[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家下午好，这里是由0731房产网、湖南电台经济频道联合打造的星城第一对话地产栏目《楼市会客室》，我是主持人海峰。
今天楼市会客室的地点是在黄兴南路步行街中心广场湖南经广动感E空间的透明直播室里。今天来到我们现场的嘉宾有长沙市房产研究中心主任陈敦旭主任，陈主任您好。

[陈敦旭]大家好！

[主持人]还有长沙韬冠房地产营销策划公司总经理 黄涛先生

[黄涛]大家好！

[主持人]现在我们坐在这个直播室里，看到外面熙熙攘攘的人群，可以亲身感受到五一商圈的繁华和城市中心的动感。不过，9月底马上就要开始动工的长沙地铁2号线，即将打破目前的格局。2007年，长沙武广客运专线长沙新站建设规划获批，武广客运站蓝图初现成为长沙迈出城市扩张一大步。而现在，关于武广客运站的想象与期待，即将在2009年底得到印证。即将到来的9月底，长沙地铁2号线开工，也将再度拉伸长沙城区生长的全新框架。我们现在也可以看到，坐拥周边多个成熟商业、商贸、物流商圈优势的“武广新城”，围绕武广专线长沙新站为中心的一个全新商业中心正逐步形成。同样，武广新城也成为长沙地产界令人瞩目的焦点。
现在我们是在五一商圈，看到武广客运站这个商圈，现在看到的这两点一线将会怎样形成长沙地产发展的新坐标，进而彻底改变长沙人的生活理念呢？今天的楼市会客室就让我们跟嘉宾一起来探讨一下。
首先，还是来说说五一商圈吧，可以说经过数年的发展，五一商圈已经是一个拥有平和堂、王府井百货、春天百货、新世界百货、长沙百联东方商厦等各路商业诸侯短兵相接，商业地产趋势而上的一个多元商业中心，也成为了长沙商界最瞩目、最耀眼的风景。那么，这样成型的一个商圈格局，在马上开始的地铁修建、交通管制三年时间里，现在的商圈可能会产生一些什么样的变化？ 以这个商圈为标志的地产又会产生怎样的变化和格局？先请陈主任来谈一谈。

[陈敦旭]谢谢主持人。即将开工的地铁二号线和五一商圈、武广新区就好象是一副扁担、两个箩筐。五一商圈是一个箩筐，武广客运站是一个箩筐，地铁二号线就好象是一根扁担一样。那么，这两个箩筐是否装着同样的东西呢？我认为应该是不一样的。五一商圈仍然是五一商圈，武广新区在定位上应该与五一商圈的定位是不一样的。随着地铁二号线的开通，五一商圈在长沙的商业大局地位不会改变，甚至还会有所加强。

[主持人]但是，您认为五一商圈的商业地位会加强。那么，黄总的楼盘离五一商圈非常近，您觉得地铁二号线的修建对于周边会产生什么样的影响？

[黄涛]有句话是“罗马不是一天建成的，也不是一天就能毁灭的”。五一商圈的形成应该有它很多年的历史积淀和积累，也包括大家对这个商圈的认可。但是，我们也要发现武广客运站即将投入使用应该会打破这样的平衡。但是，我认为长沙的城市发展需要有跨越的一步，长沙的商圈也不少，但是真正能够成为长沙标志性和集中性的商圈还是在五一商圈。五一商圈形成的时间比较早，我们发现它目前也得益于历史的发展，但同时也受制于历史发展的拖累，它期待有一个升级的过程。但是，这个升级的过程可能受制于一些历史条件。那么，武广商圈的形成应该说是形成长沙商圈的一个新商圈，也会形成商圈的升级换代，三是可能会形成两个商圈的互补。两者在商业形式、商业规模、商业类型以及吸引的人群，应该说都会是不同的。而且，我们认为形成一个商圈必须要有很大的内推动力，地铁二号线的开通就如同打通人的韧带脉络，形成了很好的输血功能。我对于五一商圈和武广客运站充满期待，也非常认同陈主任的观点，五一商圈的优势地位应该不会动摇。但是，发展以后人口多了，孩子也不一样了，老大有老大的优势，老二有老二的优势。

[主持人]在这里有一些概念可以和听众朋友和网友一起来明晰一下。我们现在说商圈，然后说商圈周围的地产，应该会是怎样的形态呢？商业地产是以什么样的形态辐射周边呢？请陈主任介绍一下。

[陈敦旭]这其实是一个很复杂的问题。刚才说到五一商圈的形成有历史原因，确实是这样的，它是长沙的一个比较核心的区域，这样一个区域的定位是休闲、生态，山水洲城人五要素构成了五一商圈的繁荣景象。从经济学角度来看，商圈的发展是点式的，以点带面，由点形成线，如地铁二号线就把两个点联系在一起了。那么，刚才我讲五一商圈的大局地位仍然是很难动摇的，这个点就是长沙的一个核心。
所以，很多外地人到长沙来，回去以后人家会问他，去过五一广场没有？那么，五一广场在长沙是一个值得自豪的商圈。

[主持人]是的，五一商圈已经成为了长沙市的一张名片，武广新城也即将崛起，按照最新规划，武广长沙站将在100平方公里左右的大范围内，打造城市副中心。不过，这是我们目前看到的规划，就目前的状态来看，这两个商圈的地产现状怎么样？能不能做个对比，从地价、房价水平，到交通、教育、医疗、生活配套设施。目前，这两个商圈所体现出的地产状态是什么样的？还是先请陈主任谈谈。

[陈敦旭]好的。目前，两个商圈其中一个是比较成熟的，还有一个是在发展中。五一商圈从地价来看，是一类用地，是长沙土地级别最高的地；武广新区这个商圈目前来看主要是四、五、六类用地，从地类来看价格相差就比较大。五一商圈的基准地价现在已经到了6000元/平米左右，武广新区的基准地价在1000元/平米左右。所以，从基准地价来看它们之间的差别是很大的。当然，这也反映出了武广新区今后的发展潜力是很大的。
再从房价来看，五一商圈的房价大概8000元/平米左右，武广新区的房价大概是4000元/平米左右，是五一商圈房价的一半，半价，升值潜力和空间是比较大的。所以，从今年的销售情况来看，雨花区的销售情况是最好的，实际上这个销售量还是靠武广新区带动起来的，请黄总补充一下。

[主持人]黄总的盘也就在这附近，在节目之前记者来在问您，听说您的盘在江边不远，离五一商圈不远，马上就问价格是多少，能不能打打折，嘿嘿。您从您的角度来分析一下。

[黄涛]目前来看，这两个商圈的可比性还不太强，从政府的划分来说也是两种不同性质的地。我们的项目确实在五一商圈周围，目前有很大的现实优势，也就是说整体环境、商业配套是非常好的。但是，也面临一个问题，可开发的土地、开发成本相对会比较高，在这个范围不会再有大面积新的地产开发项目出现。但是，每一个项目价格应该是创商业最高，从投资角度来说在五一商圈大的范围内，目前来说现实投资价值是比较高的。从我们在上海、北京、等地房地产开发经验来讲，市中心核心地段的公寓也好、住宅也好，实际上是最被投资者喜爱的。
我们对武广新区应该要有憧憬，它未来会发展成什么样子？虽然目前政府有规划，但是我认为还要得益于几个方面的努力，特别是得益于开发商的努力。也就是说，他们将来在这个区域会开发出什么档次的楼盘？会形成多大的规模？这些都决定这个商圈将来居住人口的密度、数量和质量，也决定这个商圈将来发展的趋势。那么，着眼于未来的发展，从武广新区的定位来看，目前开发商的开发水平和实力还是不错的，但是我认为还要着眼更远一点。

[主持人]一个商圈从崛起到发展，到高潮，需要一个时间和周期，而地产又是商圈崛起的必不可少的条件。五一商圈经过了多长时间发展起来的呢？这个过程移植到武广新城，需要多长时间？陈主任这边有没有这些方面的研究和了解呢？

[ 陈敦旭]这是一个区域，不能说五一商圈几十年就发展起来了，实际上也不是几十年，是几千年历史形成的。那么，武广新区的发展也需要一段时期，比如现在的基础设施还不是那么地完善，最基本的教育、医疗这些东西要马上配上。那么，这个商圈的形成估计还要一段时间。

[主持人]一个商圈的形成要具备什么样的条件？这些条件形成之后对周边的地产会产生什么样的影响？

[黄涛]我们对武广新区的期望，刚才说了一是开发商打造什么样的小区？吸引什么样素质的人群？二是武广新区和地铁二号线的联系，不要把它仅仅认为是因为交通枢纽的形成而形成一个新的商圈，实际上我认为是长沙要扩张发展的一个必然过程，地铁二号线起到了连接作用。那么，我认为武广新区的发展潜力还是非常大的。但是，政府还要在这个区域做一些补充过程。比如，这个区域除了有武广交通和地铁二号线交通以外，还有很多的住宅配套、体育配套，在文化方面、教育方面、商业方面、医疗方面就要有综合考虑。应该说，一个商圈的形成有一系列的综合因素才能形成，否则就会像一个人一样用单只脚走路会容易跛，也走不快。对于武广新区还要看政府规划，要形成一个独立的商业体，又要在长沙整个布局中占据一定的地位，这几个方面要结合起来，而不能仅仅把它但看成是交通枢纽形成的一个商圈。

[陈敦旭]一个商圈的形成首先要有人气，有了人气什么都好说。那么，为了吸引人气的话，政府主要要解决的就是就业问题，有工作才有收入，才能有人气。那么，从长沙一、二、三产的发展水平来看，第三产业的发展水平还是比较低的，在一些发达地区的第三产业发展占了70%，长沙的第三产业还有很大的发展空间。
另外，第二产业配套服务业在长沙的发展也是比较落后的，我有一些朋友来长沙投资设厂，来了之后发现配套不行，长沙很多企业就做成了小老大，一些配套及第三产业服务业是今后的一个发展方向，尤其是在武广新区新的商圈形成在这方面是一个比较好的着手点。

[主持人]陈主任讲的有些概念，我们还想继续理清。您说长沙的第三产业，还有第二产业配套服务方面的发展还不足。但是，在大家的印象当中，湖南的第三产业好象应该是挺发达的，您看舆论监督，媒体、商业等等，您看现在是下午，应该是上班时间，但步行街的人流量还是很大的。

陈敦旭：我讲第二产业、第三产业配套服务业，当然长沙的动漫产业、娱乐产业、文化产业、休闲文化这一块在全国是走在前面的，是第一产业和第二产业配套服务业没有跟上。

[主持人]那这种配套服务业对房地产市场会有什么样的影响？

[陈敦旭]有些是是要靠政府的，如医疗、教育。现在，开发商的压力很大，他们开发一个楼盘要建学校，无偿地建学校，这实际上就是老百姓在买单，还有基础设施这一块儿，也是要靠政府建设的。其他的可以靠市场引导，社会上的闲散资金投资途径很多，政府要做好引导就可以了。

[主持人]这其实是一个发展完善的过程，只要有发展就会有机遇，在这个过程中对于开发企业来说，对于房地产来说会有一些什么样的机遇呢？

[黄涛]从机遇来讲，我走过了广州、深圳，在上海也待过，应该说地铁概念的推出，特别是在地铁站口周边物业价值的提升是非常大的。因为，它不仅仅解决了城市交通问题，而且地铁线也吸引了大量的流动性人群，这些流动性人群带来了新的商机，新商机的形成又使得区域配套更加完善，使得房地产的价值也有了大幅度的提高。也就是说，通过路增加了人，人推动了商业，商业推动了居住，是这样一个关系。陈主任刚才提到了产业问题，对于武广新区也好，地铁二号线也好，产业的规划是至关重要的，否则会出现后续潜力不足的情况，有可能出现一种情况，我们在西边的写字楼工作，东边武广新区居住，我认为这种安排对一个区域的拉动力是不强的，它应该是打通了这个区域商业、商务及第三产业发展的更好途径。

[主持人]陈主任，您的看法呢？

[陈敦旭]我非常赞同黄总的观点。武广新区商圈的形成，从目前的购房情况来看，确实有很多人反映，很多楼盘的房子都卖完了，卖得不错，有的建好了几年，但没有人居住，空置率比较高，确实是这样的。从我们的统计数据来看，在长沙买房一半以上是外地人，外地人买房不在长沙上班，买好了等着升值。所以，有些小区建好以后，入住率不到50%。那么，我讲长沙要发展第二、第三产业的配套服务业，应该要解决他们的就业问题，不然他们是在下面地州市赚钱，到省城来买房投资，实际上这是不太健康的发展形势，也不利于长沙房地产市场的发展。地铁二号线的修通，为武广商圈的购房者也提供了一些机会，解决了城市交通问题，他们以后也可以到长沙来上班，到达市区及其他地方的便捷度有了很大的提高。

[主持人]是的。黄总肯定也观察过，您现在代理的盘在湘江边上，也在五一商圈的范围之内，现在的销售情况怎么样？未来保值潜力有多大？我不知道您有没有去了解武广商圈，有没有去那边寻找机会的意向？

[黄涛]我们项目目前的销售情况是非常好的，一是得益于优越地交通，不管是书院路还是南湖路，可以直接通到芙蓉路和五一商圈，客户选择我们的项目，除了我们项目有很好的景观自然资源以外，很大程度上还得益于项目离五一商圈的距离非常近，他们希望既能够有非常好的居住环境，又能享受到非常好的商业配套，这两者加起来对项目加分的价值是非常大的。
前段时间我也去武广新区转了一下，我们也有一个项目在那边，看了之后我感觉项目潜力是非常大的，各地的开发商在那边也有大力的投入，我想这个区域将成为长沙未来的一个热点。那么，又要提到可持续发展问题了，三年的时间地铁二号线应该可以建成，在这期间武广商圈会成为热点，武广客运站的投入使用本来就会带来大量的人群，也会使这个区域形成一个热点。但是，我们要纠正一个观念，这个地方的投资潜力很大，从这里到外省，到五一商圈都会很快地到达。但是，应该考虑到政府在这里的规划是副中心，它将来会提供非常好的居住文化休闲产业链条，它在未来形成新的热点也得益于这一点。

[主持人]是的，我们在这里亲身感受了五一商圈和武广客运商圈，连接这两个商圈的就是地铁二号线。地铁对长沙的老百姓可能是一个既陌生，又有点儿熟悉的说法。因为，有很多朋友一定关注过一线城市，如北京、上海、广州、深圳的地铁给物业带来的影响。地铁在三年的时间就要成形了，这条线会给这两个点及两点之间带来怎样的变化？地铁物业又会有什么样的新发展呢？先请陈主任谈谈。

[陈敦旭]地铁带来的影响是非常大的，不仅仅是房地产方面。比如地铁文化，以前很多老百姓没听说过地铁，现在地铁来了，三年以后就可以看到地铁了。所以，地铁文化、地铁影响是难以估量的。从1863年开始有第一条地铁，至今有200多年历史了，地铁对于一个城市来说，使得城市品位、城市交通、城市地产等各个方面都有了质的变化。我们以前讲长沙是一个三线城市，有了地铁以后，人家就不会再说长沙是一个三线城市了。所以，在长沙人的心目中，有了地铁之后，长沙这个城市的品位在提升，城市居民的自信也会大大提高。
地铁的影响主要是在地铁线一公里范围内，也就是500米-1000米的范围之内，我们称“地铁商圈”，有些老百姓不清楚自己的房子是不是在地铁商圈之内，如果你的房子在地铁1000米以内的范围内，那就是在地铁商圈内。地铁商圈对周围房地产产业价值影响是比较大的，这种影响对于不同的房地产产品来说，影响最大的就是小户型。小户型主要适合于白领、上班族居住，投资价值比较大。然后是商业办公用房，以及仓储、工业用房，还有自住房，对这几个类型的用房来说都会有比较大的影响和刺激。
长沙地铁一号、二号线即将动工对外公布后，我们作了一些分析，公布前后的销售量翻了一番，不管是哪一条线，规划公布前半年和公布后半年交易量翻了一番，价格变化倒不是很大。长沙的房价比较稳定，这和很多因素有关系。长沙房地产市场是比较健康的，量增加了，今年的成交量可能会达到历史最高点，突破1000万平米。2007年最高峰的时候销售面积只有890万平方米，今年可能会突破1000万平米。但是，2007年的价格是涨得非常快的，今年的价格基本上没有涨。所以，地铁在这个时期动工，对长沙房地产市场有很大的影响，很多人都看好地铁对房地产带来的影响，大部分是外地购房者，他们就纷纷来投资。

[主持人]是的，陈主任分析地铁沿线地产销售整体上扬，但是价格还是比较稳定的，这是不是为买房的朋友提供一个机遇呢？地铁出现之后对于地产价格带动是非常明显的，我们在这个时候是不是可以考虑出手呢？黄总对地铁沿线物业有所了解，您认为未来长沙的地铁物业发展存不存在这样的机遇？

[黄涛]从全国一线城市目前的经验来说，所有地铁沿线的物业的价值要比没有靠近地铁同区域楼盘的价值要高得多，这已经形成了共识。目前，地铁沿线会形成开发热点，很多人看到了地铁物业的升值空间，也确实感受到了地铁物业的优势所在。那么，就会形成一个热点，当这个热点的点形成线的时候，就会在无形中推动地铁沿线物业的升值。如果在地铁沿线有好的住宅的话，就可以买了，升值空间就会很大。我在深圳待得比较久，深圳地铁主要是两条线，一号线从西至世界之窗，东至罗湖火车站，贯穿了深圳商业区、高档住宅区、文化区、金融区等等。那么，每一个城市在规划地铁线的时候，从地铁建的步骤和分布也可以看出这个城市未来的发展蓝图和趋势。那么，为什么要建地铁二号线？因为，地铁二号线使五一商圈和武广商圈对接起来，地铁沿线是一个城市发展的主脉，也是热点。所以，我认为购买地铁沿线物业会有很大的升值空间。

[主持人]地铁马上要连接这两个点了，这是一个热点，再加上这条热线，这两点一线的坐标很快要改变长沙人的生活。那么，对于买房或投资来说，有些朋友在心里会有自己的考虑因素。那么，在这两点一线形成之后，购房者在地段升值的判断上应该以什么样的标准来判断？

[陈敦旭]以前买房子是看地段，地段，还是地段，现在买房子主要看购房者的用途。如果是自住型的，对环境要求就比较高了，我们每一年都在跟踪调查购房者的需求因素，现在越来越偏向于环境和楼盘品质，以及物业管理。现在，长沙很多小区的物业管理确实不怎么样，物业管理对于高品质生活是一个重要保障。所以，今后的武广商圈物业管理要跟上来，作为一个坚强地后盾。如果是投资的话，在地铁沿线500-1000米范围内都比较好，买了商铺主要做商用出租，买了住房也主要是用来出租，或者是放在那里等着升值，所以要看购房者购房的用途，不同用途的选择标准是不一样的。

[主持人]陈主任为我们介绍了幸福生活离不开高品质的物业管理，非常感谢。那么，黄总，在您看来地铁形成之后，新的商圈形成之后，在选房的时候要有一些什么改变呢？

[黄涛]要根据个人的不同情况来做选择，今天在做采访之前正好有一个深圳的朋友打电话过来，他准备在长沙买房，我问他目前首选意向在哪里？他告诉我是在武广新城这一边，主要是想安排父母在那边住，从深圳回长沙也比较便捷。他也知道地铁二号线即将动工，到达市区的便捷性也会比较好，他本身深圳生活过，对地铁有非常深的了解。那么，具体谈到选择，陈主任说得非常好，不同的人群有不同的选择。那么，在武广新城和地铁二号线合力之下，对外省投资客户的吸引力会大大增强，这是一个方面。第二个方面是对白领客户的吸引力大大增强，目前商业配套和商业服务确实集中在五一商圈，这群年轻人考虑最多的就是上下班问题，地铁二号线沿线物业将是他们的重点考虑对象。那么，对于老人来说，地铁二号线对他们的吸引力相对以上人群要稍微小一点，特别是地铁二号线的动工和建成，如同陈主任所讲，对商业客户来说投资办公地点会有重新的考虑，他们要考虑员工的便达性，可能会对长沙的CBD形成一个新的整合。那么，是不是如同陈主任所讲形成一个圈地？或者是一条扁担两个箩筐的情况？这也是值得考虑的。那么，随着武广商圈的形成，当然这个商圈的形成需要时间的积累，我认为等到这个商圈成熟之后，它吸引人群的面会逐渐扩大。

[主持人]今年上半年的成交量上升非常快，很多地段的房价升值也比较快。但是，从今年上半年的升值情况来看，以五一商圈为代表的市中心板块物业升值还是比较快的，如果距离放远一点看的话，我们认为升值速度并不是很快。那么，从对比目前商圈的情况来看，武广新区的物业升值在近期是不是会有一些疑问呢？

[黄涛]这涉及到购房者的购房心理问题，对于一个购房者来说，可能更加看重的是我现在可以预计到的，可以享受到的，可以感受到的东西。为什么五一商圈的物业价值高？涨幅也高？实际上客户也可以感觉到必然有投资和居住的升值空间，但这个空间到底有多大？他是无法具体感受的，为未来无法判断的事物大买单的话，不符合一般客户的购房心理。那么，地铁二号线的动工和武广客运站的投入使用已经拉动了这一片区的房价和购房热情，但我认为不能把这一点无限扩大，去透支未来，这是不现实，也是不客观的。

[主持人]陈主任，长沙具体的交易数据在您这边，您对这些数据肯定会进行分析。从长沙市区的情况来看，您认为哪一块在未来的升值情况是比较理想的？不说远了吧，在地铁二号线三年形成之后，您判断哪些区域会成为热点呢？

[陈敦旭]主持人很强调升值。

[主持人]这也是听众和每一个购房者非常关心的一个问题，我们当然希望今天买了房子明天就能升值，哈哈，要切切实实看到自己的资产升值嘛。

[陈敦旭]很多人把股市的钱拿来买房子。从长沙今年的销售情况来看有两个特点，一是量升价稳；当然，价格稳定的原因比较多。二是长沙政策的影响，如经适房货币补贴、棚户区改造，这两点对长沙房地产市场健康稳定发展起到了很大的作用，政策因素也是今年楼市的一个特点。其实，不单是长沙，在其他地方也是一样的，房地产市场就是一个政策市场。

[主持人]我们请陈主任继续介绍上半年长沙楼市的特点，这些特点对地铁二号线沿线和武广商圈又会产生怎样的影响呢？

[陈敦旭]从上半年的销售情况来看，影响是比较明显的，我刚才讲了地铁规划发布前后半年成交量翻了一番，价格稳定，这是一个特点。另外还有一个特点是政府的政策起了一定的作用。那么，从长沙楼市的两个特点来看，两个热点即将形成，一是五一商圈热点；二是武广商圈的热点，这两个热点比较明显。因为，地铁修建的影响是分阶段的，大体分为三个阶段：动工前的规划期阶段、动工营运阶段、后地铁时代，即地铁正式运营阶段。
从其他一线城市来看，地铁影响最大的还是在正式运营之后，主持人强调升值，我想在地铁正式运营之后升值效果就非常明显了，目前来说升值速度比较缓慢，这与国家产业发展背景有关系，也与地区区域定位有很大的关系。

[主持人]2009是让长沙地产品尝机遇的一年，而未来的机遇往往出自于今天的规划。在两个中心一条线的共同崛起中，长沙的发展正在树立全新的地标。两点一线改变的不仅仅是长沙地产的格局，更多的是今后长沙人的生活态度和理念。希望2009年也成为长沙地产未来发展新的起点。好的，今天的楼市会客室到此结束，感谢两位嘉宾的参与，感谢广大听众的收听，广大网民的观看，咱们下期再见。