|
[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、政法频道《第一房产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》，我是今天的主持人杨理，欢迎大家作客2013年度长沙楼市年终总结特别访谈。首先，我向各位观众和网友朋友介绍一下来到今天会客室的各位嘉宾，他们是： [林少平]2013长沙楼市是供需两旺，价格是稳中有升，我用景气一词来形容。 [2014-01-08 15:54:13] [主持人]林总用景气一词来形容，电视机前的观众和网民朋友可能有感同身受的感觉，不光是业内人士，包括长沙的消费者，对价格的敏感性多一点，从景气一词中也可以感受到，包括楼盘的访问、价格来看，正是印证了心理上的预期，林总用景气一词形容，请问黎总用什么词形容2013年长沙楼市呢？ [2014-01-08 15:54:29] [黎念]从市场方面来看，从内部来说的话，政策对我们的影响比较大，整个市场是比较平稳的，稳中有升，我用的词就是“政策”。另外，整个市场还是稳中有升，比较平稳的。 [2014-01-08 15:54:45] [主持人]刚才，黎总是用政策和平稳两个词来形容，当然您没有说政策对整个市场是好还是不好，政策对整个长沙楼市的影响力是毋庸置疑的。但是，最后的结果，您用的另外一个词是平稳，整个长沙楼市是平稳的。请胡总来谈一下。 [2014-01-08 15:54:59] [胡刚]我赞成黎总的观念，是平稳。这个平稳，一是价格平稳向上，涨幅也不是太大。二是成交量整体平稳地向上走。因为，当时我记得10月底的时候，岳麓区已经超过去年和前年的量了，岳麓区一直是成交量最大的区域，有一定的代表性，在月底的时候已经完成了去年和前年的量，说明量也是平稳地向上在走。所以，我觉得包括销售这边的话，基本上也还平稳，虽然各个项目也有一点起伏。但是，总的来说，包括政策延续等等，都相对还是比较平稳的。所以，我也选平稳这两个字。 [2014-01-08 15:55:15] [主持人]好的，总体来说不论是量还是价，都是稳中有升的形势。 [2014-01-08 15:55:33] [胡鹏]我的感觉是理性，2013年的市场相对是比较理性的，不管是购房者，还是开发商，在长沙这样一个可供选择项目比较多的市场上，相对于09、10年的繁荣市场，选择更加理性，然后他会根据自己的需求，根据长沙未来的发展做出有针对性的选择，相应所做的比较也会更多一些。虽然，2013年的成交量可能接近2011、2012年的总和。但是，也可以看到，长沙市所有的项目总量的增长量也是有一个大幅度的攀升，目前在售项目有680多个，未来待上市的还有600多个，相对于2012年的200多个项目已经有成倍的攀升，项目竞争更加激烈，客户选择更加理性。所以，我觉得理性是2013年比较明显的一个特征。但是，也可以看到，对于2014年来说，我觉得是潜力。因为，长沙整个城市和城建面临大的变革，就是地铁和高铁，长沙是三条高铁交汇城市，地铁1、2号线即将通车，地铁和高铁将改变整个长沙城市的格局，改变长沙乃至全省的辐射力，未来的潜力是非常巨大的，这种潜力会带来大量的刚需人口进入，未来的各种潜力不可限量。所以，2014年应该是有潜力的。 [2014-01-08 15:56:14] [主持人]中国铁建的胡总提到了一个非常重要的数据，2013年的销量比2011和2012年的总销量还多，电商加入以后市场竞争更加激烈了，您感觉整个市场变得特别理性。那么，购房者在选择购房目标的时候，以前稍微比较一下差不多就可以了，现在的选择面更广，选择也更加理性一些，楼盘的竞争会更大一些。好的，谢谢胡总。那么，杜总，请您形容一下刚刚过去的2013年。 [2014-01-08 15:56:54] [杜志远]我觉得可以用刚需一词来形容，90-120平米的刚需是市场主要需求，但也不代表他们更看重低价，也看重开发商的实力和相关配套，80后不光追求买得起房，还追求买到令自己满意的房子。 [2014-01-08 15:57:09] [主持人]刚需，好的，谢谢，下面请扶总谈谈。 [2014-01-08 15:57:44] [扶焱焱]在此我想谈谈我们的做法，用一个词来总结去年的做法，应该是悄悄地进庄，打枪的不要，只做不说。品牌开发商在去年的销售业绩很不错，大部分完成了自己的年度销售目标，在调控的情况下能够取得这样的成绩很不错，大家都在做这样的事情“悄悄地进庄，打枪的不要”，不要挑拨一些敏感的东西，专注做市场营销，专注做市场，市场也会给你相应地回报。 [2014-01-08 15:57:53] [主持人]2014年与2013年相比，从市场本身来看有什么区别吗？ [2014-01-08 15:58:13] [扶焱焱]用我们自己总结的话来说，2013年佳兆业进城了，之前一直在郊区做大盘，从2013年开始陆续有市区精装盘和高端大盘上市，真正进入了市内房地产市场。从去年取得的成绩来看，应该说我们把握住了市场对产品的需求，把握住了地块的定位，取得的销售业绩也还不错，这是去年的变化，应该是这样子的。那么，2014年，我们将尽力深耕每一个区域市场，做好每一个项目，应该是这样子的。去年是进入，今年是深耕，应该是这样子。 [2014-01-08 15:58:34] [主持人]其实，也看得出，对市场有信心。 [2014-01-08 15:58:49] [扶焱焱]不方便评价市场怎么样，但从佳兆业大步伐的进入和发展计划可以看出佳兆业对市场的判断。 [2014-01-08 15:59:05] [主持人]我们就看佳兆业的行动吧，不说，他们在做，看得出佳兆业对长沙市场的表现还是看好的。毛老师，去年整个长沙市场的情况您怎么形容？ [2014-01-08 15:59:22] [毛欣欣]我认为是活跃。 [2014-01-08 15:59:41] [主持人]为什么？ [2014-01-08 15:59:50] [毛欣欣]2013年长沙新房市场的供给和成交量都是近几年的高位，近九成的刚需群体促成了长沙市楼市成交量的稳步上升，总体来说市场表现还是活跃的。 [2014-01-08 16:00:04] [主持人]供给双方都特别活跃。 [2014-01-08 16:00:18] [毛欣欣]是的。 [2014-01-08 16:00:28] [主持人]而且，九成以刚需为主？ [2014-01-08 16:00:46] [毛欣欣]对。 [2014-01-08 16:00:54] [主持人]在去年，长沙楼市主要购买人群是哪部分人群？在座的各位可以从各个楼盘的实际情况给我们介绍一下。 [林少平]2013年，除了刚性需求以外，改善性需求也还比较旺盛，一批客户已经长大到了结婚年轻，需要购买婚房，结婚以后又需要婴儿房，整个市场刚性需求是比较旺盛的。 [2014-01-08 16:01:27] [黎念]最开始的客户群体主要是投资型，因为项目户型是主打精装小户型，很多老年客户买下来是自己住。 [2014-01-08 16:01:43] [主持人]自己住？ [2014-01-08 16:01:53] [黎念]老年人自己住比较舒适，不太喜欢跟儿子媳妇住在一起，就在我们那里买几十平米的小户型来住。 [2014-01-08 16:02:13] [主持人]老年人住市中心更方便。 [2014-01-08 16:02:32] [黎念]对，不是投资，是自己需要。所以，市场是以刚需为主。 [2014-01-08 16:02:48] [主持人]这是一种改善型的刚需。请问一下胡总，您那边有一个楼盘的投资客户不少吧？ [2014-01-08 16:03:04] [胡刚]实际上，那边也是刚需居多，阳光丽城的成交情况，我看了一下，平均年龄30岁不到。所以，上次我跟置业顾问说，您的小孩生出来要叫我爷爷，我感觉到整个小区会有大量的小孩、婴儿出生。但是，这样的小区购房人整体年龄小的话，说明这样的楼盘以后会有活力。因为，小区的配套设施等等，可能我们在设计时候的想法还要做适当的调整，有些配套要跟上去，这是第一。第二，从长沙整个市场来看，特别是经过几轮宏观调控下来，基本上投资客已经差不多快绝迹了，有的人虽然有一套房、两套房，但更多的是考虑置换，没有把前面那一套卖出去的情况居多。因为，我了解过，这样的情况，首改、次改，第三套房，刚开始工作我可能花2万元低首付买一套小公寓，当时购买的时候由自己简单住，事后来看就变成投资了，把那套房子租出去换大房子住。现阶段，他们考虑的问题多数以自住为主。阳光丽城，我感觉到没有投资客，说明整个市场达到了宏观调控的目标。为什么？最近炒房的基本上已经不干这一行了，转行去了。现在买房的，都是自己买来住的，哪怕是要改善的等等。 [2014-01-08 16:03:19] [主持人]中国铁建胡总的观念呢？ [2014-01-08 16:05:04] [胡鹏]我也同意目前刚需是主力，原来刚需概念只是为了区别于投资。但是，实际上可以发现现在的刚需其实在细分，随着客户的需求，他的这种刚性需求，他可能要为小孩的上学置业，可能有为老人养老置业的，可能有为年轻人结婚置业的，山语城的户型是90平米左右的，在看客户分类的时候就有两个大类，一类是年轻人刚结婚的买小三居的会比较多，另外一类是年纪大一点，周边有公园、湘江，买这样的户型会多一些。然后，还有梅溪青秀，地州市购房人群比较多，那边小学、中学配套比较完善。那么，还有改善居住环境的人群也有。所以，我认为目前的刚需是新刚需，不是原来老刚需的概念，原来老刚需是纯粹为了进城或纯粹为了结婚而购房的刚需，现在的刚需已经发生了很多的改变，只要以自住为目的的应该都叫刚需。现在，二胎政策又放开了，我估计又会促进因为二胎而买房的刚需产生。 [2014-01-08 16:05:23] [主持人]好的，杜总。 [2014-01-08 16:05:48] [杜志远]我们项目在东城新城区，和胡总这边差不多，基本上没有投资客户，大多数都是当地的居民，他们有可能家里有老房子，但他们确实是第一次出来买房。 [2014-01-08 16:06:01] [主持人]佳兆业的客户群有变化吗？ [2014-01-08 16:06:13] [扶焱焱]应该说有明显的变化，跳马项目我负责过，那边主要以年轻置业的刚需为主，占八成以上。但是，进入市区以后，佳兆业·云顶梅溪湖项目占据的资源优势非常不错，我们的定位是比较高端的，与之前定位的刚需盘面积要偏大一些。那么，从实际成交来看，年龄层次也偏大一些，与80后、90后的婚房置业不一样，以70后、60后为主，改善型为主，置业年龄会比较大一点，对生活有追求，占有资源追求享受。那么，是不是投资呢？其实，跟胡总的梅溪青秀应该差不多，大部分是满足自己的生活改善，投资的话，现在投资的人比较少。 [2014-01-08 16:06:25] [主持人]不说投资，至少还是有保值功能的。 [2014-01-08 16:06:35] [扶焱焱]对。 [2014-01-08 16:06:47] [主持人]我们知道，目前各楼盘的客户以刚需为主，每个楼盘的刚需对象又不一样，客户注重品质，以自住为主，整体市场表现出理性的状态。目前，面对理性、谨慎的购房者，各位在营销方面有没有新的想法？各位对电商的营销模式认不认同？如果认同的话，在营销方式上是不是曾经借鉴过、采用过这种方式？请各位聊一下在电商营销方面的体会。 [2014-01-08 16:06:57] [胡鹏]我们今年的两个项目，与电商合作了好几个月。其实，我觉得电商的出现，大家普遍觉得是正常的媒体渠道门槛在降低，媒体太多，网络、电视，加上纸媒，很多媒体不断地出来。那么，开发商以销售为目标，媒体是一个推广的途径，是一个渠道。那么，我们想渠道和销售之间怎么挂钩？怎么产生关联？让媒体更多地去考虑开发商的需求来做这件事情，这中间就产生了电商，把媒体的推广部门和销售部门挂钩，来追求平衡发展。那么，就有相应地对于媒体指标的设定，可能有到访，可能有成交，从而产生了电商这种模式。那么，这个模式在这个阶段让媒体和开发商之间的压力捆绑，在利益上共瞻，分几个方向去努力。我觉得，从今年来说，我们的几次点上合作是比较成功的。因为，开发商与媒体之间有了点上合作之后，媒体会想更多的方法来改进他的推广，让他的推广更加精准，让他的推广内容、渠道释放更加贴近客户。其实，我觉得这样也有一个好处，客户也能反过来更加准确地从媒体获得开发商更精准的信息，或者说更有效地信息，这是我的看法。 [2014-01-08 16:07:09] [主持人]以前是炮兵部队，打的是一片，现在是导弹了，打得更精准了。这么多种营销方式，哪种方式是最有效的？ [2014-01-08 16:07:23] [胡鹏]其实，我认为营销只是锦上添花。从营销的本源来说，在销售最重要的一环就是产品，你的产品不好，再好的营销，再好的推广都不可能长久，可能一时有几个缺口可以骗到大家，产品是最终的营销本源。所以，对营销关注得很深的话，大家基本上会从开始的前策做好，把产品做好，第一环节这个关要把好。今年，我们在梅溪湖的项目，第一次首创光合绿住产品，实现了两梯四户全通透的产品。因为，容积率的限制保证同一平面要有3-6套户型，就无法全面通透，长沙比较潮湿，不通风的情况难免会出现。目前，我们的这个产品非常受客户欢迎，前期也做了大量的调研。这是举一个小例子，只是想说明产品是营销的本源，至于促销、打折，或者找媒体渠道，那都是锦上添花的事情。 [2014-01-08 16:07:36] [主持人]最重要的是产品本身。 [2014-01-08 16:07:44] [胡鹏]对。 [2014-01-08 16:07:51] [主持人]要不然媒体宣传介绍时，也没有东西可介绍，只有本身有好的产品，媒体才能去告诉消费者这个产品好在哪儿，最重要的还是做好产品。 [2014-01-08 16:08:05] [胡鹏]对。 [2014-01-08 16:08:12] [主持人]阳光丽城胡总的观念呢？ [2014-01-08 16:09:31] [胡刚]实际上，网络渠道对传统媒体宣传渠道的冲击是比较大的，网络、手机等等都运用上了。所以，我认为电商是传统媒体和新型媒体结合起来参与到销售中的一种形式。那么，电商的模式有很多，各家公司也设计了不少，我们现在是和一家网络媒体有合作，还提供班车免费看房服务，比较便利。那么，中国铁建的胡总说到了产品，我们觉得每一个城市绝大多数人的买房理念是你的产品要和他们的需求相符合。但是，你又要微微超前一点。举一个例子，长沙买房人的观念受深圳那边的影响比较大，对日照的关注度比较小。在深圳买房不需要考虑日照，但长沙是北纬29度、30度左右，还是很看重这个问题。那么，我提醒首次置业的刚需客户，不讲农村还是城市，本身在进行城镇化改造。从地州市上来到长沙置业的客户要特别注意，当时你住在郊区或农村是不需要考虑日照的，家家户户都差不多。但是，你一旦到容积率高的小区生活，日照问题还是比较重要的。所以，家家都在想办法。但是，有些问题是可以通过一些手段来解决的，就像胡鹏老总介绍的，通过一些设计来解决。但是，我们觉得，这一块儿对于开发公司来说，包括对于政府规划部门来说，很多图纸是他们批的嘛，这是一个相当值得重视的问题。之前，我跟几家媒体，包括晚报、0731房产网等，在上个月搞了一个活动，“寻找冬至日阳光活动”，什么意思呢？冬至日那天，大家看一下太阳照到家里的时间是多长时间，虽然不能对个体楼盘有什么促进。但是，我希望大家对阳光重视起来。为什么呢？因为，特别是冬天，如果不重视阳光的话，购房既然是刚需或自住的话，房子不可能很多，这一套不行不可能住那一套，这一套不行还是要住在这一套，这个话题可能有点绕远了，提醒客户在购房的时候要适当考虑这些问题。因为，大家目前还是注重价格、区位，阳光的问题在购房时也要作为重点考虑一下。 [2014-01-08 16:09:48] [主持人]购房人不要太关注广告怎么说，关键是看产品本身是不是适合你，是不是能够满足你的居住需求，这是最重要的。 [2014-01-08 16:09:59] [胡刚]对。 [2014-01-08 16:10:08] [主持人]下面，请黎总谈一下。 [2014-01-08 16:10:34] [黎念]正好这个月我们和0731房产网电商在合作，可以谈一点感受。营销工作，大家一直在做，不管是不是做这个行业，做什么产品，一直在做营销工作，传统的营销渠道很多，新型媒体也很多，电商合作模式我觉得有几个优势在这里，一是能够互动，你的户外广告做出去了就是做出去了，电商在网络上可以和客户有一个互动，这是一个比较好的点。另外，现在都重视效果了。精准营销的概念一直在提，现在我觉得可以提一个不成熟的概念是“效果营销”，注重效果。其实，电商从某一个方面来说，是销售团队的助理，肯定要重视效果。所以，总的来说，电商模式还不错，效果比较理想。 [2014-01-08 16:10:44] [主持人]林总呢？ [2014-01-08 16:10:55] [林少平]中建·梅溪湖中心目前在推广方面做得比较少，现在的电商与传统理解的电商不太一样，房地产电商更多是把推广和销售进行结合。 [2014-01-08 16:11:05] [主持人]好象是变成了自己团队的一个销售分支，实际上是把客户请到售楼部来，电商成为了营销团队中的一份子。 [2014-01-08 16:11:16] [林少平]对。我赞成两位胡总讲的，促销再多，价值与产品一定要匹配，中建·梅溪湖中心在开发之前也考察了很多好的产品，是高层平层豪宅，是带泳池的，到时候邀请大家去参观。 [2014-01-08 16:11:30] [主持人]好的，杜总。 [2014-01-08 16:11:39] [杜志远]现在，传统商业正在受到电子商务的冲击，我觉得楼市逐渐在把电商作为未来的趋势，但不是可以取代的，应该是并存吧。首先，网络可以传播项目信息，可以树立项目形象。除了网络之外，还有微信、微博，可以独特地打造项目。现在，我们每天发送微信、微博信息，一些客户对项目产生兴趣以后加微信，长期关注微信之后，带动自己或周边的朋友来促成置业，我认为微信是目前效果比较好的做法。 [2014-01-08 16:11:51] [主持人]你们在微信做了哪些工作？ [2014-01-08 16:12:03] [杜志远]在微信上只发送楼盘信息的话，客户看了两三次之后就不会看了，主要是做活动。 [2014-01-08 16:12:15] [胡鹏]现在，我们的微信有促销信息，但占比比较小。因为，杜总也说了，客户不太喜欢传播式的促销微信，我们会有居家的温馨提示，包括一些热点新闻，也会给他们做一些平衡引导，还会配合一些活动，包括公益性的活动，参与、互动性的活动，会邀请客户参加。 [2014-01-08 16:12:25] [主持人]客户对活动感兴趣，开始关注微信。 [2014-01-08 16:12:37] [胡鹏]相当于一个服务平台。 [2014-01-08 16:12:57] [主持人]扶总的观点呢？ [2014-01-08 16:35:44] [扶焱焱]刚才几位老总的观点我很赞同，营销是从产品做起的，如果没有考虑市场的需求，并且没有一定的前瞻性的话，你的产品卖起来会比较困难。我们的项目能够取得这样的成绩，也一路在做反思和总结，前期做了市场调研，对市场有一些预判，与这个是有很大关系的，这是第一。第二，营销更多的是资源整合，整合各种资源为营销来服务，房地产产品从设计到建筑到交房，都是各种资源的整合。营销也是整合各方面的资源来销售产品，电商也相当于营销这样一个概念，由于网络的发展，电商是一种必然趋势，我们楼盘也在做电商。但是，我们觉得我们的电商和工业化消费品的电商模式是不一样的，他们更多是用淘宝、阿里巴巴来做，我们的电商是做资源整合，线上线下的资源整合，包括网络、微信和其他媒体的整合，电商围绕一个主题，围绕一个目标去整合各种资源，实现营销效果。如果说对这一点要有一个判断的话，我们应该把房地产电商和普通电商区别开来，房地产电商就是房地产电商，与普通电商不一样，不能带着普通电商的观念来看房地产电商，也不能带着普通电商的观念来做房地产电商，如果只想通过网络来卖房子，直接到网上成交是不可能的，还是要做线上线下资源的结合。 [2014-01-08 16:35:55] [主持人]大宗商品在网络上的成交不是很好吧？ [2014-01-08 16:36:06] [扶焱焱]据我所知，前辈潘石屹、任志强他们试过在网上卖房子，好象成交不是很乐观，毕竟房地产是高价值的东西，还是需要实践体验，去看，才能下定，真正通过网上看房下定的人还是比较少，当然不排除以后会出现这种情况。所以，我觉得相对于营销来讲，电商是另外一种整合营销的方式。 [2014-01-08 16:36:23] [主持人]像房子这样的大宗商品，绝不仅仅是通过在网上看就购买。 [2014-01-08 16:36:41] [扶焱焱]要通过各种渠道去了解房子的信息，说造梦，首先要去圆这个梦嘛，不能说仅仅凭网络，不需要去现场就把房子买了，目前还到不了这个阶段。 [2014-01-08 16:36:54] [主持人]购房者更注重直接地亲身感受。 [2014-01-08 16:37:05] [扶焱焱]对。 [2014-01-08 16:37:20] [主持人]2013年底长沙成功跻身成为“新一线城市”，很多人说这是一个利好，一线城市嘛，我们知道一线城市的房地产市场比二、三线城市房地产市场更红火一些，价格更高一些。那么，随着地铁的开通等等，交通方面的利好来得更真切一些，特别是地铁的即将通车，可以说是长沙的一个标签吧，新一线城市。请各位研判一下，这一利好将会对未来整个房地产市场产生怎样的影响？之前，有嘉宾谈到，在未来一年还是很有潜力的，不知道其他领导和嘉宾怎么看待在新的一年出现的种种利好消息？ [2014-01-08 16:37:30] [扶焱焱]其实，我觉得更多的是学者和研究机构的成果，“一线城市”不是仅仅靠炒作就能做好的。坦白地讲，我们谁都不能够去忽视长沙与北上广深的差别，硬说自己是“一线城市”，我们自己都觉得有点儿惭愧。 [2014-01-08 16:37:42] [主持人]合肥市委书记讲，绝对不能让合肥的房价超过2万元/平方米。这个利好消息，对未来的长沙房地产市场会不会产生一些影响？ [2014-01-08 16:37:53] [扶焱焱]是不是一线不重要，对你来讲要做好自己城市的升级，对你来讲是新长沙还是旧长沙不重要，你不需要跟别人去比，有些差距是不可弥补的。比如，北上广深的经济总量，你不可能去比的，你在提高的同时别人也在提高，你就做好自己就好了，新长沙，新长沙人，做这样的概念个人觉得会更好一些。之前，我在武汉做过房地产项目，我感觉武汉和长沙的城市也有区别，武汉的房价更高，在国家经济格局中的地位更高。但是，长沙比武汉有什么样的优势呢？长沙更幸福，长沙房价比武汉低。但是，长沙的供应面积和销售面积要比武汉多。其实，我觉得这也挺好的呀，不像武汉是个别品牌开发商在做事情，是更多的开发商在做事情，这是一个很好的发展道路。 [主持人]扶总的意思是要提升自身。当然，也还有其他方面的一些利好，在来年对购房者的心理层面会不会产生一些积极因素？合肥市委书记都说，绝对不能让合肥的房价超过2万元/平方米，合肥都有那么大的上升空间，在长沙对于购房者的心理应该会产生比较大的影响吧？各位怎么看？ [2014-01-08 16:38:17] [胡刚]其实，长沙的话，从成交量来说，已经早早居于一线城市范围了，因为一直是排名全国靠前的。但是，从房价来说，说实话最多只能挤到三线城市。因为，沿海，包括浙江，实际上镇上的价格就是六七千了，发达一点的镇也要一万多元的房价。所以，有时候讨论房价高好？还是房价低好？实际上各有好处。那么，在长沙购房是比较幸福的，一是房价相对比较合理；二是选择余地很大。但是，带来的问题是城市总体财富偏少，什么概念呢？我们的城市也好，家庭也好，主要的财富还是在房子上。当你一直居住在这座城市你会感觉不到，但是当你发生城市迁徙的时候，你就会感受得到。北上广也好，杭州也好，随便一套旧的二手房卖掉，在长沙可以随便在哪一个楼盘随便选哪一套房子，都可以轻松置业。但是，你把长沙最好的二手房卖掉，到所谓的一线城市去买房子，你会发现首付根本不够，这就是我讲的城市财富、家庭财富的概念，从这个层面上来说的话，就不是说房价低好的概念了。所以，房价高，我觉得也有一些有利的地方，房价低也有一些有利的地方，无非是大家看的角度不同。那么，我从事房产工作经历过的城市可能将近有8-9座城市了，每一座城市我都在看，每一座城市都有房价大幅度上升的过程，但长沙还没有到，我可能跟你的观点有一点儿不同，你可能会说购房者的心理预期，实际上更多的是政府因素，包括舆论的因素，然后还有土地控制因素，这些都是在政府手上的。实际上，一座城市的房价要上去，土地要控制好，市场要规范，什么意思呢？就是违章建筑一定要强行拆掉，还有一些没有出让过的土地，一定要收回出让。实际上，我看到长沙的很多土地做得还不是很完善，这样就会导致大量的土地在土豪手中。换句话说，整个市场，特别是政府在这一个层面上被这些土豪有“绑架”的概念。因为，这样的话，对整个城市的发展，特别是政府的主导作用会减弱。所以，我觉得长沙的房价现在走得比较平稳，作为购房者来说是比较幸福的。实际上，作为拥有房产的家庭来说，财富增长没有达到一定的高度。换句话说，可能今后这个空间是比较大的，我们也只能这样说，因为我也不可能预判哪一个阶段会暴涨，哪一个阶段会涨到什么样的高度，只有一个经济背景，长沙的经济总量是南昌的一倍，南昌的均价却比长沙要高，这可能牵涉到一个城市的经济总量吧。 [2014-01-08 16:38:30] [主持人]胡鹏胡总有什么看法？ [2014-01-08 16:38:43] [胡鹏]我觉得，“新一线城市”更多的是对城市地位的认可，城市地位除了政治地位以外，更重要的是经济地位。所以，我觉得目前新公布的一线城市，也是国家对长沙在经济版图地位上的一种认可。长沙在全国来说，在经济发展的脉络中，已经成为了一个新的亮点，这个亮点伴随着整个全国产业的发展，有珠三角往内地移动，有一些产业往湖南省、长沙倾斜，包括有高铁交汇之后，拉动了京广这条线的经济交流，也可以看到一些周一至周五在长沙上班，周末回北京、广州的倾向。从目前长沙的城市格局，包括轨道交通，包括规划来看，其实是处在三线城市的水平。未来有了城市地位的拉升，城市内的交通、规划，应该都还有很大的提升空间。那么，这些提升空间对于房地产来说会改变整个格局。比如，长沙东南西北及各个板块的规划，将决定未来这个城市各个板块的发展，反过来改变房地产开发商在各板块内各自的定位，也会反过来刺激到消费者，选择符合自己需求的房子区位。所以，我觉得2014年不一定会有那么多“新一线城市”的利好出现，对于城市长期发展来说是一些利好，但最终要看整个城市交通等规划的布局，长沙还有很大的升值空间。 [主持人]不管是政府政策层面的，还是购房者层面的，在新的一年各个项目、各个公司会怎么样去布局？ [2014-01-08 16:39:07] [林少平]我们制定的计划是严格按照每一步的战略来推进的，对于市场的把握，对市场总体来说是比较看好的。 [2014-01-08 16:39:24] [主持人]好。 [2014-01-08 16:39:32] [黎念]2014年，烈士公园项目作为主打在推动，河西有一个项目也会启动，刚才各位老总都分析了，地铁、高铁的拉通对于长沙的带动，我们看到了整个市场的起伏，在市场的起伏中，把地段、产品做好，这是我们应该做到的。 [2014-01-08 16:40:14] [主持人]您提到新的一年有新的项目会入市，在河西这边，也是比较看好地铁、高铁的拉通。如果让您来比较一下，您觉得2014年比2013年，房子会不会稍微好卖一点儿呢？ [2014-01-08 16:40:35] [黎念]应该说，销售量和售价都会有一个空间，看怎么做了。 [2014-01-08 16:40:49] [主持人]好，杜总。 [2014-01-08 16:40:58] [杜志远]我们会加快在长沙区域拿地的基本布局，总的来说还是要把楼盘品质做好，因为这才是楼盘整体核心竞争力的体现。 [2014-01-08 16:41:22] [主持人]最后这个问题想问一下毛老师。一年一度的房地产业内最权威盛会，2013年度长沙楼市排行榜将于1月14日召开，本次排行严格按照权威数据权威解读，64个楼市大奖将于现场发布，在榜单正式对外发布之前，想有请参与本次榜单模型统计分析的分析师来给我们透露下，本次榜单的评判标准具体是怎样的？而这些入榜楼盘都有怎样的特征呢？ [2014-01-08 16:41:31] [毛欣欣]主要是通过数据调查，以及一些模型，然后进行测算，考虑楼盘实力、品牌、口碑，主要是发布预售许可、累计销售业绩、销售率、综合竞争力、影响力等八大类榜单。然后，从入榜的项目整体来看，主要有以下三个特点： [主持人]同时堪称业内“白皮书”的《2013年度长沙房地产市场分析报告》也将在排行榜现场首发，请毛老师再给我们介绍一下，这次年报将会重点做哪几大方面报告的分析，为我们业内以及购房者来提供权威的市场参考。 [2014-01-08 16:41:54] [毛欣欣]这个报告将会在盛典上进行首发，我们主要对新房市场、二手房市场进行全面地解读，指标主要包括成交、供给、结构、购买力等等，另一方面我们将权威发布健康度、景气指数、城房指数等来发布2013年长沙楼市运行轨迹，同时对2014年长沙楼市走向进行预判。同时发布的还有两个报告《2013年前三季度中部六省会城市房地产市场的对比分析》，直击长沙房地产市场在中部的排名，《2013年度长沙市内六区住宅消费特征研究》，这个报告主要是对2013年购房者的特征进行解析，希望这些报告对业内及购房者能够提供参考。 [2014-01-08 16:42:12] [主持人]好的，谢谢毛老师，今天的0731楼市会客室到这里就结束了，谢谢各位。 [2014-01-08 16:42:23] |