[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位观众朋友大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、湖南娱乐频道/湖南公共频道《金芒果地产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》之《我是销冠》访谈，我是湖南娱乐频道主持人潘潘。
2014年年初，房地产行业中充斥着“崩盘论”传言，但随着3月初两会的顺利闭幕，起重队楼市的弱化提及，似乎又给了市场新的暗示，两会后的楼市将会迎来怎样的发展轨迹？纵观整个3月份，除了月底成交稍有上扬，楼市并未在业内期待中上演“暖春”节奏，“银四”是否会带给我们更多的期待呢？
今天，我们邀请到业内专家、开发企业代表汇聚于楼市会所，一起探讨一下。
他们是：
园康星都荟营销总监 黄 涵先生
枫华府第营销经理 周事勇先生
新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理 明宾先生
长沙市房产研究中心高级分析师 毛欣欣女士。

欢迎各位！

[主持人]首先，有请长沙市房产研究中心的分析师为我们分析一下，近日发布的3月份新房市场和二手房市场的具体数据情况，并重点介绍一下同比和环比发生了哪些变化，原因分别是什么？

[毛欣欣]下面我对3月份长沙市房地产市场主要运行指标进行一下通报。就新房市场来看，在供给上，3月份，我市新建商品房批准预售158.96万平方米，同比增长6.29%，环比增长84.96%；在成交上，我市新建商品房网签是96.62万平方米，同比减少了40.79%，环比减少了0.13%；在成交均价上，我市新建商品住宅网签均价5710元/平方米，同比下跌3.14%，环比上涨了3.59%。从新房市场的数据不难看出，市场供给表现依旧很强劲，开发企业推盘的积极性还是很高，但市场需求却处于低迷的状况，受当前银行个贷收紧、市场观望气氛浓厚的影响，即便在3月份有较大的促销优惠力度，但动力仍显不足，市场同比呈现量价齐跌的局面。从二手房市场来看，3月份我市二手房成交34.36万平方米，同比是减少了63.87%，环比增长69.84%。从数据上看出，3月份在成交面积上处于近期平均水平，但环比和同比发生了较大幅度的变化，一方面是同比的大幅下降，主要是去年3月受新国五条二手房征收个税的影响，导致去年3月份二手房成交现有井喷现象，今年同比大幅下降在情理之中，环比是2月受春节假期影响，二手房成交面积相对较少，从而3月环比大幅增长。

[主持人]感谢毛老师。在场的楼盘和机构代表都有不错的表现，结合数据介绍一下自己的自身具体销售情况，当月所实施的营销拓客手段，并谈谈市场感受。

[黄涵]我先来吧！

[主持人]欢迎黄总。

[黄涵]感谢各位观众观看本次楼市会客室，我是湖南园康星都荟营销总监黄涵，园康星都荟是在长沙可以说在南城，是一个具备非常高性价比的楼盘，在市民中的口碑，在整个井湾子片区，园康星都荟主打的就是性价比、刚需牌，我们的最终目标就如名字“园康”一样圆大家小康，但小康只是一个暂时的想法，在我看来，怎么样做到性价比的最优、最强，让想要购买的刚需人群和业主得到最好实惠，是我们销售团队所要着重思考的。所以说在3月份以及2月份，园康星都荟平均每个月的销售达到40套，这样一个销售业绩可以说不算最好的，但是相比在同样的精品市场来讲，这个销售量应该算是中上水平了。长沙的房价一直比较坚挺，区域的房价也在动荡中不断的上涨，相对来讲，正因为园康星都荟高性价比，才使这个项目的销量在平淡市场情况下得到飙升。

[主持人]感谢黄总，也请周总谈一谈！

[周事勇]我来讲一下，我是来自枫华府第的周事勇，非常高兴参与本次座谈会，枫华府第一季度大概的销售量是在110套左右，3月份在35套左右，整体来说，可能跟去年比，这个数据基本上持平，但是应该说跟整个市场来说，是非常不错的。刚刚黄总也讲到性价比，枫华府第所在的片区洋湖片区，因为完善的配套等各种利好条件，在消费者认知中，是一块比较成熟的片区，因此自然而然较容易受到热捧。枫华府第在洋湖发展有六七年了，项目非常成熟，因此我们所做的营销相对比较少，在渠道上面，我们关注的点主要有两个，一个就是基于在产品方面的不断创新和优化。二是小区自身的配套，包括像生活配套的完善，对业主居住配套的完善。从项目一季度的成交量来看，老客户推荐的基本上就占到了60%—70%，这是我们不断在户型上面下工夫所带来的比较丰厚的回报。如果要说感受，开发商只有扎扎实实做好产品，做好服务，那么相应也会受到市场的关注。

[主持人]明总有什么要谈的呢？

[明宾]刚才两位谈到了，在新房市场，可能在过去的时间里，在过去一个月里，表现都是非常不错的。那么二手房，作为长沙中介行业的领军企业，新环境来讲，我们从新环境数据分析中心采取的数据来显示，在3月份我们整体的委托量比2月份同比是增长了将近80%，也就是说数量已经超过了一万套，整体而言，在3月份的二手房的房源发布，也就是说出售房源的发布量还是非常充裕的，相对于这种成交量而言，据我们数据来显示，差不多市场份额已经超过30%，所以说3月份比2月份感觉上是好过一些。因为随着金融、信贷的卡紧，对于买房来说，办理按揭的难度，相对来说也没有缓解，这种难度还是仍然存在，整体市场而言，一个是房东的委托率，委托量环比有上升的趋势，门店成交量也是有上升的趋势，这也是3月份整体的市场感受。

[主持人]感谢明总。接下来邀请各位嘉宾一起来探讨一下，当月市场上最受关注的一些楼盘产品，及营销的话题。首先勤城达新界在3月份推出了2999元/平方们的起价房源，掀起了长沙楼市的第一次降价风波，从之前洋湖COCO蜜城降价到如今2字头楼盘再现江湖，各位如何看待促销走量？这是否也在给市场某种降价暗示呢？请黄总谈谈。

[黄涵]刚才周总说的非常全面，我是比较认同周总这种说法的。现在在市面上可能大家见到的2字头或者两千块钱降价的宣传，会感觉眼睛一亮或者眼前一震的感觉，真正看它的成交率以及认证套数可以看出，勤城达新界原来的价格应该是在4100块钱左右，这次搞活动推出所谓100套2999，3999封顶，但是到目前为止成交价应该在3600元左右，所以说从这样的一种行为来看，可能噱头的意义可能更加大一些，当然不排除某些购房者能够买到2900的房子，我相信这是对于一部分置业者的福利。目前，大家可以看到许多本土网媒有很多开发商搞促销、低首付、降价等等，但各位还是需要到售楼部算出最终的成交价，你才会知道，到底这个房子是涨了还是降了，其实有些东西在外面只是宣传用的，有可能永远是雾里看花，你把真正的东西算出来，算到纸上，我相信各位看客们你们就知道这个价格一直在涨，没有降过。

[主持人]其实是开发商的一些炒作行为，市民朋友还是要算清楚了，心里有一把秤。接下来请明总也来谈谈自己的感受。

[明宾]好的。刚才黄总这边提的确实是字字见血，他们也是站在客户的角度来看，这个新闻应该说在腾讯上，包括在潇湘晨报上之前也是用了很大的篇幅来说二字头楼盘惊现长沙，整体的营销策划的方案，我觉得是非常好的，但是我觉得至于说对整个行业或者说对整个楼市的价格走势会有多大影响，我觉得这个不具备权威性，或者它只是个案，不能代表大多数开发商的动作。可能今杭州的一些开发商在陆陆续续主动降价，但是我觉得因为长沙市整体的房价基准标准在那里，对于省会城市而言，楼市的价格相对而言还是比较偏厚的，包括长沙市在省会城市排名上，房价基本是靠后面的，倒数几名的，所以我觉得整个新房市场，至少我觉得降价的可能性，降价风险基本没有。

[周事勇]更多降价还是在心理层面的，针对杭州和常州的数据对比，其实我们就明白了，因为像长沙基本上库存量的区划大概在8到10个月，但是常州和杭州的库存区划量基本到了20个月左右，这个区别就出来了。

[黄涵]长沙本身房价就不高，再加上地铁、加上配套的升级，再降没东西降了，开发商也不用拿地了。

[主持人]应该是噱头的成分比较多？

[黄涵]在我看来噱头的成分比实际销售大。

[主持人]聊一下第二个话题，华远董事长任志强近日在微博表示，房地产库存量已经超过2008年的水平，这也是其预测房价涨幅在2014年将回落的原因，大家如何看待高库存所带来的隐患？对房价会不会产生影响？对各位项目的推盘进度是否有影响？大家所了解的长沙的情况又是如何呢？首先还是请黄总来谈谈。

[黄涵]对长沙库存量我们可以看到，虽然从全国的数据来讲，同比是有所增长的，据我看到的数字，长沙现在在售商品房库存量大概在4500万方，而我们现在长沙的年均去化大概在1700万方左右，连续几年都是这样的，所以说长沙这种去化量之所以这么高，可以说逼近国内的一线城市，北上广也就是一千到两千万方这样子。有两个条件，刚刚明总讲到了，长沙的房价在30几个省会城市里面来讲，排在倒数第七位，比中部五省其他五个省份的省会城市的房价都要低，另外一点长沙作为湖南省的单核心的城市，可以说从前几年来讲，很多外地置业者都以在长沙买一套房作为自己成功的身份表现，所以说很多湖南以及周边地市的置业者都会选择到长沙来，有钱人都会到长沙置办一套房产。长沙有800万固定支撑人口，因此，4000多万库存量并不觉得恐怖。从这一点来讲，我个人认为我们的任大炮同志有点太杞人忧天的感觉。当然对于我们的推盘速度，当然会有一定的影响，由于库存量的增加，刚刚毛老师也讲到了，我们看到今年2月份、3月份开发商不是很积极的推盘，但是慢慢随着库存的增加，到了3月底、4月份，好像4月份有60个盘要进入市场，也是受到库存的影响，慢慢的开发商想把自己的产品加入到市场里面来，也会导致4月份和5月份推入量得到井喷，其实我觉得可以说这样一个时间段也是置业者进行置业和比较的阶段，因为推盘多会带来更多的福利更多的优惠，建议各位置业者择机该出手时就出手。

[周事勇]刚才明总和黄总讲的比较具体了，其实我更多的可能是从市场需求这一块谈谈我的看法，因为供应量可能大家说了，三千多万方，那我们的客户都是来自于哪里？两方面，一个是长沙市的，城镇化带动大量的需求；第二个也是刚刚黄总提到的，因为长沙作为湖南的单核城市，像我们枫华府第从09年做产品到现在，面对的客户也基本上是在长沙工作三到五年的，在娄底、怀化、邵阳、衡阳这些地州市的80、90的客户，事实证明在我们的销售过程中，这部分客户可能占了70%左右，而且今年出现一个新状况，也就是刚刚黄总提到的长沙的均价，因为价格相对非常低，这个价格对一线城市北上广深的客户的吸纳能力是非常强的。举个简单的例子，在枫华府第今年一季度有5个客户，分别是北京、深圳、广州的，他们到我们小区买了房子，为什么？因为在一线城市，他们可能工作三到五年买一间房都买不到，但在枫华府第40万到50万就可以买套房，整个长沙都是这个共性。另一个，刚刚说到一季度，开发商推盘不是很积极，但是4月份，长沙或将有60个楼盘入市，当然枫华府第我们在4月份到5月份也有一个推盘的计划。从大量优质楼盘入市这个层面，其实能给到消费者一个良好的选择，所以可以预计接下来这种成交量肯定是会有推涨的。

[主持人]这样一说长沙还是幸福指数非常高的城市。说到第三个话题， 到3月底，长沙版国五条出台刚好一周年，各位来回顾一下，限购以及控制房价目标，这些市场调控的效果如何？对长沙开发商二手房市场以及对购房者心态产生哪些影响？首先请明总来谈谈这个话题。

[明宾]好的。长沙版国五条，这个事得从2013年的3月份说起，去年3月份，受国五条即将出台的影响，房地产市场迎来了非常强的成交潮流，这个潮流一直延续到了4月中下旬，4月中旬，长沙版的国五条出台了，但国五条对于整个的楼市影响作用其实是比较低的，比如长沙的限购政策，限大不限小，所以说限购可能对于长沙而言，也没什么感觉。纵观长沙来看，可能相对来说，长沙对于宏观调控的抗性并没有这么大，它毕竟属于二线城市。长沙跟北上广这种一线城市比，对于房价要求的力度不大，因此从市场反映来看，过的还是非常不错的。现在说说今年的3月份，我们从0731房产网得到的数据显示，全市新房跟二手房的成交比，全市是4.27%。北上广一二级市场的比，相对来说基本已经倒挂了。咱们又看看这两个区，芙蓉区、天心区，芙蓉1.89，天心2.96，从这两个数据来看，芙蓉区相对来说跟市场反映情况也比较符合，芙蓉区拿地基本上都是新盘的推盘量，相对来说比较少。同样我们看到岳麓区和望城区，说到周总这儿，一个是8.1，一个是12.91，二手房的销售量可能没有新房的量大，所以我觉得从这个数据来看，在今年也就是说在过去的这一个月里，二手房未来的上升空间，包括销售量的提升，我觉得是有非常大的空间。

[主持人]周总来谈一谈。

[周事勇]其实说到限购，因为长沙本身这个政策是根据长沙的实际情况提出的，那么限小不限大的包括3+5城市群，其实都是属于不限购的。打个比方，我不是长沙的，买一套90平米以下的，那么在改善性置业的时候完全可以换一套100平米左右的，就是从这个层面来说，基本上它的作用不是特别明显，所以我们业内聊的话，可能这种松绑不松绑，如果他的意义本身不是特别大的话，也就无所谓松不松绑，可能这一块我们预期不会有什么大的动作。另一个，刚刚说到影响，更多的影响，一个是对于老百姓心理层面的影响可能会有，但是随着时间包括市场的表现，完全可能会弥补掉，很多想买房子的等一等，但是一等发现不是那么回事，可能错过了一个好时机，当然从开发商层面来说，我们也希望市场是一个健康的，所以不管出台什么政策，都是没什么大的问题。

[主持人]等于说压力还是不大的，还是能够承受的。我们的黄总来谈一谈，您觉得对于购房者的心态上有哪些影响？

[黄涵]我觉得现在的话，我想先稍微回顾一下，应该来讲从房地产的国家调控，从08年正式开始，到现在可以说是一年一调控，或者是一年几调控，除了08年那一次很突然的调控，导致市场有一定的波动之外，在我看来和一些业内的朋友看来每调一次价格涨一次，每调一次价格又涨一次，可以这样来理解，不是说调控，国家的出发点是好的，是想稳定刚性需求，打击投机性的需求，保证房地产的良性运转，这种想法是好的，但是大家请要记得，房地产市场毕竟是一个市场行为，而不是一个在计划经济时代下的一种政府行为，如果这种过分遏制房地产经济，将会对国家，从大的来说是GDP，从小的来说是城市建设、政府的投入等等方面都会引起影响，不说是好影响还是坏影响，影响肯定是有的。所以说很多人都觉得，通过政府的调控能够来使房价得到下降、降价，降了价之后，但是这种市场的从众心态，降的时候会更低，涨的时候更高，实际上是想要买房子，但是总觉得还会再低，丧失了一些购房的契机，而导致往后面走，很多人都在网上抱怨，工资的涨幅赶不上房价的涨幅，所以我想无论是国家调控是怎么样的，包括长沙市政府的细化实施方案，也只是调整了二套房的首付比例，上调5%，由60%提高到65%，从这样一个观念以及两会之后，一些政府部门单位所传达出来的声音，将会在2014年之后尽量出台相关政府性调控，而使房地产市场进入市场调控的阶段。其实房地产市场只要保持一种良性运作，保持你想买房子就去买房子，你不想买房子你就有很多的投资渠道，其实我觉得房地产市场应该是一个非常良好的正常的市场化行为，对于购房置业者来讲，如果是刚需就买房子，在你最需要的时候，买你自己需要的房子，就是这样。

[主持人]黄总说了，其实现在市场还是相对规范的，那么现在请专业人士毛老师来跟我们谈一谈。

[毛欣欣]刚才几位老总都提到了，说的很有道理。我个人觉得限购以及控制住房价格等一系列宏观调控政策对于稳定房地产市场的预期，抑制投资投机性需求，促进市场的平稳发展是有十分重要的作用的。在这一系列的调控之下，也就是说这几年以来，各个房地产的参与主体是有一些影响的，对于开发企业来说，像我们现在在座的这些性价比特别高，然后销量又特别好，很受购房者喜欢的，黄总、周总他们的盘都是品质楼盘，然后性价比又高，大家又都很喜欢，这就是对于开发企业来说，他从粗放式的开发转入精细化，注重品质，注重购房者的需求，注重在开发中的精细管理，对于二手房来说，因为我们长沙房地产市场二手房一直是处于一个比较不温不火的状态，成交也比较低迷，去年国五条对它有短暂的影响，随后又陷入了低迷的状态，对于购房者来说，现在可以货比三家，可选择性多了，然后大家更加注重找一些能够跟我的需求匹配度特别高的产品进行出手，而且尤其是价格、性价比，像刚才黄总他们也说到，像他们这种五千到六千的盘特别受大家欢迎，也是这个原因，购房越来越理性了。

[主持人]现在是4月初了，三月份的两会一直被认为是楼市政策方向标今年也首都提出了双向调控这四个字，各位请预测下，今年什么时候会出台调控政策？

[周事勇]其实刚刚也讲到，我们说到长沙的限购政策本身是相对比较温柔的限购政策。从李克强总理的报告里面，今年应该是难得的没有看到去控制房价，从种种的迹象，可能我个人认为长沙今年出台政策的这种可能性不是很大，维稳还是主基调，刚刚毛老师说了应该是维稳的发展。

[主持人]在当前的银行金融贷款持续的紧缩环境下，包括对二套房的限贷，对新房和二手房市场冲击不小，请各位探讨下如何变局突围？请明总先谈谈这个话题。

[明宾]从目前的市场反映来看，大多数银行已经开始对二手房房贷停止不做了，在整体的市场，在金融政策层面还是比较紧张的，一方面是银行的这种额度非常紧张，另一点对于购房者的申请贷款的资质，包括门槛也比较高，但是我觉得这个不会对市场，对于刚性需求不是有特别明显的影响，主要会对改善性需求会有影响。但是我觉得金融政策的变缓，肯定会有一个时间的周期性，紧一阵松一阵，如果预测整个的调控政策会在什么时候出台？之前说会在两会，在两会上看到对于整个调控没有明确的字眼，国家也是在做保障性住房、廉租房建设，从长沙而言，整体来看，整体调控的受众，也就是说对于这种抗性来说，比较能够适应调控的影响。如果会有出台，我预测可能会在第三季度，也有可能会在9月份或者10月份，会对整个调控，更大的可能性会出现在金融层面上，会在金融层面有一定的松动，对于保障刚性需求，或者对于改善性需求的调整，可能会有比较利好的消息。那么对于投机性或者投资性需求，肯定国家的态度还是一如既往的坚决，肯定是要进行打击的。

[主持人]接下来让黄总来跟我们来预测一下长沙市房地产的走势。

[黄涵]在我看来长沙房地产的话，应该来讲我比较乐观，原来一直跟朋友们聊天，长沙的房价可以讲随着城市化的不断扩建，长株潭的融城，地铁轨道交通的不断完善，作为中部核心，湖南作为中部五省来讲，经济总量还是最好的，从这几个角度来出发，我比较看好长沙的房地产，我说至少长沙房地产市场还有十年的飞速发展期。中国城市化进程才完成35%，而相对来讲，国外的城市化进程达到70%，当城市化进程接近70%这个度的时候，我觉得这个房地产市场的增速不会放缓，只是说可能目标很美好，但是中间会有一些坎坷，会有一些波动，其实在我看来这都是很正常的，毕竟各个房地产企业，大家可以看到今年上半年，国内的几个大的央企在长沙的拿地热情是相当高的，像滨江片区、梅溪湖片区拿地热情非常高，所以说他们这些央企还是非常看好长沙的地块， 虽然说长沙的房价比不上北上广深，但是长沙的销售速度，长沙的形象建立，中部城市的形象建立是对他们信心的保证，所以说我个人认为长沙的房价对于今年来讲，说得好听一点就是谨慎的乐观，说的不好听的大家还是要有心理的紧迫感。因为现在毕竟国家的四大国有银行，到目前为止还没有公布2014年银行对房地产的额度到底有多少钱。而现在银行对于房地产，无论是开发贷还是按揭贷，很多2013年的钱没贷，2013年的钱被2012年用掉了，2014年银行有多少钱支持房地产市场不知道，所以今年上半年很多房地产开发企业包括二手房按揭放不下来，就是银行不知道今年有多少钱要放。据我了解，就像邮储银行，小型民营银行，今年银行的按揭贷款额度是砍了50%，拦腰砍断，由70几个亿砍成35个亿，今年金融方面的风声是比较紧的，所以说对于调控，我也支持两位的意见，今年不会对房地产政策层面有太大的调控，可能更多的调控还是在国家确定银行额度之后的银行层面的一些小的微调，不会对市场造成大的冲击，请广大购房者安心买房。

[主持人]感谢黄总，周总给我们简单的预测一下。

[周事勇]刚刚黄总讲的应该都讲的很全面了，就我们来说，长沙市刚才谈到一手房二手房的比例，我们也关注衡量一个城市，一个是看城市化，一二手房的比例达到1：1，甚至是倒字型的，就意味着城市的发展增速才会慢慢减缓。看这个比例岳麓区是8：1，还有很大很大的空间，所以就2014年讲到的这些，不管是经济，长沙的经济快速增长，还是融城的发展，包括配套地铁，包括本身的房价优势，我个人也是非常看好的。

[主持人]请明总来谈一谈，就二手房长沙的走势，会是如何？

[明宾]整体而言，我觉得在2014年，无论是新房也好，还是二手房市场也好，从市场层面上看，大的调控政策不会出台，但是我觉得在每个开发商也好，或者中介机构的从业人员也好，我觉得他是在苦练内功的一年，无论是利用新媒体，比如微博微信或者新媒体的推广力度上，还是说从客户感受的整体营造上，我觉得可能会在今年有一个比较大的提高，包括对于中介公司而言，在整个协会的带领下，也是朝着逐渐规范的方向发展，在2014年规范度可能会创历史之新高，包括客户转化率，刚才也是跟周总在聊的时候提到了，可能现在目前来看的时候，到新楼盘也好，或者到二手房的门店到访量可能比之前要少了，但是要求是销售人员对于客户转化率要提高，转化率提高的基础在于，必须要有非常好的服务标准，一个非常明确的服务标准，包括非常良好的服务感受，也就是说咱们整体来看，2014年应该说对于全行业而言，应该是一个服务年，无论是各楼盘的标准化作业流程，另外就是不同盘的差异化的服务，会营造更多的客户感受，对于购房者而言，今年可能会有比上帝般的感觉更上帝般的感觉，这是咱们整个行业的发展。对于整个楼市价格的走势，我觉得还是会有非常大的上升的压力，也就是说目前来看，是一个购房非常好的时机，一个是从量上，也就是顾问量，可选择的余地非常多，第二个就是目前来说，居民的可支配收入来看，刚才黄总也提到了，经济体量，经济体量据我了解的数据，应该是在中部六省略低于武汉，在整个全国排名第七位，经济体量这么高，而且长沙的雾霾没有北京严重，相对来说北上广深，没有深圳和广州这么高的快速的生活节奏，刚才主持人提到了，是非常具有幸福感的城市，而且会越来越好，也就是咱们经常说的，出行会越来越方便，资讯获得会越来越方便，娱乐业非常发达，包括娱乐频道，还有快乐大本营等娱乐名片，包括最火的几档节目：《爸爸去哪儿》、《我是歌手》，会拉动很多的城市娱乐方面的名片发展，所以说我觉得对于2014年，我们从中介行业来看，或者纵观整个市场来看我们是充满信心的。

[主持人]今天的聊天，各位老总对长沙楼市还是非常的充满信心的，面带笑容。没错，在长沙这样一个幸福指数非常高的城市，老百姓在这样一个市场当中，其实是非常规范的，您可以非常逞心如意的买到自己与需求非常匹配的住房，今天也是非常感谢各位老总、各位嘉宾，以及毛老师的作客，下一期《0731楼市会客室》节目我们再会！