产相关的产业链要素、公司非常多，我们致力于打造这样一个平台，新浪微博就叫大中华购物中心联盟，还有一个叫购物中心联盟处的官方微博，大家有兴趣的话，可以多关注一下。今天演讲就到这里，谢谢大家。
吴志红：谢谢陈智先生，确实长沙的城市化进程促进商业地方的发展，同时也催生了多个综合体的崛起。
谢岳来：有请最后一位嘉宾，他出生于董事长摇篮之称的万通，虽然也做地产开发，但人们更多记住了他另外一个领域的成就，那就是地产PE，有请盛世神州房地产投资基金董事长张民耕先生，有请。
[2012-07-26 16:11:28]
[吴志红]谢谢陈智先生，确实长沙的城市化进程促进商业地方的发展，同时也催生了多个综合体的崛起。
[2012-07-26 16:11:48]
[谢岳来]有请最后一位嘉宾，他出生于董事长摇篮之称的万通，虽然也做地产开发，但人们更多记住了他另外一个领域的成就，那就是地产PE，有请盛世神州房地产投资基金董事长张民耕先生，有请。
[2012-07-26 16:12:06]
[吴志红]他演讲的题目是地产PE第一梯队正在形成，有请。
[2012-07-26 16:18:07]
[张民耕]各位下午好！我尽量快的把它讲完，PPT已经交给会议，需要的话可以拿，这样可以简略一些。地产PE第一梯队正在形成，其实我讲的是房地产金融和房地产基金的思考，也是从实践出发有些感受。
我总的讲四个问题，这四个问题，我觉得是和前面这些专家讲的有点不同，纯粹就是一种讨论，不成定论，尤其是希望得到湖南和长沙同行们的指正。先说一下提纲，会和大家一起讨论四个问题：第一，房地产宏观调控，我认为将会常态化、持续化，任何指望房地产宏观调控消声于无形或者半途而废的幻想都是不切实际的，而且对于本行来说，都是十分有害的；第二，适应房地产调控的常态化，房地产行业本身要做很多转型，也就是上半场的规则变了，企业要转型。企业转型当中最大的一个转型就是房地产金融化。我们常说房地产商的血管里流的是金融的血，现在缺血就要补血，房地产金融化，是我们补血、转型当中最重要的一个转型。第三，房地产金融化当中的房地产基金，在整个房地产市场健康平稳发展当中将会起很大的作用。所以在这个意义上说，房地产基金是个好东西，三年做房地产基金的经验，房地产基金不但对于房地产开发商是个好东西，而且对于进行房地产金融交易的金融机构也很好，对于有志于投资房地产的，从投资实物资产转向金融资产，安全收益可靠。第四，房地产基金发展的趋势来势凶猛，刚才主持人说来势凶猛，这是一方面，但是在来势凶猛的同时，我们感受到房地产基金本身第一梯队在形成，房地产基金的第一梯队一般有这样几个特点：大型化、高端化和民企合作化。我想就这四个问题开始我的演讲。
一年多前，11年6月份，那时候宏观调控，这一轮的宏观调控已经调整了一年，有些开发商、老总坐在一起吃饭，吃到最后大家开始讲政治，猜测十八大什么时候开，谁进班子，主持人就觉得你们说的都没劲，打个赌算了，出30万，这次宏观调控什么时候终止，标志是限购消失无形，论月算，大家写完了，封起来，到时候咱们看，谁算得月份最近，谁就得这30万，反正我现在看来我是没戏了，我想22个月，今年肯定完不了，去年到今年6月完不了，那么到明年6月，我认为不会那么长，我认为到明年4月就行了，明年4月班子也换了，新总理上任了，宏观调控也要结束了。结果现在看来不会，我这22个月的想法，这个钱肯定拿到我手里。其他的那些人好厉害，36个月，最高的预测了48个月，四年，从现在开始往后数三年，后来我仔细想了一下，除了我以外，民营企业其他的都属国有企业，他们说的有鼻子有眼，甚至有的和李克强同志共过事，李克强同志的工作风格、政治风格，都计算在内了，看来国企是很讲政治的，看来他们的预测会更加接近于历史发展的事实。这就说明什么呢？民企往往对形势的办法，讲经济多，讲政治少。
最近人民日报有一篇文章说房地产宏观调控既是经济问题，又是民生问题，更是政治问题。讨论房地产调控，要讲应该经济学，更要讲政治学，这回我懂了必须要讲政治，这是从一个方面来看问题。
另外一方面，促进房价上涨的基本要素没有改变，城市化进程，会产生大量的对于居住性物业的需求，这个需求加上供应在结构上不匹配，导致房价上涨也有可能。土地的硬约束，土地制度是硬约束，不会根据市场的需求进行变化，需求多需求少，18亿亩红线不能碰，于是面临市场需求大的时候，也不能提供更多的东西，或者平议地价，只要面粉涨面包的价格就低不下来。第三个是土地财政，图正财政不是个别人的失误而是中国城市化一种特定的模式。我们看了一下，英国的城市化用三百年时间完成了从19%到49%，咱们用30年从18.9%到49.6%，几乎完全一样，那么人家是在三百年当中用不断的城市税收来完成城市化过程当中所需要的硬件建设，水电路，我们三十年暴风骤雨式的，钱从拿来？04年政府终于找到城市化的拐杖，土地收让金。像房产税等都无法替代，在找到这个之前，还得土地财政，地价还得高，面粉贵了面包还得贵。最近看到一个例子，说是M2是五年翻了一翻，05年的时候是45亿货币，到了11年5月到了90万亿，翻了一翻。和1999年相比，22年相比涨了多少倍？涨了60倍。买房子比放在银行里强，这个因素也是不可替代。另外中国房地产特有的持有税和特有税都是地税，美国房地产税从1.2一直到2.4、3.0都有，每年的持有，你也可以炒房，但一定要算一算，炒房收入够不够每年的房地产税负，炒房也要有技巧，至少要和炒股票差不多技巧的动作，不像在中国，炒房子几乎是傻子做的事。以上这些因素不改变，房地产的调控手段放松，我有一比，房地产调控这些措施，就像北京市、上海市，现在广州实行汽车限购一样，办法好不好？肯定不好。但是，你还没办法，如果一旦放松了汽车的限购，北京城所有三环、二环、五环全开着汽车，汽车没法走，现在调控办法是没有办法的办法，在找到新的办法之前还要继续持续下去。
第二个问题，房地产金融化成为房地产行业转型的大趋势。由于调控的常态化和中国房地产市场进入了下半程，所以我们这个行业有许许多多方面的转型，有许许多多方面的变化。第一个变化就是房地产供应结构模式发生了变化。去投资化、去投机化这样一种调控成为常态，所以住宅供应结构以首套自住刚性需求为主，改善性需求为辅这样一种供应结构形成了。所以我看见很多新开盘的楼盘，大户型、豪宅型在减少，这也是在适应调控做的战略转型。第二房地产收益模式逐步改变，以前是所有房地产链条当中，很重要的一块链条，很重要的是炒房利润，现在是没有，几乎没有，只有开发商的利润，如果持有经营性的利润，按照现在来说是划不来的，这种利益结构模式也在发生转变。房地产商开发的财务模式也在发生转变，以前形象的说叫十个碟子六个盖，只要有块地，用一笔钱就能滚动开发，现在滚动开发的好日子已经没有了，以前是自有资金加借贷资金就可以开发，现在由于银行贷款的门槛抬头了，另外就是资本金借不来，你得先有了，没有雪中送炭，只有锦上添花，中小企业很难贷款。所以现在开发商的财务模式也发生了重大改变。另外开发商的开发模式，我们经常说的所谓从香港模式转向美国模式，房地产整个开发链条上被一一分工了，本身这个现象的出现是房地产行业发展进步的一种体现，分工精细化，是一个行业成熟的标志。那么，由于精细化了，我就发现这里面产生了一个行业，叫房地产投资行业，以前是房地产开发，投资是自己的，开发是自己的，建造是自己的，经营和销售都是自己的，现在可能房地产的开发商和投资商有区别。另外生产过程要素分化了，产品也细化了。现在，除了住宅地产以外，还有办公地产、商业地产、科技地产、旅游地产、养老地产、甚至物流地产、文化地产，产品的细分也标志着行业的成熟，同时也使得各种各类的房地产商找对自己的发展门类，找到自己的产品细分，作为自己的一家之长，在房地产市场上有立足之地。房地产区域布局模式改变，以前就是沿海200公里，现在不在沿海，向二三线、中西部发展，其实各个大型中性小型开发商其实都开始打二三线，甚至四线城市的主意，中国的城镇化是从草根开始的，经常是农村人到县里买房，县里人到地级市，地级市到省会，省会到北上广深，这是全球城市化的进程。我最近在国外转发现，这是一个连锁反应，而且是积极发达的过程。
下面是我重点讲的，房地产金融化是我们这次房地产业转型最重要的趋势。房地产业实际上天然就具有实体经济和金融经济的双重属性，像一个货币天然需要经营一样，房地产天然需要金融。房地产从它产生的第一刻起具有金融化的形象，小到一家一户买一套房，除了自己的首付以外，按揭贷款就是金融工具，大到一个开发项目一个开发区，往往需要借助金融机构上亿上十亿上百亿的贷款，这就是天然具有金融化的倾向。北美行业分类，把房地产分在金融行业里，而我们中国长期不承认房地产是金融行业。虽然不承认，实际上房地产还是一个非常金融化的行业，只不过以前我们是不自觉的金融化，只要你有块地就有人把钱借给你，用金融工具来完成你的开发、销售、使用、经营过程，现在条件变化了，你要自觉的金融化，房地产天然具有金融化的属性，我们在操作过程当中，我们还发现以前我们从开发商角度来看房地产它有缺点，从金融商角度看就变成优点，以前我们说房地产不动产，可变现性差，不可移动，这些都是它的毛病，但是从金融商来说是最好的金融抵押，不可移动难以损坏，所以对于房地产金融是很好的等价物，轻易不会挪，如果是我借给你一笔钱，或者你给我一个东西的抵押，如果是工业品抵押怕它坏，如果是契约和帐单一定要放在我的地方保存，怕损坏，房地产是不动的，而且非移动抵押有一个好处，一头牛上可以拔几张皮。比如一个开发商拿一个房地产到银行抵押，抵押的是产权，使用权、经营权还在开发商手里，不妨碍把它租赁出去，租赁商拿到契约还可以拿给租赁权贷款，一张皮可以拔几张皮，活学活用，可以引出很多很精彩的房地产金融活动来，使得房地产金融活动产生非常好的效果。
作为房地产业界认识和充分发挥房地产的金融属性，站在金融的高度发挥房地产的自身优势，充分利用各种金融工具挑战房地产的风险、抵抗房地产的风险。现在我们在和上市公司前五十强的交易过程中，我发现他们金融意识非常强，而且认识很早，他们普遍的早发是什么呢？使自己所有的资产资本化，而且所有资本都金融化，我们在谈判当中发现，把每一个自己的长处都作为金融交易过程中讨价还价的要素，比如我有一个品牌要折价，统一设计要折价，统一采购的要折价，这个团队有什么业绩要折价，当然再加上他们买的那块地，或者附带的一些房产，非常自觉的金融化的过程，我感觉到这是我们中小房地产企业要学习的。我可以毫不夸张的说，对于房地产金融的自觉性程度如何，掌握房地产金融的资源程度如何，决定了你的市场份额，也决定你企业的生死存亡，从这个意义上来说，房地产这个行业的血脉流的是金融的血。
房地产基金是房地产金融的组成部分，在宏观调控下，房地产基金应运而生蓬勃发展，一方面是市场需求，另外一方面从事这个行业的人，房地产基金对于开发商来说是的事情，是雪中送炭，我们说资本金借不来，说的就是这个事情，开发商老是缺资本金，要开发的项目往往大，你手头自有资金总是比较少，以前地价特别高涨的时候有个规律，房地产商自有资金的增长是按数学基础，百分之几十加，地价上涨是按照几倍几倍加，开发商自有资金跟不上需要的资金，尤其是买地的钱借不来，企业拿到土地去抵押贷款，房地产基金是雪中送炭。现在是不是大企业不需要房地产基金？大企业更需要。因为现在中国房地产企业，尤其是少数工作负债率普遍非常高，有的超过了百分之百，有的70%、80%，对于市场的议价、股价是没有好处的，如果是国有大型房产企业受到国资委的要求，要求多少限时限刻把自有资金提上去，把负债率降下来。
那么对于金融机构来说，房地产基金能够起到锦上添花的作用，我们的生存环境形象的说叫起得比鸡早，睡得比狗晚，在金融机构还不能进行房地产贷款的时候，我们就已经进去了，我们是开发商，我们知道这个项目，这些开发者有能力，基本上不会有错误判断，所以我们敢进去。四证齐全、五证齐全又撤出来了。所谓睡得比狗晚，有的时候开发商由于资金出现问题，一时还不上，作为共同开发商进去，进去以后帮金融机构脱身，同时帮开发商完成最后一跳。那么对于社会资金来说，尤其是社会投资人来说，能够起到保驾护航的作用，现在叫房地产的实物资产超配，房地产金融资产不足，那么房地产实物资产非常容易产生一个状况，通过房地产金融、房地产基金，可以交给有经验的机构进行经营管理，基金的经营管理非常专业，减少风险，保障你的收益，能够起到保驾护航的，不同于炒房炒，从开发商源头获取收益，而不是到末尾议价。
另外地产企业需要抱团取暖，在演讲当中刘老师提到，小企业也可以互相并购、互相合作，当然最好的还是通过房地产基金，把你现有的项目做好，或者把规模做大。比较有经验的房地产基金，除了向中小房地产商提供资金之外，还可以提供市场定位、成本控制、产品营销等等增值服务，扶上马送你就行，使得项目获得更好的收益、获得更好的安全性。同时房地产基金也开始涉足于整个城市化的建设，城市化的建设需要巨量的公共投资，我们在30年干人家三百年的活，所以需要巨量的硬件建设和软件建设的资金，房地产基金也可以从事这方面的投资。总体来说房地产基金在整个房地产行业发展当中，能够起到增加供给、抑制投机、平稳房价、发展产业的作用，符合房地产行业健康平稳发展的根本条件。
我说说房地产基金的发展趋势，中国房地产基金发展的现状和趋势是这样，规模发展，但总体量还是很弱小。2010年大概有100家左右，现在每年是以50到100家发展，我觉得可能量还大。2011年房地产基金大概有1000亿的规模，但是和全国房地产贷款利率额10万亿相比，仅为1%，非常少。从发展前景来说，前景广阔，空间巨大，同时操作规范，60多家房地产基金成立房地产基金联盟，就是为了规范这个行业，防止一颗耗子屎坏了一锅汤。
一方面房地产基金在蓬勃发展，另外一方面开始两极分化，出现两极分化的趋势，以大型房地产企业为依托的房地产基金表现为大型化高端化的趋势，小规模的特别是既没有房地产开发的背景，又没有金融机构背景的一些房地产基金，也陷入了募资难的局面，这种局面充分说明，房地产基金本身也有它特定的发展规律。下面说说现在市面上有哪些基金，第一个是复星集团做的投资，中城联盟、鼎辉基金等等，最近有一个杂志，投资有道，开始关注这个行业，做了一些排序，排了十个最吸引社会资金的私募人民币基金，其中有保利信保基金、国态行、盛世神州基金、高合资金、复地资本等等，还评了奖，最具规范经验奖，城建投资奖，信托创新奖，资产管理奖，最佳配置奖，最受民企欢迎奖，最具开拓气质奖等等。总之，一句话，房地产基金市场在逐步崛起。
现在我说一下房地产基金发展当中，今后会有三个趋势，第一个是并购类资金，现在以信达资产管理公司为标志，已经推出了一个120亿的信达并购资金，准备做门外野蛮人或者扩救，看到哪些企业不行了准备并购，这种并购基金将会在下一轮，如果宏观调控不放松，还是继续持续的话，我估计年底会出现一些并购事例。第二是股权类基金，将成为债权类基金的替代主，逐步发展到债和股相结合，现在渐渐有苗头，股权类基金在替代债权类基金，当然他们也是找大企业合作。第三持有类房地产基金将持续增长和证券化，沉静九年以后会重新提上议事日程。
下面是关于案例的自我解剖，没有时间，我们愿意和湖南省长沙市的房产同行持续不断的对于房地产基金在产业当中发挥的作用，怎么样经营进行持续不断的讨论，我们现在也开始对长沙的房地产进行投资，希望大家会后进行交流，我就讲这些，谢谢大家。
[2012-07-26 16:34:44]
[吴志红]谢谢张总的演讲。是的，我们也希望地产PE能够为房地产的健康发展保驾护航。
[2012-07-26 16:35:53]
[谢岳来]下面在开始十面埋伏之前，请大家再一次欣赏顶级城市综合体华远·华中心的VCR。
（播放华远·华中心综合体VCR）
[2012-07-26 16:36:04]
[吴志红]现实进行“十面埋伏”，我们首先将邀请湖南本土十位知名地产企业老总，组成十路诸侯，登台来与我们任总和张总进行交流对话，首先，请出本环节的两位主角，华远地产股份有限公司董事长任志强、盛世神州房地产投资基金董事长张民耕，有请两位上台。
[2012-07-26 16:36:41]
[吴志红]湖南玖一集团商业投资管理公司董事长刘玖金先生、湖南省美世界房地产开发有限责任公司董事长陈平先生、湖南金土地房地产置业有限公司董事长刘冰先生、长沙高鑫房地产开发有限公司董事长黄欣先生和碧桂园集团湖南、重庆、江西区域总经理黎晓林先生。
[2012-07-26 16:42:49]
[谢岳来]在这里，也要提醒场下的各位老总，本环节设置了微博提问的通道，各位只要拿起手机，关注木米女网新浪微博，并编辑#湖湘财富峰会#和你的提问，或按照我们字幕牌上所示方法发送您要提出的问题，就有可能得到任总和张总的解答，欢迎大家参与这个环节。
[2012-07-26 16:43:47]
[吴志红]同时，也要提醒场地上面的12位嘉宾，我们本环节允许大家自由提问，嘉宾可以选择性回答。
[2012-07-26 16:45:33]
[谢岳来]好的，各位嘉宾已经就位，“十面埋伏”环节现在开始。首先请喻会长提出第一个问题。
[2012-07-26 16:51:40]
[喻春光]我想问任总一个问题，前一段时间大家都在讨论，每一个城市应该有它的核心竞争力，大家就问到长沙作为中部城市，如何发展？应该有什么特点？我们作为本土的长沙开发商，我们一直认为长沙在过去几年，在会展，特别是商业会展这方面做得不错，我在德国待过一段时间，德国的汉诺威城市就是以会展为中心，为核心竞争力，我想任总对这一个看法有什么好的看法和建议？谢谢。
[2012-07-26 16:51:58]
[任志强]我个人觉得可能会展还不能成为长沙的核心竞争力。从会展的需求来说，通常应该叫做第三产业比重超过70%以后，而长沙现在地产产业比重比较低，会展表现形式是属于城市的第三产业，服务业的产业类别，如果整个城市中的第三产业比例非常低的话，光靠会展产业推进的话非常难。因此，可能还是要用其他的方式来加强，从目前看，长沙比较大的问题是老城区的改造任务非常繁重，在一个城市中新城区建设，面积扩大了，比较容易做到，比如说长沙市政府转移到了河西，河西过去可能没有人去，因为政府的迁移，周边道路修了，小区就很快建成了。上海并没有最终解决旧城区改造，老的上海很小很小，在楼道里打架，这种房屋过去有750万户，现在也就拆了200多万户，大约还有550万户。我们看到上海有很多高楼大厦的同时，却不知道上海的户居面积排在全国倒数第二，就是因为有500多套小户型。我们看到一些高楼大厦，但是没有看到的生活在那些小户型里面的。我们认为，长沙到目前第一个是中部崛起过程中承接14个沿海城市工业转移的过程，还是有一定的优势，比如说湖南、安徽在地理位置上更贴近于沿海发达地区，更容易承接产业转移。长沙市现在因为我们有一个比较好的政府，大家可能都对政府提出了一些意见，但是跟全国相比较看，很多政府修改政策建议，只有长沙非常聪明的提出90平米以下，或者把户口扩大到长株潭，不仅仅局限在长沙市户扩，这种战略眼光不是所有政府都能做到，已经证明它远远超前了。同时，我们也看到在中部崛起过程中，整个长沙地区把长株潭合为一体进行规划，远远要比其他的一些中部地区的城市区域性规划和建设的优先性多，我们看看其他城市武汉，武汉连本来的三个城市，汉口汉阳和武昌，把这三各城市结合在一起做得不够好，比如说郑州郑州周边哪个城市能够变成长株潭一体化吗？
类似的例子可以说出很多。换句话说，在整个中部崛起过程中，我个人认为湖南还是有优势的，而长沙是湖南整个优势中的重中之重，我个人认为我们之所以能够选择长沙，也就是因为看到了长沙有这样的特点，所以我们没有选择武汉、没有选择郑州，没有宣传其他中部城市，而是选择长沙。湖南卫视很多是跟消费有关的，而目前看消费在长沙所占的比重，远远高于一般的省会城市，和成都差不多，都是很强的消费欲望带给他们发展，把会展作为城市发展竞争力更具备一些条件。谢谢。
[2012-07-26 16:52:15]
[张民耕]喻会长这个提议太好了。美国是由休闲娱乐产业带动了所有产业，他是美国最大的迪斯尼，有十个公园，然后还有海洋世界，这种是积极型的娱乐。长沙有一个背景，娱乐行业很发达，但是要上档次。和这种真正的休闲娱乐能够结合起来，从这个角度上也能吸引来会展。奥兰州除了拉斯维加斯以外第二个国际会议和会展。有了这两点，长沙的情况跟那边有点类似，由于有旅游、有娱乐业，比较好的房地产政策和税收政策，奥兰州这个城市的周边个人所得税，有联邦税没有当地政府税，州税是没有的，于是吸引了大量的养老人口到这里，于是养老产业积极发达。美国的太阳城除了在加利福尼亚，然后在哥伦比亚，就在奥兰州的周边，从远景看，长沙是有可能成为奥兰州集会展、旅游于一体，广州可能更好，但是交通没有这么好，一二三四五正好在中心，气侯又足够的好，又足够的暖和。谢谢。
[2012-07-26 16:53:01]
[喻春光]因为大家都知道，现在我们长沙的机场是中部最大的机场，长沙机场人数超过中部任何一个城市，在我接触的朋友中间，他们都喜欢到湖南来，我觉得我们湖南人应该利用这么一个契机，把我们这个城市真正建设成为中国有特色的城市，因为会展如果办好了，我们的房子就不愁卖，规模就更小，房地产开发空间更大，长沙能够从长远角度来说，利用现有优势，沿着这么一个方向发展，特别是张总补充的，我还是蛮有信心的，谢谢。
[2012-07-26 16:54:17]
[吴志红]谢谢精彩发言。接下来第二位提问，请一位70后的代表马焱马总，您有什么问题要问二位老总呢？
[2012-07-26 16:54:44]
[马焱]我问一个大家比较关心的问题，刚才实际上刘洪玉教授和张民耕已经回答了我们部分的问题，就是说现在全国也好，长沙也好，前十强房地产开发商占据了将近20%左右的市场份额，随着市场发展，集团化、规模化趋势应该是有这个方面的趋势。刚才刘教授的分析，给我们这些中小企业信息，还是有70%—80%的市场份额，但是刚才张总您说了，上半程已经结束了，下半程已经开始，下半程开始意味着有一些转变，转变就意味着机会。对于增长期来说，如何利用这一次转变和您的信托基金来腾飞中小企业的发展？
[2012-07-26 17:04:24]
[张民耕]其实我们也是从中小企业这么走过来的，中小企业、房地产企业在市场当中一定要有一个非常清晰的感觉，房地产发展的趋势和其他任何产业一样集中化、规模化一定是它的发展趋势，今后大企业在市场份额越来越大，中小企业被边缘化趋势是不可阻挡的，一定要有充分的思想准备，你不能做的足够大，你就把它专业化，否则你就换行业。我看过一本书，香港房地产百年，在香港房地产最兴盛的时期，香港也有四五千家房地产商，现在六家还是七家，其他的都没有名气了，市场就是这样一种竞争。再加上在特定的体系下，大进小退是每一次调控的结果，所以对于这一点，一定要有充分认识，于是中小型企业第一就是专业化，做一些大开发商来做成本很高的事情，或者专业化达不到的事情，比如旅游、度假，以及在住宅产品当中见缝插针、很精致的这样一些产品。另外还有一个，到三四线城市去。至于和金融的结合，我是觉得长沙或者是湖南有一个特别的资源要发掘出来，湖南人在外面的资金量非常多，要不然没法解释在调控情况下，长沙还能够1400万、1800万、2100万，超过1000万平方米的记录很多，很多钱都是从外面挣了钱回来买房的，光宗耀祖。这个钱能不能把它派到房地产基金上面来呢？我觉得会。
我看了岳麓书院那个对子，唯楚有才，于斯为盛，唯楚有才介绍为两个才，一个是人才，一个是节财，湖南人在外面，像在深圳，好像半边天就是湖南人，因为现在在那些前沿城市，钱也非常多，尤其挣到钱以后，要保持增值，如果我们能够做持有性物业，有一些非常好的写字楼，非常好的商铺，当然要想办法把它的租售比成比例的话，是能够吸引很多钱长期稳定在这个地方生存，因为我知道你们的商会有一个基金运转不错，要用很好的案例，应该有投入，也有退出的业绩，拿这个到湖南人集中的地方去融资，这样对于支持本地的产业发展会有很多好处，我们的基金有不少到深圳去。一个是专业化，另外中小企业也要金融，我提点参考意见，谢谢。
[2012-07-26 17:05:23]
[谢岳来]谢谢张总回答，有请黄欣董事长提问。
[2012-07-26 17:30:56]
[黄欣]近一段时间，国土资源部还有发改委对高端物业，包括别墅的产品容积率控制在1.0以下的不批，那么我现在做的产品应该是高端产品，我们在做好产品品质的同时，这个市场可能对需求者来讲更显得稀缺，在目前政策和市场环境下，高端产品如何能够更好的体现它自身的价值？
[2012-07-26 17:31:07]
[任志强]政府发文件这个不许那个不许，凡是获得许可的都抬高了。中国不允许卖别墅的时候，如果手里已经是批准的别墅项目，应该是受益方，不是政策的受束方。长沙市缺少高端住房，对高端产品的定位，每个企业人事啊不一样，最核心的问题把它建成城市的雕塑和艺术品，如果不成为城市的雕塑和艺术品，艺术品体现的是尊贵和唯一。我们盖一个普通的商品房，小户型90平米以下，消费收入稍微偏低的一些人，我们要做的是把每一寸面积充分发挥出应有的效果，当他买90平米、70平米面积的时候面积很小，但不浪费，放了一张床之后，空一个床头柜的位置，不能放床头柜就浪费了空间面积。奢侈品就相反，奢侈品要把面积合理的浪费掉，这个词可能很别扭，但是你想一想，如果你给你老婆买了一条很高级的钻石项链，有几天戴在身上？可能参加一次婚礼、举行一次生日派对，一年可能用五天∑，剩下361天天天用到。合理浪费掉，作为奢侈品的时候要有消费空间，这个消费空间对于低层次的人来说是一种奢侈浪费，因此我们在房间里看到沙发摆在道上。所以，什么是高档，不仅仅是材料本身和豪华程度，更主要是一种理念，有它的尊敬，体现人的尊敬性。谢谢。
[2012-07-26 17:31:24]
[吴志红]我对豪宅又有了更深一步的认识。接下来我们请碧桂园区域总经理黎晓林先生。
[2012-07-26 17:31:41]
[黎晓林]不好意思，我想请问张总，我记得我们读大学的时候知道这个概念，那中国一直没有发展起来，包括刚才连续讲到过去两年，有一个很大的发展，那这个很大的发展也是相对于过去基本上没有发展来说的。但是我相信未来房地产金融会发展，我想知道为什么中国房地产基金发展这么慢？它的障碍瓶颈在哪里？未来的发展瓶颈和障碍能不能一步步消除掉？或者发展的速度前景怎么样？
[2012-07-26 17:31:57]
[张民耕]房地产基金的发展我们是见证人也是实践者，我记得05年，以前工商联房地产商会，不叫房地产商会叫住宅商会，到05年的时候改名称改为房地产商会，在改名称的会上，会长就说了一句话，其实是表示了我们的同感。中国房地产行业有两个秘密，一是全能开发商，从投资到开发，到建设、到销售、到物业管理，都是自己，好处是什么呢？前后左右利益通吃，坏处是一旦项目有风险了，你风险也得全担。
另外，开发和投资不分开了，你老是缺资金。二是中国房地产商融资结构有问题。只有借贷没有金融，只有锦上添花没有雪中送炭，没有抵押的时候钱哪来？那时候我们就开始跟会长聊，聊了以后我们想做，用投资公司的形式来做房地产投资，把开发商的整个链条当中，把投资这一块切出来，那么使得开发商在缺钱的时候，我们能够投入进去，我们也做了，但是我发现有两个弊端。有限责任公司是不可避免双重纳税的，有限责任公司自己的资金来源从哪来？2007年6月1号开始，有幸企业法诞生了，并且生效，那时候做有效合伙的房地产基金成为合法的事情，以前都是外资来做，现在可以公司来做，这是法律环境具备了。到了00年的时候，大家的资金确实感觉到紧张了，于是需求就上来了。那么对于它的发展前景还是不看好，一方面我觉得今后的房地产开发的金融环境可能会改善，但是无论怎么改善，资本金借不来这一条是绝对的，有开发商要扩大开发的时候，资本金从那里来？从现在的形势来说，仍然有矛盾，自有资金、资本金增长慢，现在社会上又有大量闲着的钱，浙江人说房地产不让买，股票不敢买，挣钱都不让干，让干的不挣钱，这些钱窝在家很难受，现在整个90万亿，真正的城乡居民存款可能到了3800万亿，还有几十万的金融资产，这个钱要找出路，于是和需求需要有一个房地产基金来整合它，房地产基金一般都是有房地产开发经验的，或者是房地产资金管理经验的团队来管理，所以在保证它的安全性、收益性、持续发展性上面都有比较成熟的一些经验，这样房地产基金才会发展，这是从开发角度。另外一方面，随着房价逐步的回归，住售不成比的环境会得到逐渐改善，如果还是住售比是1：500的话，没人搞租赁。
不是愿意把钱挣过去，花30、40年的时间、40、50年的时间把钱挣回来，比例降到1：100，尤其是开发商自有的，除了成本以外，去掉利润，这样很可能。我相信渐渐的会成比，这时候就有这种持有性的物业，通过基金，一方面需要安全性第一、收益性第二的资金会给你，一方面有一些是可以通过出租来增值，以后的开发商不会像现在这么累，除了开发以外，必须得持有物业，有一定的收入，所以我觉得今后，如果持有性物业再继续发展、继续规范的话，像国外可以上市的房地产信托资金，可以正式上市，房地产基金应该说前景还是很好的。美国房地产上市公司非常少，但是美国的房地产基金非常多，它的房地产业主要就是靠房地产基金支撑起来的，我想我们学它的一部分，那么我们的天地就很大了。谢谢。
[2012-07-26 17:35:27]
[谢岳来]谢谢张总回答接下来有请美世界陈平董事长。
[2012-07-26 17:37:49]
[陈平]任总，你好！很高兴向你提问，最近我看了中国房地产报，讲了成都已经建成的综合体104个，还有2000个在规划设计中，这个体量很大，政府出台了一个新的文件，对城市综合体体量以及城市功能，以及位置都有强制性的文件出台，我认为长沙这个城市综合体包括湖南地级市的城市综合体刚开始，怎么样去杜绝这种现象，怎样差异化？我认为城市综合体对一个城市来说是一个城市窗口，是一个城市的形象，怎么样把长沙城市形象提得更好？包括湖南的地级城市，想请教你这样一个问题，谢谢。
[2012-07-26 17:38:07]
[任志强]我个人不觉得到处都应该是城市综合体。城市综合体根据客流量或者人流量来解决，举个最简单的例子就是沃尔玛或者家乐福或者麦当劳，他们都有一个标志，我在大街上数人流量，人流量超过多少的时候就可以在这建一个麦当劳或者一个超市，为什么？通过一个规律。如果距离很近就有两个综合体，这个地区的人流量就要成倍成倍增长，商业越集中效益越好。我们现在认为，目前存在比较大的问题，政府的城市规划认为这样可以把一次性卖地收入拿走，没有其他收入，建完住宅以后，税收效益减弱了，建综合体持续税收效益是增加的。但是没有考虑到这个地方有多少人来？很多三四线城市120万人，但是规划里面有三个30万平米的综合体，不可能分摊到每一个地方。所以我很担心四线城市或者三线、偏远地区建很大的综合体。而在一个城市中，不仅仅是政府，政府除了规划以外，开发商还要想想你周边的地区满不满足刚才说的基本条件，比如沃尔玛设点的条件或者相当于麦当劳的设点条件。但满足这个条件，你的租金贵，可能也会去，这就是差别，一定要有量化的东西来考虑。第二个问题，综合体内的匹配，商业写字楼多一些还是酒店多一些？通常商业是在一起的，商业里面有非直接购物的商业占多少，吃、玩、电影院，都是根据人流量和人流量的分析，比如年龄层次来决定的，不是所有的人来就在这儿，不是这样，所以要进行量化分析以后才可以定。长沙人都吃两块钱一串的臭豆腐，我来了我不需要那么高的消费能力，因为步行街可以看到人流量超过一般城市中这种消费能量，如果累加起来的话，总的销售额达到了，所以这是两种不同看法。有的人说只要消费一百元，人流量大每个人消费两块钱我也愿意进。谢谢。
[2012-07-26 17:38:14]
[吴志红]谢谢任总的解析。接下来有请大汉集团的傅木林先生提问。
[2012-07-26 17:38:26]
[傅木林]尊敬的任总、张总，大汉是做三四线城市的大汉模式，关于这一块，一直有个观点，认为应该随着资金流和人流的追求，认为是一种摊大饼式的中心城市化，另外一种是生活方式、休闲方式的改变，特别是现在三四线城市沉淀下的一些东西，它的价值所在，这种县域甚至城镇化，一种是城市化、一种城镇化，这两个观点一直还是有不同的看法。今天我听了上午陈主任和任总讲的，从人流和资金流方向，从县城消化量金融风险的角度，三四县存在比较大的风险。张总讲到怎么样战略合理布局，从差异化竞争方面，往三四线城市走是一个理性的选择，这方面我想听听任总、张总的高见，谢谢你们。
[2012-07-26 17:38:38]
[任志强]我个人觉得三四线就是一块大饼，大城市才有不摊大饼的过程。小城市直径还不足以到你去把它割断，人口集中到一定程度以后，这个量才能提高，如果你说在小城镇这个量还不够的时候，就把它城市化，管线等等公共设施成本大大提高，成倍成倍提高，这不合理，非常非常不合理。大城市说我有偏远的中心区或者周边还有一串，是因为它每一个圈里的量都足够大。但是要在城市里面不摊大饼，小一点没关系。现在小城镇的大饼也就是30%的城镇化率，没有严格的分界线，所以就是摊大饼，这个饼一定要摊到一定程度才能涉及到，如何把它分散，四环以内是满的，四环、五环、六环才有，因为已经达到一定程度，再往六环发展，那个范围太长，麻烦事太多了。小城镇应该说就是一个摊大饼。
[2012-07-26 17:38:49]
[张民耕]大汉的同志提了一个非常好的问题，是城镇化还是城市化，我觉得从理论和我自己的实践证明，一定要提城市不能提城镇，城市和城镇，城镇是行政区划，城市是代表了本质，最近我去希腊雅典，当年的希腊城邦，全球城市最早的典范，就是从那边起来的，当时城市出现，一个是抵抗外敌，城池竖起来，冷兵器时代打不进来，同时生产组织。从镇守边疆的镇，镇是一个军事编制，是一个行政编制，是军事编制，所以提城市化，而且从某种程度上来说，城市化的最大的问题是区域、地域城市化，市场没组织起来，市不是不成，市才是城市生生不息、生生发展的基础。所以，边远的、没有特别特色的城市，今后发展没有前景，只有真正能够形成自己市场，生产力要素能够流通，生产能够组织起来的地方，今后才有前景，这是理论。实践，我也有个感觉，城市化确实是从基层上来的，我开发的项目山东和城，地级市800多万人，但是房地产，进去的时候1800，现在多少呢？4200，这个就有利润了，也做得不错，但是有慢的。
一年整个城市销售面积50万平方米，你做十万平方米就占20%，这个可能就是地域冲突，他们那的人地域尺度很小，东城的人不到西城去，东城的人不愿到西城去。几年以后感觉，一年五万平米是最合适的，结果我3000万平方米的项目要做六年。作为企业战略来考虑，你觉得战略上还有什么合适的吗？对不对？没有合适的。如果我从和城这个市还不过瘾，还要到区域、到下面的县里去，那你一年3万平方米、两万平方米的销售量，规模效益没法比。现在不急着到县城去，到地级市。而且，一定要考察当地的资产要素流动，生产情况，居民有没有致富来源，最主要是有没有钱买房，所以就是这样的考虑，这是一个建议。谢谢。
[2012-07-26 17:39:07]
[谢岳来]谢谢张总的回答。大汉的城镇开发做得非常成功，今天很有意思，坐在台上的还有长沙先导投资控股的邹总，和副总之间正好是城市化和城镇化的两个代表，听听邹总有什么问题想问。
[2012-07-26 17:39:16]
[邹林]很高兴，有一个问题想请问任总和张总，我留意国务院常委会的一些决议，一个是要拉动经济发展，要保持经济不下滑，允许民营资本进入电信、基础设施建设、保障房、能源等等；昨天新闻联播又播出一个消息，要促进中部崛起，要发展绿色环保的经济，以及配套了一些经营的政策出台。结合之前来看，长沙市政府市委发布了一个消息，推出195个基础设施重点建设项目，也包括房地产项目，总投资额超过8000亿，其中40个重点项目总投资额最近要超过3000个亿，所以在这样一个背景下，我想请问两位专家，在座的湖南企业家有哪些发展机会？谢谢。
[2012-07-26 17:39:30]
[任志强]我好像从来不喜欢听中央的故事。他说的东西只说不做，你要不按他说的做就死了。种白菜就偏偏不种白菜，种白菜以后，白菜都卖不出去。一般情况下可以回忆一下，是不是几乎所有的国家，比如说08年说金融危机了，09年我们出了十大产业政策当时叫振兴全国工业，今天全国工业怎么样？有一个叫振兴钢铁工业，最后钢铁工业怎么样？凡是他一振兴都不好。凡是他限制的那些，你可以使劲干。刚才说促进环保工作，长沙市是中国环保城市试点之一，一年8000万，1个亿都不到，要是把现在长沙已经建设的项目变成环保项目，这点钱够吗？大部分都是一刀切的政策，中央政策很难和地方政策相匹配，地方政策有个毛病，第一管不了货币，第二管不了政策，很多GDP产生了，原材料不归你管，很多事情没法由自己控制。
每个政府有因地制宜的政策出台的时候，几乎地方政府都不听中央的话，我们还能去听中央的？所以我们是听地方政府说的，地方政府跟你更亲近。他要同意你就可以干，因为它批准。所以根据地方的情况和企业情况进行因地制宜的做法，这可能会比较好。每个政府每个城市都希望你来投资，每个人都希望你能把钱拿来为我服务，但是拿不拿钱要看你愿不愿意，对你有利你就干，对你没利就不干。中央政府和地方政府之间的差别，因地制宜，在中国来说比任何一个国家重要，西方国家只有几千万人，还没有一个湖南大，这就是一个国家了。但中国太大了，所以中央政府变成地方政府，地方政府根据公司情况因地制宜，个别处理的时候，那个才是致胜的结果。像我刚才说的，农民有时候不能光种土豆。谢谢。
[2012-07-26 17:39:46]
[吴志红]谢谢任总回答。接下来，我们有请今土地的刘冰刘总提问。
[2012-07-26 17:39:55]
[刘冰]请问任总，湖南是一个典型的区域性市场，宏观调控落实到湖南来讲，对湖南的市场影响不是很大。但是湖南的房地产依然价格下不来，请问您，怎样看湖南的市场？还有作为湖南的从业人员应该怎样做？
[2012-07-26 17:40:04]
[任志强]我们的调控政策不要理解错，两条线：一条线是地方政府制定的限购，中央没有根据限购政策做具体的指导，所以我们看42个县市里，只有14个城市限购，青岛、沈阳有一部分地区限了，一部分没限，还有一部分地方限得很少。在我们另外一条线货币线，货币线就是银行信贷，银行信贷是中央管，一套房可以优秀，二套房不能优惠，三套房子不能给你贷款，这个是中央管的。两条线碰在一起的时间，湖南的限购政策在政府层面上影响比较小，但是在湖南来说，我们的银行信贷对湖南还是影响较差，从北京来说，6月份的个人消费减了50多个亿。但总体而言，个人消费需求下降，一下降肯定影响到整个市场。
跟全国相比，湖南还算好的，至少一个月还有100多万的销售，但是要和原来比，开发商不要讲利润。要用过日子的心态去看待，今天上午很多人都说了，调控政策可能是常态的东西，你要是把心态放平了，你就觉得在这时候，怎么样把自己的结构调整好，市场是永远在的，如果没有需求，每年刚性需求是相对固定的，但是收入增长相匹配，湖南来说我不觉得可持续的消费会减弱，但是会因为消费信贷的影响一部分人。要看到这一个发展阶段是非常非常好，尤其是对湖南来说，对长沙来说，对开发商来说，都是一个快速成长的过程。再往前看看，阳光100，在03年、04年开始进长沙，到08年已经经过一个阶段，都没有遇到一个房价高涨的过程，房价是一年一年涨出来的。相比之下，我觉得长沙会越来越好，谢谢。
[2012-07-26 17:40:19]
[谢岳来]感谢任总的回答。接下来有请湖南玖一集团商业投资管理公司董事长刘玖金董事长。
[2012-07-26 17:40:25]
[刘玖金]尊敬的任总、张总，去年全国两会提出了就业就学，同时提出了一个居家养老的问题，居家如何养老？根据我们的了解，60岁以下的老年人，国家出现了一些老年公寓，但是老年公寓跟国家政策纯粹开发的综合性配套的，传统居家，在家里位老人提供养老服务的家庭条件再好，也不具备养老所具备的配套功能。现在出现一个问题，家庭解决了居家问题，没有解决养老的问题，传统的老年公寓解决了养老的问题，没有解决居家的问题，也就是说在家里面物质上满足了，但是精神上一个人在家里面，很孤单。到老年公寓去以后，有很多老年人，但家不是他的，传统的老年他想跟晚辈团聚，所以我想提的是，居家如何养老？在养老地产这一块，怎么样规划定位它的市场前景如何？我想听一听任总指导。
[2012-07-26 17:40:33]
[任志强]我个人觉得中国不能具备做养老地产的这个行业。到国外看一看，通常养老地产要占到整个房产份额的5%，还有一个很大的发展空间，为什么我认为不行？有两个障碍：第一个障碍是殡葬由民政局管，养老地产和殡葬结合。第二个是医院。没有殡葬和医院就不称为养老地产。我们现在缺这个，我们曾经在日本很多地方去做了大量的参观，其中要搞养老地产，第一要有医院，第二要有殡葬。中国这两点做不到，我们现在能做得比较好的就是和人寿保险相结合养老。我们现在做得不好，美国有很多，英国是爱登堡，但是有一个附带条件，整个爱登堡有一些养老基金，把房子卖了变成养老基金。反正还有一些以养老为主的一些城市，都是因为养老产业的发展已经和住宅相结合，已经有养老基金来服务。中国象征性的做一些为老年提供更多服务的住宅，严格说出来，以老年人为服务对象的住宅。所以没有殡葬和医院做支撑的话，不管叫什么名字，都不是国际上的养老地产概念。谢谢。
[2012-07-26 17:40:43]
[张民耕]补充一下。房地产产品精细化划分，同时我也有一个感受，商业地产养老地产和物流地产、旅游地产，只要地产前面加上一个前瞻就不是产业本身了，是前缀的东西。要准备做养老地产，或者做旅游地产的时候，你一定是这个企业下一个决心，战略转型，今后主要不是靠房地产，而是靠那个产业来赚钱。
如果还是靠养老，还是靠地产，说得客气一点，挂羊头卖狗肉，先忽悠把房子卖出去，以后我就在说，而一旦卖出去，做啥都没法做。要是卖散，还有租赁吗？一旦卖散就没法服务。严格的说，中国的养老地产模式也好，旅游地产模式也好，还没有成型，还没有形成模式，真正的模式还没有成型，我到上海考察过，我到国外也考察过很多养老地产，我们都会老。甚至于我有几个层次的朋友，下乡的时候黑龙江兵团的朋友，还有等兵的部队的战友，这些都有，一个圈一个圈往上班谈何容易。香港有一个企业把养老产业作为重要的内容，考察了国内若干个做得好的养老地产，把它收购，去年年底的时候宣布养老地产取消了。我们的养老地产，其实我想要做到的是几类大问题，中国人没有宗教信仰，说到底是怕死，老年人把他们集中放在一起养老，最大的担心就是今天老王走了，明天老李走了，老是威胁着自己，心理不痛快，这是关键一点。
另外子女也有感觉，你看不孝，把爹妈送到养老院去了。但是真正最大的问题还是你有没有资金，有没有实力去消费养老，购买养老服务。我去美国看，美国加州有一个非常大的养老院，人家那个信托水平，购买养老是足够了，美国卖散的，政府有很多政策，55岁以上才可以买那个房子，那么你一旦买养老的房子，有许许多多税收上的政策，包括养老产业也有许许多多税收政策鼓励你去，因为减轻社会负担、减轻政府负担，没有免费的午餐，都是要购买的，我觉得我们最大的问题，可能下一代，我们这一代慢慢都有资金实力，我们的上一代都没有。所以我觉得养老地产如果要做，包括旅游地产，大家一定要下决心，就靠这个挣钱了，这才行，否则很难做好。总体上来说，中国的养老地产还有很长的路要走，包括旅游地产。谢谢。
[2012-07-26 17:41:11]
[吴志红]谢谢张总精彩的解析。接下来，我们应该是最后一个问题了，请金煌装饰集团的童彬原童总，看看他有什么问题交流一下。
[2012-07-26 17:41:23]
[童彬原]尊敬的任老板、张博士，各位同仁下午好！我代表家居建材行业问一个问题，随着未来政策的需要，政策的要求，市场的需求，作为下一个产业家居建材行业将如何应对这种变化？谢谢。
[2012-07-26 17:41:34]
[任志强]这个产业分工本来就是有上有中也有下，房地产行业下降以后，家居行业影响最大，有大量保障性住房把家居这一块基本上局限了。保障性住房都是精装修，都是很低水平的，配套的家居都比较粗。保障性住房也是我盖的，但是卖不是我卖的，选择对象是政府选择，政府卖的，而不是说开发商卖。因此，我想他们的转型，转型成什么样？如果保障性住房持续下去，给他配套，而不是买个大家具，你来挑我，而是我挑你，政府有一个采购平台，这样的话在目前这种情况下，可能会好一些。谢谢。
[2012-07-26 17:41:44]
[谢岳来]十面埋伏，十位嘉宾的问题问得非常精彩，接下来本次峰会的最后一个环节，刚才微博提问。我们拿到了两个问题，一个是问张总，一个是问任总。有一位网友问张总：湖南地产批项目少，以定投为主，原因主要是团队的问题还是项目的问题？张总回答。
[2012-07-26 17:41:51]
[张民耕]没有调查解决不了问题。大概推测一下，其实一句话，湖南的房地产基金处于萌芽状态，初生阶段碰到这些问题，就像我们开始的时候碰到这些问题一模一样。第一就是说，房地产基金四环节叫募投、管退，你没有建立起信用来，别人怎么把钱给你？怎么相信你？第二个投，你如果拿到的只是很高的成本资金，那么开发商怎么接受得了？第三个如何你没有开发商的配齐，没有干过房地产，怎么管得住？前三个问题都解决不了就退出来，如果退不出来，下一步信用没法建立。
所以就是说，开始的时候可能就是有一个工作，我们在解决这四个问题的时候，也是和湖南开发商一样走过了很艰难的路。第一就是说为了增加我们自己的信用，我们是几家大房地产开发商，一个是我，一个是阳光100，一个是福地，一个是房地产商会，这几家在房地产界走有些信誉，然后我们的股东，然后还会把任总、潘总、聂会长拉为顾问，我们的队伍很强大，一个隐含的意义跑得了和尚跑不了庙，都有房产、地产，肯定不会骗你。基金在建立的时候，还是要注意一下它的结构和背景，以便取信于人。这是解决募的问题。投的问题，我是想，因为有工商联、有房产商会，最好还是熟人之间投资，底细都知道，大概信用都知道，熟人之间还有舆论的问题，不敢乱来，作出业绩来可能比赚大钱还要重要，赚回成本有点利润，做出业绩。管，开发商的背景非常重要，开发商最大的本事就是推广，一挪把投进去的钱投到别的地方去，项目风险就出来，这些游戏我们都玩过，所以开发商去管开发商管得住。最后，这些环节做好了，退出来。当然要有一个过程，因为在初期阶段所以碰到这些问题，但是两三年解决了，有了信用就好办，谢谢。
[2012-07-26 17:42:07]
[吴志红]接下来这位网友想问任总一个私人问题，他的问题是，您退休后会怎样投资来保持自己财富的增值？谢谢。
[2012-07-26 17:42:15]
[任志强]我没那个本事，所以把钱交给人民币，各个银行都有私人投资。如果我退休想轻松一点，就搞这么累，还想着投资，那不等于没退，所以退休的最好结果就是把钱交给信得过的人，让他们去管，自己踏踏实实去玩就可以了，谢谢。
[2012-07-26 17:42:24]
[谢岳来]好，我们十面埋伏这个环节到此结束。感谢各位嘉宾，任总和张总精彩的对话，谢谢。站前台合个影吧！请大家留步，12位英雄合完影以后，各位商会会长也上台与远道而来的嘉宾一起合影。
最后感谢华远·华中心对本次峰会的冠名支持，最后提醒活动结束以后专车千万华远·华中心售楼中心参观体验。
[2012-07-26 17:42:35]
[吴志红]同时我们也要感谢以下协办单位，长沙先导投资控股有限公司、湖南绿城投资置业有限公司、长沙福兴隆房地产开发有限公司。
[2012-07-26 17:42:49]
[谢岳来]金煌控股集团、星城融域国际广场、湖南玖一集团商业投资管理公司颐和苑以及湖南致盛愿景房地产开发有限公司，感谢各位的大力支持。
[2012-07-26 17:44:53]
[吴志红]2012年已经过去一半，在今天，我们回望过去，翘盼未来。
[2012-07-26 17:45:00]
[谢岳来]我们带着信心前行，坚信在城市化的进程中，房产行业会发挥更大的作用，让我们所有的地产精英，一起努力，共创辉煌。
[2012-07-26 17:45:08]
[吴志红]各位，我们明年见。
[2012-07-26 17:45:17]
[谢岳来]明年见。
（结束）
[2012-07-26 17:45:25]
|