[主持人梅冬] 纵览都市地产，细听专家角策。大家好，欢迎收看本期节目，我是主持人梅冬，您可以通过本期电视《角策》以及登陆0731房产网《楼市会客室》收看本期节目，同时湖南经广电台90.1《楼市吧》也将播出本期节目，欢迎您的收看和收听。
刚刚过去的315，我们栏目联合0731房产网、90.1电台都收到了不少房产方面的投诉，这些投诉案例相似度都非常高，而且屡禁不止，比如产权证无法按期交付、开发商擅自更改规划用途等等，这些违规现象非常普遍也令房主非常苦恼，作为消费者，我们在买房过程中究竟该怎样维护自身权利呢？今天在演播厅给您提供帮助的是：湖南裕邦律师事务所副主任刘大华，湖南经广90.1电台《楼市吧》栏目主任陆海峰，欢迎两位，我们一起来探讨一下楼市维权的话题。
今年315房产投诉出现了一些新变化。我们首先来看一组来自0731房产网统计的数据：自从该网3月11日开通网络及电话投诉通道以来，截至到目前为止共接到投诉案件50余起。而去年的投诉渠道一开通，3天之内就接到了200余起投诉案件，可谓相差悬殊。是不是现在投诉少了，我们房地产行业的问题就少了呢？不是的，而是发生了一些跟产权有关的变化。我们首先来分析一下为什么会出现这样的现象？

[刘律师]我们说房地产投诉的频率降低了，与房地产的现状有关系，我们在房地产市场积极波动的时候，那是降价的时候，那个时候的投诉可能是最多的，因为大家觉得买房买贵了，房产商一降价，就想退房，那个时候投诉率就发生得非常高。而现在房地产开发商他们自身也与时俱进了，在与消费者博弈的过程中，他也在进步，逐渐消灭了一些质量问题，性价比提高了，投诉人群也减少了。

[主持人梅冬]与往年的各大投诉类型不同的是，今年有关房屋产权问题的案例占了三分之二。

[陆海峰]是的，其实我们平时也接到了这方面的一些投诉，像09年我们接到的一些投诉主要是来自于08年当时的市场环境之下，很多方面一些质量问题，因为整个房地产市场当时在下行的阶段，为了节约成本，开发商可能就会在各种质量方面出现问题。而另外一方面，09年市场比较好了之后，消费者就开始关注质量、品质方面了，而开发商为了销售更好，在质量方面进行了提升。但是说到一些产权方面的问题，并不是市场好了就可以解决，它的原因很多，而且前一段时间积累下来的一些问题，到了现在还没有解决。所以就显得产权方面的问题的比例就开始提升了。

[主持人梅冬]你说现在我们在买房的时候，办这个产权证，你们两个都是一线接触的，你们认为大家真正程序上应该怎么做？

[刘律师]说到买商品房，第一，别买烂尾楼，第二，别买准烂尾楼，就是办不到产权证的房子，因为没有产权证的房屋，在物权法上他是一个不完整的物权，因为物权是以房屋产权证为物权的凭证，才受法律保护，才可以进市场交易。所以，买准烂尾楼他的风险是很大的，因为一个房屋、建筑物，他能不能得到产权证书，有时候是开发商他无法预料、无法把握的。

[主持人梅冬]那照您的意思，现在的开发商随随便便就投资就可以建房子？

[刘律师]不是，管理是非常复杂的，正因为复杂，有的开发商经验不够丰富，冒然买地就开始建房子，结果违规的、擅自变更用地规划的等等，便没办法取得产权证。另外一个，是信用问题，开发商把房屋抵押给了银行，在你交了购房款之后，本来应该解掉这个抵押的，结果他们不诚信了，把你交的这个款用到了其他地方去了，不去解押，这个时候银行抵押没有解掉，产权证也同样就办不下来了。所以只有解掉了银行房屋抵押，才能够办理房产证给你。

[主持人梅冬]那您认为开发商售楼人员在卖房的过程中要给消费者讲明这一点吗？就是要透明。

[刘律师]是的，开发商应该提前告诉你，我这个在建房屋已经被抵押了，不能隐瞒，同时，作为消费者，你也应该去问。这样房地产商拿了你的首付款，去银行解掉抵押，就能够备案合同预售登记了，所以，合同的预售备案登记是非常关键的一步，很多人一次性交了房款，而开发商拿了这个钱以后，并没有去解抵押，如果你不去要求他备案预售登记的话，他就装作不知道了，这样，你的房屋就一直被开发商抵押给了银行，到了要办理产权证的时候，如果说开发商没有钱了，那你的产权证就办不下来了，因为你的房屋抵押银行在先，没有办理预售登记。所以，警告各位，商品房预售的一定要办理好预售登记。

[陆海峰]但是我们在采访的过程中，也发现一些楼盘都像银行做了抵押贷款，但是买房的消费者都不知道这回事，这确实是有很大的风险的。

[刘律师]是的，没有哪个开发商钱是自己的，都是在建便抵押，之后，按照法律规定，每卖掉一套房子，收了首付款，就去银行解压一套房子，这才意味着这套房子就是这个买主的了。所以一定要记得这个程序，要学会问。

[主持人梅冬]那律师您说，我们要问些什么？

[刘律师]问交了房款之后，什么时候可以解掉银行抵押？什么时候可以办理预售登记？也就是到房产权备案盖章，一盖章之后，购房风险就减少了一大半。首先一房二卖的风险就没有了，因为抵押不能办理房产证的风险也没有了。

[陆海峰]那有个规定，就是在签订购房合同之后的90天内，要办理预售登记，那如果这90天内办不下来呢？

[刘律师]不是办不下来，是开发商不去办。如果你房屋办理不了预售登记，就意味着你的房屋前面的手续出了问题，要么是预售许可证不对，要么是土地还没有到你手上，还有一个就是没有去银行解掉抵押。

[主持人梅冬]最近，《都市地产》的维权记者也采集了几个房屋产权纠纷的案例，我们一起来看看。究竟这些案例里面说明一些什么情况？
来看VCR，产权证一拖再拖…….

[主持人梅冬]这个片子里介绍的这三种情况，就是市场上出现的维权里面比较典型的情况。

[刘律师]是的，这就是我们说的准烂尾楼，如果一直办理不下来，那就是彻底的烂尾啦。房屋不能转让、出租都很困难的，违法建筑，不受法律保护，这风险就大了。但是如果说这个开发商没破产，他拿了你的钱，他还有可能去筹钱还掉银行的抵押，给你办理产权证。
但另外一种情况，房屋擅自变更规划，如果说大家钱交了，商品房预售登记做了，那这个时候，需要相关政府部门来协调了。尽管房地产商违章了，但是为了老百姓的利益，还是把产权证给办了。这种情况是可能的，所以分门别类，最可怕的就是开发商破产了，一旦破产，房屋抵押给了银行，那就是银行的抵押物权，房屋不属于你了，要拿到房还得给银行付一次钱。这就是最糟糕的情况了。

[主持人梅冬]从这个短片里我们可以看到，房产证办不下来主要是因为开发商不按照合同约定擅自更改规划或是利用房产证从事不良行为，遇到这种情况，业主该怎么办？

[陆海峰]其实我觉得作为消费者，所处的位置，很难去了解这些信息，我们建议大家，首先你有时间一定先去找律师，去询问，但是市场上买房的过程中，很难给你时间去思考，像有些地方开盘就给你几分钟时间马上定夺，并且还要求你先交定金。

[刘律师]你讲的这个情况，在长沙还没有，因为长沙的房屋始终是供需平衡的，一直还没有形成卖房市场，不像北京、上海没有房子可卖了，一抢而空，我们长沙没有这个情况，现在还是买房市场。即便是你看到有些楼盘很热闹，排队的，那也只是托。所以不管怎么样，口上说卖完了，你去找他也总会有一套、两套的，这是开发商的一种营销手段，他一栋房屋过来，200多套不可能一下就卖完了，哪怕是今天开盘，他总还会有2到3套房子，为什么会有这种情况，如果他告诉你还有50套房屋，那售楼小姐带你去看这50套房子，她会累得够呛，看5天看不完，所以她老是只告诉你有3套了，这是她们的销售伎俩。你说你有特定的意向，她就给你找一套出来。就不用看那么多的房子了嘛。于是你很紧张了，就急着买房，而实际上，在我们长沙你根本无需急，因为我们是买方市场，不要冲动。
我去买房的时候，还有就是直接跟开发商谈合同，我从来认为自己是购房的主体，钱在我口袋里，我是老大。按我的要求，合同必须修改，只是有些人就是不懂，是弱势，结果被开发商忽悠。开发商实际上只是营造了一种卖房的氛围给你，当你心里有底的时候，你就是老大了。

[陆海峰]其实这也就是一个心里战。售楼小姐会观察你的身份、背景。从而掌握住你的心里。

[刘律师]交易双方的专业知识背景不对等，所以才会涉及到那么多的维权，所以受伤的总是你。一般大一点投资都会带律师，另外定金千万别很快出手，不管怎么谈判，签了合同再签。
市场上那些先交定金再签合同都是唬你的，没有的事，交了定金，你就丧失了谈判的地位，交定金是开发商套牢你的一种手段。变成了谈判的不平等。一旦定金到了开发商的手里，你的什么地位都没有了，当你要改合同，开发商不同意，你钱拿不到了，去法院告，要时间也要金钱，你一算划不来，就只能忍气吞声了。

[陆海峰]那些市场上什么认筹啊、VIP啊，实际上就是把你套牢了，剥夺你的谈判地位。

[主持人梅冬]是的买房过程中我们要挺起胸膛，要有一种维权的心态，要认识自己的地位。
现在也出现一个情况，买房的过程中有些开发商就是不卖一些人群，比方说律师、医生、老师等。他们分几种职业角色，就是不卖给他们，那是为什么呢？

[刘律师]我想是因为这些人有知识、有文化，权力界限比较分明，维权意识很强。而开发商是一种欺负业主的主观意愿，所以不想这群人来带领那些弱势业主来维权。如果我们利用媒体把他们的这种行为揭露出来，我想老百姓都不会买了。

[陆海峰]我认为这些都只是中小的开发商的作为，真正有实力的大的开发商，反而应该欢迎这些人群职业，因为收入都是最稳定的，这样整体素质都提高了。

[刘律师]遇到这种情况，我建议还是通过法律诉讼去对待和揭露，但是我们中国，还面临很大的瓶颈就是公益诉讼不健全，比方说一个违法行为，一个人代表大家利益去诉讼，反而个人利益得不到保障，并且老百姓也不齐心，会遇到很多的困难，所以法律上不鼓励公益诉讼。也就是说在我们国家，目前还没有你代表多个家庭去起诉的，所付出与获得的利益合理分配的机制。这也就是我们所说的一盘散沙，产生“内耗。这类官司，房地产小区的维权这是我们中国的最大障碍，我们目前的机制不鼓励去诉讼，这官司太难解决。当然也有极个别的，大家齐心解决的，如欧陆经典。

[主持人梅冬]我们总认为维权是站在我们消费者这边的，反过来讲我们业主也存在很多的问题。

[陆海峰]像目前啊，业主维权第一步一般都是回去跟开发商闹，不能解决的之后再找媒体去曝光，从而给开发商施压。这个过程中，其实一开始就把开发商击怒了，这样问题其实也不好解决了。

[刘律师]所以我认为小问题找媒体，大问题还是找法律诉讼，大问题开发商也不会让你一个小媒体就能够解决的。

[主持人梅冬]其实开发商最怕曝光的时候就是刚开始预售的时候，各种广告投入需要做形象的时候。

[刘律师]但是往往那时候看不清楚房屋的问题，出现问题也是到后期了。

[主持人梅冬]中国发达的城市以后都改成精装修或者简装修的房子，不允许搞毛坯房，长沙房地产走过十几年的这么长的一个时间，人们逐渐明白，毛胚房和精装房哪个好，大家的呼声认为现在不要毛胚房。

[陆海峰]现在的精装房也有预售的过程这一个情况，现在长沙有一些不错的精装房，他也是期房，但是只是告诉你他未来的装修成什么样的这么一个样板房，在这个过程当中也会有矛盾。我看不到将来是一个什么样的情况？我只能去想象，因此说这个房子今后的质量怎么样，他能不能修好，在预售的这个过程中也存在风险了。

[刘律师]预售制度的取消是很大的呼声，最好是交房款马上办房产证这种现房。所以说预售制度也是产生纠纷的原因。还有就是精装房、样板房，产生纠纷的比较多。
其实我们看到，社会上呼声最高的部分，往往是法的缺陷，有什么样的法律就有什么样的社会秩序、什么样的社会群体，他们是相辅相成的，所以我们说中国社会现在诚信缺失，大面积侵权的，如电信、移动、银行乱收费的，就是因为中国公益诉讼缺少机制。

[主持人梅冬]所以也有人呼吁就是中国的法律越来越健全了，代表性的条款越来越多了，但是还是有很多盲点，而这些就是和老百姓的生活最相关的。中国法律很多，真正想用，却没有合适的法，找到合法权益的合理性，还需要我们要好好想想了。

[刘律师]中国的法律生命力不够，中国的消费者权益保护法很广，但是真正根据这个获得利益的很少。这是因为立法者没有给这个法一个生命力，他本身不会运转，需要人去用它，依靠它运转。比方说你买到一瓶假酒，按照消费者权益法他需要一赔二，但是他们不赔，你会用消费者权益法去捍卫自己的利益吗？不但要花费一大堆律师费还需要时间。这个时候你只能找媒体来曝光，而消费者权益保护法就高高挂起了，根本没有起到作用。如果是美国，你买到一瓶假酒，你就可以获得大量赔偿，这就是生命力。在中国，你大部分就只能默认了。

[主持人梅冬]法缺乏他运营的力，应该说法的生命力最大的执行者就是律师，所以说提高律师的相应待遇、诉讼过程中的成本负担、惩罚性赔偿，这就是在提高生命力。

[刘律师]那就意味着每一个老百姓他都是执法者了。都去挖掘假货，经营者也就不敢卖假货了。
社会的公平公正是追求来的，在每一个领域都一样，是斗争来的，法律是鼓励你去做的，要有维权精神，主人意识，但目前法律还是有些问题的。

[主持人梅冬]是的，要建立一种心态和意识，每人都有买房经历和小区居住烦恼，往往讲的时候也讲不清楚，大事化小，小事化了。话说回来，法制社会需要一个漫长的过程，但是刚我们听了律师说的话我们自己就是法律的维护者，我们心中总要有个法，才能赋予它生命力。

[陆海峰]也建议老百姓要买哪个楼盘，首先要看它是否取得预售许可证，可以到房管局政务网可以先查看下，这样风险就少很多。接下来，你可以通过其他方式，他们以前开发的楼盘有没有侵权的行为、不诚信的行为，如果很多信息，还不能确定的话，那就可以带律师了。

[刘律师]是的，首先要远离麻烦，前期要做大量工作，要有风险意识，对对方进行调查。

[主持人梅冬]现在很多商品都实现了质量三包，像房子、装修这样特殊的商品，两位预测一下，未来几年，我国在房屋销售方面的法律环境会不会发生改变？

[刘律师]不能说改变，只能说改进、完善，像取消预售制度等，大的制度还是在不断的进步、完善的。

[陆海峰]法律的改变跟经济发展还是有一定关系的，社会城镇化进步越来越高，总会有一个适合自己步伐的一个法律，这也就是量变到质变的一个过程。

[主持人梅冬]最近有预测说消费者权益法大修之后或将赋予购房者“后悔权”，会不会有这样的可能？

[刘律师]我觉得不大可能，很多立法行为，不能只站在消费者的角度来看，要站在中立位置，后悔出现的话那会导致商品违背了契约精神的“一诺千金“，作为专业人士来看这个问题，是不现实的。

[陆海峰]如果出台的话，也会附带很多的条件，这样反而会更复杂化。

[主持人梅冬]是的，我们节目中多也次说到，买房过程中，要想买到称心如意的房子，除了有一个良好的诚信环境，还需要学会合理运用法律，每个人都要有一个这样的意识。
好的，今天非常高兴能请到各位来这里共同探讨楼市维权话题，谢谢诸位。也感谢各位观众朋友的收看，希望对您有所帮助，下期再见。