[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎大家收看由0731房产网、0731地产研究院、红网传媒联合为您打造的《0731地产研究院微沙龙》访谈。
今年一季度下行压力非常明显，GDP增速下落到7.0%。经济的继续下行，导致政府和企业层面的压力沉重，而此时此刻的房地产市场，也不可避免的跟着进行调整。央行半年内三度降息、公积金调整新政的逐步铺开……
[主持人]多项调控决策表明政府提振房地产市场的决心，也逐渐融化购房观望者心中的“坚冰”。在市场转好，成交回升的背景下，长沙又获批创建国家住宅产业现代化综合试点城市，这些利好对后市究竟会产生怎样的影响？长沙楼市的发展的增长极和爆发点在什么地方？本期微沙龙我们邀请到业内专家、开发企业代表汇聚于楼市会所，聚焦近期政策热点，共同探讨长沙楼市发展近况。
[主持人]他们是：
中南大学房地产经济研究中心副主任、住宅产业化领域研究专家 傅沂
金鸿宇国际商业广场营销总监 金晶
湖南信远智邦房地产开发有限公司销售部长 何少京
三一快而居产品经理 方艺平
0731地产研究院副院长 黄拓夫
欢迎各位嘉宾的到来。
[主持人]数据显示，4-5月长沙楼市成交回升明显，价格也有所复苏，请各位介绍一下自身项目具体销售情况，先请0731地产研究院副院长黄拓夫发布一下权威数据。
[黄拓夫]我先介绍下4-5月份房地产，特别是长沙楼市综合的发展情况。大家知道，从2014年开始，房地产市场进入了深度调整的阶段，这种阶段一直持续到去年10月份左右，然后市场开始出现一波反弹。一直到今年到2、3月份春节期间，成交量和成交价格都是比较低迷的。
[黄拓夫]那么，到4、5月份银四金五才有恢复超越去年同期水平的增长。各位嘉宾手上有一份资料，5月份全国百城新建住宅均环比由跌转涨，4月底-6月初长沙楼市内六区新房成交情况，4月开始住宅成交量已经开始超越去年同期水平。当然，现在的价格还处在整体宏观面的低位。而全国20个主要城市的价格研究，现在长沙同比价格下跌排名在全国第三，下跌的幅度是全国第三，排在前面的是银川、杭州，下跌幅度将近8%的样子。
[黄拓夫]我们一直说长沙是价格洼地，但实际情况是洼地房价也会下跌，而且跌得非常厉害，这与需求萎缩，房地产整体结构库存过高有密切的关系，这是房地产的成交情况。今天微沙龙来了一线的操盘手们，请大家结合4月、5月的成交套数来具体谈谈各自的感受吧，研究数据是和市场契合的吗？先请金总介绍一下项目情况。
[金晶]我们的项目金鸿宇国际商业广场处在长沙一个非常优势的地段，整个雨花区高桥商圈的正中心。大家知道，高桥是全国排名第三的大型市场，我们的产品比较齐全，从5A级写字楼，到公寓，再到纯板式住宅，再到商业街区，涵盖的产品系列是比较全的。因为我们地处的地段，再加上产品的配置，所以相对来说在我们项目对于市场的感受是最直接的。
[金晶]确实像您数据分析的那样，从今年春节过后，整体市场量价是在开始慢慢地回升。目前，写字楼和公寓还没有对外发售，只有商业和住宅，商业目前在蓄卡阶段，只有住宅是对外销售的，昨天一天的交易量就是8套住宅。
[金晶]与前几年相比，当天有8套销售量确实不算什么。但是，经过2014年到现在的2015年，我们觉得这个数据可以明显地提升到一个不断放量、不断增长的过程了。因为，在我看来，实际上很多人并不符合无房户的要求，慢慢都在转化需求更换，就是更好提升自己生活品质的需求型客户来了。
[金晶]再加上现在的政策放松，二套房没有60%的首付政策，当这些政策松动下来以后，这些想更好提升自己生活品质的人就会马上下手，来更好地提高他的生活品质。
[金晶]在商业方面，我想我更不需要介绍，所在地段就是全国排名第三的市场，长沙新的大型市场也比较多，北边也好、南边也好，都在想重新去打造一个新型市场。但是，重新打造的话，你要付出的所有配套、成本等等这些都要更换，不过我们项目已经处在最核心的商圈了，商业就在追捧的状态中。
[黄拓夫]商业的活力直接体现在了您的成交面上。
[金晶]对。
[黄拓夫]何总这边呢？
[何少京]大家可能对我们的公司不是很熟悉，信远智邦房地产开发有限公司是高管投旗下的一个全资企业，之前开发过金色比华利项目，现在开发的是金色溪泉湾项目，金色溪泉湾的客户群针对的是内部工作人员、员工家属，所以一直没有向市场开放。现在，我们二期已经向市场开放了，从5月份开始陆续向市场投入了一些广告。
[何少京]从销售反映的几个数据来看，确实有回暖的迹象。之前，我们的来电量和来访量与现在相比，只是现在的25%，也就是说提高了400%的来电量和来访量记录，这是很大的数据。我们的成交量达到了之前的170%，提高了70%，这些数据可以反映市场回暖的迹象。
[黄拓夫]我想听听傅教授的观点，对去年到今年的政策变化，以及今年市场的变化，您怎么看？
[傅沂]湘江新区的政策出台以后，对长沙楼市的走势有了一个战略性的观点。大家知道，长沙楼市库存量比较大，短期内价格上升的空间可能性不大。但是，总体上虽然市场不是很景气，但高端住宅、写字楼的价格还是有上升的空间。普通住宅，包括刚性需求的话，价格在短期内很少有上升的空间。所以，要分开来看，不能统一看长沙楼市的趋势。
[黄拓夫]从数据来看，2013、2014年有两个比较大的飞跃，从人居居住面积指标来看，这两年每年同比增长、环比增长都在50%以上，这说明大量的无房户购房，会把整体人均面积提升。综合长沙的人口比例来看，我们的刚需释放是在2016、2017年的样子，现在的增长比例还非常低。
[黄拓夫]那么，市场刚性需求释放完之后，尤其长沙刚性需求库存压力这么大的情况下，市场会怎么走？这是长沙楼市面临的很大的问题，包括现在所说的改善型需求，大户型、平层、豪宅，这些产品精品是相对不足的，叫得上的平层豪宅就是沿江分布了几个，南边几个，北边几个，金色溪泉湾也可以考虑往平层豪宅发展。
[何少京]我们的第二期产品就在考虑建平层豪宅，改善性需求有可能是后面的刚性需求，大家都要改善居住品质了。
[黄拓夫]是的，我建议开发商不要在红海里面搏杀，一定要在蓝海里面找到发展机遇。如果只在红海里面搏杀的话，只会打价格战，这是讲的发展需求。
[主持人]央行降息、公积金新政等一系列调控的出台表明了政府出手干预房地产市场的决心，也在一定程度上提振了市场信心。有机构预测，房地产政策宽松通道已打开，未来上行可能性大。在国家宏观政策的调整下，房地产市场发生了哪些变化？能否直接刺激楼市去化？详情请傅教授谈一下。
[傅沂]国家一系列政策对二套房的改善性需求来说是一个很大的利好消息。但是，对整个长沙楼市而言，实际影响并不是很大。所以，要通过国家的政策来推动长沙楼市的上扬，我觉得可能性不大。
[主持人]现在一二线城市分化十分明显，您对这一块儿又是怎么看的？
[傅沂]一线城市不一样，一线城市是对政策的敏感性比较高的，但长沙城市的结构不一样，市场结构相对来说对政策的敏感性没有那么强，这是拉低的一个主要原因。
[傅沂]包括限购的时候，长沙楼市也没有那么强的敏感性，不管你怎么收怎么放，市场还在那个地方，政策改变不是主要的原因。
[黄拓夫]在长沙，政策好的时候价格就是这样，价格不好的时候价格还是这样，没有什么起伏。
[何少京]长沙的量也好，价也好，比起北上广深来说有一个滞后性。2014年上半年开始进入低谷的时候，起价的时候还挺得不错，慢慢地有了滞后性。所以，到了下半年就开始显现出来了。
[主持人]从数据监测来说确实是这样，长沙的价格是比较平稳的，稳中有跌，不一定是会马上上涨。
[傅沂]是的，这是一个特殊的背景，别的城市能够炒得起来，长沙炒不起来。
[金晶]其实，这是对长沙最有利的，平稳发展对我们是最好的，这样的话每个项目在做好自身的产品开发、自身产品质量的同时来做好我们该做的事情。我们是开发商，但我们同样的不喜欢暴涨暴跌，我们觉得平稳是最好的。
[黄拓夫]在股市很好的时候，你们都去炒股了。现在，股市振荡，把资金抽出来，股市只是一夜情，楼市才是一辈子。
[主持人]5月20日，2015全国住宅产业现代化和绿色生态城区规划建设技术交流会在长沙召开，长沙获批创建国家住宅产业现代化综合试点城市。长沙市住宅产业化实施面积近1000万平方米，已形成国家住宅产业化生产基地企业三个。如何看待近年长沙住宅产业化发展，取得了哪些成就，未来产业化在长沙的发展趋势如何？对于房企而言有何影响，在住宅产业化的大背景下，楼市发展的机遇在哪？
[黄拓夫]请傅教授跟我们阐述一下这些政策对我们有什么影响。
[傅沂]住宅产业化的概念，在学术研究这一块儿也有过争论。我觉得产业化从广义上讲就是构建比例要达到一定的标准，否则安全上就会有问题，整个房地产建设过程中，成套装备化的比例要达到什么程度。
[傅沂]那么，产业化在目前来说有两种技术，比如远大住工，混凝土成套装备构建。不过目前两种技术是不是涵盖了整个产业化的技术发展前景？我觉得这也要打个问号。因为，我去别的企业调研，他们觉得远大的技术还不是特别地先进，是不是还有更好的技术？长沙这个地方远大企业的技术垄断相对是比较强的，有些外省的住宅产业技术化很难引进来，这也是一个特殊情况。
[傅沂]因为，这是一个纯技术性的问题，我们也在研究除了远大的技术以外，是不是还有更好的技术？学术界和相关的实物界都在探索这个话题。但是，我感觉如果从长沙住宅产业化市场发展的角度来看，这种格局实际上是不利于住宅产业化的发展。所以，必须要引进新的技术，才能促进技术市场上的良性竞争，而不是恶性竞争，这方面要引起大家的重视。
[黄拓夫]远大住工可建提了很多年的住宅产业化，也出了一些住宅产业化的产品，我印象中的住宅产业化就是速度快、效率高、绿色环保、宜居，一般了解大概就是这个情况，说深一点就包括您说的构建比例。包括之前远大说要做天空城市，也是以产业化的技术来做的。
[傅沂]那是钢构的。
[黄拓夫]这种钢构的技术怎么样？
[傅沂]钢构的和水泥混凝土差不多，没有混凝土完全是钢构结构的话，万一发生火灾就会有很大的问题，不发火灾还好。但混凝土也有一个问题，质量比较重要，预筑成本比较高。结构上没有问题，关键是怕意外发生。而且，他们还有一个什么问题呢，楼太高的话，里面的人太多，就像当年美国911双子星座一样，一旦发生问题死亡的人就不是小部分了，政府也担心万一出问题，损失会很大，就不让他们建那么高了。
[黄拓夫]方总能不能从技术方面讲讲，你们从国家住宅产业化方面将提供怎么样服务的呢？
[方艺平]我们也在考虑到底是用钢构建，还是PC建。
[黄拓夫]什么是PC建？
[方艺平]现有的现浇模式，在现场建好以后，到现场直接搭建。这种方式粉尘和噪音就会污染少很多。
[黄拓夫]我想这也是发展趋势吧？
[傅沂]三一快而居也还没最终确定，还在犹豫是吧？
[方艺平]对，用钢构还是PC构，还在论证。像美国的木结构、钢结构都是很成熟的。
[黄拓夫]咱们国家搞混凝土一直是一种传承，一下子要扭转过来，钢结构作为工程结构是比较难以接受的。
[傅沂]对，钢结构的话，一般的老百姓可能还不太敢住，还需要一个认识的过程。
[黄拓夫]住宅产业化的目标是要达到1000万平方米的施工规模，1千亿的产业集群，这就提出了一个比较现实的尖锐问题，现在长沙房地产市场不好的原因是因为结构失衡，通俗点说就是高库存。今年内六区住宅库存大概是1600平方米左右，政府应该怎么定政策推动房地产市场的发展呢？
[傅沂]住宅产业化，我们提的目标乍一看可能有点高。但是，住宅产业化其中有很大一部分是用在保障性住房和经济适用房，这两者对整个楼市的影响不是很大。但是，说普通商品房用住宅产业化的比例是非常低的，我掌握的数据大概是1%左右。实际上，这对整个楼市的影响不是很大。
[傅沂]所以，住宅产业化对长沙楼市的影响，短期内讲实际上是很难形成太大的影响。但是，住宅产业化对整个经济适用房和保障性住房方面的影响还是比较大的。所以，要分两个层面来看。
[傅沂]还有一个方面，就是高端住宅，像别墅、商业地产，现在也在尝试用住宅产业化模式。高端市场用住宅产业化就会有一个问题，一是个性得不到张扬的问题，住宅产业化最大的问题就是同质化，个性得不到张扬。二是控制成本的问题。这些问题不能解决的话，高端市场住宅产业化的推广也是有一定难度的。
[方艺平]比如建造别墅的开发商就想开一个房子的4S店，所有的客户到4S店去选择，你想要什么样的房子，什么样的颜色，什么样的家居，直接选。
[傅沂]但别墅又不能全部建好，要留一些业主自由发挥的空间，而业主自己发挥的空间又不能留得太多，怕安全性不好，这是需要好好把握的。未来住宅产业化在高端住宅方面，怎么样留给顾客足够的改造空间，还得作文章。
[黄拓夫]你们好像有私人定制吧？
[方艺平]在榔梨建了一套别墅。
[傅沂]还有智能家居，智能化是一个非常重要的趋势，像海尔、美的都在搞智能家居，怎么样让住宅产业化和智能家居进行对接，这也是一个趋势。长沙精装房的智能化比例是非常低的，在北京、上海智能家居的比例是非常高的，长沙的精装房就是简单的能住进去，这个问题值得我们去反思。
[何少京]智能化家具家电全带，长沙能做到这一程度的很少。
[傅沂]不过，这将是一个大趋势。
[黄拓夫]蓝光近期抛出“打造长沙首个互联网+的社区”的概念，可能是想往这方面发展，以后不管是概念还是实际产品，我觉得是一个需要去探索的方向。
[黄拓夫]说了这么多的问题，我还想补充一点。现在住宅产业化的趋势，其实和开发商、购房者的情况是息息相关的。大家都了解楼市政策，之前政府明确提出对开发商、购房者，有资金补贴和促进发展的措施。不过，1000万平方米的体量是不是过大？这是一个问题。
[黄拓夫]第二个问题是，在发展的过程中以精细和低碳的开发模式代替以往粗放式的开发，1000万平方米体量就不大了，这是一种结构调整。我相信政府在制定政策的时候也是有考量的，并不是盲目地鼓励开发商发展产业化模式，您对长沙开发商开发绿色产业化住宅什么建议吗？
[傅沂]开发商分几种，一种是建筑企业转型为开发商企业，像水电八局这样的企业，他们对于住宅产业化的选择，肯定是想更多的和自己住宅产业化的产品相结合，这是必然的，他们必须把自己的产品和市场开发结合在一起。
[傅沂]但是，像何总和金总这样的开发商，本身不是建筑企业转身的话，他们与生产产业化的企业怎么合作，在选择合作厂家的时候，需要特别注意技术研究。不能说本土只有两家，我们就在两家中挑一家，要站在全国乃至全世界的住宅产业化的角度，来选择最适合本企业的住宅产业化的产品，这一点对企业来说至关重要。
[傅沂]企业对住宅产业化的战略不一样，但是整体从国家层面来讲，在整个国家标准和土地技术这块儿，还是有待于进一步深入研究。我想，这也是和大的环境有关系。未来国家会制定完善的技术标准，我们也期待政府早日完成这项工作。
[黄拓夫]对于长沙的开发企业来讲，市场会产生怎样的变化呢？
[傅沂]现在企业要搞住宅产业化首先要仔细考虑，不能说我们是试点城市就都去搞住宅产业化。现在不要陷入这种误区，新兴产业不要大家一窝蜂的搞，一窝蜂的搞就会像光复产业一样，本来是朝阳产业，但一下就搞死了。我也担心住宅产业化出现这种问题，只要政府支持，大家就不管适合不适合都去搞，最后把住宅产业化搞垮了。所以，在住宅产业化方面一定要避免低端的恶性循环。
[主持人]什么样的企业适合走这条路子？
[傅沂]我觉得现在还没有技术支撑的企业暂时还不要去接近，倒是像中建五局这种本身是建筑企业转型的，他们去尝试的话成本可能会低一点。我建议是，对于一种国家标准，一种成熟的技术出台以后，大家再进入比较好一点。因为，现在所有的技术都没有得到国家层面的认可，建议大家就不要先去碰它了。
[傅沂]在标准还没有制定、还没有统一的情况下，盲目进入就怕会有问题。不过像方总的三一快而居这类有技术研发的企业，可以尝试一下，我也希望方总的公司能有不同于远大的技术，使这种技术有更良性的竞争环境，这是不同企业的战略。
[傅沂]现在，大部分企业对住宅产业化都是观望态度，包括我了解的建筑企业，水电八局都是一种观望的态度，因为这个市场的技术还不是很成熟。他们既然是观望，你们就更要观望了。
[方艺平]成本也不低。
[傅沂]成本方面要做好足够的准备。
[黄拓夫]那住宅产业化是不是体量越大，开发的成本就越低？
[傅沂]不是，本身的建筑成本就比传统成本要高，因为它是集成的，有关的费用是不一样的。一般来说，我看到的数据是比普通的建筑成本要高一倍左右，平均每平米1400-3000元左右，普通住宅是600-1400元之间。
[黄拓夫]翻了一倍。
[傅沂]对。
[黄拓夫]据我的了解，如果开发商可以做成规模的话，是比较好做的。因为，现在很多开发商讲究规模化发展。
[傅沂]规模主要是看构建，像他们没有构建生产的纯开发企业，他们的规模很多时候受上游的限制。所以，还是取决于整个构建生产的规模经济效应。但是构建生产在长株潭地区产能已经基本上处于饱和状态，我不知道湖南省的情况。应该说，还有一点略于过剩的状态。我知道，长株潭地区有7个构建生产基地，包括远大、三一等等，如果再盲目扩大构建生产规模的话，可能就会产业过剩了。
[方艺平]每个厂家的构建标准都不一样。
[傅沂]是的，有这个问题，就是技术标准没有统一，国家政府也没有技术方面的统一标准，导致的问题是虽然规模大，但比配性和兼容性方面是很差的，这需要国家层面标准的支撑。
[黄拓夫]每年都需要规则来引导。
[傅沂]对。像精装房，国家没有精装房的标准，反正是这个样子就行了。
[黄拓夫]说到这个情况，咱们觉得与其讨论住宅产业化，还不如先讨论能不能把精装修的产品做到标准化。其实精装修也有政策补贴，并且现在能做成大规模、高品质标准的，这对购房者来说是很好的一件事情，因为现在房子装修是很累人的活儿。
[主持人]说到精装修的话题，现在长沙房地产市场的主力购房人群已经不再是刚需人群了，可能接下来是改善性刚需了。对于市场，想请金总先谈一下，您对这种市场变化有什么看法呢？
[金晶]从目前市场反映出来的情况来看，大家在不断地努力工作，就是为了更好地生活。我相信，不管是改善性的，还是真正的刚需，慢慢地都是关注住房品质和小区的品质。不管市场怎么改变，客户怎么改变，作为一个开发商要注重自身产品的品质和能够给客户提供一种什么样的优质生活，这才是企业发展要重点考虑的目标。
[主持人]在市场变化下，您觉得开发企业要出台怎样的策略来吸引购房者呢？
[金晶]老老实实做好本职工作，做好产品，做好服务，这就是我们该做的。
[主持人]不管是对于高端住宅还是普通住宅都是的？
[金晶]对，这是没有区别的，只要你用心去做。
[黄拓夫]以前我们总认为买大房的人群就是改善型需求，买小的就是刚需，但实际上不是这样的，精品是体现在细节、生活方式的构造上，这才是真正的刚需。
[黄拓夫]真正的改善性需求对产品有内核价值提炼的，不是住在里面就可以了。住宅智能化有没有相关的配套？物管服务怎么样？综合来看，才是改善性和刚需的区别。外界总认为购买120平米以上的人就是改善型，购买90平米以下的就是刚需。
[金晶]其实，很多时候改善型客户也会从140-150平方米的大户，婉转回到刚需小户。改善型客户的界定，并不在于面积的改变，而在于他对居住品质追求的改变。
[傅沂]而且改善型也分几种，年轻人的改善型肯定追求面积要大一些，但老年人就不一样，老年人需要养老地产，并不是看面积大小，而是看配套。未来长沙房地产市场能不能健康发展，不是取决于河东，而是取决于湘江新区。湘江新区怎么定位，它绝对是影响整个长沙房地产市场最关键的一个因素。
[傅沂]湘江新区有几个片区，比如梅溪湖、洋湖垸片区等，洋湖垸片区和当年的梅溪湖有点像，将来空置率估计会很高。因为，规划比较乱。所以，长沙房地产市场未来的发展趋势关键看湘江新区怎么样定位，怎么样发展。
[黄拓夫]说到湘江新区，我觉得城市规划和发展实际是有问题的，很多时候政府把优质土地集中供应出来，没有考虑长期发展的情况。河西的土地市场基本上就靠这三驾马车在撑，洋湖垸动不动就是上千亩的大盘，考虑一下洋湖本身没有产业支撑，为什么做那么大的千亩大盘？这也是未来发展的隐患。
[黄拓夫]相对来说滨江新区可能会好一点。
[傅沂]现在梅溪湖已经出现了些问题。我认为一个区域的发展需要有产业的支撑，如果只有造城运动的话，必然会产生空城。
[黄拓夫]0731地产研究院做过研究，这三年房价上不来就是因为岳麓区的价格上不来，面积占比大、库存率也最高，到现在还有600万平方米的库存量。长沙，特别是河西以后怎么均衡发展起来？这是政府在城市规划上需要好好想的问题。
[傅沂]还有政府要调整空间布局的优化措施，怎么样调整空间布局。
[黄拓夫]现在还是摊大饼的做法。
[主持人]刚才聊了住宅产业化的问题，请各位最后总结一下，在这个阶段的购房者要怎么样出手？给购房者一些意见吧。首先，请傅教授谈一下。
[傅沂]说到购房者怎么出手，我认为不要看政策层面的问题。关键看第一你是不是需要房子？第二你对这个房子的未来前景是不是看好？现在，整个长沙房地产市场长远来讲，未来的发展是比较好的。但是，在现有的大环境下，对于长沙的购房者来说，在价格层面想有很大的跌幅再买是不太可能的，价格层面不是主要的考虑因素，买房主要考虑适不适合自己，这是对购房者的一个建议，不要受政策的影响。
[金晶]我非常赞同傅教授，站在这里我们是开发商，站在另一面其实我们也是住宅的需求者。那么，在我看来，任何好的东西是不追高，在目前的市场下，不说追高，只要很平稳健康的发展就可以了。我们没有低洼地，没有飙很高，长沙住房市场是这样的，一定要根据自己的需求来决定什么样来购房。
[金晶]因为，选房是给自住的，哪怕是这套房子涨到600万一般情况下也不会把它卖出去。只要这个产品适合我，我喜欢它，我住在这里非常地舒适，我可以享受到更好的生活，我觉得这样就很好。因为，你想买它，就是为了让自己的生活更加美好，对不对？所以，一定要结合自己的需求，我认为现在需要更换了，需要提升住房品质了，就可以出手了，没有时机的概念，只有说你选择什么样更好的、更适合你的物业来下手的问题。
[主持人]您的意思是还是要根据自身的需求。
[傅沂]对。
[主持人]想请何总来聊一下这个话题。
[何少京]我觉得金总讲得非常有道理，如果非要抄底的话，真不一定能抄得到。什么时候股票翻了一番，就去买大房子，购房者可能会有这样的想法。按现在的市场情况来讲，现在出手基本上是能够抄到底的。
[主持人]对于刚性需求的客群，出于自住的考虑，绝对是好的时机了。
[主持人]下面，请各位介绍一下自己的项目和产品。
[方艺平]三一快而居的业务分两块，一是做设备；二是住宅产业化，就是建房子。生产设备集中在榔梨，住宅产业化车间在总部。
[主持人]请何总聊一下自己的项目。
[何少京]我们项目有三种产品，一种是高层住宅，83-141平米的，中间还有110、125平米的户型，选择性比较多。现在，我们正在认筹的产品是第二期的第一批别墅，目前很受市场的热捧。商铺正在策划当中，有2万平方米的商铺。我们的核心卖点是自给自足的一个项目，建筑质量、环境都没得说。北边有山，南边有水，浏阳河，绝对是不可多得的地段。欢迎大家到我们项目参观。
[主持人]请金总简单介绍一下自己的项目。
[金晶]像我之前介绍的，金鸿宇国际商业广场坐落于全国第三大高桥大市场核心位置，在朝晖路55号，整个产品是想打造成中部的消费中心，大型的城市综合体。项目有5A级写字楼，标准的酒店式公寓，纯板式住宅。
[金晶]住宅产品的户型主要在80-120平方米之间，选择性还是比较大的。最主要的是有大批量独立商业街和周围式的市场来组合成的商业，这是整体项目产品业态的构成。
[主持人]在售的产品是住宅？
[金晶]目前在售的主要是住宅，然后是商业在蓄客阶段。
[主持人]请傅教授最后总结一下吧。
[傅沂]整个长沙的房地产市场，处在一个变革的前沿，我认为未来的发展趋势一定是从刚性向改善型需求发展，这是大势所趋，不能逆转的。那么，在这样一个大的背景下，不同的企业战略选择是不一样的。比如，金总是以商业地产为主的企业，怎么样通过商业地产带动普通住宅的发展。
[傅沂]像何总这边是以住宅为主，通过住宅怎样带动商业的发展，每个企业的追求都不一样。但是，它们都有一个共同点，就是要把握大势，大势第一是品质的追求；第二是新型技术，包括住宅产业化技术的运用，逐步地运用；第三是移动互联网时代，智能化的时代。这三个大势必须要去把握住。在这样的背景下，我相信每一个企业都能找准自己的定位，也会有一个可持续发展的未来。
[傅沂]最后，祝愿每个企业都有美好的明天，谢谢。
[主持人]非常感谢各位参加今天的楼市微沙龙，这期节目到这里结束，谢谢各位。
