[主持人] 把握楼市脉搏，感受城市心跳。各位朋友大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、政法频道《第一房产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》，我是主持人霜霜。
2013两会前夕，房地产市场可以说是颇不平静，首先是全国各地楼市持续回暖，中央紧急出台“稳定市场预期”的“新国五条”，给楼市扔下一枚重磅炸弹，跟着细则落地，对于地方细则的出台以及未来效应，市场是众说纷纭，也更多的把期望寄托于两会的召开……
3月3日，2013全国两会如期召开，两会上关于房地产调控的舆论不断：遏制房价过快增长、加强保障房建设、首套房不征房产税等等……每个议案的提出，都引发了众多的猜想，那么“两会”的召开，传递给我们怎样的调控基调？楼市又会迎来怎样的发展？“新国五条”地方细则“两会”后能否落定？又会以怎样的效果显现呢？
带着这些疑问，今天我们邀请到业内的各界代表，共同来聊聊“两会后” 楼市政策及走向。

他们分别是：
湖南茂华置业副总经理 徐伯庸
湖南湾田实业副总经理 乐兵
鑫远集团营销策划部经理 汪俊
克拉美丽山庄项目策划总监 蒋威扬
湖南嘉业房产经纪公司总经理 张拥军
新景祥房地产投资顾问公司副总经理 杨桢
长沙市房产研究中心首席分析师 毛欣欣

首先，欢迎各位地产界代表来到《0731楼市会客室》。说到最近最热门的楼市话题，我想离不开“新国五条”，对于“新国五条”大家是特别关注。我想问一下在座业内人士，“新国五条”为什么抢在两会前出台？而且它的哪些实质性内容会对长沙楼市造成实质性的打压呢？各位能不能发表一下自己的意见？
徐总来说说。

[徐伯庸] 可以说在推出这个政策之前，大家都有某种预期，为什么呢？其实，从去年的7月份之后，整个市场已经出现了回暖情况，尤其是一线城市，我们对北京市场了解一下，基本上每个月房价以1000元/平方米左右的价格上涨。到了年底之后，大家感觉到宏观调控政策要出台了，预期要出现了，结果后来真的出现了“新国五条”，至于为什么赶在“两会”之前推出，我认为政府看到市场的情况就推出了政策嘛。

[主持人]“新国五条”哪些细则对楼市会造成实质性的打压呢？

[徐伯庸] 分几个部分吧，第一个部分是控制需求，通过限购政策、限贷政策把需求控制住；二是扩大供应，比如土地政策等等。还有就是限制涨价，其实就是这几个目标。对于市场有影响的，还是需求部分。比如说，对于二套房按揭政策首付比例的提高，提高10%就肯定有百分之几十的后续客户会被屏蔽掉，贷款利率上调到10%，有人说调至15%，很多投资机构会被屏蔽掉，肯定对这部分是有挤压的。其他的挤压还没有明显的特征，主要是限制需求，对需求的影响。

[主持人]徐总认为是国家调控的必然？

[徐伯庸]我从来没有认为调控是一个必然，为什么要调控？其实，政府要做的事是提出一个明确的价格指标，让价格就是这样，不要再涨了，把保障房那部分做好，市场的交给市场，政府的事政府去做，这是政府应该做的。现在，整个调控政策，大家都感觉有点儿莫名其妙。

[主持人]政府是在朝这个方向努力，出台这样一个政策也是楼市持续回暖所出现的一个反映或举动，在两会之前来出台必然会对楼市造成一些影响，请问其他老总有什么看法？

[乐兵]其实我赞成徐总的观点，本身调控政策的出台是市场有了反映以后，国家对于宏观走向的一个大方向的把握。但是，全国性的政策，地方性的政策，还应该有一些规律，当然细则现在还没有出台。徐总说得对，市场这一块儿交给开发商进行合理开发，国家可以对土地出让进行限制，包括对保障房保有量的增加，通过这些手段去真正调控市场，我个人觉得对市场整体平衡性来说会更好一些。现在，除了目前的细则，我们来看这个细则，大家都有点不是非常明白，反而会对市场造成一定短期内的恐慌。不看全国，就看长沙目前的二手房交易所，天天排队交易，这些可以看出来，个人认为调控政策并不是非常地合理，可能还需要进一步的调整。

[主持人]关于新政出台，张总您应该是感受比较深的，因为您是专业做房地产经纪行业的。那么，在您看来，“新国五条”的颁布目前对楼市造成了哪些影响呢？

[张拥军]其实，我们看到的“新国五条”，这五条并不是新谈，是老生常谈，上届政府在任期内反复强调调控，但价格并没有达到预期的控制效果。所以，为什么会在“两会”之前出台“新国五条”？我想，体现在上届政府对房价调控的一个决心，不管它有没有达到效果。但是，上届政府是一直在调控的，这是表明了这个态度。那么，新一届政府，我发现上届政府在过渡之后最明显的一个政府，就是引起大家关注的政策就是“新国五条”。最近，我关注到李克强总理上台之后提出“加强保障房建设”，反反复复强调这一点，他在辽宁任省委书记的时候，辽宁的棚改是做得非常好的。
其实，这次大部委的改革，也是强调政府哪些东西可管可不管，该管的一定把它管好，这是现在政府的一个态度。我想，未来的房地产调控，政府应该是加强保障房的建设，市场这一块儿交给市场。但是，毕竟要有一个过程。所以，新的“新国五条”对市场的作用还是很明显，你看现在二手房交易非常火爆，很明显挤压了大量的存量房的上市，我们在一线是感觉得到的，现在的交易量可能是平时3-4个月的交易量，这实际上还透支了未来，估计细则出台之后，至少3-4个月时间二手房交易量会下降得很厉害，其实这个政策的出台造成了市场不是很健康。但是，这可能也是政府现在没有办法的一种办法。所以，我们也期待着新的细则出台之后市场的一个具体反映。

[主持人]刚刚张总提到在“新国五条”出台之后，地方市场，尤其是二手房市场是特别地火爆，很多地方一线城市就出现了“忙疯了”、“闪电签”、“黄牛党炒排队号”等奇怪现象，在长沙是不是也达到了这样一个夸张地步呢？

[张拥军]全国差不多吧

[主持人]就您目前掌握的数据来看，也是这样一个情况是吗？

[张拥军]对。

[主持人]您刚才也大致地讲了一下，目前长沙的二手房市场非常火爆，您预计这样的情况会持续到什么时候？

[张拥军]等长沙实施细则出台之后，实施细则没有出台之前还是会延续，这是肯定的。

[主持人]感谢张总，杨总您怎么看“新国五条”？

[杨桢]首先从去年市场的反映来看，整个全年，包括在下半年，尽管在国家调控政策背景之下，楼市在价和量上面却都有一些反弹的信息。所以，今年一开年，尤其是在“两会”之前，国家也表示了继续调控房地产的决心，这是一个方面。另外，这一次“新国五条”主要的关键词就是限价、限贷、限购。那么，我个人的理解，对于新房市场最大的影响可能更多的在于差异化的银行信贷政策。因为，现在目前市场上有传言，优惠利率要取消，第二套房首付可能要提高，甚至包括二套房贷款利率要提高到1.2倍，还是1.1倍，都有这样的传言，无疑就误伤了首改客户群。其实，这也抑制了目前上很多的需求。
所以，目前的长沙市场还是以刚需群体为主。但是，目前可以看到首改客户群体的比例还是有一部分。我觉得，对于“新国五条”，可能还是有需要斟酌的地方，不能把正常投资客户、首改客户一竿子打死，应该抑制炒房行为，保持房地产市场健康稳定发展。

[主持人]其实，杨总抛出了一个很好的问题，“新国五条”出台一竿子打死了首改需求购房者，我想问一下在座的业内资深人士，到底该怎样区别对待投资型购房需求和改善型购房需求呢？请蒋总谈一谈。

[蒋威扬]其实，从目前长沙市场的情况来说，通过近几年新政的不断出台，包括限购限贷等等政策，每一年都在挤压投机性客户，到了2012年年底，很多实业性行业都会把以前投入到房地产这一块儿的资金进行转向，这也符合全国范围内的经济结构调整，为什么？因为，把所有的实体经济投入到房地产的话，就炒热了房地产，会带来泡沫。通过近几年政策的打压，包括银行各方面的调控，现在有部分的实体经济已经开始转向，又回归到自己以前在行的那一部分，房地产市场开始了新一轮洗牌，包括前几年市场的消化，市场需求得到了一定的控制。然后，供需趋于平衡，平衡以后有能力的人、或者是有实力的、或者是有投资需求的人，会做一些投资，而不是投机，房价没有以前那么疯涨了，至少在2012年稳定了很多，因为这些人对楼盘位置资源等有更高的需求。
另外，前面讲到保障性住房和首改客户，他们有改善的需求，通过市场调控两方面趋于平衡，政府现在做的是自住需求那一部分，政府朝这个方向去引导，剩下的就交给市场。为什么？商品房有“商品”二字，市场定价，消费者认可，才能形成交易，不是政府强制性的类似于计划经济的片面性打压。所以，我觉得往后走，包括下一届政府任期，包括“新国五条”出台时期，在某一个点上要出，在现在就出台了，不管是这一届政府还是下一届政府，他们总的框架是这样的，对房价进行调控。
而且，可以看到“新国五条”并不是打压房价，而是打压房价过快上涨，这也是与中国经济现状相吻合的。因为，下届政府面临的是保持GDP的增长，房地产作为支柱产业来说也有一定的需求，房价在以后自然会健康上涨，有投资性需求的客户仍然会以房地产作为保值型投资渠道进行投资。那么，投机性的更少了，需求性通过棚户区改造来进行进一步的消化。

[主持人]汪总，您听了杨总的一番话，您是不是同意他的观点呢？关于这个问题。

[汪俊]我觉得大的原则他都提到了，我想补充一些个人观点。因为，在“新国五条”出台之前，我有一次在电台里面听到某副部长在回答记者提问的时候讲到的问题，记者在问“新国五条”对刚需客户有没有一些误伤？其实，副部长在里面提到一句话，他说在接下来细则出台的时候，会要考虑到误伤的刚需群体，会有特别针对性的一些政策出台。
所以，“新国五条”的出台，毫无疑问对改善型居住可能有影响。就拿身边的同事来说，没办法，原来买了两套小的，老公一套，自己一套，大家多少按揭的，要换大的，必须把两套房子全卖了一次性付款，否则就没办法贷款购房。那么，这部分客户是改善性刚需客户，是真实存在的，这些客户都会受到政策的影响。那么，如果说真正要从微观层面去解决所谓的误伤的话，可能这是一个比较庞大的群体。这关系到房地局系统全国联网，银行系统的全国审查等等。比如，夫妻双方原来购买的房子不超过140平米，这样的群体是不是允许进入市场？允许贷款呢？我觉得专家要真正研究这部分群体，真正研究好政策，避免市场上某些客户受到误伤，政策和对策要有区别性的对待。

[主持人]刚才，听到了两位人士的专业分析，今天也请到了长沙房产研究中心首席分析师毛欣欣，您能不能帮我们分析一下，就目前的长沙而言，投资占比大概是多少？

[毛欣欣]去年，我们进行了一次问卷调查，在调查中大概有9%的购房者的购房计划是出于投资，这个比例相比以前，下降还是挺大的，宏观调控政策的出台，投机行为得到了有效的抑制。“新国五条”的出台，有可能投资需求进一步会挤出房地产市场，有一部分资金应该会流向商业地产，商业地产应该会得到升温。汪总提到“新国五条”政策有可能误伤到刚需和改善性需求，从国家的调控来看，一直以来要抑制投机性需求，像改善需求、刚需这种合理需求，还是希望得到政策的支持，我也赞同汪总的观点，政策还是不能一刀切，还是需要再进行研究、细化，具体问题具体对待。

[主持人]无论如何，刚刚讨论了这么多关于“新国五条”的一些看法。但是，目前地方细则还没有真正落地，大家对地方细则抱有很高的期望，关于它的内容，大家是非常地关注。那么，在座的各位都是房地产业界的资深人士，能不能大胆地预测一下，究竟长沙版的地方细则会不会带有长沙的地方特色呢？杨总能不能聊一聊？就长沙的房地产市场而言，政府会考虑做一些什么样的调整？或者说您所期待的是希望能有一些什么样的利好？或者是影响？

[杨桢]我谈一下我所期待的吧。我想，国家政府这次给房地产调控下了一些新的政策，但更多的感觉是一刀切，会有误伤性行为。所以，我更希望的是在地方性政策出台之前，多跟一些房地产业内人士、专家进行沟通和交流，让这个市场能够健康合理的去发展。比如，刚才汪总说到真实的首次改善需求客户，是否可以在面积上面给他进行重新的定位？包括在贷款政策上。说实在话，我也是政策的一个受害者，之前国家是90、70政策，当时我的房子面积比较大，现在要想再买一套房子，再改善自己的住房，可能需要全额一次性付款，基本上我没有贷款指标。所以，类似于这样的群体在地方性政策出台的时候，在政策上面能否给到一定的宽松条件也好，还是做一些实际地有助于改善性需求进入市场的一些政策吧。

[主持人]乐总有什么样的看法？您觉得地方细则可能会做哪一些规定？或者说您比较期待它有什么样的调整？

[乐兵]首先，我觉得细则的本身出台要有两个原则，第一是要请到业内房企的具体操盘手去参与。第二是需要营销中心的具体数据来进行剖析。第三是制定政策的时候，确实长沙这个地方这么多年感觉只有两三年时间涨得比较快一点，其他的时间还是比较平稳的。所以，目前长沙住宅价格的增长，目前来说整体涨幅不快，长沙的商业地产近几年发展得也是很一般，长沙有这样的特殊性。刚才，毛欣欣讲到这段时间可能卖疯了，高峰期可以突破到60-70套，我个人感觉这和“新国五条”多少有一些联系。那么，针对这样一些情况，在细则出台的时候可能都要综合考虑到。第四是地方性细则的出台应该是基本的方针性细则，长沙出台的这么多细则，基本上和国家的细则比较同步，只是在政策执行的时间和力度上有所不同。所以，我觉得这一次应该还是会按照以往的政策来出台细则。

[主持人]好，谢谢。细则马上就要在全国各地来落地，也有人提出来说这对二手房市场来说可能是一场“危机”。那么，我想问一下做房地产经纪行业多年的张总，您同意这样的观点吗？您做好了迎接这一场“危机”的准备吗？

[张拥军]危机，有危就有机。细则出台之后，增值部分的20%肯定会加入到购房者身上，羊毛出在羊身上嘛，这是我们可以预计得到的。那么，如何面对政策红，一是练内功，提高服务水平，在市场份额降低的情况下扩大自己本身的市场份额。再就是像租赁房这一块儿的业务提升起来，再就是参与新房销售。实际上，我们在两年前已经开始利用我们的网络，利用我们的客源来参与新房销售，已经取得了一个很好的成绩。
我想补充一下，前面说到大家对地方细则实施之后的想法，我想说一下我的想法。其实，湖湘文化有一个敢为人先的特征在里面，长沙的房价一直在全国来说是一个价格洼地，“新国五条”出台之后的效果已经达到了，二手房火爆挤压了大量的存量房，这一部分存量房上市交易之后，减少了很多资源。我现在发现，湘江世纪城一个客户抛售7套，原来不愿意抛售，他认为价格没有涨到他的预期，导致一个社区有大量的空置房存在，而现在他愿意拿出来卖了，这就是一个真正的市场。说到市场的良心发展，不光是新房，二手房梯形消费必须要合理发展。所以，我们要通过媒体呼吁一下本地政府，本地政府主管部门在全国来说做了几个领先动作，长沙第一个率先成立住房保障局，货币补贴在全国也是率先实施的，这都是比较好的政策。所以，这一次的调控希望政府部门不要率先制定，要走在全国的后面。因为，长沙房价不是很贵嘛，免得去误伤刚需，再就是让火爆的二手房市场持续的时间长一点。因为，二手房市场里面有很多是一些低收入人群在置业，“新国五条”实施之后，他们的购房成本又增加了。所以，我们呼吁政府尽量晚一点，能够在4月、5月、6月，甚至是最好不要实施，哈哈。

[主持人]张总希望政府的政策调控能够来得更温柔一些，对刚需和改善性需求更加公平一些，给他们更多的机遇和空间。有人说，这对二手房市场来说可能是一次危机，也有人比较激进，说对新房市场来说或许也是一定的机遇。那么，有一些消费者甚至说，新房市场会不会酝酿新一轮的涨价？蒋总，您作为开发商代表，您觉得新房市场价格究竟会是怎样的走势？在地方细则落地之前，您认为新房市场会不会酝酿涨价？

[蒋威扬]应该这么说吧，新房市场和2012年基本上大体相当，基本上可以说是稳中上涨。但是，上涨的幅度可能会很小，不会特别大。第二是根据目前市场上的一席存量房来说，现在除了土地供应以外，商品房新推的量现在很少了，就有大盘陆续加推量的走势，有些新盘也有可能不急于推盘，等到风向标稳定，政策稳定的时候再推出，基本上去看已经开盘的加推，还有二期开盘的楼盘，它们的价格上涨幅度我相信不会特别疯狂，相对来说是稳中有升，成交量上有一些增长吧。

[主持人]谢谢。乐总是做专业市场的，您觉得政策对您项目的影响会比较大吗？或者说“新国五条”对购房者来说会不会有什么样的收益呢？

[乐兵]我们自己做专业市场项目，前面讲到了，从卖卡的数据来看确实有一个明显的增长，项目不受“新国五条”政策的限制。“新国五条”出台以后，有些投资性客户可能会把更多的资金转向商业地产。因为，商业地产目前不在调控范围之内，对于资金保值来讲，保值性更强一点。
商业地产不像其他的项目，他有其特征性和独有性，这样就会吸引很多的人群。现在，地州市的客户，包括邵阳、冷水江等周边城市很多客户来我们这边买卡，因此，可以说商业地产区域性会更大一些，客户群体也会更好一些。
所以，“新国五条”对于我们这种专业项目来说，应该是一种利好。不同于张总的观点，我们是希望政策尽快出台，他是希望晚一点出台，这也不矛盾，因为我们希望更早看到政府针对市场制定的细则，更明细一些。

[主持人]对于购房者来说有没有收益呢？

[乐兵]从新房住宅项目来说，适当的可能会有一些变动。但是，对于我们这种商业项目来说，我在去年年底就预测了一个事情，我在晨报写了一句话说，“2013年可能是商业地产的春天”，也许5月份会实现吧。

[主持人]现在是2013年的3月已经过去一大半，去年2012年的3月房地产迎来了一个小阳春，今年这一季，大家认为可以用什么样的词语来概括？又带给各位什么样的感受呢？徐总，您分析一下吧？

[徐伯庸]应该说从去年7月份之后，我认为整个的市场进入了相对正常的状态，在之前都是需求被压抑，并不是一个正常的市场，本来想买房子的人开始观望，到了7月份之后大家开始陆陆续续有正常的购买行为了。随着“新国五条”政策的出台，应该说对二手房市场有比较大的影响。但是，对于新房市场没有很大的影响，更多的是对于某些客户有一些促进作用。为什么呢？他会担心，如果说错过这样一个时间点，后期再想置业的话，也许成本会增加，可能首付提高，可能按揭利率提高。因为考虑到这些因素，原来可能后置的买房行为就出现了提前的情况。

[主持人]我想问一下欣欣，您作为分析师，能不能为我们分析一下，从开年到3月份将近结束，这一季度的市场特征呈现什么样的特点？

[毛欣欣]正如徐总说的有一个集中放量的特征，如果用词语形容的话，个人认为可以用“强势”形容。1-2月份我市商品房批准预售面积同比增长了31.38%，网签面积同比增长116%多，二手房成交面积同比增长40%多，这些数据都可以充分说明市场成交量一直在上升，而且上周的网签数据也显示新房和二手房的成交量环比也是增长的。

[主持人]欣欣为我们带来了一些具体数据，听到这些数据，我们再联系一下去年有人称2012年是刚需年，结合这些数据，大家有没有切身的感受？能不能预测一下今年是什么样的年份呢？

[杨桢]今年，我想是持续刚需年的一个年份，本身市场的主体主要还是以刚需为主，同时加上目前国家的政策也是偏向刚需为主的客户群体。所以，从两方面的角度而言，我想今年还是会是一个以刚需为主的态势。而且，目前长沙市场上面，3字头、4字头、5字头价位的项目，他们的销售情况应该是相当不错的，是性价比很高的一群项目。在长沙，即使国家有“新国五条”出台，今后还会有地方性细则出台，我想性价比高的项目，今年的销售情况还是会不错，整体上是量上会有所增长，但在价上面，价格上涨的空间应该不会太大，会有一些略涨。因为，长沙本身的价格一直是平稳中有升的态势，不会有大起大落的状态出现。因为，针对二手房市场来说，个人的想法是目前本身长沙二手房交易的总量，全年来看不像一线城市上海、北京那样，交易量那么大，长沙本身二手房市场处于一个不温不火的状态。所以，你说20%个人所得税对长沙二手房市场影响有多大？当然，肯定会有一些影响。但是，我想它可能会更加促进新房的交易。

[主持人]杨总对市场做了一个大胆的预测，我想问一下汪总，您对市场有怎样的预测呢？

[汪俊]我觉得用九个字概括吧，一是强去化，存量要强化走量，对开发商说是一个很好的资金保障，要讲究去化速度。二是稳价格。从我个人9-10年的从业经验来看，长沙的房价像乐总讲的暴涨那几是很短暂的，06年比较恐怖。但是，08年调控完以后再反弹，这种涨幅在座的各位和客户都是可以接受的，08年的房子卖5000多元/平方米，并不是很夸张，纵观市场应该是平稳的价格。三是讲规范。为什么呢？“新国五条”里面将来了加强市场监管力度，我们有很深刻的感受。原来刚入行的时候做营销，价格不能让人家看到，房源不能让人家看到，我们有各种各样的方式和方法，现在我们强调的是如何把这些东西全部公示出来让人家看到，让人家知道我们是一个规范的行为，在一定的游戏规则下面去执行的人，让参与的客户也真实知道购房过程是完全透明，在非常阳光的环境下去做的一件事情。所以，规范也是非常重要的，这是我个人对2013年市场的判断。

[主持人]刚刚我们对“新国五条”以及房地产市场未来的发展趋势做了一个大胆的预测和分析，其实在每一次的调控之后都会对市场有一次新的激励，真正能够沉淀下来的是那些能够经历起考验的楼盘。一年一度的“3.15”消费者维权日更是引发了大家对诚信楼盘的热议，0731房产网也瞬时推出了为期5个多月的“2013年长沙楼市消费警示榜”，通过红榜和黑榜，来表彰楼市榜样，曝光楼市投诉，为业权说话，树楼市信心。在此想问问各位，新政策形势下，房地产市场更需谨防怎样的违规行为出现？而老百姓又该如何擦亮眼睛来选择最值得信赖楼盘？亮出您的观点和态度！

[徐伯庸]一些非常小的项目公司做完这个项目之后，就不再进入市场了，如果说还是准备在这个市场做的话，出发点和开发项目的主观愿望都是好的，都是想把它做成一个好的项目。但是，房地产的开发链条确实非常长，涉及到众多的上下游产业，合作部门，合作的资源方。在这个过程中，可能会有一些自己把控不到位的地方，这么多的资源，有把控不到位的地方，出现了一些问题。至于说到具体的违规行为，我觉得应该不会有更多出现吧。

[主持人]张总从事地产行业这么多年，您有什么样的看法呢？

[张拥军]二手房这一块儿出现的问题，一是老百姓私下行为比较多；二是政府的监管不到位。在美国这一块儿很规范，越大的企业相对更加规范，但运营成本很高。而二手房交易执行的是96年的标准，使得经纪公司正常收佣很难维持企业发展，造成很多企业出现收差价的行为，这种行为也曾被曝光过。要规范，一是政府要加强监管；二是允许这个行业的收费标准可以透明化。为什么开发商能够在一个晚上涨1000元，而中介公司的收费标准十年维持不变？这也是我们这个行业在讨论的问题。

[主持人]好的，今天的问题都得到了各位业内专家的详尽解答，非常感谢各位莅临0731楼市会客室，以后有机会再来聊一聊房地产市场，谢谢各位。