[主持人]
尊敬的各位领导、各位来宾：
大家上午好！
非常大家莅临由潇湘晨报社、红网传媒联合举办的中国最前沿、最新锐的新一代经济学家钟伟先生演讲的中国经济的“困境”与

房地产的“不确定性”高峰论坛，我是主持人周洁。
首先，请允许我介绍出席今天论坛的各位领导，他们是：
潇湘晨报总编辑郭谷斌
潇湘晨报社副总经理 方华
湖南红网传媒有限公司总经理 曹学军先生
让我们用热烈地掌声感谢各位领导的盛情莅临。同时，莅临今天活动的还有来自地产界的各位精英，各大新闻媒体的朋友们，以及潇湘晨报《关注中国经济与地产》的热心读者们，欢迎你们。
在本次论坛开始之前，欢迎潇湘晨报总编辑郭谷斌女士上台致欢迎词，有请郭总。 [2011-07-15 10:02:25]

[郭总]尊敬的钟老师，各位同学：
大家上午好！
首先，我代表潇湘晨报欢迎各位的光临，熟悉晨报的人都知道，晨报有一个非常出名的讲堂节目《晨报大讲堂》，虽然今天坐在这里的是地产界、金融界、媒体界的精英。但是我更希望本次论坛是《晨报大讲堂》的特供。为什么我会这么想呢？大家看一下今天晨报的头条。昨天，举行的国务院会议出来的消息，楼市调控要进一步加大。我不知道今天会有多少媒体，会用什么样的方式来解读，这条消息在两天前出炉了中国经济与半年数据之间的关系，钟先生待会儿会告诉大家与他有什么关系。我只记得星期三的凌晨在我手上切掉最后一个版之后，我和同事们商量用什么样的方式解读出来的数据，我们寻找了四个“一”，一块暴涨的猪肉；一位困惑的房奴；一个尴尬的企业和一张被媒体曝光很多的京广高速物流车辆清单。
当时，我们不知道9.6，也不知道5.4，只想通过最终反映的终端老百姓生活来追溯到中国经济的上游到底发生了什么。但是，我们有无数的问号在头脑中徘徊，为什么流动性泛滥，而最终的钱流向了并不十分缺欠的大企业，需要资金支持的中小企业却只能望而兴叹，为什么资金流向了不需要资金的非实体经济，而不是需要资金的实体经济。
我们做学生的时候希望碰到好老师，碰到名师，这个时候碰到名师就是缘分和福分，今天缘分和福分来了，我们应该用热烈地掌声来有请钟老师，希望分享到他思辨的乐趣，希望触摸到中国经济的困境与房地产的不确定性等等内核。
有请钟老师！ [2011-07-15 10:05:40]

[钟伟]


非常高兴有机会应潇湘晨报的邀请到长沙来向各位汇报我对经济增长和对房地产业的一些看法。
那么，在刚刚过去的博鳌论坛上，我的主要观点有两个，一是中国经济根本不可能硬着陆，谁再说中国经济硬着陆，说明这个人基本属于扯淡。当时数据还没有发布，在过去中国经济增长在9%以上，有全球最高的增速及温和的通胀，这样的国家如果说它经济硬着陆，那其他国家早就坠毁了。二是房地产行业，在政策周期的影响下，至少在2014年之前，这个行业不会有什么明显的调控放松的可能性。如果房价有异常波动的话，只会遭受更严厉调控政策的出台，而绝不会放松。这对开发商来讲，是一个艰难的时刻。但是，对购房者来讲，却未必如此。我经常说买房买股是什么行为？你不要把它看作投资行为，如果看作投资行为就会亏损，你要把它看作做善事的行为。比如，上市公司都绿了，你就同情上市公司一下买点儿；房地产也一样，开发商的脸色不好看了，政府的态度很坚决，售楼小姐对你的态度很热情，那你就买点儿房。相反，当人们排着队买房、买股票的时候，你就不要去凑热闹，你做点儿好事，把你拥有的股票和房子让给他们。如果这样去平和地买股票、买房子，总是会有丰厚的回报。
同样，中国经济的“困境”与房地产的“不确定性”，也在于我们用什么样的心态去看待它。我知道长沙这个地方非常火爆，但我们作为研究者，尤其我是一个江南人，性格相对来说比较温和。所以，演讲的时候不会特别激烈，请大家多多原谅。因为，我一向的性格是“一分为二是错的，一分为三是对”。“一分为二”不是左就是右，不是上就是下，而正确的思维不是这样。孔老夫子讲，“去其两端，则中而全”，这主要是要考虑不偏不倚、不左不右，则中而全。基于这样的看法，我谈一些对经济的看法供大家参考。
首先，如何看待国际经济。西方经济对我们的影响挺大，也分长期、中期、短期。一个经济预测包含三个要素，事情是什么、多长时间、多大可能性。如果没有这三个要素，我们就不知道一个人在说什么东西。比如，长沙今天白天到晚上（时间限制），天气多云转小雨，下雨的概率是80%。这就是一个预测。所以，当气象局预报几百次之后，我们就知道预测的准确率是多少。一句有意义的话，在一定的时期和条件下，它将有可能被证明是错的，这才是预测。所以，我向大家汇报的事情，一定要有时间限制。长期，一般指10年及以上，在这里界定为2020年；中期，未来的5-10年；短期，1-2年内，这是时间的限制。
从长期来看，欧洲和美国的情况是怎么样的？有两个大问题。一是人口；二是占有。日本中位数的年龄超过40%了，美国也一样，美国的国民年龄稍微年轻一点儿，但近年来新增加的国民都是拉美黑人或其他人，来自于东亚的人，尤其是来自于中国、日本、印度的美国移民所占比例在减少。人口变少了，一个国家的创新能力就会下降，政府为这些老年人口所支付的社会医疗和养老成本就会上升，这个国家的经济活力将毫无疑问的下降，而欧洲和日本面临的情况就是如此。
比如，法国的工人在游行，德国不肯帮法国。原因是法国工人工作的时间短，工作轻松，退休年龄早，退休的福利又很丰厚。可是，这样的一个福利制度一定会导致法国政府的债台高筑。所以，萨克其要推迟退休年龄，削减退休福利，延长工人工作时间。当然，工作要上街游行了。但是，德国在旁边看的时候说，我的工人工作的时间比你们长，退休年龄也晚，退休的福利也没有你们的好，我为什么要帮你们的忙呢？这就是差异。
中国人口的平均年龄在20-23岁，印度国民年龄平均不到25岁，可你别忘了印度的文盲特别多，70%不识字。人口肯定是日本、欧洲、美国的大问题，即便他们没有计划生育政策，即便采取刺激措施，多生一些人口出来也很难。
人口作为硬币的一面，反映出硬币的另一面问题就是债务。人老了，只能政府花钱。目前，大势是美国的债务占GDP80%-90%。现在，奥巴马正在和国会叫劲，看能不能提高赤字的余额。日本也是一样，债务占GDP比重相当大。印度呢，债务也是很高，一个又老又穷的国家，怎么样在今后把债务清除掉？这是欧洲、美国、日本所面临的债务问题，它们今后在全球经济体系中的地位肯定下降。
中期呢？在未来3-5年或者稍微长一点儿的时间，欧洲、美国、日本特别需要的不是银行家，也不是企业家。银行家没那么重要，银行家挣的钱都是从实体经济家那里刮风出来的，就像我在刮风诸位的财富在成长，中期经济增长也不靠企业家，企业家必须有好的技术、好的项目才能激发他去投资，去创造就业岗位，去获得超额利润。
那么，美国目前所面临的困境意味着美国经济复苏，尤其是强劲的经济复苏并不依赖于华尔街，也不依赖于德克萨斯的牛仔，主要依赖于美国在今后一段时间能不能出现一个伟大的像爱迪生这样的人物，只有围绕某一项重大的基础技术的研发有创新，有创新之后才会有新的投资，新的企业集群，新的就业，新的超额利润。就像80年代美国有数字技术，90年代美国有信息技术，新时代美国有互联网技术，美国将引领全球创新的是什么？有可能是两项，一是互联网技术，如云计算等；二是生物工程。一个女孩在怀孕的时候，可以想科学家定制孩子的性别、长相、身高、智商、兴趣爱好，这个孩子一生出来就大概是这样，有可能在找基因介入，这让人担心，以后的女孩子、男孩子长得都是一个明星脸，那就没意思了。那么，科技创新在中期阶段起到决定性的作用。短期呢？美国没有预想的好。日本经济不行了，日本明年的股市不错，但日本明年的经济不好。欧洲深陷经济危机，很难有大作为。
次贷危机之后，全球经济复苏的状况马马虎虎，还可以。目前的国际经济处于什么样的水平呢？叫做解脱病危，尚未康复。这是美国的经济增长，美国的经济增长最重要，原来以为美国经济会有3%以上的增长，结果现在看起来只有2%点多，明年的经济增长会比今年好一点，明年美国经济增长会高于3%。
美国经济增长的主要动力，投资温和，消费还可以，外贸略有复苏。美国面临现代经济政策的困境，现在美国经济的增长比较差，利息很低，约零。美国的汇率很软，美国的通胀率不高，失业率很高，这就使得美国政府在财政政策和货币政策两个方面在未来留下的余地不大。我们看，如果美国经济在第三、第四季度增长得不好，美国政府能够采取的唯一政策可能就是量化宽松。中国政府所面临的痛苦是甜蜜的痛苦，奥巴马拍桌子骂人，骂的不是一头猪，骂的是我现在缺钱，你必须马上给我钱，不然就停摆。中国政府讨论的问题是关于两头猪的故事，两个国家的国务院开会讨论的问题是完全不一样的。美国经济对推动经济增长、降低失业率，恢复企业盈利能力等等，所采取的措施日益见肘，没有好办法。中国政府调节经济的武器不说有八般，至少有一大堆，这就是两个国家经济的差异。
长期来看，人口和债务既然是这样子，它对我们的投资行为有什么影响？有的。人口和债务问题让我们意识到新兴国家在未来国际舞台上的分量越来越重，只是目前欧洲、美国、日本作为主角，还没有做好谢幕的准备。金砖国家，像中国这样的国家，还没有做好登台去挑大梁的准备。所以，目前双方都很尴尬，主角不像主角，配角不像配角，配角的重要性一定会上升，政府关注这些事。民众关心什么事呢？有的人在讨论，未来的利率走势是怎么样的？如果美国国债中长期收益是4%，这就意味着美国政府为了偿还国债的利息，每年就要付掉GDP的3.2%。那就是说，经济增长3%，可是新增加的财富全部都用来还债了。目前估算，如果美国中长期的利率上去0.5个百分点，八年累计下来，美国政府为了还国债需要多支付的利息一万亿美金。基本上可以这么说，美国要把中长期的利息提高0.5个百分点，或者1个百分点，七八年下来，利息的开支就相当于打了一场阿富汗战争。所以，美国一定不希望中长期利率特别高。日本政府的债务更重，日本的利息也就更低。既然是这样子的话，美国在经济复苏的过程中，包括日本和欧洲在经济复苏的过程中，关于利率水平，我要讲一句有可能带有一些臆测的话，这些国家根本没有能力承受高利率，4%以上的利率都很困难。如果这种情况是真实的，在不长的时间里，2-3年时间里，欧洲、美国、日本的股票市场、房地产市场等等这些资产价格泡沫一定会卷土重来。
目前，欧洲、美国的股市离历史最高点只差15%，债务导致低利率，低利率导致资产价格泡沫，这就意味着2-3年内欧洲、日本、美国的房地产市场情况甚至回到危机之前，有可能比危机之前更糟糕。美国的房子还在跌价，值不值得买？值得买，大概可以做这么一个结论。
那么，在中期的角度内，奥巴马推了三个政策，都有必要，但实施起来有难度。一是出口倍增计划，在未来5年美国出口计划翻一倍。二是增强再制造业能力，和德国、日本竞争。三是大规模基础设施重修计划，高速公路、高铁等等要重新建设。
出口倍增计划和再制造业能力增强的计划，美国没有这么庞大的劳动力，也没有这么大的财政力量。如果中国政府不是天真地跑去美国招投标，不去帮美国人修高铁，美国就修不起来。我私下低估的一件事情是，如果中国去帮美国、印度修高速公路，修高铁的话，那就是我们的工人付出血汗，还被他们骂又搞贸易顺差，我们增强了竞争对手未来的竞争能力。所以，中国跑到这些地方去修高铁和高速公路是非常愚蠢的，我们就希望印度的基础设施永远那么烂。
中期的技术创新还不知道方向，按照美国人的话讲，美国人现在有两个焦虑，一个焦虑是所有的产业与中国相关的是朝阳产业，与中国不相关的就是夕阳产业。另一个焦虑是，是不是要等技术创新所有的努力都证明是错误的之后，我们才能找出一条正确的道路来？
短期，美国经济仍然很难受，要不要再印钞票？Q1就是量化宽松，有第一次量化宽松，第二次量化宽松，最近几天中国黄金股涨了不少，市场上谣传美国国债主权债务将会降低，美国将第三次开动印钞机，有没有这种可能？略有可能。但是，短期之内不会有。因为，博兰克还需要耐心地看一下。第一季度经济增长只有2.9%，第二季度经济增长数据还没有出来，如果第二季度经济增长在3%以上，有可能不采取量化宽松，如果第二季度经济增长仍然不好，那他只能搞量化宽松，这是短期内的美国情况。现在，困扰美国的短期问题一是失业率太高；二是经济增长太慢，这是目前的状态。
左图是美国消费者债务仍沉重；右图是美国住宅价格仍在下跌。次贷危机是什么？穷人买房还不起钱就是次贷危机，既然穷人买房还不起钱，政府先掏一笔钱把这个问题掩盖掉，这就是解决次贷危机的办法。那么，如果是这样子的话，美国开动印钞机得到了世界范围内的谴责，量化宽松使得美元的汇率特别软，对美国的出口、制造业有好处。那么，是不是美联储对于货币是最不负责任的？不是的，我们不能这么说。 在大多数年份内，美联储所提供的货币增长只有3%-5%，有没有哪个国家的货币供应量速度远远超过美国？印钞机开动得最快的国家是哪个？中国也许是其中之一。当然，有可能还有国家比中国更厉害，有的国家在货币供应量后面直接勾掉了9个0，中国还没有勾掉那么多的0。改革开放三十年以来，中国经济增长的速度约10%，意味着七年半，中国经济增长翻一番。货币供应量年均16%，货币供应总量4年翻一番。在过去的12-13年，政府的财政收入增长最快，每3年半翻一番。所以，在过去的10-15年，中国政府的财力增长，中国货币当局所印的钞票增长，是非常惊人的。
可以说，中国人民银行所印刷的人民币，以6.5元人民币折合1美元，我们现在印的人民币比美联储印的美元还多。印钞票的高手不是美国，是中国，只是结果不一样。什么结果呢？美联储量化宽松开动印钞机坑害的是全世界，有利的是美国人民；中国政府开动印钞机坑害的是中国，有利的是政府。这是短期内发生的现象，我要介绍这些，因为与投资有着密切的关系。
中东和北欧局势的变化不想废笔墨了。但是，这些局势的变化有一个结果，为什么世界各地都发生了这样的变化呢？原因是在早年的时候，大概在30年前或者40年前，全球范围内有一场民族独立运动，民族独立运动的很多发展中国家都摆脱了原来的殖民统治者，成为了一个独立国家，这些国家建立起来以后大多数都是独裁和专制国家。而当时年轻的独裁者、专制者，在现在已经垂垂老矣。所以，独裁制度、专制制度面临瓦解。所以，中东北非问题有两大赢家，一是美国；二是基地组织。两大输家，一是欧洲；二是阿拉伯联盟。它对于全球经济运行的影响是什么？大宗商品在未来涨价的空间不是更大了，而是更小了。
比如，现在的原油每桶90多美元，不到100美元，随着美国、中东经济的复苏，油价有可能会涨到130-140美元/桶。为什么没有涨呢？原因在这一轮的经济冲击和动荡之后，整个中东国家制定能源价格的能力不是增强了，而是削弱了。所以，这次变故对美国、中东的经济复苏是有利的，但对欧洲来说却更痛苦。
从资产负债表来看，中国政府和中国居民的资产负债表是非常健康的，中国政府光收税不干事，当然资产负债表健康了，中国居民光挣钱不花钱，资产负债表也很健康，这就是中国勤俭节约的传统美德带来的好处。IMF对世界经济增长的贡献，从实际来看略微悲观了一些。
欧债的演变是一个大问题，这个事情需要慢慢发酵，因为政府的公共债务总是要拖下去的，这是一个国际经济的不确定性。另一个国际经济的不确定性是博兰克会不会继续印钞票？如果美国经济在第三季度、第四季度不错，美国会不会加息？由于长期利率比较低，由于目前美国并没有特别好的刺激经济增长的办法。因此，作为美国来说，特别需要国际资本从欧洲向美国，从东亚向美国，从中东向美国的资本回流。在这样的背景之下，美国的经济增长会高于3%，美国明年的资本市场应该表现会相当不错，这是对全球经济的看法。
中国呢？对中国经济的看法也有短期和长期，个人的看法不一定对，供大家参考。长期不出问题是很难的，多长时间呢？10年以上中国经济可能面临真正的严峻考验。短期要出问题更难，十二五期间中国经济发生大问题，甚至这种问题变得不可收拾，可能性几乎不存在。中国不会像托尼斯那样，因为一个大学生摆摊设点遇到了麻烦，整个全国都乱了，这种事情在中国不会出现。五年之后，中国政府有雄厚的资源和能力使得经济增长、社会稳定、政治转型相对平稳，10年以上中国经济面临真正转型的巨大困境；5-10年内，中国经济增长的风险和机会都在上升，稍有不慎就会出问题。因此，中国的未来取决于我们目前的努力。
为什么说5年不会出任何问题，或者说出不了大问题？5-10年有可能出问题，但有可能改善它？10年以上，出问题的机率会增加呢？有什么根据？首先，来看长期，长期比较容易。中国经济增长有没有极限？我们能不能够达到人均GDP相当于日本、美国、欧洲这样的水平？有没有可能？有很多人说，欧洲、美国、日本人均GDP4万，咱们能达到吗？改革开放再延续60年，到2070年能不能达到这个水平呢？可能够呛。中国的经济增长是已占全球18%的人口，耗用全球30%-40%的资源，提供全球经济总量的不到10%。因此，中国经济增长的质量是极其不佳的。也就是说，这台汽车的发动机每百公里油耗是10个，可消耗油量产出的功率非常差。 [2011-07-15 10:28:59]

[钟伟]如果经济增长的质量没有改善，意味着中国占全球18%的人口，耗用全球30%-40%的资源，提供全球经济总量不到20%。中国加印度，GDP7万亿美元，人口超过25亿。自二次世界大战之后到现在，全球人口过亿的国家，只有三个国家人均GDP勉强超过了1万美元，即日本、俄罗斯。但是，这两个国家太特殊了，原来是在二战之中基本上被摧毁的国家，另一个是经历了政府剧变和解体的国家，它们不能算数。第三个国家即是经济高速发展，人口过亿，人均GDP过万的国家，即巴西，在去年人均GDP刚刚过万。日本目前的人均GDP水平最高，新加坡跟进，但达到的人均GDP水平比日本差一大截；韩国跟进，但韩国达到的人均GDP水平不能和日本相提并论。未来，泰国、印尼等国家，猴年马月才能人均GDP过万啊。所以，增长是有极限的。
我们做了一个中国长周期经济增长的模拟，告诉大家最好的结果，在2020年前后，中国人均GDP超过1万美元，总量超过20万亿美元，非常接近于美国经济规模。如果没有意外的话，2020-2025年这段时间内，中国的经济总量将超过美国成为全球第一把交椅，有可能2025年经济总量是25-27万亿美元，人均GDP接近2万美元，到2025年前后中国经济总量大概相当于美国加日本，或者欧洲加日本。但是，人均GDP水平只相当于目前欧洲、美国、日本的不到50%。中国在2025年，提前25年实现了邓小平同志所提出的设想，成为全球中等发达国家，也回到了1820年时，中国在世界经济体系中的地位。
为什么要得出这样的结论？有三大理由，即资源、人口、环境。以能源为例，十一五期间中国单位GDP能耗下降15%，如果十二五、十三五坚持的力度和十一五差不多，我们会知道在2020年中国单位GDP能耗约为现在的27%；如果经济增长未来10年，每年的增速在7%-8%，到2020年中国实体经济比目前增长约220%-240%。目前，中国进口2亿吨油/年，到2020年到哪里去进口5亿吨油/年？几乎不可想象。资源不能支撑中国经济再这么粗放地增长。人口，原来有政府部门预测中国到2050年人口将达到16.5亿，这绝无可能。目前，中国人口总量约到2025-2030年，人口将达到最高峰值，很有可能是14.2-14.5亿人。峰值来得更早，人口总数来得更低，到2015年中国劳动力人口达到顶峰，2015-2018年这段时间，中国的人口红利将彻底消失。中国从1999年进入老龄化，60岁以上的人占人口比例超过10%，14岁以下青少年占人口比例只有22%-23%。经过20年左右的时间，也就是到2020年中国的老龄人口有可能超过人口总数的20%，是地球上的老人的1/4。中国青少年人口（14岁以下）到2020年极有可能低于地球上青少年的14%。所以，大家的钱在未来应该投入到养老产业、医疗产业里面，人会越来越老，小孩子会越来越少。有人说，钟教授讲得不对，为什么？计划生育政策可以放松一点嘛，允许一对夫妻生2-3个孩子，这种想法是好的，但结果不一定好。第一，经济增长是为我们过好日子服务的，不能反过来说人就和煤炭、钢铁一样作为一种生产要素投入到经济增长的发动机当中去，我们不是汽油，不能倒过来说为了维持经济增长就鼓励大家多生孩子，这就是本末倒置了。如果大家觉得生活很幸福，或者生活压力大的不愿意生孩子，这是个人的选择，不能够回到“光荣妈妈”的政策。第二，即便现在计划生育政策放开，诸位即便真的多生孩子了，那是18年之后的事，现在够不上。第三，最棘手的问题是如果人口政策放松，我们会不会多生孩子？有的人说，华人的传统是多子多福。随着经济增长的压力，这种观念早就被放弃了。在全球范围内，人口出生率最低的几个地区，我向大家汇报一下，日本、香港、新加坡、台湾，在90年代中期的时候，上海的生活水平并不怎么好，可那个时候人口的自然出生率已经为负数了。所以，华人只要能过体面的生活，都不愿意多生孩子，这是很厉害的。
计划生育政策理论上来进，政府现在公布的人口出生率总和为1.8%，80后都是独生子女，本来可以生两个孩子，计划生育现在的力度是一对夫妻科医生1.5个孩子。但是，刚刚过去的人口普查结果是，目前的中国一对夫妻生1.4个孩子。也就是说，政策允许大概可以生1.5个，可现在的夫妻俩只生1.4个。所以，即便人口政策放松，可能人口总量会有轻微地增长，但效果是非常有限的。日本老龄化走了25年，政府为了养老人，政府为这些社会保障税费的开支增加了26-27倍。中国政府是不是为银发浪潮做好了准备？在未来中国政府所准备的养老金至少要达到全球管理养老金的25%，而现在这个比例是多高呢？不到1%。怎么办呢？生老病死自己不对自己负责任，要人家对你负责任没道理的。
环境。有时候，我经常讲这么一个笑话，你去问一下90后、2000后的孩子得过蛔虫病吗？自然消失了，为什么？原因很简单，我们在全球7%的耕地上使用了化肥，在化肥培育出来的蔬菜里面，蛔虫活不了。鸡、鸭、鱼都打了大量的激素，蛔虫更活不了了。环境到了这种地步，还指望怎么样恶化呢？所以，这三大因素，资源、人口、环境不能够使中国成为人均经济水平超越目前发达国家的庞大经济体，如果我们的经济水平真的到了欧洲、美国、日本的水平，中国的GDP占全球比重应超过50%以上。
所以，长期来看，我们不要想当然以为中国经济增长将超过美国、日本的前景，这是不可能的，大象奔跑的速度一定没有猎豹快，原因很简单，大象太大太重了。

第二个原因是中期角度。其实，目前的政治生态就决定了中期经济的增长。我们提出产业增长要包容、要和谐，收入分配要和谐，中国和世界的关系要和谐，这就是包容。然后，在十二五期间又提出了三大战略，这三大战略很重要。我个人认为，十一五、十二五这几年的五华计划都是非常好的。
在十二五规划中，提出了新兴产业计划。以前，经常讲结构转型，可不知道往哪儿转。现在有了，生物工程、高科技、新能源等等，这些产业在未来5年占中国GDP的8%，2020年新兴产业占GDP的15%。我们并不能相信所有的新兴产业在未来都能够取得成功。但是，只要有1-2个产业取得成就，中国经济转型的压力就会大大地减轻，我们就可以说基本上转型成功了。十二五第一次提出了海洋战略，在以前的十一个五年计划中都没有提到海洋。中国走向海洋，向海洋要安全，向海洋要资源，这是破天荒的。收入倍增计划，在过去的十年，城市中低收入家庭，尤其是吃养老金，领退休工资的阶层，以及广大的农民，在过去的十年收入增长是最快的。那么，收入倍增计划在十二五期间还有一些争议，就是说这些人的收入增长，如果企业给职工年均工资增长超过15%，中国政府就有可能对这些企业提供某些税收的优惠或减免，这些政策执行起来会有难度，因为政府恐怕不能给公务员大幅度加公司，恐怕也不能给国有垄断企业大幅度加工资。政府能采取的措施是，鼓励外资企业给职工大幅度加工资。但是，外资企业的职工只是高管人员大幅度涨了工资，而普通工人的工资是被增了呢？中国在中期的政策有些好，有些略有难度，但无论如何，我们在中期有机会。中国在未来要完成的不仅仅是经济转型，还包括社会转型和政治体制转型，这是一个三重转型。
中国在未来，经济肯定是向右走，政治是向左走还是向右走，我们不能确定。但是，如果在未来一段时间，中国社会，中国政治生态都更强调秩序、公平，那也未必不是一件好事。尽管富裕阶层，尽管企业家觉得唱红打黑可能不能那么让他们高兴，可是我们要理解唱红打黑的支持者、佩服者们，他们很有可能并不是被红歌或者打黑本身有多么地赞美度，他们在内心深处可能是想通过这种形式去表达一种对更良好的社会秩序、更透明的政府运作和更公平的收入分配的一种期待。中期角度转型压力巨大，风险和机会都会上升。
短期，看看今年上半年。短期能够做出两个大概合乎情理的判断。
第一，今年经济增长可能不像诸位想的那么乐观，今年全球经济增长最有可能的态势，我估计是一个季度不如一个季度。有人说第三季度会好一点，第四季度会更好，没有这种可能性。第一季度、第二季度的增速是偏低的，全年估计是9.2%-9.4%，下半年的增速平均只能在9%-9.2%之间，中国经济下半年的增速比上半年会更慢。
第二，通胀。六月份极有可能是通胀同比的一个高点，下半年物价将整体回落，我甚至认为到今年的第四季度（11、12月份），物价回落到略高于4%的水平也是有可能的。上半年，平均物价高达5.4%，下半年物价水平总体不会高于5%，比上半年差不多要低1.5%，物价下去了。所以，经济增速下半年将持续放缓，通货膨胀还将回落。
为什么这么判断？有什么理由？上半年9.6%的增长怎么形成？消费对增长的贡献约6%，投资对增长的贡献约4%，加起来10%，外贸对增长的贡献是负的，扣掉外贸就成了9.6%。下半年，限房、限车、限贷，下半年的消费比上年会明显更慢，消费在下半年下去了。投资呢？投资会比上半年慢，投资也下去了。外贸可能和上半年差不多，可能会略有滑坡。所以，这是下半年经济增速放缓的基本格局。有人说，钟老师这个说法不对，国务院会放松银根。不是的，这是你们的期待，不要把期待当成结果。上半年信贷是4.7万亿，下半年新增信贷能够在4万亿或略高于4万亿，全年信贷增长接近9万亿就不错了。因此，下半年的新增信贷应该比上半年更少，数据在那儿摆着，数据不撒谎，官员有时候会选择性地“看错”数字，这是目前的经济状况。
现在，中国经济遭遇了一个很难受的事情，中国政府没有办法下决心。中国经济增长有三个目标，一是高速的经济增长。如每年10%以上的增速，9%的增速就觉得太慢了；二是经济转型追求投入少，产出多的好增长；三是稳定的物价。所以，经济增长快，经济增长好和物价稳，这个三角形，中国政府似乎只能做到其中的两个目标。比如，你要追求增速快，物价稳，对不起，经济增长质量就好不了。你要追求经济增长质量好，物价稳，对不起，经济增长的速度就会慢。现在，明显的处于另外一种组合，什么组合呢？经济增速偏快，经济增长质量提的要求很高，通胀就要稳得住。在今后一段时间，要稳通胀，要保质量，必须付出牺牲经济增长速度的代价，GDP的增速真的不那么重要。比如，日本经济高速增长期也就维持了20年，韩国经济高速增长期还不到20年，都成为了发达国家。中国GDP增速年均超过了10%，已经增速了30年，而中国仍不是发达国家。中国经济增长的财富到哪儿去了？拆了盖，盖了拆。所以，增速质量比增速本身更为重要。
投资在下半年回落，有人不同意这个看法，为什么？尽管固定资产投资增速当中，比如房地产商品房投资增速下降，但政府保障房投资增速将上升。因此，最后固定资产投资增速还是蛮快的。商品房投资每年3万多亿，销售额5万多亿，政府的保障房投了多少？上半年到现在一共紧锣密鼓地投了4千多亿，今年全年能投到1万亿吗？不知道，恐怕投不了吧？商品房开发极有可能减少的部分比政府保障房建设多投入的部分要多得多。所以，如果下半年房地产政策没有放松，商品房投资增值肯定要下来。
居民消费增长并无奇迹，短期仍将调整。1994、1995年，中国城镇居民不再扯布做衣服，不再给自己的父母理发了，逐步放弃了城市手工业者提供的服务和商品，而大量地采购工业制成品，这种情况将在今后的农村地区发生，农村将会变得越来越不像中国的农村，将会推动消费。挣钱的主力军，50后、60后并没有大幅度花钱，将逐步退出历史的舞台，现在不是挣钱的主力军（80后、90后）已成为花钱的主力军，他们是舍得花钱的。90后比80后更舍得花钱，00后恐怕很晚才能建立起挣钱的概念，他们花钱的本领肯定更强。所以，农村市场的开发，以及年轻一代对消费的狂热，使得消费开始增长。
有时候，我很感慨。中国现在小孩子说“裸婚”，对我说我24、25岁了，第一没有房，第二没有车，第三男朋友给不了钻戒。我看了她一眼，这种女孩万万不能要。在日本、美国、韩国年轻的女孩子，一个大学生刚刚走出大学校门的时候，根本就是一屁股债。所以，发达国家的孩子走出大学校园的时候连“裸婚”的资格都没有，那时候是债奴。现在，中国的孩子24、25岁已然可以达到“裸”的程度，那已经是不错了。因为，人在0-30岁肯定是负债的。因为，长期的教育需要投入；30-60岁肯定有储蓄，60岁之后花年轻时候的储蓄。所以，我经常感慨地是，到了40岁，一切都在走下坡，只有事业在走上坡，到了40岁之前人要励志，怎么创业；40岁之后人要修身，考虑怎样舒服的死去。那么，在限房、限车的情况下，要想指望消费有很好的表现，也是不现实的。
进出口对中国经济很重要，但不是决定性因素，就不多说了。
汇率，3年过6，5年过6，10年过4。3年人民币兑美元为6，5年内超过6，10年内为4。2020年之后，人民币是不是还是那么强？不好说，极有可能人民币汇率会有比较大的震动。
通胀，诸位可以放松一下心情，没有那么糟糕。你看看周围的邻居印度、俄罗斯、巴西，他们的通胀水平是多少？10%或高于10%。除日本之外，德、法现在的通胀是4%左右，经济增长约为2%-3%。所以，中国目前的通胀水平是在新兴国家，在全球180多个国家中控制得最好的一个国家。在过去的上半年有5.4%的通胀，这是同比，不是环比。5.4%的通胀是怎么构成的？可以分解一下它的构成因素。在今年上半年5.4%的通胀中，有约2.7%-2.8%的通胀率是基数效应形成的，去年的物价比较低，今年的物价就比较高了。基数效应可以解释过去半年物价上涨的一半因素，剩下2.7%怎么解释？也不太复杂。在剩下的2.7个百分点中，猪可以解释剩下一半当中的一半。过去6个月，由于猪肉涨价，可以解释1.3个百分点。去掉基数效应和猪的问题，还剩下1.3%的新因素，有0.7%是房租涨价，房租为什么涨价？刚性需求存在，既限贷又限购，买不了房还不准我租房？房租涨了0.7个百分点，剩下的因素是其他的涨价因素。所以，中国的绝大多数商品，94%-95%的商品是供严重大于求的。
所以，决定下半年经济走势的因素，一是基数效应弱了；二是猪肉价格差不多了；三是房租价格在7、8月份大学生毕业的时候有可能再涨一下，但也差不多了。所以，总体而言，下半年物价的总体水平同比上半年大约低1-1.5个百分点。也就是说，下半年总体的CPI约在4%-4.5%左右，全年的CPI接近5%，但略低于5%，这是我对通胀的看法。
大家说，统计局调整的口径会不会有假？基本上是真的。这是货币和通胀的关系，以前印钞票和通胀有关系，2003年印钞票与通胀的关系不稳定了，因为2003年印的钞票放出来没有太大的影响物价，中间有一块巨大的海绵，就是房地产、股市，货币先流到股市、房市，剩下来的才流到实体经济影响物价。所以，下半年楼市不错，股市不错，通胀就不会有那么高。反过来，楼市摁下去了，股市又不景气，有可能通胀就会比较高。
CPI与粮食的关系，粮食在中国不是劳动密集型产业，已经是资本密集型产业了。1994、1995年之前投入劳动力种地的很多，在那个时候中国政府有意压低粮价，就意味着农民从事农业的工分不值钱。现在，农业生产中，体力劳动只占了一小部分，占农产品价格构成的30%- 40%，剩下的都是从种子、农药、化肥、农膜、田间护理、灌溉、销售等各个环节，农业生产变成了商品和服务高度外包的行业。也就是说，你现在可以不懂农活，只要有钱也可以种田。这就意味着，中国政府对粮价不能像15、16年前那样压低农民的成果了。所以，每次粮价上涨几乎都是通胀的尾声。
这一轮的通胀是什么道理呢？2008年下半年、2009年上半年，4万亿经济刺激计划，10万亿信贷，开闸放水了。地方政府跑步进京，拿着大盆小盆去接水，多舀一勺就是好的。企业家的信心起来了，原材料价格都上升，中游涨水，下游则是CPI，消费物价。所以，现在基本上是4万亿经济刺激计划的滞后效应，会不会有经济刺激的再来水？有的同志讲，2008、2009年经济刺激计划是不对的，经济刺激计划总有好的一面，也有我们不愿意见到的一面，这是通胀的一个原因。
既然如此，对投资有什么影响呢？怎么样理解呢？我个人的建议是这样的，我很忌讳有录像。5年之内，你必须把事业的重心放在中国，必须增加人民币负债；在未来一段时间内，企业成功要考虑两个因素，第一是行业；第二是负债。在过去这段时间里，我们看到取得成功的企业家，当然有他个人的魅力，有的人会说没有好行业和坏行业，只有好企业和坏企业，其实不是这样，行业决定未来。你很难说在过去这段时间，在90年代搞IT的，在90年代搞房地产的，他们的智商就高人一筹？不是的，还是行业的发展状况。因此，我们要平心静气地考虑未来5年哪些行业有可能像过去的IT，像过去的房地产，像过去的银行证券，或者像现在的私募一样能有高额回报。另外，要考虑货币。你一定要有信心相信，中国的货币供应量仍然是极快的，你有资产就会焦虑不安，就要寻找财富的增值保值之路，那么费劲干吗？既然有资产，担心增值保值不好，就要勤劳。你可不可以换一种思路？你有负债，负债一天不如一天，一天比一天贬值，就让它去贬不就完了吗？所以，我主张企业在未来3-5年内一定要选对行业，一定要有高额负债。在中国企业的高额负债是成功的关键，但问题是高负债的本身很危险，如果你能喘一口气登陆，就能够像苏宁、国美那样的企业家；如果没喘上这口气，那就会像德农一样了。这是未来短期的角度，很重要。
中期，未来5-10年，未来5年是重行业、重负债；未来5-10年，我个人倾向认为应该是重资产，重外币资产。在未来5-10年的过程中，行业增长的机会超过利润的机会可能会减少，风险会上升。那个时候，当然要轻负债、重资产。而且，在这个过程中，人民币经过升值的势头之后，升值在弱化，贬值的势头在初显。那个时候，可能有20%-30%的资产要放在稳妥的外币上，什么是稳妥的外币？我个人认为，有些国家是地大物博，人口稀少，如加拿大、澳大利亚，这些国家的资源很好，人很少，这些国家永远也不可能有非常重要的国际地位，他们的货币就比较可靠。还有一些国家永远没有经济前途，比如瑞士，他们的货币也可靠。所以，中期之内要重资产，并且要把一部分资产放到外币上。
长期，我比较担心的是，如果在未来5-10年经济增长调结构不能取得成功的话，也许由于一些小的事情，中国有可能会有一次重大的调整，这种调整一定不是单纯地经济调整，可能是社会、政治和经济问题的一个集中爆发期。在这个集中爆发期过程中，最好的策略是袖手旁观。那么，我个人认为如果今后10年的中国结构转型不是特别顺利的话，选择一家外资机构，或者选择境外的投资地，部分资产向海外转移也是必要的。等到中国经济完成这次主动的或被动的调整之后，再回到大陆来，再进行创业都为时未晚。
比如，日本。日本在发生被动经济危机时，日本企业家的身家财富平均缩水约超过50%。俄罗斯在发生社会解体和动荡的时候，普通民众的财富消失超过90%。这是对中长期的看法。
诸位一定不关注中期和长期，一定是关注未来1-2个季度。因为，从长期来看，我们都死了。那么，从短期来看怎么样去理解接下来的经济运行呢？有两个问题值得关注，即股市、房地产。
股市，也看中长期，股市长期我看不懂，只看中期。明后两年股票市场要赌空还是赌多？我赌多，一定赌多。原因是什么？全球的资产在次贷危机前后都开始复苏了。
资本市场从2008年下半年，2009、2010年这两年，中国经济增长排名全球第一，2009年中国资本增长排名全球倒数第五，去年排名全球倒数第三。这是大宗商品在欧美去年以来的走势，比如以2008年次贷危机为界限，美国的实体经济并没有康复到2007年下半年，2008年上半年的水平，还在苦苦挣扎。但是，就股票市场而言，欧洲、美国的股市基本上回到了2008年上半年的水平，房地产也回到了2008年上半年的水平，美国的房价还在跌，还没有回到2008年上半年的水平，主要是美国没有放开对中国富豪投资移民的管理，不然房价早被中国人炒起来了。中国人炒东西很厉害的，一年民间消耗黄金约400-500吨，这个市场能够吸收的资金700-800亿人民币，翡翠市场一年大概消费翡翠原料7000多吨，翡翠市场交易金额恐怕要过千亿。翡翠真的值钱吗？破石头值什么钱？和田玉市场一年消费上千吨，这个市场也吸纳了200-300个亿的资金，昆明山下遍地都是和田玉，这就是收藏品的市场。当然，女孩子喜欢这些石头，男孩子愿意为她们提供这些石头，这些石头的定价就成为了天价。
我们比较一下，2007年上半年或2008年上半年与现在相比，2007年上半年资本市场综合指数从3000多点跑到了5000多点，2008年上半年也在5000点左右，现在是2800点。所以，实体经济比过去4、5年至少翻了一倍。无论从GDP，还是从税收总额，工业增加值等等指标，把这些指标列出来，过去4、5年，中国实体经济肯定翻番了。但是，股票市场比4、5年前赊了一倍。日本未来经济增长的前景与我们不能比，带着一种比较放松的心情去看，中国的资本市场如果形容成U型的话，现在处于U型底部的左半侧，这是中国资本市场的情况。如果要我赌哪个市场最赚钱？我肯定赌股票市场，股票市场什么最升值？我肯定买指数，如果有比指数放大6倍的分期基金，我肯定买这个，因为可以不用选择个股，不用选择行业。所以，我们要坚定信心的认为，中国A股市场，股指肯定是合适的，问题是不大，这是A股的中期角度。
A股的短期角度，买房不如炒股，炒股不如买基金。上半年过去，很多人可能觉得这句话不一定对，看下半年吧。主要原因是通胀无牛市，过去18年的数据都表明，在任何一年通胀高于4%，这一年的股票市场都不好。所以，通胀无牛市，调控政策扑朔迷离，使得股市的预期高度不能过高。今年股市运行区间2600-3600，中位数的股指水平在3000左右，这不过分吧？年内从总体来说，房地产在2009年是宏观的机会，要买指数，2010年是结构的机会，要买行业，2010年结构的特点是喝酒要开车逛街，主要原因是餐饮、医药保健、汽车、消费品行业，这些在去年都很好。今年呢？今年的结构性机会体现在以下几点，总结为ST+海陆空。因为，今年的资本市场的重组进程将会很快，所有的ST，尤其是SST都会很好，在ST板块中今年的机会将会最多。其次，把行业机会形容成海陆空，海是水利，重型、大型船舶制造；陆是机械工程+重大基础设施相关行业，比如水泥；空是航空设备和军工，今年的结构性重点可能在这些方面。
那么，也有人说，你是不是看好银行业和房地产业？尽管银行业和房地产业估值很低，但这两个行业有可能在未来相当一段长时间内都没有爆发式增长的机会。所以，这些行业所面临的最多就是估值机会，没有特别好的机会。
如果我们认为宏观经济下半年逐月下降，如果我们认为通胀在下半年有所缓解。那么，下半年宏观调控的力度与上半年不会放松，基本持平。这就意味着，资本市场下半年的机会在哪里？一个谨慎的投资者可以看好7月-8月，一个教育的投资者可以看好7月-10月。如果你要买基金，在未来2、3个月时间内，收益10%-15%也是有可能的，这是对资本市场的看法。
房地产业，短期价稳量跌；中期看政治，长期还是有信心的。对于房地产开发企业来讲，今后2-3年是艰难的岁月。但是，相反对于购房者来讲，今年年底至明年上半年是一个不错的购房时间点。当开发商服务态度变得很好的时候，当他们采取各种促销策略的时候，当潇湘晨报等平面媒体的广告投放大幅度增加的时候，说明价格开始松动了，说明购房的机会降临了。所以，在日常生活中，如果你认为大多数人的投资行为是错的，我们就应该从这些人的错误投资行为中学习正确的东西，这是我对房产短期、中期、长期的看法。
什么时候市场复苏？量跌的时候，接下来的情况是交易价格将下跌。什么时候市场有复苏迹象？其中最领先的是二手房中小户型，如果二手房中小户型的交易量开始上升，接下来将传达到二手房大一点的户型，再传达到二手房的中小户型，再传达到二手房的大户型、别墅。所以，关键要看二手房的交易量，如果二手房的交易量起稳或放松，基本上是可以进入房地产行业短期效应。我不是房地产行业的持续看低者，也不是房地产行业的持续看空者，我们只是分析趋势。去年，房地产行业是辉煌不再，巅峰永世的时候，这个说法当时可能没有人会相信。但是，到今年有很多的开发商同意了这个观点。以2010年为拐点，2010年前10年，房地产行业是领先中国经济增长的，有超额高利润的、风险比较小的行业；未来10年，中国房地产行业将从领先行业变成几乎和经济增长同步的行业，从爆发式增长的行业变成一个温和增长的行业，从有比较高利润的行业走向利润正常的行业。所以，过去10年不管是怎么样的开发商都挣钱；在今后10年，好的开发商挣钱，差的开发商不一定挣钱；再往后10年，好的、差的开发商都只能挣到平均利润。所以，在未来5-10年或者正常时间内，结构性机会也会逐步消失，这个行业本身的魅力和对资金的吸引力都将显著下降，这是我对房地产行业的一个判断。有的人说，钟老师，城市化还没结束，农民进城还没有结束，这个行业怎么就没有超额回报了？就是这样，是我对房地产行业的一个总体判断。
2000-2010年，房地产行业投资增速28%，交付面积增速38%，销售金额负荷增速48%，很快啊。从一年提供1-2亿平方米的房子，到最高的年份一年提供将近10亿平方米的商品房，节奏很快，未来的增速大大下降。
怎么样理解房地产短期、中期、长期的可能性？对于民众而言，房地产只是货币现象，为什么要买房？不是因为房子值钱，是因为钱不值钱。话有点儿拗口，我们可以比较一下。1985年到现在，过去了约有25年，价格总水平是怎样的一个走势？可以比较的商品和服务，25年前的价格乘以20-25倍就是现在的价格。例如，大米。当时0.1元/斤，现在2元/斤。当时猪肉7-8毛/斤，现在15元/斤。如果你从80年代开始就把钱买国债，做投资，你到现在会穷得叮当响。我经常看到，中低收入家庭排着队买国债储蓄，心里非常难过，这不是白白把钱送给银行吗？中国的银行是一个巨大的水泵，把民众的利益集中起来输送给政府和国有企业。在这个过程当中，作为房地产行业起到什么作用？当房地产行业没有稳定之前，穷人、富人、中等收入家庭都一样受到剥削，房地产业起来了，房价在涨，基本能够和通胀同步，甚至还是覆盖掉通胀，中低收入家庭可以买房，他们买房之后财富得到了保留，可是中低收入家庭的财富有没有通过房地产的方式保留下来？没有。所以，房地产客观上为中高收入家庭提高了一种抵御过度发钞所带来的币值下降，而中低收入家庭没有这种可能性。本来，大家都是余热，一刀子砍下来大家都死，现在房地产成为了一块石头，刀砍不动了，剩下的中低收入家庭照样砍，矛盾就激发了。所以，我一直鼓励诸位的是，如果你要在中国避免贫困，一定要最少首付，最多贷款，最长期限，永不提前还款。因为，你要相信政府印钞票的速度一定是很快的。今年上半天M1的增速13%，M2的增速16%，经济增长的速度只有9.6%，还是钱多。当然，政府的钱增长得很快，政府财政收入增长30%以上，财富越来越向政府集中。所以，对民众来讲一定要理解房子就是一个货币现象，钱不值钱，房价就上去了。
对于地方政府来说，房子就是税收现象。中央政府对地方政府官员的考核就是GDP，是地方经济。地方政府要发展地方经济，要搞企业。比如一个县有800亩地，一亩地卖200万，一年就收入了10来个亿。1994年以来到现在，我们形容的格局是财力逐步向中央政府集中，中央的日子很好过，省级财政比较舒服，地市级财政勉强能够揭开锅，地市级财政叫苦连天。在这种情况下，深圳模式出现了，卖地可以挣钱了，那就卖吧。对于中央政府来讲，土地财政是分税制，长期没有得到调整，综合税制改革没有得到进一步推动的现象。我们现在可以看到，下一届政府接班，接班之后的一年半年之内分税制度也不会动。我们看到的将是地方融资平台被清理了，土地收益金在减少，企业由于宏观调控税收状况、盈利状况变弱，维护社会稳定的支出增加，社会保障房税费的投入在增加，地方政府在未来2-3年财力都逐渐见肘。
既然这样，在今年下半年或明年上半年，有可能中央政府会允许地方政府先发债，可以借钱。中央一般会把问题踹给地方，地方把问题踹给银行，银行兜不住问题就踹回给中央，最后中央买单。所以，历来保障房开发都有巨大的危险，保障房解决了一些问题。但是，3600万套保障房带来的问题比它能够解决的问题要多得多，我们是以制造问题的方式去解决问题，我们是以一个人有多么良好的行为动机去为这个行为不太好的结果做辩护，这样是不好的。
比如，保障房真的给中低收入家庭提供了财富增长的手段吗？廉租房产权不是你的，经济适用房以后是要限价回购的，这就糟糕了。也就是说，你投入的钱在未来不能增值，只有商品房才能市场化的增值。本来大家都买商品房，如果有货币补贴的话，情况可能会更好一些。可是现在把中低收入家庭集中起来去住经济适用房、廉租房了，为什么这些孩子一出生在头上就要打上“穷人”的标签？这是对他们的尊重吗？3600万套保障房在建设过程中真的没有难度吗？比如，目前估算每套保障房不高于50平方米的标准，逼供成本17万，每平方米的建设成本约3400元，如果是高层塔楼，基本上就是建安，加上简单的设备、装修和保安。保障房运行的是零地价，零税费，企业盈利5%-10%。那么，即便去做3600万套保障房，静态投资将会达到5万亿，动态投资将达到6-8万亿。假定未来5年中国政府的经济增长在9%左右，政府财政增长20%左右，中国政府未来5年财政收入的总增量约8万亿。这也就意味着，未来5年中国政府把所有财力增量都放在保障房建设当中才能勉强维持和完成3600万套保障房的建设。但是，保障房建设不能给农民保障房的拆迁补偿，而是应该按照土地市价而为。
从中期的角度来看，保障房开工率肯定很高，建成率会比较低，交付使用率将更低。我们将在今后2-3年看到一个奇怪的现象，保障房的统计范围将不断扩大，政府完成不了就算了，部委办局、政府机构的自建房上报政府，高校教师分配的房上报政府，只有把统计范围扩大才能完成任务。所以，在今后2-3年地方政府的压力会是很大的。
对政府而言分税制改革是解决房价问题的一个关键，短期内是调整的。我们估计到去年年底开发商手里的资金富余约2.5万亿左右，根据上半年的开发节奏来看，约可以维持半年至一年。所以，到今年年底，房地产企业的资金供求压力就将显现。所以，我个人预估，今年7、8月份，今年年底至明年年初，从全国的角度来讲，房价有可能调整，原因是在今年年底大多数开发商将看到明年房地产行业调控没有任何放松的迹象。所以，有一些企业有可能会从房地产行业退出，这是短期的问题。
中期波动，中期主要涉及限贷、限购政策有没有可能放松。限购政策不会放松，它将长期化、普遍化、规范化。所谓长期化，就是今年过了，明年一样限购。所谓普遍化，就是除了目前被点名要限购的城市之外，只要有地方的房价上涨过快，就会被加入到限购名单中。所谓规范化，各地地方政府限购的内容有可能会逐步统一。
限贷，限贷的问题不仅仅是一个政治问题，更多的是一个经济问题。现在，贷款的综合水平约在10%左右，房地产行业如果做信托的话，融资的成本可能在10%-20%。在这种情况下，银行给企业贷款很挣钱，银行对个人提供按揭贷款的热情将显著下降。今年年内，法定准备金率、加息等等，使得商业银行的贷款规模、额度非常紧张。在这样的背景之下，银行贷款资源肯定是优先配置在大型的公司客户手里。那么，即便要做差别化的贷款政策，也是微调。我倒认为，随着情况的好转，随着明年限购政策不会上升，限贷政策有可能会做轻微的调整。比如，对保障房、经济适用房、限价房，如果要贷款的话，对这一块儿有可能会放松。公积金支撑中低收入家庭的政策有可能也会放松。在未来2年，房地产行业的调控调子不会有突然改变的趋势。
何时泡沫破灭？到2025年，中国的城市化率不到60%，人口仍要进城，货币化、城市化、人口流动的因素都保证了中国的商品房价格在中长期内价格是稳定的。2007年，我说房价在未来5年翻一番。到2009年上半年就实现了翻番。我个人在2009年一季度的判断是，在未来5-8年，中国的房价仍有可能翻番。这有可能是我们看到的商品房最后一次翻番，房价平均在8000-10000元/平方米。北京、上海、深圳这样的城市核心区商品房新房价格，有可能会贵过伦敦、纽约、东京，但不会有香港那么贵，这些都很正常，原因是因为基本因素并没有改变，什么改变了？从总体机会变成了结构性机会。2000-2010年，买房的策略是拿一张地图先开枪，枪打大哪儿都不会错。那么，在2010-2020年之间，买房是结构性因素，必须先在地图上精心选择好地点再放一枪才能挣钱。
那么，未来对中国房地产行业的结构性分化体现在哪里呢？第一，一线城市的城市核心区机会仍然非常好。比如北京、上海、深圳，城市核心区的城市综合体所能带来的回报是惊人的，如果资本市场有恰当的政策工具使得城市综合体能够套现的话，它的回报将会更高。因此，从城市核心区的综合体，尤其是持有型物业的推出来看，我个人认为万科属于过去，万达属于不远的将来，万达模式值得我们非常仔细地去学习。因为，它的可售物业，公寓、酒店、主力影院、底商和技术商业配套的配比做得特别合适。另外，综合体的体量控制得特别合适。你可以看到在万达中心所在的城市不是做一个万达中心，而是做多个万达广场。为什么不做一个做三四个呢？为什么只做那么大的体量呢？为什么在城市中心而不在郊区呢？由住宅开发的三大因素决定。第一，住宅开发的放缓并不能通过持有型物业、商业物业的开发来弥补，这个行业的绝大多数从业人员在未来仍然从事住宅开发；第二，住宅开发模式将放缓。从单纯做住宅变成住宅和商业配套综合开发，从只管拿地做住宅变成更多的关注财务费用的合理调配。比如，怎么样做绿化，怎么样做精装，怎么样做上下游的相关，把税收有效规避掉，这可能是企业内部要做的事情。第三，三、四线城市的住宅开发会做得比较好。目前，机会比较好的三、四线城市往往具有两个特点，一是这些城市的住宅开发业态正好由高层向多层转变，这个地方的经济增长比较快，土地出让价格在抬高，民众对房价的承受能力在提高。二是以前三、四线城市既不通高铁，也不通高速，现在通了高铁或高速，对他们城市房价的影响也是极大的。所以，三、四线城市，比较好的房地产潜力城市，通常都具有这两个特点。
那么，这些城市从产业布局来讲将集中在哪里？从珠三角向内地辐射，从长三角向内地辐射，从环渤海向内地辐射，带来的机会是湖南机会很好，湖北也有机会。中部城市有比较大的机会，本地化需求比较明显。
下半年房地产投资增速将放缓，达不到上半年的水平。中国会否步日本后尘？有人说，2012年中国房地产将崩溃，张三先生说中国未来房价将跌一半，别忘记了这位张三先生在2002年10月份说过中国未来房价将崩溃，他讲这个话的时候北京的房价3300元/平方米，上海的房价4300元/平方米，这位学者与上帝同一数量级，我很佩服。拉长来看，中国可能和日本差不多。但是，什么时候会出现中国的房价从中转走向逆转的标志？有四个标志。
第一，户均套数。
一般情况是住宅户均超过1.1套的时候，房地产泡沫将降临。而中国现在户均套数是1.14套。如果中国达到住宅户均套数1.1套，还需要5-8年。中国住宅的问题还是总量不够，供不应求，一定要把供略过于求的时候，房地产业才会有真正的调整。
第二，利率。
中国5年定期利率超过5%，房价才会有明显的调整。如果年储蓄利率上调至5%，在长沙100万的房子，存在银行一年利息将达到5万，租房花四、五千元应该可以租到很好的房子，怕就怕储蓄利率只有2%-3%。利息的上升将极大地修正中国不合理的租售比。
第三，本地汇率由温和、持续的升值到突然逆转甚至贬值。
人民币在今后10年很有可能是温和、缓慢的升值，经济增长7%-8%，通胀3%-4%的水平，使得人民币升值还是比较温和、缓慢的。但是，有没有可能经济增速放缓，通胀增快，人民币贬值呢？也有可能会有那一天的到来。
第四，人口。
人口总量若不增加，对房地产的需求就不会增加。即使人口不增加，居住地在变化的话，房地产也会有结构性的调整。
从这些基本指标来说，我们有理由相信，在未来的5-8年时间内，中国的房价仍然稳中有升，中国在未来5-8年发生剧烈的房价调整或者房地产业崩溃的可能性微乎其微。
总结一下汇报的内容，国际经济长期是不行的，中期等待技术创新，短期美国好一点，欧洲乱一点，日本要下去。结论是，西方国家由于债务负担将会维持低利率，资产价格泡沫将卷土重来。人家经济不好，但人家的股市很牛，不像中国经济很好，股市很差。
中国经济长期资源、环境、人口支撑不住，10年以上可能会出问题；中期未来5-10年，事在人为，看我们为未来做了多大的努力。短期，5年之内出问题的可能性微乎其微，原因是因为改革开放30年，政府和民众所积累的财力太雄厚了。
对于资本市场，中期看多，短期谨慎者7、8月份看多，乐观者7月份到国庆节都看多，我并不看好11、12月份的市场；结构性的机会在于12月份和海陆空。
房地产市场的魅力仍将收紧，总体性的机会过去了，未来5年左右有结构性的机会，5年以后甚至更长时间，结构性机会将消失。如果是这样的话，这个行业从长期来看还有翻一番的机会，从转折点来看，现在远远没有到所谓房价泡沫的转折点。从中期来看，政策不明朗仍将持续。从结构性的机会来看，一线城市的持有型物业，三、四线城市产品精细化住宅开发仍然有机会，主要集中在中部一些房价承受能力比较强的、交通设施日渐改善的区域性城市。
这是我对宏观经济的看法，不一定对，供大家参考，谢谢。

[2011-07-15 12:04:11]

[主持人]感谢钟伟博士的精彩演讲，相信他的一番讲话已经为大家点亮了一盏明灯，本次论坛到此结束，用热烈地掌声感谢钟伟老师的远道而来，也感谢大家的支持，再会！ [2011-07-15 12:04:31]