[记者]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、政法频道《第一房产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》。

2013年上半年，在调控不断持续，购房者日趋理性、楼市竞争日趋激烈的背景下，全国房地产市场表现出多变的色彩，但整体而言仍呈现出稳步向前发展态势，从年初的淡季回落到“金三银四”、再到“红五月”的逐步回温，稳中带旺，更有一些实力楼盘上半年成绩斐然。他们都是谁？凭借何种“制胜秘籍”引领长沙楼市？接替上一期，我们继续邀请到2013上半年长沙楼市排行榜入榜热销楼盘联合坐阵，由本网记者独家对话各项目掌舵人，回顾上半年市场，剖析热销制胜之道，并共同探寻下半年楼市轨迹。

本期受访的楼盘人物是：
湖南丽星房地产开发商有限公司总经理 朱晓辉
新世界中国地产（长沙）项目总监 黄伟刚
新达美集团营销副总经理 钟利波
当代置业（湖南）有限公司副总经理 张智涛
中粮地产长沙公司营销总监 周斌
长房中庭国际营销总监 陈静
恒东地产钰龙天下项目营销总监 卜多

[记者]总结篇：如何看待上半年的长沙楼市整体表现？用怎样的字眼来形容概括？

[朱晓辉]稳中有升：从楼市供应、需求、市场流动性等多方面发展来看，大起大落的市场行情，已很难出现。在历经多年的发展，以及没有间断的政府行政干预为主导的房地产调控之后，长沙楼市正在走上一条真正健康、具有弹性的市场化路径。

[钟利波]量价齐升：上半年长沙楼市总体呈现量价齐升，稳中有升的局面。这其中存在着长沙房地产市场独有的特点，那就是长沙房价一直以来徘徊在省会城市的末位，总体楼市价格相对较低。

[张智涛]先扬后抑：今年上半年长沙楼市供需均已刚需产品占主导，2013年1-2月，开发商春节前为回笼资金，“以价换量”的策略十分明显，也取得了良好销售业绩。3月在春节后刚性需求集中释放，形成一波成交高潮，4月由于受“新国五条”政策出台造成恐慌性购房及部分刚需释放，平稳进行过度，而进入5月后受市场供需规律影响，市场逐渐回归理性，在销售均价及销售量方面有明显回落。可以用“先扬后抑”来总结上半年的楼市。

[周斌]一片红火：今年上半年政策虚火不旺，“新国五条”虽出台，细则中二手房20%个税虽杀伤力强可实际不具操作性，种种迹象均表明今年上半年政策更多的是“平稳化”，这也让政策调控进入一段空白期，更多的是靠之前的限购限贷政策来维序市场。目前中国宏观经济面临的不确定性增强，且新一届政府的执政理念正在发生转变，下半年调控继续加码的可能性小。下半年在传统销量季节性高峰到来和新政难出台的双重压力下，在上涨预期增大和房企资金充足的情况下，楼市看涨几率较大。
今年上半年全市土地供应179宗共801万㎡，同比增加7%，达到三年同期以来高峰，土地市场频出高价地、高溢价地，频现大牌竞拍补仓身影，而商品房成交量全面回升，百城楼市房价连续13个月上涨，市场怎一个“火”字了得！长沙市场可用“一片红火”来形容。

[陈静]最好的上半年：尽管楼市调控步步收紧，但并未阻止各房企收获近年来“最好的上半年”。长沙楼市受益于今年上半年成交量的上升，多数房企数据“亮丽”。从价格来看，虽然出台了价格限制政策，但似乎未能阻止销售价格上涨的态势。

[卜多]务实：2013上半年长沙楼市无论从量和价上都是稳中有升，如果用一个字眼，我觉得是“务实”，开发商在踏实地提高产品品质和服务，在实在地定价定折扣；购房者则更加理性地比较和选择符合自己需求的楼盘。

[记者]分享篇：2013上半年长沙楼市排行榜今日权威发布，作为排行榜上榜楼盘，请各项目介绍一下上半年所取得的成绩？并分享下2013上半年保持热销的成功秘籍？

[朱晓辉]上半年我们纳爱斯•阳光锦城项目完成销售总额6亿元，完成全年销售任务的75%，回款任务完成全年任务的80%。之所以取得较好的成绩，主要得益于三个方面。第一，项目具有超强的核心竞争力，纳爱斯•阳光锦城项目地处雨花亭中心地段，周边各项配套齐全，另外还有砂子塘小学名校护航业主子弟，是长沙不可多得的高性价比房源；第二，坚持“以变应变”的策略，很好地顺应了多变的市场；第三，采用的是两家代理公司PK销售模式，大大地加速了产品去化的速度。

[黄伟刚]上半年新国五条政策出台及中央政府支持刚需购房的表态，市场上住宅的投资客户几乎绝迹，客户以刚需为主，其次是首改，且购买行为也已相当娴熟、理性。我们新城新世界项目在这样的市场下能取得较好的成绩，主要有以下几点：首先毋庸置疑的是项目本身具备了很多得天独厚的优势，比如地段、交通，这些优势在众多在售楼盘中具有唯一性，因为位于主城区且交通便利，刚需客户可以节省更多的生活成本，最主要的是不用浪费过多的用于交通的时间。其次，在于开发商的经营，国内房改始于1998年，在过去的15年里面确实有很多优秀的房企成长或进入到领跑者行列，但新世界作为香港四大地产商之一，本身就已具有40多年的房屋开发经验，不谦虚的说，我们比很多开发商更懂房子，也懂得不同阶段客户真正需求什么样不同的房产品。上半年我们结合刚需主导市场需求这一特征，推出了大批90㎡的两房和小三房产品，配套的礼包也能解决客户实际的购买需求，客户非常喜欢。加之，新城新世界在过去7年的沉淀和积累中已拥有5000多户家庭的忠实客户，我们为他们免费升级园林、升级入户大堂，为他们举办各式各样的联谊活动，我们和客户成为了亲密的朋友，也因此我们的客户愿意介绍他们的亲友住到新城新世界来。
一直以来新城新世界都比较低调，40多年的经验教会我们一切哗众取宠的行为都是短暂的，只有踏实做产品、真诚做服务经营才能永续、才能持久、才能不败。

[钟利波]上半年达美D6区持续发力，项目各物业产品全线推出，顺利完成上半年销售任务。在85-128平米零公摊户型持续热销的同时，推出44-71㎡的公寓产品，以其优越的户型设计受到大批投资置业者的青睐；项目8万㎡时尚商业街区——万秀街区，于5月份隆重推出，其以处于梅溪湖门户、紧邻30亿开发建设的新西站交通枢纽的强大凝聚力，吸引了“步步高”及“台北豆浆、你好漂亮”等 众多品牌的签约进驻！一期40-100㎡临街商铺一经推出即售出90%。其实一个项目取得成功，要得益于多方面因素的综合影响，房地产业界有句金科玉律——“地段、地段还是地段”，这是到任何时候都毋庸置疑的。达美D6区正是得益于项目所处的黄金地段，扼守梅溪湖的门户位置，即可享受新西站带来的便利交通配套，又可享受到梅溪湖优越的景观休闲生活配套资源，更具有无可比拟的商业投资前景；与此同时优越的产品户型设计，也是项目热销的关键因素之一，其方正实用、超高赠送的户型设计具有与同类竞品无可比拟的优势；当然，能够取得如此优异的成绩，更离不开强有力的营销队伍支撑，线上推广与线下拓客并举，与强有力的案场销售形成合力，方能取得优异的销售业绩。

[张智涛]2013年上半年我们主推的是三期满庭春产品，三期从去年下半年入市，全部推出房源2000套，目前综合销售去化率80%左右。今年上半年去化近千套，2013年项目上半年完成销售近7个亿，回款额达5.1个亿。超额完成了年初所确定的各项任务。真正赢得了广大客户和业主的支持和口碑。面对上半年错综复杂的市场形势，项目首先提升了项目居住舒适度的现场展示，“冬暖 夏凉 24小时热水”完善了湖南唯一科技人居体验馆。根据不同时段内主推货源的搭配特点，制定在市场中较有吸引力的销售政策，通过高费效比的推广渠道及强有力的行销团队迅速扩散项目信息，提高项目市场、客户关注度，利用案场物料及活动的氛围营造，最终促使客户成交。

[周斌]我们6月中旬推出的三期高见联排新品，仅开盘就热销了2个亿，今年上半年以3个亿的销售业绩，超额完成任务。首先还是得益于整个望城区城市化的发展，不管是轨道交通还是整体规划都得到了较好的发展，加上各大品牌开发商的入驻，片区前景得到了客户的高度认可。同时项目位于整个大河西先导区的中央别墅区，不管人文还是景观都非常优越。我相信只要关注长沙别墅的都会认可这个地方, 这也是这个区域别墅盘集中的原因。 其次就是目前项目所开发的3期别墅，位于整个项目的中央台地区域，层层造景,保证每户景观资源和私密性。再加上得天独厚的优越地理环境，稀缺的山，湖，岛自然资源，用一句话总结就是用“独栋资源造联排”。我想也就是以上两点促使客户为我们的产品买单！

[陈静]长房•中庭国际依托其特有的地段优势、交通条件和成熟的配套，在项目上半年首开时取得了近2亿的销售，无论对项目本身还是项目所处的东城区域，都是不错的开端。这个数字可以占到全年任务的50%。1、任何项目的成功销售得益于对项目资源的深度挖掘和精准的定位。这两点再加上有效的执行就基本把握好了项目的销售。2、长房中庭国际本身的地段等优势已经很明显，通过完整整合，使我们的目标客群能从自身需要出发，促成投资、办公等类型的购买实现。3、把握准客户的真实需求。像我们项目周边的市场群等，他们除了对产品的要求外，更关注的是价值空间、交通条件等，用自己真诚的态度和真实的产品去搭建这个平台，实现客户的价值，赢得自己的价值。4、得到客户的认同。对于大多数投资者来讲，对于价格的敏感度还不是很高的时候，要切合实际，无论是现在还是以后的价格，对于购买者，特别是投资者都让他感觉“值”。

[卜多]2013年上半年钰龙天下二期经过一次开盘和两次加推共推售住宅1222套，目前已达到90%销售率。首先是产品定位准确，钰龙天下上半年主推的是110平左右的三房学位房（业主子女可直接入读长郡双语中学）、80平左右的两房；其次是定价合理，作为二环线内市政府旁的成熟教育大盘，钰龙天下以6000/平均价（低于长沙市楼市总均价800/平）赢得了客户的广泛认同和追捧。

[记者]预测篇：下半年长沙楼市将呈现怎样的市场格局？是否看好2013长沙楼市“下半场”？ 将会推出怎样的主打产品和营销策略？

[朱晓辉]相对于很多传统行业来说，房地产是一个朝阳产业，市场前景大好。

[黄伟刚]回答这个问题之前，我想谈一谈个人对长沙楼市的一个基本判断。作为二线城市中中等水平的长沙，我认为它的房地产市场非常健康。我们可以看一组数据，中部六省省会中，连续三年长沙市GDP排名位居第二位，而2012年，长沙市城镇居民人均可支配收入及农民纯收入同列中部第一位；与此同时，过去几年长沙市的房价在中部六省省会中却屈居第四、第五位。这说明什么问题，为什么调控政策对长沙的效力会趋弱，因为它本身并没有“生病”。因为长沙楼市是良性兼具理性的，所以它仍将吸引大量外围开发商进驻，市场将或者已经呈现百家争鸣的格式。而下半年竞争势必更加激励，这也是每个行业在强盛期的必然趋势，但是在长沙它仍是积极向好的，我拭目以待。

[钟利波]刚需当道，两级分化凸显。2013年，中央政策依然严厉，压投机、保刚需逐渐反映在全国的房地产市场，刚需也渐渐成为房地产的生力军，而首置群体对于价格的敏感决定售价提升的难度，导致两极分化严重。
但同样，主流房企鲜明的品牌核心竞争力、资源型、独特优势的核心竞争力逐渐凸显（如梅溪湖）。 2013年下半年在不触及政策底线空间内，随着长沙城市化进程火热推进，轨道交通日趋完善，长沙楼市逐渐迈入快速发展之道。

[张智涛]2013年上半年以刚需为主的需求消耗较大，4月开始出现逐步回调之势，而自2012年下半年的连续11个月价格上涨，对市场的需求的压制作用有所显现，受宏观经济等政策的影响，预计下半年将回归常态，步入平稳发展期。对于2013年下半年长沙楼市应该持谨慎乐观态度。

[周斌]中国的房地产市场发展到今天不过几十年，从蹒跚学步，到今天的日渐成熟，我个人感觉这个市场越来越规范，消费者也越来越理性。最近这几年，消费者学会了甄别楼市，以及认识到不动产的保值作用，但不是盲目购入房产，这是一个市场成熟的信号。但我们仍然还有很长的路要走，城市化的需求，和很多急需改善居住环境的消费者将是这个市场的购买主力。下半年长沙土地供应放量将增加，而资金与销量的支撑造成房企对后市看好，加之放量增大推动，下半年土地销量见涨。在地铁时代、品牌地产、高端产品类型和热点区域的拉动下，房价下半年仍会继续增长。所以我个人比较看好2013年下半年的长沙楼市。

[陈静]长沙正吸引着国内绝大多数的地产商资源，这些资源将为长沙的房地产市场的产品结构带来巨大变化，也包括对城市建设的促进作用，一线品牌房企将为长沙注入新的活力。因为集聚了这些资源，使得房价易涨难跌。房企资金面持续好转将为出现市场反弹奠定了良好的基础。

[卜多]上半年经济增长有所放缓，国家针对整个楼市调控加码的可能性不大（不排除对房价上涨过快的一线城市进行针对性调控），尤其长沙房价上半年上涨约5%，增长速度属合理范围，且上半年成交的90%以上均属刚需购房，政府再予以压制方是不合理的。

[记者]各位下半年将会推出怎样的主打产品和营销策略？

[黄伟刚]下半年因为考虑到各大商业银行流通性紧缺的缘故，而刚需客户对贷款的依懒又非常强的，所以，我们会针对首改客户推出舒适性的产品，我们44-138㎡压轴楼王，这也是新城新世界住宅部分的收官之作，它是整个南二环的楼王产品。
营销策略上，我们将重点把“5分钟生活圈”这一概念完全落地，下半年与住宅配套的16万㎡商业将全面动工，这样我们的客户可以真正实现5分钟内解决住房、出行、教育、购物等一系列生活配套。我们希望客户能体会到我们的用心，香港精神是务实的，我们也将秉承这一传统，我相信一句话——“你若盛开，清风自来”。

[钟利波]万秀街区将于下半年推出二期商业，以50㎡左右的临街商铺为主打；同时3号栋35-50㎡的精装公寓也将于年前面市推出。我们将在公司即定的战略方向指引下，继续扎实推进各项工作进展，密切关注市动态、及时调整营销策略，力争顺利完成全年销售目标。

[张智涛]下半年我项目将推出更新的升级产品，景观、位置、户型等都有大幅提升，来满足广大客户的需求，主要以能为客户带来“冬暖 夏凉 24小时热水”舒适居住环境的75平-130平两房至四房。下半年依然将延续“小步快跑”销售策略。

[周斌]目前中粮北纬28°推出三期二批高见联排以及限量临湖独栋产品。联排别墅是以超高赠送率来获得等同独栋的空间尺度，得到了市场的高度认可。在营销策略方面，我们还是立足于为客户打造高品质生活为核心，从服务的个性化，细致化出发，依托高端会所的运营，给客户带来尊贵的体验式感受。

[陈静]一是继续沿用上半年的策略，释放项目价值。二是会推些出真正的投资性产品——商业部分。通过一些商业运作来诠释项目的投资价值精髓所在。

[卜多]下半年钰龙天下仍以刚需两/三房为主打产品，114平3+1明星户型将迎再度抢购。