|
[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好！欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、政法频道《第一房产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》，我是政法频道主持人杨理。 [主持人]我们非常欢迎各位来到我们的楼市会客室，首先我们先梳理一下在5月份楼市比较热门的一些关键词。各位之前有沟通，也看过我们的一些资料，这些热门词可以先给大家一些提示：买房时机、房产税和拿地热。先说第一个“买房时机”热门词，这是有背景的：楼市预言帝任志强在5月份出席活动时说过不管什么时候买房，以后房价都会比现在高。对于预言帝的这种“唱涨论”，你们有什么样的看法？首先请王总回答。 [2013-06-14 15:31:56] [王述超]作为我个人而言，其实在地产界，很早以前有过相关的一个说法，如果你买房的话，你任何时候买可能都不会晚，这可能跟任总的预言有一定的类似性。针对长沙房地产的趋势来看，无论是城市推进和中部五省长沙市处于低位状况来说，对于目前长沙市市场来说，5月份上市公司的回款等各方面，压力都比较大，可能到了月中，房价优惠措施会比较大一点，这跟任总提出来的买房论会比较符合预期，也就是说对长沙市有购房预期和购房需求的各位人士来说，5月份、6月份和年底应该是非常好的购房时机。 [2013-06-14 15:32:54] [主持人]对于任志强上涨论的理解，目前中信正在推一个新品，前段时间我有去了解过这个项目，目前中信新城的新品市场反馈怎么样？大家对于产品的认可度怎么样？ [2013-06-14 15:33:52] [中信新城]产品的认可度是比较高的，购买我们项目的业主觉得我们项目的升值空间和发展潜力都是巨大的。我们项目地处南城，我们推出的产品也不是新产品，只是普通的住宅，只是我们的住宅地理位置比较好，临奥克莱斯、地铁线等各方面比较完善的社区、学校、小学、中学都会有。而且，基本上南城整个房价在长沙市是比较偏低的，基本上是在5500—6500元/平之间，升值空间还是很大。 [2013-06-14 15:34:50] [主持人]想问一下胡总，目前您的项目也在推一些产品出来，而且您的项目是在北城，北城对您项目的认可度如何？ [胡鹏]应该说，刚刚何总所在的南城，从传统意义上来说比北城人气更旺，北城板块的特点跟其他板块特点不同，北城更加强调宜居性，环境会更好，交通通达性也更好。所以在这一块，我们项目追求的是建设成环境资源、交通的通达性、全资源配套式的综合性社区，所以我非常赞同任志强任总的观点。就目前整个中国的房地产发展来说，它还处在一个发展的过程中，无论什么时候买房，未来房价都会涨。而美国或者其他国家的房地产已经非常成熟了，已经进入到了二手房的时期，那个时候买房可能跟现在不一样。 [2013-06-14 15:36:46] [主持人]我理解你的意思了，从大的时间节点来看，其实在任何时候买房都是合适的，因为这是大势所趋，房价肯定要比现在高。但从微观来讲，对于购房者，目前是买房的好机会吗？ [2013-06-14 15:37:44] [胡鹏]现在是买房的好机会，长沙现在正在规划一个千万级国际大都会，并且今年10月份会开通地铁，这些东西都会带来地价上涨和房价上涨，那么在这些东西实现之前买房，你的房价自然会有很大的升值空间。所以，现在依然是买房的好时期。 [2013-06-14 15:38:42] [主持人]胡总旁边这一位是陈总，鑫远现在有一个项目是和城，也是新推出的产品，目前怎么样？ [2013-06-14 15:39:40] [陈振]我们跟中信新城只有一路之隔，我觉得这个不是坏事。中信新城这个项目比我们早一些，和城是今年推出来的，说实话中信的何总也说了南城的情况，非常赞同，南城的地理位置和整个政府的规划，包括一些配套，确实决定了它的发展潜力，比周边区域要大一些。所以我们今年和城也是借助这个位置的优势，通过推出合适的、具有高性价比的产品，达到了热销的目的。目前销售情况是比较符合我们的心里预期的。 [2013-06-14 15:40:38] [主持人]陈总其实您是回答了两个问题，任何时期都是买房的好机会，选择南城更好。对吗？ [2013-06-14 15:41:36] [陈振]这是我个人的理解，如果针对长沙来说，确确实实。因为现在总体的价格还是处于中低位，就它本身的发展潜力来说，前景是非常好的。而且现在地铁马上要运营，整个长沙都在打造成大都会模式。所以，目前来说，我们觉得只要是你拥有置业资金，任何时候买房一定好的时机。 [2013-06-14 15:42:34] [主持人]王总说说你的看法吧！ [2013-06-14 15:43:32] [王妍]河西岳麓区包括梅溪湖的代表说：建议买房宜早不宜迟。从微观片区，从梅溪湖来说，和泓占据是比较好的黄金时期，这个时间段还没有过多的竞争对手，而在下半年将有十余家品牌房企入市，这势必会带动整个梅溪湖的炒作及发展，也会拉动房价的上涨。我们从去年拿地，到2012年7月底摘牌，再到4月13号开盘，仅仅花了8个多月的时间。目前开盘，从所推的货源来看，性价比都是非常高的。因为它未来的升值潜力巨大，尤其是年底即将开通的地铁二号线，和梅溪湖逐步落实的各大配套，这些因素势必会拉动整个梅溪湖的房价上涨。 [2013-06-14 15:44:30] [主持人]通过刚才各位嘉宾的回答，大家对于预言帝任总的言论是持赞同的观点。问一下陈静陈总，以上嘉宾的观点，您是同上还是有不同的看法？ [2013-06-14 15:45:28] [陈静]其他几位代表同仁他们的产品跟我们项目有一些不一样，我们项目相对来说是投资比较多的项目，这一块来说，其实现在投资跟刚需这一块，其他同仁都是刚需，现在这种刚需与投资这一块并没有很大的区别，现在很多投资也是一种刚需，很多外地也好，本市的消费群也好，他们其实很多都是，基本上像我们项目大部分是以投资为主，这个对投资者来说，对他们来说也是一种刚需，这个时候我觉得从这两个层面来看，买房的话我认为投资也好，还是所谓的自住型需求也好，只要是达到自己的需求点的成熟以后，包括自己资金的利用率到了一定程度之后，觉得都是可以出手，任何时期都是可以考虑。 [2013-06-14 15:46:26] [主持人]不管是刚需产品还是投资产品，买房都是好机会 [2013-06-14 15:47:24] [陈静]第二个方面来说，整个长沙的城市发展也确实还是在发生很大的变化，这对刚需也好，对投资也好都是很好的时期。 [2013-06-14 15:48:22] [主持人]这是应大势所趋，大的潮流，在大的时间节点来看，在这个时间节点做任何事情都是正确的选择。但是我想说在有的时候并不一定是绝对的，下面这个关键词是房产税，房产税将会在全国进行推行，一直都说得沸沸扬扬，而且5月份有预言说房产税预计今明两年会在长沙试点，各位看待房产税的事，会不会对之前任总所提的看涨论有一些怀疑和影响，会产生巨大的市场动荡吗？ [2013-06-14 15:49:20] [陈静]我先谈一下房产税，目前长沙的征收概念现在还没有出炉，长沙的存量房是一个庞大的数据，将近7000万。如果对存量房征收房产税，这将会直接影响长沙楼市。长沙的房价在全国省会城市排名中其实是相对靠后的。但今天上午看到一个信息，目前中国30大富裕城市，长沙却榜上有名。也许大家对整个长沙楼市的发展空间及提升价值仍持保留意见，甚至对楼市表现比较失望和恐惧。其实，我觉得没有必要担心，因为从房价和城市匹配这块来说，长沙未来的提升空间还是很大。 [2013-06-14 15:50:18] [主持人]你说的没有必要担心，是您觉得这方面还离我们很远？还是即便近在咫尺，对我们所产生的影响也是微乎其微的？ [2013-06-14 15:51:16] [陈静]在短期内，即使在未来一年两年内有这种政策实施，从政策层面来讲，这是对市场的规范，一旦规范之后，这个市场还是会朝着健康或者说好的方向去发展。在这种情况下，我觉得影响可能会有，但对住房这一块的影响不是很大。从长远来看，还是利大于弊，。 [2013-06-14 15:52:14] [主持人]陈总阐述的观点，不知道是不是代表了各位心里的想法？有没有不同的意见？ [2013-06-14 15:53:12] [胡鹏]现在很多时候，大家喜欢把某一种政策的出台直接跟房价挂钩，其实房产税和房价是两种概念。在美国和香港都有房产税，但房价没有受到影响而降低，反而有攀升之势。中国的重庆和上海也有房产税，房价仍然在上涨，所以房产税和房价并没有直接的因果关系。房价过热的原因更多的是由于投资性购买所导致的。所以我建议大家在购房置业时应理性思考，毕竟房子是一辈子住的地方，希望大家不要存在房产税来了房价必降这种意识误区，它们是两码事。 [2013-06-14 15:54:10] [主持人]刚才胡总在阐述他观点的时候，我看到王总在点头，但看到王总和陈总似乎比较淡定，两位是不是有不同的意见？ [2013-06-14 15:55:08] [王妍]像胡总说到的，房产税试点城市并没有因为房产税的实施而对房价造成影响。其实国家对房产税的目的很明确，房产税的实施不是为了控制房价、抑制房价，而是在规范市场，包括增加经济的增长方式。所以我认为，房产税即使在长沙试点，对于长沙的房价也不会产生大的波动，但可能会小范围增加一些置业人群的压力。 [2013-06-14 15:56:06] [陈振]房产税其实是一个很大的话题。从上海、重庆的试点，到之前传言湖南、湖北会成为试点城市，大家都在猜测。刚才各位都说了，房产税本身只是政府调控市场、规范市场的手段，目的在于调控投机性、投资性的需求而不是调控房价。对于房地产市场的规范来说，它应该是好的手段。那它到底会不会在长沙进行试点呢？我个人觉得这是地方政府与中央的博弈，我想作为地方政府肯定是不希望房产税降在长沙。但是房产税试点扩围是否会选择长沙，这不是我们能决定的。长沙从价格、市场量各方面考量都不是锋芒很露的城市，所以成为房产税试点城市的概率不是很大，但是我们也做好了房产税落户长沙的准备。 [2013-06-14 15:57:04] [主持人]似乎陈总的观点要偏微观谨慎一些，如果我没理解错，您的意思是前进道路是曲折的，但前途是光明的，对吗？你把房产税的试点理解为当中的一些小插曲，但一直是在往上走，是不是这样理解？ [2013-06-14 15:58:02] [陈振]对，确实毫无疑问。不光是开发商，还是置业的消费者，实际上他们都觉得长沙现在是一个相对平稳、房价不会有大波动的城市，所以今后这种趋势应该说还是基本上处于稳步向前的良好状态。 [2013-06-14 15:59:00] [主持人]刚才大家所有的观点似乎印证了在5月份发生的一系列事情，跟我们下面说的关键词有关，就是“拿地潮”：洋湖垸有4宗地块被合能地产、四川蓝光等大型房企高溢价拿下；5月23日，岳麓区滨江新城A—7地块以7983元/㎡楼面单价被渔人码头收入囊中。各位如何看待河西市场土地成交热？土地市场的活跃又给我们怎样的预示？高地价会不会带动“面包、面粉”的上涨？ [2013-06-14 15:59:58] [王妍]目前，从河西的滨江、洋湖以及梅溪湖三大板块来说，这三个区域均是长沙最为热点的区域，外来品牌开发商也都看中了这些区域的发展前景。刚刚主持人问到，这个会不会变相影响房价上涨，其实目前来说，包括蓝光拿的地的楼面价已经达到4800元/㎡楼面价，基本上和目前在售的住宅价持平，甚至快超越这个价格。但是从整个梅溪湖发展来看，它的一级市场和二级市场都是比较有优势的。刚刚说了，面粉涨了、工人价格涨了、器械涨了，那房价势必会跟着涨。 [2013-06-14 16:00:56] [主持人]河西市场土地成交热，是不是反映就是这个特点还是市场就是如此？中国的市场也处在这种状态吗？我们知道，土地市场成交活跃不光是在河西，全国许多地区的土地成交都比较活跃。 [胡鹏]我谈一谈，我们也有一个项目在王总项目旁边，我们去年10月份刚拿过地，所以对河西梅溪湖有个大概的了解。就像刚刚说的，价格上涨是因为所有的成本都在上涨。长沙在建设各大型项目时，政府自然会加大配套资源的建设，如路网、北边的两馆一厅建设，这些建设都需要钱，而这些钱都来自于未来的土地拍卖价格。同样的，这些东西建好后，比如梅溪湖或者南城某些板块，随着资源配套的介入，它的价格增长会非常快。那么我觉得整个长沙现在不管东南西北都处在大的建设过程中，这种建设过程中导致的价格上涨，我觉得很正常，应该说未来面粉上涨之后面包自然会上涨，面包上涨之后会更体现这个价值。 [2013-06-14 16:02:52] [主持人]刚刚您提到东南西北都在搞大建设，包括鑫远和中信都在施工，这对项目会产生良性的互动吗？ [2013-06-14 16:03:50] [中信新城]土地成交量涨，房价涨是很自然事情，对整个社会的推进是一件好事。从近期几块热门的地块来看，梅溪湖板块已经热了很长时间了，并且会继续热下去。针对南城来说，梅溪湖的房价涨得越快，对我们越有好处。而对整个长沙市来说，发展大河西，对整个融城的加速都有利好。 [2013-06-14 16:04:48] [主持人]好多老百姓可能只会单纯的看价格、看数字，当您说到房价上涨是利好的时候，我想问一下坐在旁边的王总，您怎么看？ [2013-06-14 16:05:46] [王述超]应该从信用指数或消费指数来分析房价。长沙的房价在中部五省处于靠后位置，也就是说长沙市更懂得消费、更懂得享受生活、更懂得提高生活品质，房价不能作为衡量城市信用指数的唯一标准，它只能作为城市发展的指标而已。普通大众在看待房价的时候应该保持一种平常心的心态。随着长沙房地产市场的发展，包括地铁、大都会的建设，我们希望长沙发展越来越好。与其相适应，伴随着城市发展的同时，房价也许会有翻番或上涨，我们都应以平常心看待房价的上涨，不要保持一种敏感性的心态来接受房价。 [2013-06-14 16:06:44] [主持人]想跟消费者说的是，花这样的价钱购买产品，想一想过去住的房子品质怎么样，现在又是怎样的。我个人有一种感觉，很多时候我们发现同一个板块的不同楼盘价格差别很大，这中间是有原因的：很多消费者认可这个楼盘，说明项目前期投入、政府的投入是有价值的，消费者看得到。所以，需要大家有一个理性的观点看待房价的高与低、涨与否。 [毛欣欣]我认为是根弦弧线，从国家统计局1—4月份新建商品住宅价格环比指数来看，1月份是100.9；2月份是101.3；3月份是101.6，4月份是101.2。价格指数经历了先上升后回落。但从总体来说，上下波动的幅度较窄。 [2013-06-14 16:08:40] [主持人]你觉得从这样一个图里面，您能看出长沙市场的变化是不是也体现出了政策的效果？ [2013-06-14 16:09:38] [毛欣欣]新国五出台之后市场反映还是比较大的。 [2013-06-14 16:10:36] [主持人]接下来这个问题还是想问你，王石为什么没有像2007年那样抛出“拐点论”，这也有四个选项：卖拐卖两次，没新意；怕被媒体攻；今年真的没拐；自己偷偷拐了。请你选一个最贴切的描述。 [2013-06-14 16:11:34] [毛欣欣]在我看来，当时王石的“拐点论”是有背景事件的：广州新建商品房成交量下降，被记者问的时候提到这个问题，既然是基于成交量来说拐点，所以我觉得也可以根据长沙，现在1—5月份成交量的走势情况来看一下，实际上1月份长沙的成交量是比较大的，2月份环比下降，3月份又上升了，4月份、5月份又开始往下走，但是4月份、5月份的波动特别小，4月份下降了3.05%，5月份只是下降了1.69%，网签数据成交这一块，说这个问题应该是没有出现拐点。 [主持人]您这有很多准确的数据，我想请您为我们分析一下，上个月我们长沙市的新房和二手房的数据情况及同比和环比发生了哪些具体变化。 [2013-06-14 16:13:30] [毛欣欣]今年5月新增批准预售153.66万平方米，同比增长33.41%，环比减少32.47%。新建商品房网签155.53万平方米，同比增长13%，环比减少1.69%。今年的供需均要好于去年同期，但与上月相比，新建商品房供应减少幅度较大，成交情况也略有下滑。二手房成交面积87.81万平方米，环比增长62.91%，二手房成交仍处于高位。 [主持人]今天在座的各位都是在5月份表现非常出色的楼盘代表，我们知道相比传统的红五月，其实今年的5月份市场成交好像还不如4月份，对不对？ [毛欣欣]是的，有点下滑。 [2013-06-14 16:16:24] [主持人]为什么红五月反而不如4月份？请各位结合各自楼盘的情况来谈一谈感受吧。 [2013-06-14 16:17:22] [陈振]鑫远目前在南城的两个项目，销售情况都比较好。4月份的销售情况比5月份略好，这与推盘节奏有关。年后，项目的第一次开盘节点大多定在4月份，多数认为这是个比较合适的时间，4月份涵盖了所有2月、3月的客源，已经有一定的客户累积了，一开盘当然就会有一定量的爆发，这是4月份销量火爆的潜在原因。而对于5月份来说，它其实是一种延续，5月的销量只是表现当月续客的积累，如果和几个月的累积量相比是会有差距的。但目前来说，5月的销量仍在我们的预料之中，应该不会是拐点，所以不会担心。 [2013-06-14 16:18:20] [主持人]刚“隔壁邻居”谈了自己的感受，那中信新城5月份和4月份有差异的原因又是什么呢？ [2013-06-14 16:19:18] [中信新城]其实我觉得，从数据来看，今年5月份和4月份差异不是很大。除了5月份推盘数量较多之外，其他没有太多不一样的地方。 [2013-06-14 16:20:16] [主持人]一说到“红五月”，可能大家习惯于在这样一个相同的时间点去做推盘活动。目前的市场环境似乎越来越精细化了，每个公司都有自己的节奏、操作模式和方法，如果用过去的经验去套，可能就有点生搬硬套了。上半年就要过去了，6月最后的销售冲刺时间也过半，各位能谈谈目前各自楼盘的业绩指标完成情况吗？结果是否符合心里的预期呢？ [2013-06-14 16:21:14] [王述超]珠江丽城作为珠江系列产品的一个版块，它无论从自身品牌的定位还是从产品户型等各方面都有了很大的提升。从今年1月份珠江丽城亮相北城开始，1—5月，平均每月的销售量都在100至120套左右，这个销量基本达到了上半年珠江丽城要求完成的销售指标任务；在价格上，珠江丽城也有所突破，战胜了8000元/㎡的大关，这为我们9月份将推出市面上相对稀缺的洋房产品打下了坚实的基础。 [2013-06-14 16:22:12] [主持人]看来王总很有信心，下半年应该还能拿出一个更加满意的成绩单。胡总，北边的王总项目还不错，您下半年的计划安排怎么样？下半年的期许又是什么呢？ [2013-06-14 16:23:10] [胡鹏]我们集团今年的年度指标任务比较重。上半年的指标任务基本达成，应该说跟王总那边的情况较类似，基本上月均100套左右，但下半年任务会更重一些。就目前的趋势来看，客户对我们的全实景现房的认可度颇高，产品尤其受刚需客户的青睐。所以我们现在的首要任务是与我们的潜在客户形成共识，将他们转换成我们的目标客户。对于年度的任务指标完成情况，我们还是非常有信心的。下半年，我们希望有更多的客户能够和我们好的产品形成共融的态势。 [2013-06-14 16:24:08] [主持人]您的意思是希望客户懂您的产品，对吗？ [2013-06-14 16:25:06] [胡鹏]对。 [2013-06-14 16:26:04] [主持人]那中信新城呢？ [2013-06-14 16:27:02] [中信新城]今年我们的销售任务其实挺艰巨的，从去年中信新城二三期产品、商业地产的推出到今年投资性写字楼公寓、刚需产品的面市，其实对于我们来说，这么多产品都要在8月份清盘，目前来看难度有一点点大。 [2013-06-14 16:28:00] [主持人]那会做一些调整吗？ [2013-06-14 16:28:58] [中信新城]基本上是不会调整的。其实我们现在的销售形式还是可以的，到现在为止住宅已经卖掉了600多套，接近75%以上，剩下的不到25%，大概还有两个月的时间。总体来说，每个月的均销量在100多套，任务还是能完成的，只是没有预期的那么火爆。 [2013-06-14 16:29:56] [主持人]陈总，您项目的具体情况又是怎样的呢？ [2013-06-14 16:30:54] [陈振]鑫远今年上半年推出了两个项目都有鲜明的特点：和城是地铁房，另外一个是学期房，两者都主推刚需产品，它们是作为我们上半年保销售、保增长的项目。4月份开推以来，销售量已经达到了6.5个亿，这符合我们的预期。但离我们的目标还有一定的距离，我们今年的销售目标是16个亿，如果平均算，实际上是有距离。但4月份拿到预收条件到现在才两个月，两个月达到6个亿，应该说上半年交了一个相对比较满意的答卷。下半年有没有压力？实话说会有。下半年主要有两大压力：第一是价格因素，我们产品价格的定位可能对刚需客户来说是一个门槛；另外一个压力来自于下半年将会推出的尚喜二期的产品。去年的尚喜，由于稀缺的地理位置、产品的定位及周边的产品配套等各方面条件都相当突出，因此取得了非常好的销量成绩，也树立了南城高档盘的形象。尚喜作为高档次的产品，今年其二期产品不仅将会加大投入做全新的规划，而且还会对整个宣传广告的形象进行升级。大家都知道，大户型、豪宅这类产品在刚需产品当道的当下，销售压力还是非常巨大的。 [2013-06-14 16:31:52] [主持人]我想问一下王总，目前您的项目是处在很热点的地区，是不是皇帝女儿不愁价？ [2013-06-14 16:32:50] [王妍]上半年，我们已经完成了集团总部交给我们的任务。但下半年，尤其在众多品牌开发商入驻梅溪湖的时期，如何保质保量的完成任务指标，对我们来说压力还是有的。不过我们开个好头，占据了比较好的黄金位置——梅溪湖北岸唯一在售的高端住宅。所以下半年，我们希望能够在9月底、10月初将一期产品清盘，然后推出新的二期产品。在保质保量完成总部交代任务的同时，勤加修炼内功，从园林、物业服务、产品细节等各方面都努力提升产品的品质。 [2013-06-14 16:33:48] [主持人]最后想问一下中庭国际的陈静陈总，目前项目的情况如何？ [2013-06-14 16:34:46] [陈静]我们的项目自5月份开盘以来，从销售情况来看，销售量达到了预期，但价格还是略低于我们的一期产品。下半年，我们还有两大块任务：一大块是还有将近三分之二的目标没有完成；另一个是价格预期根据公司的要求还要略有提升。这两个压力在下半年来说还是比较大的。不过由于我们的产品在东城具有一定的优势，因此完成自身目标任务还是不难。 [2013-06-14 16:35:44] [主持人]不管各位背负着怎样的压力或者怎样的信心，预祝各位好运，预祝各位工作顺利，谢谢你们参与今天的节目，谢谢！ [2013-06-14 16:36:42] |