[主持人] 各位尊贵的嘉宾，大家下午好，我是0731房产网的主编刘婷，首先请允许我代表本次活动主办方0731房产网感谢大家能在如此寒冷的天气下如约而来参加我们的楼市会客室之2011年度长沙楼市排行榜系列访谈会，非常谢谢大家！
参与今天活动的各位嘉宾，他们分别是：
长沙天音企业策划有限公司董事长 撒韬先生
长沙佐佑地产副总经理 马正先生
湖南中原资源中心总监 陈世霞女士
世联地产湖南公司市场部经理 聂雄峰先生
以及我们0731房产网总经理 周遐女士
欢迎大家的到来!
作为今天活动的主持人，能有幸和各位共聚一堂，交流市场观点，探讨应对之策。本人感到很开心也很荣幸。希望能借由我的串场抛砖引玉，借各家之言能了解到不一样的长沙楼市市场真相，碰撞出不一样的思想火花。
下面我稍微介绍一下今天我们活动的由来，今天的访谈活动是“2011年度长沙楼市排行榜”活动主题访谈的首场，本活动由长沙市住房和城乡建设委员会主管的长沙市房产信息中心、长沙市房产研究中心主办，0731房产网、红网传媒、《长沙楼市》杂志等主流媒体将对活动进行网络直播、全程报道。作为年度业内的一大盛会，2011年度长沙楼市排行榜颁奖典礼暨0731房产网客户年终答谢会也将于2012年1月11日一并举行，到时也将盛情邀请各位的出席。
2011年初冬，全国楼市似乎提前遭遇了寒流。在银根紧缩、房价下行、成交低迷大背景下，跳水、降价等现象相继浮现。各大品牌房企也开始以价换量抢跑市场。尽管楼市一路低迷，调控的决心却仍没有丝毫放松，楼市正在酝酿新一轮洗牌与变革，如何应变？正在成为这场行业大博弈的终极途径。长沙楼市目前正处于拐点还是战略转进时期？楼盘应该以降价求生存还是另有高招？ 面对这些问题，我们都希望在今天这次讨论沙龙中一起探讨，拨开长沙楼市迷雾，对长沙楼市前路提供更多理性思考。
首先，我想问一下在座的各位老总，大家所属的策略代理公司其销售业绩在长沙都是数一数二，大家有目共睹的，在当前冷市形势下，各位所代理的楼盘销售情况如何？在营销策略上各公司有怎样的战略调整？能跟大家分享下吗？
[2011-12-01 15:02:46]

[撒韬]目前，手上的项目普遍销售额比较淡，这是大势。但是，开发商的心态都比较好，卖不动了就筹备年会，准备玩儿，玩好。有些开发商就说干脆今年不开了，还有些开发商觉得今年还有任务没有完成，那就冲一冲吧。 [2011-12-01 15:04:28]

[周遐]降低预期？ [2011-12-01 15:06:35]

[撒韬]降低预期吧。造成目前冷市的局面，核心地说，并非市场必然，而和政策息息相关，其中限购并没有多大影响市场，主要是限贷，银根紧缩对开发商资金链造成了冲击。最近比较出名的新城国际花都，3600元/平方米。亏本在卖，除非你这样做，否则你很难抢占市场。这个冬天冷是冷一点儿。不怕，扛吧。 [2011-12-01 15:07:46]

[周遐]冷是冷一点儿，但不会冷很久，是这个意思吗？ [2011-12-01 15:08:55]

[撒韬]现在，我们虽然卖得不是很理想，但也不急，开发商也不急。大家都理解市场困顿的原因，也不着急，也不想亏钱卖，该怎么卖就怎么卖。而且，这个量在明年不长的时间里必然会释放出来，支撑一段时间以后，价格方面再说吧。 [2011-12-01 15:09:04]

[主持人]贵公司在营销代理上有什么策略的变化？能不能举下例子？ [2011-12-01 15:10:15]

[撒韬]该做的已经做了，该布点的已经布点了，该收的收了，营销布点不变，根据项目的情况和各方面的要求，该冲的冲。 比如某楼盘本来10月份要上市的，开发商决定先把楼盖完了，到明年4、5月份再说，再去考虑上市。新城那边是加班加点连夜赶，各个开发商的节奏不一样，我们只是提供给他们一些可参考的东西。开发商自己内部有自己的计划，该冲的还是会冲一把。 [2011-12-01 15:12:25]

[主持人]与资金链有关系？ [2011-12-01 15:11:34]

[撒韬]对，也与发展战略有关系。像恒大那种上市公司，也有一些动作，我们就是不冲动，不降价。 [2011-12-01 15:12:43]

[主持人]马总那边的项目情况如何呢？ [2011-12-01 15:13:53]

[马正] 应该说，我们代理的项目中有很大一部分都集中在星沙区域，代表的应该算是一个区域的基本表现。从目前的销售情况来看，应该和撒总那边介绍的情况相似，惨是惨了一点，冷了一些。但是，并没有感觉大批量的开发商慌了手脚，基本上还处于一个僵持的阶段。
另外，我个人觉得现在这样一个阶段还是在下行的过程中，房价成倍涨的时候，大家都觉得房产是暴利，目前成交量到了谷底，市民的购买信心在逐步丧失。供需市场其实需要找到一个平衡点。新城国际花都为什么卖得好，它是微利，甚至是负利的，大家都看好。实际上，我觉得淡市也是市也有市，池塘里仍然有鱼。只是说这个时候，是房地产的微利时代到了。 而现在的开发商呢，各自有各自的想法，在手头粮食储备足够的情况下，可能不会有特别大的跳水，我们也不主张降价，反而是新上市的项目比较尴尬。对于新开的盘我们的策略建议分为两种，一种是原计划年前要上市的推到明年五一，甚至推到明年下半年，建设进度建议放缓；二种是年前需要回笼资金的盘，所选择的价格肯定是微利价格策略。在这样的形势下，我们也做过一些促销和降价的动作。调整一定程度的价格，让一定的利。
但是，“一定程度”这四个字很难把握。开发商认为价格比周边都略低，应该可以卖动。但是，往往这种价格还不够到客户的心里预期。客户不会认为你是区域最低了，我就一定下手。 有一个典型的例子，某盘在星沙价格很低，OK，第一次推盘大家买帐了。但是，二期同价推，大家就不认可了，应该周边的盘也在降价了，甚至是一个更低些的价格。现在这个阶段，我感觉价格要回到一个客户能够真正接受的价格，销售业绩才可以撬动。先不要考虑是不是品牌，非品牌开发商，只要你的利润确实是微利，综合成本摆在那里，在综合成本上加5%-10%的利润，我相信这样的微利产品和楼盘大家都是可以接受的。现在推出的很多让利盘，土地大多是前两年拿的，价格确实可以做得更低一些。 [2011-12-01 15:14:29]

[周遐]我们做过统计，在2011年度长沙新建商品房销售排行前二十强里面长沙县的楼盘占了相当大的比例，比如时代星城、爵士湘、凤凰城等。不知道马总有没有研究过，为什么他们的盘卖得那么好？ [2011-12-01 15:15:39]

[马正]时代星城在房地产形势还往上走时，就选择了远远低于相近楼盘的价格入市，当时同等地段的楼盘基本卖5000元/平方米以上，它是一口价4300多元/平方米的价格，比市场低了将近20%。所以，当时在没有做更多推广，没有做更多前期蓄客的情况下也卖得很好，我们有很多人都不上班了，都跑过去看了。另外，爵士湘在整个星沙区域板块里面，一直走的也是低价路线。 [2011-12-01 15:17:49]

[周遐]华润凤凰城的价格也有调整。 [2011-12-01 15:19:57]

[马正]华润凤凰城是全年的数据吗？ [2011-12-01 15:20:05]

[周遐]我们研究中心1-10月份的统计数据。 [2011-12-01 15:21:13]

[马正]凤凰城可以说是星沙的标杆项目了，在今年上半年它所在的片区只有它有充足的货卖，所以卖得好。下半年行情转差再推盘的时候，凤凰城采取的是观望的策略。等周边市场都出完牌之后再以低于其他楼盘10%的价格出售，赢得了不错的战机和战绩。项目本身在星沙一直以来就有很好的口碑，目前，一期、二期已经入住，三期推售，它有很好的客户基础，低价入市的时机也很到位。 [2011-12-01 15:22:22]

[主持人]陈总所在的中原地产代理的项目情况如何? 代理营销策略上有何调整？ [2011-12-01 15:24:03]

[陈世霞]整个公司的业绩上半年就已经达到了2010年的业绩，总业绩是今年比往年好。但是，拿今年来看，下半年业绩比上半年稍差点，但整体还不错，公司给到我们的标准是，中原代理的项目赢周边的竞争楼盘就可以，就目前来看，中原代理的项目销售还不错，像长房时代城、万科金域华府、佳兆业水岸新都等。
从策略来看，我们做了一些调整，公司层面主要是开源节流，项目运作层面，第一是第一时间告诉开发商现在的市场变化，根据开发商目标和资金情况，调整价格策略，开发节奏等。 [2011-12-01 15:26:15]

[周遐]中原地产对市场敏感度很高，有做专门的数据研究。 [2011-12-01 15:27:23]

[陈世霞]中原最早在10月份的时候内部就不断有新的政策、信息出来，第一时间就会与合作的开发商交流，开发商要针对企业的目标和资金情况做出策略选择。在这些都使开发商明晰之后，开发商资金如果可以一直坚持到明年8月份之后，我们认为可以保持你的价格，不降价。同时二手房我们也有运营，我们启动了二、三级市场的联动，包括明天也会有个中海国际社区的全公司的转介大会。 [2011-12-01 15:29:30]

[周遐]全部都动起来了。 [2011-12-01 15:30:39]

[陈世霞]对。另外中原地产别墅市场占有率是很高的，60%都是中原地产代理的，在市场这么惨淡的情况下，别墅客户又是高端客户，他们的敏感性更强，我们也做了一些动作。前段时间，我们就带了一批深圳高端客户来长沙，确实也是有成交的。公司会根据开发商想走量的心理，启动中原地产能够启动的资源来配合。如果开发商不想降价的话，我们也不会要求开发商一定要调整策略，每个企业的发展策略是不同的。 [2011-12-01 15:32:47]

[周遐]中原地产给了开发商足够的信心，我代理了你的产品，绝对会支持你，我给你策略，最后拍板还是开发商。 [2011-12-01 15:32:57]

[陈世霞]对，主要是开发商，我们的客户如何去选择，他们会针对全盘去考虑。 [2011-12-01 15:34:06]

[主持人]世联聂总这边情况如何？ [2011-12-01 15:35:14]

[聂雄峰]其实，我们公司的情况和其他公司情况差不多。我们在市区有3个盘，有一些项目开发商感觉市场情况不是很好，决定把剩下的房源（不多的房源）封起来，等市场好了再卖。还有一些项目也感觉到了市场的形势有变，做了延期放缓的动作。如果他们延期放缓的话，我们就要为项目下一波的入市做准备，我们现在主要是对他们的价值点进行挖掘，为将来的入市做铺垫。撒总那边有的盘是冲，有的盘是稳住，新城国际花都是一个典型的走量行为。还有一个国际城，开盘时间放缓到明年了，什么时间开盘也还没有定。在这种情况下，只要大家有实力的话，我们认为缓一缓没有关系。另外，在开发商做决策的时候，我们也会帮助开发商做一些决定。 [2011-12-01 15:37:24]

[主持人]综合一下各位老总谈的看法，在目前的市场形势下，虽然受政策的影响。但是，在大家做战略调整的时候，一方面是根据各自公司的资金实力做应变；另外一方面，如果有资金实力的基本上都会推迟看看，当前需要资金回笼的就选择降价入市。就各位来看，降价促销已经成为长沙楼市推盘的唯一之选了吗？在当前局势下，降价能否真的点燃市场信心，打破观望迷雾呢？ [2011-12-01 15:38:32]

[撒韬]两个字，不能，降价真的没用。因为，客户最需要的是信心，还有一个是门槛。 [2011-12-01 15:40:40]

[周遐]反正是买涨不买跌，这是人之常情，不管是股市还是楼市，买涨不买跌，越跌越不买。 [2011-12-01 15:41:00]

[撒韬]降到多少买？降到800元/平方米？那整个经济都会崩溃，都不用想这个问题。 [2011-12-01 15:42:09]

[主持人]陈总怎么看？ [2011-12-01 15:43:17]

[陈世霞]记得在9、10月份的时候，我们就和开发商在沟通，有些开发商确实要提前完成销售目标，就劝他早一步做价格调整，包括一些新开盘的项目。那么，现在的市场确实不算好，我们希望他们作出积极的应对。但是，现在反馈的效果，我个人认为还是达到了客户预期效果的，尤其成交量方面。但是，是不是除了降价就没有其他的办法呢？也不是的。有些开发商价格对外释放，坚决不讲价，就是达美第六区，7000多元/平方米的价格，第一批售罊，第二批售罊，第三批没有直接售罊，还有一些房源。但是，第三期的价格没有任何的松动。而且，给客户承诺不会降价。他们就很有效果，这主要是在客户信心方面，树立了性价比OK，产品品质在这里，开发商品牌也在这里，无论市场多么冷淡，我的项目是不会降价的。那么，有些客户也会因为开发商给了他信心，他也就愿意买了，确实这个产品是值得他买的。所以，我们在这个项目上取得了一定的成功。 [2011-12-01 15:44:25]

[陈世霞]最近，万科做了万人团购。虽然没有成千上百的成交量，每周的成交量还是非常理想的，客户来访量很高，每周的成交量是之前成交量的2-3倍。市场调整初期，降价是否能取得成效要看降价的幅度是否达到客户预期？对于一些价格本身不高，产品品质有保证的项目，降价不一定是最好的选择，可选择“保值增值”计划，开发商承诺不降价、回购计划等措施，打消客户的担忧。 [2011-12-01 15:46:42]

[周遐]从你的话中听出了，开发商还是应该认认真真去做，不管是什么行情，该做产品的做产品，该做销售策略的还是要做销售策略，做了比不做要好。 [2011-12-01 15:47:51]

[陈世霞]这是肯定的，百分百的。包括刚才讲到底降多少合适？其实，大家都不是神仙，不知道降到多少才合适。我们一般是尝试降到开发商认为的微利状态，在薄利的状态下去触摸价格，如果全部卖光了，我们认为价格可以提升一点就慢慢提了，如果卖得正好，也不是全部卖完，又卖得很好，我们认为这个价格就定得很好了。 [2011-12-01 15:49:59]

[周遐]如果降价了，还卖不出去，就说明降得还少了？ [2011-12-01 15:51:07]

[陈世霞]对。 [2011-12-01 15:51:59]

[马正]如果微利都实现不了，开发商也不会降了。 [2011-12-01 15:52:27]

[陈世霞]现在，我们在市场上监测到现在有些项目做价格策略调整，降到一定价位以后，其实还是客户买单的，不是只买涨不买跌的。其实，大家都是明白人，开发商不可能成本价去卖，也不可能亏本卖，顶多是短期成本价卖给你，并不可能亏本卖，所有人都明白这个道理。所以，客户认为达到了他的心理价格还是会出手的。2008年就有很多这样的情况，上半年就出手了，也赚了。 [2011-12-01 15:53:36]

[主持人]对于陈总提到的“保价房”、补差价的营销策略，聂总这边有什么看法？ [2011-12-01 15:54:45]

[聂雄峰]降价补差价，对于购房者来说，即使房子买贵了，现在买了也不会亏，这样的方式主要是为了打消客户的犹豫心态，促进销售。对于“保价房”，只是说开发商不会让别人以少于他购房的价格买到，但是已购房者还是付出了较高的代价，购房成本高于别的降了价的项目。
另外商品房作为商品，购买者一方必然会很重视性价比。推盘时，只要让客户真正感受到项目本身迎合了他的需求，认识到价格和楼盘价值是相匹配甚至物超所值的，在中国强大的刚需购买者的基数支撑下，相信一样可以做到销售良好的。长沙目前也还是有一些盘没有降价，但是也没有因为淡市而出现特别悲观的局面，这些盘一些经验可以参考。所以，通过深度挖掘楼盘价值，不降价也是可以的。
[2011-12-01 15:56:58]

[陈世霞]可以补充吗？ [2011-12-01 15:59:08]

[主持人]可以。 [2011-12-01 16:01:16]

[陈世霞]我在此补充一下，现在去买房的客户有一个共识，投资客户比较少，现在大部分的是刚性需求，自住。我个人有一个观点，房地产是有周期的，包括2008年的波动。现在回过头来看，2008年买的都是赚的，无论是高价买的还是低价买的，大家认同这个观点吗？如果认同就简单了，无论你是买高的，还是买低的，未来都是赚的。如果你的前提不是投资，5年以后，10年以后想出手了，那肯定是赚了。所以，这和买的目的有关，买来自住的话，长线来看是涨，是没有问题的。 [2011-12-01 16:03:32]

[聂雄峰]但是，购买房产所付出的机会成本是不同的，同样花20万可以买一套这样的房子，现在我花了40万买这套房子，我那20万可以去投资别的，那我的收益会更大。 [2011-12-01 16:04:46]

[陈世霞]所以，有一个前提嘛。我赚这个钱不是为了去买股票，也不是为了去买地，对于普通家庭来说，我存钱就是为了买房子，就是一个家，从这个角度来讲，和聂总讲的前提就不一样了，如果是投资的话，情况就变了。还有聂总讲的投资机会成本问题，你要想，这个房子你买下来以后，在同样的地段，别人可能就再买不到这样的房子了，2008年没买房子的人，很多就后悔了。 [2011-12-01 16:05:54]

[周遐]是因为你回头可以看2008年的情况了，现在是大家看不到未来怎样，未来会不会更低？ [2011-12-01 16:06:17]

[陈世霞]我不是比短周期，而是比3-5年的长周期，如果你买这个房子，经济能力能够承受就OK，因为一浪高过一浪。你现在去买房子，买到合适的房子，自己能够承受，我认为就可以买，你等到市场好的时候再抛就可以。 [2011-12-01 16:08:28]

[马正]我觉得这说的就是一个客户对于产品的价值和价格的心理逆差公式，什么意思呢？房子该怎么卖动？和客户之间又该怎么沟通的呢？比如一个杯子，如何让这些杯子卖得更多，我得先告诉你这个杯子的来龙去脉，制法工艺，有什么样的价值，以及以后的收藏价值会如何如何。OK，让你对这个杯子的价值期待可能值100元，我卖多少钱？100元？100都不要，80元？80元都不要，50元？50元卖给你要不要？
所以，这就是打造了一种客户价值期许和实际价格的逆差，给他一个远低于预期的价格。为什么运达、保利能卖那样的价格呢？无非是给了别人一个更高的价值想象，你觉得值多少钱？我是运达啊，我的建筑比国际一流的建筑都要好，OK，我可以值5万，我不要你的5万，只要2万，客户就认可了。所以，不管在什么形势下，这个公式都是成立的。为什么2008年的时候很多业内人士买房？因为，我们知道那个时候某个楼盘远远不止值那个价，我们就很多人因此下手了，结果都赚到了。其实，总而言之，房地产开发商，任何时候都应该给到客户这样性价比高的好产品。 [2011-12-01 16:09:51]

[周遐]接您的话题，我们长沙市房产研究中心做过年度的中部六省的价格对比分析，每年都做，我们发现长沙有自己的特色，长沙楼市的推盘量、销售量在中部都是排第一，长沙和合肥的城市特色很相近，但合肥就比长沙差很多，我们在分析中部六省的情况时，认为长沙有自己的城市特色，城市价值足以支撑这样的房价。从全国来看，即使全国很冷，长沙的房产价格，我觉得价值是能够支撑价格的，即使成交量很低，价格也不会降到哪里去，价值摆在那里。 [2011-12-01 16:11:02]

[陈世霞]所谓的价值洼地。 [2011-12-01 16:12:13]

[主持人]但个人觉得楼市目前还远谈不上微利时代 。 [2011-12-01 16:13:48]

[马正]我赞同这观点，现在价格远远没有降到最低。长沙房价比中部其他城市房价低的原因是，长沙的供应量太大了。 [2011-12-01 16:14:57]

[撒韬]长沙房价均价现在是多少？ [2011-12-01 16:16:04]

[陈世霞]周有统计是6324元/平方米。 [2011-12-01 16:17:11]

[撒韬]那还是把保利、运达算进去了，把高价的剥掉，其实开发商没有多少钱赚。你把融资成本、机会成本算进去，6000元/平方米的售价几乎是做一般生意。另外长沙是平面地形，可扩张面太大。再加上长株潭融城，中间有一大片的腹地，估计到2020年都开发不完。长沙楼市价格暴涨不太现实，长沙核心资源面上的项目会有一定的涨幅，但长沙不会出现大跃进。 [2011-12-01 16:18:26]

[主持人]接撒总的话题，各位感觉长沙楼市未来的房价走势将会如何发展？目前这种低迷局面又将持续多久？ [2011-12-01 16:18:52]

[陈世霞]以万科万人大团购为始，长沙部分老楼盘现在已经出现了价格调整，新开盘项目低于周边预期价格开盘等等信息，都表明了长沙房价价格下行压力剧增，房价拐点初现。但就长沙目前的情况来看，降价行为主要集中在供应集中的区域，而且是个别项目行为，真正全面降价还尚未出现；对开发商而言，目前的降价更多的是策略性选择，目的是完成年度销售目标或解决短期的资金问题。我们认为，只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件，全市场的拐点才会真正到来。而从目前市场环境及政策走向来看，这三个条件正在加速形成，并促成拐点的到来。 [2011-12-01 16:20:01]

[陈世霞]另外目前的价格走势还仅仅是局部降价，真正的全面降价还没有到来。这个判断主要是基于目前的这种降价在时间节点上更多侧重于新开盘项目、部分品牌开发企业（如万科）、年度目标任务压力的项目等；因此，基本上也可以判断，在明年上半年或将有实质性的价格下降，但幅度不会如一线城市那么大。大概在15%左右还是有可能的。 [2011-12-01 16:21:09]

[陈世霞]关于目前的低迷持续时间。可以明确的一点是，市场的低迷是有形之手干预的结果，因此有形之手没有松动之前，基本上不会有市场大的好转（像09年那样的恢复速度）。信贷、需求抑制、政策方向和力度的取向在明年整个一年内难以有较大改变。其次，预计信贷在明年上半年会有所松动，而整个市场走势也将步入“全面降价”通道，预计明年二季度有一波好的市场表现出现。 [2011-12-01 16:22:19]

[聂雄峰]目前客户对房价的主要抗拒点仍然是涨势过快、价格过高，大部分人选择继续观望。经过市场调研显示，大部分人心理预期长沙房价是在5000元/平米左右。但是长远来看，长沙经济实力的提升，带来的城市价值增长，必然会对房价有拉升作用，还是有上升空间。对于目前的低迷局面，我预计要维持到明年下半年。 [2011-12-01 16:22:59]

[主持人]针对目前的楼市低迷状况，业内普遍认为和08年的金融机构造成的房产低谷有本质区别，您怎么看？ [2011-12-01 16:23:36]

[聂雄峰]08年的房产低谷主要是国际金融危机所致，导致了房地产行业的短暂萧条。而这次主导力量在于政府，为了抑制高房价，国家出台了限购限贷限价的一系列措施，这是楼市惨淡的重要原因，当然在这样一个时间点爆发，和当前国际经济环境不好也息息相关。 [2011-12-01 16:24:43]

[陈世霞]个人觉得主要有三方面的不同：第一，国际经济环境：08年的美国次贷危机引发了世界金融危机，中国亦受到影响，政府的首要目标在于如何“保增长”而不是调控房价的问题。而今国际环境亦不容乐观，外有欧债危机等不利因素，但总体中国受到的影响有限，并且是在中央政府的可控范围内，现今中国政府的首要目标是“控通胀”保民生控房价。中央政府的决心，我相信大家在温总理的多次讲话中亦凸显的非常明显；
[2011-12-01 16:24:59]

[陈世霞]第二，需求层面：08年的经济危机对于整体经济的打击面是全面性的，有需求的购买力同样受到很大的打击。而目前的低谷市场，购买力本身不存在问题，甚至是受到“人为”的抑制。因此，这也是本次房地产低谷形成机制层面的重要区别；
第三，开发商层面：08年是作为行业洗牌的第一波，在经历了第一轮房地产低谷后，基本上大部分开发商均有了应对风险的意识和基本判断，以及对于逆市市场的经验积累，这一次开发商会走得更稳。
[2011-12-01 16:25:22]

[主持人]对于目前长沙楼市的未来走势，从大家的言谈中可以看出，大家更觉得它是一种战略转进，并不是真正的下行拐点。昨天，一则新闻引起了业内的阵阵骚动，央行时隔三年首次下调存款准备金率，政策的微调强烈影响大家对楼市走势的揣测，大家对此是如何看待的? [2011-12-01 16:26:55]

[陈世霞]这次政策的微调是工业增速下滑与外汇占款大幅少增、热钱留出增速、银行流动性吃紧等因素叠加的原因，货币政策已经走到了宽松与微调的十字路口。 [2011-12-01 16:27:04]

[聂雄峰]银行存款准备金率三年来首次下调这可能是政府给的楼市松绑的一个小信号，最大的意义还是给了大家一个楼市即将回暖的暗示。同时，释放部分资金，对金融及地产行业还算是利好消息的。 [2011-12-01 16:28:09]

[马正]先抛开国家的经济形势先不论，楼市目前来看，从上一轮调控到这一轮调控，中央降低存款准备金率也好，政策最初的用意还是希望能够让这个行业变成微利或者说让利润稍微合理一点儿的状态中间去的，让老百姓花钱花得实在满意的。 [2011-12-01 16:29:17]

[主持人]对于购房者而言，各位觉得什么时候是长沙购房置业的最佳时机？怎样的房子值得现在入手？ [2011-12-01 16:30:41]

[马正]不管是自住还是投资，在现在这个时候是属于最有机会的时候。虽然，陈世霞刚才讲到趋势从长远来看是向上的，现在是纠结的，也有可能向下。但是，在向下的时候，就是最好的出手机会，我相信我的这个观点也代表大家的观点，只是在这个时候在房源的选择上要更加谨慎，需要要找到一个很好的出手机会点。打个简单的比方，我们公司代理的纯独栋别墅项目好望谷，开发商很有实力，年前做了一个三期桑坦德组团的贺岁感恩回馈的加推，21套350平米左右的独栋别墅一口价8888元/平米起。看看市场，现在长沙的独栋别墅没有低于15000元/平方米的，好望谷又是现房又是实景，之前整个盘也卖掉了70%的别墅，而且之前二期梅里达组团价格也在15000元/平米左右。对于这种类似的绝佳出手机会，我觉得是可以迅速下手的。 [2011-12-01 16:31:51]

[陈世霞]具体问题要具体分析，对于购房者而言，如果是自住客户，只要找到合适的房子，价格在自己经济能力可承受的范围里，都可出手，因为长期来看房价的上涨的，一浪高过一浪。另外目前很多开发商为了完成年度目标或者解决短期资金问题，有大幅度的价格让利，甚至成本价出售，一旦市场转好，或者开发商资金问题解决了，不一定能找到现在这么有性价比的房子。新开盘的，低价务实的，是可以买的。有的老盘，降价幅度明显很诱人的，这种项目也可以考虑买。所以我认为该出手时就出手。 [2011-12-01 16:32:04]

[撒韬]不要因为图价格便宜，买了烂尾楼就行。更要注重品牌、地段。我们做了一个项目中城丽景香山，隔壁是福建人做的一个项目，2008年丽景香山价格坚挺，而隔壁在降价卖，但是，买中城丽景香山房子的人，买了之后都赚了几千元一个平方米。而买隔壁那个项目的人就烂尾了。 [2011-12-01 16:32:13]

[聂雄峰]至于购房的最佳时机，其实长沙房价长期还是看涨的，所以不要纠结于眼前，自己有条件，有中意的、性价比好的项目，随时出手都不失为明智的选择。我认为媒体在这一方面可以起到更大的作用。首先，在机会信息的传达方面，媒体可以在第一时间和客户、开发商之间建立一个沟通的桥梁。第二，大家买涨不买跌，是一个心态原因。消费者不知道买了以后是亏还是赚，媒体可以给消费者一些引导。 [2011-12-01 16:33:46]

[主持人]今天，非常感谢大家的精彩分享。综合大家所谈，对于长沙楼市未来走势更多人选择乐观观望，对于开发商而言，面对冷市完全可根据自身实际情况多方式实现战略转进，对于购房者而言，大可利用年末的一些高性价比品牌楼盘让利促销时机，大胆出手。不管楼市前路如何迷雾茫茫，是拐点或转进？我们需要做的更多是在冷市下理性思索，挖掘市场真相，引领前沿市场。《迷雾：拐点或转进？》本期访谈到此结束， 2011年度长沙楼市排行榜系列主题访谈活动第二期《抉择：保量or保价？》将于12月8日如期举行，敬请大家关注，谢谢大家。 [2011-12-01 16:34:56]