[主持人]把握楼市脉搏，感受城市心跳，各位嘉宾大家好！
欢迎来到由市房产研究中心、0731房产网、红网传媒、政法频道《第一房产》联合为您打造的《0731楼市会客室》。我是政法频道主持人霜霜。
人们都说爱情和房子是一个永恒的话题在传统观念当中的确结婚需要一个归属，而房子总是一个最好的归属。然而随着去年楼市调控的出台，让很多有婚房置业的刚需进入观望。
2012有人说它是一个结婚大年，随着年轻人结婚黄金旺季的到来，一部分的刚需婚房需求开始释放出来。第二季楼市成交数据表明刚需购买已经被市场所撬动，抓住刚需就是抓住市场动脉，很多品牌房企纷纷采取各种举措希望能够吸引刚需入市。到底什么样的房子最适合刚需，什么样的产品最适合做婚房，长沙的刚需群体有什么样的特征，这一部分刚需入市对长沙的楼市走势产生什么样的影响呢？今天邀请到部分开发企业代表一起来聊一聊刚需的话题，欢迎各位。
首先我们认识一下，请允许我介绍一下今天来到现场的各位嘉宾：
嘉德伟业长沙分公司总经理 徐军宇先生
湖南嘉盛营销策划有限公司总经理 肖宇先生
长沙天音房地产经纪有限公司常务副总经理 王萍女士
中建地产长沙公司营销副总 冯朝阳先生
中海国际社区营销总监 黄丹丹女士
长沙市房产研究中心产业研究部负责人 张坤玲

首先进入第一个话题：2012即将过半，在这半年的时间里给我感触最深无论是买房人还是卖房人变得更加的理性，在这样一个新的市场行情之下购房者群体表现什么样的特征呢？有请市房产研究中心的专业负责人来介绍一下。

[张坤玲]主持人、各位老总，大家下午好！非常荣幸能参加今天的座谈会，下面我就主持人提出的两个问题说下自己的个人观点。
前期出台的各项房地产调控政策对长沙房地产市场成交走势的影响仍在持续，有效抑制了部分购房需求，商品房新增供应、成交备案同比均呈减少之势。 2012年1-5月，长沙地区新建商品房累计批准预售610.04万㎡，同比减少14.76%， 2012年1-5月，长沙地区新建商品房累计成交备案465.36万㎡，同比减少45.56%。
对购房者特征进行分析，我个人认为，从年龄看，25-50岁是主力购买者，25-35岁购房者多为刚性需求，35-50岁购房者多为改善性需求；从籍贯看，本省其他市州的购买力最强，本市购买力其次，外省外籍购买者不多；从置业次数来看，限贷限购政策下，部分改善型需求和投资型需求受抑，多次置业者需求下降，刚需当道。从热销户型来看，购房者偏好二居室和三居室，面积大小倾向于60-90㎡、90-120㎡；从置业区域来看，随着大河西先导区这几年的大力建设，岳麓区充分发挥其生态人居的优势，备受购房者青睐，一跃成为置业首选区域，岳麓区备受购房者关注，成为置业首选区域，望城区成为第六区后，以低房价为卖点青睐度也明显提升。

[主持人]从您的介绍当中听出来刚需的确是现在购房的主力。说到刚需首当其冲就是婚房，这也是我们开展浪漫婚房大型活动的初衷，希望能够为更多的刚需购房者买婚房的朋友和高品质楼盘实现非常畅通的对接。在座的各位大多经历选择婚房的阶段，或者是正在选择婚房的阶段，对于业内人士您有什么样的意见呢？什么样的婚房才是最理想的呢？

[徐军宇]我觉得从个人来说，要有非常合适年轻一族的购房面积，在面积上充分考虑1—2年今后基本需求。举个例子，我们有一套房子84平米，我们把它做到1+1，实际上在84平米高层范围里面做到基本三房，通过增加户型面积。从市场判断来说，包括客户认同来说，确实有非常多的新结婚或者是准备结婚的客户购买房子，房型是非常重要的。

[主持人]您认为户型是要考虑的一个因素。冯总您有什么样的看法？

[冯朝阳]刚需，我认为是一个很大的概念，我们在房地产业内包括在市场上把刚需包装成婚房的概念。在目前婚房市场中并不是太在乎配套或者是在乎未来的教育，因为还没有考虑到教育配套，当然他买的项目最重要是交通配套和生活配套，但是对于他们来说这是首要考虑的。现在首要考虑的是总价，总价能够接受，在可以承受的范围之内。

刚刚推出来一栋93平米的小户型，自从09年年底面世以来我们这个项目基本上都是处在这么一种状态，小的房子基本上即使开盘没卖完没有多长时间就消化完了。去年80多平米的房子就卖了400—500套，基本上是处于25—35岁之间，家里没有小孩子，买房结婚或者是准备结婚的这种人群比较多。

[主持人]您的意思是总价要首先考虑的。

[冯朝阳]对，其他的配套并不是首先考虑的，首先是考虑能拥有一套房子。

[主持人]肖总您的看法呢？

[肖宇]我有几个层面的观点，第一个至少要两房，满足居家的功能；第二点从价格上来看如果经济条件不允许的话，可能考虑价格上比较便宜，实惠一点的，而经济条件好的话，可考虑综合质素高，品质好点的房。第三个方面考虑到房子楼盘所处的位置和工作包括爱人工作的便利性，包括生活的便利性。我既然是刚需的话，经济条件相对来说处于起步阶段，周边的成本对于工作和生活越少越好，所以配套上面的考虑肯定要考虑这个楼盘对我的工作，对我的生活，对整个家庭的便利性；第四个方面就是关于配套，既然是买了房子结婚或者说新组建一个家庭要一套房子，那么小孩肯定是也要考虑的一个问题，这样的话包括教育，包括商业等等配套也要考虑，基于这几个方面的考虑我认为选择性多做一些比较。

[主持人]肖总的看法比较全面，黄总您有什么样的看法呢？

[ 黄丹丹]结婚是一个非常温馨和浪漫的事情，婚房首先要满足是自住。第二，刚刚结婚新房燕尔事业处于起步阶段，结婚还面临很大的支出，要买车，如果是男士的话要给老婆买钻戒等等，所以房子的价格肯定也是要考虑的因素之一。居住还有就是作为年轻人来讲大家处于拼搏事业的时候，如果说我们在买完房之后还要花一大笔钱再花半年时间来装修，天天跑建材市场，这样不是很现实。还有其他的选择，就是自住要的是舒适，物业也是一个非常重要的考虑因素，作为婚房来讲这是首次置业，首次置业我们绝对不会说买一套房子就永远不再买房子了，接下来我怎么样再买第二套？其实对于现在年轻人来讲，应该会想到未来的升值空间还有投资的价值。另外年轻人要圈子，要社会上的体验，如果选择大社区的话，圈子面很广，人很多元，社区活动非常多，这是我当时选择第一套房子的考虑的一些因素。

我说一下我们选择第一套房子是在08年在中海广州交界处的一个项目，叫中海金沙湾。那个项目是130万平米的规模，那个时候处于一期，08年属于楼市的调整期，当时我花了60万男朋友凑了二十万的首期，三成首付，还借了一些钱买了一套房子，也是一样和现在中海国际社区的产品比较一致，买100平米的小三房，满足如果我要居住三年以内要小朋友三个房间是足够的，如果要满足工作的需求有书房，有次卧和主卧，这样生活会很灵活来处理。接下来08年买的这套房子在09年年初住进去了，那个项目也是一样一期有20多栋，马上这种生活的氛围就做起来了。最后说到升值空间，去年4月份的时候把那套房子卖了，卖了139万，这样对于刚需的人来讲20万的投资住了两年最后卖了好价钱是一个非常棒的投资。

[主持人]中海对于婚房的概念有没有一个考虑？或者是做出相对产品的考虑？

[黄丹丹]很多楼盘打婚房的旗帜只是一个概念，其实作为营销人来讲你的概念怎么样能起到效果，概念怎么是要落到实处才能够让这个概念真正的深耕发芽。从中海进入长沙的这个项目选择在地段非常优越的先导区，我们首期开发就有24栋，3058套70%都是以婚房为主，刚需的产品为主，在120平米以下。尤其我们有一个户型92平米的小三房赠送的面积有10多个平米，飘窗，空中花园。同时所有房子都是精装修，另外赠送全屋的供暖，所以对刚需需求来说是非常优质的选择。

此外我们6月份做了因为爱情幸福的置业季。怎么样做？一个是产品非常符合刚需置业者的需求，林外我们也推出相关的措施。第一我们参加了岳麓区刚需的活动，送装修的补贴，应该是在2000—3000元，在7月15日之前签订合同就可以凭合同在岳麓区领取这样一个补贴。另外所有的客户从去年11月5日开盘到现在已经成交了将近1000套，这一千批明年上半年就要入伙，要搬进来开始置备自己的家私，这次推出来中海地产上市20周年的活动，老带新可以赠送家电，第一次如果带新客户过来可以送洗衣机，可以送冰箱还有空调。

目前，我们社区已经配备有24班的幼儿园规模，另外项目旁边有一块将近20亩的学校用地，目前正在跟政府协商，希望这个地块未来由中海出资建设，便于中海国际社区的业主小朋友上学，所以我觉得这样的一个社区不仅仅是产品适合婚房，适合刚需者的需求，更重要的是我们确实推出了一些切切实实符合消费者的措施，来满足大家对于婚房需求的意向。

[主持人]产品的特性我们稍候来谈，我们听听王总您对选购婚房有什么样的看法。

[王萍]其实婚房选择的标准，更多的是孕育在营销层面，更多的停留在一个概念，婚房和家居、自住用房没有什么关系。我说一下自己选择住房的标准，我第一套房子在深圳，99年，那个时候刚毕业没多久去深圳打工，租房子住了一两年以后，深圳租房很贵，家里考虑买一套房子，首先是解决租金浪费的问题。我当时选择其实很简单，我的首要选择考虑的标准是地段，因为这一套房子要方便，处于工作的前期很繁忙，打拼的阶段很辛苦，我不能在路上用坐车一两个小时，所以首先考虑地段。另外深圳房价很高，地段有限制，再考虑家里经济条件的能力再确定我要买这套房子投资的总额，这两个条件框死了，其他的条件就不能再考虑了。我的房子将近40万，地段是市中心最好的地段，没有规模，也没有配套。

[王萍]其实婚房选择的标准，更多的是孕育在营销层面，更多的停留在一个概念，婚房和家居、自住用房没有什么关系。我说一下自己选择住房的标准，我第一套房子在深圳，99年，那个时候刚毕业没多久去深圳打工，租房子住了一两年以后，深圳租房很贵，家里考虑买一套房子，首先是解决租金浪费的问题。我当时选择其实很简单，我的首要选择考虑的标准是地段，因为这一套房子要方便，处于工作的前期很繁忙，打拼的阶段很辛苦，我不能在路上用坐车一两个小时，所以首先考虑地段。另外深圳房价很高，地段有限制，再考虑家里经济条件的能力再确定我要买这套房子投资的总额，这两个条件框死了，其他的条件就不能再考虑了。我的房子将近40万，地段是市中心最好的地段，没有规模，也没有配套。

[主持人]有一些网友认为很多楼盘打婚房的旗帜只是一个炒作，并没有针对产品的概念服务，您如何看待这样的说法，是不是认同？

[王萍]我觉得既然是一个概念，我们针对市场，针对客户和针对项目包括宣传的时候要不同区段的新鲜感，一个亮点，所以这个概念实质落地的针对性不一定很强。既然是一个有关婚房的主题，我特别想强调一个概念，大家知道房地产楼市这一两年因为各种各样的原因稍微有一点不景气，我倒觉得这个时间段是选择婚房最好的时段，我讲到自己当初选择婚房受限制的条件决定我不能有太多的要求，但是这个阶段普遍市场上在售楼盘价格不是很高的时候用我原有计划好的这笔钱可以买到更多，更实惠的标准，配套更高的婚房，所以这是选择婚房非常和的时间点。

从产品自身的话，其实婚房刚结婚的时候和结婚十几二十年以后住家里的餐厅、客厅和卧室没有太大的差别，对于婚房的程度，小区的配套，包括物业和园林幼儿园配套等等标准更高，对这套房子的使用更有帮助，格局设计的合理，房间的功能性能够更完整，这都是非常必要的一个条件。时代倾城这样一个项目是很高端，而且是豪华配置精装修的房子，现在在卖户型是84平米的2+1，就是84平米能够实现三房的功能，而且社区的配套很齐全，有N多个幼儿园，有N多个会所，在原有婚房标准之上可以有更多的附加值在里面，但是价格也只有五千多。我第一套房子在深圳买五十平米可以在长沙买三房四房。

[主持人]接下来我想听听徐总对于自己项目在基于婚房概念上有没有考虑？对自己的产品有没有调整？

[徐军宇]其实关于婚房我们先说一下项目的定位，整体来说我们认为从目前的房地产形势来说，我们整个户型的定位还是比较小，特别适合刚需客户。我们在84—100平米使用率接近90%，所以我们一定会考虑刚需的需求。其实我们也在定义和考虑关于一万平方商业社区，包括商业的综合性配套方面，包括幼儿园，我们尽力为目前刚需客户能够营造一个非常好的适合自己的年轻一族的生活家园。

同时从区域来说，我们也非常认同，包括目前的人民东路板块。这个板块作为芙蓉区的一个区域代表目前发展还是非常快的，主要有城市别墅等等其他两个项目，这三个项目提升人民东路沿线的发展。所以现在年轻一族的客户也是非常多，而且我们也做了非常不错的园林景观，包括样板房，整体来说我们还是不错的。

[主持人]目前市场反响如何？

[徐军宇]每天的上门量非常大，我们预计7月上旬会第一次开盘，相信情况一定会很好。

[主持人]贵项目在基于婚房概念上有没有考虑？对自己的产品有没有调整？

[冯朝阳]我就这个话题阐述一下产品的特色，首先这个项目地段处于南城的核心，地段特别好，周边的商业配套和公园等等也有很大的投资潜力。同时在整个产品设计上有将近70%的产品属于刚需产品，比较多。而且目前房地产市场大部分楼盘大户型才可能是板式结构，是南北通透的，我们这个楼盘考虑到居家的舒适性，我们把90平米也可以做到南北通透，所以70—80平米也可以是板式结构，所以对年轻人来说产品的品质作为自身来说是非常高的。

另外有很多的附加值，婚房眼前面临要解决的事情，教育是很重要的，我们小区从幼儿园到小学周边配套非常齐全，所以从地段来说，从产品结构还有目前的价格以及配套等等综合素质来说是非常适合婚房的需求，所以目前在市场上反响特别好，目前我们在业内也好，在消费者群体也好楼盘的口碑也非常不错。

[主持人]刚才王总提到自己选婚房颇有心得，同时中海也是非常适合做婚房的理想选择。中海对于婚房的概念有没有一个考虑？或者是做出相对产品的考虑？

[黄丹丹]很多楼盘打婚房的旗帜只是一个概念，其实作为营销人来讲你的概念怎么样能起到效果，概念怎么是要落到实处才能够让这个概念真正的深耕发芽。从中海进入长沙的这个项目选择在地段非常优越的先导区，我们首期开发就有24栋，3058套70%都是以婚房为主，刚需的产品为主，在120平米以下。尤其我们有一个户型92平米的小三房赠送的面积有10多个平米，飘窗，空中花园。同时所有房子都是精装修，另外赠送全屋的供暖，所以对刚需需求来说是非常优质的选择。

此外我们6月份做了因为爱情幸福的置业季。怎么样做？一个是产品非常符合刚需置业者的需求，林外我们也推出相关的措施。第一我们参加了岳麓区刚需的活动，送装修的补贴，应该是在2000—3000元，在7月15日之前签订合同就可以凭合同在岳麓区领取这样一个补贴。另外所有的客户从去年11月5日开盘到现在已经成交了将近1000套，这一千批明年上半年就要入伙，要搬进来开始置备自己的家私，这次推出来中海地产上市20周年的活动，老带新可以赠送家电，第一次如果带新客户过来可以送洗衣机，可以送冰箱还有空调。

目前，我们社区已经配备有24班的幼儿园规模，另外项目旁边有一块将近20亩的学校用地，目前正在跟政府协商，希望这个地块未来由中海出资建设，便于中海国际社区的业主小朋友上学，所以我觉得这样的一个社区不仅仅是产品适合婚房，适合刚需者的需求，更重要的是我们确实推出了一些切切实实符合消费者的措施，来满足大家对于婚房需求的意向。

[主持人]前全国楼市总基调是求稳，您如何看待整个楼市大环境，而且有些城市出现了微调的政策，微调政策也有被叫停和推行的情况，这会不会影响你们的营销策略？

[冯朝阳]实际上我认为目前的房地产市场在今年下半年很多人还是非常看好的，但是我个人认为下半年还是不清楚的。开发商说火不了，但是楼市也死不了。今年成交1000万平米应该是没问题的，总体而言对长沙开发商来说不会因为有一些少数，个别的开发商出现资金问题而受拖累，但是楼市大前提是比较平稳的。虽然今年上半年金融环境进一步改善，因为降息，下半年还会出现一到两次，银行贷款购房人的资金得到改善。但是房地产限购属于国内抑制，在今年不会有任何松动的迹象，因为我们温总理也说过在任期内一定要管好房价。所以说体现在国家意志的情况下在房地产政策方面是不会有任何松动的。

另一方面中国的经济环境我认为目前还处于下降通道，各行各业都处于下滑的阶段。实际上各行各业大家都有感触，包括我家楼下的超市，他们自己也说今年的销售远远不如去年的，去年远远不如前年的。所以从生活中的小事情可以发现人们不愿意花钱，因为打压房地产，打压楼市对出口没有增加，大体经济环境不好的情况下，我认为对长沙的楼市也是有很大影响的，你不可能跳出大的环境一枝独秀，这也是做不到的，所以我认为今年下半年的楼市是非常平稳的。

[主持人]目前全国楼市总基调是求稳，您如何看待整个楼市大环境，而且有些城市出现了微调的政策，微调政策也有被叫停和推行的情况，这会不会影响你们的营销策略？

[徐军宇]我们经历了比较多的楼市，进入长沙之后感觉这个市场有一些不一样，应该时间还不太长，所以我不能对长沙的总体做一个评论，我们就一些就近的问题，包括就近的区域做一些讨论。我们项目在量化方面的销售还是做得非常好的，虽然从某种程度上来说价格做了一些微调，但是整个销售量还是不错的。而且长沙作为中部房地产发展大型城市，有非常独特的房地产特点。特别就一些细分市场来说，如果在控制好房型或者说在整个房型供求方面能做得更合理一些，目标定得更准确一些，应该会有一个非常好的发展前景。我觉得重要的从夏季来看冬季这样一个相对的问题，同时对豪宅方面也有自己一定的看法，也涉及到豪宅营销方面的一些工作。我觉得在长沙，从我们的角度来说，这个发展相对全国各地确实有非常明显的不同。

[主持人]您的意思就是在这样一种情况下看好长沙豪宅销售情况？

[徐军宇]豪宅还有普通住宅，应该来说整个市场还是非常不错的。

[主持人]目前全国楼市总基调是求稳，大家如何看待整个楼市大环境，而且有些城市出现了微调的政策，微调政策也有被叫停和推行的情况，这会不会影响你们的营销策略？

[肖宇]从去年下半年开始房地产市场开始下滑，上半年势头还比较好。今年上半年是比较冷的，但是如果从长期来看，我们处于缓慢上升的通道，所以目前5月份数据比其他月份好很多。目前国家这个大环境不是很乐观，国家也出台很多的政策进行微调，特别针对于刚需客户国家也是加大了支持力度。为什么上半年有些地方的政策会叫停，因为已经触动国家调控的底线，有一些地方如果是支持90平米做刚需产品的话，我想并没有反对，是默许和支持。所以从目前情况来看，90平米这种刚需产品在市场上是比较受欢迎的，而且整个市场会慢慢好起来的，因为有国家政策的支持，加上开发商和消费者心理预期，今年下半年行情会好于上半年。因为局部的90平米户型带动整个房地产市场，但是国家还是有一些限购的控制。

[主持人]有很多人认为因为政策的微调出现一部分刚需的释放，楼市出现了一些局部性，阶段性的回暖，针对于这样的现象是不是大胆的预测，今年下半年的楼市会不会出现比较大面积的回暖呢？

[王萍]有很多人认为因为政策的微调出现一部分刚需的释放，楼市出现了一些局部性，阶段性的回暖，针对于这样的现象是不是大胆的预测，今年下半年的楼市会不会出现比较大面积的回暖呢？

[主持人]不会出现大面积回暖的局面。面对这样一种形势，房地产商，开发商如何面对呢？

[王萍]我代表的时代地产，我们这个项目本身对婚房和刚需没有特别的包装和政策，但是上半年的成交量来看几百套的成交里面婚房比例非常高，非常高的原因本身这个项目的品质打造还是吸引了客户的眼光，还是得到了充分的认可，另外也正是应对这样一个大势的背景下开发商给出的价格也是性价比比较高的。所以一开始就讲了，这个时间段恰恰是刚需选择购买房子非常好的契机，在这个时间我们用同样的价格投入可以获得更高的性价比，不但能满足功能上的需求，甚至能满足精神层面和功能配套更高的要求。时代地产我们有整个华南地区唯一社区美术馆，五星级的会所配套，多个高标配的幼儿园，有四万平米的水景资源，还有户型的设计都是N+1非常的实用，也很方便。开发商只要把产品打造更好，不管是冷市还是热市都会很好。

[主持人]黄总您觉得什么样的产品类型会持续的走热？

[黄丹丹]其实刚才这个问题我进入房地产的时间不长，也不短，到现在有几年。我经历了07年牛市的哄盘，也经历了09年的持续下滑，我曾经在08年的时候研究调查房地产的投资期，中国的房地产因为有政府的调控所以周期性非常明显。在09年年初的时候包括中海在内全中国大部分开发商告诉所有的员工今年是要寒冬，准备好过冬。但是3、4月份的时候又春暖花开，所以谁对楼市未来的发展都不可能有百分百预测的确定性。作为开发商来讲要做的不管是牛市还是熊市将品质做好，所以在未来的不管是微调还是小幅的回暖，我相信品质好，服务好，品牌形象好的项目一定会受消费者的追捧，作为开发企业来讲我们要做的就是将产品打造好，将客户服务做好，将社区配套做好，这样才可以让消费者买得放心，住得舒心。

[主持人]对于刚需购房者而言调整时机下手要找好的产品也有技巧和诀窍的，您能不能就这个问题对需要买房的婚房群体提一些意见？

[徐军宇]我是这样考虑的，房子所在的区域应该具有发展空间，换句话说，目前可能相对来说发展不足，但是两三年、三五年有更大的发展，有潜力的一些区域，这是一个考虑。另外，在户型选择方面，包括在品牌方面都需要考虑。

[主持人]肖总您有什么样的建议给广大的刚需置业者？

[肖宇]首先还是要选择大开发商的项目，这样来说对品质有保障，同时价格来说比较坚挺；第二个地段也是有所考虑，现在市场相对来说价格不便宜，所以买房子要考虑地段，主要是交通便利性；第三个就是配套方面，教育以及商业包括物业服务都要做好。

[主持人]谢谢嘉宾提出宝贵的建议。的确对于开发商来说我们始终相信好的产品，品质过硬的产品一定能够经得起市场的检验，能够持续的热销。而对于购房者也希望嘉宾的各位观点能够为各位购房者提供好的参考，这样可以买到称心如意的房子，今天的交流会到这里告一段落了，非常感谢各位嘉宾的到来。