[主持人]各位网友、各位听众，大家上午好，欢迎大家收看和收听由0731房产网、红网传媒、魅力901联合为您打造的第一访谈栏目《楼市会客室》，我是主持人海峰。

转眼2011年已经过去了一半，每当这个时候，房地产市场总会做一个半年度的总结和回顾，今年也是如此。那么，这半年可以说是楼市的深度调控期，无论是接踵而来的中央政府“新国八条”“限购令”“一房一价”文件，还是步步紧逼的银行多次加息、上调存款准备金率政策，市场无不透露着紧张、诡秘和压抑……
年中的关键时刻，我想广大老百姓最关心的市场真相莫过于上半年的房子到底卖得好不好？房价到底涨没涨？什么样的房子好选择？下半年又该何去何从呢？随着长沙市城市总体规划的构想推出，长沙千万人口大都市的规划，又将会为下半年的长沙楼市带来怎样的利好。今天，在节目的直播现场，请到了房地产业界的几位代表，一起来用数据和事实说话，通过市场现象看真相。

[主持人]他们分别是：湖南标志房地产开发有限公司朱薇安女士，朱女士，您好！长沙新景祥房地产投资顾问有限公司总经理李赵，李总，您好！还有公园9号楼盘梁琳，梁总，您好！

首先我们来看市房产研究中心的最新一组统计数据，了解一下2011上半年房屋批准预售情况。上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万㎡，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万㎡，同比减少0.27%。内五区新建商品房累计批准预售539.69万㎡，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万㎡，同比减少16.94%。以上均可看出数据都是低于去年的同期水平的，我们都知道房地产有一个较长的开发周期，因此以上数据反映出市场消化的很多是去年的存量，上半年实际上推盘的节奏是比较慢的，想问问在座的几位老总，我们也听到了一个最新的消息，今年房地产的存量也开始接近了历史的高位，今年上半年到底是什么样的情况？推盘的速度是不是有些慢呢？先听听李总的意见

[李赵]从去年存量515万平方米来看，今年至6月份的存量是430万平方米，五区内的存量有明显的降低，降低了约16%。从上半年整个推售的情况来看，实际上推售的节奏在不断放缓，调控政策的不断出台也造成了市场的观望情绪，开发商的推售节奏在逐步放缓是比较明显的。

[主持人]请问朱总，标志在今年已经没有了推盘项目，你们在前期是不是已经有所预见？

[朱薇安]您说的的确有所考虑。因为，湖南标志房地产开发有限公司在08、09年是集中推量阶段，当时对市场的分析，我们的分析是有两件事救了中国的房地产，08年的金融危机救了中国的房地产，我们通过对政府数据及各种表态，感觉09年会有比较严厉的调控手段出来，而且调控也会显现一些效果。但是，事实上一两年多的时间过来，我们感觉调控的力度在层层加码，但事实上效果却并不像我们预期的显现得那么快。这是什么原因呢？
其实，在圈内有一个共识结论，即通胀救了房地产，是这样子。那么，接下去，通胀的持续到底能救房地产多久呢？所以，基于这些考虑，标志房地产做了两手准备。一是认为房地产受政策的影响太大了，不仅仅是在房地产方向发展，同时也往集团化、酒店等多种行业在走，是在规避政策的直接打击。二是在2011年回避调控时期来开发推盘，却感觉调控会继续延续下去，我们也不会再等待时机的明朗，也会边走边行，是这么一个情况。

[主持人]好的。我想问一下梁总，公园9号在今年也有不少的动作，一期也销售得差不多了，二期也开盘了。

[梁琳]对，在7月初开盘了。

[主持人]开盘的速度有放慢的行动吗？

[梁琳]对于我们公司来说没有刻意地去放缓，我看了资料内五区新建商品房批准预售量同比减少18.63%，这也证明市中心的量在减少，对于公园9号也是一种契机。因为，像公园9号的纯住宅小区不多，单栋、独栋的商品房比较多，我们公司并没有放慢脚步。

[主持人]您觉得市场的库存量对您公司的销售会产生影响吗？

[梁琳]不会。

[主持人]另外有一份数据，上半年全市商品房供销比为0.89：1，这也显示出供需的关系是基本趋于平衡的。上半年的房子到底卖得怎样？导致供需基本平衡的最关键因素是什么？先问问梁总，您觉得今年上半年房子到底卖得怎么样呢？

[梁琳]我是比较了解销售的，公园9号上半年销售不错，推出4栋358套房子，基本上销售得差不多了。然后，根据长沙市的销售情况，万达、湘域城邦、保利均价都达到了13000元/平方米，还有高端品质房也先后入市了。但是，他们的房价引起了长沙市新一轮的涨价趋势。所以，我觉得房子还是卖得比较好的。

[主持人]您觉得今年上半年卖得不错？

[梁琳]对。

[主持人]请问朱总，您是不是也认为今年上半年没有达到调控的预期效果，今年会不会也会推盘呢？

[朱薇安]今年上半年房子卖得怎么样，其实有两个现象，一是房屋的量没有降，价格上升了；二是网签量持续坚挺，但备案量却并不高，可以在一些政府官方网站上查询到。我想，无外乎两个原因，第一个主要的原因是银行信贷资金下不来的问题；第二个原因也不排除有一些炒房的因素。所以，今年上半年的网签量高、备案量少的现象，是我们不能够不去分析的一种现象，是一个很说明问题的事儿。
接下来到今年下半年，我们了解到了一些数据，今年上半年销售完的存量加上今年上半年新开工将在下半年要推盘的面积，我也是根据政府官员网站上的数据查到达到了880万平方米，这是一个相当大的数据。虽然，去年长沙市的销售量达到了2000万平方米，但那是一个很特例的时期，一个特例价格上的一种放量反映。我们在2011年还能不能延续往年的辉煌呢？这真是需要做好准备的。其实，我不是完全同意梁总的意见，我认为今年下半年的放量很大，对于地产人来说是一个很严峻的考验，不管是在价格方面还是在策划推广方面，我们可能都需要进行更深的研讨，要找准方向，我认为今年下半年的压力会比较大。

[主持人]好的。那我想问一下李总，李总代理的是建发汇金国际项目，这个项目的地段位置也是非常不错的，整体情况也不错。您觉得今年上半年的销售情况怎么样？从数据上来看导致供需还基本平衡的原因是什么样的原因？

[李赵]首先，从项目层面来看，汇金国际项目处在长沙主城区的核心区位，因为地段优势一直处于热销状态，从数据层面来看，全市的供需比是0.89：1，但五区内基本达到了0.78：1，纯住宅从数据统计上来看是0.8：1，这说明长沙主城区在上半年的供需量受到政策影响面较小，尤其是主城区，卖得好与不好要拆开来看。长沙主城区的项目推出之后，基本上可以形成快速走量的局面。但是，在周边的一些板块，比如河西、望城板块，出货速度要慢一点。
从长沙的供需平衡来讲，我的理解是两个纬度。一是供应量，整个上半年政府宏观调控、银根紧缩，政府加大了保障房的供应，调整了供需结构；长沙市历来属于中南六省的价格洼地，尤其是近几年城市化进程速度加快，旧城改造进一步提升了长沙的城市整体形象。还包括地铁等市政交通的配套和完善，长沙吸纳人口的能力、城市化进程速度也在逐步加快，需求也是非常旺盛的。这是我的个人观点，也是我认为的供需平衡的两个原因。

[主持人]是的，有一些利好的消息，地铁的规划，第六区的出现，这对于长沙来说都是利好。但是，要问一下，各位老总的项目地段不错，在销量上保持了不错的水平。那么，单从产品上来说，上半年什么房子是卖得最好的？这些房子有什么样的特点？先请李总谈谈。

[李赵]从我们现在所接触和代理的项目来看，今年上半年各项目的主力区划户型是90平方米的紧凑型三房和120平方米的舒适型三房为主。从统计数据来看，2011年上半年长沙供应户均面积应该是在108.58的平均面积区间，我们的分析是认为对于长沙的首次置业青年群体来说，紧凑型的三房能够满足他们的生活需求，又能够满足他们的承受能力。而偏舒适型的三房更多的是满足了改善型，包括再次改善型这一波客户的功能需求。从我们了解的信息来看，这两种户型的销售比较旺盛。

[主持人]梁总的意见呢？

[梁琳]公园9号和李总所代理的项目差不多，2011年1-5月长沙内五区住房供应套均面积是112.86平方米，90-120平方米的区间是市场主力，我们楼盘主要是120-140的，适合改善型客户。
90是属于紧凑型的，120对于改善型客户来说还是稍微小了一点儿，140平方米多了一间房，或者多了一个空间花园，提高了生活的品质，对这方面的需求也多一些。从户型来说，三房的户型要受欢迎得多，还要南北通风，会比较好。

[主持人]今年，市中心的楼盘卖得不错，到底是什么样的人在买我们的房子呢？市中心的房子价格已经不便宜了，几位老总也提到了，接近七八千，甚至有上万的价格。请问朱总，您肯定也一直在监控长沙的市场，您觉得今年上半年长沙的房子到底是被哪些人买走了呢？

[朱薇安]长沙作为湖南的省会城市，楼盘覆盖率绝对不只是长沙，还有长沙周边，比如长望宁浏的客户群，面对的是湖南省的高端客户群。 而且，长沙一直是房地产的价格洼地，从投资的功能来看，又吸引了一大批全国投资者的目光。
刚才，主持人讲到长沙的主城区，或者指老二环以内的城区。其实，在每个城市的房子销售有一个特点，越贵的房子，区间位置越好，周边配套越齐全，溢价能力越高的房子，一定不是以该城市的小区域客户群为主，客户群会分得很散。其实，这就是外地人购房的问题，08、09年小户型住宅，以及特别大的平层城市豪宅及别墅就特别明显，我记得在2008年的时候开发了一个精装小户型楼盘，当时长沙市以外的客户就超过了60%。

[主持人]您觉得今年这部分人群大概会占到怎样的比例呢？

[朱薇安]这根据楼盘品质高低及售价高低而有所区别，讲到城市最核心的区域，我相信肯定在6成以上。

[主持人]除了从推盘节奏上应对市场变化，各开发企业应该还有其他方面的应对措施，很多企业上一定要“练好内功”，各位的内功体现在哪里？我们如何来“练好内功”应对现在的市场变化呢？请朱总谈谈。

[朱薇安]我练内功是说说，先请两位老总谈吧，他们是真要练的，嘿嘿。

[主持人]好的，请李总谈谈。

[李赵]我们建议从以下三个纬度来提升开发商及项目的市场竞争力。
一是产品打造。首先，住房产品品质在逐步改善，也要求开发商，包括承建方对产品品质要做进一步的提升，功能的增加、对客户需求的关注要逐步开始进行细分和研究。同时，在产品的细节打造上要体现出独特的竞争力。比如，园林、户型、功能、材料品质等等，要从这些细节上来综合打造产品提升。
二是整个营销展示和体验。目前，长沙整个市场逐步趋向于成熟和竞争的加剧。换句话说，更多的客户和置业者已经从最初期的买房到置业，同时在置业过程中寻求置业体验和营销展示的体验。换句话说，他更注重在买房过程中的一种感知和感受，来促使他最终决定购买什么样的楼盘，什么样的物业和什么样的展示，这也是练内功的一个方向。
三是服务提升。服务提升是任何一个行业必须的杀手锏。销售服务之外还包括物业服务，物业服务是楼盘销售口碑传播的一个重要环节，也是一个重要的竞争面。
总结以上三点，产品打造、展示体验、服务提升，我认为这是练内功的三个方向，这是我的个人观点。

[主持人]好的，我想问问梁总。咱们的项目在区间里是非常不错的楼盘，你们是从哪几个角度来苦练内功的？

[梁琳]我们本身是开发商队伍，开发商一开始对楼盘品质要求就比较高。首先，在户型设计、园林设计、选材方面，老板从一开始就是严格要求的。然后，5月中旬推出了精装修样板房，这几个月中也在根据客户的要求和建议不断完善、不断提高。
两次开盘都是低调开盘，不像某些开发商搞得非常热闹，选房的时候人特别多，我们老板一开始就不喜欢这种形式，他认为房子的品质好，交房后让大家看到实实在在的东西，可能那样会卖得更好、更快。这段时间，我们推出了精装修，在细节上也非常注意。比如入户门，我们提议不要那么贵的吧？老板一拍板，就要那么贵的。
最后选择了盼盼市场上最好的复合门，还用了使用在别墅上的PK砖，停车场的地板参照的是五星级酒店来做的，老板都要求要用好的。

[主持人]从细节上注意？

[梁琳]对，从细节上注意。

[朱薇安]刚才说的问题，我补充两句吧。

[主持人]好的。

[朱薇安]其实，房企在长沙特别多，我们刚才讲苦练内功又回到要讲企业的核心竞争力。其实，企业是没有核心竞争力的，在房地产行业中是没有秘密可言的，是没有什么不可被模仿和不可被超越的。其实，一个项目的成功绝对不是一两个点的精彩，而是所有细节的完美累加了之后才会有最后的精彩。所以，我自己在做企业管理时常常对他们说，我们大家必须在每一个环节上都做得很到位，在每一个环节上都不要出错，不见得每一个环节都做到100分，但每一个环节都不能出错，最后才会有一个好的结果，这是第一点。
第二，在长沙地产业也出现了一个态势，不怕你做得好，不怕你做得精，只看你值不值。你做1万元的，1万多元的都有相对应的人群和价格匹配。但是，关键是你做的房屋到底值不值售价，这是非常考验我们的综合能力的。

[主持人]是的，也要根据客户群来练内动。接下来要聊到的问题可能比较敏感，要聊到房价问题。因为，朱总这边上半年没有项目推出，我想问一下梁总和李总，你们两位的项目处于怎样的价格呢？

[李赵]汇金国际在今年上半年是平稳上升的趋势，与去年开盘的价格变化不大。目前，住宅的推货量不多，是一种稳健的策略。

[主持人]梁总，您这边呢？

[梁琳]我这边和李总差不多，是稳中有升，升的幅度不是特别大。

[主持人]从去年开始直到今年，国家一系列的宏观调控政策都在比较紧的限制房地产市场。朱总也提到了，可能原来是估计在今年有价格上的变化。但是，长沙今年的价格还是比较坚挺的，为什么会出现这样的现象呢？先问一下梁总。

[梁琳]长沙仍然是价格洼地，长沙是一个内地省会城市，与全国同等城市来讲价格不算高，所以价格还是比较坚挺的。

[主持人]也就是由于长沙价格洼地的效应可能会吸引全国的人群来进驻长沙？

[梁琳]对。

[主持人]所以，还能够使得价格保持在比较平稳的状态？

[梁琳]对。

[主持人]好的，请问李总，您觉得呢？

[李赵]这个问题是这样看的。根据数据统计分析，长沙1-6月份价格上涨是37%，上涨的幅度是挺大的。从价格的逐步坚挺来看，其实不单是长沙，北京、上海的一线城市的存量也面临比较大的压力，但价格依然坚挺。我认为要从两个方面来看，从短期来看开发商对于利好是看多的，对房地产的趋势是看涨的。
从长期来看，中国加速城市化进程之后，刚性需求并没有得到完全的满足。就长沙而言，作为一个单核心省会城市，吸附人口的能力是很大的，根据总体规划来看，未来要打造千万人口的大都市，这些刚性需求还没有得到完全的释放。三是朱总提到的经济大环境，通货膨胀，房地产的增值保值投资属性在不断放大加强。所以，价格稳步上升的趋势会比较明显一点儿。

[主持人]好的，我想问一下朱总。在这之前我看到了几条比较有意思的新闻。央视二套的统计数据，长沙在过去的3个月、6个月和18个月当中，长沙的房价涨幅在全国省会城市中有两次排在第二，有一次排在前五。接下来，长沙市房产信息中心也出台了一个“长沙市房产景气指数”，却又处在下降的景气指数中，您怎么看待这样两个数据？长沙的房价现在比较坚挺，您是怎样看的？今年下半年，长沙的房价将是怎样的趋势呢？

[朱薇安]其实，今年下半年的走势，我们说的是三个方向的预测。一是政策面的；二是价和量方面的；三是购买者方面的。其实，前面有一个问题地产人要解释一下。我们常常在谈论一个区域、地区的价格上涨，单纯只看价格几千，一万，其实这两年价格最高的两个楼盘可以分析一下，是提质后的提价。
比如，拿几个现在房价过万的楼盘来看，万达吧，都是在长沙市城市核心区域，品质非常高端，这是需要解释的。
讲到今年下半年的预期，新近出台了“国五条”，是上个礼拜的事儿，可以看到三点政策方面的走势。一是调控政策长期化。原本圈内以为会在2011或2011年上半年相对逐渐取消的政策实际上不会取消，它会长期化；二是调控政策的力度是着重于加强和巩固，是落实到执行上的；三是调控政策的加码，之前说的三限，已经转为了行政干预，直接约谈，这个很厉害。所以，对政策面的预期，我们认为会越来越紧。虽然，显现的速度会有一个时间的围度。
二是量价走势，也是三个方面。第一是今年下半年的放量会达到880万平方米，对于长沙这样一个区域面积和区域城市的人口来讲，是一个相当可怕的数据。所以，我们认为这么大的一个放量对价格下行的压力是非常大的。第二是有一句话叫做“满地见血的时候是出手的好机会”，说实在的，包括标志房地产在内，我们现在也感觉今年下半年因为资金面的紧张，反过来会是一个“圈地、拉地、并购”的好机会，标志方面也在朝着这些方面做一些准备。第三是我们对行业人士的一些共勉，战争来了不用怕，咱们好好备战，找准出击点，练好内功，要做好打中期战或长期战的准备。
三是购买者信心。现在，购买者的信心指数确实在递减，而且递减的速度还比较明显，这是第一点。第二是包括我自己在内，拟购房的客户是处在焦灼期的，我拿自己打比方吧，一方面我觉得价格应该要下来了；另一方面价格真的没有下来；第三个方面我是继续等还是不等？基本上，我可能会慢慢放弃，继续等待，会寻找性价比高的，特别是溢价能力强的楼盘，可能会要考虑购买了。因为，通胀确实太厉害了。我们看到了一个数据，虽然现在说通胀是百分之多少，但通胀的隐性比率是多少？20%，很可怕。所以，在钱不值钱的时候，物质是更能给你安全感的一种方式了。

[主持人]好的，听了朱总的介绍，给我一种磨刀赫赫的感觉。

[朱薇安]我已经做好准备了。

[主持人]好的。我想问一下李总，您觉得今年下半年长沙会出现价格战吗？或者会不会出现品牌战？

[李赵]我比较赞同朱总的观点，性价比。从购房者本身来看，由焦灼转为出手，他必然会选择聚焦在一个尺度的性价比上。但是，反之从项目营销的端口来看，如何打造参加的高性价比、高附加值？如何进行更加精准地市场定位、客户细分和产品升级？
有几点已经很明朗化了。政策的持续性会成为常态，调控的频率和幅度也会逐步加大，供应量压力逐步增加，已经成为了一种定势，基本上可以看到下半年的局面了。对于下半年的项目营销来讲，必然要看到几点。怎么样突出项目的性价比？大趋势如何左右？项目微观上的小趋势是要营销公司接下来要面临的新的营销方向和突破点，这是我的理解。

[主持人]接下来问一下梁总，您会担心今年下半年的价格战吗？从今年下半年的情况来看，您的项目有哪些优势会在今年下半年仍然处于不错的状态？

[梁琳]我还是同意两位老总的观点，还是性价比的问题，我不担心公园9号项目。公园9号的项目定位是中高端定位，地段位制非常好，金融街与烈士公园完美结合。纵观几个大盘，北辰、保利、万达都有自己的独特资源，一线江景，万达的负一层和地铁站有连接口，各个盘有各自的独特优势，我们也就不怕价格战了，有各自的卖点在那里。

[主持人]比较有信心？

[梁琳]对。

[朱薇安]梁总的意思是要打品质战。

[李赵]就品牌战和价值战，我还想做一些补充。首先，打品牌战必须要先有品牌。随着品牌开发商越来越多的进驻长沙，在未来是品牌竞争的必然。换句话说，品牌发展商必然会寻求品牌的突破和品牌的表现。中小型开发商更多的可能会运用灵活的价格策略来实现项目的突破。

[主持人]其实，大家都在用各种不同的手段来应对市场的风云变化。长沙的市政规划有一个比较大的利好，包括地铁的建设、三条高铁汇聚长沙，加上长沙千万人口大都市的规划。接下来，我想问问朱总，这些规划对于长沙在建的楼盘和即将上市的楼盘，利好因素在哪里呢？

[朱薇安]利好的因素太多了。

[主持人]最直接的利好因素，您觉得能够很快体现出来的利好因素是哪些？

[朱薇安]应该是在预期上。因为，它给你描绘了这么通畅的交通，这么完美的配套，给你描绘了一个完美的未来生活。住宅本身就是给你一个好的生活，利好真的太多了。

[主持人]这些因素都集中在长沙，就在这两年都集中在了长沙，是不是就是因为这些因素不管全国怎么样变化，长沙的房价和楼市发展速度都比较快。

[朱薇安]您说得很对，这是有直接关联的。

[主持人]那么，梁总，市政规划的利好对于公园9号项目来说最直接体现在哪几个方面？

[梁琳]地铁规划，还有过江隧道，又增加了一个直接通往河西的隧道，是采用咸家湖隧道的经验，好象又开通了一条。

[主持人]这些项目对您的项目有直接带动作用吗？

[梁琳]当然，还有金融街规划，即省博物馆8.5个亿的扩建。

[主持人]我问问李总，市政规划对您的项目最直接的影响是哪一些因素？未来还将有哪些利好？

[李赵]就项目现阶段而言，地铁无疑就是一个最好的规划利好，这样一个市政建设方向，长沙在大力完善交通轨道体系，也更便于市民出行和生活居家。地铁物业价值将会不断被体现和拔高，汇金国际位于地铁站口，是最纯正的地铁物业。从广、深的地铁物业来看，地铁拉通以后，溢价空间是巨大的。
从未来长沙的城市格局来看，城市格局决定了它的需求量，对城市居住住宅的消化量，千万人口是一个很宏大的目标。

[主持人]最后，我想做一个调查。7月底，长沙市住房与城乡建设委员会房产信息中心发布的《2011上半年长沙市房地产市场分析报告》将公诸于世，各位老总最想看到哪些方面的信息？

[李赵]从《报告》来看，据我了解该《报告》是由住建委和房产信息中心发布的，我相信是一份更加详实、更加全面地报告，它对于长沙未来的供应结构、户型配比上有一些研究分析的结论，我最想看到这些。

[主持人]朱总最想看到哪一些信息？

[朱薇安]类似的分析报告出口不一，我们看得比较多。我倒希望住建委发布的这样一份分析报告，除了发布自有资源以外，规划、国土、住建委三块的信息有机互动，希望给我们一个最真实的数据。

[主持人]梁总呢？

[梁琳]作为做销售的人，我比较看到上万楼盘的真实销售情况，不是内部消化的情况，我想看到真实的销售情况。外地人购房的比例在增加，是一个怎样的比例？具体是哪些城市？希望看到具体的数据。

[主持人]好的，几位老总希望看到具体的数据，如果网友们希望看到一些相关的信息，可以直接登录0731房产网提交意见，也可以拨打魅力901的电话来提出意见。
感谢几位老总带来了长沙楼市上半年的总结和下半年市场的展望，谢谢网友和听众朋友的收听和收看，谢谢大家。