[主持人] “把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！这里是由0731房产网、湖南电台经济频道联合打造的星城第一对话地产栏目《楼市会客室》，我是今天的主持人陆海峰。

随着2009年底武广高铁的开通，不仅大大加快了城际互通的脚步，也拉近了居民的生活圈子。未来几年过江隧道、地铁等等这些交通的发展，高新科技产业区的多片崛起，将会为长沙经济发展和城市生活带来更多的亮点和机遇。

来自于长沙市房产研究中心2010年春节期间新建商品房成交数据显示，相比全国各楼市成交相对平淡而言，长沙七天共签约成交59套，与09年春节相比同比增长了68.57%。同时，无论是沿海还是周边省份的外漂族购房者，纷纷形成了一股“来长买房”“回家置业”的热潮。这股热潮是一种集体“跟风”，还是长沙自身有利因素的刺激？今天我们会客室的现场邀请到了广州珠江实业开发股份有限公司副总经理兼湖南珠江实业投资有限公司总经理、工学博士 郭佑雄先生；北京万邦创展投资公司湖南分公司总经理助理 罗晓标先生；中房·F联邦营销总监 徐卫星女士。一起来谈谈长沙的房地产，来为即将来长的置业者做一个全方位的剖析和探讨。

[主持人] 2009年底，长沙再次获得“中国最具幸福感城市”。都说“幸福感”很大一个程度上来源于长沙相比较低的房价，而且对比中部五省以及沿海地区长沙仍然是价格的洼地，作为一个消费型内陆省会城市，是什么因素促成了这种价格存在？这种存在又是否合理呢？郭总，您先给大家来谈谈。

[郭佑雄] 长沙这个城市在全国省会城市中的房价一直偏低，现在还是这样。我认为，存在即合理，存在也应有其道理。据我分析有这么几个因素，一是长沙这个市场总体来说时时刻刻处于供过于求的状态，去年在供不应求的情况下长沙的房地产初步统计也五、六百万平方米的积压，一个市场供大于求的时候，价格肯定起不来。二是整个国民经济的发展在去年不太好，购买力上不来，价格也就上不去。三是什么原因引起的？房价低更多的还是地价低引起的。开发商的刚性成本里面有很大的一部分是地价，地价低的话，房价肯定上不来，地价很高的话，成本就高了，楼面地价格也就高了，如果五六千一个平米的地价，开发商不把品质做起来的话，房价能上去吗？地价低有很多原因，前些年有回包佣地的情况，主要是地价偏低，引起房价偏低，这是我所考虑的三个原因。

[主持人]好的，接下来我想问问罗总，跟周边城市相比，长沙房价合不合理呢？

[罗晓标] 长沙是“中国最具幸福感城市”，幸福感的因素是很多的，居住和谐是因素之一，长沙的房价在全国省会城市中排名靠后。但是，相对于湖南本省来讲，长沙的房价要算高的了。每个城市有自身的消费状态，长沙作为一个内陆消费城市，由外来消费和本土消费两个方面形成，两个消费在房产上进行比较的话，外来投资型的比重就过大，这对拉动房价的提升有一定的制约作用。另外，长沙的房价并不是没有涨，这里有一个数据，2007年长沙的房价约为2100元/平米，至2010年达到了5000元/平米左右，并不是没有涨。

房价合不合理要看两个方面，一是这个城市地区经济发展水平如何，这个地区经济发展水平决定了这个地区市民对房产的消费能力，经济水平发展不一样，支付能力也就不一样。长沙近几年的房价是涨的，没有跌，例子我刚才举过了，从2007年至今已经涨了两倍多。其中，有一个最重要的原因就是经济持续增长，国民经济并不是没有发展，房价也是在涨的。那么，房价增长和当地城市居民的收入是成正比的，最后要看市民是否能够接受产品的价格。二是房产经营成本，郭总刚刚讲了土地，还有税费等等利润构成，在长沙房产商的利润构成相对来讲比较合理一点儿。那么，房地产与其他商品有不同之处，房地产由基本结构和土地构成，消费者肯定不会想到房地产的构成，而是简单地看房价是5000元/平米？3000元/平米？还是多少。目前，长沙的房价对于长沙这个城市来讲有一点儿的偏高，这是我的看法。

[主持人]徐总，您怎么考虑长沙房价的制定因素呢？您认为长沙房价是否合理呢？

[徐卫星] 说到价格，咱们从市场的角度来讲，首先最关键的是供求关系决定价格，再说到价格的高与低，我认为是一个相对的概念。在房地产市场中，可能地段好一点的有过万元一个平米的，也有七八千一个平米的，相对远一点的地段可能有三四千一个平米，五六千一个平米，这些情况都存在。如果从绝对值上面看肯定是有高有低，从价值理论来讲应该站在相对的角度去看。

站在长沙经济发展水平和居民收入水平，以及当前长沙的房价来看，我们也会向客户进行了解，对于客户来讲，长沙的房价都比较低，不是处在价格浪尖，我认为刚才提到的“幸福感”，我认为也是来自于这个方面。我经常和北京的同仁一起讨论，到底是在长沙生活幸福，还是在北京生活幸福？我们经常和北京的同事开玩笑，你们在北京肯定没有我们在长沙过得舒服，当然这是一个题外话了。

刚才提到为什么长沙的房价比较低？我刚才讲了，相对的概念肯定是由地段决定的，好的地段上万，便宜的地段三四千，那么，还要从长沙市民的消费习惯进行分析，长沙是一个消费型的内陆城市，长沙人生活的消费理念与其他城市是不一样的，我认为湖湘文化在这里在人们的心里也是非常浓厚的，我感觉他们就是吃喝玩乐，这个方面的支出会更多一些。长沙人也是很会生活的，是娱乐之都嘛，我认为市民的消费习惯也是决定房价的一个原因。

[主持人] 是的，长沙是一个娱乐之都。从近日的成交数据来看，长沙春节期间房价也达到了5000每平，这是否到了长沙市场消费群所能接受的价格巅峰？是什么推动了价格的上涨？“回家置业”这部分群体是不是从一定程度上助推了房价？先请郭总谈谈相关情况吧。

[郭佑雄] 5000元/平米是不是到达了顶峰？任何时候都是发展的，永远没有顶峰。现在来看，5000元/平米可能相对比较高，再过几年回过头来看，可能5000元/平米的价格就会觉得好低好低了。

所有的商品价格，不光是房价，包括蔬菜、食品的价格都在上涨。刚才，罗总说了“不是没涨，从05年的2100元/平米涨到现在4200元/平米的均价，翻了一倍。再来看鸡蛋价格，几年前鸡蛋估计也就三四毛钱一个，现在都要一元多了，也涨了几倍。物价不断抬升，为什么会出现这样的状况呢？那就是因为货币在大量投入，光去年一年新增的贷款就达到了9.69万亿，我们也统计了一下，从1979年-2009年的三十年间，M1平均每年的复合增长率在20%左右，M2平均复合增长率在23%左右，也就是说货币在大量投入，整个物价体系在攀升。价格涨不涨要看整个价格体系与其他的相比进行比较，才能说明它到底涨还是没有涨，涨是一定的，5000元/平米是暂时的，我估计还会再涨，估计再过四、五年应该会涨到10000元/平米。

很多人春节期间回家购房，会不会对市场价格体系产生抬升作用？当然，购买群体的增加相当于购买力的增加，购买力的增加一定会有利于求方，求方增大肯定对市场有一定的推动作用，包括价格和成交量，都会有一定的推动作用。但是，有多大的推动作用呢？我们就可以对数据进行分析。我也问了长沙的其他楼盘，整个长沙市的购房群体约有一半是非长沙市户口的人在购买，为什么会出现这样的状况？如果这种状况不出现的话，长沙楼市不会有去年那么的旺盛，去年销售1200万平方米，有约600万平方米的销售是外来人口购买的。长沙为什么有这么多的外来人口来购房？你就要分析它的原因。包括我们刚才讲的价格在全国省会城市中来说相对比较低，拿上海、北京、广州的房价来比，长沙的房子是非常低的，人家拿买一套房子的钱到长沙来可以买六、七套。那么，为什么我说地价低是房价低的主要原因呢？因为，房价构成的全部成本，如钢材、水泥、人工等等，全国的成本是一样的，土地成本是刚性成本另外一个可变之处，能够变的也就在这里，税费在全国也是一样的。所以，原因就是地价总体偏低引起房价总体偏低。那么，我就是这样思考的。

[主持人] 好的。郭总提到社会货币投入量在不断增加，那货币投入量的增加以目前的情况来看是物质财富的不断增长还是什么方面呢？对于老百姓来说，他们可能不会太关心到底投入了多少信贷到社会上来，他们就会关心现在我的钱买不起房，那以后我的钱能不能买得起房呢？

[郭佑雄] M1、M2是经济学术语，大家可能不一定理解，我简单地把数字更明晰一点儿。1979年，如果市场上有一元钱在流通，2009年市场上就有一千元在流通，大约相差了一千倍。由于国民经济的发展，人们的财富增长很快，年均增长在8%左右，货币投入量年均在4%，货币流通量在14%左右，还有10%的货币在哪儿呢？一是损耗货币；除了损耗货币就是实习货币，或者说是宏观的通货膨胀。大家想，为什么每年公布的通货膨胀数据这么低？那只是因为通货膨胀是取得一定的样板进行统计的，其他很多东西没有进入通货膨胀指标，所以就反映不出来，能反映的就是整个物价的通胀，也就是整个物价的提升。

[主持人] 非常谢谢郭总的解释，听众朋友肯定更加了解了货币情况。接下来，我想请问徐总，徐总在北京工作的时间也比较多，据您了解在北京购买了一套房子的人在长沙再买一套房子的情况多吗？

[徐卫星]这种情况是处于逐渐上升的态势。为什么会产生这种态势呢？长沙本身就是房价的价格洼地。刚才提到“回家置业”，这是一个泛泛的概念，可能不是回家，也有可能是投资置业。今年春节，我接到了很多外地朋友打来的电话询问长沙的房产投资，也就是说长沙房价价格洼地得到了全国有购买力客户和业主的关注。作为一种投资渠道，大家可能认为做股票、基金的风险比较大，特别是长沙的房价又这么低，和他们所在的一线城市绝对值差距是很大的，他们对这一块儿寄予了很高的希望。所以，他们就愿意到这边来置业、投资，或者说返乡，“回家置业”我认为是一个情节所至，落叶归根也是一种情节。说到买房，你的价格低，他有购买的实力，先不管多少钱一个平米，能够买得起就买下来再说，这也是一种动力的趋势。我认为在长沙购房的外地人或投资人会越来越多，对长沙房地产市场的繁荣也是非常好的。

[主持人]我也想问一下罗总，在2008年房地产市场低迷的情况下，您就说要去外地寻找市场，您也确实这样做了。那您觉得现在与2008年的市场有什么不同？外地购房客户是不是推动了长沙房价的上涨呢？

[罗晓标]2008年要到外地费力的找市场，现在不用费力的找市场了，外地的回归潮越来越高了。从2008年初，我到杭州去寻找客户，经过去年下半年那段时间，我认为不需要再去外地寻找客户了，外地客户会非常主动地来关注长沙这个市场。记得去年年底的时候，一个郴州的朋友打电话给我，他说他在铁道学院那边买了一套房子，我问他为什么想在长沙买房子呢？他说，挺好的，反正房价也不高嘛。那么，有长沙情结、湖南情结的人都会想来长沙买房，这是一个现实。
他们的购买会不会推高长沙的房价呢？房价是由供需规律来进行调节的，而不是他们能够推动房价到底涨多少的，他们的行为也只能推动楼市产生一个短暂的小高潮而已，这些客户也是陆陆续续过来买房的嘛。要说通过他们来推动长沙的房价，我认为还是很难说的。

[主持人]由于国家宏观调控政策，可能使得一线城市的资本失去了投资潜力或投资机会，他们就来二、三线城市购房，郭总认为是不是有这些方面的原因呢？这些人来长沙购房以后，会不会预示长沙正在向中部五省和沿海地区的房价靠齐呢？

[郭佑雄] 最近，长沙的房价一直看涨，成交量一直飙升，这不仅仅是炒作的问题，更主要的是他已经有了让大家觉得有投资价值的时刻到了。为什么这么说呢？以前，大家知道我国有一个交通枢纽郑州，为什么郑州是一个交通枢纽呢？第一，它是京广、陇海线的交通枢纽，成为了中国一个重要的交通枢纽城市。那么，中国下一个更加重要的交通枢纽城市是哪里呢？是长沙。为什么这样说呢？京九高铁武广段已经通车了，其他段正在建设过程中，沪昆高铁也已经开工了，交叉点刚好就在长沙。高铁的交叉点和普通铁路的交叉点都在长沙，你可以想象一下对这个地区的房价有多大的影响？李嘉诚说了房产的投资是地价，地价还是地价，真正的交叉点就是黄金地段，那就是长沙了。你把长沙当作二三线城市来看的话是错误的，为什么其他二三线城市的房价没有飙升呢？

第二，长沙这个城市本身在升值。首先有一个标志就是地铁，一般的人不把地铁当回事儿，但是当有了地铁以后，你就会感受到地铁对人们的出行太重要了。你现在沿芙蓉路上班的话，估计半个小时都不知道到不到得了。
但是，地铁开通以后，三分钟一趟，基本上10-20分钟就可以到达目的地了。

长沙这个城市从微观来看成是在升级，从宏观来看长沙是下一个重要的交通枢纽城市，房价会不会升值呢？长沙这个城市现在能和广州相比吗？广州室内的居民人口都有700-800万，但长沙的成交量比广州还大。原因就在国家的整体规划和长沙城市的本身建设，关键原因就在这里。

[主持人] 确实，经过郭总的分析，我真的知道为什么这么多外地客户引入到长沙购房了。我一直做地产节目，也有很多外地的朋友一直在打听长沙的房价怎么样？在哪里买房比较好？不光是外地客户来长沙置业，也有很多人返乡回来购房了。

我比较了解江苏的房价，在江苏一个小小镇的房价都接近于长沙房价，甚至高于长沙房价了，都是这种情况，大家怎么看待在外蜗居，不如回乡“阔居”的观点？因此产生回长沙买房的跟风热潮会不会来呢？

[郭佑雄] 要想真正回乡“阔居”的话，那向下农村的房子更宽，更阔。房产投资只有两种功能，要么是居住，要么是投资，但我认为房子的本性功能是用来居住的，不是用来投资的，真正的房子是用来居住的。要居住的话，首先你不光是选一个地方居住就行了，你要能够住的话，向下有大把的地皮可以住，为什么要拥挤在上海、北京、深圳呢？这里有一个重要的点，你在哪里工作？你的事业要在哪里发展？所以，谁适合在哪里工作，哪个地方可能就是一个“阔居”的点，不能仅仅只看房价，还要看地点，要看这个地点能不能为自己提供发展的空间，人最重要的还是发展，居住是第二位，发展是第一位，买房第一是要考虑自己的发展问题。

[主持人]对，我想请问徐总，我曾经也在北京选择过蜗居，当时有四个人居住一个九十平米的房子，最后还是选择回长“阔居”了，您怎么看待这个问题呢？

[徐卫星] 在北京买一平米的钱可能在长沙可以买到五六平米，乃至上十个平米，这种差距都是存在的。正如郭总讲的，人到底去哪里？确实，非常重要的是要实现自我价值，要考虑自己的前途和发展方向。当一个人在一线城市感觉发展有压力，又有一技之长，这样的人才感觉在一线城市生活得不太好的话，他可能就会想选择一个适合自己发展的城市。虽然一线城市经济水平发达，但一线城市经济水平发展饱和的程度也确实很高了。长沙作为一个经济龙头的热点城市，在全国都是很热的，这一点大家都是很有感受，从你们身边的置业、投资、买地的朋友来看，都显示出长沙是一个有发展空间的城市，而且房价又不高，我认为这都是一个人流向哪里，在哪里发展，在哪里安家的考虑因素。

至于说是不是“跟风”？我认为不尽然，要根据每个人的个人发展、属地而决定。当然，北京、上海这些地方肯定也有发展得好的，肯定也有“阔居”的人，这个事情也不是相对的。

[主持人] 是的。从全国行情来看，目前从中央的宏观调控来看，房地产整体进入了价升量跌的销售淡季，长沙也不例外，年后是否会进入一段比较长的调整时期？先听听罗总的看法吧。

[罗晓标] 有两个事件值得大家注意，一是2009年房价疯狂上涨，大家都知道，也是最火的一年；二是2010年楼市创下了最冷记录，整个春节只销售了59套，情况并不是很乐观。

春节期间开发商与购房者都在观望，面对春节期间的房价突破5000元/平米，购房者又开始观望了；另一方面开发商也在观望，也在等待，因为现在是两会期间嘛。因此，把房价停在了5000元/平米阶段，这就是一个拉锯战，开发商就要5000元/平米，不降，购房者想不降就不买，又展开了一个拉锯战。这样的房价对于长沙的市民来讲，可能已经超越了他们的心理期望值。

5000元/平米是不是超过了长沙市民的支付能力？现在来看也许是超过了，但大家想想也许明年的工资也上涨了呢？国家也开始打击投机行为，某些城市的房价有所下降也是存在的，打击投机行为让房价有所下降，购房者也想看看到底会降到什么样子了。

任何一个市场都有自身发展的规律，房地产市场也不例外，全国楼市在2009年进入了一个疯狂地年代，进入这个疯狂地年代之后会不会有一个调整？实际上已经在调整了，市场自身在开始调整，这是一个规律。2009年，国家政策也开始调整了。昨天，我看到两会一个一案，有50%的提案都是关于“高房价”的，要调节房价，这种调节就一直没有停过，不管是在高峰期还是冷冻期，还是所谓的“倒春寒”，一直都在调节。这种调节对于长沙来说的话，长沙从2000年开始到现在十年时间，一直就是一个延续发展的市场，它没有一线城市那么疯狂，没有一下子从2000元/平米涨到5000元/平米，只是按照市场自身规律在调整。

那么，2010年长沙楼市到底会走向哪一个方向？说实话现在谁也不敢下这个定论，只有等市场自身发展来进行调节。

[主持人]好的。郭总，您认为长沙现在到了价升量跌的局面吗？2010年会不会像2008年那样成为一个拐点呢？

[郭佑雄] 我认为现在很正常，并没有感觉到冷或是“倒春寒”。为什么呢？每年春节期间都是一个淡季，大家都忙于过年，忙于旅游，忙于家人的团聚，哪里有时间去买房子？与2008年、2009年春节相比也不是一个淡季或热季嘛，这是一个市场规律嘛。至于会不会出现“倒春寒”呢？去年不是“倒春寒”，去年是“小阳春”，今年会不会再出现“小阳春”，估计可能性不大，市场应该会进入一个理性状态。

一个人在爬坡，一直在爬，爬到一定高度的时候也要放慢一下速度，楼市也是一样，去年整整跑了一年要不要停一下？这是很自然的规律。这种停会不会意味拐点的到来？斜率发生变化才会产生拐点，即上升的坡道发生变化才会产生拐点，原来一直很陡，爬累了改变一下状态也是正常的嘛。所以，上坡的速度减缓是非常正常的，这就是我的想法。

[主持人] 非常感谢郭总的观点。那么，为合理引导市场消费，年初中央宏观调控政策频频出台，银行房贷收紧、取消7折，二套房贷首付不低于40%，存款准备金率上调等等，这些政策的一系列收紧和变化，对于长沙的房地产市场活跃度会否产生一定的影响？大家对2月21日发布的“京十一条”：废除购房优惠政策，不知道各位是怎么看？先请徐总谈谈您的看法。

[徐卫星] 年初，银行信贷收紧包括取消信贷优惠，这些政策并不新鲜，在2008年的时候也提到过，包括在2009年年初也还是那样执行的。这些政策为什么要重提呢？我认为也是给民众一个信号，国家给民众一个安抚的信号吧。但是，这些政策对于个案的某个人来购买某一套房子的影响确实是存在的。从长沙这样一个城市的成交量总量来讲，随着长沙城市的发展、经济水平的提高、价格洼地吸引来的外地投资、置业，对这群人来讲，我在年初没有价升量跌的感觉。我觉得，长沙市的价格相对来讲一直是比较缓的，而不是大家好象非得争到底是升还是降？我觉得这没有太多的意义。2009年初的时候，谁也没有料到小阳春就那样来了，在2008年底的时候，学派、市场的声音都是层出不穷的。我认为，作为开发商来讲真真事实立足一个本土企业，扎扎实实在市场上做，打造好的产品，真正为消费者考虑，这才是我们要做的。我们不要期待一个拐点的来临，这有点儿像冲浪，我认为这是不正常的。所以，我们不要考虑拐点是不是会来临，认认真真把自己的产品做好，把自己的服务做得更细才对。拐点来了，我们要有应对实力，拐点没有来，我们就顺势而上，我认为这才是对的，也是我个人的一个想法。

[主持人] 最近我们做节目，网友和听众都感觉到现在买房比较困难了，能不能申请贷款下来都有可能是问题，更别说各种优惠措施了。不知道罗总对这种宏观经济怎么看？对个人影响会不会很大？

[罗晓标] 2010年2月份开始，银行发出二套房贷取消首付优惠政策的信号之后，这种信号就让生活在“中国最具幸福感城市”的长沙市民开始担心这种“幸福感”了，他们的购房压力在一定程度下已经加大了。那么，面对当前的房价，长沙80%的房子是没有一次性付款的，都是按揭。信贷的缩紧将使得购房者的心理受到一定的打击，年前很多消费者确实有这样的感觉。信贷的缩紧对一线城市房价泡沫肯定是有影响的，长沙的泡沫基本上没有，主要是像一线城市，特别是海南，泡沫是非常大的。这个信号对于刚性需求肯定会有一定的影响，80、90后的人想买房，现在买房可能不太好，对于自住购房者的压力肯定是增加了。我认为房地产市场一是受政策的影响；二是受本身购买力的影响，它的活跃程度我认为今年不会差到哪里去。

去年，长沙开发建设得红红火火，还开始修地铁，很多外地客户肯定会跑到长沙买房的，我认为楼市活跃度肯定是不会降的。

[主持人]郭总对业界政策也是很有研究的，您怎么看“京十一条”等一系列的宏观调控政策呢？

[郭佑雄] 温总理在2008年底的时候，就把房地产行业定位为支柱型产业，说明它对国民经济的发展非常重要，为什么这么说呢？大家可以看看，房地产行业对GDP的拉动有多少？为什么2007年温总理不这么讲呢？你们就要看看温总理讲这句话的历史背景。2008年底是什么情形？世界金融危机开始波及中国，特别是对中国的出口业造成重大影响。我国的消费需求内需一直处于平稳状态，也不是不旺，每个人的吃喝玩乐照常进行，怎么能不旺呢？只是总量提不上来。消费不行，出口下降，要维持保八的目标要靠什么？就要靠房地产，靠投资。因此，2008年底党中央就发号召“房地产行业是支柱产业”，在这种情况下各地都出台一系列的房地产优惠政策。2009年这些优惠政策产生了很大的功效，大家想象不到2009年的房地产市场这么好，2008年的时候，没有人能够想象到2009年是这样一个好的市场。

2009年结束了，保八成功了，出口好转了，国家保GDP的措施又有了，出口开始活跃了嘛，可能认为出口对GDP就有一定的保障了，对房地产业的依赖度就没有那么大了。大家一直说拉动经济发展的三驾马车，内需、消费、投资和出口，2008年投资和出口拉不动国民经济嘛，温总理肯定要说房地产是支柱型产业，要实现保八嘛。那么，2010年对于房地产业没有那么大的依赖度的时候，就一定要进行约束。房地产对国民经济的发展做出了巨大贡献，这是不可否认的，但是这个行业带来的负面效果也是非常明显的，很多人说房地产是毒药，是鸦片。为什么这么说呢？现在的房地产开发，以我个人的看法来看已经是一个过度开发的产业，为什么说是过度呢？你就要有数据支持。

我先讲长沙市，一个两三百万人口的城市，每年消耗的竣工量就有上千万平方米，平均到每个人有多少平方米？长沙市每个人的居住其实早就解决了，现在来看长沙每个市民的人均居住面积肯定有六七十平方米了。那么，这样一分析就可以得知有很多的外地人来长沙置业，他们最主要的是投资。整个中国人均住宅面积基本都达到30平方米的时候，你说这个产业还需要发展吗？从宏观上说它已经是处于饱和状态了。但是，有可能是有人有房住，有人没房住，有很多人占了住房的资源。这个时候政府就要调配一下，不能再在房地产行业投入过多的资金，否则国民的很多钱就会沉淀，就会浪费。本来就是这样嘛，一个人吃三个面包，三个人吃九个面包，现在够九个面包了嘛，就不要再多加生产了嘛。所以，现在对房地产行业要进行调控，应该是调整结构，不是再加大它的开发。房地产行业是实体经济，就业功能也非常大。

国家的调控是非常正常的，大家不要认为长沙的房价会不会下降？不要有恐慌。我可以断言，2010年的房地产市场不会有2009年的再现，也不会有2008年的那么低迷，就是一种常态，我们永远不要把常态当为精彩。

[主持人] 伴随着城镇化的推进，长沙市取消城乡户籍的差别，以及养老保险实现省际转移等新的政策背景，将成为2010吸引流动人口来长沙买房的一大因素。长沙房地产市场的未来前景会怎样？购房群体比例是否向外来置业者转移呢？不知道各位有什么样的看法？先请徐总谈谈您的看法。

[徐卫星] 取消城乡户籍应该只是一个户籍政策改革的方向，这个政策会带来什么样的影响呢？只能说在我们的城市与城市之间，包括你成家立业，或者说发展更自由，还包括一个人的发展空间，包括城际地域上的界定应该会越来越小。也就是说，每一个城市的包容性就会越强，不是说你是这个城市的，你有这个城市的户口，这样的概念可能会慢慢消失。那么，在哪里有发展？在哪里值得你去居住？我认为你都可以去进行选择。我认为，这个措施对人的发展是有好处的。

只是，我认为说法上不应该说是“转移”，只能说是购房者的面会更宽，我们所接受的客户面也会更宽。从属地上分析客户情况的话，只能说是在购房比例和结构上有所变化，而不是转移，我认为是一种有力的补充。

[主持人]罗总会不会认为是转移呢？

[罗晓标] 购房者向外来置业转移，我认为说法不对，应该是比例增加，这是一个比例构成问题，本土置业百分之多少，外地置业百分之多少，我认为是客户构成问题。长沙这个城市的发展规划是非常强势的，地铁开工了，轻轨也开工了，长株潭三市的电视、电话、网络实现了一线通。那么，起码长株潭三市的客户选择面越来越宽了。对于外来置业者来说，外来人口进入长沙的机会越来越多，这是肯定的，因为就业人口越来越多，居住的人口也越来越多，住房对于购房者来讲居住肯定是最重要的嘛，这就是我的想法。

[主持人] 随着经济发展的流动性必然会增强，人才的流动性也必然会增强，这些情况会不会增加外来者来长沙置业呢？

[郭佑雄] 长沙现在有了高铁、地铁等等，这些工程的建设让人流、物流更加便捷了，这就产生了投资价值，这种价值是长沙最近楼市活跃的主要因素。

[主持人] 非常感谢郭总。刚才郭总提到武广拉通、地铁开建，这些工程的建设大大缩短了城市之间的距离，也给出行工作带来了极大地便利。现在的长沙，武广新城片区、河西先导区、星沙片区等纷纷活跃，升值潜力也在逐步提升。各位眼中一个成形的区域板块从崛起到发展需要一个怎样的过程？目前看好的最具有升值潜力的区域又是哪里？

[郭佑雄] 我来说一说。大家出去要投资房地产的话，永远不要忘记李嘉诚讲的一句话“什么地方最有升值潜力”？地段，地段，还是地段。就是地段，你就去选地段。哪一个地方地段好呢？这个问题非常简单。每一个城市都有一个城市中心，你就以中心为圆心画圆圈，离中心最近的区域就是发展最快的地方，一定是这样。长沙市的中心在哪里？原来是五一广场，由于省政府的南移，城市中心又往南移一点了，现在估计是贺龙体育馆那一块儿。你以50公里为半径画圆圈，看哪个地方还没有发展起来，那个地方交通的发展可能不是那么便利，但在将来一定是中心。不要相信某个人说的中心在哪里，因为一个城市的市中心要发展得非常成熟，是要经过很多年的积累的。你说武广那边有火车南站，这个中心就成熟了吗？它的教育配套在哪里？你一年又几天要去做高铁呢？像北京的中心就是天安门那里嘛，然后一环、二环、三环地往外发展，任何一个城市的中心发展都不能离开这个规律，你就去看这个城市的中心在哪里。当然，还要考虑交通，但交通只决定距离的远近，城市中心却是像一个辐射波一样一环一环往外荡，中心是这样发展的。

[主持人] 我还听过有一个人要去北京买房子，有一个人就拿着一个圆规以北京天安门为中心以50公里画了一个圆。

[郭佑雄]这个人就是最聪明的，他真正记住了李嘉诚讲的话。

[主持人]徐总现在看好长沙的哪个地段呢？

[徐卫星] 说我看好哪一块儿，可能我的心里会有点儿偏见。因为，我的项目是处在河西，河西在城市西边确实也是一个中心，还有政策导向，武广、地铁、河西先导区这些都是从政策导向上进行定位的。不是说国家现在准备发展河西，也不是一年两年三年能够做到什么样子，它的发展确实需要很长时间，从政府的投入、基础设施建设、道路交通网络的建成这都需要一个长期的过程，从升值潜力来讲，我认为要看整体水平。中心城市现在是10000元/平米，可能以后就会到12000元/平米，现在长沙偏远一点儿的地段，现在可能是3000-4000元/平米，也有可能以后到5000-6000元/平米了，我认为要看整体水平。

[主持人]不知道罗总认为长沙哪个地段又是最好的呢？

[罗晓标] 几年前我在武广，感觉南城很好。现在来看，别的区也不是没有发展潜力。雨花区有很多的企业在那边，离株洲很近，不能说那个区没有发展；岳麓区现在把望城划进去了，而且离宁乡也很近，原来河西那么小，现在范围那么大，肯定也有发展潜力。我认为每一个片区都有发展潜力，只看消费者心里怎么选择了。如果我住在河西的话，我肯定认为河西片区好，这是一个优势嘛，一个很简单的道理嘛。我认为每一个片区的发展潜力都有，只看该区的发展方向、发展空间以及政策的倾斜度。

开发商要看到万科的选地区域，在东边，他们的选择肯定也有他们的道理，每一个区都有发展潜力，应该是百花齐放。

[主持人] 最后，各位能不能给听众和网友一些建议？目前买房应该注意哪些方面呢？先请郭总谈。

[郭佑雄] 我看大家现在居住的房子都有了，很多人买房都是为了投资，我还是从投资的角度来说。当然，投资不是房地产发展的正道，走歪了，它的本性功能就是用来居住的，国家也不支持你过度投资，为什么？因为，投资就把房地产变成一个金融属性的产品了，这本身是房地产行业发展的大忌。我可以谈谈我选房的一些基本体会，我是做房地产的，也做私人投资。

第一，选地段。地段是以核心画圆圈；第二，城市主要价值在于各种配套和核心区域的辐射力，这个辐射力通过什么路径出去？主要就是交通干线。也就是说，一方面要沿着核心画圆，另外一方面要沿着核心点看看辐射力量有没有可能传到你选择的点上去。长沙的交通大动脉是五一路、芙蓉路，还有一个途径不要忘记，就是地铁，地铁对你的工作和生活都会产生巨大的影响，地铁可以用很快的速度把核心区域的能量和辐射力传达出去，地铁沿线离城市中心最近的点就是最好的地段。第三，产品的选择。现在很多人选房过多地重视价格，忘记了价值规律，忘记了便宜没好货，价格低的楼盘品质自然要比价格高的楼盘品质要差一些。你们在投资的时候，一定要选有品质的房子，品质能够得到保障的是第一位，第二位才是价格问题。品质怎么样才能得到保障？要找大型的、环境好的、品质高的楼盘。大家可以去看看广州等一线城市的楼盘，有的楼盘两年就升了100%，有的楼盘就没有涨，有的楼盘涨幅很少，什么原因？这和开发商的实力、物业配套等等原因都有关系。如果是一个单体楼，开发商一锤子买卖、一屁股走人了，你出了问题以后找都找不到我。所以，一是地段；二是相对合理的价格；三是品质。我是从这三个方面进行选择的。

[主持人] 徐总的看法呢？

[徐卫星] 我作为女士对买房可能站在女性的角度看得更多一些，在长沙的朋友们，我觉得要根据自身的情况进行房屋的选购。郭总认为第一是地段；我认为第一是区域，你要考虑你的工作、学习、生活的便捷程度。首先是区域的基本设施建设；二是未来的便捷性。地铁建成以后，交通格局、城市格局都有可能发生变化，还认为在选择区域的时候要有一定的前瞻性。

还要考虑品质，市场上的价格差异很大，这里面不排除有的是炒作。但是，我觉得每个购房的人也不是傻子，也知道什么样的价钱买什么样的货，5000元/平米的房子和3000元/平米的房子比，确实就有差别。当然，现在购房人的这种观念也在发生变化了，很值得欣慰。我曾经碰到过一个朋友，他问我的项目多少钱一个平米？我说，3000元/平米。他说，那我肯定不买。我说你要买多少的呢？他说，我至少要买6000-7000元/平米的。而且他说我买房还要买人文素质，如果我停一个车还要为停车位和邻居吵架，那我多闹心啊。所以，量体裁衣、量入为出，买适合自己的房子就是最好的选择。

[主持人] 罗总给听众和网友也提一些建议吧。

[罗晓标] 买房主要是个人的事情，为什么这么说？每个人买房都有他的心理需求，这种需求是根据自身条件来决定的，而不是说我有一百万肯定就买好的房子，可能买一个三十万的房子就差不多了。首先，买房要看是自己住还是干什么，如果是自己住，肯定要根据自己的情况来买。如果你想和素质高的人住在一起，肯定就要选择高档楼盘了；如果你有车，可能可以选择离上班稍微远一点儿的地方；如果你没有车，可能就要选择离上班稍微近一点儿的地方了。

现在，我住的小区说实话是一个繁华区域，但安全程度很差，每天都有小偷进去，这就是物业管理和周边人素质的问题。

那么，你还要考虑价格，每个人都有自己的心理价格，不用说，根据自己量身购买就行了，你是贷款还是一次性付款？根据自己的实力来决定就可以了。如果你有三十万，首付二十万，留十万做其他的，也是可行的嘛。

前不久，一个苏州的朋友想买一套总价108万的房子，他准备一次性付款，首付准备付40%，然后还要装修40-50万元，我认为他的压力就会很大，大家三四千一个月的工资，首付付完还要考虑装修和月供什么的嘛，不要让自己一辈子成为房奴，要确定一下自己的实力。

[主持人] 非常感谢各位嘉宾给我们带来的精彩观点，各位观点也让我们非常了解了长沙楼市的情况。我们希望长沙的建设和发展越来越美好，像郭总说的，希望通过调控这种公平政策，使每个人能得到自己如意的房子，能买到自己称心如意的好房。今天的楼市会客室就到这里了，谢谢各位嘉宾。