[主持人]近期，楼市不断有楼盘打出抄底价的宣传语，各媒体也在纷纷炒作楼盘抄底团购活动。在新政调控过去的几个月，尽管有楼盘不时传来抄底开盘的声音，但市场的观望情绪仍然浓厚，不少购房者还在犹豫。楼市的抄底时机真的来了吗？与此同时，关于第二波楼市调控将出台、房产新政将松绑等等不同的传言也在坊间流传开来。接下来的楼市到底怎么走？现在是不是抄底好时机？购房者应该如何抉择？
敬请关注本期楼市会客室《楼市抄底真来了吗？》，参与讨论嘉宾：

业内资深人士 屈国辉
长房集团营销总监 方浩
湘域熙岸营销总监 田章
西子花苑代表
业内人士： 网名“梅豆豆”、“烟火”、王金信

[主持人]1、抄底概念最近为何热传？现在谈抄底是不是时候？购房者适合出手了吗？

[屈国辉] 最近注意到一个市场动态，那就是抄底概念被反复热传。个人认为这种现象的出现并不是偶然。前期不少开发商对于后市表现出了强硬的姿态，并没有大幅度进行价格调整。随着市场成交量的下滑，开发商的心理防线出现了松动。抄底论的出现，恰恰印证了部分开发商对于后市的不确定性的心理。
对于是否已经出现了抄底时机，首先要回答一个问题，那就是市场价格是否出现了一定幅度的下滑，否则底从何来。根据当前的市场成交价格，我们发现，市场价格并没有出现明显的下滑，因此目前谈抄底应该是不恰当的。
对于购房者是否应当出手，个人觉得首先应该是建立在个人需求的基础上。如果对于购房有迫切需求且有特定需求，在能力能够承受的范围下，看见适合的物业是可以出手的。但是对于投资型客户，还是可以观察一段时间。

[方浩] 提出抄底概念说明卖方阵营的两个心态，一是已经接受调控成效显现、市场疲软的现实，另一心态是仍未承认市场会彻底反转完全向恶的发展趋势。对于长沙市场而言，目前的价格是3-5年这样一个中长期趋势的底，但如果要抄绝对底部可能还需等待半年左右的时间。

[田章] 通常情况下，一个概念的热炒都源自有组织的策划，或者，基于建立在过去经历之上所谓的经验，房地产发展到今天，虽然时间不长，也还有很多的问题，但是我觉得已经相对成熟了。
关于是不是抄底的好时机，我觉得已经完全把房地产投机化了，这样不利于这个行业的健康发展，房产品和股票不一样就在于它的实际使用性能和关注点，两个在一起的楼盘，价格差多1000元以上的案例已经出现很多了，很难说买低价位就是抄底。
至于此时是否适合出手，我是比较肯定的，而且我也一直倡导无论是开发商还是消费者都要理性。长沙的房地产市场其实还是比较平稳，并不像大型城市在房价上有特别多的泡沫。有时候等待就意味着错过，一些消费者对于现在的时机与价格都没有把握住。所以，我觉得，最重要不是你能否买到最便宜的，能否等到价格最低时候。而是，是否能够在自己能够接受的价格时，选到自己最想要的房子。对于开发商而言，在产品研发、产品附加值以及给消费者提供的服务方面，都要更进一步地努力。

[西子花苑代表]抄底概念热传可能与近段时间政府反应有关：今年内不会加息等多条消息出来以后，貌似政府已经开始放松对投资市场的调控。所以让消费者觉得反弹或许即将来临。另外一个原因则是经过08年政府调控、经济危机致使房价跌入万丈深渊后，09的反弹有很多没有抓住抄底机会的消费者会有一种期待希望再生的心态。那么自此的政府调控让他们看到了曙光，所以只要有抄底的声音传出，他们则应该是最强的附和之音。

[主持人]来自0731房产网楼市会客室网络讨论统计，以下摘自一些业内人士的观点：
业内人士网名“梅豆豆”：认为抄底热传的原因是大部分普通老百姓都希望房价下跌。但现在谈抄底还不是时候，建议明年上半年出手。
业内人士“烟火”：抄底一直都被媒体热炒，吸引关注点，现在抄底为时过早，长沙房价并没有多大的松动，现在不是出手时机。
业内人士 王金信：做了个形象比喻，是不是到了抄底的时候，还不好说，如果说“父亲”斗得过“大儿子”，不需要靠他出更多的赡养费，那就说明抄底时机还没来到，可以再等一等。

[主持人]感谢这些业内人士在网络上的热烈讨论。那么在新政调控的这几个月里，楼市在不断发生变化，您认为调控是否落到实处？现在又是否开始传闻中的松动了呢？

[屈国辉]从此次出台的系列宏观调控政的密度、力度，以及指向性分析，应该说此次调控政策是较为务实的。虽然有部分政策未能彻底执行，但是整体而言，此次出台的政策确实将会取得实际效果，但是需要时间发酵其政策效应。
目前不少地区房地产市场成交低迷，尤其是绝大多数大型房企2010年上半年的销售目标并未实现。因此，不少大型房企正在或已经制定了针对性的营销策略，将更加主动的争取市场。而这些企业属于市场领导型企业，它们的策略将对于市场产生直接的影响。因此市场的变化最终要归结于大型房企的应对策略。但根据目前的市场迹象分析，大型企业在2010年下半年价格策略将会更加灵活。

[方浩]此次调控最强有力的手段仍是金融信贷政策的从严控制，目前各地的信贷政策基本都按照中央部署执行，短期内我认为不会有任何松动。

[田章]调控是否落到实处，政策前后的成交变化及价格变化是最有说服力的，我认为政策调整是出于两方面考虑，一是控制市场，二是影响心理。所以，我觉得无论从交易量及价格变化，还是开发商及消费者心理方面，都达到了政府预期。
传闻政策会松动，我觉得主要是从宏观经济层面的考虑出发，此次调整对房地产单体行业，影响并不十分大，如果松动，也是政府基于经济全局的考虑。
西子花苑代表：政府调控，一次比一次更有针对性。且越来越实。有人调侃过这次的政府调控，说是不给国家台阶下，调控就不会停止。这也有道理啊，多少得看到成效了，调控才会稍微放松。现在一线城市虽然在成交量上下滑很明显，但毕竟有些开发商还在死扛。看来最终是要把自己扛死的。

[主持人]业内人士网名“梅豆豆”：认为调控政策一部分落到实处。目前来看调控稍有松动，微调，暗降，当然表现还不明显。
“烟火”留言：调控一直没有落到实处，都是雷声大，雨点小，含含糊糊，说的很多，落实的很少。
业内人士 王金信：7月份初，上海、深圳第三套房银行又可以放贷了，从严的楼市新政一似乎又成了一个“忽悠”，随后，政策即将松绑的信息就传遍全国了。
从市场数据来看，新政出来的这三个月，整体行业出现量降价滞的局面，少数二线城市房价微涨，应该说调控的效果还是很明显的，但是很显然，政府打压房价的预期目的远没有达到。

[主持人]如果政策一旦松绑，市场会否迎来报复性的反弹？

[屈国辉]政策的放松与政策的从紧一样，并不会在第一时间获得市场反映。这一点，在08年就已经得到映证。但是应该说，如果政策放松，那么无疑将会刺激到市场信心，使得市场人气得到恢复，尤其有过09年房价快速上升的市场记忆的背景下。相信一旦政策放松，那么市场恢复到之前旺销的局面是非常之快的。

[田章]我认为反弹是一定的，否则何必松绑，至于是否能说得上是报复性，就长沙而言，我看很难，长沙从未报复性上涨和反弹过。我们以前所谓的补涨行情，相对于其它同类城市，也只是如春风拂过，长沙市场的良性状况，无论是从供应量还是消费结构，短期都没有发生巨变的理由，因为，我认为温和反弹应该是政策松绑之后的主要表像。

[方浩]政策松绑的时间估计会较预期晚很多，报复性反弹的可能随着时间推移也会越来越小。

[西子花苑代表]按照长沙房价的情况来看，我觉得报复性反弹的的可能性很小，本身此次调控并没有给长沙地产带来多大的影响。且5-6月份的销售也不是很难看，明显可以看出硬性要求还是逐步在消化的。而持币观望的个体虽有但并不成气候。

[主持人]业内人士网名“梅豆豆”：认为现在松绑铁定反弹得更厉害。房价进入平稳健康发展轨道之后反弹形势会平缓一些。确定的是经济增长模式不改变，无论何时松绑，反弹都是必然。
“烟火”：现在房价并没有大跌，投资者也都在观望中，投资信心也不大。大幅上涨可能性小。

[主持人]从目前的形式来看，下半年国家是否有望继续出台调控政策？或者如坊间所流传的第二波楼市调控即将开始？对待后市，各位持怎样的观点？

[屈国辉]个人认为，简单的判断政府在下半年出台或放松宏观调控政策都是不科学的。政策具备牵一发动全身的影响，因此各项政策的出台都是严谨的，并且要实现其目的。判断政策出台与否是项严密的逻辑分析工程，需要从多个方面进行宏观分析。
从目前国内外宏观经济形势以及政府导向分析，个人曾在5月底就在个人博客中提到本次中央政府对于市场调控的决心是不容怀疑的，因此市场没有发生实质的变化是不会出现松动，甚至有可能出台更加严厉的调控政策。反之，如果开发商积极响应政府号召，进行优价促销，市场出现一定的价格调整，政府也许会逐渐放松部分政策。对此，本人现在仍持此观点。另外任志强在7月2日到5日举办的博鳌论坛也发表过相近观点。
但是对于即将进行第二波楼市调控，个人认为短期内市场如果不出现大的价格上升或抢购现象，则出台的可能性不大。但是如果即将进入“金九银十”的市场传统旺季，市场仍无实质性的松动，那么不排除出台第二波调控政策，这也许是压跨骆驼的最后一根稻草。
对于2010年下半年楼市走向，个人认为将有可能出现以下几种情况：
1、大型房企将成为市场调价的先行军，推动市场进行调整；
2、自住型客户成为市场争斗的对象，刚性需求产品将成为市场主流；
3、开发商将采用直接降价或通过加大优惠幅度，加强赠送等手段刺激销售；
4、基于目前投资渠道狭窄的事实，部分投资群体将把目标锁定在商业物业，将推动商业地产的新一轮增长。
谢谢！

[方浩]下半年有可能就非准入央企退出市场、房屋租赁管理等方面出台有关政策，对二级市场的进一步调控不会有更多政策出台。

[田章]继续出台从紧的调整政策可能性不大，有可能出台相对温和的松绑政策，但是短时间也无法立即恢复居民购房信心和市场销售状态，从目前政府传递出的态度分析，房价大幅波动的可能性降低，未来政策扶持的空间和力度仍会比较大。
关于后市，个人认为下半年长沙的成交量和价格较现阶段会小幅震荡而后放大，但是会维持在经济增速上下不远的速度。

[西子花苑代表]5月中旬发改委曾明确表示过，如果5月的调控达不到政府所期盼的效果，将会有更严厉的调控政策出台，并已经开始起草新的调控政策。我想国家应该不会拿调控来忽悠广大消费者的。还是那句话，好的产品才能在这个动荡的市场中生存下来。面对后市，做好自己的产品才是关键！

[主持人]业内人士网名“梅豆豆”：有可能会出台政策，国家政策朝令夕改，经济形势扑朔迷离，近一两年楼市发展不明朗。

[主持人]来看业内人士王金信留言：现在，中国经济再次面临两难，就像赶路的马崴到了脚，中央政府急需各类经费、地方政府、公司要交税、工人要加薪、农民要保障，地震水灾拨款等等，举国上下，要钱的事一大堆，经济这个时候能退？但若不退，难道又回到“地产是最大的支柱产业”这一条路上去吗？从目前来看，全民患上了“地产依赖症”的时代远没结束，若政策不从紧，政府不仅失信于民，而且等于“饮鸩止渴”，房地产泡沫会更大，破灭是迟早的！

看来政府出台政策，让政策发挥实效才是群心所向啊！

今天聊了这么多，其实只有短短的四个问题，却让整个过程变得如此的严肃，楼市抄底时机真的到了吗？也许谁都不能给出一个合适的准确的答案，只有自己真正有需求，适合自己的就是最好的！好的，感谢各位嘉宾参与讨论，感谢网友的观看，下期再见！