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[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、政法频道《第一房产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》，我是政法频道主持人杨理。 [主持人]在访谈一开始，我们先来看一组报告，6月5日，来自长沙市房产研究中心权威发布的《2013年1-5月长沙市房产交易情况通报》显示，除二月份受传统春节假期影响外，上半年前5月其他月份长沙楼市成交延续了去年年末“翘尾”行情，呈现稳步上升态势，整体行情好于去年同期。 [徐光亚]忐忑、忽上忽下。这是我对2013上半年楼市的总体感觉。受新政的影响，三、四月份的销量很好，特别是二手房的销量，呈现井喷态势，我记得很清楚，可等到5月份的时候又不行了，销量又下来了，所以忐忑。 [2013-06-27 15:42:25] [袁建平]我打个比方吧，我觉得2013上半年楼市跟政策之间应该像抗原和抗体之间的关系。那么，市场就是抗原，政策就是抗体，那么，应该来说，当市场有病变的时候，国家政策就会像抗体一样来治疗这个病变，但是却发现，我们从今年3月份，“新国八条”出台以后，出台的政策，从手段到内容来看，可能和之前的一些内容大同小异，雷声大雨点小。所以，对于抗原来讲，对于这个市场来讲，我们的抗体已经产生免疫力了。所以，2013年上半年的市场，应该是平稳过度，市场是久经考验的，这是我个人观点。 [2013-06-27 15:43:24] [主持人]好，刚才您提到了一个非常好的比喻方式，把楼市比喻成一种生物体的话，它有抗原和抗体，如果这个生物体是不健康的话，抗原和抗体是相互做斗争的，只有当这种生物体保持一种健康运行的状态，抗原和抗体才能达到一种和谐的平衡。 [2013-06-27 15:44:48] [袁建平]是，我最后总结八个字，平稳过渡，久经考验。我想长沙来说，目前来说还是一个蛮健康的状态。 [2013-06-27 15:45:26] [徐光亚]咱们在走路的时候，晚上走路的时候总是不知道前面会是怎样，好像有灯光，但是却琢磨不定，其实当你走过来的时候，没有这么多坑，没有那么多坎，没有那么多磕磕绊绊，其实它是平的。因为它最根本的决定的基础是，长沙整体的市场，无论是市场的需求来说，供给来说，还是价格来说，还是购买力对比来说。 [2013-06-27 15:45:48] [主持人]所以走过这些路，在您看来，其实有些担心，在当初是有些多余的。 [2013-06-27 15:46:02] [主持人]回顾2013年楼市特征，张坤玲女士，您能用数据回顾一下上半年的情况是怎样的吗？ [2013-06-27 15:46:16] [张坤玲]2013年前5个月全市新建商品房累网签同比分别增长170.29%、63.87%、100.43%、55.36%、13.00%，同比均为正增长，当前6月只剩最后一周，长沙市内六区第一周环比减少14.02%，第二周环比减少8.22%、第三周环比增长28.91%，行情逐渐转好，且从整体来看，上半年长沙楼市前行轨迹呈现稳步上升态势，整体行情好于去年同期。 [2013-06-27 15:46:48] [主持人]您个人怎么理解这些数据所反映的楼市状况呢？ [2013-06-27 15:50:58] [张坤玲]我个人认为上半年呈现稳步上升的状态，整体好于上半年同期，去年上半年感觉也是挺不错的。 [2013-06-27 15:51:11] [主持人]在这样的楼市背景下，从“新国五条” 、“20%个税”，到“公积金联网”、“500个城市个人住房信息联网”…… 2013上半年长沙楼市在政策的效应下，究竟收获了什么？各位上半年在售的项目，具体的表现情况又如何？是否达到了预期目标？请世界一区邹总谈谈。 [2013-06-27 15:51:43] [邹华君]世界一区是一期项目，二期有住宅和商业两部分，上半年的总体感觉是喜忧参半。从住宅部分来讲，是可喜的。为什么呢？2012年以来，刚需的需求一直被压制着；2013年，刚需得到了很大程度上的释放，当然市场还是有观望情绪，但不像2012年那么严重，这从我们项目住宅反映出来的成交量来看是很明显的，住宅是喜。那么，忧的是商业。从“新国五条”、“国八条”一系列调控措施下来以后，众多投资者们的目光向商业转，在我们看来这不是明智之举。我们之所以向商业转是凭借着周边雄厚的消费群体，如梅溪湖片区、高新区的打造带来的消费力。消费决定商业，而不是说大家往商业转我们就跟着转。从我们项目所在的区域来讲，商业项目有3-5个，体量都比较大，现在整体出现一种迷茫的状态，但是每个项目的情况不一样。商业市场不是打几个广告，喊几句广告就能起来的，它是需要沉淀的。所以，整个市场对于我们来说是喜忧参半。 [主持人]中海地产的情况呢？ [2013-06-27 15:52:25] [李素萍]对我们来说，上半年的销量是超过我们预期的。因为，截止到目前，我们项目销售已超过11个亿，从套数来讲也已超过1600套。这个数据对一个住宅大盘来讲，是一个非常可喜的数字。之所以取得比较好的成绩，这与我们产品品质的市场认可度和洋湖垸片区的崛起都有关联。 [2013-06-27 15:52:46] [主持人]袁总，兴苏广场的情况呢？ [2013-06-27 15:53:02] [袁建平]兴苏广场是一个50万平米的综合体，但是首期，我们入市的产品也是以住宅为主，大概是90到149平的住宅，其实刚刚从各位的观点可以看出，今年上半年的市场，基本上还是比较满意的，包括对后市也是比较看好的。那么，确实对国家来讲，我们一直的观点是，国家不管出台什么政策，应该来说更多还是要去保护刚需。所以，开发这种产品，无论市场，政策怎么变，它的开发风险会比较低。 [2013-06-27 15:53:15] [主持人]您的项目也有商业吧？ [2013-06-27 15:53:28] [袁建平]对，二期、三期是商业地产。我们项目处在万家丽路核心主干道上，公司对售价有很高的期望值，自身的住宅比较成熟，有了动力之后才会继续开发第二期，首期也是为二期、三期的酒店及写字楼做一个相互之间的搭配推售。所以，对于同类型的商业产品，如果在同一阶段进行推出的话，对于商业的溢价和增值应该也会有很大的作用。 [2013-06-27 15:54:00] [主持人]特别想问一下中原的陈总，您认为上半年整个楼盘营销的特点是什么？ [2013-06-27 15:59:24] [陈世霞]我们中原对于上半年的一个总结，可以说用一个词来概括，就是在限速中行使。其实我们来看到一组数据，那就是，整个今年上半年的成交大概是5万多套，成交面积大概是519万平方米，与去年相比同比增长40%，是增长。但是同时我们也看到，我们周均的成交套数大概是2000套不到，历史的最高值，2009。2010年，平均每周是3000多套，其实从这点来看，我们说他是在增长，但是数值是在放缓，其实用另外一句话来总结的话，我们觉得，整个房地产行业，无论是开发商也好， 还是代理公司也好，高增长时代的终结。 [2013-06-27 16:00:07] [主持人]那现在楼市进入了什么时代？您能说说您的看法吗？ [2013-06-27 16:00:19] [陈世霞]稳步增长的时代，不像以前有“暴利”的状况。我觉得，未来一个很大的趋势就是电商，现在很多网络媒体在做电商，甚至有在淘宝做电商的。目前，电商的销售情况也是不错的。因为，现在市场上也在报道，说媒体是不是也要向电商发展？我觉得这是可以探讨的。原来只看户外、电视、报纸，现在无论是20岁的小伙子，还是60岁的大妈，都会上网络搜索，他们一旦搜索，必然就会有商机存在。 [2013-06-27 16:00:32] [主持人]好，说到电商，坐在我旁边的徐总肯定有发言权，请您谈一谈吧。 [2013-06-27 16:00:44] [徐光亚]现在我们正处在一个品质高速增长的时代，为什么说是品质增长呢？咱们做开发商的都知道，现在我们利润不是一个“暴利”行业。我们现在的消费者都是很成熟的。我记得我刚来长沙的时候，或者咱们还是说三年前，那时候的消费者一线沟通的时候，和客户沟通容积率的时候，大家都没有概念。现在，很多客户都可以跟你谈这个东西了，对不对，甚至什么内保温、外保温，营销、规划的东西，他可以跟你侃侃而谈，为什么，那就是网络，很多信息，那就是说，客户在购买房屋的时候，不仅仅是看我有多少钱，我买一个水泥的壳子。那么，信息整合传播时代的时候，我们不能单纯的一个价格，因为价格其实是没有整合的价值，我们产品的品质，我们真正给客户传递的生活品味，这个是我们要做的。 [2013-06-27 16:01:57] [主持人]谢谢徐总的回答，这个话题暂时告一段落。我们来看一份数据：来自长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统数据显示，今年6月份以来，长沙挂牌出让的地块已达22宗，创下近6年来同期挂牌量新高。土地成交的热度在上半年是一直在不断蔓延，如：梅溪湖板块、滨江新城、洋湖湿地片区等，到6月份，城南也开始加入到主战场。在此想请问下各位，如何看待土地市场的热度成交？它是否释放出市场开始根本好转的信号？各位下半年有无拿地计划？比较看重哪一个热点板块的发展前景？ [2013-06-27 16:06:39] [徐光亚]我们接触了很多开发商，在长沙也有许多合作伙伴，他们对长沙的楼市抱有很大的期望，都在长沙拿地了。 [2013-06-27 16:06:56] [主持人]卢总，您的项目在什么时候拿地的？ [2013-06-27 16:07:05] [卢彦峰]在前年拿地的，去年开工，预计在五年内完成，一共37万平方米。 [主持人]这是公司的第一个项目吗？ [2013-06-27 16:07:26] [卢彦峰]不是。我们后续会在河西开发商业和写字楼，这个项目将在五年内完成。 [2013-06-27 16:07:35] [主持人]说到土地以及区域版块热点，进入6月份，我们似乎又关注到一个新的市场热点，即稀缺性的别墅产品，据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统的数据显示，今年6月长沙将有30余个别墅项目集中开售，一场别墅盛宴即将呼啸来临，从碧桂园、绿城青竹园、金科到龙湖地产，高端的别墅市场的热捧，似乎在不断给市场以新的定义。别墅市场的高端兴起，对于普通的住宅市场将会产生怎样的影响？ [2013-06-27 16:07:56] [徐光亚]在去年、前年，刚需被压制了。经过这么久的积淀，今年，刚需得到了彻底的释放。长沙别墅受到热捧，说明长沙的消费群体还是很给力的，高端市场的走俏对普通商品住房会有一定的冲击，但是目前楼市的主流仍是刚需为主，所以普通商品住房市场还是比较平稳的，只是说在新政府执政之下，政府用多样的手段去调控、维护整个房地产市场的时候，楼市也会千变万化，大家的选择也会更多样化。 [2013-06-27 16:08:10] [主持人]刚才，徐总谈了他的观点，有没有不同意见？ [2013-06-27 16:16:54] [卢彦峰]这里我补充一点吧，其实徐总说得很对。像我们那个片区，首先以刚需和首改需求为主。那么，刚好龙湖入驻我们那个片区，实际上项目离我们那个片区非常近，那么，这预示着什么呢，自从龙湖进来以后，他们的售楼部开始展示开放，整个片区的价格就开始往上走了，为什么往上走？因为，我们那个片区已经有教育配套、生态公园、还有一些医疗配套。那么龙湖进来，首先第一带来了一线品牌进来，第二的话会在我们那里建一个体育文化公园，那么这就作为一个非常大的价值点，那么我们和客户灌输的时候，我们这个片区，一个就体育文化公园，这个价值点的话，对客户非常有吸引力，所以的话，那一片区的话，虽然我们没开盘，但是那个片区其他楼盘的价格已经在往上拔了，这个就是别墅给普通住宅带来的影响力。 [2013-06-27 16:17:09] [陈世霞]我们统计过，长沙近半年内，别墅供应约5500套，7月份还将有2个纯别墅项目推出，其他的项目则是正常销售。那么，长沙总共有30几个别墅项目在售、在卖，从这个量来说，别墅项目的竞争其实是非常激烈的。比如现在的热门板块滨江新城，各别墅项目之间抢夺客户的现象屡见不鲜，可以看出各项目之间的竞争是非常激烈的。所以，我们认为最近两年别墅在销售上还是运作上都蛮有难度的。但是，未来别墅绝对是稀缺资源，这也是毋庸置疑的。 [主持人]渔人码头的基本情况，请徐总介绍一下。 [2013-06-27 16:17:36] [徐壮丽]渔人码头是市政府一个重点商业工程，整个工程的进度在7月18日会进行封顶仪式，现在在豪庭已经展示出来了，展示效果还是比较好的。因为，它毕竟是作为一个高端商业体出现的。对于这样一种类型的商业体，在全国范围内来说也是不多见的，在一些经济比较发达的城市也就1-2个，就算是一线城市广州也没有像渔人码头这种模式的商业体，而上海也只有新天地、外滩。所以，针对渔人码头这个项目，我们更多地是追求它能为整条湘江带来什么？能够牵动多少高端商业？这是渔人码头所追求的，也是我们所追求的。 [2013-06-27 16:17:51] [主持人]徐总给我们介绍了渔人码头的基本情况，给我的感觉是渔人码头是一种新的商业模式。 [2013-06-27 16:18:02] [徐壮丽]渔人码头不是一个综合体，它是纯商业体，而且是与湘江零距离接触的商业体，也是长沙唯一一个与湘江零距离接触的商业体。它的定位是高端商业，像亚历山大集团已经进驻了，金钱豹的意向也比较明确，这些高端品牌带来的士气是很大的。我们的目标是将它打造成以休闲、娱乐、餐饮、明星展示为四大主题的商业体。因为，长沙本来是娱乐之都、休闲之都，我们在原来商业的基础上将进一步提升品质。现在各方面进展都很顺利，效果也很好。 [2013-06-27 16:18:29] [主持人]徐总，渔人码头的价格将会是什么样子？ [2013-06-27 16:18:41] [徐壮丽]根据目前的蓄客情况来看，客户对我们的地理位置、规划、业态的定位等各方面都是肯定的姿态。渔人码头将在9月份开盘。但是，我们对外销售的量占比只有20%，其他的80%是自持的。因为，这个项目的发展潜力是很大的。你想一下，如果在20年前，你去上海外滩那里买200平米的铺位，到现在你买的200平米会是什么样子？那是寸土万金，不是寸土寸金。 [2013-06-27 16:19:04] [主持人]好的。渔人码头是纯商业体。那么，我们再来看一组数据，6月份长沙楼市60多个项目预计开盘推新，环比5月份30多个开盘数量，上升幅度较大，市场整体活跃。然而事实上，5月份以来，长沙地区新建商品房供应量、网签量环比均出现一定下滑，“红五月”市场预期落空，成交水平略显乏力。最近，中国银行业面临最严重的“钱荒”，各行上演“抢钱大战”引起市场恐慌的话题，各位是怎么看的？长沙楼市何去何从？对于下半年的楼市您有怎样的预期与期许？如何分析购房者的置业心态? [2013-06-27 16:19:23] [陈世霞]之前也有媒体采访过这个话题。其实，我们的判断是，最近炒得火热的“钱荒”，各方面的解读有些过度了。因为，每年都会有一个“钱荒”的高峰期，可能是由于今年的国际形势有一些变化，如美国要结束QE3宽松的货币政策等，引起了一连串的连锁反应，股价跌了，黄金跌了……货币资金出现问题，也势必会影响到房地产行业。我们到长沙银行了解过，长沙银行的贷款金额还是比较充足的，不是市场上描述的那样“银行没有钱了”，其实不是这样子的。 [主持人]政府一直是支持的。 [2013-06-27 16:26:21] [陈世霞]对，但是没有行动。 [2013-06-27 16:26:33] [主持人]在这个时候我更关注商业部分，政府在这个时候对商业部分会不会有什么做法呢？ [2013-06-27 16:26:44] [袁建平]其实，长沙房地产从06年开始，地方政府的调控还是比较明智的。前几年，住宅的供应量很大，而近两年，商业综合体却呈现井喷态势，纯商业也有了，商业发展趋势越来越明显。政府调控完住宅以后会不会调控商业地产呢？我想这还是得看政府对商业地产的态度如何。我觉得，长沙目前的综合体市场还是处于良性的状态中。但是，某些行业，比如酒店业由于数量庞大，容易陷入恶性竞争。但全盘调控商业的可能性，在我看来是不大的，可能会调控其中的某一块物业吧。而对于酒店业，也许会出台一些针对性的政策指导。 [2013-06-27 16:26:55] [主持人]徐总，关于这个话题有没有要跟我们分享的？ [2013-06-27 16:27:07] [徐壮丽]对于政策刺激方面，我在这里不做过多的评论。我要讲的一点是，作为渔人码头项目来说，目前国家的微调应该暂时不会涉及到商业地产，就算会涉及，估计出台也是明年的事情。我认为，不管政策怎么调，自己的内功一定要做好。像渔人码头，不管是奥克斯、奥克莱斯还是德思勤，我们还不能跟他们相提并论。但是，我们要打造一个热点，走差异化的道路，这样才能有更大的生存空间。所以，不管政策怎么变，它不会针对某个企业，它针对的是整个市场。我相信，路还是人走出来的。 [2013-06-27 16:27:19] [主持人]好。我们知道堪称业内“白皮书”的《2013长沙楼市中报》以及一年一度的行业盛会2013上半年长沙楼市排行榜即将于7月25日出炉，很多业内人士对报告数据也很是关注和好奇，唯有数据才是真相，在此，我想请问下专门撰写本次半年报的长沙市房产研究中心的专家，能否给我们提前透露下相关情况，与往年相比本次的半年报有怎样的新特色，新特征？ [2013-06-27 16:27:34] [张坤玲]目前，2013年长沙楼市半年报正在进行收集，与往年相比，用真实数据说话，不仅对房地产政策，土地市场，开发投资，新建商品房市场，二手房市场，抵押市场等情况进行全面回顾，更就商品房市场中的新建商品住房、商业门面、办公写字楼等细分产品批准预售、网签成交数据进行了权威分析，同时对各热门板块市场情况及商品房待售情况进行了专业解读，首度公布长沙楼市2013年上半年价格指数、景气指数、健康指数三大指数为市场评测，全面还原长沙楼市上半年发展轨迹，结合市场需求深入梳理市场推进脉络，为政府决策提供参考，为楼市梦导航，而上半年长沙楼市排行榜六大榜单全依托真实权威数据发榜，楼市梦渐行渐近，为广大为梦先行的榜样楼盘推力！ [2013-06-27 16:27:45] [主持人]谢谢。感谢各位嘉宾的到来。本期会客厅到此结束。 [2013-06-27 16:28:18] |