[黄拓夫]2016年注定是不平凡的一年。经过了拐点期和恢复期的楼市，在2016迎来了快速反弹，量价齐涨是这一年各大城市的主要特色，一向温和的长沙楼市在炒房团传言满天飞的背景下，房价更加有急起直追之势。然而，进入下半年，楼市收紧预期加强，这会对处在上升通道的长沙楼市产生多大影响？在现有热点板块渐趋饱和的情况下，长沙板块将进行怎样的轮动，谁是下一个领涨板块?开发商如何应对快速变化的市场，在传统推广方式沉沦，新媒体新模式层出不穷却没有可靠的路径和模式的今天，房地产服务机构怎样调整变革自身更好的服务行业？本期我们将邀请业内大拿，知名经济学家共同探讨这些问题。

[黄拓夫]我们有几个问题，也想问问在场的专家，难得把你们聚在一起。上周成交4500多套的情况在历年8月份成交的周成交数据中来说不是第一也是第二，在我的印象中没有超过4400元/平方米。从这种情况可以看出，楼市淡季不淡，从投资客的角度很愿意看到这种情况，追涨市跌，场外资本进场。但是，据我对数据进行初步分析，这里面首次置业的比例还是相当高，首次置业比例超过5成以上。也就是说，长沙以刚需为主的市场基调没有改变。

[黄拓夫]但是，我们可以看到成交的很多楼盘集中在河西，河西是一个成交的爆发点，尤其是梅溪湖和洋湖两个片区。但是，大家都知道这两个片区本来就火，火了大半年了。但是，我们也可以看到武广片区，也就是高铁新城，好像逐渐也有后起之秀的味道，像南城有的楼盘也取得了非常不错的成绩。之前朱总跟我提到过，梅溪湖和洋湖的房子越来越少，是不是意味着刚需也好，投资性需求也好，会向城北或其他高供应量板块走动，这两个板块是不是未来高增长的高爆发点？

[朱熙]刚才看了数据，其实在长沙本地的人应该是要注意的，50%的是刚需，不管从哪个角度，从户籍所在地或者是年龄层次，很多是首套，都是以刚需为主。
昨天我看了微博，在微博上回答了很多朋友的提问。因为，上个礼拜是热了三四个月之后唯一（天气）转凉的时候。

[朱熙]售楼部的人是爆满的，只要是稍微好一点的楼盘，那么你的问题是能不能找到售楼员接待刚需。其实，刚需从某种程度上来说有一部分群体是比较懒的，投资客不一样，会去选，去看，去交流，会去售楼部踩盘，会做一系列的工作。供需不一样，今天老婆说再不买房就怎么怎么地，女朋友说再不买房我妈就会跟你来聊聊天之类的，实际上这些原因都会有。近8周的数据都是非常高，不管是省内还是省外，长沙一周有4000多套房子成交，一个月就有120000多套，将近120-150万平方米的成交量，非常高的量了，只有一个月。

[黄拓夫]很吓人。

[朱熙]去年成交面积在全国排前三，今年的量肯定在全国也会排前三。

[黄拓夫]毫无疑问。

[朱熙]马上要到9月份了，8月份有31日，真的到金九银十的时候，下个月做媒体的朋友可能要爆一条新闻，“有多少投资客要亏？有多少刚需会到售楼部吵架？”有可能是跟售楼员吵，有可能是跟自己吵。因为，现在长沙的房子越来越呈现出价值属性。

[朱熙]原来长沙的房子是居住属性，现在像股票一样，如果没有接盘人，肯定价格还会往上走。我们可以看出下一个能动的是洋湖垸和武广新城，长沙东西两边，西边拉大盘子，东边做一个新的引擎，做一个经济的发动机，长沙的规划是这样的。所以，下一个热点可能是洋湖垸，傅教授这边可能对洋湖垸的规划要清楚一些。前两个礼拜上海113亿既然取得地王，301亿的深圳地王，因为房价和地王的故事还没有结束，而问题的关键是长沙的地王和房价的故事还没有上演，你要知道全国的这种剧已经演得越来越超乎大家的想象了。

[朱熙]那么，与我们息息相关的是，在长沙的市场上，长沙的故事还没有开始。长沙的故事开始之后会怎么来演绎？那我现在也不好设想。但是，问题的关键在于经过了北上和深的情况，然后是南京、合肥、苏州、杭州，而且我们马上可以看到长沙和合肥是兄弟城市，长沙的房价没有合肥高，合肥的炒房团、南京的炒房团、深圳的炒房团，不管是哪里的炒房团，其实这个东西是媒体给的一个概念，如果我们稍微理性一点分析的话，他们只不过是一种需求，在合肥二套以上是要付7成首付，他的购买能力不够，在长沙还是两成就可以了。

[朱熙]另外，长沙最贵的房子平均水平也就是7000-8000元/平方米的几个，相当于合肥的一半。这是什么概念呢？现在星沙的房价是5000元/平方米，在合肥类似星沙这种地方的房价是10000元/平方米，在最火的地方房价肯定到了20000元/平方米。

[黄拓夫]之前我跟你聊过投资的收割期只有3-4个月了，你是怎么看待的？在长沙投资还是买房也好，现在的房价是高位吗？未来3-4个月的房价是振荡的？

[朱熙]我想表达的意思是，所谓的收割期，这样来说吧，如果你的人生和收入是往上走的，同时你认为长沙这个成为可以与你的成长相匹配，也是往上走的一个城市的话，那在未来的3-4个月当中，你仍然可以有两种情况去拥抱热点。一是在我们所讲的这些热点区域，梅溪湖也好，洋湖垸也好，有的从5000元/平方米涨到8000元/平方米，从6000元/平方米涨到10000元/平方米，您对这里有信心的话，仍然可以去拥抱这个热点。因为，房子还是有金融属性在里面，是有一个周期的，底在哪里不好说，这个东西是具有参考性的。

[朱熙]我和拓夫看完数据之后，我说这个数据是长沙已经醒悟过来了，咱们开始买房子吧，为什么呢？成交量上来了，但价格还没有启动。但是，在5、6月份的时候，我们判断价格是往上涨，涨多少？还真不好说，先有成交量，才会有价格。如果你认为对自己有信心，对自己的事业有信心，对长沙这座城市看好，你觉得可以和你一起共同成长的话，那在未来3、4个月当中，你仍然可以拥抱长沙的热点区域。

[朱熙]因为，长沙有一个不一样的东西，刚才说得很明显了，黄总这边可以讲金融属性。因为，长沙肯定是有分化的，毕竟长沙的经济总量和资金要投入的地方，要集中全市、全省的力量来建设湘江新区，热点区域往那边走。同样，东边也有自己预期的未来。但是，在有些区域就会有分化，产品会有选择，楼盘会有选择。不像在北京、上海，只要有套房，只要有砖头，我的人生就不一样了，购房还是租房，感觉完全不一样。但是，在长沙仍然有这种分化情况，在这3-4个月当中，你可以去寻找能够匹配你梦想，符合这个城市发展轨迹的热点区域。

[朱熙]我们可以明显的看到，在3-4个月之内会有一波明显的涨幅，为什么呢？我们把数据看得很清楚，现在的库存周期降到8个月，过完现在的8月份就往7个月走，从统计数据来看，从一线、二线城市走过的情况来看，到5个月、6个月、7个月的库存周期时，房价会有一波明显的上涨。南京、合肥的朋友过来觉得长沙的房价特别低，深圳的朋友让我感觉买深圳的朋友太憋屈了，既然你对城市做了选择，你就可以来买，有深圳的朋友来买，有合肥的朋友来买。

[朱熙]因为，他们看到今年年初到今年6月份是武汉的分斩期，深圳的去年下半年就等于是武汉的今年上半年，现在在这里说个“大话”吧，2016年的下半年，长沙会迎来这么多年来难得的一次房价比较明显的上涨，可以这样说，各个条件都具备了。无论是政府对布局的控制，还是市场的变化，可以看到长沙的土著、长二代，他们都在长沙有房，而且还认为长沙是他的。一旦改善型的人群、投资型的人群开始在市场上占据一定比例的话，始终是可以推动这个市场的房价往上涨的。所以，这个市场价格往上走的各个条件都具备了。应该说，房价上涨不存在大的问题。

[黄拓夫]朱总对板块的轮动，对价格的趋势讲得很透彻了，他的意思是大家要买房可以赶紧买了，下半年还会涨。刚才，他提到一个很重要的点，我觉得很有意义，我们可以继续探讨一下。包括他的朋友也好，还是投资客也好，他们买长沙的房子一是房价低，二是认可这个城市的发展潜力。我们来探讨一下，长沙这座城市的发展潜力到底如何？是不是值得投资？从经济学的角度来讲，到底有什么投资的潜力？有什么发展的潜力？能不能撑起未来千万级人口高房价的城市体量？请傅老师谈一谈。

[傅沂]我了解了一下基本背景，长沙的房价上涨一个很重要的背景就是哪个媒体评价又进入了“新一线”城市了，这是第二次评价了。但是，我认为“新一线城市”还是有问题的。因为，你的各方面条件都要比较成熟。评一线城市的话，很多人考虑的是长沙房价比较低，想把长沙房价炒一炒，也不排除这种可能性。但是，我始终觉得长沙作为一个“一线城市”来讲还是有很大差距的。

[傅沂]就目前来讲，我的观点是，首先长沙这座城市的人口增长比较慢，主城区的人口增长速度比较慢，初步统计大概10万人左右，我说的是常住人口，常住人口的增长速度决定了这个城市的城市化率的重要因素，就会导致城市化的速度，同时会导致城市未来发展的趋势。所以，我个人感觉长沙最大的一个问题是从产业的经济学角度来讲，产业结构还是有点畸形的。

[傅沂]怎么畸形呢？带动其他产业发展的支柱性产业比较少，更多是以服务业为主的城市。传统像重工业、工程机械行业现在也出现了衰落的趋势，这个城市没有能够带动其他产业发展的支柱产业存在，我想这可能是这座城市最大的问题。比如，武汉有那么多重工业基础，武钢、武重，吸引了很多人。所以，这个问题是让长沙比较头疼的问题，产业结构一直比较畸形，导致这座城市吸引人才、留住人才的空间有待于增强。

[傅沂]说句实在话，论工业基础来讲，长沙和株洲还有很大的差距，这个大家都很清楚。说长株潭融城，长沙的房价一直没有涨起来，长株潭融城的速度与武汉城市圈相比差距太大。所以，这就说明长沙作为一个省会城市，你的中心辐射带动作用并没有完全地体现出来，这是与武汉相比的话。所以，长沙作为一个省会城市，应该具备中心城市的带动能力和辐射能力，现在还没有表现出来，这是我认为目前长沙存在的问题。

[傅沂]长沙要发展的话，先不谈房价，城市要发展，首先要看产业，产业有没有重新的定位？不说发展重工业，但是你要发展能留住人、引进人才的产业。确实，我们有文化产业、动漫产业，还搞了锦绣潇湘文化创意产业，现在看来文化创意产业在那个地方没有根基，这是城市发展的走向。

[傅沂]二是从整个国家宏观经济背景来讲，这一轮房价的上涨还与宏观经济背景有关系。一方面地方政府化债的压力比较大，本来房价的上涨可能是为了掩护地方债务的转移，这是有学者提出来的，不说这种观点是否合理。但是，确实开工这么多项目，虽然PPP也在搞，大家也清楚PPP的推进也还有问题。

[傅沂]靠地方债支持这么大规模的基础设施建设的话，压力会比较大，这是一个非常重要的因素。还有银行的经营也有很大的困难，你要知道现在银行的压力也很大，以前房价是一个非常重要的来源，国家把房价这一块儿收紧以后，导致银行的很多业务出现了萎缩，这一轮房价上涨也与银行的监管有很大的关系。

[傅沂]但是，我担心一个问题，现在有很多居民都是用杠杆，可是杠杆搞得太大的话，就会像前几年的股市一样也会出现风险。所以，买房的话还是要量力而行，过多使用杠杆的话，万一出现问题就会出现不可预想的结果，从宏观背景来讲这个问题需要注意一下。

[傅沂]我的总体判断，朱总对下半年长沙房价上涨的空间很看好。但是，我个人感觉从国家宏观经济层面来讲，从所有国家的经济发展规律来讲，当一个国家的经济下行时，他的房地产市场不可能长期处于上涨态势，如果长期处于上涨态势，这个国家的经济就会处于崩溃的边缘，像当年的日本一样。所以，我认为这只是周期性的波动，不可能成为长期的趋势。我个人感觉，大家还是要理性地看待这次房价上涨的问题。

[黄拓夫]你们两个的意见有点相左。

[傅沂]不相左，我是从长期趋势来看。

[黄拓夫]你是从中短期趋势来看。傅老师的判断我也是认同的，现在有几个省的趋势不是很好，包括中东、华东，很多产业很不乐观，但是房地产就是一枝独秀，我们也要考虑一下风险在哪里。刚才我还和朋友在扯谈，现在投资客在抄底，大力利用杠杆买房，一定会产生泡沫。说到泡沫，黄总肯定有话要讲。黄总，您是怎么看待最近房价变化趋势的？

[黄雁峰]前段时间，我认为长沙房价会稳步增长。但是，量一定会增长。可是一、二线城市在限购，我确实有点儿担忧。从去年5月份开始到现在的M1、M2的剪刀差越来越大，M2太大了，企业的钱没有投资，躺在那里没有用。这笔钱到哪儿去呢？一线城市不能投资了，热点城市也不能投资了。炒股？肯定不行，风险很大。在一线城市、热点城市不买房了，我担心的是这些钱会到二线城市、三线城市。

[朱熙]你要解释一下M1、M2吗？

[黄雁峰]M1是流通的狭义货币，是企业的活期存款；M2是广义货币，是企业的债券那些。M1过大的话，在手上的资金越来越多，主要用于投资。人民币贷款在7月份总共贷了4636亿元，其中住房贷款新增4575亿元，整个银行的贷款90%是用于房地产。这就说明其他行业非常低迷，整个经济包括GDP增长这么快，实际上是房地产在唱独角戏。现在，国家去库存的目的可能是希望通过房地产掩盖一些问题。

[黄雁峰]假设一下，今年的房地产还像去年一样的话，数据肯定是看不得的。所以，从经济形势来看，房地产在经济中起到一个兜底的作用，应该是这样一个情况。但是，这样的发展是不长久的，其他行业不发展，唯独房地产行业发展，时间一长经济迟早会崩盘的，可能现在觉得没问题，从长远来看肯定是有问题的，这是我对最近情况的一个判断。

[黄雁峰]还有板块的问题，我觉得在长沙出现下一个梅溪湖板块的现象可能不存在了，因为这是一个现象。当时，长沙市规划局做了梅溪湖概念性规划，我也参与进去了。当时去梅溪湖，那边都是一片田。

[黄拓夫]全是蔬菜基地。

[黄雁峰]是的，全是田，全是基地。但是，整个梅溪湖的发展有天时、地利、人和的因素在里面。天时是长沙市政府要求全市发展向西看，先导区、湘江新区的概念搞起来了，这是天时的因素。地利是那个片区从来没有开发过，适合做一些整体性的规划，这是其他区域所不能比拟的。所谓人和，政府做了很多基础设施的配套，教育资源全部往梅溪湖倾斜，梅溪湖整个板块所有的学校基本上都是名校，你们看所有的因素都推动了梅溪湖板块的房价。

[黄雁峰]但是，梅溪湖板块也有自身的问题，比如堵车或者上涨空间预期不强等。

[黄雁峰]下一个板块从整个长沙市来看，很难再找出梅溪湖这样的板块。武广板块有优点，交通优势非常明显，但是也有缺点，京广高速把武广片区搞得支离破碎，不便于整体开发。南城板块也有问题，地已经卖光了，而且卖给了没有太大实力的本土开发商，建设质量肯定是不高的，会影响整个片区的发展。要说潜力的话，北边苏托垸那一块儿规划起点高的话，也许可能成为下一个梅溪湖，具备的条件和梅溪湖也有点儿相象。

[黄拓夫]我研究过房价的涨幅，上海是怎么涨起来的，深圳是怎么涨起来的，都是二手房带动起来的。

[黄雁峰]他们的二手房的存量是不一样的，他们的基数主要是二手房，长沙的基数主要是新房。

[朱熙]最近我对二手房的了解不像你那么专业，那么透彻，最近网上有朋友批评我了，他说你对二手房这一块儿了解得不是很多。我说，好，那我今天去向评估公司的黄总请教一下。今年上半年涨了50%？还是涨到什么样的状况？

[黄雁峰]应该是翻倍的。

[黄拓夫]这个我来回答。今年上半年一直到7月份的二手房成交量，大概相当于去年+前年的总和，量有这么大。

[朱熙]那这个朋友批评我批评错了，因为我说二手房市场火了，今年上半年二手房的成交量大约相当于2015年的总和，应该是对的。

[黄雁峰]还要加上2014年的。

[朱熙]那就是今年上半年干了前两年的活儿？

[黄拓夫]差不多。

[朱熙]那今年相当于2个2015年，是这样一个概念。

[黄雁峰]其实，长沙高品质的楼盘也不多了。前段时间我自己去买房，我发现长沙可选的房源不多了，我是说高品质楼盘不多了。所以，长沙稍微有好一点的楼盘，基本上是“一日光”，一下子就没有了。像北大资源的北大时光，开盘一小时就没房了。好楼盘没有那么多，但是一般般的楼盘还是有那么多的。

[黄拓夫]我认识几个朋友，他买房就只认中建、万科这几个大开发商的楼盘。确实，长沙住房出租的投资回报率，五年之内高过转手资金的回报率50%，其实房租比较高，但房价比较低。我曾经算过，一个很优秀的投资产品，投资回报率只有9点多，不可能像某些投资客在北京、上海买房，过一段时间就暴涨100万元、200万元，但是在长沙投资楼市比较稳定。那时候我们做了一个模型，预期到2020年，最多112万元，像大学城那边有很多好的人才，根本就留不住。像武汉有光谷，有很多好的产业，长沙确实没有一个很好的产业，其实长沙的产业还是蛮多的。

[傅沂]我要补充一点，关于二手房的问题，我接受过新华网的采访，他们说现在学区房炒得比较热，与长沙中小8学校的升学政策改革有很大的关系，二手房热起来与中学升学政策改革有没有关系。确实，现在很多朋友买房是为了小孩子读书方便。那天看了一组数据，长沙中小学教学资源在省会城市是倒数第一。尤其是高中阶段，很多家长愿意不惜血本去付出。

[朱熙]因为这两年我有孩子了，会比较关注教育的事情。做教育的朋友告诉我，在长沙初升高阶段，在长沙的竞争程度不亚于高考。因为，这里面有一个潜在的逻辑，如果你升不到高中，拿不到学籍号的话，你就要去走职业高中的路线。在中国，现在不是有“折叠空间”吗？你就要去“第三空间”了。如果你能升上去，你就有进“第一空间”的门票。如果你没有这个学籍号，就长沙现有的教育资源来说，很明显的是在这两三年之内想要大局改观不现实，买房要有房票，学籍要有学票。

[黄拓夫]很多楼盘在承建教育配套时就要承建这些学校，其实有些学区房的价格不是很高，只是略微高一点，因为那些学校也不会把所有的师资抛出来，好的师资还是集中在老校区。并且，地州市条件好的家庭越来越多，都把小孩子送到长沙来读书。

[傅沂]是的，长沙集中了全省的孩子在PK。

[朱熙]如果要说省内，长沙的教育资源又是最丰富的。

[傅沂]省会是这样的，到下面就更匮乏了。

[朱熙]所以可以看出，湖南是一个人才大省。

[傅沂]但是，在很多资源上与其他城市相比差距太大了。

[黄拓夫]最近楼市政策放开得比较多，一下子放开三套房，一下子放开组合贷，最近放开了深圳的贷款，下半年长沙市的住房公积金还有没有政策出台吗？请做一个预判，我想请傅教授回答。

[傅沂]公积金啊，总体来说与房地产金融监管的大趋势是吻合的。但是，公积金好在什么地方呢？它比起银行的房贷，风险控制要比银行的房贷好一些。比如居民购房的话，用公积金肯定好一些，风险低一些，银行的贷款相对来说风险大一些。再就是有些地方也在开拓相关资源的对接，整个内地资源会向港澳台看齐，有些政策放开也是比较自然的事情。

[黄拓夫]今年我看了一个数据，今年长沙商铺的库存量好象比较冷，与住宅成交相比，有一部影片形容《冰与火之歌》，为什么商铺成交这么冰冷？住宅成交却如火如荼呢？

[朱熙]商业的成交量确实比较低，商业的逻辑不一样，我们统计的库存是50个月往上走。住宅大部分是居住属性，买下来要么自己住，要么出租给别人住，反正是要住。但是，商业不一样，商业里面有开发商、投资人、经营方，还有投资方。你必须要有人去经营，有客户来购买，要有租金。而且，租金是很重要的。今年有这么多的库存，就是因为投资回报率算不过来。

[朱熙]我买商业就必须要赚钱，如果不赚钱就是不符合商业的买卖，那我就不买，这里面的逻辑是这样的。另外，为什么是50个月？与住宅有那么大的差距？长沙住宅只有7、8个月的库存，商业还有50个月的库存，就好象媒体看到一个解释不了的东西的时候，就觉得天要塌下来了。

[朱熙]其实不是这样的情况，商业有几种，一种是集中式商业，类似于商场，女孩子经常去的海信、万达、友谊、王府井、新世界百货，那种商业大部分是没有卖出去的，是在开发商手里的，是自持经营，要么就是出租经营，类似于大润发，那是长房的物业，是出租给大润发，这个物业一直有租金，这栋房子到房产局去查显示的是“未售”，这里有几万平方米的房子是未售的，其实这些房子已经发挥了作用，不是空置的，不是闲置在那里没有使用，使用权已经在经营使用了。

[朱熙]我们的媒体往往就把它等同于住宅，这个商品没有卖掉，不是这么回事，有一部分的房子是开发商自持，要么是出租经营，是这样一个状况。像海通，那里也有1万平方米的也是开发商自持的，其实真正形成有效供应的库存没有50个月那么多。

[朱熙]另外，还有社区的商业街的销售是滞后的。简单地说，是与住宅同期拿到预售证的，但是卖的话怎么会先买铺子呢？肯定是先卖住宅，这是开发商的逻辑。住宅的人还没住进来，就把商业卖了，没有人怎么做生意？我卖也会卖亏了。

[黄拓夫]最大的问题是来自于政策方面的，很多楼盘在报规的时候必须报商业和住宅，现在纯住宅已经很少了，商业和住宅的配比一般是3：7，商业销售周期远远大于住宅，住宅卖完之后成形了，有人气了，才会陆续卖商业库存。像最初吃粉的铺子、建材店是最开始进驻的商业，这些东西很难形成一个商业氛围。有经济学家认为现在长沙的楼盘不要搞底商，住宅可能赚不了多少钱，是因为在成本一样的情况下商铺卖的价格高嘛。所以，2003-2004年那段时间住宅基本上都配了底商。但是，现在底商又出现了问题，间接推动了商铺的库存。

[朱熙]投资回报率下降的时候，商业经营出现困难的时候，在长沙有一些商业有周期的原因存在，确实商业比住宅难卖是事实，这是我能够回答的。

[黄雁峰]商业还有一个问题，商业是用于投资的，投资第一是风险；第二是杠杆。商业投资的风险是非常大的，比如高桥在2002年的时候，还有北边有一个市场，当时的价格是差不多的，但是从现在来看回报率，高桥这边肯定高于北边，买商铺的人是比较谨慎的。再就是杠杆的问题，商铺的杠杆回报率肯定高于住宅的杠杆回报率。

[黄拓夫]前段时间有个消息说个税抵房贷，也有人说不太现实。

[黄雁峰]意义不大，是指个税抵首套房的利息，首套房的利息没有多少钱。具体抵房贷的话，抵首套房贷的利息意义不大。

[黄拓夫]我今天看了报道，中国不仅税费重，五险一金给企业带来的负担也很重。

[傅沂]是的，中央要减轻实体经济的负担，可是税费很重，地方政府的意义在这里。国税和地税，以前好的税种都被国税收走了，地税要创造新的税种出来，地方也要维持地方财政嘛。最近我看吴晓波的地方管理哲学就有一些感受，一直以来中央政府和地方政府的关系就有一些问题，要改进中央和地方政府的关系。我始终感觉还是要让地方政府的积极性发挥出来，让他们看到一些可以带来实际利益的东西，这样的话地方政府才会有积极性。

[黄拓夫]现在讲讲大一点的问题，讲经济环境的问题，我不知道你们怎么看，我对总体经济环境看是不那么乐观的，但很多经济学家还是讲中国会有几轮的经济复苏。我们省也是大量投入基建，也没有什么优势产业，中国靠高科技发展的模式也不是很清晰。

[傅沂]那天我看了一篇文章，中国老百姓居民的消费有很大一部分在房地产市场，实际上他们也没有太大的消费能力，没有消费能力的话怎么带动经济的发展？所以，我始终坚持一个观点，还是要强富于民，让老百姓真正富起来。我说的真正富起来，是要让房奴真正解放出来，不要一辈子就是为了一套房子，为了小孩子上学倾注毕生的精力，那是不行的。

[黄拓夫]其实很多时候越是发达的地方，居民用在综合消费的比例越大，效率越高。

[傅沂]是的，现在老百姓手上有点钱，就是为了小孩上学，为了房子，有一些投资也没有真正花到合理的消费上去。以前搞家电下乡、汽车补贴，都没有起到应有的作用。实际上，市场消费要起来，还是要让实体经济发展起来。现在我们看得到问题，但找不到药方，怎么样让实体经济发展起来？这是一个很大的课题。现在，中央觉得先把税费松绑，这不是关键问题。我觉得，我们国家的实体经济要发展的话，根源在国体，国体的问题不解决的话，实体经济很难发展起来。我觉得国企就是该退出的要退出，要引领企业真正激发他们的活力。现在，我感觉国企又有点国进民退的感觉，有一些国有企业退出了，到了民营的行业。

[朱熙]房地产行业也是这样。

[黄拓夫]今天的微沙龙到此结束，谢谢各位嘉宾的到来！我们下期再见！