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[主持人]尊敬的各位领导、各位来宾，地产界的精英人士，大家下午好！欢迎大家莅临 “微”时代 新机遇，新形势下旅游休闲房地产的发展机遇研讨会暨2012年上半年长沙楼市排行榜颁奖典礼的活动现场。我是主持人王枫，很高兴能与各位相聚在此。
2012年国家继续严厉调控楼市，受宏观调控大环境影响，曾经火爆的传统住宅市场成交表现黯淡，虽有刚需支撑但住宅市场的投资空间被严厉限制挤压。在此形势下，随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势渐受投资客们青睐，旅游地产成为万众瞩目的楼市新宠！本着顺应楼市新发展趋势，深度挖掘市场新热点的活动初衷，“新形势下旅游休闲房地产的发展机遇”研讨会应运而生。
与此同时，2012年过半，又到一年两度的长沙楼市排行榜总结时间，长沙楼市排行榜活动自2007年初第一次举办以来，历经六年十二届，排行依据网上签约真实备案数据排名和计算，是最权威、最真实、最具含金量的榜单，已成为长沙房产业界最权威、最有影响力的品牌活动。
在此，主办方将两活动进行权威整合，传承经典继往开来。依托“新形势下旅游休闲房地产的发展机遇”主题演讲活动，力求在新的市场形势下，探寻行业前行的新机遇，为行业发展提供新出路，同时，借助经典的长沙楼市排行榜活动为行业提供权威数据，树立楼市榜样，为行业提供价值参照，为社会大众还原市场真相。
“微”，与危机之“危”，威力之“威”谐音，如何化危机为机遇，集各企业微小之力为一体，凝聚成为行业前行的巨大威力，正是我们举办本次活动的根本意义所在。
在活动开始之前，请允许我为大家隆重介绍出席今天活动的各位领导，他们分别是：
北京交通大学经济管理学院旅游管理系教授、北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任 王衍用 先生
长沙市住房和城乡建设委员会副主任 王星耀 先生
长沙市住房和城乡建设委员会工委主任 冯先强 先生
长沙市住房和城乡建设委员会副主任 胡汉清 先生
湖南省红网传媒总经理 曹学军 先生
宁乡县住房保障与房屋产权管理局副局长 姜淑林 先生
长沙市住房和城乡建设委员会宣教处处长 魏 征 先生
[2012-07-20 15:46:14]
[主持人]此外，还有获奖楼盘代表，以及主流媒体代表也莅临到活动现场，在此我代表活动的主办方，向各位领导、嘉宾的出席表示衷心的感谢和热烈的欢迎。感谢各位！
下面，首先让我们有请长沙市住房和城乡建设委员会副主任 胡汉清先生为我们本次活动致辞，掌声有请胡主任！
[2012-07-20 15:46:30]
[胡汉清]尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：
大家下午好！今天，很高兴来参加由长沙市房产信息中心、房产研究中心、0731房产网、红网传媒共同主办的“新形势下旅游休闲房地产的发展机遇研讨会暨2012上半年长沙楼市排行榜颁奖典礼”，在此我谨代表长沙市住房和城乡建设委员会对大家的到来表示最热烈的欢迎，对今天入选2012上半年长沙楼市排行榜的单位和楼盘代表表示最诚挚的祝贺，同时更对王衍用教授的主题演讲充满期待!
今年以来，国际国内经济形势错综复杂，欧债危机目前仍然没有好转，国内经济增速明显下滑疲软。全国房地产市场调控继续从紧，限购、限贷、限涨等措施仍然不会放松，房产税试点步伐在加快，40城市住房信息联网已初步完成。上半年，全国大多数城市房地产市场呈现降温态势，主要表现为商品房成交量萎缩，商品房价格止涨回落，调控效果比较明显。
就长沙而言，市委、市政府一直高度重视房地产市场的健康平稳发展，认真贯彻落实国家各项房地产调控政策。从调控效果来看，上半年，尽管长沙房地产市场景气度在低位运行，土地市场较为冷清，房地产开发投资施工增速放慢，商品房成交量下滑，住宅均价略有回落，但总体上仍保持在健康稳定的状态内。而且自6月份以来，市场信心、批准预售量、成交量、成交均价等主要指标明显回升，预示着下半年我市的房地产市场不会大起大落。下半年，我市还将继续严格落实现有的房地产各项调控政策，强力推进住房保障，推广低碳节能建筑，促进房地产业多元化，力促市场平稳发展。
总结市场过去，树立行业榜样，探讨产业发展，本次“新形势下旅游休闲房地产的发展机遇研讨会暨2012上半年长沙楼市排行榜颁奖活动”具有特殊的意义。“微时代，新机遇”，这一活动主题很好的把握了目前长沙房地产市场的新形势，2012长沙楼市半年报给予了它最真实、最权威的解读。同时，上半年长沙楼市排行榜颁奖，也给长沙楼市的精英榜样以最值得骄傲和自豪的荣誉。市场微变与城市发展，造就长沙楼市未来发展的新机遇，来自北京交通大学的王教授所带来的《新形势下旅游休闲房地产的发展机遇》主题演讲，就当前调控市场环境下旅游地产的现状及发展前景做出深入探讨和分析，将为长沙未来房地产业结构转型、多元化发展提供可行的思路和借鉴。可以说，这是一场长沙房地产业最具影响力、最具创新价值的盛会。
长期以来，长沙房地产业的快速发展离不开在座各位领导、行业代表及全市的房地产开发企业、中介企业、金融机构等的共同努力和担当，希望今后我们大家再接再厉，大胆寻求创新，积极谋求发展，齐心协力更好的推动长沙房地产市场健康持续发展。
最后，预祝本次活动取得圆满成功！炎炎夏日，我们相约宁乡灰汤华天城，祝愿各位在这里清凉度假，开心愉快。谢谢！
[2012-07-20 15:46:45]
[主持人]感谢 胡主任 。近几年，随着国家新政对高房价的大力打压，传统的住宅项目面临着投资者买不了、老百姓买不起的现状，销售业绩上不去，资金链考验着所有房企的综合能力和素质。为寻求出路，产业转型成为目前很多开发企业"围魏救赵"的发展策略。其中，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客的青睐，成为万众瞩目的楼市新宠。
今年以来，万科、万达、中弘、雅居乐等一大批房地产企业加码布局旅游地产领域，同时，在养老地产、情景旅游、度假区集群等多个领域屡有创新。
统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资持续井喷，进入旅游地产的资金高达2600亿元，上亿元投资签约项目就有近70个，预计全年投资额将超万亿元。
在新形势下旅游休闲房地产将会如何发展？这里面是否还有淘金机遇？今天我们有幸请到了北京交通大学经济管理学院旅游管理系教授、北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任 王衍用教授，为我们做这方面的专题讲座，掌声有请！
[2012-07-20 16:31:07]
[王衍用]尊敬的各位领导、各位老总：
大家下午好！今天的会议特别有意思，本人以前做过一些地产项目，作为一个边缘性和主体专家一起探讨边缘性的意见，希望各位专家有所认同。下面，就一个相关的命题谈一谈自己的基本看法。
今天，我给大家汇报的是五个问题，因为时间关系主要汇报后面的两个内容，前面的内容可能大家比我还熟悉，毕竟你们是这个领域的专家。
一、房地产政策与转移方向。
目前，从整体上看是在寻求新空间、探索信市场、产品要转型，是这样一个基本方向。我还总结了这样一个特点，旅游和地产的结合得出了旅游地产，大家对旅游地产十分看好，已有很多成功的案例。总结了一个好玩儿的趋向，地产向二、三线城市转移，叫下线，迈向旅游区和文化产业园区，这是进区，所以，我称之为“下线进区”，旅游区的地产和文化创意产业凝聚的地产，相对来讲，产业的凝聚性也好，拿地的优越性也好，可能要比普通地产更好一些。
二、旅游地产的背景与基本问题。
1、背景。旅游房地产是旅游与房地产的结合，最早发源于法国地中海沿岸，在美国发扬光大，我国的旅游地产正处于快速发展阶段。含义：旅游地产不是旅游的品牌，是旅游和地产融合的品牌。
2、类型旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产等其他，旅游小镇、旅游综合体，户外营地，分时度假酒店、旅游度假村、文化创意产业园区、乡村俱乐部、企业会所、养生居所、主题酒店。
3、旅游地产要素：天生的资质，要有独特的自然环境；良好的题材，如浓郁的文化气息；完善的规划，如精修的旅游设施；持续的投资，如迟到的收益回报；完备的体系，如先进的管理网络。
4、特征：大家看一下就好，比较简单，略过。
5、中国旅游地产的发展历程。1991年之前基本上没有旅游地产，仅仅只是旅游饭店，不是严格意义上的旅游地产。第二阶段是1992-十九世纪末，主题公园和旅游度假区的开发和建设成为区域旅游房地产开发的热点，旅游地产种类从酒店转向游乐设施、旅游商厦等；第三阶段是二十一世纪至今，国家旅游局提出“国民休闲计划”，大型休闲度假社区。
6、基于旅游中心的我国旅游地产空间分布：
第一，一线城市旅游地产发展不错。
第二，中等城市旅游地产星罗密布。
第三，发展中城市通过旅游地产寻找新契机。
长沙位于第四集团。劣势：旅游特色不突出，自然风景资源不够独特。优势：增长空间大，可进行小规模的旅游地产开发，既提升城市的旅游形象，又能取得一定的经济效益。长沙的旅游为什么没有做起来？主要是因为中国以前的景观是以养眼的景观为主，现在到了养心和养身，大量的休闲度假村出来了，休闲度假产品卖得很好。说长沙这个地方，现在举个例子，如果以湖南省为例，向心地区是观光地区，以长沙为主的地方是文化休闲之地。所以，休闲是未来在旅游市场中产生更大效益的一种方式。长沙有文化底蕴，有周边生态环境，是交通枢纽，有方方面面支持未来一系列旅游地产产业发展的繁华后劲和发展强劲比我们想象的要强。
所以，首先要把湖南的旅游业搞清楚。比如西边的凤凰古镇，在农村都可以搞一些高端度假、养生的山地，但那边受限于地形条件和交通，以及人才。但是，长沙周边可以把文化的空间利用得非常到位。为什么大家都爱去森林公园旅游？因为，我们都生活在城市里面，一到森林公园里面就觉得心情很舒畅。大家感觉在城里很压抑，很封闭，当当农夫、种种田的概念也可以渗透进去。在灰汤这样一个大地方，应该叫灰汤天境，养生三湘。我们这里卖的是环境、情境、意境，这是销售的一步棋，以温泉为载体，加入很多传统的养生方式进去，理念就丰富了很多。灰汤是主题，酒店不是主题，你的发展前景和产品形态一定要结合得很好，才能产生最好的经济效益。
7、旅游与旅游地产的关系。长期持续回报与快速回报；持续现金流与短期销售；低成本土地与高成本配套；形成持续升值效应。
8、旅游与旅游地产细分的良性互动结构。
温泉泡浴与温泉地产。温泉是要泡的，还要裸泡，大量的温泉地产收益不是很大。度假区与度假地产；森林旅游与养生地产；都市休闲与商业休闲地产；文化旅游与文化创意地产，重心都在后面，不在前面，后面的内容比前面的旅游赚钱得多。
9、与传统地产相比较，旅游地产优势。
土地成本低，这是核心竞争力；市场人气高，这是需求保障。跨区域营销，单一市场到多元市场；专业化管理，单一住宿到综合要求，等等不细说了。
三、文化旅游地产的三大发展模式。
没有旅游的地产是没有文化的地产，旅游是最好的文化和载体。关于背景，大家都很明白，不细说了。
旅游产业转型升级中的新发展模式。泛旅游综合体分类：文化综合体、商业综合体、会展综合体、娱乐综合体、艺术综合体、交通综合体、健康综合体、工业综合体、农业综合体。
现在，做一些养老地产，做一些敬老院，敬老院比较难做，效益不高；但是把这些人集中起来，使他们焕发“第二青春”，将会取得最好的效益。
概念分析：旅游综合体，有休闲综合体，度假综合体。这样的综合体，需要有情趣，需要有旅游为文化来打造一种境界。
温泉旅游综合体、滨海旅游综合体、主题公园综合体、乡村旅游综合体、高尔夫旅游综合体、文化创意旅游综合体、休闲商业旅游综合体、主题酒店旅游综合体、生态休闲旅游综合体、休闲新城旅游综合体。那么，我认为把地脉和文脉研究好了以后，这就是你的战略方向，就会有好的发展。
完整的创意旅游综合体（CTC）项目内容，旅游消费模式升级，从单一观光旅游到综合休闲度假；景区发展模式升级，从单一开发到综合开发；地产开发模式升级，从传统住宅地产到综合休闲地产，三者共同作用。
核心特征：以一定的旅游资源与土地为基础；以旅游休闲功能为主导；以土地综合开发为手段；以休闲地产产品为核心。
核心价值观念：自然生态平衡。比如说我们选择灰汤泡温泉，至少这片山脉没有出现大面积的紊乱，天然的风光是比较完整的。包括未来可以利用低碳节能住宅来发挥旅游地产的优势。产业生态平衡。在规划开发时应兼顾第一产业（即现代农业）第二产业（即现代工业）和第三产业，即现代服务业的比例或比重。社会生态平衡。以人为本、关注民生、和谐社会为原则，打造生态平衡的生活社区。
泛旅游综合体的规划开发，三区合一，自然生态平衡的观光景区、产业生态平衡的产业园区和社会生态平衡的生活社区同步规划。
三化合一：在开发过程中应始终坚持绿色环保化、产业融合化和生活便利化的原则。
三素合一：在推广普及泛旅游综合体成功模式时应处理好传统元素、地方元素和国际元素的对立统一关系。
三亚的旅游地产做得好，地产是很重要，但这只是基础，是发展旅游地产的一个充分条件。因为，文化更重要，黎族文化是三亚的重要文化，文化是必要条件。文化是魂，女人很有味道，我会喜欢你，但很漂亮而没有味道，我会对你没有一点感觉。个性化就是标准化，本土化就是国际化，这是我的一句比较经典的名言。标准很重要，但更重要的是为更多的人打造个性化的产品。
作用分析：旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式。比如：东部华侨城就是一个比较成功的案例。
四、文化创意产业园区——旅游产业转型升级中新的发展模式。
文化创意的产业内容有一大堆，就不过多讲了。核心是人的创造力以及最大限度地发挥人的创造力。高知识性、高附加值、强融合性是它的特征。北京大大小小82个行业小类和6个行业中类都纳入文化创业产业；杭州也涉及到了92个。
国外的分类是产业型、都市型、国内分类按照区位依附划分，以旧厂房和仓库为区为依，如北京798艺术区、上海“田子坊”创意产业园区。以大学为区位依附，如：上海的杨浦区赤峰路建筑设计一条街依托的就是中国著名高等学府同济大学、中国人民大学文化产业园（在建）。以开发区为区委依附，如：中关村高科技园区内的中关村创意产业先导基地、上海浦东张江高科技园区的张江文化科技创意产业基地。以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附。北京高碑店传统民俗文化创意产业、深圳特区郊边龙岗区布吉镇的大芬油画村。
主要建造模式：推土机式、整旧如旧式、旧瓶装新酒式、就旧建新式。大家知道这些类别，再去逐步地研究。
创意地产——旅游产业转型升级中新的发展模式。
创意园区与地产高度相结合。主干：创意商铺如上海新天地、中关村创意产业先导基地中标志性项目。
创意地产是房地产业的一种门类，又是创意产业的一个分支，具有双重隶属关系。
创意地产分类：创作型、消费型、复合型。后边都有相关的场所案例。
中国创意地产老建筑改建典型项目：老工厂、老仓库、老地标、老街区、老大楼、老居民区、老村落。不要认为它是烂的东西，往往很烂的东西有故事、有历史、有遗传。一块新的地，什么样的肌理，什么样的文化都没有，是很难做的。在一个地方，一定要呼吁文化，场所的地脉和文脉是一个很重要的地产要素。原来讲数量，现在讲质量。
新建筑新建：商厦、商办楼、商业街、文娱艺术去、创意园区等等。
五、中国旅游地产实践与发展。两大产业均快速发展，房地产业调整中长期看好。近十年来，房地产业的增加值占GDP的比重都超过4.0%，房地产投资在固定资产总投资中所占份额都超过20.0%。长期看，城镇化、刚性需求、低碳绿色发展等影响下，房地产业仍然处于上升期。
旅游地产市场看好一是市场消费四个热点：旅游、房地产、汽车、通讯。这四个热点里边，旅游房地产这一个词就代表了两个热点，所以看好市场前景，看好发展潜力。二是旅游产业转型升级会助推旅游房地产大发展。
两大产业均面临转型。旅游业，休闲度假兴起。旅游资源的新理念，景观资源、环境资源、社会资源、精神资源、产业资源。
现状：房地产缺“地”同“质”受“压”。缺地开发，将是重要制约；同治化严重，竞争激烈，政策打压，急需转型。
机遇与挑战：旅游业国家战略+房地产业新变，催生了旅游地产。
机遇一：旅游业国家战略。国务院出台了《关于加快旅游业发展的意见》，加快旅游业的发展。
机遇二：房地产业新变。
机遇三：市场需求。
旅游地产发展的创新与未来。打造旅游地产需要理念，需要业态，需要产业，需要与产品融合。
旅游地产要高端定位，旅游产业结构依其形态依次分为五级，至少要从三级开始，一体化产业形态、度假产业形态、生命体验形态，这是一种新的生活方式。我到这个地方来，是一个新的生活方式空间，这里头涉及到生态管理、文化底蕴，吃的东西和用的东西都和原来的生存空间不一样，这种生活方式空间是旅游地产高品质的要求，打造一种新的生活方式。当然，安全、舒适、方便是基础，更重要的是外在的差异化，如果和别的地方都一样，那就没有什么差异化了，没有吸引力了。
卖生活方式最赚钱。我要强调一个案例，比如洪福家酒，让人想家，想家值多少钱？说不清楚。只要你不是很贵，我就会买，因为我想家。灰汤温泉泡浴，你们在这里想要的是焕发青春，他们在这里出售的就是让你焕发青春的产品，一拍即合。
旅游地产要构建生态系统、生命系统。绿化-景观-环境-情调氛围，我对这个场所有依赖，情调靠什么做？从大设计到小设计到小施工，是一个整套。绿化的概念，在旅游地产上就是景点，最好看的景观就是环境，纯自然生长的社区景观，不追求洋草洋花草坪。不要把景观当成建筑的附属物，要合二为一，设计要同时进行。要环境园林，粗犷园林、山野园林、乡村园林等等，不要城市园林。要有景观经济学环境经济学健康经济学的概念，因为他们都可以产生价值和效益。自然系统不完整，可以优化到位，调整到完整，城市环境是模式化的，如果到你这里还是模式化的，那我就不来了。
旅游地产，卖房子，卖低碳，卖环境，卖健康，不只是卖房子。旅游地产要讲究风水，儒家体系是干什么呢？是解决人与人之间关系的，而风水是要解决人与自然关系的，风水主要是研究利用和优化地理脉络、乡土文化、生态格局。如果不是一个完整的地脉，那就要优化成完整的地脉。
地脉要素包括：区位、环境、气侯、小气候、结构、朝向、与周边的关系等等。我们依山就势依水就势。不要几通一平，把地产建成了排排楼、豪华兵营、豪华监狱。
尊重原有的场地精神，尊重这块土地的含义。金木水火土就是生态系统，后天补齐。
旅游房地产建筑要体现乡土文化。本土建筑的风格，如果和城里的住宅楼一样，那过来有什么意义？
混搭的内部装修，个性化就是标准化，本土化就是国际化。
旅游地产要打造场所依赖。生境、情境、意境、味道和情调。
理念创新之一：主题地产。一定要搞主题，旅游地产创新的核心理念就是要做主题地产。主题酒店、主题度假别墅；主题度假区；主题小镇；文化创意新城。
主题城区：城市建设的误区。如东营市。
三类城市：旅游城市如丽江、平遥。旅游规划专家+城市规划专家。旅游中心城市如银川、郑州。城市规划专家+旅游规划专家。综合性城市如北京、青岛。城市规划专家+旅游规划专家。
城市是建给市民的还是建给旅游者的？1933年的《雅典宪章》提出的城市四大功能：居住、交通、生产、游憩、而游憩不等于旅游。旅游规划是一个综合性极强的专项规划，旅游规划出战略，城市规划出战术；旅游规划出创意，城市规划出技术。城市专家针对市民、旅游专家针对市场，北京路就是建给市民的。为什么要先策划后规划？旅游地产必须先有策划，没策划就不叫旅游地产，策划完了，定好了，才能启动规划。
城市缺什么？缺地域文化和服务体系。城市建设的通病，硬化、模式化、欧化、画画、几通一平。
我们把城市建得跟200年历史的美国一样，就是和国际化接轨了？规划局只是城市规划局？新农村建设？人的本性是追求自然，我们的城市规划是在摧毁自然。
城市建设理念的革命。城市文化包装：1、东营市—黄河口市。2、南北向街道按黄河支流包装，湟水路、渭水路、汾河路。3、东西向街按黄河沿岸城市包装。西宁路、兰州路、银川路、开封路、泉城路。
三足鼎立三三格局，圈层结构，凤城城区、玉苑城区、酒庄城区。凤凰城区、碧玉城区、美酒城区（加州美利坚、法国波尔多、西域玛纳斯）。原点——凤凰像、碧玉宫、橡木桶（广场形式）；街区——街区 行政区；社区——融合居住。
主题小镇：缺乏系统、不是搞几个店铺就是小镇，搞一排排住房就是小镇，原点变味，混搭不对，产业缺位）。比如：水浒古镇、彝人古镇。
水浒古镇——活读。
主题地产理念创新。不同阶层、不同群体不要搞到一起，养眼与养心的家园，气侯、环境、细节，给人来打造心灵鸡汤。
旅游地产要主题开发。主题公园、主题酒店。“长沙宾馆”要做长沙宾馆，不要做长沙的宾馆；“北京饭店”要做北京饭店，不要做北京的饭店。
酒店是以使用权的流动性应客人的流动性，因此可以称之为典型的旅游房地产项目。文化主题酒店，就不完全一样了。水浒宾舍—好汉山庄。
比如，温泉酒店：泉，一定要有很好的天然温泉；泡，一定要泡，而且是裸泡。纵向梯级开发，以温泉的温度为宜居构建出梯级温泉产业区。横向文化包装，文化是核心，打造主题文化。
主题街区：误区要么是宽巷子，要么是窄巷子的概念。
旅游地产案例：水浒宾舍、鸟金企业家俱乐部。建筑风格：以黑、金为色调；饮食住宿：体现煤文化、黑色文化，我们在里面喝的是黑啤酒，吃的黑木耳、黑乌鸡、黑米饭。其内在原理是要有场所精神，让人产生场所依赖。
产业创意：水上红楼。烟雨红楼水系景观带、潇湘馆大型生态餐厅、儿童乐园等等。
案例之三：皖国恋城。啼笑因缘浪漫游憩板块、牛郎织女社区生活板块、孔雀南飞商务会展板块等等。
案例之四：黄帝苑。这里有一些效果图，大家可以看一下。
现代产业品牌战略：黄帝品牌，黄帝祠、黄帝山、黄帝苑、黄帝故里、黄帝后裔社区。黄帝研究院、黄帝奖、黄帝文化周、黄帝电视剧和电影、黄帝动漫游戏。十一五规划：食品工业、纺织工业、汽车制造业。当然，大家可以看到还有一系列的衍生品牌。
山地度假。
案例之一：深圳—东部华侨城。
功能型城市——文化型城市；功能性地产—文化型地产；大众地产—专项地产。一句话，希望中国的旅游地产实现转型升级，谢谢大家！
[2012-07-20 16:32:43]
[主持人]感谢王教授的精彩讲座，相信通过王教授的阐述，让我们对旅游地产有了更深的认识，建议全场再一次把掌声送给王教授。
2012年上半年，长沙楼市曲线可谓跌宕起伏，喜忧掺半，上半年长沙楼市的情况到底如何？长沙楼市的真相和前路究竟在哪里？接下来就让我们用掌声有请长沙市房产信息中心主任 曾锋先生为大家发布《2012上半年长沙楼市市场监测分析报告》，用最真实最完整的权威数据来还原楼市真相。有请曾主任。
[2012-07-20 16:50:07]
[曾锋]各位领导、各位来宾、各位与会代表：
大家下午好！2012年，我们的约会又如期而至，我们每年都举办了中报、年报的活动，得到了大家的大力支持，在此，我表示新的感谢。今天的颁奖典礼活动，为大家准备了两大套餐。第一大套餐是王教授给我们做了新形势下旅游地产发展机遇的主题演讲；王教授的演讲非常精彩。我想，为大家开拓了视野，开拓了创新理念。第二大套餐是我想借此机会发布2012上半年长沙楼市市场监测情况，以及上半年长沙楼市排行榜发布。
下面，我分四个方面和大家做一下解读：一、上半年长沙房地产市场基本情况。二、主要检测指标变化情况。三、上半年市场运行的基本特征。四、下半年的趋势预测。
一、上半年长沙房地产市场基本数据。
（一）全市房地产开发投资情况。
2012年上半年我市（含三县市）完成房地产开发投资486.70亿元，同比增长23.88%，商品房施工面积6379.65万平方米，其中新开工面积1028.96万平方米，同比减少0.85%、5.19%；竣工面积594.62万平方米，同比减少23.56%。
（二）全市新建商品房累计供应总量。
2012年1-6月全市新建商品房累计批准预售749.82万平方米，同比减少14.90%，其中内六区累计批准预售528.68万平方米，同比减少9.02%。
（三）全市新建商品房累计销售总量。
2012年1-6月全市新建商品房累计成交备案599.36万平方米、355.21亿元，同比分别减少39.64%、30.43%。其中，内六区新建商品房累计成交备案413.00万平方米、272.16亿元，同比分别减少44.68%、35.17%。
（四）全市新建商品房网签总量。
2012年1-6月全市新建商品房累计网签591.01万平方米，同比减少40.37%。其中，内六区新建商品房累计网签409.89万平方米，同比减少44.97%。
（五）全市二手房累计成交情况。
2012年1-6月全市二手房成交133.30万平方米，13424套，同比分别减少33.57%、26.30%。其中，内六区二手房成交101.86万平方米、8976套，同比分别减少24.06%、26.86%。
（六）内六区待销商品房。
2010年至今年6月底，长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积还有1099.86万平方米，其中住宅806.27万平方米。按上半年的网签量估算，完全消化待销商品房大约需要16个月。
（七）内六区土地挂牌成交情况。
2012年1-6月，长沙内六区土地挂牌成交67宗，成交面积306.26万平方米，成交金额85.31亿元，综合地价均值2786元/平方米，同比分别下降36.08%、39.54%。
二、主要检测指标变化情况。
（一）商品住宅成交价格指数整体回落。
商品住宅成交价格指数由去年12月的252.60点降到今年6月的243.80点，其中1月回落明显，2-6月保持基本平稳。
（二）市场景气指数先抑后扬，保持在低景气位徘徊。
2012年上半年长沙内六区房地产市场景气指数先抑后扬，年初延续去年年末景气度下降的惯性，2月达到最低点93.88点，3月开始略有回升，6月升至高景气空间达101.77点，上半年多数月份该指标均在低景气空间范围。
（三）房价收入比保持在合理区间。
根据2012年上半年我市人均可支配收入初步核算数据及商品住宅网签均价，按国际通行算法核算我市当前房价收入比约为6.27。
（四）市场健康度指数提升，整体市场已达到标准健康状态区间。
2012年上半年长沙市内六区房地产市场健康测度综合得分2.43，比2011年健康度提高了0.13点，整体市场已达到标准健康状态区间。投资、投机性需求逐步被挤出，房价较快上涨得到抑制，在很大程度上提高了房地产市场健康度。
三、上半年市场运行的基本特征。
1、房地产开发投资增速放缓，施工、新开工、竣工面积均为负增长。施工面积下降0.85%，新开工面积下降5.19%，竣工面积下降了23.56%。
2、上半年新建商品房供销齐降，且供销比差距拉达，全市为1.27，内六区为1.35，突破1.20的警戒线。
3、商品房库存总量较大，即使在不增加新的供应量的情况下，按上半年的销售速度，完全消化库存也需一年多时间。1099.86万平方米，按照上半年网签的速度来看，预估需要16个月的左右时间才能消化。目前，供应量是比较大的，应该说保持8个月到1年的消化期是比较好的。
4、新建商品房价格有所回落，房价得到有效控制。2011年12月252.60，下降到2012年6月的243.80。
5、二手房市场仍然不景气，成交规模持续萎缩。内六区101.86万平方米，下降24.06%。
6、土地市场不断降温，持续冷清，并且很多地块都是底价成交，竞争远没有以往激烈。出让金额36.08%，出让均价39.54%。
四、下半年的趋势预测。
1、下半年楼市调控大局不变，重点在既有政策的落实上，不派差有政策微调的可能。
2、下半年长沙土地市场难以明显回温，开发投资将以低速增长，规模不会太大。
3、需求调查结果显示，下半年购房者的购买意愿逐步转型，开发商应趁此加快商品房的推出量，特别是“金九银十”旺季和年末两个节点，以此来改善资金压力、消化库存。
4、对下半年的房价预期，受访者普遍认为将小幅下跌或持平，“以价换量”或为最佳选择。
5、6月景气指数升至景气空间以及成交量的明显回升，楼市半年节点上出现新转折，预计下半年长沙房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。大家可以看看0731房产网监测的数据经过，每个月的成交量都有监测，6月份达到了400套以上，意味着每个月将消化100-120万平方米的一手房，对长沙这个省会城市来讲，这个销售量是一个比较良性的市场情况。
6、由于缺乏刺激市场的利好，预计下半年长沙二手房市场将仍然保持冷清局面，短时间内难有明显改变。
7、全市住房保障将持续稳步推进，预计下半年保障房竣工的项目还将逐渐增多，保障房供给将进一步增长。
8、纯住宅市场受到调控牵制，旅游地产、工业地产、老年地产、城市大型综合体等多类新型产品有望成为日后破解楼市调控困局的突破口。
王教授也讲到了旅游地产的发展契机，我们也是这样认为的，像这样一些产业转型的新产品，应该会首先走出调控的困境。
本报告数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，这是我们的一个研究成果，借此机会向大家发布一下，分析结论仅代表本中心的观点。
谢谢大家！
[2012-07-20 16:50:37]
[主持人]感谢曾主任，最权威的半年度长沙楼市市场监测分析报告，希望这个研究报告能为在座的所有领导、业内朋友有所借鉴。
下面我们要进入本次活动的第二个环节，即发布和揭晓《2012年上半年长沙楼市排行榜》各项榜单。首先发布的是2012上半年长沙楼市批准预售十强楼盘，请看大屏幕。
[2012-07-20 17:05:33]
[主持人]2012上半年长沙楼市批准预售十强楼盘：喜盈门·范城、泊富国际广场、万博汇名邸、克拉美丽山庄、康桥长郡、阳光锦城、华润·凤凰城、华远·华中心、麓谷公馆、建发·汇金国际。恭喜以上获奖楼盘。紧接着，我们要颁发的是2012年上半年长沙楼市累计销售面积十强楼盘，他们是上半年长沙楼市最大的赢家，请看大屏幕。
[2012-07-20 17:05:45]
[主持人]2012年上半年长沙楼市累计销售面积十强楼盘：保利·麓谷林语、北辰三角洲、华润·凤凰城、万达公馆、佳兆业·水岸新都、华远·华中心、中海国际社区、新城·国际花都、幸福庄园、长房·时代城。
恭喜以上十个获奖楼盘，有请获奖楼盘代表上台领奖。
[2012-07-20 17:05:55]
[主持人]同时也让我们请出长沙市住房和城乡建设委员会宣教处处长魏征先生上台为获奖楼盘颁奖。
（颁奖）
[2012-07-20 17:06:03]
[主持人]谢谢领导，也恭喜各位。请我们的领导和获奖代表合影留念，记录下这难忘的时刻。感谢各位，请各位入座。紧接着要揭晓的是楼盘销售率榜单，这是反应楼盘上市产品销售进度的核心指标。究竟哪些楼盘榜上有名呢？请看屏幕！
[2012-07-20 17:06:14]
[主持人]2012年上半年长沙楼市排行榜销售率十强楼盘：三一街区、绿地公馆、万科 金域华府、红橡华园、长房·南屏锦源、中建·麓山和苑、欧莱雅郡、名家·翡翠花园、象屿·优山美地、通用时代·国际社区。
[2012-07-20 17:06:22]
[主持人]恭喜荣获长沙楼市销售率十强楼盘，请获奖楼盘代表上台领奖。
同时也让我们请出颁奖嘉宾宁乡县住房保障与房屋产权管理局姜淑林先生上台为获奖楼盘颁奖。
（颁奖）
[2012-07-20 17:07:07]
[主持人]恭喜各位。请我们的领导和获奖代表合影留念，记录下这难忘的时刻。感谢各位，并请入座。
不论市场如何变化，品牌开发商推出的产品总是成为购房者热捧的对象。在调控的市场背景下，购房者买房尤其要注重开发商的品牌。通常来说，品牌度较高的楼盘，其房屋质量、物业服务、配套设施有保证。接下来我们要颁发的是普通商品房类综合竞争力榜单，请看大屏幕。
[2012-07-20 17:07:20]
[主持人]2012年上半年长沙楼市排行榜普通商品房类综合竞争力五强楼盘：通用时代·国际社区、长房·白沙湾、保利·国际广场、中信新城、南山·苏迪亚诺。恭喜获取殊荣的这5个楼盘，请获奖楼盘代表上台。
[2012-07-20 17:08:14]
[主持人]让我们有请红网传媒总经理 曹学军先生上台为获奖楼盘颁奖。
（颁奖）
[2012-07-20 17:08:22]
[主持人]恭喜各位，也谢谢曹总。
[2012-07-20 17:08:29]
[主持人]长沙的别墅项目现在处于飞速发展阶段，成熟的产品与品牌运作，使得各个别墅项目各有优势和特色， 2012年上半年，长沙有哪些别墅楼盘不论从产品品质还是销售方面都是坚挺市场的？下面就让我们来揭晓2012上半年长沙楼市别墅类综合竞争力三强楼盘，请看屏幕。
[2012-07-20 17:08:38]
[主持人]2012上半年长沙楼市别墅类综合竞争力三强楼盘：中粮·北纬28°、碧桂园·威尼斯城、五矿·龙湾国际社区，恭喜以上获奖楼盘，请获奖楼盘代表上台领奖。
[2012-07-20 17:08:45]
[主持人]同时也让我们请出颁奖嘉宾长沙市住房和城乡建设委员会工委主任 冯先强先生上台为获奖楼盘颁奖。
（颁奖）
[2012-07-20 17:08:53]
[主持人]恭喜，请我们的领导和获奖代表合影留念。感谢各位，请入座。
[2012-07-20 17:09:00]
[主持人]现如今越来越多的开发企业都树立了品牌意识，而广大购房者也越来越看重开发企业的品牌及影响力。事实证明，具备品牌影响力的开发企业才能经得起市场的锤炼，下面发布的是2012上半年长沙楼市市场影响力十强楼盘，请看大屏幕。
[2012-07-20 17:09:08]
[主持人]2012上半年长沙楼市市场影响力十强楼盘：保利·麓谷林语、北辰三角洲、中海国际社区、万科城、卓越·蔚蓝海岸、联诚国际城、万科 金域华府、达美D6区、华润·凤凰城、利海·米兰春天。
[2012-07-20 17:09:16]
[主持人]恭喜以上企业，我相信在他们的影响下，广大消费者的居住水平、居住环境、居住质量一定会得到进一步提升和保障。尽管楼市调控仍会继续，但是长沙楼市依旧会在政府行业部门的正确引导以及开发企业的大力配合下健康理性前行，2012年下半年仍然会有很多新的楼盘和大家见面，在这些楼盘当中究竟哪些最具实力，哪些最值得消费者期待呢？请看大屏幕。
[2012-07-20 17:09:24]
[主持人]2012下半年长沙楼市最值得期待品牌楼盘：顺天国际金融中心、恒力·卡瑞尔中心、嘉福·长安郡、五矿·紫湖香醍、中建·芙蓉嘉苑、华润·橡树湾、长沙奥林匹克花园·贡院、佳兆业·君汇上品。
[2012-07-20 17:09:31]
[主持人]恭喜以上楼盘，有请获奖代表上台领奖。
[2012-07-20 17:09:39]
[主持人]让我们以热烈的掌声有请长沙市住房和城乡建设委员会副主任王星耀先生上台为获奖楼盘颁奖，掌声有请。
（颁奖）
[2012-07-20 17:09:46]
[主持人]恭喜以上获奖楼盘，请领导留步与我们的获奖楼盘代表合影留念。感谢各位，请入座。在这里值得一提的就是，之前活动主办方精心打造的“浪漫婚房、宜居楼盘”全城搜大行动活动，也以全民参与，刚需说话的独特评比方式全面融入到本次排行榜中，全面推选长沙最具特色宜居楼盘，他们都是经过百姓的口碑相传，媒体实地考证的特色楼盘。下面我们将要揭晓的奖项就是宜居楼盘浪漫婚房特色楼盘，请看大屏幕。
[2012-07-20 17:09:57]
[主持人]2012年长沙宜居特色楼盘。
2012年长沙宜居生态环境楼盘：五矿·万境水岸、碧桂园·威尼斯城、名家·翡翠花园
2012年长沙宜居尊享品质楼盘：中海国际社区、中建·芙蓉嘉苑
2012年长沙宜居精致户型楼盘：象屿·优山美地
[2012-07-20 17:10:25]
[主持人]恭喜以上获奖楼盘，请获奖代表上台领奖。
[2012-07-20 17:10:32]
[主持人]
下面让我们有请颁奖嘉宾北京交通大学经济管理学院旅游管理系教授、北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任 王衍用先生上台为获奖楼盘颁奖，掌声有请。
（颁奖）
[2012-07-20 17:10:41]
[主持人]恭喜各位，请领导和获奖代表合影留念。感谢各位，请领导及获奖代表入座。
[2012-07-20 17:10:52]
[主持人]我们坚持用最真实、最权威的数据说话，用最公正、最严格的方式发布榜单，这是长沙楼市排行榜一路坚守前行的根本所在。
我们关注现在，我们更期待未来，希望下半年的长沙楼市继续保持理性稳定地增长！"微"时代，新机遇，新形势下旅游休闲房地产的发展机遇研讨会暨2012年上半年长沙楼市排行榜颁奖典礼到此圆满结束！
我们为大家在宴会厅为各位安排了晚宴，请各位莅临参加。最后，再一次感谢各位的参与，我们期待下一次的再次相聚！有请各位领导、嘉宾到舞台前方做最后的合影留念，感谢各位的配合！
[2012-07-20 17:11:00]
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