[主持人]尊敬的各位领导，尊敬的各位来宾，现场的女士们、先生们： 大家下午好！ 非常有冲击力的宣传片，我们欣赏了华声在线强势主题，华声在线强势重组。华声在线发出的论坛声音，让我们聚集在湖南长沙第31届房地产交易展示会“资本引擎下的商业地产趋势”，成为了今天论坛的发力点。各位来宾，各位经济学家，将在现在的经济环境下，就商业地产大趋势发表他们的观点。 欢迎大家来到“2011年长沙商业地产与金融投资高峰论坛”的现场，今天来到这个会场的，既有权威经济学家，也有长株潭主流房地产开发商，还有金融界高管和众多金融投资者。大家汇集在这里，借助这个平台，共同探讨商业地产趋势这样一个焦点话题，讨论资本引擎下长沙商业地产将迎来什么样的机遇与挑战，思考商业地产开发和经营的实践问题，分享智慧成果，交流彼此的经验。 接下来，为大家介绍今天来到论坛现场的各位领导和嘉宾：我们用热烈地掌声欢迎，著名财经评论家叶檀博士，欢迎您！ 长沙市住建委党委委员、副主任胡汉清先生，欢迎您！湖南省工商联副主席、省工商联不动产业商会会长、美林集团董事长喻春光先生，欢迎您！湖南省房地产协会、湖南省房地产开发协会首席经济顾问王义高教授，欢迎您！顺天地产董总，欢迎您！哥伦布广场品牌联合创始人、合和商业地产集团董事长席文官先生，欢迎您！北京之岳投资管理有限公司成员单位、湖南汐亚诺投资咨询有限公司总经理戴 琳！欢迎！ 好的，今天的论坛分为两个部分进行，前一个部分请专家学者进行主题演讲，接下来会有一个圆桌论坛时间。首先，在论坛开始之前，有请三湘华声联合编委会常务副总编辑文凤雏先生致欢迎辞。掌声有请！ [2011-05-27 15:14:23]

[文凤雏]尊敬的叶檀女士，尊敬的胡汉清主任、喻春光主席。各位嘉宾、新闻界的朋友们： 大家下午好！ 首先，请允许我代表此次论坛的主办方湖南日报报业集团三湘华声全媒体对大家的到来表示最诚挚的欢迎！湖南长沙第31届房地产交易展示会正在举行，在中国房地产业加速走向成功的大背景下，本次论坛举行。三湘华声全媒体以报纸为基础，以网络为骨架以手机及LED显示屏为终端，致力于全媒体的影响力。我们欢迎各位朋友与我们一道开发中国全媒体增长的新时代。 最后，衷心的希望此次活动为各位朋友提供更加广阔地交流平台，预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！ [2011-05-27 15:14:38]

[ 主持人]感谢文总热情洋溢的致辞。接下来，我们有请长沙市住建委党委委员、副主任胡汉清为本次论坛致辞！有请胡主任！ [2011-05-27 15:14:52]

[ 胡汉清]各位下午好！ 今天有幸请多知名专家叶檀女士来到现场，还请到了很多著名专家进行交流。首先，我代表长沙市住房和城乡建设委员会、本次房交会组委会，对各位专家的到来表示热烈地欢迎，也对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎！对各位多年来支持、关心长沙城市建设，尤其是支持、关心房地产业的发展，表示衷心的感谢！ 本次论坛由湖南知名的媒体三湘都市报承办，作为本届房交会的主题活动之一。他们提出发展商业地产，作为这一次论坛的主题，我认为这是一个不错的选择。长沙市是一个具有悠久商贸历史文化脉络的城市，过去我们说是一个消费型的城市，长沙市的商贸流通一直比较繁荣。但是，商业地产在目前还是处于初级阶段。正因为它处于初级阶段，所以它的发展前景也是非常广阔的。它的前景广阔主要基于以下三个原因： 第一，长沙市是一个传统的商贸城市。目前，长沙市在全国商贸流通方面仍然有它的地位。 第二，长沙市城市化进程正处于一个高潮阶段，多年来在城市建设方面取得了很大的成就，尤其是在交通方面具备了发展商业地产的基本条件。长沙市委市政府在最近提出了将长株潭发展成为容纳千万级人口的大城市宏观规划，我们的规划，我们的交通格局都伴随而来，为商业地产提供了广阔地空间。 第三，在我国宏观调控政策的大背景下，住宅投机成份已经被挤出去了，广大的人民群众要怎么来投资？我们可以选择的余地实在太小。要保值增值，如果要投资房地产的话，大多会选择房产。由于住宅限购，重点目标只能选择商业地产，商业地产本身也是一个非常具有投资潜力的产业。 那么，在这种大背景下，应该说长沙市迎来了商业地产发展的春天。我不想多说，更想多听各位专家的高见。在这里，祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！ [2011-05-27 15:15:08]

[ 主持人]谢谢胡主任！我想，一个历史文化名城肯定会保持自己的姿态，更是未来中部地区的商业重镇和区域消费中心。既有成熟繁华的老商圈，又在城市化进程的发展下不断开发出适应现代都市发展的新型业态，这里老百姓的消费和城市消费有着说不清的内在联系。可以说，在长沙这个城市，已经有众多商界巨鳄纷纷抢滩登陆。我们知道有沃尔玛、好又多，在长沙抢占市场如同商业战车滚滚向前。 说到商业地产，它首先是商业，因此商业地产项目的成功运作离不开对宏观经济政策的把握和对区域内整体商业格局的分析，体现出商业的智慧。接下来，有关这方面的内容和思考，有请中国著名财经学者叶檀女士，她将为我们带来主题演讲，掌声有请叶檀女士！ [2011-05-27 15:15:29]

[ 叶檀]很高兴有这样一个机会和大家交流，今天下午讲的是商业地产，我要谢谢三湘都市报，也要谢谢湖南长沙第31届房地产交易展示会组委会，我知道大家非常辛苦，今天下午大家腾出时间来聆听商业地产演讲，我的演讲主题可以体现出中国商业地产发生了巨大变化。什么样的变化呢？如果是在去年、前年、大前年，我事实上更关注住宅地产，现在逼得你不得不关注商业地产。因为，商业地产实在是太火了。 去年，我从江苏江阴回上海的路上，边上坐着一个证券公司的朋友，他是江阴人，他的孩子在江阴，我问他在江阴投资什么？他说，在江阴市中心地段投资了商铺。我问，投资商铺的价值到底怎么样？他说投资的时候1万元/平方米都不到，现在到了2万元/平方米。大家可以想象一下，中间的收益到底有多大，而且他如果不放的话，他跟我说在当地这个商铺价格可以一直涨下去。我在想，现在很多人的投资都涉足了商铺。今天，在这里要说我的一些最新观察，希望大家主要听我说，而不是看PPT。啊 现在，很多人在涉足商业地产。我想告诉大家，涉足商业地产确实挺美，如果是出租的话，最近商铺的租金在不断上升。昨天，我的助手还告诉我，他父亲那边的一个商铺租金，光是一个铺面多少钱？他要在一楼好的地方拿一个铺面，还不是买下来的喔，要多少钱？50万元！所以，这绝对是一个非常红火的市场。但是，这样的市场真的正常吗？大家要想一想。 最近，商业地产确实很发达。那么，商业地产的发达是有前提的。现在，有多少的企业涉足商业地产？有多少的人涉足商业地产？我要告诉大家的是，前20几家开发商全部涉足商业地产，包括以前一直强调要专注于做住宅地产的万科，万达做商业地产大家可以理解。但像万科的这样的企业都已经涉足了商业地产，包括招商、保利、万通等等，都提出了具体的目标。比如，万通说到未来5年商铺收入要占总收入的15%，商业地产的利润要增长30%。所以，它的商业物业利润显然是认为在未来期间比住宅物业增长要快得多得多。 我一直在想，中午还在和席先生讨论。最近，我要要到沃尔多斯去一趟，我们知道，商业地产和住宅地产不一样。很多人啊，包括我那个朋友，拿到比较好的商铺以后，是不是自己真的就去投资了呢？比如说，他在商铺上面开一个店去做投资，去做实业？绝对不是，大部分人都不是。我们知道，山西煤老板自己会去开店面？那么，不会。他们投资商铺靠什么赚钱？商业地产和住宅地产完全是不同的两个概念，平时说商铺会说，这个地方的租金是多少？然后再推断住宅的正常价格是多少。但是，住宅的价格是可以炒作的。美国房地产住宅可以炒作，只要资金链不断裂，只要社会上有那么多的资金，即便这座城市是一座空城，那个地方的住宅地产仍然在上涨，这样的地方看到太多了。比如，北京的六环，很多都是避灯率达到70%-80%，上海外滩以外很多地方都是避灯的。 我到上海一个外滩的别墅项目看过，里面的别墅全部卖出去了，但真正住在那里的人十户不到，基本上晚上全是黑灯的。但是，他们会把房子卖出去吗？如果把手上的存量房卖出去，住宅的价格就会下降，对不对？他们会把房子卖出去吗？不会。因为，买了住宅的人全都不缺现钱，他们的资金搁着也是搁着。巴尔扎特写过的一个生意人，他最大的乐趣不是赚了钱K歌，购物，他最大的乐趣是在晚上把所有的金币拿出来一枚一枚的数。那么，你拥有10套房子便打破天下无敌手，你可以养老，一切后顾之忧都没有了。但是，如果你的存量房被逼出来的时候，这个时候就不一样了。政府没有真正动用货币结构手段，政府只是缩短了房地产杠杆。 [2011-05-27 15:19:02]

[叶檀]我们的现金流有多少？4万亿-5万亿，光是购物卡一年总金额有多少？就有8000亿元，电子商务一年的交易金额达到上万亿元。所以，有可能在中国什么都缺，缺资源，缺道德，什么都缺。但是，确实不缺现金。这也就解释了为什么政府在限贷的时候，房价并没有下降。你以为房价真的下来了？大家看看自己身边，长沙的房价真的下来了吗？没有下来，反而在上升，而政府却在限贷，这就说明在一个现金充斥的时候，限贷是没有用的。那么，按照戴德梁行的统计数据，房地产不包括住宅和商业，有多少人是用现金购买？他根本不需要银行贷款，拿着一麻袋的钱去买房子，这样的比例高达25%，也就是4个人里面有1个人是完全不需要贷款就可以购房的，这是中国特有的现象，完全可以不动用银行的杠杆，完全不借贷。 那么，在北京开始限购之前，北京开始房地产紧缩之后，当时的北京二手房有一段时间兴盛。那么，当时北京二手房的调查有多少是用现金购买的？在很短一段时间内，60%的房子是用现金购买的。也就是说，我们的现金实在是太多了。在这种情况下，限贷是没有用的。正因为限贷没有用，所以才行政限购。其他手段是有用的，房产税是有用的，但不敢大规模推出，所以只有用限购，限购的特点是什么？就是你有钱也不让你买，有钱不让买的前提是什么？知道你太有钱了。他知道这个社会太有钱了，有钱也不让你买，这就是限购的特色。 回过头来说，这是住宅地产的一个特色是这样子，只要是现金流足够支撑，住宅地产是可以无穷地炒下去的。但是，到最后捅破住宅地产的泡沫当然是不断地紧缩紧缩，不断地加息加息，到最后住宅地产的泡沫会破灭。但是，商业地产是怎样的？是不是和住宅地产异曲同工呢？最近，我们知道商业地产成为了住宅地方遭到打压之后的避风港。我这儿有一组数据，商业地产的增长数据确实比较快，开发商全都在进入，不光是投资者在进入商业物业，开发商也在进入商业物业，我相信未来中国的商业物业确实会迎来一个发展前景。但是，我现在担心的是什么？大家像炒住宅地产一样炒房地产。 [2011-05-27 15:26:00]

[叶檀] 我刚才举了一个例子，朋友在无锡、江阴、杭州买了商铺，买了商铺之后做的是什么事情？做两件事情，第一件事情是出租，把商铺出租出去，看看每个月的租金是多少，能不能覆盖他的成本，多少年才能收回他的成本，能够盈利，这是出租的方式；第二件事情是自己经营，这种情况是有的，虽然比较少，但也还是有的。那么，还有一种是购买了商业物业之后，既不经营，也不出租，只要有钱，买了商铺或写字楼就供着，怕什么？反正写字楼的租金在涨，商铺的价格在涨，买了就供着。 大家知道，所谓的供着，你买了什么也不干，很多人跟我说，我买了商铺之后怕什么呀？反正商铺每年都上涨7%左右，我买了之后有什么可怕的？最后，我一定会以高价把商铺转卖给别人。所以，对于初期投资者来说，一点点风险都没有，这一轮击鼓传花的游戏才刚刚开始。 那么，大家要注意，大家想想，现在中国的房地产投资者是在蜜罐里泡大的一代人。回想一下，从1998年中国的23号文推进房地产市场开始，到现在一直是泡在蜜罐里。这个时候，你要做的唯一一件事情就是你敢做。打个比方，我们经常举一个例子说，一个人买了什么什么股，他最早买了苏宁或者茅台，或者是买了万科，睡了10年一觉醒来，突然发现自己成为了富翁。在中国的房地产市场同样存在这样的例子，我有一个很好的朋友是在国内很有名的证券法律方面的律师，他说他现在忙得像一条狗一样到处乱跑，我估计和我的生活质量差不多。但是，他的弟弟整天是早晨醒过来之后，一天下来最重要的事情就是开着车去接自己的孩子放学。我问他家里有家产吗？他说，没有。他唯一做的一件事情，就是在90年代的时候在上海买了100套房子。所以，他现在就过上了寄生虫的生活。而且，政府当时是鼓励你买房子，给你贷款，给你税收优惠，鼓励你以房养房。到最后，这个房子差不多是政府送给你的，你的投资收益完全可以覆盖成本，相当于一本套万利，这是政府在鼓励你投资。那么，为什么我说蜜罐里泡大的？因为，政府也要轻轻打你两巴掌，但打得很轻，看起来像抚摸一样。2003年，央行提出房地产业很危险，提出要调控房地产。然后，2008年之后一轮一轮的调控。调控的时候，我的朋友跟我说，政府调控的时候就是购买的大好时机，大胆地买吧。确实，每一轮调控都带来一次报复式的上涨。所以，我们到现在为止没有尝到房地产价格大幅下挫的痛苦，真正的房地产泡沫崩溃的痛苦从来没有尝到过。所以，从感性认识上来说，我们不相信中国的房地产泡沫会崩溃，知道吗？在90年之前，当时所有的日本人都会跟你说，日本的经济模式太特殊了，跟欧美完全不一样，日本的经济可以无限成长。那么，我们现在对于中国的房地产，对于中国的经济也这么看。但是，我告诉大家，是泡沫总归会崩溃，现在软着陆比硬着陆要好。而且，在商业地产里头我们可以看到，如果大家去买商铺的话，肯定会成为两类里面的一类。像我那个朋友一样，买了10个旺铺，买下来之后就守着，香港一个老伯在旺角那个地方成为了香港有史以来投资最成功的人。因为，他投资了商铺，那个地方逐渐变成了市中心，多少人来找他买商铺，他就不卖。过了20年之后，一个房地产投资之神就诞生了。如果你是这样的商铺投资者，你跟一般的住宅地产投资者事实上是没有任何区别的，区别的是你付出的成本不一样，比如付出的税收成本不一样，首付不一样，煤气水电成本不一样。因为，商业地产的这些成本比住宅地产的成本要高得多。 [2011-05-27 15:34:04]

[叶檀]还有一种做法，你买了商铺之后转租出去，这个问题就比较大了。当你要转租的时候，你就会发觉自己必须到那个地方去看一看，去看离地铁口有多远，人流有多少？现在开的铺是卖奢侈品的？卖金银珠宝的？还是卖服装的？然后，你肯定会去数一数隔壁那家店一天内约有多少客户进去，他的营业额是多少？这个事情就变得非常非常麻烦。为什么？因为，商业地产和住宅地产从本质上来说是不一样的。商业地产和实体经济是紧密相连的，回过头来想，我们经常说美国佛罗里达的房地产泡沫，日本的房地产泡沫，全都是住宅地产，包括中国的房地产泡沫，包括美国的次贷危机，全都是住宅地产，真正有由商业地产酿成非常巨大泡沫的吗？我可以告诉大家，几乎没有，只有土地和住宅可以酿成泡沫危机，商业地产几乎不可能酿成巨大的泡沫。 为什么？刚才说了，如果你买了商业物业，买的价格特别高，我到郑州那边去，他们的地铁还没建好，商铺招租的时候就是3万元/平方米，我觉得比较贵了。但是，有人愿意出4-5万元/平方米买这样的铺子，这些年是节节上升的趋势。住宅以出租收回成本的话，多少年才能收回成本，时间最长的城市是91年，也就意味着一辈子都收不回成本。如果你的命很长，你能活到100岁，9岁之前不可能去投资房地产吧？20岁投资房地产，91年，想想看，你根本活不到那个时候，根本收不回本儿。所以，每个人那个时候都希望自己问天再借100年。商业地产是完全不一样的，现在以炒住宅的方式来炒商业地产是大错特错。 中午的时候，席先生在说鄂尔多斯的情况，有无数媒体关注鄂尔多斯，其中《纽约时报》做了一篇大幅的报道，报道鄂尔多斯，而且发表了评论，认为鄂尔多斯是美国几十年房地产泡沫到现在为止的标志性象征。它把鄂尔多斯描写成什么样的城市？这个城市白天没有几个人涨，偶尔有几个人走在大街上都像在梦游一样，你不知道这座城市是从哪里来的。那么，这样的城市在美国有一句非常有名的话，从迪拜到孟买到鄂尔多斯。当中国人发现了鄂尔多斯之后，他们欣喜若狂，觉得终於找到了中国房地产泡沫的铁证。我们无法想象有这样一座城市，当干旱的时候，当洞庭湖的水生动物在自相残杀的时候，他们在那里打造了一条人工运河，在人工运河两边即将耸立1000米以上的写字楼，而且要打造成CBD，这将成为什么样的城市？但是，这样的城市虽然看不懂，你觉得是泡沫，但这个泡沫真的不会崩溃，就如同中国的房地产泡沫一样，如果用房价租售比来衡量的话，这样的泡沫市场早就应该崩溃了。但是，它就是没有崩溃，特别奇特的一个现象，为什么呢？是因为他们低估了中国人的财富拥有量和现金拥有量，以及中国的富裕阶层的真实财富量。 我们真的低估了鄂尔多斯这样的城市，有很多人和我说克拉玛依，朋友说我应该去看一看克拉玛依，那个地方到处是黄金。现在，很多人说中国的三宝是随着通胀的上升，物价不断上升。鄂尔多斯有哪四个宝？羊煤土气。羊绒是鄂尔多斯起家的东西，煤是那里的丰富矿产资源，土是稀土，离包头那么近，气是天然气，最近中石油、中石化又在嚷嚷着天然气要涨价，而且天然气一定会涨价。这就是一座空城，一座鬼城。但是，鄂尔多斯这座城里的富翁有可能是中国的最多。既然山西的煤老板能够让潘石屹发大财，为什么就不能支撑起鄂尔多斯这样的空城呢？我认为是完全可以支撑的。温州炒房团到海南去的时候，一买一栋楼。但是，他们如果没有向银行贷款一分钱，还可以支撑长久吗？当然可以支撑长久。那么，什么时候他们才会抛出房子？持有成本太高，未来预期收益下降的时候才会抛出房产。但是，现在的持有基本上是没有成本的，持有是零成本的时候，现金作为货币在银行里放着，对于朋友来说有几种选择，一种是借钱继续投资矿产；二种是存在银行里边，但大部分人不会存在银行；三种是变成所谓的房地产黄金，变成砖头水泥固化的东西。 [2011-05-27 15:45:57]

[叶檀] 那么，我想说的是，房地产泡沫在鄂尔多斯这样的地方，只要资源价格在上升，泡沫就不会崩溃。但是，泡沫不会崩溃不等于泡沫就好。当这样一个城市发展到像月球一样荒凉的时候，你会发觉这个城市的现金流是急剧浪费，真的是处于大浪费的过程当中，而这种浪费对中国整体是不利的。那么，那个地方缺少真正的商业，缺少人气。所以，我们发觉商业地产里面的风险，一是把商业地产像住宅地产一样炒作，这是大风险，就意味着商业地产没有实体之根，完全靠宽松的流动性在那里支撑，这是一种风险；二是资源的浪费，像鄂尔多斯那样浪费资源。那么，像鄂尔多斯那样未来有可能有两个发展前景，一是那个地方的人或政府确实有眼光，可以把市场资金和人才源源不断地吸引到鄂尔多斯去，就是把泡沫做实了。这个时候，我们会发觉这样的城市有可能回过头来看，你会觉得是超前的，实体经济是做实的。那么，也有可能鬼城成为一辈子的鬼城。因为，我们知道石油丰富的中东国家都有石油诅咒，所谓的石油诅咒就是说，“你是很富，但你永远处于制度贫瘠的地方，你永远不可能真正的市场化，不可能处在人生活得真正有尊严的地方”。所以，鄂尔多斯会不会成为资源诅咒的地方？不知道，完全取决于中国未来20-30年的经济到底如何发展。 中国的商业地产还有一个很有意思的现象，也是全球没有的现象，就是我们所说的CBD。我认为，CBD在最近几年有可能是很有前景的。上次，我和万科的朋友讨论，他们跟我说，现在的CBD有很多忠实者在用，很多忠实者在跟着他们走。CBD是一个很有意思的现象，是在中国城市化进程当中，在造成运动当中所出现的现象。不好意思，昨天到长沙来的时候，我在博客的附注里说了长沙一句坏话：“我说长沙这座城市，不光是长沙，我到合肥，我到长沙，我到长春，说真的你把我丢在哪座城市，丢在他们的商业街上，我都不知道我到了哪里，所有的城市都太像。 想象一下，民国时候的美女各有特点，或者是燕赵丰韵，或者是轻盈体态。但是，现在的美女全是一样的，全是大眼睛、小嘴巴、小脸。当你看到这样的模式时，就会发现这样的发展模式是畸形。因为，这样的模式断绝了多种多样的审美生态，也断绝了多种多样的消费生态。但是，现在还是有前景的。因为，现在还是有无数的人觉得这样的脸是漂亮的脸，这样的模式是现代的发展模式。但是，有时候我在想，万达本来是2010年在中国要有300个万达广场，为什么要这么快呢？现在，处于“卡位”的过程中。比如，北京的王府井，他不可能在这样的地方“卡位”。那么，在什么地方“卡位”呢？所谓的城市副中心。所谓的城市副中心，就是有很多卫星城市出来，这样的地方需要完全的配套。 前段时间，我去了一个彻底新造的城市，政府把行政区域搬过去，搬了几所大学过去，然后就需要商业配套。当他发现需要商业配套的时候，发现引进这样的城市综合体开发商是最好的，他引进一个万达，相当于引进了同样的平台，相当于引进了这样一种模式，即一家三口从早上逛到晚上的模式。早上起来到万达广场逛街，下午一家三口看一场电影，晚上一家三口在万达广场里面可以吃一餐饭，然后回家，一天的时间都可以在里头消费。那么，这样的一种模式，我们发觉就导致中国的消费模式趋同，消费模式趋同意味着引入品牌的成本很低。 当你引进高档酒店的时候，大部分是相同品牌的酒店；当你引进咖啡品牌的时候，应该说前十年肯定是引进上海，现在觉得上海不够档次了，现在引进的是辛巴克。有一次，我去丽江，丽江说要发展自己的商业生态。我说，这是好事儿，丽江的商业生态是非常有特点的。他说，要打造一条商业街，引进辛巴克，吓了我一跳。为什么？因为，大家要知道丽江的酒吧一条街，包括云南当地的咖啡，非常有特点，非常好，全国各地的高档小吃到了那边以后，但要尝的就是当地的特产，如果到了丽江和我在北京、上海没有任何区别的话，那我为什么要去丽江？这就是趋同所造成的影响。 趋同之后还会造成什么影响呢？当你到300个同样的广场去的时候，就想起一篇小说，内容大概是讲前苏联时期的故事。一个人喝醉了酒，稀里糊涂坐上了飞机，说了一个街名，说了一个门牌号码之后，坐飞机从莫斯科就到了彼得堡，到了彼得堡之后果然有这样一个门牌号，果然有一栋相同的建筑。到了这里之后，果然用钥匙开启了这样的房间，果然这样的房间里甚至有同样的沙发。这个小说告诉我们什么呢？在一个集权社会或者在一个大众观念趋同的社会，这样的模式是会得到认可的。就像我们现在看美女，所有的美女必须是一个模子出来，是一样的道理，这样的模式会受到认可。但是，中国人未来真实的财富增长，审美品位变化，消费趣味发生变化的时候，这样的模式就会带来非常非常大的问题。因为，当你要进行个性消费的时候，我们发觉所有进行个性消费的场所全部被取消掉了。在10年的推土机里头，因为文化的狭隘和对于市场的追求破坏了市场。市场被破坏了之后，当大家回过头要去找个性消费的时候，恐怕很难找到，必须追溯到天涯海角去才能找到这样的地方。 那么，在“十二五”期间，我认为还是有这样的可能性。一是大家的文化观念没有任何变化；二是造城运动继续进行，在引入品牌的时候，可以把他认为是先进的消费模式引导到各个地方。但是，我认为再过五年，中国这样的商业模式恐怕会遭到唾弃。我想，做商业地产的人有可能会看到这一点，他们自己也非常清楚地意识到了这一点，问题到底在哪里？ [2011-05-27 16:02:41]

[叶檀]现在，我要给大家一个结论。中国住宅地产和中国的商业地产，结论到底是怎样的？我一直在说中国的住宅地产黄金投资时间已经过去，这是我认为的。当然，中午我还在和大家说长沙的房价还会涨，这和中国的经济结构转型有关。但是，中国的一线城市、沿海城市，以前涨得比较厉害的地方，住宅地产投资的黄金时代已经过去。所谓黄金时代已经过去，就是闭着眼睛买房子都会买得正确的时代已经一去不复返，不要认为这一轮调控会半途而废，绝对不会。未来，中国在不同的地方存在结构性的机会，这种结构性的机会在哪里？我认为是在城市化进程的过程当中和在中国的消费向农村消费的过程当中。 [2011-05-27 16:07:26]

[叶檀]说实话，我认为中国现在很多的商业生态是不健康的，要么是狂炒，要么是农村式的千篇一律的商业生态，这些商业生态都不健康。那么，中国现在需要的是什么样的商业生态？需要的是打破原来的繁荣，把本土的土生土长的商业生态给激发出来。比如，我可以想象除了旅游业之外，在各个地方都有一些商贸中心，以前两湖这一代都是重要的商贸中心，像这样的商贸中心，它的交易会有一些自己的特色。那么，它的房地产发展模式也会有一些自己的特色。但是，我们现在已经把所有的特色全部都打乱了，把所有千篇一律的东西灌输到了这里面。今后，我们会看到什么样的情况呢？我担心的是：商业地产在炒作的部分在未来有过分透支的情况。拿中部地区来说，我依然看好中西部地区和中国的三、四线城市，我相信中国未来发展的经济流、资金流、人才流会往这些城市走，即便住在一线城市，很多时候也会去三、四线城市走走。因为，中国要把制造业的模式克隆到中西部太简单了，而要在一线城市进行制度的改良实在太困难了，相信他们现在还没有这样的能力在一线城市进行制度的改良。所以，只要资金流、人才流在往中西部地区走，中西部地区就会有上升的空间。那么，我担心现在的政府会把一次性的收入透支掉。比如家乐福的人流量很多，但他的商品销售远远不如华联，因为华联的很多土地都是自己的。所以，有很多人在那里开店开了半天，打工打了半天才知道是为房东在做。那么，我另外一种担心是基于市场、基于未来消费模式的改变。我很担心的一件事情是，如果未来10年所有的下一代都只能在同样的CBD里面生活，在同样的消费模式里消费，在同样的酒店里生活的话，我很难想象这样的未来商业生态会是什么样子。我相信，现在逼迫式的商业生态在五年之后有可能会改观。但是，我担心付出的代价太大，想改都难改。因为，你会发觉每块土地都已经建成这样了，每一个城市的副中心都变成了相同的地方。 那么，未来的前景在哪里？未来的前景特色在哪里？所以，从理想回到现实，这是我经常谈的，我从来不谈人生，从来不谈宗教方面的东西，只要上帝老人家能够解决的事情，我从来不替他操心。那么，如果在现在的情况下，所谓的城市综合体是什么样的方式呢？第一，它是行政主导下的，加上商业模式，加上住宅模式，是一种彻底的创造新城的方式。只要欠缺其中的任何一点，CBD是做不出来的。如果政府不强力推动，这是绝对做不出来的。比如，我们的商业生态，我们的开发商，或者是我们政府的审美观有所变化，那这样的CBD也做不出来。如果说我们的消费者发生了变化，我相信这样的模式同样做不出来。 最后，我给大家举一个例子，我认为真正的美妙商业生态在哪里？我到了香港，感觉看到了以前的老上海。因为，它们的招牌挂的标志是不一样的。我到了东南亚国家，到了日本，尤其是在日本的一些古老传统商业街上，它的纳凉可以几千年不变。我在日本最好的感受是在京都的街头喝咖啡，我觉得这是一种比较好的商业生态消费。 那么，回过头来看国内的情况，国内是什么样的地方比较好？我相信未来会有一些改变。比如，万达没有进去的地方，像苏州这样的城市，苏州的古城是完整地保留下来了，那条小河边上完整地保留了传统面目。他们要发展怎么办？他们是彻底地创造了一座新的城市，把新的城市和古老的城市同样矗立在那儿。当你在古城走的时候，除了能看到那些街之外，你还可以看到原始的生产模式和消费模式。 我们再来看另外一座城市。比如，成都、杭州这样的城市，有可能当地人的消费并不是最高的，那边的菜什么的都不贵。但是，大家想象一下，当你在那边生活的时候，我们就可以看到市民的消费情况。本人从小在杭州长大，到了周末，所有的人都是夹着一卷背包，夹着一卷草席，甚至是拿着一张塑料纸就到西湖边去。然后，在西湖边吃着小吃，喝着茶打发一天的时间。最后，商业生态是为人服务的，人不能受它的强迫。而现在所有的一切主导的商业模式是植入式的。比如，电梯里的广告，这么小的空间也让你看广告，告诉你什么样的东西是真正的小资的东西。但是，到最后你会发觉，一个真正的、好的商业生态，会维持个性的消费和低调的奢华，以及一种精致的生活品位。只有这三种东西相结合，才是好。那么，我们不能忘记，你不要以为我在说万达没有前景，错！刚好相反，在中国大规模的城市化过程中，在中国还有很多人正在“被”城市化的进程当中，很多人的文化观念还没有确立的时候，我相信万达广场在未来5-10年有发展周期。 虽然说长沙的商业地产已经被拆了很多，虽然现在的长沙和我想象中的长沙不太一样。但是，我对这座城市还是充满留恋的。因为，我特别特别喜欢岳麓书院。所以，我希望这座城市未来商业地产的发展能够越来越好，她的商业地产发展能够和她当地的商业盈利同步发展，这样的发展才是很好的发展。而且，幸运地是，人才流和资金流往湖南长沙流入的速度没有下降，我看到了越来越多的趋势，越来越多的人在流入这座城市。我想，对于这座城市来说，确实是一个非常非常好的机会。 谢谢大家！ [2011-05-27 16:09:33]

[主持人]谢谢叶檀女士。今天的论坛在城市化地产大趋势命题下，叶檀女士用她比较丰富的思考为大家全方面的介绍了中国商业地产发展的情况，也提出了商业地产在发展过程中出现的垢病。 接下来，各位教授将发表他们的真知灼见，为今天的论坛写下更加真实的实战之路。长沙的CBD建设，长沙的商业之战已经开始了。在专家的角度和视野里，怎么样看待商业地产在长沙的生存现状？现在，用掌声欢送叶檀女士，欢迎叶檀女士再次回到长沙，谢谢你，辛苦了，一路平安！ 接下来，请到的嘉宾是湖南省工商联副主席、省工商联不动产业商会会长、美林集团董事长 喻春光；湖南省房地产协会、湖南省房地产开发协会首席经济顾问王义高先生；顺天地产董总；哥伦布广场品牌联合创始人、合和商业地产集团董事长席文官先生；北京之岳投资管理有限公司成员单位、湖南汐亚诺投资咨询有限公司总经理戴 琳女士。 今天还有一些重量级嘉宾坐在下面，让我们也用热烈的掌声欢迎他们的到来。 [2011-05-27 16:14:36]

[喻春光]长沙的商业地产确实到了一个黄金发展时期，一个城市的商业布局是非常重要的。前面有提到过商业布局的科学，是解决城市科学发展的问题。长沙面临的问题，比如菜市场在马王堆，很多单位到马王堆去拖菜。最近，有人说要菜市场搬到黄花机场。其实，不是什么样的地产都可以做CBD，我们在河西有一块儿地，我们就认为不适合做CBD，做一块纯住宅地产。所以，做CBD也好，做商业地产也好，要符合这个城市发展的规律。大家可以去看巴黎，他们的商业布局非常科学，城市配送非常科学，虽然城市密度比长沙大，但没有长沙这么堵车。 主持人：其实，商业地产频繁热起来感觉在去年的某一时刻，突然觉得由于政策的打压，住宅市场出现了顶托现象，资金全部转向了商业地产，万达广场出现了哄抢的现象。人们有了一个思考，在大地产时代，商业地产是不是会成为投资的热点？未来几年时间里，谁会抢占这样的发展机会？种种想法或者说种种思路是正确的？是有道理的吗？想请专家分析一下。 [2011-05-27 16:19:57]

[王义高]长沙这座城市发展到一定程度的时候，商业地产的发展是必然结果。但是，商业地产是一个比住宅地产更加宽泛地概念，不限于文化街，包括酒店、旅游目的地、休闲渡假村，等等这些都包括在商业地产范围之内，不要认为商业地产就是简单的几个铺面，或者是几个超市，或者是几种商业业态，它的范围是非常广泛的。长沙发展到人口300多万元，GDP总量，城市布局，人民收入的提高，以及资本富裕的程度，等等这些因素，包括近期轨道交通的发展，以及长株潭一体化建设……所有这些因素开始向整个商业地产因素汇集。当然，住宅地产面临宏观调控，又使得商业地产的开发加速。现在，城市的发展也有益要烘托商业地产来繁荣这座城市。所以，商业地产在长沙的确迎来了最好的春天，这个时候发展商业地产，对各个方面来讲也是万事俱备的。 [2011-05-27 16:20:13]

[主持人]业界有一句话，长沙开发房地产不缺钱，有大量的资本不断地想涌进这座城市。谁会为这座城市做设计？谁会为这座城市的未来真正做架构？也许只是一个理想的问题。不知道几位嘉宾有没有这个感受，特别是进入长沙的外资企业，我们来解释一下叶檀女士的隐忧，她觉得将来都是CBD，不出五年长沙一定会建成一个最漂亮的中国中部城市群，而且这个城市高楼林立，这个城市山水洲城，她担心原始的东西，长沙文化的东西，都会被淹没掉，这种是隐忧，您的感受是什么？ [2011-05-27 16:20:27]

[戴 琳]我作为投资商来谈这个问题。因为，北京之岳投资管理有限公司管理着两支基金，在二级市场要寻找好的商机。我对长沙比较熟悉，做过酒店，做过房地产，做过百货业，我很担心商业地产目前的状态会形成一种虚假的繁荣，我个人会有这种担心。因为，我做商业的时候会有一个很清楚的概念，30万元一个商铺，在溁湾镇的时候，每天都有很好的销售。如果没有一种好的实力，仅仅以开发商的短期资金回笼，盲目招商，错误定位的话，很可能会造成不太好的一些状况。那么，我们在选择投资商业项目的时候，永远是地段第一。然后，再考虑定位。在长沙做得最成功的商业地产，虽然不是那么高楼林立，也不是那么繁华。但是，我觉得中南汽车世界是值得推崇的，它给这座城市带来了发展机会，也带来了产业定位，也给开发商带来了未来土地储备以及现金流的补充和流入，这些因素从长远和短期来看，都是非常好的因素。所以，我们会把商铺的地段和定位看得非常重。 [2011-05-27 16:38:07]

[主持人]您谈到中南汽车世界，我比较了解，将投资300多个亿，将和世界之窗一起成为一座非常大的欢乐城，这个投资人太厉害了。现在，有很多人在抢占资源，未来长沙的CBD不知道是什么样子，只是不停在媒体上出现CBD这样的概念，我们到北京看CBD就是那个样子，这样的高楼大厦离老百姓越来越远，我们的生活越来越感觉到非常紧张，这种紧张从内心感觉不安，总觉得这些东西已经被大的资本、财团开发占有了，我们不知道该怎么样，有一种无所适从感。我想问的问题是，在商业地产大趋势背景下，这种投资趋势和老百姓最直接的关联在哪里？我们要做什么样的准备？这和您谈到的招商投资定位有关，您招的可能是大的财团机构，与老百姓没有关系，您在这方面有考虑吗？ [2011-05-27 16:38:30]

[ 戴 琳]做商业项目要充分地考虑所在的商圈定位，政府赋予它什么样的未来规划？比如，芙蓉北路的商圈是未来的金融圈，我们会往这个方向考量。然后，再来谈CBD的时候，如果大家都把大型百货或超五星级酒店理解成CBD的话，我觉得这样的一种商业定位可以适当地考虑一些错位。比如，我们在溁湾镇的时候，是打着打造长沙的徐家汇心理来做的溁湾镇商圈。当时，我们的定位是永远养不熟的学生群体，几年后做得很好了，主要是随着河西房地产业的繁荣。那么，在当时那样的商业项目如何定位？并且要想到足够的变现。如果没有足够的资本金，没有对商业地产足够的判断的话，我们已经做好了足够的定位。 [2011-05-27 16:38:45]

[主持人]那个时候，所有的大学生都喜欢去堕落街。 [2011-05-27 16:38:56]

[ 戴 琳]但是，我们在那个时候不断调整商业定位，不断引领着市场消费。 [2011-05-27 16:39:12]

[主持人]资本和商业地产的关系，这个命题很是值得大家思考。听一下董总的观点，您是顺天国际金融中心的，项目拓展到商业地产了，动作很快。资本募捐，商业地产的目标是什么？为这座城市带来的整体方向是什么？您能不能做一个介绍？ [2011-05-27 16:39:22]

[ 董总]从顺天来说，我们的商业地产对城市的影响是改变城市的商业业态定位。说到商业地产，叶檀女士说到了实体经济，还给了大家一个提醒，希望未来的商业地产有自己的特色，能够顺应地方特色保持持续发展。我觉得，这两点与顺天在操作项目的思路比较接近。因为，顺天有两个项目在操作，一是顺天国际金融中心，位于沙子塘，是一个城市综合体项目，也就是CBD吧，有星级酒店、写字楼等等。 [2011-05-27 16:39:34]

[主持人]超豪华。 [2011-05-27 16:39:47]

[董总]是的。另一个项目位于湘阴。同时打造这两个项目是想打造新的生活方式，通过自己经营的物业来打造经济实体。拿房地产来说，不光只是钢筋水泥，到时候需要什么再填充东西进去。而是在打造这两个项目的同时，自己填充商业物业，改变商业的属性，提升商业价值。那么，在打造商业地产的同时，为商业地产的经营带来一些思考。 [2011-05-27 16:39:59]

[主持人]董总同不同意投资改变市场这句话？ [2011-05-27 16:40:22]

[董总]同意。 [2011-05-27 16:40:38]

[主持人]那么大一个项目放在那里，信心来自哪里？ [2011-05-27 16:40:54]

[董总]那么大一个项目放在湘阴洋纱湖，说没有压力是不可能的，在做这个项目的时候是如履薄冰，小心翼翼。但是，从大的方面来说，那个项目资源很好，有一个10000亩的湖面，商业地产的环境会非常好。另外，叶檀女士描绘了一个美好的画面，在苏州、杭州休息的时候，在西湖边上喝茶吃零食。那么，我们的项目就是要打造一种休闲方式。在长沙的周边有很多农家乐，但是农家乐远远不能满足长沙人民的休闲需求。我们在湘阴打造的是配套更加齐全，进一步满足长沙人民休闲需求的商业地产项目，长株潭城市群的规划也给了我们项目一个更好的支撑。 [2011-05-27 16:41:04]

[主持人]现在，湘阴的西湖，杭州市民是不会过去了。因为，属于全世界的西湖实在太多了。 [2011-05-27 16:41:41]

[董总]是的，轨道交通几年后就通车了，对我们项目绝对是一个很好的支撑。 [2011-05-27 16:41:58]

[主持人]王教授，商业地产的春天到来了，大量的资本要来了，这是一个很可怕的情形。 [2011-05-27 16:42:07]

[王义高]商业地产不仅仅是建酒店，不仅仅是建超市。刚才，你们说到了休闲，长沙周边要建大型的度假中心、会务中心、别墅群等等，商业地产也朝着一个更高的标准在看齐。所以，要特别强调的一点是，刚才有人讲到了商业地产要和文化、城市联系在一起。但是，从世界商业地产发展的历史来看，也未必要这样。我们知道美国拉斯维加斯，也知道迪拜，原来这些地方都是不毛之地，什么都没有，都是通过投资建立了一套商业地产综合体。那么，以人为本，以商业为中心，以投资拉动而建造的商业城，都是未来的商业综合体。这些综合体可以改变一个地区，可以改变一个城市，也可以改变人们的生活方式，改变整个人的精神面貌。所以，从这一方面来讲，现在的长沙商业地产在朝着更加广泛、更加宽广，以更加前瞻性的思路在发展，而不局限于CBD总部楼宇经济范畴，它的范围更加广泛了。所以，现在我们为什么说商业地产迎来了大好时机呢？我们站在人类发展，站在人类投资需求，站在人类休闲娱乐，站在以人为本的思想和产业结合点上来发展商业地产，当然资本在这一块儿所起的作用是无可替代的，必然是和大量的资本投资在一起。 刚才，叶檀女士说商业地产是不会破产的，这是一个完全错误的逻辑，只要任何一个投资项目预计到资金链断裂，都会有破产的可能。迪拜就遭到了破产危机，原来李嘉诚投资的商业地产，经历了10几年的煎熬才解套。为什么我们没有商业地产有可能破产的感觉呢？因为，商业地产都是大的巨头在玩，以资本化的大证券方式在投入，而不是房地产投资，房地产投资是私人资产的购置，把整个大的资本分切到每个家庭的投资，它崩溃的时候影响的是个人资产缩水。而商业地产呢，沃尔玛跑了，华联跑了，另外一个投资商兼并，甚至国有化，消费者感觉不到它所受到的影响，我还是可以购物，还是可以消费，和消费者没有太大的关系。但是，也牵涉到了一种泡沫方式。所以，我要修正一下叶檀女士刚才提出来的观点，商业地产不会破产，那是不可能的，只要有资本介入的地方，天下没有不散的宴席。 [2011-05-27 16:42:29]

[主持人]席先生的观点呢？ [2011-05-27 16:42:37]

[席文官]我们从2000年开始投资商业地产，说商业地产热，我没有感觉，因为我们一直在投资商业地产。以投资为代表的商业地产，商业地产的发展是一个城市经济发展到一定程度，和人口规模聚集到一定程度时候的一个产物。中国的城市化率越来越高，中国的城市规模越来越大，中国的城市人口越来越聚集，长沙要打造千万级的城市人口，这千万人口有消费需求，这些消费需求要有一个平台去实现，这就是商业地产。所以，我们看重了这一点，就觉得长沙的商业地产有很大的发展空间。 [2011-05-27 16:42:49]

[主持人]你看到了发展前景和利好。 [2011-05-27 16:50:57]

[席文官]对。 [2011-05-27 16:51:36]

[主持人]你要做什么来改变呢？很多外资进入长沙都觉得这个城市好玩儿，我应该怎么玩儿？有点儿理想化。真的，很多大颚在一起产生了很多俱乐部故事，大家都知道，您带来的想法是什么？ [2011-05-27 16:51:47]

[席文官]我的想法是这样的，我们做的模式和万达广场不一样，我们主要做五点，哥伦布广场不是在城市中心做商业，而是在城市副中心做商业。比如，长沙五一商圈是核心，很显然当长沙发展到几百万人口规模的时候，商业必须由单核商圈向多核商圈发展，也就意味着整个长沙市未来应该有4-5个副中心，而副中心商业现在还处在雏形阶段。刚才，戴女士说到了30万人口的规模，在我的概念里只要10-15万人口就可以支撑哥伦布广场，哥伦布广场就是为3公里范围内的客户提供一个全新的生活方式中心。 [2011-05-27 16:52:02]

[主持人]现在，人们有一个想法，长沙的地铁修好了以后，轨道交通全部做好了以后，中间就会变成一个CBD了，二环以内肯定就变成CBD了，到时候这个城市将发生谁也判断不了的变化，如同北京通州一样。商业地产，我们现在应该冷静一点儿？还是要看外来投资和政企合作的力度？现在是什么样的状态？是慢了还是快了？ [2011-05-27 16:52:14]

[喻春光]湖南的房地产业，我一直认为是非常理性的，湖南的房地产业还有较大的发展空间，一是来自于市场需求的空间；二是价格上涨的空间。市场的空间，最近政府提出不要叫长株潭，叫做“湘江三角洲”，从珠江三角洲，到长江三角洲，是不是到了湘江三角洲时代？ [2011-05-27 16:52:25]

[主持人]这个概念很棒，不过被北辰三角洲所代替了。 [2011-05-27 16:52:36]

[喻春光]这个名字更贴切一点儿，这个城市的发展空间很大。在省会城市中，房价处于全国较低水平，倒数第六。但是，GDP在全国排名第七。所以，房价上涨的空间很大。另外，轨道交通、高铁时代来临，长株潭的城市格局会发生变化。最近，我们公司也在策划设计，怎么样打造湘江三角洲，长株潭高铁的核心在哪里？这座城市未来发展的变化之处到底在哪里？我认为三个城市相互靠近是一种趋势，未来的商业布局也好，住宅布局也好，这个城市的格局也好，将会发生本质上的改变。 [2011-05-27 16:52:52]

[主持人]戴总，有问题要问您了。关于民间投资按揭的问题，现在的开发商想从银行拿到钱真不容易。但是，据说开发商有的是钱，可以熬，可以挺。但是，对于民间投资机构，怎么来考察项目？民间投资机构，换句话说中小投资机构，怎么样在商业地产风云际会的时候也能分一杯羹？ [2011-05-27 16:53:05]

[戴 琳]坦率地说，商业地产的投资，我们是非常谨慎的。我认同席总的观点，长沙的商业地产将来发展空间很大。但是，一个商业地产要有很强的承受能力，需要对这个市场有充分的认识，需要一支久经考验的团队，还需要很强的资本支撑。如果几个因素都有了，我们还是很有兴趣介入这样的商业地产项目。截止到目前，我们还是很听党的话的一支基金，我们的投资是通过股权和债权两种形式寄卖。但是，公司周围要历史纯洁，不能一投资就被银行冻结了资金。另外，我们要测算公司的现金流，对于一般的城市综合体或商铺式的商业地产，在出租部分不算现金流，销售部分按市价或成交的50%-60%来测算，这是关注公司的财务状况。另外，还关注公司的团队，团队长是商业地产创造巨额利润的关键，这个团队的人要注重自己项目的品牌效应和自己的道德修为。 [2011-05-27 16:53:21]

[主持人]您来长沙多少年了？ [2011-05-27 16:53:38]

[戴 琳]我是湖南人。 [2011-05-27 16:53:48]

[主持人]在北京管理一笔基金？ [2011-05-27 16:53:58]

[戴 琳]对。 [2011-05-27 16:54:07]

[主持人] 您对整个长沙商业市场的整体评价怎么样？因为，这是一个成长性的城市，正处在崛起的过程中，它的发展方向和健康指数是什么状况？ [2011-05-27 16:54:17]

[戴 琳]我认可席总的一个观点，长沙会有很多的副中心存在。长沙发展到这样一个阶段，长沙的功能定位需求，政府的政策引导方向，以及市民的消费习惯相契合，都会有很多的副中心存在。比如，买菜去哪里，买车去哪里。作为开发商来说，要去挖掘这个市场的需求，要去引导这个市场的需求。而且，我认为应该会有很多很好的商机存在，我们能不能够关注到，还是在于我们对客户需求的研究，对商业地产项目定位的研究，把调研工作，研究工作做得更仔细一些。 [2011-05-27 16:54:31]

[主持人]调研什么？长沙缺什么？您刚才的观点很明显，不是环境不好，是我们没做好，或者我们还没有健康地做起来，是不是这个道理？ [2011-05-27 16:54:40]

[戴 琳]我觉得长沙有很多运营得很成功的商业地产。但是，我只能说现在的开发商们缺什么。现在普遍意义上的开发商着急资金回笼，想卖5-6万元的临街铺面，回头这个人开了一个粉店，那个人开了一个洗衣店，把整个商业做得乱七八糟。所以，我们关注的是楼盘定位，定位的是文化？比如，喻总最早在做体育新城的时候，定位的是体育概念，商业部分就会往体育方向侧重，主要看楼盘怎么定位，商圈的需求是什么？还是得看这些因素。 [2011-05-27 16:54:50]

[主持人]就是现在的副中心概念。席总感受最深，他那里做得很棒，我那里就是副中心了，我这个区域很大，把这里管理好，开发好，将来做得很漂亮。未来各个地方都形成不一样的副中心，现代的城市是不是就是那样的？ [2011-05-27 16:55:02]

[席文官]应该说是我觉得一个比较成熟的城市，的的确确在不同的区域会形成不同的副中心，而且副中心的形态也应该是不一样的，每一个副中心所拥有的消费群体、消费能力、消费结构和本区域的历史人文风貌都是不一样的。所以，我觉得商业会融合这些元素进去而打造它的不同特色。 我们在无锡有三个哥伦布广场，每一个哥伦布广场都是根据核心辐射商圈里消费者的消费能力、消费群体、消费结构来做定位，并且在三个地方设定了三个不同的主题风格，不能让别人看到这个哥伦布广场和那个哥伦布广场是完全一样的，建筑风格、景观元素的主题是不一样的，虽然里面商品的业态大致一样，但里面商品的组合，品牌的档次和商家的交叉度都是不一样的。所以，今天他在这个哥伦布广场消费得很好，下次去另外一个哥伦布广场去消费，又是另外一种感受，是体验式的。 [2011-05-27 16:55:14]

[主持人]现场有没有要和专家互动的朋友？谈谈你对这个城市的看法。 [2011-05-27 16:55:27]

[网友]发表看法的话，不敢当，我听到梅老师说到了堕落街，看到了王教授，我自己生在长沙，一直在长沙读书，对堕落街非常熟悉，现在堕落街已经不存在了。接下来，河东这边越来越多的高档商业广场出现了，我毕业之后在浙江公司工作，从事这份工作以后看到长沙出现了越来越多的高档精装楼盘，工作上的需要让我越来越关注长沙的城市化进程发展。同时，我也一直生活在河西，看到长沙政府像叶檀老师说的那样，每个城市都一样，可能她没有到河西看过我们的大学城，河西没有那么多的高楼大厦，还保有河西的校园文化底蕴。这样，很好地保护了河西，在城市发展过程中也必须要有高档的商业地区。现在，想请教台上的商业地产专家们，对于做高档精装修的上市公司，怎么样更好地与进行高档楼盘开发的企业合作？ [2011-05-27 17:08:09]

[主持人]装饰装修企业，很多开发商卖房子也使得装修企业赚钱，大概也找到了这种机会的契合，他们的机会应该很多，不知道精品楼盘是不是未来长沙的大趋势，必须这样做？ [2011-05-27 17:08:17]

[喻春光]是的。 [2011-05-27 17:08:41]

[主持人]有文件规定吗？ [2011-05-27 17:09:02]

[王义高]装修装饰，包括楼盘的设计风格，首先有几个因素在里面。刚才，席总也讲到了一个主要的问题，整个城市根据不同的功能进行区域划分，有的地方需要装修，比如CBD，金碧辉煌；有一些主题公园、湿地、休闲区域、渡假村不需要装修，这些是因功能划分来确定。那么，未来的写字楼、商业、豪华别墅当然是装修主体，这也是毋庸置疑的。现在，装修有一个问题，以为用了高档建材装修的房子就是装修好，而节能、低碳、环保等新技术的使用，一些低碳的元素也注入到装修里面了。所以，现在认定是不是高档，不是说花了多少钱是不是高档，是看你与环境的融合程度，与自然的融合程度，以人为本，自然的装修元素是最好的装修。 [2011-05-27 17:09:17]

[主持人]喻总有话说。 [2011-05-27 17:09:29]

[喻春光]长沙所有楼盘的精装修比例在今年可以达到30%，不动产商会今年要求几乎所有的楼盘都做精装修盘，这是一个很好的发展方向。开发商购买卫生洁具，一次性购买几万套，付出的成本比市场要低很多，精装修是未来房地产业发展的趋势。但是，装修企业的品牌就更为重要了。 [2011-05-27 17:09:40]

[主持人]要有很好的湖南本土装修品牌，这个更为重要。 [2011-05-27 17:09:49]

[喻春光]对，你能不能通过品牌营销，通过大规模把价格压下来？你的生产过程是不是工厂化？标准化？能不能让老百姓满意，这就更重要了。 [2011-05-27 17:09:59]

[主持人]现在有这样的感受，从外地回到长沙，感觉长沙在悄悄长大，很多东西带有时尚感，这座城市一点儿都不落伍，而且给人感觉有自己的一定规模了，好象大家都在努力地做一些什么，整体的部分似乎还看不到，是不是还需要一个突破点？长沙这座商业城市，在未来真正成为大都市一定会有分水岭的时刻，是不是就是地铁通车的时刻？是不是已经进来的大投资商把最宝贵的城市核心地段建高的时候？是不是那个时候？ [2011-05-27 17:10:19]

[王义高]现在，你说长沙什么时候是商业地产繁荣的分水岭？或者是认定我们什么时候迎来商业繁荣的大都市？这种情况不好判断。轨道交通确实对商业地产、人居环境、城市发展会起到一个推动作用。但是，我们也要看到地铁高成本的运营，我都担心现在长沙这样的财政能力，能不能保证这么多地铁线的高效运行？假定财政支持不了，民间资本又进不了轨道交通，政府要独家扛着运行的话，地铁有可能成为未来财政和市民的一个灾难，这也是完全有可能的，并不能保证说轨道交通就一定能够带来繁荣。当然，我们相信政府对这个问题做了充分地考虑。据说，现在高层也在研讨民间资本怎么进入轨道交通，以及整个其他商业地产的开发是不是能够结合到轨道交通中去，化解营运高成本，使得营运过程中的成本最小，造福于市民。这些问题都在考虑，现在任何一种因素都难以判断，长沙以什么样的方式进入大都市？或者营造一种大都市的繁荣，现在确实难以判断，至少我本人没有这个能力判断。 [2011-05-27 17:10:32]

[主持人]还有一点儿模糊，又有一点理想冲动的感觉。不管怎么样，今天的论坛还是商业地产大趋势，说得小一点儿，长沙商业地产在未来将是什么样子的？多提意见，多泼冷水，房地产热到现在，破坏力已经很巨大了。 [2011-05-27 17:10:51]

[戴 琳]回到开始说的商业地产的开发者一定要具有好的心理承受能力，一定要对市场进行充分地调研判断和认识，至少要有资金背景支持。 [2011-05-27 17:11:02]

[主持人]一定要有资金背景支持，看看你身后的大财团。 [2011-05-27 17:11:11]

[戴 琳]谨慎投入。 [2011-05-27 17:11:21]

[主持人]董总，你背后也有大财团支持，你也是一个职业经理人，要说真心话。 [2011-05-27 17:11:39]

[董总]刚才，戴 琳女士说得很好，给今天的投资者一个建议吧。长沙有这么多的项目，众说纷纭，到底应不应该投资？该怎么投资？我觉得重点要判断目标的商业模式。大家知道，以前有很多小商铺卖得很糟糕，这里一个粉店，那里一个麻将馆……那么，开发商能不能保证整个商业项目稳健运行，这是一个判断的指标；第二个指标是看大盘。 [2011-05-27 17:11:47]

[主持人]喻总，每平方米4万元的商铺该不该买？ [2011-05-27 17:11:57]

[喻春光]我认为小商铺时代要结束了，CBD、城市综合体将成为商业地产的一种发展趋势。另外，商业地产发展中最重要的角色是政府，商业副中心到底在哪里？我认为，长沙城市的发展速度这么快，应该在城市所有的入城口做好这个工作。政府在商业地产发展中的角色非常重要，作为开发商来说，一定要跟着政府的规划走，这个地方适不适合做商业地产？适不适合做商业副中心？它的交通、人流等等因素，能不能构成商业中心的基本条件，我们一定要冷静，希望大家买铺的时候，还是要买最具备商业中心的大商铺，小商铺时代已经过去了。 [2011-05-27 17:12:14]

[主持人]喻总是省工商联的领导，经常与省里、市里的领导沟通，在这方面有没有可能出台管理条例？ [2011-05-27 17:12:21]

[喻春光]最近，我们和省政府沟通了，利用国家大力推进保障性住房的时候，商业规划要抢占在前面，要保证商业的规划，特别是城市的基本生活物流一定要科学化，在每一个城市的主入口要解决好城市的生活物流，不能增加这个城市的负担。大家知道，现在开车多么辛苦，停车多么难，造成这样的原因就是因为规划滞后。所以，6月10日“湖湘财富峰会”召开时，将会与建设厅有一个交流，民营资本怎么进入基本保障住房？基本保障住房怎么样与商业规划结合起来，综合解决这个城市的基本需求。 [2011-05-27 17:12:40]

[主持人]这个规划由哪些部门来负责？ [2011-05-27 17:13:06]

[喻春光]应该是由建设部门和规划部门统一完成。 [2011-05-27 17:13:20]

[主持人]现在落地说话，席总一直特别地深沉。这么大的项目已经建在湖南了，您说说。 [2011-05-27 17:13:26]

[席文官]我听说最近长沙有26个综合体要做，的确数量不少。而且，我和一些开发商也沟通过，我个人的感觉是长沙的商业地产现在进入了高速而混乱的发展时代。 [2011-05-27 17:13:34]

[主持人]今天论坛出现了一个最佳的词“混乱”。 [2011-05-27 17:13:41]

[席文官]很多人进入到商业地产领域并没有做好充分地准备，我不知道他的资金上有没有做好充分地准备，对商业规律也没有充分地认识。因为，商业最终是运营出来的，不是靠资本背出来的。这一点，从这个角度来讲，我觉得很多商业地产，在26个商业地产里面，估计有1/3乃至一半最终效果是不理想的。 [2011-05-27 17:13:57]

[主持人]差不多会死掉一半。 [2011-05-27 17:14:06]

[席文官]不能说死掉，最起码是不理想。 [2011-05-27 17:14:14]

[主持人]你刚才用的词很好，混乱，运营，商业执行很重要，一边做一边赚回来，而且要提供好服务，太好了，这是一个真正成熟的标准！ [2011-05-27 17:14:23]

[王义高]商业地产最后归结为两句话，一是商业地产与城市化率密切相关，我们之所以认定商业地产有巨大的发展空间，是基于现在的城市化率只有50%，要达到70%，还有8-9亿人进城，这么多的人口进城，商业地产的发展前途是无量的。二是商业地产定位要符合投资的需求，消费是商业地产的基础，如果没有消费，这座楼是空的，写字楼是空的，银行贷款也还不了，当然就处于一种崩溃状态了。别说商业地产CBD运行不起来，整座城市都会陷入灾难之中。所以，提高居民的消费能力是商业地产未来发展的基石。 [2011-05-27 17:14:35]

[主持人]好，在这么大一个题目下，论坛到了现在终于有两个关键词出现了，这座城市的“运行”非常关键；大的“投资”进来以后怎么样实现运行？嘉宾的观点点到了天机，在商业地产大趋势下面临的真实挑战是什么？每一次论坛，说实在的就是这样，专家的话是越说越想说，现场的观众是越来越想听，再次感谢坚持到现在的朋友们，今天的论坛要再次感谢五位嘉宾，他们很辛苦，谢谢他们！今天的论坛到此结束，谢谢大家！ [2011-05-27 17:14:48]