[主持人]山雨欲来风满楼，这恐怕是最近一段时间房地产市场最真实的写照。从去年年底开始，包括“国四条”“国十一条”等在内的一系列调控政策的密集出台似乎并未遏制住高涨的房价，特别是一线城市的市场价格大有愈演愈烈的趋势。在此背景下，3月11日，国土部颁布“国十九条”土地调控新政，从源头上抑制房地产热炒。紧接着，国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管四大举措。跟着国务院17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称《通知》），提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
这一系列调控的重磅出击，伴随着银行信贷政策的明显收紧，房地产这匹脱缰的野马能否被勒住缰绳？市场在调控作用力下，又能否理性回归呢？一切需要直面市场，深度探析。
采访嘉宾：
长沙市房产研究中心主任 陈敦旭
湖南利海房地产开发有限公司 总经理 彭晟
中铁房地产集团（长沙）有限公司 副总经理 赵辉
长沙房产（集团）有限公司 营销总监 方浩
景鹏控股集团 营销总监 田章
湖南湘龙开发建设有限公司 策划经理 湛伟

[主持人]市房产研究中心陈主任介绍今年一季度以来长沙楼市出现的一些特征？

[陈敦旭]今年以来全市房地产市场整体上交易活跃，不管是新房销售还是二手房销售均出现“量升价涨”的发展态势。
（一）市场供应比较充足。一季度，全市新批预售面积411.59万㎡，同比增长120.12%。仅从内五区来看，2008年以来截止3月底，已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为491.54万㎡，其中住宅399.97万㎡,占81.37%；144㎡以上商品住房待销达到192.87万㎡，占比达48.22%。
（二）新建商品房销售活跃。一季度，新建商品房延续了去年旺盛的势头，全市新建商品房累计销售达499.88万m2，销售金额达203.84亿元，同比分别增长83.37%、109.24%。
（三）二手房销售稳步增长。一季度，二手房销售累计达119.51万m2，同比增长67.26%。二手房去年虽然实行了网上签约和资金监管，规范了市场，但由于营业税2年改5年的影响，一季度相对去年四季度还是出现了明显的萎缩。
（四）新建商品房均价持续上涨。一季度，全市新建商品房均价为4078元/㎡，同比上涨14.11%；其中住宅均价为3832元/㎡，同比上涨16.87%。但与一线城市相比较，长沙涨幅偏低，这主要得益于长沙房地产市场的健康稳定发展的结果。

[主持人]各房地产公司代表就国土部出台的“国十九条”相关条款，谈谈各自的看法。
① 通知要求：开发商竞买保证金最少两成、10天内签订出让合同、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”。各位如何理解？这轮政策执行下来，将拉大各企业之间的发展差距，是否将导致房地产市场的重新洗牌呢？

[彭晟]明显政府要从土地源头控制高房价，防止土地的囤积，防止差的开发商进卖场举牌，这样肯定会让大的企业做大做强，占领更大的市场份额；小的企业被洗牌，也越来越少。

[方浩]政策中关于土地出让的手续办理要求对于遏止大型房企进行战略性土地储备、垄断土地购买是具有积极作用的，同时也提高了开发商购置土地的门槛，让一部分资金实力不强、开发能力不够的开发商被剔除在外，同时要看到在政策中提到的《限制用地项目目录（2006年增补本）》的对于严格控制商品房用地单宗出让面积的要求，目前各城市在实际中仍未完全参照执行，故而出现大量地王多数被央企一类资金势力雄厚的公司获得。如能严格按照《目录》的单宗出让标准（小城镇7公顷、中等城市14公顷、大城市20公顷）来执行，则大大提高中等规模开发商参与土地购让竞争的可能，重新洗牌的局面可能性不大，只会更健康的促进市场良性发展。

[田章]变相抬高了开发商进入市场的门槛，一些小公司，运用比较少的资金在做滚动开发，就会导致整个市场供应结构的偏紧，举个例子，因为不是所有开发商都像湘江世纪城这样，拿了地之后，迅速就有100、200万套房子放出来，他没有那么多的钱怎么办？比方说他拿了200亩地，他先开20亩，分10年开发出来，看起来有供应，而实际上整个供应量很少。因此，这政策是为追求速度的开发商准备的，要求开发商加快开发节奏，我不认为整个就会拉大企业的发展差距，因为在任何情况下，这个都存在，市场好坏、政府调控与不调控时都有，都在一直拉开，我觉得这个没有特别大的意义。

[湛伟]从一系列具体数字限制的条款透露出此次调控政策比以往更为严厉。“以往有些政策在各地的实际操作过程中，由于理解不太一样，其执行细则也不太一样。”国土部此次的新政就压缩了这一空间，政策更为明确、规范，更具有可操作性。”实际上我认为，这一政策的实施如果执行到位，将从两个层面拉开开发企业之间的差距，一是，对开发企业的资金要求越来越高，因此对大宗型土地的竞拍将更为慎重，不会盲目拿地；对于开发企业拍地之后违约付出的代价就更大了，同时也会进一步规范市场。二是：一些资质较低，实力较弱的开发企业将会退出竞拍舞台，这会让部分小开发商在短期内无力拿地，从而遭遇出局的命运，资质较高，实力较强的大品牌开发企业将具备跟为有力的竞争优势。

[主持人]通知要求：保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。这一政策界定是否清晰？对市场供应将会产生怎样的影响？

[彭晟]这个政策中央国土部肯定要出一些细则，如何界定自住性的中小套型到底多少面积，像这个大套型是按照我们平常所说的144平米来界定，还是以总价来控制，或者怎样？都没有清晰的说明。另外像别墅，指的是独立别墅，还是联排的，像联排的如果只是个车库相连，有时候又称为高尚住宅，所以这个都不怎么清晰，这些中央的政策还是需要地方政府出一些细则来做规定的。所以我认为这些只是表明政府的一个方向，一个信号，而引发大的政策慢慢的出台。

[方浩]本次提出的七成概念有别于以往的政策所提的70%概念，以往所提的70%是指套型面积小于90平米的住宅面积供应量占区域内总的住宅面积供应的70%以上，此次是指土地供应面积的占比，并且把保障性住房、棚户改造等性质的项目用地纳入进来，常规计算来看是加大了对自住型需求的规定范围和开发限量，同时进一步明确了对改善型住房需求和投资型住房需求的市场容量进行压缩的意图。该项政策未明确的是对保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房的用地权重，估计部委也是基于各地在三类住房需求实际状况上有差异的考虑，有意识的未予细化。

[田章]要规范房地产市场的话，首先要规范开发商， 然后才能够通过规范结构，来供应市场刚性需求所想要的一些房子，我觉得这个很难落实，除了别墅限制供地这块，以前不是就有个70、90政策，那时候执行得还可以，实际上政府不这样规范，开发商也都觉得这样大的房子比较好卖，都在有意识的去做这样一些户型，两房、小三房，开发商也都做得比较多。总之，这种强制执行，最终还是会落实到市场的检验指标上去，开发商也已经在自发的调整产品的供应结构了。

[湛伟]后续别墅市场供应将逐步缩小，别墅市场将更为紧俏。

[主持人]“国十九条”如果严格贯彻执行下去，将会对长沙市场产生哪些影响？

[彭晟]国十九条如果说严格执行下去，让房地产企业的进入门槛高了，另外一方面保障性住房的供应量也加大，无疑会对长沙的房价水平产生深远的影响，会产生稳定的作用。但是像长沙市中心的话，我觉得要区别对待，他是不可复制的，供不应求，房价无疑仍然会很高，因为地段占了一个很重要的因素。

[赵辉]我认为“国十九条”的核心思想是在住房特别是保障性住房用地供应上要坚决落实政府责任，确保保障性住房用地供应；在房地产用地开发利用上要严格加强监管，确保依法规范有序。随着这一核心思想的实现，势必会让土地市场日趋规范，减少乃至杜绝地王频现、囤地炒地等非正常现象。通过对一些违规土地的梳理和清查，也会产生一定程度的土地放量，增加了土地供给无疑将对稳定房价产生积极作用。同时，由于对获取土地门槛的提高，将会使开发企业形成分流，资金实力雄厚、企业信用良好、社会责任感强的大型房地产企业将会逐渐占据主导地位。

[方浩]对于遏止土地市场的不良竞争环境、防止地产巨头恶意圈地、扶持中小型开发商在三公原则下的土地市场上同台竞技、进一步改善低收入阶层购房困难的状况都是具有很好的作用和影响的。

[田章]对长沙市场会有影响，调控的政策有几方面，一方面是调整土地的，另外一方面是调整供应结构的，其实最终的目的是调整房价，就像前面所说的，真正拿到土地的开发商，他的资金实力更强，规模更大，那在做盘的时候品质要求更高，那价格其实很难下来，加之现在拿地越来越困难了，尤其现在长沙的土地又改了，开始实行土地储备中心，就是先把所有地收归到政府下面城建部，再由城建部进行一级开发，一级开发后，再转给二级开发的开发商，那么在这个过程中土地开发的成本更高了，而且现在市中心也没有什么土地了，所有土地基本上来自于旧城改造和拆迁，这个成本比较高，变相推高了土地市场的价格。90、70又加快了房子的消化速度，成本高了，消化速度快了，房价自然就涨了。当然还有很多因素。

[湛伟]国土部的这份“19条限地令””提高土地的首付款、缩短缴款的时间，其意义更多的是针对开发商的违规拿地行为，虽然提高了拿地的诸多成本，但多是“心理上的信号意义，实际意义并不大”这会让部分小开发商在短期内无力拿地，从而遭遇出局的命运，但这遏制不了地价。现在土地拍卖“价高者得”的游戏规则依然没有改变，指望这种土地的细微调控政策来抑制高房价，几乎没有太大的可能性，目前长沙正处于飞速发展的阶段，大量基础设施建设，民生工程，地块开发正处于发展阶段，短时间内要达到一定影响的可能性比较小，只可能说对后续市场的规范起到一定的促进作用。

[主持人]就在“国十九条”后不到一个月，中央对房地产市场下了一剂猛药：首套房90平方米以上首付三成；二套房首付不得低于50%；房价过高地区第三套房可停贷；不在当地纳够一年税，不能贷款买房……被称为史上最严格的调控政策，各位觉得这些政策对长沙的房地产市场有何影响?长沙现在的房地产情况是怎样的？

[陈敦旭]从出台的政策来看，二套房首付提至50%、利率1.1倍的政策后，市场上的“需求”已经缩减，说明楼市的需求大部分是炒房者，他们作出的最快反应就是撤离。中央也理解了炒房人的运作规律，此次点中了投机炒房族的“命门”。当然目前还没有相关的细则对二套房和三套房进行界定，但我认为对长沙楼价有很好的导向作用，可以规避炒房者扰乱市场的行为。另外，不在当地纳够一年税，不能贷款买房，对于长沙来说，由于外地购房者所占购房人群总数的比例越来越大，因此，在短期内，外地购房者的投资热情必将出现明显降温，给楼市带来一定的影响。总体来说，本次调控的力度大，范围广，将对今年乃至之后房地产市场走势产生深远的影响。从政策出台的密度和力度，可以看出中央对于遏制房价过快上涨，解决中低收入住房问题的决心。对长沙房地产市场而言，虽然整体来说依然处于健康稳定的发展区间，但是也将不可避免的受到调控的影响，预计成交量和价格都将出现一定程度的下滑，从长期来说，刚性需求的支撑仍在，且长沙房地产无论从房价收入比还是租售比来看，都处于正常状态，加之地处二线城市，因此受政策影响将不会太大，未来向上趋势将不会改变。

[彭晟]因为我从广州那边过来，像那边的话判断楼市有两个依据，首先是一手房，然后是二手房，因为一、二手房是联动的。像我所住的房子，去年到现在就涨了一千多，这个涨幅是比较大的，但是据我了解长沙的GDP，去年已经达到3700亿，在省会城市里面已经排到前5名，但是楼市的均价去年才4000多吧，这个比例来说，我觉得还是比较合理的，甚至有点偏低，所以我对长沙的市场还是比较看好的。但是我们现在要解读，现在到底什么人在买房？政府的这个政策就是打击投资者，但是很多投资者可能一次性付款，甚至买数十套，这方面政策是控制压抑不了的，所以对于普通市民来说，楼价还是比较贵。但是我是从广州那边过来的，我认为长沙未来还有比较大的空间。我认为现在长沙的房价是具有投资价值，不管是一手还是二手市场。因为长沙总人口大概也就200多万，但是算上周边的一些流动性人口，因为整个湖南的核心就是长沙，他不像广东省，有广州、深圳、佛山，东莞等一系列城市群，吸引力可以分散。但在湖南，随着武广的开通，长沙的核心地位再次被肯定，吸引着周边的城市的人对地铁、文化等的向往，都会向长沙聚集，成为一个大的需求，这是长沙房价的一个比较大的推动力。
我觉得长沙房价现在是“将疯未疯”之际，刚好政府出台了这一系列政策将它给抹杀掉，但是这个政策我认为主要是针对一线城市，像北京、上海，高得明显泡沫化的城市，而长沙随着高铁开通，距离广州、上海越来越近，而才4000多的房价，我不觉得他是高的。我觉得投资客对房价的推动力不可否认，因为大家也会看GDP，长沙GDP排名靠前，房价才4000多，这无疑会认为具备投资价值，但是据我所知，目前选择长沙的投资者也不是特别的疯狂。当然，中国现在一个国情就是“一管就死，一松就放”。这一波应该会让市场稳定下来吧。可能大的城市会出现一些楼盘集中抛售的热潮，以及买家在观望，但是在长沙也许只会有部分买家在观望。
但是对于我们楼盘来说，主打的是方正、实用、低价的产品，更多的是针对第一次置业，以及外来的一些置业者，所以对于我们的影响并不大。

[赵辉]我认为“新国十条”有如下三个值得关注的地方：第一，对贷款购买第二套及第三套住宅的首付比例和贷款利率的提高，势必会提高买房置业的门槛，将挤压出部分短期投机性购房需求，对稳定供应量比较紧张的城市房价有很好的导向作用，但同时也打击了改善性住房需求人群的置业愿望，与市场的自然发展有所摩擦；第二，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的规定，会对外地炒房者或炒房团产生遏制作用，将使部分热点城市的供求关系更趋真实理性；第三，要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用的规定，发出了物业税等房产税种的渐行渐近，这将迫使投机投资者将房产投回市场，增加供给量，平稳房价。就我们项目而言，“新国十条”将会增加购房者置业难度，尤其是改善性需求的购房者，但对于首次置业等刚性需求群体而言影响力有限。
目前长沙的房地产市场与其他省会城市相比，无论是房价还是发展速度，都还属于刚起步阶段，未来可发展的空间还非常巨大。虽然中央近期接连出台了几项大的调控政策，但其主要目的在于遏制部分热点城市不断疯涨的房价，以及职业炒房者的投机性炒房行为，从而支持居民自住和改善型住房的正常消费。因此对于仍以刚性需求为主的长沙市场来说，总体影响并不算太大。长沙市场的刚性需求主要包括：旧城改造的棚改户、改善型换房、外地来长沙工作定居的“新长沙人”、毕业大学生及年轻人结婚购房。据长沙市政府安排，长沙市730万平米的棚户区改造将从2009年起分三年完成。预计2010年，仅棚改拆迁户就可为市场消化掉400-600万平米的量。随着武广高速铁路的正式开通运营，由武汉出发，南下经过长沙，直抵广州，全程只需3小时，鄂、湘、粤三省进入“三小时经济圈”时代，此外长沙地铁2号线开工，湘江营盘路隧道建设全面启动都将进一步提升长沙城市价值。而长沙的房价相比武汉、南昌、贵阳等其他二线省会城市，却要便宜很多。由于看好长沙未来的发展潜力，一些常年外出打工的湖南人以及沿海城市的投资客等，将会选择回乡置业或来长沙购房投资。

[主持人]国资委最近针对北京地王现象回应：78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场，这对全国的房地产市场格局会产生怎样的影响？在长沙央企也渐多，现在的生存态势是怎样？国资委这一举措，对长沙的房地产市场有何影响？

[彭晟]不以房地产为主业的央企退出，对市场我觉得不会产生多大影响，下一个央企也会来接力，具备房地产资质的央企还是占比较大的比重的。现在长沙央企还是有自己的优势的，但是对于我们来说，有自己的经验和沉淀，所以说对于房地产行业是百花争鸣，各有优势吧，现在比较著名的发展商都基本进入了长沙，这对长沙的发展是非常有利，所以对于本土的开发商来说，还是需要不断的借鉴和进步，时刻保持危机感，吸收外来的优势去整合，去做大做强。本土与外来的，共同繁荣、共同发展。

[田章]他们退出房地产并没有什么影响，因为我们打个比方把房地产市场看成100%的话，那78家央企在这里面所占的份额不到5%，就是他们的影响力非常的小，像也出现“地王”，但是这都只是在极个别城市，极个别项目，这都只是个体现象，他们对房地产市场没有什么影响，目前房地产市场还都是以民企为主导的，销售排前的基本上都是民企，其实长沙的央企目前的生存状况，说不上很好，算是中下吧，像中国房地产行业，目前央企的生存状况只能说是中等，背景、资金上相对雄厚一点，但是在产品研发，在客户服务上、物业管理上市落后于很多民企的，就导致他们的利润率可能比一些民企还要低，市民在买房的时候并不能说认为央企有实力些就多考虑，而应该要多考虑在产品服务以及售后服务上。在长沙，其实很少有央企做出比较好的作品。未来长沙目前我觉得占据主要份额的应该还是本土开发商，但是目前一些明星项目可能还是一些外来开发商做的，而央企在这个过程中可能既扮演着外来开发商的角色，也扮演者本土开发商的角色，因为有些央企已经在长沙落地生根很多年了，像保利，很早就在长沙做了，现在从公司层面讲，他可能更多的是背靠央企，但是实际上已经实现了本土化操作的思路，所以我觉得可能还是三分天下，各有各的特色。

[湛伟]其实我理解的是，国资委只是强调所涉78家央企要"加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出"。但并无具体的退出时间，这难保央企不会对国资委打“太极”。就拿刚刚拿下地王的中信而言，其并不在16家获准从事房地产的央企名单中，其刚拿下的这块地王要开发完，估计没个三年，五年，恐怕是不行的。所以对房地产的格局影响是较小的，有点隔靴骚痒的意思？我想，国资委这一举措对长沙的房地产市场影响、应该不会有多大的影响。

[主持人]长株潭房博会马上要开幕了，各位老总如何看待或预期这次房博会，公司在这次房博会期间将有哪些配套活动或营销策略？

[彭晟]房交会作为湖南比较大的展会，我们公司历年来都很重视，大概五一也会开盘，户型以小三房、四房为主，配合房交会做一些推广。

[方浩]本次房博会与以往的房博会最大的不同就是将株州、湘潭两个城市的项目引入联展。近年来，地州市的购房需求也有了长足的进步，长沙市作为我省的政治经济文化中心的城市影响力正在逐渐扩大，并且随着多项市政配套重点工程的启动，城市的宜居指数也在不断攀升。引入株州、湘潭项目联展的同时也将吸引这两个城市的购房需求对长沙的关注，所以本次房交会在受关注程度也将大大超过往界。本次长房集团难能可贵的拿到了现场的展王展位，也将会为三地看展的市民展现一个全新的形象。长房集团将携四个项目共同参展，其中有三个项目都是今年首次全新亮相，届时在现场将会开展多个集参与性、趣味性、艺术性于一体的互动活动，同时安排了多辆看房专车接送看房，在购房优惠政策上会期内也会给客户有更多的惊喜。

[赵辉]本次房博会改变了以往三个城市单独办会的模式，转而改为以城市群为载体跨区域办会的模式，这在全国城市圈和城市群联合办会历史中是首创。据了解已有数十家企业报名参展，另外借助三市联展、三地共融的机遇，还有很多相关行业如家居、建材、二手房等也会加盟参展，这必将是一个多区域、多行业、多机遇的盛会。我们企业也会利用好这次机会，将山语城•绿领项目以全新的面貌展现给各界，突出项目准现房、大绿化的特点，让大家感受项目的宜居，见证央企的实力。

[田章]这次我们湘域熙岸主要是以项目形象展示为主，对销售这块没有多大的期待，现在我们也在办卡了，5月份开盘，均价大概在5800—6000元每平，一期的房子。基本上价格就已经确定下来了，不会有太多浮动。

[湛伟]我们这次参展，主要是推三期二批的房源，相对目前想买经济实用的中小户型购买者来说我们的房源还非常充足，此次房交会，我们还制定了一系列的优惠政策，在房交会期间成交的客户，可以在原有5000元的购房优惠基础上再增加5000元的购房优惠，即优惠10000元，房交会期间我们还特别推出了一部分特价房，因此还没有买放的客户就要抓住机会了。