[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，大家下午好！这里是由0731房产网、湖南电台经济频道联合打造的星城第一对话地产栏目《楼市会客室》，我是主持人陆海峰。

我们说了，7、8两个月是楼市炎热的淡季。来自长沙市房产研究中心的数据显示，进入7月以来，长沙楼市网签套数的下滑一直在持续。而8月作为“金九银十”的前奏，楼市似乎逐渐走出了低迷。8月最后一周，长沙楼市继续回升。就成交量来看，市场态势几乎已经恢复到调控前状态。

不过，进入9月份，38个项目将会陆续进入市场销售，而且这个数字还在继续上升，再加上短期内我们看不到政策放松的可能，以及银行信贷调控的趋紧，因此有人预言，“金九银十”价格战将成为长沙市场的主流。长沙楼市真的会在“金九银十”迎来硝烟弥漫的市场吗？什么样的楼盘才能在“金九银十”中站稳脚跟，扩大战果呢？这段时期内，又会有哪些必须抓住的市场机遇呢？又是谁收获“金九银十”呢？

带着这些疑问，我们邀请到浩龙音乐界总经理 李旭红先生，茂华国际湘营销总监方鹏先生，做客我们楼市会客室直播现场，一起来探讨这一轮从紧宏观调控政策下所引发的思考？
我们看到了来自长沙市房产研究中心的数据显示，8月第一周，长沙市新建商品房网签2357套，而到了8月最后一周，这个数字达到了3146套，但从成交量上来看，整个8月长沙楼市走向了快速上行的曲线。到底是什么因素推动了长沙楼市上行趋势？首先请问一下李总，你是怎么看待八月份，到底什么因素使市场重新回暖？

[李旭红]我想从最近房产方面的消息来看，像一线城市，如广州、北京、上海、深圳的房地产销售已经开始回暖，而且价格方面有所上升。从这些现象来看，回到长沙本地，对于长沙市场来说，从新政调控之前到新政调控一段时间后，价格波动并不是很大。我觉得长沙价位总体来说是理性。长沙在全国来说，价格方面是一个洼地，并且一直比较平稳健康的发展，形成影响是有。新政刚开始的时候，那些消费者，持币观望也有，引起销量的下降。价格影响也有一点，但是也不多。通过，最近调控前后数据调查来比较，是比较少。所以讲，长沙是一个理性的价格，理性的市场。随着调控时间已经有几个月，有刚性需求的人根据市场波动不大的情况下，前面说长沙是一个价格洼地，也激发一种购买的欲望。我想主要支撑长沙销售的市场是刚性需求。由于调控时间有几个月，刚性需求已经被激发之后，就那些改善需求购买欲望也慢慢在释放。我想支撑整个长沙房地产市场相对而言，是比较温暖。

[主持人]方总在你看来有哪些方面的因素？

[方鹏]你刚才这个问题里面提到八月份最后一周回比上周上升很稳。

[主持人]从八月第一周就开始上涨，从八月的2357套，到最后了一周3147套，这是一个有将近50%的上涨，这是一个非常高的回比量。

[方鹏]我是这样看待这个问题，还是跨时间来看，比如说刚才李总说比较认同。四月份出新国十条，截至到现在有五到六个月时间。四月份，我记得长沙成交量是两百万出头，新政出台之后，在五月份就下降了，就下降50%。连续以来就是维持这个幅度，指成交量，一直维持这个幅度。就说明什么问题？跟你提的问题是比较契合，什么因素支撑它，我觉得本来有这些因素支撑它。长沙是一个单中心城市，就好象全中国是一个北京。有的时候跟朋友说，长沙有一个天安门，那我们买的房子的什么样情况？它是有社会资源配套所决定。所以，第一单中心城市。第二，长沙交通发展也不错，高铁、地铁也好，在中南省份城市里面是零跑。然后拆迁，城市改造，每年有几百万的量。所以还有一个原因，长沙相对其他省份城市，价格属于不高。种种四个原因，应该说保持新政以来，长沙房地产市场在销售量上面顶这一波，不像有一些城市下得比较厉害，而不是下的一半。而我们一直维持这个幅度上面。

我觉得八月份最后一周有所上扬。这也是很正常。一方面开发量逐步在放大。另一方面大家观望的心态在减弱。还有一个原因，毕竟是一周的时间，并不太好判断。

[主持人]其实我们看到八、九个月仍然维持比较高的销量，比较好的趋势。你两位这种趋势影响到“金九银十”。比如说“金九银十”销售方面不断上升吗？

[李旭红]因为长沙市场回暖时间不太长，也是最近一段时间。特别是刚性需求被激发，那些改善性需求的实状，长沙价位也是比较理性。我想根据这种趋势下去，应该是在“金九银十”销售各方面，我想是比较可望。

[主持人]方总，在你销售过程当中，你是怎么看待？

[方鹏]我同意他的看法，传统一种趋势再加上销售的放量，多少不好说？

[主持人]我们也看到8月末，银监会再次重申，将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，从长沙的情况来看，各家银行早就提高了对二套、三套房的贷款门槛，甚至停贷，一套房也普遍提到了3成首付，85折利率，甚至像招商银行还取消了一套房的利率优惠。住房公积金也提高了贷款的门槛。在这种情况下，是什么类型的消费者支撑了8月销量的上涨，这部分消费者潜在的数量会继续支撑“金九银十”吗？先听听李总的建议？

[李旭红]刚才说了现在市场主要消费者都是刚性需求的人群。但是刚性需求消费者的增多也带来改善性的购买欲望，这一块是很大的力量。刚才方总说，长沙作为一个湖南政治文化中心，与地州市的交通各方面建设投入，在一年一年逐步改善。所以，交通的改善，缩短与地州市的距离，也是一个条件。长沙是政治文化的中心，跟地州市到长沙市，因为工作的原因，因为小孩的教育等因素，进入长沙置业在增多。我想支撑长沙市主要三股力量：刚性需求；改善性需求；各地州市进行省份城市进行置业和对小孩教育的因素。所以三个人群在支撑市场。

[主持人]我们看到有一个数据未来长沙有70%被地州市的消费者买走，不知道，方总认同这个观点？

[方鹏]是一个预料的判断，说不准。实际情况呢？跟我了解的情况是差不多，我觉得是50%都是非长沙市户口在购买。刚才主持人提到这个问题，我个人的意见，补充李总刚才说有两点：

第一，推动在银行政策缩减的情况下，仍然推手有几点：1，投资客；投资客一想到温州炒房。其实不是这样，你手头上有一百万流动资金或者不要一百万，五十万，你也是一个投资客，很简单一个道理。因为我们国家国情特点，没有什么东西好买，除了股票也就是房子。在这种情况下，他会考虑投资，只不过他的级别不同而言。我说第一点，对于未来通胀的预期比较大，担心手里的钱都会贬值，谁有钱都会去买房。买房同时也是改善性的需求，咱们作为普通购房者，我买之后也不一定自己住，看投资或者是自己住。由于通胀预期的情况，是一个重要的推动力。

第二，我们来自于北京的开发商，在北京市如果哪一个区域，成交一套房三千多万，很快引起单位对市场的研究，引起一个判断。而长沙市场不一样，相对于供给、销售是比较平衡。在健康市场下，能够在银行政策越来越缩减的情况，是一个健康的推动的方向。

[主持人]我也是看到，其实在我们工作当中，我们有很多一线城市，他们应该算投资，或者是一线城市的白领，他们在一线城市买一套房子，也没有能力再买房，但是他们剩下了资金，往往在长沙这种城市能够购买，他们认为地段不错的投资。是不是这一部分人变相把这一部分钱投资到长沙来？或者这么说一线城市环境迫使他的这部分钱投资到长沙呢？

[李旭红]可能性有。

[方鹏]举一个例子，大家都知道北京、深圳的房价高，但是房价高。从投资角度来说，它的回报率也高。长沙几年的时间工资涨两千，而他们可能一年就涨七、八千，投资率不一样。

[主持人]这一部分人群没有办法站到一个主流人群，有个别的现象出现，是吗？

[李旭红]那会有。

[方鹏]对。

[主持人]现在对于楼市，价格成为了焦点中的焦点。8月，在博鳌房地产论坛上，北京华远集团总裁任志强就已调侃，“我都从了，你们也从了吧”，认为要以降价换取销售。任志强解释说，最担心的是政府动用“核武器”，这个所谓的“核武器”指的是什么呢？

[主持人]李总先谈你的看法？

[李旭红]作为房地产同行一个最大颚，任志强，因为他对房地产政策包括市场看得很透彻。对于核武器的认为，我的观点，我没有他那么深奥。我觉得像国家对市场调控的新政陆续的出台之后，对市场有的影响大，有的影响小。在维持现状的情况下，避免更厉害的政策出来。但是，我想更厉害的政策想不到，但是任志强他们能够想到。我在观点里面，房产税等政策出台。

[主持人]方总，你觉得呢？在销售过程当中，什么因素最会影响到这个市场？

[方鹏]李总说得谦虚，李总是不方便说。我觉得任总说得话符合当下一切娱乐化的审美需求，讲得有意思。但是我个人觉得政府最后一招，肯定是房产税。但是这个也是挺困难。在目前阶段，还是有两个牌可以出：

第一，土地，其实已经开始控制，清理闲置土地，查究违规土地，目的是增加供应量。我记得去年有一个数据，长沙市如果说未来三年内还是多少，市场没有销售任何一套房子。目前土地可以供给让我们买三年，按09年销售速度。如果国家真的下决心，土地政策缩得很紧，这所谓是核武器之一。

另一方面是融资，我们集团总部在研究，国务院现在正在做调研，因为进入八月份以来，像离我们最近的武汉，最后一周房价上涨是50%。意味着长沙房价怎么样？现在是5000多元/平米，下一个月是7000元/平米。所以，在目前情况下，国家真的有可能在融资方面做一些动作，比如开发带，但个人信贷也做。我觉得目前有两点。

[主持人]开发带的方面，国家已经有所限制，包括信托等方面。好象已经让一些开发商手上有一些紧，是否有这种现象？

[李旭红]对。

[主持人]现在从四月份新国四条出台，我们看长沙的房价也并没有出现明显的变化。我们确实遏制的上涨的上扬，也处于我们当时水平上面，5300元/平米左右，像它没有出现明显的松动，各位你觉得主要的原因是什么？

[李旭红]刚才我们也聊过，几个共同因素，也是说了长沙市场整个房价，泡沫量不大。没有水分可以挤，也不是联合一起与政策搞了。随着市场在调节，最后市场可取的调节。一个是需求，一个是整个供应量。发展是比较平稳，合理性。刚才说长沙市房价在全国来说是一个洼地。因为长沙工业总量与市场竞争力排名在全国是靠前，但是房价是靠最后。所以是倒挂的现象，也是不合理的现象。但是因为长沙比较理性的市场，不存在很多泡沫化，影响不是很高。

[主持人]我们看现在政策，国家政策出台，特别是想让一线城市房价有所下降。但是并没有明显的效果的时候，又有出现市场反弹的情况。当然包括一线城市、二三线城市。这样会不会出台从紧的政策。我们知道今年四月份出台新国十条也有区别，不像以前“一刀切”的形式。在接下来这一段时间里面到年底会不会出台更严格的政策影响到长沙？

[李旭红]这个不好判断。

[方鹏]国家决策的问题。

[方鹏]你的目的是降房价。至少我不说别的城市，至少在长沙在做，已经达到政府的目的。他的目的不想把今年叫做GPD给弄下去，要看政府怎么决策。我相信在今年，国家层面有，但是在长沙地方标准也会有限制。

[主持人]我们稍微休息一下。

[主持人]欢迎继续回到楼市会客室直播现场，那么我们说到这段时间里面长沙市场确实出现回暖，谁收到“金九银十”呢？尽管现在长沙很多楼盘开始热卖，市场出现回暖迹象，但是，也有分析，目前国家从紧的宏观调控政策以及信贷政策依旧没有任何松动的迹象，再加上即将出现下半年供应量集中放量的情况，因此，“金九银十”很有可能会出现价格大战，各位认同这个观点吗？为什么？我先请方总来谈谈。

[方鹏]价格大战肯定不会出现。但是促销大战有可能上演。因为价格大战如果说标准是一个战略层面。那么就是说，开发商为了回笼资金，接近成本或者低于成本来出售，这才叫做价格大战。你一促销搞几百块钱，几十块钱每平米，这个是促销，是一个战术方面。原因很简单，我自己是开发商就这么说。2010年9月份，按照一般的速度，现在买的，应该是08、09年拿的土地。08、09年的土地价格，成本价格就这么高，所以成本就摆在这里，降到哪里？所以这么一个概念。

[主持人]李总，在你看来，在“金九银十”可能会出现，接下来半年，供应量有放量的情况。但是从紧的政策，投资和投机性暂时很难在市场出现，会不会出现供过于求的现象吗？

[李旭红]这个现象，供过于求是房地产存在的现象。具体来说，价格大战的方面，房地产同行这一方面不会有这种现象出现。但是促销的方式、花样之类，这一方面大战有可能出现，采取不同的促销方式，获得大众的眼球。现在不管控制空置率、将来融资、将来有多少要买、多少要卖。供大与求也不好做决断。我想越个性的房子越好买。特别是在“金九银十”黄金季节来说，也是房地产商，消费者最关注的时段。我觉得这段时期，交易等方面比较热闹的情况出现。

[主持人]刚才李总说越特色的房子越好买。其实对于我们消费者来说，也会有在选择方面有很多困惑。其实“金九银十”，不知道两位也会考虑比较大的动作？那你觉得在这段时期是什么样的房子比较好买？

[李旭红]什么房子好买？从感官上，吸引眼球方面来说，从外形很漂亮、环境很优雅、地段、交通各方面都很便利。还有一个，现在房子的话，我想有自己的个性存在，有自己的特色存在，如独特的主题这些东西来摄取、来名义、迎合消费者的个人爱好方面，这一方面也是一个吸引点。最终来说，我觉得一个高品质，环境优美的，适人居住、交通便利的房子肯定好买，这个肯定是高性价比。而且从造价方面、质量、其他方面能够满足大众的要求，我想这种房子肯定好买。

[主持人]从两位的项目来看，其实也有各有特色。一个是大河西先导区，引领两型社会的发展区域。还有一个武广客运板块这里，也是长沙发展一个板块。你们有不同的地段来说，消费者会关注哪些特点？

[方鹏]那么，我的朋友圈子里面，也有非房地产业内人，我从来都回答不好。你现在问我，我也回答不好。如果你是刚性需求，第一个地段，交通便利，李总刚才也说到。至于房子品质肯定要好。那么房子的个性和定位是否符合你自己，户型是否符合你自己，这些属于个性的问题，这个是无法参考。这些完全看你喜好。另外，地段和品质，地段说白了就是交通，这一块是考虑的问题。作为改善性的需求或者投资性的需求的话，主要还是地段。像刚才前提问题里面也说到，谁在推动房价的历来上涨？最近一个月，可以看看具体成交，城市中心地段买到将近10000万元/平米小户型，还有不少人。最近，我的朋友跟我说，长沙别墅市场也是反弹比较厉害。很典型的代表这种投资市场在出手。对于这一类客户主要考虑地段。像我们的项目，在武广，我们也考虑地段。结合你的特点，消费者看你的需求，做选择，买房子是双赢。

[主持人]在户型方面，您觉得对于不同的消费者呢？很多消费者很关注小户型和别墅类。小户型跟我们刚性需求产生一种矛盾。因为刚性需求往往从总价上来讲，会考虑中小户型，这些会使这个市场上产生一种交集，使市场上产生一种矛盾。

[李旭红]现在乃至未来，说不长好多时间。中小户型的紧凑型肯定是市场主流，在销售量上是主流，这个是毫无疑问。

[主持人]还有一个，李总也提到空置率的问题。长沙房产局也开始组织人力对空置率方面的调查。这个空置率对长沙发展有什么影响？空置率是在短期内对我们有影响还是长期呢？

[李旭红]空置率的这个问题反映供给关系的一个现状、人居居住面积的现状。空置率高，从某一个方面说明人居居住面积是比较好，比较宽宽敞。空置率高就意味着更多的机会，三级市场有更多的机会，我们的年轻，向往新生活，希望向大城市打拼，湖南地级市朋友们，他们才有机会。如果你的空置率不高，像北京那样，北京是一个大城市。去年销售量比较大，但是北京成交量没有长沙大。他已经是寸土寸金，北京那里的空置率很低，它那里房间几乎没有，那样的环境对于年轻人就高不可攀。但是长沙空置率没有达到那种亚健康的状态，是很健康的状态。也是为我们年轻人提供一个空间，也是更年轻提供一个机会。空置率从两个方面来看，还算好。

[主持人]也就是一把双刃剑，任何一个事物有两个方面。

[方鹏]都存在。

[李旭红]对。

[主持人]“金九银十”历来都是企业必争之时，7月，很多企业就开始用精装小户型撬动市场，通过各种促销手段试探今年“金九银十”的成色，而即将在10月29日开始举行的中国长沙第30届房地产交易展示会提出了“绿色建筑，圆梦好房”的主题。在今年的销售旺季，两位觉得，我们有哪些必须抓住的市场机遇呢?李总的项目在这段时间，宣传等方面做很大的动作，你觉得有哪些方面，我们应该抓住了契机？

[李旭红]刚才讲“金九银十”对于购房者和开发商都是黄金期间。不同开发商都想通过不同手段抓住这个最好的时机。像我们长沙音乐界全程赞助策划一个活动。通过我们其他音乐社区的形式来吸引大众的眼光。所以通过不同手段来吸引购房消费者。在“金九银十”这段时间，不同开发商，不同楼盘肯定拿出不同举措，争取在这个黄金季节交上很好的答案。

[主持人]那方总，你的看法？

[方鹏]李总已经说得很全面。这一段时间，机遇到处都在。主要销售营销环节。既然要开盘，之前要规划好，已经策划好。主要看销售环节，各显神童。有促销就上促销，消费者买得开心，也有好处。我们的话能够抽出宝马车，这个东西很正常。我觉得买房始终是双赢的。如果一个国家人都去买房，有钱就是去买房，确实是不太健康，那是国家想的层面的事情。我们作为个人来说，目前中国买股票的东西太悬。所以买房子是双赢的事情。

[李旭红]买房是最双赢的事情。

[方鹏]最稳了，无论是通胀还有什么。

[李旭红]稳妥了。从各方面，如风险等很有保障性的不动产。

[主持人]马上“金九银十”、房交会都要来。这段时间，可能是很多消费者都会选择这段时间来买。你们能够给消费者带来一些意见，给他们一些建议。在这段时间买房，应该注意什么方面？怎么能够买到让自己高兴，满足的房子？

[方鹏]如果你是刚性需求，你要买房，你要自己住。送一句话，在促销满天飞，新房到处推的时候，你就不要挑花眼。你不要太管价格的方面，几百块钱元/平米的涨幅，对你没有影响，你过了几年，涨几百元/平米还没有感觉。你只有一套。如果作为投资者来说，可以好好斟酌一下。我觉得有什么好的意见，注意哪些方面？肯定说地段、品质、一个楼盘的口碑等注意一些常规的方面。

[主持人]李总呢？

[李旭红] 赞同方总的一些观点。就是从大众眼光，不是我们作为开发商来指点消费者来讲。
第一，地段交通是否便利。无论是公交车站还是其他地铁等方面的因素考虑。
第二，价格。我觉得价格不是很大的问题。如果对于刚性需求来讲，对于经济状态不是很宽裕的人来说，略微考虑一下。如果价格比较低，就是比较偏的地方。最要关心一个事情，这个楼盘的品质问题，大家的口碑，确实说买东西是真才实料，品质是第一。我想在这一方面，希望广大购房消费者要考虑到，再考虑其他周围交通设施、环境方面对楼盘整体品质问题。

[主持人]2010年上半年，政府开始了严厉的房地产调控政策，信贷的从紧，投资投机性需求的遏制，调控政策初见成效。下半年，我们希望长沙楼市能在政府从紧的宏观调控作用下，继续保持稳定、健康发展，在即将到来的金九银十也让我们更多一点期待。
好的，今天的楼市会客室到此结束，感谢两位嘉宾的参与楼市会客室来，感谢广大听众的收听，广大网民的观看，咱们下期再见。