[主持人]把握楼市脉搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，您现在收看的是由长沙市房产研究中心、0731房产网、红网传媒联合为您打造的大型直播访谈栏目《0731楼市会客室》，我是0731房产网主持人陈芬。
2012年的房地产市场，在“限购”、“限贷”政策调控干预下，住宅市场遭遇了滑铁卢，而商业地产的竞争优势逐步凸显出来，如果说2011年是城市综合体的井喷式增长年，那么2012年可以说是城市综合体的全面发力年，华晨商业广场、德思勤城市广场、喜盈门•范城、奥克斯广场.......，30多个品牌城市综合体在市场上争相斗艳。一股城市综合体之风，也悄然推动着长沙大跨步迈向国际化大都市，可以预见，未来的长沙，将会出现多个商业聚集区、多个城市商业地标！
然而，随着城市综合体项目体量的增长，以及各种投资资金的不断涌入，让人担忧的问题也将陆续产生，市场上如何容量？这么多项目之间如何合力发展？从首个城市综合体项目在长沙出现，从最初的潜伏蓄势到如今的大体量增长，一年的时间，给这个城市带来了怎样的变化？今天在这里我们都将一一探讨，邀请到的嘉宾是：

喜盈门国际商业连锁企业副总裁、湖南润领房地产开发有限公司总经理 方宝尧
湖南中原地产资源策略中心总监 陈世霞
中信新城 项目营销策划经理 欧阳晟
长沙市房产研究中心首席分析师 毛欣欣

[主持人]都说2012年，“城市综合体”是长沙楼市的主题，那在我们的访谈一开始，首先有请长沙市房产研究中心的高级分析师来给我们介绍下整体的情况，目前长沙的城市综合体到底有哪些典型，有怎样的分布特征？各个区域的均价是怎样的？

[毛欣欣]主持人、各位老总，大家好！非常荣幸能和各位老总交流长沙城市综合体问题。下面我简单介绍下长沙城市综合体的整体情况。在我看来，目前长沙城市综合体建设处于初步发展阶段，但是速度很快。
在业态特征上，长沙大部分综合体采取了均衡发展模式，即高端写字楼、星级酒店、购物中心、公寓及高端住宅等各种功能综合发展，如热销的德思勤城市广场，就集国际五星级酒店、甲级写字楼、大型商业中心、高档公寓等为一体；罗马商业广场则实现商业、住宅、酒店等多功能综合发展。
在分布特征上，雨花区是目前综合体建设最为集中的区域，约占到当前综合体的35%左右，如我们所熟知的时尚综合体喜盈门范城就选址于雨花区；岳麓、天心、开福居中，三区占比相当，如倍受关注的复地崑玉国际坐拥开福区绝版滨江地段资源；华远华中心选址天心区优越地段，极具历史风情；芙蓉区、望城区目前综合体开发相对较少。
在价格特征上，由于地段、综合体业态多样等多重因素影响，城市综合体均价所跨幅度较大。

[主持人]刚研究中心的分析师给我们进行了一个宏观的发布，那具体到我们的开发项目上，比方说喜盈门•范城，自开始销售以来，创下了良好的销售业绩。能结合贵项目的具体定位谈谈吗？

[方宝尧]喜盈门•范城4月21日开盘当天销售近9亿元，创造了2012年长沙房地产楼市销售的最高纪录，这与喜盈门•范城时尚娱乐定位是密切相关的。在长沙这个注重吃喝玩乐的城市要的就是与国际接轨、引领潮流的都会生活，城市综合体就是集中体现这一特征的好去处，喜盈门•范城作为量身打造的中国第一个时尚娱乐城市综合体，不仅要做出自身的娱乐个性，同时也符合长沙人的消费习惯，将会作为长沙甚至中国的娱乐时尚会客厅呈现给大家。目前喜盈门•范城正在后续的加推百货商铺和精装公寓，长沙市民们反响很好。

[主持人]中信新城呢？算是市场上开发比较早的一个城市综合体项目？

[欧阳晟]以中信新城为例，长株潭城市群中心地带的地理位置及政策带来的发展潜力；地铁一、五号线及城际铁路的地铁枢纽地位，使得中信新城具备了规划建设城市综合体的外部条件。而项目自身所规划的超级购物中心、五星级酒店、地铁商业广场、品牌小学等，既有外部条件的可行性支撑，又为项目自身提供了完善的配套，建成后将全面提升周边的区位条件，拉动区域经济产业的整体升级，成为长沙新的城市名片。

[主持人]从去年开始到现在，长沙的城市综合体经历了一年的发酵与发力时间，可以说也在不断的适应和成熟，那么一年的时间它给这个城市带来了什么？意味着什么？

[陈世霞]城市综合体作为一种“多元物业聚合形态”，从功能上来讲应该是对城市资源具有很强的集聚力和整合力，这也是城市发展层面资源整合的一个很小的方面；城市综合体类似于城市发展的“核裂变”的形式，单核朝双核、多核的发展，那么城市项目的开发同样遵循着这样一种裂变、聚合的规律。对于长沙而言，城市综合体的出现意味着几个方面：第一，城市质素的不断提高；真正能体现或代表城市综合发展质素和品位的开发形式，城市综合体最具代言性质；第二，城市功能的粗放发展格局像集中聚合的模式转变；城市综合体作为一种量变向质变的产物，其代表着一种城市发展内部区域驱动模式的转变。

[主持人]那么其促使市场的格局以及人们的消费观念有没有发生一些改变？表现在哪里？不少人看到了城市综合体的商机开始涌入，会不会让这个市场因过多的挤入而滋生泡沫呢？

[方宝尧]就目前情况而言，各大城市综合体都在建设之中，给长沙这个城市带来的影响是投资观念与方向上的改变，越来越多的投资者看好综合体的商铺与精装小户型公寓，因为他们是稳健升值的物业。
然而，对于长沙消费观念的改变还是言之过早的，这要等诸多综合体商业做起来才好分析。城市综合体它的信息量很大，至少拥有商业、办公、居住、餐饮、娱乐等功能中的三项综合，它用更丰富的功能让消费者有一个集中的休闲娱乐场所，这是长沙城市的所爱。那么接下来看的就是各个综合体的营运策划能力，适应长沙的消费习惯，则生；不适应，则死。在未来会有许多城市综合体兴起，同时也有许多没落，优胜劣汰会让这个城市更加充满魅力。

[毛欣欣]长沙要向国际化大都市目标迈进，城市综合体的建设则是必不可少的一环。这一年来城市综合体的发展在市场格局上促使更多的开发企业改变经营战略，由单一的住宅开发逐步向酒店、住宅、写字楼等为一体的综合体开发发展，由传统的全部销售向自持部分物业自主经营发展，预计未来这个趋势会进一步加强；在人们消费上，城市综合体的优势突出，从而成为了备受青睐的居住选择和投资选择。在目前长沙房地产市场成交相对萎缩的情况下，城市综合体的销售业绩十分喜人。
虽然目前长沙城市综合体发展很快，但我认为城市综合体的开发建设，既要求开发企业有雄厚的开发实力和丰富的开发经验，又要求开发企业有较强运营能力。因此它的门槛是相当高的，就长沙而言，城市综合体正处于初步发展阶段，尚不存在过剩一说。

[主持人]另外中信新城应该是相当有体会的，算是最早开始销售的一批，感受到消费者的观念有没有变化？

[欧阳晟]个人认为，城市综合体一般建设规模较大、自身配套较全。因此它超越了一般早期的住宅开发项目，对于楼盘综合品质提升有着重要的拉动作用。同时，城市综合体自身规划建设的星级酒店、商场或商业街、写字楼、学校等商业及教育配套一般是市政级别的，对于所在区域的发展及经济的拉动，是显而易见的。
对于消费者的观念变化，中信新城感受不是很明显，因为住宅部分跟周边楼盘没有本质差别，购买中信新城的业主主要看重的还是中信新城齐全的配套规划及交通枢纽地位。

[主持人]其实相比一线城市而言，长沙作为二线城市，城市综合体项目发展步伐相比而言自然要慢很多，在不断跟进和效仿一线城市的快速发展之时，长沙的综合体应该存在怎样的自身特色？这其中有可能遇到怎样的误区和风险呢？

[毛欣欣]城市综合体的发展，要充分结合区域特点，走特色之路。长沙正处于两型社会建设及轨道交通快速发展时期，居民消费意愿及幸福感相对较强，因此综合体的发展应当结合这些特点，再充分考虑区位条件、人口流量、产业情况等特点，选择适合的发展模式，如在轨道交通附近发展轨道型综合体等。
城市综合体的开发要符合城市发展的规划，注重低碳环保，注重后期的运营，要避免走入只片面追求数量，而忽视了综合体质量的误区。

[方宝尧]每一个新兴的事物都需要一个适应的过程，在不同的城市要有差异性的竞争攻略，包括综合体的发展。美国的综合体最讲究功能的细分，日本的商场注重每一个空间的有效利用与扮美，上海的综合体以披肩国际潮流为己任，而长沙的综合体一定是与长沙人的娱乐精神分不开的，这就是发展中的本土化。所以综合体发展到长沙就需融合长沙的本土特色、符合长沙人的消费习惯、集吃喝玩乐于一体、以快乐大众为精髓。喜盈门•范城定位为中国首个时尚娱乐型城市综合体就是基于长沙的这个特点，涵盖了时尚百货、甲级写字楼、精品建材家居旗舰店、精装公寓、国际院线、KTV、酒吧、餐饮、休闲等十大业态。请汪涵、谢娜代言就是因为他们是湖南综艺娱乐的象征和王牌，与喜盈门•范城是相得益彰！

[欧阳晟]首先，城市综合体还没有一个明确的评定标准，因此，很多项目将自己包装成城市综合体，不一定实至名归。其次，城市综合体属于项目的属性定位，不是某个具体的物业形态，因此不存在同质化竞争。同时我认为城市综合体的涌现，是开发商优胜劣汰竞争的必然结果，不存在跟风之说。
每一个城市综合体都要寻求自身的发展道路。因为其建设资金投入量相对住宅巨大，因此在规划设计阶段就要充分做好市场研究。充分适应市场的发展需求。规划过于超前，可能会导致商业体量过大，资金沉淀较多等后遗症，规划太过保守，则发挥不了城市综合体的规模及辐射影响力等优势。因此充分研究项目的区域条件、交通状况、市场容量、发展潜力等因素，做好精确的项目定位，才是项目成功的关键。

[主持人]到今年，长沙将陆续推出30多个城市综合体，如此大规模的体量，在二线城市来说是名列前茅的。为什么长沙会出现如此多的城市综合体？是市场发展的必然吗？长沙能否承载和消化呢？

[毛欣欣]我认为主要原因有：一方面，城市化进程的加快，城市经济的快速发展催生了城市综合体的快速发展，长株潭城市群建设不断推进，城市规模不断扩大，人们追求更加便利与时尚的消费需求；另一方面，长沙近年来经济发展迅速，投资环境逐渐优化，也吸引了较多综合体落地与此。
从承载和消化来说，城市综合体的发展应与城市规模相适应，长沙目前对城市综合体的需求还是比较旺盛的。

[陈世霞]城市综合体的出现是城市发展由粗放布局向集中聚合模式转变、由单核驱动力向多核驱动力的内部进阶深化的转变。因此，城市综合体出现需要很多先决条件，外部市场已然成熟、城市功能、氛围均达到了一定程度，具备了资源集聚整合的条件；那么，具体到长沙而言，在这个阶段出现诸多城市综合体，是有其应由的：首先，长沙城市发展格局的转变；传统城市核心驱动向多元区域核心裂变的城市格局已然形成，并且，经过近几年的城市基础设施建设、房地产开发、市政配套工程等不断完善，裂变后的区域核心形成了成熟的城市综合体所需要的外部环境；其次，城市综合体的出现，是目前长沙城市综合发展素质进入第二阶段的表现；这种阶段不再是之前的量的排布，而是质的彰显。长沙房地产发展到目前阶段，物质需求向精神需求的提升已然成熟，品质、质素的提升催生了城市综合体这一聚合物业的遍地开花。其三，城市发展进阶表现吸引了众多支撑起城市综合体物业的商家、酒店、实力品牌开发企业的进驻，进一步促推了城市综合体的发展。

[方宝尧]为什么有这么多城市综合体集中出现，因为传统的商业形式已经不能满足消费者的需求，人们完全可以网上购物，为什么要逛又贵又单一的商场？城市综合体集吃喝玩乐购于一体，它的多功能、高效率、复合性正好可以满足消费者多方面的需要，这是市场竞争发展的必然趋势。长沙保守估计都有700万人口，有着天性的娱乐精髓，又是省会，迎接着湖南省与全国的来往客流，这样一个大型的、有着雄厚消费基础的城市完全可以承载目前这些综合体的集体开业。至于未来，同质化的竞争是长沙要面临的问题，要想在这个城市立足做强做大，就要有差异化和创新。喜盈门•范城进军长沙，有诸多革命性的、独家首创的营销举措，范城要打造的就是长沙人独一无二的“范”概念，为长沙量身定做。

[欧阳晟]个人认为城市综合体会成为市场的趋势，理由如下：
每一轮严厉的调控，都会加速房地产行业的洗牌。近年长沙有影响力的大项目、大开发商，大部分是外来的品牌房企或央企就是最好的例证。相信这种优胜劣汰的趋势还会加剧。 资源及资金向大型房企的集中，也将注定房地产市场产品的走向。以往的小资金公司，小住宅项目将逐步消失，取而代之的是资金雄厚的大型的房企、先进的开发理念、超强的产品研发及开发能力等
就市场层面，客户买房，已不是单纯的买一套房，而是买一个家。因此，项目的附加值远比房产本身更被消费者看重。城市综合体在这一块也大大优于一般的单纯的住宅项目。

[主持人]一旦各个城市综合体建成后，将会给长沙的房地产市场带来怎样的利和弊？长沙城市综合体发展成熟，还需要多长时间？

[方宝尧]首先，城市综合体的开发可以使长沙的城市规划、设计更加合理，有助于提升整体形象，增加长沙市的竞争力。而且能迅速打造城市商业中心，形成独具特色的长沙城市新地标。另外，综合体集商务办公、居住购物一体化，还有利于缓解这个城市的交通压力。长沙现经开发的综合商业地产这么多，未来的发展中可能会遭遇定位不准、开发公司实力不雄厚经不起长线操作、发展速度过快、缺乏运营驾控能力等问题，三言两语无法细数，但这些都是城市化进程中不可避免的问题。相信有实力、有能力的城市综合体将会以其独有的魅力吸引诸多消费者前往，而这些最终立足的综合商业地产，无疑将会成为长沙的城市之光。在这个优胜劣汰的过程，综合体发展成熟自然是水到渠成。

[陈世霞]城市综合体的出现首先就是城市发展、房地产开发的进阶表现，其对于市场的号召力和支撑力是明显的。那么，集中在明后年推出的城市综合体应该来讲是目前城市发展格局的一种快速提升的重要因素，区域市场的迅速升温将不断强化区域内部的“裂变”升级，这是城市发展所必然的规律，由点及面，由面带点，最后形成完善的“城市体”。具体对长沙市场的影响面，可能表现在几个方面：第一，市场价格的向上力强劲；城市综合体是外部环境成熟的产物，同样其能实现外部市场更强的向上动力。以河西市场为例，湘腾城市广场、长房时代城、奥克斯广场等综合体项目出现，不仅创造了新的区域价格天花板，更刺激了区域市场的热度。第二，“品质”、“品牌”效应的进一步强化；尽管目前长沙市场品质、品牌项目不断出现，但尚没有形成一种强有力的市场开发格局，众多的城市综合体出现，有利于促进这一格局快速转变，这当然也给房地产开发之下的营销带来革命性的转变。

[毛欣欣]一旦各个城市综合体建成后，作为一种新型的房地产开发模式，能够有力的促进城市副中心的形成，促进我市房地产市场的可持续发展，未来房地产市场上城市综合体的竞争预计将会越来越激烈。但我认为目前长沙城市综合体的发展尚不成熟，还有很多需要完善和探索的地方，这将是一个持久的过程。

[主持人]好的，感谢各位嘉宾的参与！