[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，您现在收听、收看到的是由0731房产网以及湖南经济电台联合为您打造的《楼市会客室》，我是主持人陆海峰。

[主持人] 3月4日，长沙市人民政府办公厅发布了，关于进一步加强房地产市场管理有关问题的《通知》，《通知》当中最引人关注的问题是对长沙市的商品房买卖进行限制，第一条是这次通知内容大家最关注的地方。也就是：一、自本通知发布之日起，暂执行以下购房管理措施：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并且能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。所以，大家也总结了一个比较简单的解释就是15个字：限小不限大，限内不限外，限新不限旧。
可以说，这次限购令一出台就引起了各方的讨论和议论，这次限购令到底希望达到一个怎样的市场调控效果呢？它会给长沙楼市带来怎样的变化呢？会怎样保护长沙的刚性需求呢？能不能抑制住长沙的投资性需求？我们带着这些问题，请来了今天的几位嘉宾，他们分别是：省政协委员，科研院研究员王义高教授；王教授，您好；中原地产事业部总经理李道刚先生；李总；您好。还有，中建地产营销经理冯朝阳先生，冯总您好。
冯总，中建麓山和苑、芙蓉和苑有受到影响吗？您被限购了吗？

[冯朝阳]从我们的两个项目来看，芙蓉和苑是140-180平方米之间的，对它的影响比较小，反倒是限购令出来之后，我们在150-300万元之间的房子，出现了一波抢购，连续三天成交了10几套。所以，当时还是蛮出乎我们意料的。但是，对麓山和苑还是有一定的影响的。因为，麓山和苑这次推出的都是80-110平方米的中小户型，但对这个影响也不是特别大，我们自己做过调研，首次置业的客户，小户型置业的占到了80%，真正买第三套房的客户只占5%的数据。

[主持人]在您的项目中，您感觉影响并不大？

[冯朝阳]对。

[主持人]接下来问问李总，这些天不知道在您了解到、代理到的楼盘中，也有张贴这个通知的吗？有没有受到影响呢？

[李道刚]张贴都是有的。从中原代理的楼盘来看，从去年开始销售情况就比较好，很多盘出现了缺货的状态，短期来看影响不大，但长期来看肯定会有一定的影响，这是必然存在的。从今年楼盘的销售进度来看，50%以上是积压在第三、第四季度，我想会有一些影响，但去年一波的行情做得比较好一点，所以影响并不大。

[主持人]是有一些影响，但影响不是很强烈。在各位销售的楼盘中，冯总还掌握了一些数据，刚性需求占80%，投资性需求占5%。在李总代理的楼盘中，是什么样的比例呢？

[李道刚]各个项目不一样，我们是以综合体作为主要的事业部，我们代理的北辰三角洲、万博汇这样的楼盘刚性需求比重约占六、七成，尤其是去年出现了一个客户要拿40套房的情况。但是，从中原代理的楼盘来看整体行情是差不多的，本地客户占40%，长株潭客户占50%左右的比重。如果去掉株洲湘潭的客户，长沙本地客户应该只占三四成，在限购令的大环境下，可能还是会受一些影响的。从目前来看，限购令的影响只是一个方面，但银行信贷影响却更大。

[主持人]更大的影响来自于银行金融方面的调控？

[李道刚]对。

[主持人]对北辰三角洲这样的盘会带来销售上面的影响吗？

[李道刚]从目前剩下的货量来看，类似于北辰这样的项目影响不大，我们现在剩下的房源是以豪宅为主，不在限购令范围之内，而且项目的整个品质相对比较高。我前面也讲过，目前剩下的货量在各个项目坦白地说都不是很多。从我这个事业部来看，有大量货源推出的盘基本上都在6月初开盘，从短期来看对市场有一些影响，但对我们的影响不是很大。

[主持人]王义高教授这段时间接受了各个媒体的采访，您觉得限购令细则的出台对哪部分人群影响最大？

[王义高]从表面上看是对本地居民的影响比较大，本地居民有没有利用这一次限购令买到自己所需的户型和房子？但是，从长远来看，几乎对任何一个层面都没有影响。所以，长沙比较温柔的限购令成为了最好的促销令。因为，大家会观望一段时期，限购令现在限一下，它有两个概念，一是“本地居民户籍”；二是“本地居住证”。大家知道，居住证是一个不严肃的东西，没有居住证的都可以去办。北京最严厉的限购令出台以后，在北京可以倒卖居住证，也可以倒卖纳税证，一次交5-8万的税收，我给你开一个纳税证明，北京市场上出现了倒卖证件的情况。但是，在长沙市场上我们目前没有听到倒卖证件的说法。我想，大家说的是“来买房吧，我这里不限购”。这样的呼声很多，成为了一句流行语。
所以，整个长沙的限购令是温和的。刚才，两位老总也提到了，限购令对大户型没有影响，限小不限大，不但对大户型没有影响，大户型销售量价齐升以外，还等于告诉外地投资者一个信息，“我长沙不限大，你可以到长沙来买”，等于是怂恿外地的投资客到长沙来买房，我今天早上看到香港的朋友准备到长沙来买房，并且其他地区的楼盘想异地促销，你看长沙不限大，四县五区也不限购，你可以把盘拿到长沙来卖。所以，长沙楼市的限购与其说是负面的，不如说是一个很好的促销令。

[主持人]您刚才提到了居住证和环长株潭家庭，环长株潭家庭是什么概念？是长株潭整个区域，还是长株潭中心城市呢？

[王义高]现在界定比较模糊，也没有出台解释的细则。长株潭是指长株潭城市人口？还是包括农村人口？还是包括3+5？都没有解释清楚，环是内还是外？也没有说清楚。所以，“环长株潭”的问题，“3＋5”城市群的问题就大了，等于是大半个湖南了。如果你是“内”，那这几个城市的人口加在一起将近一千万啊，长沙的房子也没有一千万套啊，就是长株潭的人来买都不够卖。而且，这些房子不是同时上市，没有房子卖，这样的话房子将继续成为稀缺资源，楼市在限购令下没降反升。比如，一号公馆的大户型每平方米提升到了17000元，外面的大户型普遍的话，我估计提高了200-300元，而且不用打广告，都是上门户。这样来看的话，环长株潭概念是比较模糊的。就是说，谁也说不清楚，我现在来买房，是环长株潭的一个什么东西？你会问我吗？你不会问，我也解释不清，我是环长株潭的什么东西？我也说不清，是户籍？还是居住证？还是我在这里打工？它的概念就比较模糊，现在追问的人比较多。当然，开发商不会追问，他们希望越模糊越好，主要是本地居民和学者在追问，开发商肯定不会追问，你越含糊，越解释不清越好，等你解释清楚了，我的房子早就卖出去了。

[主持人]接下来想问一下冯总，在您的项目中长株潭客户的比重占得大不多？如果再大一点，永州、郴州这些地区的客户占比多大呢？

[冯朝阳]我们的两个项目，比如麓山和苑的客户湘潭、株洲比重不大，倒是郴州、衡阳、常德的客户稍微多一点儿。我们统计了一下，这个项目成交的客户中约有27%是长沙以外的客户。在城南的芙蓉和苑因为是洋房项目，定位相对比较高端。省外的客户大概不到10%，8%-9%左右。然后，长沙以外的客户约占15%，其余都是长沙以内的客户。

[主持人]其实，大部分是被长沙客户买走了？

[冯朝阳]目前，我们的房子在本地能够消化掉，我们也就没在外地做很大规模的推广工作。

[主持人]李总，接下来想问问您，因为中原是一个全国性的企业，作为这个企业来说你们会把在长沙的房源向全国进行推广吗？刚才，您也提到有外地客户一次买40套的情况，您觉得在之后的时间里，这种情况会出现得比较多吗？会不会影响客户的比例构成？比如长沙本地的客户提升，您觉得会有这些影响吗？

[李道刚]这里有三个问题，第一个问题是外地销售的问题。因为，中原是全国性的公司，我们是从华南区域，从深圳过来的公司。目前，从湖南省内的客户来看，华南区的客户比较多。我们经常说“有湖南血统和湖南渊源”的华东、华中客户比较多。去年，我们有过一些动作，当时R20在深圳做了一个展销会，我们也有好几个项目参加了。包括中铁的项目、佳兆业的项目，深圳客户成交的比重会比较大。包括北辰三角洲在深圳也参加了房交会，但北辰的房子卖得比较好了，客户没有买的机会。刚才，我谈到今年上半年手上的项目在增加，但货量会集中在第三、第四季度上市，目前就还没有大型的计划，应该会在销售的重点节点做这些动作。因为，外地推出及时性比较强。那么，全国的限购令对我们来说是一个非常好的利好，这也是中原系统内部资源分配的问题。因为，中原在大量的华南区域有地级店铺，在深圳等地区货量限制购买的情况下，他们的大量资源会大量的向内地推荐，这也是我们在未来长期关注的一个趋势。今年，我们在长沙也会开三级市场，这也是集团的一个统一安排。

[主持人]第三个问题是，在您的项目中有一次性购买40套房子的客户。

[李道刚]外地客户的购买在去年受到了一些限制，主要是信贷这一方面的影响。当时，我们主要是通过外地客户购房本地化，说实话就是有一帮投资客，比如温州投资客在湖南有公司，找本地人的身份证去买，这种现象比较多。今年的话，这一块儿也会受一些影响。因为，这样的人群购买资格也会受到一些影响。但是，今年可能会有一个大的趋势，比如在中心区购买中小型物业的话，90平米以上的户型是不受影响的。中心区域的中小型物业以公司的名义购买的情况多一些，这也是我们和大客户目前探讨的问题，怎么样解决购买限制的问题。但是，现在有一个另外的大趋势，长沙的二手房是没有限购的，实际上就给房产的流通提供了很大一个渠道。我们知道，去年长沙大户型的销售不说有压力，但没有实现一个很高的溢价。我们看到很多项目，大户型占据了最好的资源，最好的地段，最好的景观，但卖了最低的价格。

那么，在限90平方米以下的限购令背景下，在主城区对于客户来说，90-110平方米的户型比较受推崇。那么，90平方米以下的刚性需求客户，可能会有所转变，可能会转到90平方米以上，110平方米以下的户型。另外，对于保值性稀缺的物业，如芙蓉和苑联排别墅这样的项目，我们最近发现关注大户型高端、稀缺资源的客户比较多。因为，房地产调控可能会比较多，说销售的高峰的话，我估计这个月底下个月初应该会有一个高峰到来。

[主持人]大户型的春天是不是会到来？或者说资金会转向这边？

[王义高]单就限购令目前的平衡状态讲，郊外浏望长宁房子的销售旺季比去年冬天好得多，应该说这一次的限购令对于大户型来讲是一个非常地利好，而且是供不应求的。那么，这给了市场一个什么样的信息呢？就是说，限小不限大，小户型成为注入了计划经济的因素，成为了一个比较稀缺的资源。那么，城市中间就有一个挤出效应，原本想在城里购房的人，小户型的房价提升了，而且又有其他一些制度的约束，包括贷款、居住证、户籍等等，而城郊和浏望长宁什么约束都没有，长沙不像上海、北京城市不大，城郊距离火车站很近。所以，可能会把一些客户“驱赶”到郊外，大户型好销，反而造成了长沙楼市“不正常”的供需平衡。原本购内购外、购大购小、购新购旧都是消费者的自由选择，大户型在这种背景下就有了机遇。现在，开发商听到这次限购令的内容以后，就立刻说我请吃饭！我请喝酒！兴高采烈！是吧？根本连开发商都没有想到，长沙的限购令会如此地温柔。当然，我也在很多场合说过，未必你的“温柔”限购令会没有风险？反而风险更大了。你限购就是要控制房价，如果你控制不住，当然这一轮开发商和客户很配合，没有把楼价提得特别高，涨了200-300元/平方米，这是合理空间之内。但是，如果涨到上千的话，我估计一些经典地段的大户型立刻提高千元一个平方米，我估计都不用担心销售。现在，长沙楼市均价6200元/平方米，你立刻提到7000多元/平方米的均价，我估计都不会愁销售。所以，大户型的利好有在这里，城市有挤出效应，大户型好销了，大户型也成为了稀缺资源。
2007年，中央有90、70政策出台，在开发的楼盘中必须有70%以上的小户型，有这样的规定，加上蜗居白领对小户型的追捧，很多客户把小户型买下来作投资，这样的物业反而趋紧。这些年，开发商反而没有注重开发大户型，别墅就根本不让搞，只能是联排的。那么，根据过去的市场调整和人们的追捧来讲，大户型在这一轮反而显得供不应求了。

[主持人]是的。刚才，王教授也提到了很多，接下来我想问问冯总。冯总的中建芙蓉和苑接近8000元/平方米的价格了，麓山和苑有接近5000元/平方米的价格吗？

[冯朝阳]芙蓉和苑是10000-15000元/平方米的均价；麓山和苑是接近5000元/平方米的成交均价。我们作为一个央企，对这个项目品质的打造、投入是比较舍得的，投入是比较大的。我们作为央企注定以后做这一行，当做一个事业、当做一个品牌在做，无论政策怎么变化，只要在这个行业就会一直做下去。所以，我们不会根据政策改变自己的策略，会按照自己的节奏去走。当然，王教授说提价对于我们来说是可以的，我们提价也会卖掉。但是，就说股市吧，你突然提价的话，对于你的楼盘可持续性销售其实是不利的，对于以后升值、稳步提升的过程是不利的。上一波客户看到下一波客户的时候，在心理上要能够接受。

[主持人]李总，在您的策略上估计也会用稳妥的脚步进行处理。刚才，王教授提到可能还会有其他的政策风险，你们会不会担心有可能新出的政策风险呢？

[李道刚]从全国的形势来看，长沙不是国家重点调控的城市，我们关注的其实不是长沙，是一线城市。从目前来看，一线城市基本上已经出现了量跌的状态，量逐步萎缩，但价仍然坚挺的态势。接下来，一线城市的限购令会比较严厉一些，往下走如果出现量跌的更大变化的话，价格有可能也会出现调整。那么，从这几年的调控来看，周期性的抑制有可能在之后成为报复性的反弹，这几年我们都看到了这样的情况。所以，我们会主要关注一线城市的效果，如果一线城市不太受影响的话，长沙就更加不会受影响了。
在长沙，房地产税收占财政税收的比重比较大，尤其像岳麓区这样的区域，政府也希望房价是一个平稳缓步上涨的过程。为什么会出这样一个政策？我记得当时出这个政策的时候，公司就紧急召集大家讨论这个问题，我们觉得领导人是比较有智慧的。所以，我们现在并不太担心短期内会有大量的后续比较严厉的政策出来，我们会重点关注一线城市。

[主持人]刚才，我们在调控细则当中也提到了很多方面的内容，比如说我们看到有90平方米以上不限，内五区以外不限，而长沙市辖五区芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、高新区也不限，限购令当然对市场有什么样的影响？王教授说到大户型可能会欢迎。王教授在博客中也提到了，本地居民资产可能会缩水，这是什么方面的原因呢？

[王义高]从整体来看，我们购买小户型的资产的话，举例说明，现在买90平方米的房子，总价值是72万元，买200平方米的房子总价值是120万元。你说，未来10-20年增长五倍的话，谁的增值速度快？简单从资产的总量来讲，肯定是大户型的资产速度快过小户型，别墅快过大户型。现在在北京传说购买一套别墅要2亿人民币，从香港的市场来看，你是贫民窟的筒子楼增值速度快，还是香港山上的房子增值速度快？这都是不用比喻的，这是资产的存量太小，即使小户型被热捧，它仍然不及大户型、别墅或高档社区。第二个概念，城区交通拥堵，环境要差一些，空气污染也严重一些，随着人们改善居住条件的热望，也会舍弃小户型，搬到高档社区或大户型居住。从人的诉求和环境改善来讲，也会追捧大户型。第三个概念，从收入来讲，我们现在的收入有限，我想买大户型，想一次性到位，谁不想住大房子？但是，我受到钱包大小的影响，以及银行限贷的影响，我买不起大户型，就只有改投小户型了，这是一个必然的规律。钱包大小决定你的购买能力，再加上金融政策并不趋向于买房，这些都是限定，假如银行提高按揭，假如人们收入普遍提高，人们肯定要完成自己大房子的梦想，并不是中国人不想住大房子，是由于我们的收入非常少。我们也看到，现在日本、英国、荷兰、瑞士这样的国家，国土面积都非常小，不如中国国土面积大，它的人均居住面积是我们的2-3倍，日本、瑞士、荷兰这样很小的国家。美国的话，人均居住面积是我们的3-5倍，美国国土面积和中国差不多。所以，未来中国公民的居住条件至少要超出日本2-3倍的水平。
那么，城区的土地紧张，稀缺资源，最好的码头会用来建造商业地产，而商业地产的话，地方政府可以从长期的税收中获利，房产税现在还没有开征，简单地说通过一次性交易收到的税收，而不是未来不动产税的长期税收。现在来讲，这样一比较起来，你就知道了。长沙市这一次给长沙本地居民小户型的优待，实际上是被“优待”了，如果本地居民继续购买小户型，而外面的炒家继续购买大户型、购买别墅，5-10年后谁最穷？还是本地居民穷了。所以，你的政策利好是限本地居民于贫困，你没有限购令的话，本地居民就拥有了资产存量。以前，是无产阶级，没有资产的。现在，证券、黄金、楼盘等资产性收入比较起来，你的资产存量如果小的话，比如我有一个10平方米的房子，出租又能收多少钱？如果出租一套别墅又能收多少钱呢？所以，限购令仅仅只看到了刚性需求，而这些刚性需求大多数是中低需要者，你不要以为仅仅满足他们的需求，他们就没有投资的欲望，如果你兼顾了房地产的投资和居住的两个功能的话，那居民不是会欢呼“长沙市政府万岁”嘛？所以，限购令不能单看房价，也不能单盯着限购令，也不能专盯房价，你要看整个民生问题。
现在是两会期间，谈到70%的问题都是民生问题，两会实际上都是在讨论民生问题啊，其中70%的民生问题又以讨论房地产和社保、医保问题为主。所以，调控政策简简单单价格不上涨就行了？你没有从改善居民的资产结构下手，显然就没有注意到整个市场开发商、投资者、政府的利益趋于一致。我们要照顾投资者，要照顾开发商，要照顾到刚性需求，也要照顾到是这样一轮调控是不是有利于本地居民。

[主持人]我们看到小户型价格偏高是暂时的现象？

[王义高]肯定是暂时的，不管小户型追捧到什么状态，随着国民收入的提高，随着城市地块越来越紧张，不可能让出很大的空间给你盖小户型。你说，你买了小户型，17000元/平方米买的，以后要转手，价格会更高，因为你是高位接手的。买小户型出租，用租金弥补投资的话，高价接盘的话，本身回报率也不会太高。我大户型虽然出手总价高一点，但价格要优惠一些，按揭还有优惠，你的小户型一次性投资还不能弥补按揭成本啊。所以，真正理性的投资者，理性的投资客，什么是理性？你除了投资楼盘以外，还要考虑你的未来资产是否真正处于增值状态，不是说你乱买一个房子就赚了，赚了可能只是表面上赚了，在未来就不一定了。

[主持人]好。接下来，我想问一下李总。在您现在所代理的楼盘当中，据你们来判断，像这种投资型的客户，现在更倾向于哪一种？是小户型？还是我们所说的大户型？还是建筑质量不错、小区环境也好的花园洋房？或者是更好的一些高端物业呢？您觉得它更关注哪一种？

[李道刚]实际上，这个问题我们是这样看的，可能会分几个阶段，从目前来看，追捧市中心物业的量相对比较大。为什么会出现这样的状况有几个原因。
第一，外地客户对长沙房地产的了解更多是集中在市区层面。
比如，我们经常说在市区做影响力，市区的楼盘会更受关注。
第二，王教授刚才谈到了一个趋势，为什么长沙大户型的销售除了豪宅类的物业相对比较好，在普通小区内大户型的销售相对是有压力的，为什么会出现这样一个状态？其实，这和长沙城市的结构趋势有关系。现在的长沙叫做“趋于功能完善”，也就是说以前的功能是不完善的，在河西、武广那边很多楼盘的入住率很低，“金星大道是一条没有人居住的路”，这就影响到了大户型的转手率，在三级市场的接盘是比较少的。那么，长沙的二级市场也不是很健全，主要集中在市区这个区域。比如河西区域二手门店比较少，直接影响到二手房置换率的领袖。
从这一点来看，目前投资客集中在市区的会比较多。但说到未来的发展趋势，我也很同意王教授的观点，比如大河西区域、武广区域、南城区域等形成系统之后，给人们的感觉就不会是现在这样的状态。河西的开发商经常跟我们说一句话，“好山好水好无聊”，什么都好，就是生活不完善。昨天，我们还和河西一个大开发商在聊这个事，晚上要唱歌，请你过河，要泡吧请你过河。那么，随着未来综合配套的改善，我们预判2-3年后，在城市新区的大户型将会成为投资客未来关注的重点区域。

[主持人]接下来，我想问一下冯总了，冯总的项目都不在二环以内，都选择在麓南板块、城南板块，这两个项目又卖得非常好。您觉得是和王教授说的未来投资点有关吗？还是这种需求更强烈一些？

[冯朝阳]比如芙蓉和苑的话，有一个地铁口就在项目门前，大量的客户都是看中这个地段好，未来的升值潜力比较大。其实，就这个项目而言，投资和居住是一体的。我们自己也做过定位，我们的项目并没有和格兰小镇、五矿龙湾国际放到一个层面上去比，我们跟谁比呢？我们把我们的项目放到与摩天轮一号、一号公馆相比。那么，我们就会发现，从目前的调查而言，60%-70%的客户都是看中我们的盘升值空间很大。大家知道，地铁对楼市影响很大，有可能发生翻天覆地的变化。大家也知道，麓山和苑生活配套不是很完善，因为比较偏远。但是，我们也有我们的优势，花了重金打造园林，环境很好，你们也去看过项目，包括我自己也想住那边去。所以，从那边的情况来看，80%的客户也还是刚性需求。那么，我是说中小户型，大户型当然是改善性需求了，我说80%的客户是指中小户型。那么，从项目的投资客来看，含浦还是属于长沙的价格洼地，我们的成交价格，长沙上周成交均价是6000多元/平方米，而我们的楼盘成交均价是5000元/平方米左右，也有价格上的优势。

[主持人]在调控背景下，大量的资金被限制了投资楼市，这些资金将会转向哪里呢？

[王义高]从目前的情况来讲，尽管长沙的限购令比较温柔，但并不是表明对楼市一点儿影响都没有，还是有影响的，至少在心理层面表明了长沙有调控房地产价格的决心，有稳定楼市的决心。因为，从两会反映的情况来讲，今年的调控闸门会进一步趋紧。这里有三个概念：
第一，各地的调控不落实的话，中央可能会接管调控大权，派出监督组监督你的调控；
第二，中央现在要求银行严查房地产信贷资金。
第三，保障性住房的落实情况，包括资金土地，82%的土地要用于保障性住房的需求。
那么，肯定给开发商进行商品房开发的用地会趋紧，银行的信贷也会大量倾向于保障性住房，而不是商业地产。那么，从闸门趋紧的情况来看，市场上沉淀了大量的资金，很多开发商负债率也达到了60%-70%，如果这部分资金沉淀不下来的话，开发商就会走民间融资或高利贷。高利贷有非常大的风险，如果任何的政策性，不像商业银行有国家支持，有政策导向，民营的没有政策导向，回报率至少在200%-400%。所以，开发商走高利贷、民间融资的风险会很大。
那么，资金分化还有可能走向地下按揭。我们说房地产里面有很多躲猫猫的猫腻成份，不管是合理的，还是温柔的调控，银行不给我贷款，我就走民间贷款，我把我的房子抵押给民间贷款人，我只要居住，产权交给你。这样的话，就出现什么样的情况呢？现在传说温州有200亿资金已经走入了私人按揭市场，地下融资。当然，我们现在还没有对这样的情况做风险的预判，没有做这样的研讨，但这就说明资金已经出现了导向。
亲人之间、个人之间、房地产内部的集资浪潮已经开始了。我集资，把房子买给你，买给内部员工，你买了我的房子先给我几十万元，我给你多少回报，这是内部集资。当然，内部集资有风险，也未必见得，我拿了老板的一套房子嘛。但是，你说它合不合法呢？也没有限定。定。但是，我们知道在限购令的背景下，在信贷趋紧的情况下，银行资金受到了约束，包括原来答应给开发商的按揭款都不能到位。开发商说，你都答应了，私人来买房要按揭了，你的按揭款就不放给我了。

[冯朝阳]现在是每个月上旬放款，下旬就没款了。

[王义高]去年，全国1月份就是2万亿的贷款，现在是上个月还有款放，而下个月就没有了，受中央管的商业银行是这样的。但是，小的银行却在拼命贷款，你要知道银行存款、贷款是有一个比例的，如果超出这个比例出现挤兑，或者央行的贴现不来，又缩紧流动性等等因素趋紧的话，那地方小银行给开发商的贷款有可能受到政策干扰，或者加息的影响。如果你的银行储蓄挤兑一下子，你就会受不了了，又会出现江西的假集资风潮了，到时候又要国家来救这些小银行了，那将会是一个连锁反应，救小银行，你的按揭市场兑不了现，就会造成个人资产破产，市场也会出现连锁反映。所以，我们说限购令已经造成了整个房地产资金的分裂状态。

[主持人]其实，中央各种各样的政策和地方的政策还都是为了稳定金融行业，另外也是希望房地产等行业健康稳定的往前发展。

[王义高]这是肯定的，所有一切的调控手段，不管是金融手段还是行政手段，只有一个目标，就是使宏观经济区域稳定。为什么宏观经济区域稳定？这句话的真实意义是什么？我们想想，中国已经买了房子的客户，如果房价跌，他们的资产缩水，会造成连片的反映，你说泡沫破灭也好，反正个人资产丢失了。如果房地产暴涨，社会会出现动乱。暴涨暴跌都不是中央愿意看到的，地方政府其实也能够理解，他们都是想看到房地产市场的稳定。中央、地方政府、开发商、消费者、投资者都想要一个满意的结果，就是房地产市场趋于稳定，价格可以稍稍上涨，但唯一不能接受的是房地产价格的暴涨和暴跌。所以，限购令的第一个目的是要稳定房价，没有要房价下降。所以，消费者总以为有限购令了，有限贷令了，就巴不得房地产公司破产，去买低价房。这是消费者和广大社会的一个误区，任何情况下，任何一个国家，任何一个政治层面，都不能迫使中国庞大的房地产沉淀市场，出现暴跌，谁也承担不起这个风险。当然，暴涨也是不能接受的。
因为，房地产宏观调控，只有宏观层面的政策趋于平稳，才能使各个方面的利益都得到满足，这样，中国的经济才能健康发展，社会才能稳定。

[主持人]在节目的最后，今年第一季度已经结束了，还有三个季度，长沙也还在调控细则实施过程中，在2011年，长沙房地产走势将会如何？请各位预测一下。

[冯朝阳]今年是非常关键的一年，我认为2011年长沙市楼市的成交量肯定会跌，但不会暴跌，这是肯定的。去年，内五区成交量是1400万平方米，如果成交量今年低于1000万平方米，会出大问题。因为，目前的施工面积达到了6000多万平方米，去年卖了2000多万平方米，今年能够推出的肯定也在2000万平方米以上，市场供应量会有这么大。如果说销售量突然萎缩，经济也会出大问题，可能会涌现大量的烂尾楼，很多开发商的资金链会断裂。
所以，长沙市的限购令政策不会很严厉，也是有原因的。你要有稳定的政策，有稳定的宏观调控环境，才能有比较稳定的房地产市场的发展。
但是，说到价格，我觉得2011年还是会涨，会微涨，涨幅不大。政府今年要出的调控政策肯定也是他们所能接受范围之内，如果政策还有一些变化的话，如果再进一步限购，如果再进一步限贷，他们可能不会关注这一方面，可能会是想激活二手房市场。
从目前来看，2010年才5180元/平方米，现在基本上每周保持在6000元/平方米左右的均价。所以，接下来的两个月对开发商来说是比较黄金的两个月，对消费者来说也是关键的两个月。我认为，如果要买房的话，还是要赶紧出手。现在，谁也说不好，如果再来一轮暴涨的话，也是有可能的。因为，今年有几个重点项目上市。地铁2014、2015年通车以后，你再考虑买房？房价肯定会要涨的。这是一个伟大的时代，这么一个伟大的城市，我建议如果要买房还是赶紧出手，不要等。

[主持人]接下来听听李总对今年楼市的预测。

[李道刚]从我们现在了解的量来看，整个内五区今年可能推出的量在1500-1600万平方米左右，从量这一块儿来说，我们预测可能会有小步的下滑。但是，价格的话分几个区域看。市中心均价可能会有整体的攀升，一是城市基础建设投入的钱是要收回来的；二是有几个重点的大型项目陆续上市；在整个城市中心区的天花板上来之后，就会带动周边区域的价格上涨，这是一个效应。那么，在这个大背景下，有几个区域值得重点关注。一是金星北片区，以前是属于望城，现在在心理上是属于岳麓区，现在金星北片也是洼地，带精装的也就4000元/平方米左右，毛坯就是2000多元/平方米，有很大的增值潜力。还有武广片区，现在也没有界定为内五区范围，还有高新区也是这样，都是模糊的界定，都值得大家去关注。
我认为今年的房价不会很小幅度的上涨，去年也经历了两波政策的调整，只是政策内容不一样。从市场情况来看，目前几个月可能是价格比较平稳的时候，也是买房的黄金时段，可能到下半年一旦政策效应有松动的话，可能会出现小型的报复性反弹，这可能是值得重点关注的现象。

[主持人]最后，请王教授预测一下。

[王义高]不论是出现什么样的宏观调控政策或者限购令、限贷令这样的政策，一定要保持现有房地产巨大存量资产的保值增值，这是第一；第二，一定要想办法赶快使保障性住房落地，使保障性住房成为真正解决民生问题的一把钥匙，解开这个谜结；第三，政府不应该为了宏观调控，为了保障性住房而放弃开发商业地产，应该继续鼓励开发商开发高端楼盘，开发高档小区，甚至将这些房地产转入到养老社区，转入到休闲地产，转移到其他的一些高档楼盘的开发。
整个来看，社会应该有三股力量趋于平衡，保障性住房、商业开发，以及存量资产的保值增值，使这样三股力量处于均衡状态，使各方面都能够满意，保持房地产市场的稳定发展。

[主持人]非常感谢王教授。也希望听众和网友通过今天的楼市会客室，大家真正了解到自己的存量资产该如何进行保值增值，也希望长沙的房地产市场，以及整个长沙的城市建设能够有一个稳步的、合理的发展方向和趋势。
好的，今天非常感谢三位来到现场，谢谢大家。

[嘉宾]谢谢。