|
[主持人] 把握楼市脉搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、湖南娱乐频道/湖南公共频道《金芒果地产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》之《我是销冠》的访谈节目现场，我是湖南娱乐频道的节目主持人周薇。2月份的长沙楼市可以说仍在延续着春节模式，开发商无论在推盘量还是楼盘定价方面来说，都是比较谨慎的，而购房者的观望心理也在持续加重，整个市场处于比较低迷又敏感的阶段。进入传统的三月小阳春，楼市仍然不见明朗，两会之后，楼市是否能够迎来分水岭？房地产将如何进行调控？带着一系列的疑问，今天我们也是非常荣幸的邀请到了业内的专家还有开发企业的代表汇聚于新开业的楼市会所，一起来探讨一下这些问题。首先请允许我非常荣幸的来介绍一下出席我们今天活动的各位嘉宾，他们分别是： [毛欣欣]总体上看，2月我市房地产市场呈现供给基本稳定，需求总体乏力的特点，2月全市新建商品房批准预售85.94万平方米同比增长204.88%，环比减少64.42%。新建商品房网签96.74万平方米，同比减少20.04%，环比减少49.86%。新建商品住宅网签均价是5512元/平方米，同比是下跌3.78%，环比下跌了3.88%，从3月的第一周和第二周数据来看，内六区新建商品房网签套数1445套和1519套，从这些数据上可以看出春节以来长沙房地产市场的成交，仍处于比较低迷的状态，这与春节的节日影响以及两会前，市场的观望预期影响有关。但是，在我看来，我觉得更重要的是2013年的高成交量已经消耗掉了我们市里面的一些主要刚需，另外银行贷款比较紧张，放贷对楼市影响是为主的，所以从这些数据也可以看出我们认为全年的市场运行的压力已经初步显现了。 [2014-03-18 15:42:58] [主持人]谢谢毛老师，也就是说由于春节期间的影响，还有两会期间市民的观望心态的影响，无论从数据层面还是市场层面来说，楼市都是属于一个比较平淡的期间。楼盘的竞争压力非常明显，在座的各位，市房产研究中心的数据显示，2月份还是相当不错的，能简单介绍一下自身项目吗？李总先介绍。 [2014-03-18 15:50:02] [李赵]我们这个项目是2月底开的盘，传统意义上来说是春节期间的销售淡季，从目前销售数据来看成绩还是比较理想，获得了市场和客户的一些认同，主要我觉得还是有几个方面，这个项目洋湖1号是属于公园物业，也是属于地铁物业，旁边就三号线地铁站，第三属于教育物业，有博才小学在旁边。在入市价格上也是一个相对来说比较亲民的价格，在洋湖核心板块是属于富有竞争力的价格，基于这两点，我们项目还是受到了市场的追捧和消费者的厚爱。 [2014-03-18 15:50:24] [主持人]非常感谢李总，我知道长城雅苑的胡总，你们属于核心地铁口岸，我想知道你们有什么营销策略？还有什么营销手段？ [2014-03-18 15:58:38] [胡亚莹]其实2月份是持续销售的阶段，我觉得2月份我们卖得好，其实主要还是基于以下三个原因：首先第一个还是地段优势，长城雅苑是位于地铁一号线，对面是省政府三号办公院，第二点是性价比高，价格其实还是处在长沙的一个价格中位线的标准上面，而且我们现在基本上是准现房，今年10月份可以交房，交房以后预计不久地铁一号线将开通，大家可以体会到地铁的便利生活。第三点，我觉得主要也是产品方面，首先就是有一个无限贷的商业公寓，作为投资产品很好，面积从40平方到140平方的都有，住宅方面主要也是50多到120多的，应该说中小户型吧！满足刚需产品。所以从产品方面来说，我觉得都是比较畅销的。另外在价格方面，我们下阶段基本上还是维持在一个现有的价格不变，价格对我们来说已经不是什么问题，已经是为客户普遍接受的。 [2014-03-18 15:59:03] [主持人]也就是说你们主要是从交通、价格还有产品方面，赢得了广大消费者的认可。 [2014-03-18 15:59:18] [胡亚莹]对。 [2014-03-18 15:59:31] [主持人]非常谢谢漂亮的胡总发言。我知道有城市综合体之称的喜盈门范城这个销量也是不错的，我就想请问一下喜盈门范城的营销总监何志坚何总，您说一下您的营销政策是怎样的一个情况？ [2014-03-18 15:59:44] [何志坚]其实喜盈门范城这个项目可能跟刚才两位嘉宾有所不同的是，我们是一个投资型的商业地产，不像他们是住宅项目，应该说我们的销量一直持续的在最近的这两年吧！相对都还是比较稳定，一直不错，从去年年底到今年2月份现有的整个的品质完整的呈现，无论是投资业主还是消费者，还是圈内人士，评价都还不错。第二方面，我们商场开业之后，经过了半年左右市场的考验，整个人气包括我们的业态组合，以及品牌，通过我们开发商十几年的运营经验的沉淀，把我们的运营能力也得到了具体的体现，所以投资客户也是在这个逐步的通过半年左右的时间，对于我们这个项目也是认可度比较高。所以在整个春节前后，其实我们的整个销量反而没有因为春节这个淡季受影响，我们的客户一方面投资型的客户，这方面不会像住宅项目那么敏感，反而是只要觉得OK就会出手。第二方面，只能用成熟两个词来形容项目，越来越成熟，无论是他的商场开业以及交房，包括我们外围的这种长株潭融城轻轨，以及高铁的逐步推动，其实整个片区现在应该都是处于欣欣向荣的态势，但是我们是属于走在最前面的，因为我们开通速度、施工速度以及招商速度，我们的销售速度，现在已经是在片区里面跑在了前面。所以业绩还算可以吧！应该这么说。 [2014-03-18 16:01:00] [主持人]主要是一个城市的综合体，人气品牌都已经慢慢逐步的在建立起来。好像是2013年6月份开始营业的？ [2014-03-18 16:01:26] [何志坚]月底开业，开业当天创下了30万人流。 [2014-03-18 16:01:41] [主持人]喜盈门范城我也经常去那边，离我家比较近，离高铁站也比较近是吧？ [2014-03-18 16:01:57] [何志坚]高铁站大概十分钟到十五分钟的车程，黄花机场大概三十分钟左右，整个立体交通网络很成熟。 [2014-03-18 16:02:11] [主持人]谢谢您。听说前不久我们的洋湖片区某楼盘有降价风波，是不是个案？还是说在这轮营销策略上，在各位价格上也有举措吗？ [2014-03-18 16:06:50] [李赵]您说的情况我们也做了了解，这个楼盘的降价，我们跟业内做了沟通和探讨，第一是属于阶段性促销，并不是说持续性的降价。第二是属于特殊产品，比如说在特定的几十套房源内进行促销的动作，所以我觉得很难界定它为普遍性的降价。从我们项目自身来讲，我觉得我们的价格定位来讲是属于品质刚需，在定价走的是刚需族能够接受的价格水位，所以在这种价格水平之上，实际上我们的客户对他的价格的认同度还是很高的，所以我们从价格本身来讲，在未来营销的方面，可能不会再做新的调整，这是我们项目针对价格策略上的一个定位。 [2014-03-18 16:07:05] [主持人]就是个别的定位，并不是大幅度的？ [2014-03-18 16:07:18] [李赵]对，从目前在市面上有楼盘进行降价促销，我个人认为在往年也是有的，在以前的不同的市场阶段，也是会出现的，这个应该不能理解为普遍性的行业内的大趋势，应该是各项目促销的需求和他的营销策略，应该是这么理解，这是我的观点。 [2014-03-18 16:14:50] [主持人]胡总，我想请问你价格调整对销量有没有影响？ [2014-03-18 16:15:08] [胡亚莹]据我了解，洋湖垸降价的楼盘降价也卖的不是很好。这种举动不可能是长期销售的一个手段，而且从以往来看，其实这种大幅度的促销，其实并不能够带来很好的效果。我觉得现在来讲，其实基本上还是处于平稳的状态，包括我们项目也是，本来我们入市也是在一个比较合理的价格，而且客户也是比较接受的。 [主持人]只要价格合理客户都能接受，没必要弄一些大型的价格风波。 [2014-03-18 16:15:36] [主持人]何总，关于价格有没有特别想说的？ [2014-03-18 16:16:03] [何志坚]我提三个观点，第一，我觉得降价这个事情呢，刚刚两位嘉宾也说了，首先这个在行业里面肯定不作为一种普遍现象，很简单我们经常讲面粉贵过面包，这个现象其实是不可能的，作为开发商来说毕竟有利润的追求，生意人如果没有利润不如不要做，所以这个肯定是属于个案。其二，我认为像这种降价促销，其实也是一种正常的市场手段，我倒认为不是什么特别大不了的事情，因为任何一个行业，无论是电器行业、服装行业、百货行业都会有降价促销的行为，为什么房地产不可以？我觉得这个事件是被人为的扩大。第三，即便是有个别的楼盘或者个别开发商进行这样的降价促销，我觉得对消费者来说也不见得是坏事，可能一个健康的市场应该是允许这种不同的营销手法或者说是百家争鸣，大家把更多的这种利润和利益让给消费者，我觉得也不是什么坏事。第四，我觉得大家可以关注一下，其实在去年的年报上，我们看到的，整个去年的形势已经有两极分化的趋势，一些小型的开发商或者是一些品质一般般的项目，整个的销售期在去年已经遇到了瓶颈，但是一些品牌的房企、大型房企，他的年报逐年逐年，业绩是在非常迅猛递增的态势在走，所以我认为即便是这种降价，我们市场的客户，他的心态还是比较健康的，还是会比较认可品质、品牌、口碑不错的开发商和项目去投资也好，购买也好。其实我认为这个现象应该只是整个行业的个别案例，不代表普遍现象。 [2014-03-18 16:16:16] [主持人]谢谢何总，三位其实都说的非常有道理，其实我们也可以看到一边是由于市场所积累下来的库存压力，另外一边其实在长沙的土地市场也正在上演着波涛汹涌的热情，像品牌房企绿地集团、卓越集团、佳兆业地产等纷纷扩张拿地，想请各位谈一下是什么刺激了积极的拿地行为呢？ [2014-03-18 16:16:29] [李赵]我首先说一下我的观点，房地产是政策导向非常明显的一个行业，说明这么多大开发上陆续拿地，首先我觉得是对未来政策趋势的一个房地产发展方向向好的一种认同，我觉得因为这样的土地的获取，获取开发是有一个周期性的，这是对后市的看好，这是基于第一条。第二，这些品牌房企在长沙拿地，有一个主要原因长沙是湖南单核性城市，具备一定的成长时间，包括教育医疗都会聚集到长沙。第三，长沙对各大品牌开发商都是兵家必争之地，不是时间利润的城市，而往往是一个市场占有率覆盖的要求，一个诉求，因为每年长沙的成交量都在千万方以上，这个量在全国来看都是非常可观的，这是我对于为什么品牌发展商陆续在长沙拿地的个人的解读。 [2014-03-18 16:16:42] [主持人]谢谢李总阐述了三点。胡总。 [2014-03-18 16:16:55] [胡亚莹]其实我非常认同李总刚刚讲的观点，我觉得品牌房企拿地也是暗示了他们已经解读了新的房产政策，也是非常看好未来的，在进行一种抄底行为。虽然房产在全国来讲不是很高的，对他们来讲还是有利润空间，最多利润没有以前那么高。但是相对于上市公司来说，我觉得可能报表对于他们融资来说其实是更重要的，就是他拿地，全国的扩张，对于上市公司的报表更有利。 [主持人]何总呢？ [2014-03-18 16:17:30] [何志坚]品牌房企拿地，我认为是比较正常的。我刚才讲的品牌房企逐年的年报他们的业绩是不错的，并不是因为市场上有一部分的这种相对来说，我觉得这个是大浪淘沙的过程，有实力、有品牌的开发商未来在这个市场上还是会持续在前面，成为领军的企业，他们拿地也是顺理成章。第二，长沙的房价，刚刚胡总也讲了，在周边省会城市里面它属于价格洼地，从长沙本身的人口基数来说，从长沙来分析长沙，价格也好，消化量也好，还是很有压力的。不是一个城市的长沙，是湖南省的长沙，辐射区域随着高铁的开通，会越来越大。其实我们看到一个数据，整个长沙的房地产地级市的客户，湖南省内客户购买的比例是非常高的，我这边根据项目上的统计，基本上超过50%，这个也侧面说明了，其实长沙的整个城市未来的潜力和空间还是非常大的，包括像我们企业喜盈门，也是陆陆续续，虽然市场有个别项目降价，但是我们对后续还是非常乐观，无论是对本身业绩也好，还是对未来的判断也好，我们也在不断的物色新的土地和新的项目。 [2014-03-18 16:17:45] [主持人]三位老总在这方面的观点都是一致的，对拿地行为是比较看好的，预示着有好的发展空间在后面。房价冷地价热，是不是预示着新一轮的涨势在后面呢？ [2014-03-18 16:17:58] [李赵]在我从业经验里面，我觉得这个楼市的价格往往都是随着土地的价格在波动，因为从我个人的观点来看，其实房地产开发有一个很重要的组成成分就是土地成本，这个土地成本往往决定了开发商在后期入市产品的价格的水平高低，而且从目前来看几个组成部分来看，这种税收和这种建筑成本实际上是没有太大波动可变的因素，往往都是在土地成本上发生了很大的变化。不能说未来的价格一定会有过高的涨幅，但是土地的价格的上涨，势必会推高开发商开发企业在后期产品中成本的提高，这是一个逻辑，像何总讲的面包与面粉的关系。其实在这种逻辑背景之下，势必后期入市产品的价格会有所增加，这是常识。第二，长沙目前的价格水平而言，觉得跟一二线城市来比，和未来长沙整个发展的态势来比，我觉得还是存在着一定价格上扬的空间，只是说这个幅度大概在什么水平，会是一个迅猛的上涨还是温和的，每年以10%以内的速度上升，这可能是未来大家会期待的趋势。 [2014-03-18 16:18:11] [主持人]我看到李总在说的时候，其他两位嘉宾都一直点头，说明很赞成你的观点，不知道两位嘉宾还有没有其他想要发表的？ [2014-03-18 16:18:25] [胡亚莹]其实我个人觉得，我觉得拿地的话，可能跟下一轮房价上涨之间没有必然的联系，今年还是维持在一个比较平稳的状态下面运转。那我觉得，其实价格是由市场决定的，市场需求在这里，必然还是会有它上涨的空间。 [2014-03-18 16:18:38] [主持人]胡总发言可以看出性格是比较干练的那种，何总对价格涨势有什么观点要发表吗？ [2014-03-18 16:18:52] [何志坚]房地产我从业有十来年，曾经我经历过价格表早上到晚上调整两次的阶段，其实现在来看，我认为房地产市场应该是趋于一种理性和健康的态势，从宏观层面，中央政府也是希望看到的，就是整个市场是稳定发展，那么这里面有两个关键，第一个是稳定，我认为未来的房地产市场是相对稳定的，大起大落，应该是不太可能会发现。第二，一定会是一个发展的市场，不管怎么样调控，从中央也好，从老百姓自身也好，大家都息息相关，不可能说这个行业完完全全这样一滑到底，未来行业的发展会根据几个方面，一个是GDP、收入，整个城市的发展，随着竞争越来越激烈，对楼盘品质的提升，在价格上会有一些稳步上涨的空间，但是不会大起大落。 [2014-03-18 16:19:05] [主持人]未来涨势还是有的，大幅还是不可能，会处在比较稳定的阶段。今年3月4号，长沙限购令已经完整走过了三个年头，在这里想问三个嘉宾，限购令有没有达到预期的效果呢？这一次从何总先开始。 [2014-03-18 16:19:19] [何志坚]我们商业地产基本上就没限过，因为整个限购令出来的背景是怎样？因为住宅来说前期的的确确存在一些泡沫，这种泡沫是挤压是正常的刚需人群，不堪承受这种高房价，针对住宅出台了限购举措，而且陆陆续续在十年之内出台了很多国五条、国八条等等等等，那么政府很明显现在随着土地的属性的推出，我们可以看得到，住宅这一块基本上慢慢水分已经挤出去了，呈现一种理性状态的同时，其实政府更偏向于投资客户更有眼光的、更有实力的向商业地产转型，我们看到商业地产非常火爆，无论是土地市场也好，还是商业项目也好，推出市场也好，同样的投资客户也是在这里面，大家都是非常追捧一些地段，还有品质、口碑不错的这种开发商的项目，包括像我们喜盈门范城，从我们的推出市场一直到目前为止，有十几年运营背景的商业地产的开发商，在市场上还是比较受到关注。 [2014-03-18 16:19:47] [主持人]好，谢谢何总，请胡总发表一下自己的观点。 [2014-03-18 16:20:33] [胡亚莹]是这样，长城雅苑二期是两栋商业和一栋住宅组成的，商业这一块是公寓式写字楼，长沙的限购还是起到一定的效果，限了住宅类的小户型，在我们项目上住宅类的投资客户还是比较少，基本上都集中在商业的产品上面。像我们这种公寓式的写字楼，其实是非常适合投资客户来购买的，价格低位置也比较好，像我们的话整层购买的客户比较多，其实客户主要看中地铁口的位置，然后就是省政府三办的办公区优势，这一栋开盘就卖了15层。 [2014-03-18 16:20:49] [主持人]销量非常棒。 [2014-03-18 16:21:01] [胡亚莹]是不限购不限量的产品。 [2014-03-18 16:21:13] [主持人]谢谢胡总，李总您觉得呢？ [2014-03-18 16:33:44] [李赵]首先不能否定限购对于稳定市场起到行政干预手段的作用，作用是摆在前面，我觉得还是起到稳定市场的作用。针对我们项目来讲，我觉得因为我们的产品里面有一部分比例是120到140左右的改善型产品，实际上目前在洋湖板块来看这种改善型产品受到市场的追捧，不属于限购范围之内，限购本身对于改善型客户的影响和这种束缚相对较好，在选择这种产品的时候没有太多顾虑，因此总体来说对项目的整体影响还是不大。 [2014-03-18 16:34:08] [主持人]限购在干预上还是起大一定的效果。当前高库存下，大家觉得是不是有可能会取消限购呢？ [2014-03-18 16:34:21] [李赵]我个人是这样看，最近两会释放的一些信号，首先第一中央政府在明确一个观点，在未来房地产是减少行政的干预，这种行政手段的干预会减弱，第二市场化手段会起主要作用。另外，从各地调控的政策的落地来看，也会逐步分化，一二线城市和三四线城市的差异化会凸显出来，我觉得限购在政策调控的后时代逐步会被弱化，会用市场的手段取代，会从长效的经济手段、市场化手段替代行政干预的手段，这是一个趋势。 [2014-03-18 16:34:33] [主持人]市场化作用会加强，国家干预行政化的手段会减弱。胡总您的观点呢？ [2014-03-18 16:34:47] [胡亚莹]我非常认同李总的观点。 [2014-03-18 16:35:00] [主持人]有些人说调控之后不用限购了，直接限贷就可以了，这个大家怎么看？ [2014-03-18 16:36:37] [胡亚莹]其实我觉得这个还是有一定的道理，刚刚大家都认同一个观点，限购可能慢慢的会弱化，其实现在限贷，我觉得是一个更加有效的手段，就是你有过一次银行贷款以后，可能你第二套第三套就不能贷了，或者是通过高额的利率上浮来限制，因为作为投资者来说，肯定要考虑他的投资是否有合理的回报，我贷款我的利率特别高的话，可能不划算，我觉得这也是属于政策和市场结合的一种调控手段。 [2014-03-18 16:36:48] [李赵]经济手段和市场手段相结合。 [2014-03-18 16:37:00] [主持人]何总，您认为呢？ [2014-03-18 16:37:23] [何志坚]我个人认为，短期内对于房地产市场，特别是一些相对来说实力不强的开发企业，还是受到了蛮大的冲击，但是回过头来讲，因为我曾经在自己的微博上有个签名是，从鼓励贷款买房到限购限贷又是一轮回。我觉得这个东西应该说，从目前来看，我个人观点有一点点走极端，这应该不是长期持续下去的，应该有一个阶段性，但是我个人认为，短期的这种限贷政策对于实力一般般的小型企业、中小企业造成冲击，势必影响房地产市场，个别楼盘的促销，这也都是可以接受的。 [2014-03-18 16:37:38] [主持人]您的观点就是觉得限贷有点走极端，不能成为长期的策略，只能说成为短期策略。谢谢您，李总！ [2014-03-18 16:37:53] [李赵]现在本身来讲，是一种经济干预的手段，中间有一个大的背景，其实整个中国经济上半年给的整体印象都缺钱，不是房地产缺钱，其实在整个制造业，各个投资、金融都是属于一种资金短缺的现象，这种限贷与其说是主动的经济手段干预，还不如说也有被动下的无奈，这也是两者相结合所展现出来的一种现状，银行没有钱贷不了给客户。我也赞成何总那个观点，这个其实也会对房地产未来的竞争格局产生影响，大浪掏沙，小型的开发商很难抵挡得了这个影响，会有退出的局面出现，这也是一种正常的市场规律。 [2014-03-18 16:38:08] [主持人]有两面性，会促进一些东西的生长，另一方面让小型开发商退出行业，这都是有可能的。全国两会召开，也首度提出双向调控，即分类指导四个字，对于这四个字我可能是比较模糊的，不知道三位比较专业的嘉宾，有什么样的看法？毛老师在旁边很赞同各位的观点。 [2014-03-18 16:38:22] [毛欣欣]三位老总是前线的实践者，对于分类调控，在我看来，我觉得刚才李总提到过，现在国家政策是强调市场化，对地方来说，因为每个地方的房地产运行特征不一样，要采取因地制宜的方式，分别的对待。而中央主要是主攻政策保障这一块，还原房地产市场，由市场管理，对于不同的城市采取不同的措施来应对。另外一个，我觉得也有可能，以后对房地产产品，不同的产品可能要采取不同的政策。 [2014-03-18 16:38:41] [主持人]也就是说分类指导是把不同的类型分开进行政策的处理？ [2014-03-18 16:38:56] [毛欣欣]是的。 [2014-03-18 16:39:07] [主持人]何总您有什么观点？ [2014-03-18 16:39:19] [何志坚]我认为是政府提高精细化管理水平的具体体系，以往房地产调控体系不管你是北京、上海、广州、深圳这种一线城市还是你下面一个三四线的小县城地级市，政策都是从国务院直接出来的，其实这个应该说是不科学，也不合理的，所以我觉得首先一个，我的观点这是政府精细化管理水平提高的正常体现。第二，像这种双向调控、分类指导这一块，其实应该说对于整个市场来说，也是一个好事，我一贯的观点是，刚需的归刚需，高端的归高端，包括这种投资的归投资，我们应该允许市场上有不同的这种客户群体，然后他们有不同的，根据自己经济实力的正常选择。我今天讲了很多次合理，我觉得这个其实也是一个合理的政策的体现。 [2014-03-18 16:39:38] [主持人]好谢谢何总，胡总。 [2014-03-18 16:40:57] [胡亚莹]其实这次两会的召开，我觉得李克强总理是给楼市吃了一颗定心丸，提出房地产市场还是仍以稳为基调，其实全国房地产市场不光有过热现象，也有过冷现象，用一刀切的手段干预了市场，但是并没有根本性解决问题。还是市场决定价格的走向，其实这样房地产市场并没有回归到一个正常的轨道，这一次两会提出针对不同的城市的情况进行分类，房地产调控去行政化已经是大势所趋，而且市场化的步伐又向前迈进了实质性的一步。我个人是非常支持这种双向调控的。 [2014-03-18 16:41:11] [李赵]两位老总的观点都比较赞同，我还有自己的解读。第一，差异化，一线城市和二三线城市，热点城市和非热点城市在调控的政策指导下是有差异化的。第二，它强调的是保障房，强调保障房的市场保障作用，我觉得这个是第二个纬度。第三是长效机制和短期调控的结合，这种结合更多的是在于像以房产税土地改革，还有在新型城镇化和目前的这种限购限贷的结合。第四是供应的需求，实际上在加大供应的同时，应该讲双向调控还是在抑制投机性需求。第五，在增加保障供应的同时，还有一个就是盘活存量，这五个层面是对双向调控的基本解读，这是我个人的观点。 [2014-03-18 16:41:44] [主持人]三位嘉宾的观点都是非常有道理，三位毕竟是专家，每一位都提出了自己的观点，各位大部分都是比较赞成全国两会召开提出的双向调控和分类指导。在敏感时期，购房者越来越谨慎，想请各位嘉宾，各位专家来解读一下，在2014年的楼市的冷热地图，哪些区域将会是被关注的重点？ [2014-03-18 16:41:58] [李赵]我个人观点仅供参考。因为在长沙目前其实几个发展的热点板块大家都很清楚，梅溪湖、洋湖、滨江，这些都是未来土地供应和楼盘供应的比较集中的几个区域。就我个人倾向而言，当然可能各花入各眼，每个人的想法会不一样，我个人比较倾向于整个岳麓区，岳麓区总体而言，它是属于人文环境和自然环境都比较好的一个区域，整体而言，特别是王婆卖瓜自卖自夸，洋湖区域，首先是七千亩湿地提供了良好的环境，未来的整个地铁交通也能够帮助区域快速的提质，教育配套在这个区域，雅礼、师大附中会陆续进入这个区域，从整个板块来讲，有未来很好的配套的潜力。另外大家可能都很清楚的一个前提就是新的板块，新的发展的区域，未来的整个规划、定位会有更好的规划条件，这个可能是我个人的一个倾向，仅供各位参考。 [2014-03-18 16:42:11] [胡亚莹]我个人认为我觉得2014年最热的是地铁口的项目，其实之前李总说的老的热点区域包括梅溪湖、洋湖苑、滨江新城，是在最近两年，一个持续的发展，我觉得从价位也好，从全市的关注点来讲，应该已经达到了一定的高度，可能接下来的话，可能会有一段冷的时间，那么5月份地铁的正式运行，我觉得作为一个这样的新兴产物，必然引起市场的关注度。预计五月份地铁口楼盘会成为置业的热点，也不排除价格会有一定的上涨。 [2014-03-18 16:42:51] [主持人]5月地铁口的开放，想在这里顺便问一下，您觉得红三月和红五月是否会来临？ [2014-03-18 16:43:06] [胡亚莹]我觉得要买房三四月应该是一个最佳的时期，因为现在我觉得，大部分的开发商，像您之前说的有个别有降价行为，但我觉得大部分开发商现在还在持一个观望的态度，可能在考虑是不是有一点促销，或者是有一点优惠的，我觉得大家在这个时候出手应该是不错的。 [2014-03-18 16:43:22] [主持人]您觉得三四月份是适合出手的。李总您觉得呢？什么时候适合出手？ [2014-03-18 16:43:36] [李赵]传统销售在五月份，金九银十是旺季，从目前情况来看，市场还处于一种不太明朗的趋势的前提下，我比较赞成刚才胡总的观点。4月份各个开发商都会推出他们的促销政策和刺激政策拉动购房者出手购买，这个时候是捡便宜的时候。 [2014-03-18 16:43:49] [主持人]何总呢？ [2014-03-18 16:44:06] [何志坚]我觉得这么说吧！其实我倒认为要一分为二来看，刚需客户关注的我什么时候出手，未来长沙哪些片区值得买？我个人认为适合自己的才是最好的。打个比方我在南城这边上班，让我住到岳麓区去，要考虑交通成本和时间成本，可能更多的我觉得长城雅苑也不错，离我更近一点，但是从目前我们长沙市来看，的确几个热点区域有自己的优势，梅溪湖、洋湖板块的景观配套等等，包括地铁沿线未来的交通升值，包括武广板块高铁对它的带动，我认为住宅的刚需客户来说，首先我们不要盲目的去追求一些热点区域，什么是最适合自己的，什么才是最好的，同样的价格这个东西也是这样子，因为房地产的价格，刚刚我们前面三位嘉宾基本上意见一致，包括中央政府也是一个稳定的前期下，然后有一定的提升的空间，所以我觉得碰到合适的项目，碰到合适的促销，我觉得其实就可以出手了。至于全年的哪个月份比较红，我倒觉得今年整个市场相对来说比较平稳，特别是在投资产品这一块，投资产品我倒认为，其实这个跟片区无关，更多的是看开发商和运营商的实力、品牌，这种经验，所以我们很显然看到在长沙一些城市综合体里面，能够做得不错的，都是一些在企业品牌上和实力上比较好的，我们是属于运营经验和实力都是非常不错，所以才受到市场上客户的认可和追捧。所以在我看来，今年应该不会有特别特别旺的阶段，但是也不会差，很简单的一个比方，去年七八月份是房地产淡季，但是去年七月份分别是1.2个亿和1.5个亿单月的销售业绩，整个来看，客户不会以这种季节为转移，更多的是关注楼盘的这种品质、性价比。 [2014-03-18 16:44:20] [主持人]谢谢何总。何总，其实说了两点，在住宅上面，您觉得是适合自己的才是最好的，在投资方面，您觉得一定要根据开发商的品牌，还有其他的一些优势来看。我们的李总对岳麓区是比较关注的热点，对于住宅方面。您觉得对于投资方面，哪些区域会是关注的重点呢？ [2014-03-18 16:44:36] [李赵]现在有一个不可不规避的问题，马上长沙进入五月之后会带来的地铁话题，我觉得这个会成为整个长沙，应该说成是配套和运营的一个提质的亮点，其实在全国来讲，一二线城市里面，北上广深来看，地铁物业的价值无疑会在最后价格上进行凸显，这是一种市场规律和行业发展规律决定的，未来长沙应该也是不会例外。 [2014-03-18 16:44:50] [主持人]好，胡总您觉得呢？对于投资这块。 [2014-03-18 16:45:02] [胡亚莹]我觉得刚刚两位老总都已经说了，住宅类确实是适合自己的才是最好的，像我个人来说，如果再买一套个人住的房子当然不是考虑价格，是考虑到住的环境，包括物业，包括舒适环境，以及未来小孩读书各方面的问题，这是自己考虑的问题。从投资的角度上来看，又回到我们自己项目来说，还是说到地铁口，其实从各大城市来看，不管是北上广深或者是从全世界这种地铁口的物业来看，其实距地铁口位置最近的，和四百米、八百米、一千米距离来讲，离地铁口越近投资潜力越大，是呈一个正比的。 [2014-03-18 16:45:15] [主持人]好，谢谢胡总，说的非常有道理。我想问一下何总，您觉得2014年楼市的拐点论是否存在，如果有会出现在哪个月？ [2014-03-18 16:45:31] [何志坚]应该是没有拐点，应该是稳中有升的态势。 [2014-03-18 16:45:44] [李赵]中国目前房地产从政府也好都是一个稳字，我觉得从稳字的指导方向上来讲，我觉得出现大的波动，市场的变化我觉得可能性不大。但回到长沙楼市来讲，中国房地产市场太大了，没有人说得清楚，我觉得我们无从研判它，如果是回到长沙的市场来讲，长沙楼市是健康的，房价处于低价，中部六省城市长沙是排名垫底，南昌、郑州，从价格水准上来讲，房价确实不高。第二，长沙楼市成交量每年都是非常稳定的一种态势在发展，并没有说有一个大起大落，这一点毛老师很清楚，基本上都是很稳定的一种上升的趋势在进行发展。第三，长沙整个市场我个人认为消费结构很合理，合理在于还是刚需为主，没有过多的外来投资和投机性住房，从这种消费的结构来看，也注定了长沙楼市是稳定的市场，我认为长沙楼市不会出现所谓的拐点。 [2014-03-18 16:45:57] [主持人]价格、成交量以及消费结构，由此可以推断长沙是不会出现拐点。胡总。 [2014-03-18 16:46:23] [胡亚莹]我觉得今天三位的观点其实都很统一，我觉得楼市不存在拐点论，其实巨大的需求是摆在这里的，最终价格也好，市场也好，都是由市场需求来决定的，我觉得所谓的这种拐点论，其实都是阴谋的产物，大家该干嘛干嘛。 [2014-03-18 16:46:40] [主持人]谢谢胡总，毛老师谈谈自己的观点。 [2014-03-18 16:46:53] [毛欣欣]刚刚各位老总都提到了长沙楼市是稳定健康的，从今年的形势来看，在我看来市场是会有所调整的，主要还是在量上的调整，在数据解读那一块看到今年开年还是微冷的，去年成交量很高，今年相比于去年增速有所下滑。 [主持人]谢谢毛老师，今天非常荣幸请到了我们的三位业界企业代表，还有毛老师，还有业内专家探讨楼市方面的问题，非常感谢各位嘉宾的到来，在节目最后，各位专家要不要对电视机前的朋友说一点购房方面的建议或者小的看法？可以吗？ [2014-03-18 16:47:19] [李赵]从我个人的经验来看，我觉得作为广大的购房者，适合就是最好，我觉得只要在合适的时机选对合适的房子，该出手时就出手，这是我的观点。 [2014-03-18 16:47:33] [何志坚]李总的观点我还是比较赞成，因为整个长沙房地产市场，我们讲热点区域也好，讲拐点也好，这个都是在人为的去做预判，中国的房地产市场没有预判成功，对中国房地产市场预判成功的人早就发财了，成为亿万富翁了，刚刚李总那句话特别认同，我们的刚需客户，特别是刚需客户，我们有这种婚房的需求，有这种改善型的需求，看好了就下手，更多的东西可能是属于并不是代表一个很成熟的一个预判，未来会怎样？谁也说不清楚。 [2014-03-18 16:47:45] [胡亚莹]其实我觉得今天包括毛老师或者是大家几位的观点来看，认为长沙的市场还是非常健康的市场，我觉得大家现在需要购房的话，你有这种刚需的需求，你有住的需求，有婚房的需求，我觉得你选择自己适合得救好，不存在说你怕有降价、促销，其实谁都说不好，就像大家对股市的看法也是一样，要知道股票会涨，当然立马会买。另外，我觉得作为投资型客户，你考虑自己手上的资金，如果有更好的投资渠道或者更稳定的投资渠道，当然也会选择，没有的话，选择不动产的投资应该比较安全的一种方式。 [主持人]谢谢。 [2014-03-18 16:48:13] [何志坚]关于胡总刚才说的，曾经网上有个笑话，说很多行业都忽悠了客户，说房价会涨，事实上这么多年房价一直在涨，短期内的几个月会有小波动，但是整体趋势一直是在往上走。 [2014-03-18 16:48:34] [主持人]所以该出手时就出手。 [毛欣欣]我觉得在我看来这是智者见智仁者见仁的话题，正如刚才几位老总说的，适合自己的是最好的。 [2014-03-18 16:49:52] [主持人]谢谢毛老师。该出手时就出手，今天我们也是非常荣幸请到业内的专家，还有开发商的三位代表来到我们的0731楼市会所，一起来探讨了长沙房地产的开发趋势。在节目的最后，薇薇也要提醒电视机前的您，适合自己的才是最好的。 [2014-03-18 16:50:15] |