[主持人] 今天，我们很高兴以信息中心和研究中心的名义，邀请我们长沙房地产金融业内的几位朋友，就今年以来长沙房地产市场的经营形势，特别就今年房地产发展方面的一些发展趋势做一次专业人士的座谈。我们为什么举办这次座谈？主要有以下几个方面的原因：

第一，从去年下半年开始，我们国家房地产整个行业发展的政策，发生了一些大的变化和调整，国家相应出台了一系列的调控政策。从国四条到年底海南房地产调控，以及最近中央出台的国十一条。包括今天我们也看到了湖南省房地产税收政策也进行了相应的调整，大家也在报纸上看到一些变化：非普通非住宅的不满五年转让是按全额费用征收税；非普通住宅满五年转让，按差额来征收费用；普通住宅满五年转让，才能够免营业税。

另外，我们今天也看到国土资源部发布的新政策控制高档商品房的审批。加上我们最近召开的两会，两会对全国高房价的楼市泡沫议论非常多。在这种背景下，我们长沙房地产市场将朝着什么样的趋势发展？会有什么变化？大家都在关注，不仅老百姓在关注，还有业内人士也同样在关注。我们信息中心和研究中心也受到政协跟人大的提案委托，要求我们预测、把控今年房地产市场，确保今年房地产市场能够继续保持平稳、健康的发展态势。涉及今年房地产市场形势到底怎么样？今年的金融方面会有什么发展和变化？对房地产市场会有什么影响？所以这一块，我们会分别从几个层面召开座谈会，从各行业的专业角度出发剖析，把有关的信息进行分析和整理。

一方面，向市人大提案进行答复，同时也向市政府就稳定今年房地产市场做出一些好的建议。

另外，我们老百姓非常需要了解今年房地产市场销售情况及银行贷款方面有什么变化？

所以，今天我们第一个座谈会，请来了对房地产支持力度很大且在市场具代表性的银行，希望在座的业内精英们用你们专业的眼光来观察、分析问题，提出宝贵的意见。

在座的各位手中都有一份我们研究中心所做的分析、研究报告，包括也涵盖了今年一到二月份长沙楼市整体的情况数据，还有去年研究的成果，对2010年在长沙房地产经营涉及一些情况的通报。

首先我简要的说一下：从去年房产经营总量情况来看个人抵押五区，全市588处，抵押面积是443.42万平米，抵押贷款金额76.73亿。其中有113个项目参与抵押的情况，从发放在建工程中银行所占业务排行来统计：中国建设银行、中国工商银行，长沙银行、民生银行、交通银行占据了前五位。

从申请商品房个人按揭贷款来看，去年，我们事内五区商品房期房按揭抵押了73946起，抵押面积775.45万平方米，个人按揭贷款金额是210.91个亿，就涉及到354个项目。就发放个人按揭贷款的情况跟各位代表通报一下。前五位也是建设银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行、招商银行。

今天在座的代表银行都是去年房地产经营市场占有相当份额，极具代表性的银行。在二手房方面，市内五区二手房按揭抵押共计7656起，抵押面积105.08万平米，贷款金额是27.64亿元。二手房业务里占前五位的是：中国工商银行、中国建设银行、中信银行、兴业银行、长沙银行。从这些数据来看，我们在座各位银行代表，对长沙市房地产市场金融方面的支持力度是很可观的。今天请代表们参加座谈的同时也介绍你们银行在2010年的政策有变化及业务的趋向和工作重心，对长沙市2010年购房者服务方面有哪些新的举措？

所以，我们今天提纲有四个问题，大家都可以自由的谈，代表们就各自的银行对四个问题来谈一下各自的意见。进行一些交流，我们信息中心陈主任也在这里，包括我们提供一些数据有哪些方面的疑问我们也可以给大家做一下补充的说明。

座谈会的目的在于充分沟通，对今年的房地产市场的发展有一个比较清楚、明朗的预期。不管这个预期对或不对，希望我们都能够建立在理性、正确判断的基础上。之后，我们还会分层次来召开此类座谈会。开发商的代表座谈会，营销策划界、职业经理人的座谈会，从多角度充分了解今年房地产的开发、市场营销等方面的情况。做出一份比较准确、完整的报告。提交给市委市政府及房地产主管部门。

市委市政府早就对如何保持我们长沙市房地产市场持续稳定健康的发展做了一些预防性的准备。在全国房地产市场出现问题的时候，以便以最快速的方法防止房地产市场出现大起大落现象。

先在这里开一个头，我想争取一个半小时的时间，也是市委市政府所关心这几个问题向大家说一下，也给我们了解多各银行情况做一下交流。

今天很高兴请主管领导，王星耀副局长也参加座谈会。会议的最后我们会请王局长对这次座谈会做一次总结。我先这样开一个头。

[中国银行代表] 感谢房产局的领导，提供了这么一次交流的机会。按照房地产局的安排给我们拟了座谈会的提纲。下面给我们中国银行的情况以及我们的看法，结合这个提纲的要求来讲一下。

第一：今年我们中国银行贷款总量的情况，和去年相比，今年我们总量有所控制。去年，全省中国银行个人贷款净增额达到85个亿，去年我们发放额是140个亿。按照总行，今年贷款规划控制计划，我们的今年个人贷款发放额是120个亿，净增额是70—80个亿比去年略有减少。从我们总量来看，我们现在湖南省中国银行个人贷款余额到现在为止，正好突破300个亿。在省内同业里面是第二位。我看二月份的报告比建行少3个亿，而还款突破200个亿。从我们产品结构来看，住房按揭贷款特别是一手放贷款仍然是一个龙头产品。

2010年，我们同样把个人住房按揭贷款作为中国银行龙头产品不变，要在占55%—60%之间。在地区结构上来看，我们比去年的地区结构，长沙市占50%多。而今年来看，长沙仍然站在50%以上，这个政策不变，至少总量比去年略有控制，但是少不了多少，可能少10来个亿。从今年1至2月份，到目前为止，我们还贷实际发放情况来看，增量比较大。到昨天为止，我们全行个人贷款增量已经达到31个亿，比去年同期多还要出7个亿，去年同期只有24个亿。但是也有一些变化的呢？

变化主要体现两个方面：

1、今年贷款规模控制比较严。我们是按月监控，严格执行“82”协议的拟定贷存比，资本充分率的要求，就是以存定贷。按照我们存款总量来核定我们每一个月能够发放的贷款总量。我不知道其他行业是否也这么做。从操作上来看，比去年要紧一点。

2、从利率政策来看，去年，我们做了一个利率分析。绝大部分的一手房放贷我们执行优惠。二手房按照人民银行的规定，利率是上幅，首付比例提高。但是今年一月份以来，总行调整了利率政策。就要实行差别化的定价。根据项目的情况和客户的情况，把客户和项目以及开发商的基本情况要进行区别对待。那么，只有对优质开发商开发的优质楼盘，这里面信用记录良好的客户，购买首套房，可以按照人民银行的规定再享受优惠利率。除此以外，一般的客户购买一套房，我们的利率折扣最高是八五折，有关媒体也进行了披露。我们了解其他银行基本上在这一方面也差不多，都强调利率的折扣要差别化的对待。国务院也发了文件，首期房二期房要达到40%，利率至少要上幅10%。那么这些政策，我们行里面执行是到位了，甚至我们的总行可能在国内金融界，可能率先公开提出差别化定价以及取消优惠利率的行，中央台也做了报告。根据实际操作当中，根据总行的文件，也不是所有的客户都只能最低实行八五折利率。因为人民银行有一个七折优惠的政策，但是这个比例，会严格的控制，对客户的筛选也会从严了。贷款利率执行政策的更加严格，同时发放总量比去年严格一点。

第二：银监会做风险预警的问题。中国银行对风险控制，特别是放贷风险控制工作一直是很重视。因为放贷体现两个方面：一开放贷款。中国银行抵押方面，在建抵押方面还是排不上位，我们个人贷款，按揭贷款排到第二位。可以说政策是差不多，是人民银行政策，国务院的政策。但是，在执行中各行偏向不一样。我们在房地产开发项目上选择上，特别是开发贷款，风险控制一直以来是从严。特别是我们很关注房地产开发项目，有这么一些风险：完工风险、销售市场风险、房价波动、物价贬值的风险等。对个人贷款而言，我们特别关注虚假按揭贷款的风险。也可以说这几年以来，我们风险控制是到位。因为去年年底为止，我们个人贷款总量接近300个亿，但是我们不良率一直控制在1%之内，而现在是按千分之几来算，质量还是相当好。一方面我们风险意识比较高。另一方面也得到省、市政府对行业监管的一些政策措施的到位。特别是省会城市——长沙，我也一直跟周边省市房价做比较，到去年年底为止，武汉、南昌甚至南岭、贵阳这样一些城市，他们的均价，都比我们长沙房价要高。但是我们也注意到今年一、二月份，长沙房价还是上升比较快。比如说上周，房地产局公布芙蓉区就达到7000多，但是只是一个偶然。它在核心地段开盘，开得比较多。然后整个长沙市房价均价突破5000元/平方米，有一个快速上涨趋势在这里面。从银行贷款投放来看，全国一月份，整个信贷投放达到1.7万个亿人民币。进入二月份之后，各家银行的总行都对贷款投放进行了严格的控制。因为考虑到通胀预期的风险。我们现在了解的数据，整个二月份不到7000个亿，比一月份要少10000多个亿，控制比较到位。那么现在风险，我们怎么认识？是不是这种天量信贷和二月份突然缩小放贷量就是银行对放贷这个产品风险认识发生变化呢？实际上，我们还是始终认为，至少我们中国银行认为，在湖南这个地方做房产按揭，做放贷业务整体风险还是可控。到目前为止，至少物业贬值风险并不是很大。因此，我们制定继续大量发展个人贷款业务，尤其是龙头产品的，这也是相对而言。

但是同时，我们也承认，随着省内城市的房价上涨，风险程度跟过去相比，跟自己相比，应该还是有所增长。从购房客户群结构来看，我们也发现这样的问题。就是沿海的一些经济发达省份，有很多客户现在涌入内地省市购房。比如说，去年我们做的几个项目包括现在做的项目，湘江世纪城等大楼盘，有炒房和投资、投机楼房比例有上升，有这么一种现象存在。所以，我们认为这个风险相对是较大，但是总体是可控了。

第三：根据这个提纲谈到银行首付、利率、审批等来看，那么可以这么说，首付款的比例，对于放贷能力强的优质客户而言，最高仍然可以做到八成，但是随着房价的上涨，我们在操作的时候，可能做到八成的比例，会从良控制，可能比去年要低。再一个，对于二套房，我们会更加严格执行国务院和人民银行的政策，。原来二套房，首付可以是三层，按照现在新的政策要达到四成。原来二套房上幅10%，我们要坚定不移的执行。因为执行这个政策有两个方面的好处：

1、更有利与房地产市场健康发展，更有利与普通住房市场的发展。
2、从银行来看，银行的收益也提高。银行也愿意这么做，也不愿意同列竞争当中，打这个价格战。那么从审批条件来看，今年跟去年相比，应该承认更加严格一些。因为，贷款规模是一个资源，当这个资源非常充裕的时候，可能我们的条件会要低一些。从而银行之间同列竞争也激烈一些。但是贷款规模资源受到控制，这个资源相对稀缺的情况下，那么这个条件要高一些。同列之间也要达成了一个共识，因为我们各家有同业协会，定期有沟通了。所以要承认审批条件比以往要提高了。

第四：从目前政策走势，有人说5月长沙市房价出现分水岭，随成交量的递减房价将出现回落。因为总体来看从去年下半年到现在长沙房价上涨的幅度始终较大。不管政府公布的数据是多少老百姓能够感受到。但是我们也不是就自己跟自己比，我们一直跟周边的省会比，跟同类城市比，比较的结果，相对而言长沙房价还是可以接受。所以去年长沙市最评委适合人居的城市之一，其中一个主要的因素，就是长沙房价能够被人们所接受。

但是，我们也注意到这么一个问题，成交量和房价走势的问题？现在房价虽然还在涨，但是成交量特别是二环以外，郊区楼盘的成交量有下降的趋势。那么随着国务院、人民银行的总行对房地产行业的一个调整，特别是对国内一线城市，房价上涨过快如广州、上海、深圳这些一些城市，对它的房价的调整，我们也发现一线城市的房价，有一些城市回落的幅度还不小。对内地省会还是有影响。因为我们国家政策往往是一刀切下来，并不是说东部地区一个政策，中部一个政策，西部一个政策，基本上一个政策切下来。所以，我们预计对湖南这样内地省会，对长沙二线城市应该还是有影响力。这个房价不可能保持现在这么一个增长速度。但是长沙房价是否会降，这个讲不清楚，可能有结构性的调整。我们认为有结构性的调整，真正核心城区，配套好，楼盘品质高这样一些房子，让它降价，恐怕也是难以降下来。但是现在配套不成熟，可能出现城乡结合部这样一些房子，特别是大盘，开发商在资金短缺的情况下，可能会打折，可能会有新促销方式出现啊，可能会采取降价措施。所以，这个价格应该是结构性的调整。

今年二季度甚至下半年，可能进入一个结构性调整期，所以我们自己制定信贷政策，再继续扩大我们个人贷款规模同时，我们今年也特别强调调整我们的产品结构和客户结构。就是顺应市场的变化，顺势而为。没有一个城市的房价永远涨下去，保持不跌。但是我们有一个调研，要说到分水岭，或者以前讲名词叫做“拐点”。从我们国家来看，从我们湖南来看，从我们长沙来看，还没有到哪一步，不到时候，因为刚性需求还在，城市人口还需要增长。我们城市化程度还不高，我们没有达到西方国家城市化水平的一定比例。比如说日本、七十、八十年代的那个水平，我们可能接近那个水平。应该还有一个相对稳定的、可能略有增长这么一个过程。而且，我们认为这个过程可能不短。

所以，我们也注意最近两会召开提的是控制房价，稳定房地产市场。也不是说打压房价或者打压这个行业。应该是稳定，稳定的话，也可能稳中有升，有的地方是稳中有降。从全国来看，也是一种结构性的转化。对于我们省、长沙市来看，我想今年二季度乃至下半年，我们房价可能在相对稳定的水平上，上下波动可能大。真正要出现分水岭，出现拐点，我们还认为不到时候。这是我们一些单方面的看法，也不正确。请王局长、曾主任，多多提示，多多指导。我就说这么多。

[主持人]中国银行对房地产经营的产品服务和今后发展的趋势以及长沙房地产市场一些看法谈的分析精辟、到位，对本行的业务和服务特点优势讲了很多。我想补充一个问题。在我们的研究报告中显示，中国银行在二手房按揭贷款这一方面所占的份额并不多，是不是你们顾虑到二手房贷款风险较高的原因？出处于风险考虑还是其他方面的顾虑？今后，随着一手房市场比较稳定。那么二手房也会相对扩张，中国银在二手房方面是否会加大力度？你们会不会有一些相应的变化呢？

[中国银行代表] 去年，长沙市的一手房成交量是11716万平米，二手房是450万平米，一手房是前年1.8亿倍，二手房几乎也是翻一番。那么结合这个市场发展，和现在一线城市房地产二手房占50—60%比，我们得出来的比，我们不做二手房的业务，我们个人贷款业务以后没有发展空间，这个是让我们引起重视。为什么中国银行二手房按揭贷款去年做得比较少，我们在业务当中存在一些困惑。因为二手房的交易，去年实现了网上签约。那么长期以来，二手房市场有一个现象，大家不能回避是“阴阳合同”问题。在房产局备案二手房购房合同，实际上是低于实际成交价格，其目的是避税。这个问题，通过网上签约之后，我个人认为是没有得到解决。去年我把《湖南省按揭贷款管理办法》做协定，是配合长沙市房产局二手房网签交易制度的执行。同时，我们也规定，二手房的交易按揭程序，我们认为只能是网签合同的最高八成，而不是评估价位基数的基础上做几成的问题，因为这里面有一个合法的问题。只有在房产局备案的购房合同才受到法律保护一种合法交易行为，也就是阳合同。那么被定签订阴合同，它的目的是避税。这个合同严格来说，不会受法律保护。而银行借款合同是程序于购房合同，而我选择购房合同和价格应该受到国家法律保护的合同和价格。所以，我们就规定以网签为基数，做七、八成，这也别与很多银行。现在很多银行的做法是以实际成交价，以评估价七成和八成来提供二手房的贷款。由于中国银行有这么一个规定，我们曾经是二手房交易资金监控银行。我记得前两年，我们芙蓉之行和长沙市银行签一个合同，并且向全社会发布。而我们二手房没有做起来。我自己总结是一个非常重要的原因。

但是，现在二手房的交易量只占到整个成交量20%左右。随二手房的交易量继续攀升，能够达到30—50%，我们中国银行坚守这一点，也许我们个人贷款业务发展就会很困难。如果不坚守这一点，就存在合法，合规性的问题。也是我在发展业务当中碰到的困惑。到底以什么价格为基数来核定。这个产品合法合规吗？主要原因在这里，这个问题也希望房产局能够规范，指导我们。

[主持人] 在这里，我想给我们银行界的朋友预告一个好消息，按照建设部的要求，我们正在开发一套二手房基准房价评估系统。给所有银行计算出一套评估的公式，并同时向社会提供咨询服务。这样，银行在做二手房按揭业务的时候，就有一个价值参考的衡量标准。这个系统通过这几年我们收集的所有房地产二手房交易案件，将案件和市场进行对比，每一个交易按揭当前评估基准大概是什么样的价值，对二手房的有关问题有一个精确的评估。而我们信息中心副主任也正在参加2010年建设部成果的汇报，汇报的内容也就是这个项目，建设部也非常支持。在我们开发完成之后会及时向各位通报。预计今年下半年就可以做出来。我们也将开发二期，也可以进行分类指导。信息化建设相信很快就能普遍开来。

刚才我们中国银行的向总谈得很好。现在我想请建设银行的代表跟我们谈一下。

[建设银行代表] 各位同仁、领导好。我是一个客户经理，因为领导今天有事，可能谈不好的地方，请大家指正。我们建行今年新增贷款增幅将超过10%，因为受国家政策的调控，今年放慢新增贷款的速度。可能长沙地区截至3月10日，我们发放贷款是10.18个亿，其中住宅贷款是10.12个亿。因为个人贷款占比非常大。我们现在存在一个矛盾，就是大力发展，同时也受到政策调控的制约，也就是发展和制约的矛盾。我们现在规模也是按月监控，实行准入，控制也是非常严格。

第二个问题，银行对放贷产品的风险意识的变化。我行对个人贷款项目进行准入审批的时候，要求条件齐全，我们重点审批是否合法和资金是否落实，销售价位的定位是否合理？我们在实际当中，我们严格按照我们总行的要求，所有楼盘必须在取得预销售许可证之后，项目工程进度要达到人民银行规定放款的进度，我们一定落实抵押之后，予以发放贷款。我们认为严格流程来操作，住房贷款的风险也可防，可控了。同时，个贷这一块的业务，也是我行大量的发展。

2010年，长沙楼市的走势呢？谈一下自己不成熟的看法。从全国层面来看，房价成快速增长的趋势。无论从国家稳定的角度，还是金融安全角度来分析了，这种房价持续高涨的情形，不可持续。现在中央政策是加大保障房建设力度。通过保障房让房价上涨的变化，看相关资料，长沙计划三年总投资超过八百亿元的棚改区，在2010年完成20000万平米的改造任务。这将促进刚性购房的要求。长沙房价在省会城市当中排名比较落后。现在在中央政策宏观调控下，我个人认为，长沙房价下跌的空间比较有限。上半年，在现行的位子上，是持续的状态。对于未来长沙市的房价，我认为会有一个持续上涨的趋势。我的话讲完了。

[主持人]我有两个小问题问一下：1建行无论从个贷还是开发贷款据我们去年统计数据来看目前都是排第一位的。那么老百姓也会相应较为关注，建行目前个贷这一方面，首付比例和利率水平与去年相比优惠利率的控制方面会不会有什么变化？

[建设银行代表]我们正在严格执行中央的政策和人民银行的规定。对于第一套房，首付不得低于30%。我们现在正在采取差别化的服务。如果说有很大的变化，目前暂时还没有。

[主持人] 建行在房地产开发贷款中占据了半壁江山。在开发贷款风险方面，给我们所有银行用户提供了被贷款的项目销售资金提供了资金监控的功能，不知道你们对实行这个功能开发资金回笼、资金到位等问题上是否感到控制很严呢？

[建设银行代表] 我行一直非常重视这一块的风险，我们对这一块的实行封闭资金的监管。而整个长沙市场的工作重心都已集中在个贷上面。我们现正在做这个工作。将所有没有整理出来的产权集中清理出来。一定督促把产权证要办好，而这一块的力度也在加强。对于这一块我行也是非常重视的。

[主持人]你们网上签约系统的授权，预收资金监管这一方面是如何操作的呢？

[建设银行代表]预收资金的监管是严格按照房产局的系统要求来做的，审批一套就做一套，都是由我们客户经理来进行监管。

[主持人] 我们的希望是给所有银行提供预售资金的监管系统能够发挥其作用。希望所有银行都能加强这一方面的监控力度，用以保证预售资金的正常监管。比如海南就出现烂尾楼的现象，这也是我们行政部门非常关注的问题。下面由工商银行来说一下。

[工商银行代表] 首先表示感谢。按局长的要求，一个半小时的时间内。就工商银行如何做？我做一个简单的介绍过程。从这几年的数据看来，工商银行发展比较稳健，如个贷也好、二手房也好等都比较稳健。所以一般处于第二、三位。对于业务来说，别人都赶超了。对于我们思路来说，因为工商银行品种很多，就在人民银行公布贷款品种。我代表长沙市，就个人按揭贷款、二手放贷款等都开办，有贷款余额。

第二，结合你们给我们的提纲。今年，我们贷款总量跟他们是一样。我们在最年初的时候，给总行打了一个报告，把我们今年认为，长沙需要多少放贷规模，报到总行。开发贷款应该是20到30亿左右，我们估计是25个亿。那么09年新增是19个亿，当时一部分收不回的。还有土地储备贷款，我们大河西贷款大约有8个亿。还有商用房，长沙属于可以开发商用房，我们也开放了，金额不大，但是今年也会开放。作为这个风险来说，我们开发贷款不良率比较低，1.2%，个人不良是0.43%，我们长沙放贷是比较良好。由于房价不高，所以导致这个市场比较好销。所以，开发贷款归还率做比较好。

还有一点，我们有一种感觉，我们不良贷款沉淀在早几年而形成，近几年发生房地产不良贷款，以及烂尾楼现象基本上是没有。我们做一些分析。今年，对长沙市的住宅开发贷款，在风险可控的前提下，我们应该还是会支持。我们符合我们的要求还会继续支持。

第二块，我讲一下按揭的问题呢？我们现在第一套房，我们有一个标准是144平米以下基本属于普通住宅者，属第一套房首付两成，享受七折，没有大量宣扬。放贷能力强一些人，我们还可以做到。

刚才领导提了监管系统，我们认为是相对好。从我们现在实际操作程序来看，自有资金，我们人为分析来看，要求开发商特别是个人要求提到五个点，而我们开发贷款规模的时候，按照09年之前，开发贷款规模不受控制。我们尽量给贷款给足，他的首付款，就弥补房子的销售，销一套，测一套。房地产风险跟不良还是很少。通过这个监管系统，我们烂尾楼出现也比较少了。

还有一点，对于长沙市房地产走势，我个人的观点，不一定成熟。首先大家都感觉长沙房子，与中南六省来比较，信息中心下的文件来比较，确实比较低。长沙人主要有一个特点：整个长沙像个圆型，四面开发，所以量大，房子价格上不去。需求呢？长株潭两型社会，中央、省、市政府也比较重视，刚性需求也有。给我们的数据来看，主要是普通居住量，总价不高，也比较好销了。长沙出现很严重的问题如市场停止等，我个人认为不太可能。像别的城市，房价疯涨这个概念，在长沙不会了。

[主持人] 长沙房价有没有造成比较大供求方面的矛盾。下面有请招商银行来谈谈？

[招商银行代表] 因为我刚刚调这个部门，对这些还不太熟悉。第二个方面是学习的。我以前做支行行长，我刚到这个部门也是十几天，每天都开会，个人坐下来学习的时间不多。针对这几个问题，我发表一下个人的观点。

第一个问题：对于我们来说，受了控制，不管个贷还是对公基本上是受控制。当然受控制的前提下，也不能超过这个比例。那么量的话，也没有完全控制。总行对我们来说，我们考核体系，跟其他大型国有银行来说，还有一点的区别。你的比例把握好，还有内部的考核，资本消耗。如果你的资本消耗没有达到，你可以使用、运用。所以对于我们银行来说，放贷贷款来说，我们资源消耗来说，很多品种不一样，风险程度把握也不一样。但是，资源放贷高的话，放贷也比较少，所以每一个分行的制定方式和模式就不一样。根据往年来比，基本上每一个季度，有额度的控制。对于每一个银行来说，资本充裕力来说，有一定的差距。

第二，风险的问题。风险对我们支行影响最大，特别是支行行长是第一责任人。包括招商银行风险网络，把控也比较好。招商银行对于房地产政策，一直来说不算很高，是中等，但是所有放贷贷款在总行。那么总行根据每一年的预算模式，我们在这个比例当中来做额度。对于我们要求来说，资本到位的问题，你的楼盘地理位子的问题、你的销售问题等。这一块，我们条件也没有改变。但是整体风险控制，有一定度的把握，可能达到8—10%。那么今年的比例大概跟去年差不多10%左右，变化不大。在这一方面，对于放贷等风险来说，我们变化不会很大。

第三，放贷包括人民银行的要求，我看国家银行要求基本是一样，当然都有区别对待。比如打折、二套房也抓得太紧等。至于审批条件下，我们也多一条，我们以前是按揭贷款拿着就批，但是经济适用房又不一样、还有我们个人的承受能力，就是第一套房也要看，因为我们个人承受能力不一样，但是有个别的区别。

第四，对于我来说是一个外行。我看工商刘总说的话也赞同。对于长沙发展来说，我虽然不是长沙土生土长的，我在长沙也生活了二十年，那么长沙发展基本上我也了解。那么对于长沙市来说，城市化程度还不高，城市化要求也比较高，城市化的刺激也很大，所以购房的压力和需求也比较大。现在有一个问题，长沙是一个消费城市，长沙人均收入在全国省会城市里面排得比较低。因为消费水平造成购房能力不够。跟其他城市也有一定的差距，如杭州等。房价根据市场来走，虽然别的地方房价高，但是我们也逐步上涨。当然，很有可能一个回调的过程。而且政府也初步来协调了。至于，这个过程怎么样走？可能我们不太好判断，我们要有待关注。

[主持人] 招商银行也介绍的比较好。以我的感觉，招商银行区别于其他银行，以经营灵活、产品丰富，在市场下也赢得很大的信誉。特别是对于二手房、抵押按揭、个人信贷这一块，在不动产等方面做得也比较灵活。到2010年，国家对房地产政策的变化，你们提供的个性化产品在今年是否会有变化呢？

[招商银行代表] 从去年下半年开始，因为二次转型的概念。从规模到机械管理方面要求更高，对于我们来讲，在个贷方面，我们自己业务更加拓宽。因为个贷主要是房地产这一块。但是我们现在个贷有很多产品。没有地产抵押也可以做，我们的尺度也放宽。对于我们来说，一个金融转变一个过程，中间有一些阻碍的过程包括风险的隐患带来。但是，个贷贷款这一方面完全走这条路，将来迟早会带来隐患，没有业务可以来做。银行本身是一个金融风险，在容忍之内，我们都没有关系。这一块，我们从去年开始就做了，包括担保公司、股权、法人地下房产等都拿到个人名义来做。现在贷款是70个亿，长沙市贷款也不算多，也不算少。从不良资产来看，真正新产品出现很少。我们预期贷款也比较多。在总行的要求是千分之二，我们没有达到千分之二。真正跟放贷不相关，我们还没有了。所以，这一块，我们发挥的重点。当然放贷也是我们支持的重点。

[主持人]有请兴业银行来说一下？

[兴业银行代表] 受领导的委托，跟王局长和曾主任汇报一下我们的情况。我行一直严格按照银监会和总行的放贷政策来执行，目前我们行放贷发展态势良好，放贷也没有出现大幅度的调整。10年，将继续支持个贷的发展。刚才我看的统计数据，去年，我们二手房做得不错，与房产局推出交易政策密不可分，今年也想成为二手房监管银行。

另外，我们看到第三点谈一下一个2010年的走势的分析。我代表个人的观点，因为我们觉得目前来看，长沙楼市呈现谨慎、乐观的态势。

[工商银行代表 刘辉] 我想插一段话，我发现今天研究中心发给我们的这个资料非常好，能对我们银行的发展提供一个重要的参考作用。我有一个小小请求，这个资料，研究中心，每一个季度都做吗了？每一个月自己上门来领一下你们调整的资料行吗？

[主持人] 在这里向在座各位银行代表做一个说明。我们的长沙楼市快讯，是我们研究中心所做的有偿产品服务中的一小部分，像我们今天提供分类的小报告，包括细分的研究我们在0731房产网有设立市场研究这么一个板块，如果你需要订阅哪些信息则可以去研究中心办理手续，领取一个加密狗，这样就可以看到里面的详细信息。也便于我们提供一些这方面的服务。对于银行这一块，我们会支持的。每一个月按期出，出长沙楼市快讯之外，我们还会出相关的的资料跟快讯，力图用权威的数据发布真实的信息来满足市场的需求。

[工商银行代表 刘辉] 我们也上过好房子的网站。与我们的0731网有什么区别吗？

[主持人] 那是建委所做的一个网站。而我们0731房产网则是过去长沙房地产联合网该名变成而来，是我们信息中心自己做的一个官方型的权威网站，专门负责发布房地产信息，这个网站与网上签约等服务系统是结合在一起的。它的信息非常及时、后台更新也比较快，反映的东西很真实，包括我们所有研究报告都在这里进行公示。

[工商银行代表刘辉] 是否可以这么理解？0731网是长沙房地产市场最权威的网站咯。

[主持人] 是这样的，谢谢。

[王星耀] 他是代表代表政府的，所以是很具最权威性的。

[主持人] 我们有别于你刚才提到的那些网站，他们是通过开发商上报的数据来进行统计。而我们是动态的发布信息，就好比股市交易系统一样，每个楼盘的价位、存量、成交价格情况通过0731房产网都可以进行到及时、准确的查询。

[王星耀]我们信息中心下面有60多号人，专门做市场分析和研究。

[工商银行代表刘辉] 嗯，是的。数据最能说明问题。

[主持人] 有请中信银行谈一下？你们去年在二手房交易监管方面，还是起到非常关键性的作用。规范二手房的市场这一块，他们也付出很多辛勤的劳动。有什么见解？

[中信银行代表] 尊敬领导、朋友，大家好。我在这个全行主要推动营销、政策培训的工作。我们这个部门是去年下半年才成立，个贷中心内部也进行了改动，针对市场推进情况而言。作为市场，我们在个贷这一块，用数据说话，目前我们的规模做得比较小。我们表明一个姿态，跟同仁来学习。中信2000年在长沙成立，一直到07年我们做的规模比较小。跟我们本行业务定位有关，从总行风格来说，我们对公业务。从07年开始，包括零售贷款，银行领导也非常重视这一块的发展，认为我们个贷业务，将来借鉴国际经验还是国内同行的经验来说，也是利润好的增长点。包括放贷，对下面经营单位授权、鼓励一些政策，在07年之后，特别是08、09年就给予很多政策上的支持。所以，真正说到中信银行比较大力上一个台阶的发展，应该09年。在这里代表老总感谢房地产局领导对我们大力支持，有一个专业支行的成立，在二手房这一块，也增加这一个量。落实到今天，咱们领导提出的这么几个问题。我从事营销这块，是一个参与者，有个人的看法：

第一：今天我们对个贷把握尺度的问题，特别是从去年年底，基本上力保个贷，相对国有银行老大哥特别是同属银行来说，招商等，我们一直认清楚差距。到目前为止，我们的规模做得比较小，甚至我们行领导来说，跟我们本身占领份额来说，也不等匹配。所以，落实到额度来说，基本上保持跟去年同期的水平是一样。如果有的可能的话，在风险防控方面保持比较好，想略有一些增长。

第二：结合刚才前面几位的同仁，在这里特别提到一点，之前我们中心开发贷款有，由于受到各种因素的约束，我们开发贷款放得量不大。我本身从支行调到中信银行了，我们一直跟总行沟通这一块，特别是作为长沙中部城市来讲，要感谢房产局领导，为整个行业作出的贡献。为什么这么说？第一我觉得房价，坦白说，我们市场经验不够。但是我认为长沙房价到目前为止，确确实实泡沫程度相对要比较低。包括我们自己亲身在这里面感受，还有其他朋友在全国各地过来，大家都觉得哪怕长沙房价经过几轮牛市之后，有所提升。但是总体每一次水平面，我觉得都非常理智。这也是我很多次跟总行说，理直气壮的说，为什么我们想做开发贷款。包括行领导，多次在总行专题会议上来讲，我们做不大，其实我们也没有做庞大的小区，跟北京、跟上海的情况不一样。我们在总行传达一个事情，在长沙地区为您会有可为。其二，也提到网上监管系统，我在支行，在分行也推动过，包括我们总行房地产专题会议，到咱们这一块，包括我们审批项目的时候，我们也了解一些情况。包括中国北方一些城市，之前在08年、09年的时候，他们觉得不可能有这个系统。因为他们做不到如果要做独户的按揭，他们就做不到。要不然，你要做某某楼栋按揭贷款，他就必须整栋要审批。对于这件事情，哪怕说到前几天，有一个经报单位，关于长沙房地产市场监管说明等，让他们再一次来了解一下，来告诉他们我们有信心，能够非常细致监管每一个焦点。借助这个机会，特别提出来，特别对于我们股份银行来说，本身地区的差异，我们更能够感受到一些。

第三：关于政策条件的问题。在合法合规、基本符合银监部门条例的情况下操作。利率方面，基本上按照以往水平来，该达到什么权限，要怎么做？基本上是做到合法合规。

还有一个， 对于今年的看法，我们还表达信心。基于我们对长沙楼市本身价格的信心，至于分水岭还是拐点也好，我们表现很有信心，发展的周期还是比较强。而且特别是今年两会带给咱们的信息来说，这一届政府班子越来越成熟，而且对经济把控能力，特别是媒体报道说经济金融危机之后，基于对政府也好，对市场信心也好，我们对于今年房地产市场保持比较谨慎和乐观的态势。然后我们今年还要准备在个贷贷款、开发贷款储备方面，做一些努力。

[主持人] 各位的意见都谈得很好。我在这里问大家一个小问题。老百姓也关注个贷政策方面的问题，对于二套房怎么认定，特别是二套房审查的时候几位代表也提出来外地购房者非常多。你们是同城审查还是跨地区审查呢？他在长沙没有二套房，但是在其他地区有房。那么你们是怎么控制的？

[中国银行代表] 中国银行是全国统计控制，标准非常明确也好执行。公安、税务等机构都参与进来，用个人中心系统来衡量。二套房的定制，人民银行的文件中指出，利用按揭贷款购买第二套住房的情况，如有过这样记录的人买过一套房则在个人中心系统里面就会有记录，那就算是第二套。如果他买过一套，这里面没有记录，谁也查不出来，那就是第一套。我们是这样做的。

[主持人] 那其他银行呢？

[工商银行代表] 我们也是这样的。

[主持人] 是的，相信这些都是我们老百姓很想了解到的。下面请我们研究中心的陈主任谈一下今年1—2月份的房地产市场的情况。

[陈敦旭] 各位银行界的朋友，今年1—2月份，长沙房地产市场延续去年发展势头。具体表现，价格稳步上涨，新建商品房的市场延续去年的市场成交的活跃。二手房下降比较快。新建商品房的市场主要是国家大一些政策，虽然有所调整，但是老百姓的刚性需求还是仍然存在。二手房主要是营业税的调整对它有一定的作用。去年12月成交量达到历史顶峰，元月分就急速下跌。所以，今后二手房的市场，如果没有大的政策变动的话，可能还有下降的趋势。新建商品房的价格，长沙目前来说，还是比较稳的，大跌的可能性也不会很大。大致是这样一个市场的发展趋势。我就简单的讲一点。

[主持人] 今天我们开这样一个座谈会，主要是想从金融界、银行界的代表这里了解一下国家金融政策对湖南省房地产市场和房地产行业支持的变化情况。同时借这个机会，想征求一下，我们信息中心、研究中心对银行所做服务的一些意见。希望我们对所有银行提供的一手房网上资金签约系统，二手房网上资金签约系统都能得到在座所有银行界代表的一致赞同。我们下一步要开通二手房制定价格智能评估系统,为我们老百姓提供更好的服务更好的规范我们的市场，规范我们各层面的行为，也能保持我们长沙房地产市场长久、稳定、健康的发展。今天的会议，还是听到了一些好的意见。代表们也谈得非常到位。最后请王局长为今天座谈会做一下总结。

[王星耀] 今天座谈会开得很好。很荣幸听到了金融界的各位老总这些很好的意见，很受启发。无论是从政策层面来分析还是我们银行多年的工作实践、经验方面介绍情况，都谈得非常好。我想对大家所谈的意见进行综合整理后可作为我们市委市政府决策的依据。应该来说，09年我们长沙房地产市场还是比较健康的。从年初开始市场冷淡、低迷到下半年尤其是年底，非常火爆。国家、长沙市政府都出台了很多政策，对我们长沙房地产市场发展起到了很好的作用。国家、各个市都出台了很多拯救楼市的一些措施。尤其是我们在座的银行对整个金融界及房地产市场给予的资金方面支持力度是非常大的。

从国家来看，我们国家实行经济增长8%，那么长沙市来说，经济增长4%多，而全省是13%多。在房地产业在这一方面也做很大的贡献。房地产业也是我们国民经济支柱产业，这一点非常明确。那么现在房地产市场情况怎么样？尤其是房价，现在仍然成为全社会关注的焦点。尤其是我们的房价，现在正在召开的两会，也是热门话题，也是老百姓最关注的问题。尤其是信息中心根据一些情况，老百姓对房地产市场的政策，金融市场的政策还存在一些担忧。大家也从国家政策也好，长沙市的政策也好，从政策层面进行了分析。我也看一下这些东西，给我的理解应该说2010年房地产形势来看，应该比较谨慎和乐观。

实际上，从国家来说，积极财政政策和适度宽松的货币政策，这一点还是没有变。但是，也增加普通商品房的供应，购房需求，加大自主保障性的力度，也是今年经济工作会议上定的调子。对于今年以来，具体政策指向来说，也出台了很多具体的东西，包括“两年赶五年”，还有关于土地出让金，土地收益金一些规定等。这个说明什么呢？说明2010年政策主调来说，抑制特质性的需求。

同时，还是要保持房地产市场一定的稳定，即要控制房价过快、过猛的增长，同时又要防止大起大落。这是2010年楼市的主调，有保有压。实际上，从全国所进行的控制，中央提出来对部分城市，房价过分增长而进行了严格控制。从长沙来看，大家分析得很好。我觉得长沙房价，跟全国比起来，我们的房价还是不是不高的。我们的市场也比较健康。我们在省会城市里面，我们的房价现在是倒数第四。尤其是我们在中西部地区，我们的房价是比较低的。有几个原因：

第一：过去，我们建经济适用房建得比较多，又加上每年新开发1000多万平米的商品房，我们房源非常充足，不存在供不应求的问题。

第二：长沙市城市化进展，这几年力度很大。尤其去年以来，高铁的开通，“两个小时经济圈”，“长株潭一体化”，“3+5城市群”，尤其是长株潭一体化拉动了我们全省经济的引进。所以，外地人到长沙购房也比较多，加上外地品牌企业都进入长沙、长沙现在高品质楼盘也越来越多。所以说，同等方面，也促使我们长沙房价从去年下半年开始到现在，相对来说比同期要上涨要快一点。但是与全国同类城市来比，我们还是比较低。我们下一步工作，要很好贯彻中央一些精神，同时结合我们长沙的一些实际，有一些差别化的政策和措施。包括我们长沙二手房成交期货延长一年，也有一些优惠的措施。总的来说，要保持我们长沙市房地产市场健康、持续的发展。

那么，大家也谈了，作为银行来说，从开发贷款这一块来说，我认为按照中央的精神，要支持、要加大对自主和保障性住房的力度。那么我们长沙棚户区的改造，去年是200多万平米。也许今年要达到300万平米的棚户区的改造。作为开发贷款来说，要优先保证这些自主型、保障型住房项目的贷款。对于高价楼盘，给予充分的考虑。

另外，从个人贷款按揭来说，也是要支持首套房。住房有高、中、低档，所以说，我们在执行利率优惠方面，要做这一方面的工作。利率打七折的问题，实际上也是支持国家自主保障型住房这一块。我觉得今天座谈会开得很好。总的来说，感谢大家，对于我们房产局的工作支持，对我们信息中心工作的支持。我们房产主管部门和金融界一起共同努力，对企业进行扶持，同时对我们市场共同承担监管的责任，来保证我们这一块市场的健康、持续、稳定的发展，为我们的长沙经济社会又好又快、率先发展，作出我们应有的贡献。谢谢大家。

[主持人] 今天下午的长沙房地产金融机构座谈会到这里全部结束。在这里，我代表信息中心对各位的到来表示感谢。希望我们以后加强沟通和交流，为房地产市场的健康发展作出应有的贡献。谢谢大家。