[主持人]把握楼市脉搏，感受城市心跳。欢迎大家收看第149期“楼市会客室”，我是本次节目的主持人陈慧琳。
今天我们就请到了湖南兴旺建设集团总裁助理邓兵，为您解读月湖·兰庭的林林总总，告诉您这究竟是怎样的一个楼盘。广大网友也可以通过我们的直播页面在线向邓总提问。

[主持人]欢迎邓总。

[邓兵]大家好。

[主持人]首先请您介绍一下月湖·兰庭这个项目。

[邓兵]好的，月湖·兰庭是由湖南兴旺建设集团在湖南月湖畔，广电旁打造的10万平米的高档社区，总户数是844户。

[主持人]您这个项目是在月湖湖畔，与周边的威尔士春天、藏珑·湖上国际社区和长大·卧琥相比，您觉得项目最大的卖点是什么？

[邓兵]我想最大的卖点可以通过两句话来表达，一半是湖水，一半是明星。对于月湖·兰庭来说可以用三足鼎立来形容，刚才两足已经讲过了，一是湖水；二是明星。我们和月湖只有一墙之隔，从楼盘到月湖享受美景是非常方便的，这也是中国不可复制的湖面景观优势，是很难得的，也是独享的。在景观方面，他们有他们的特点，我们有我们的优点，和他们相比可以用另外一句话来形容，不分天下，独在成熟。我们的楼盘在广电旁边，作为在广电旁边的这个成熟社区，它的配套和商业是周边楼盘不可比拟的。作为品质楼盘而已，在藏珑·湖上国际社区第二期才采用地森科龙（谐音）的电梯，我们在第一期就采用了这个品牌的电梯。作为一个房子而言，材料是最基础的东西，在当时做这个楼盘的时候，自己也是自己项目的业主，我自己去年专门负责采购，从电梯、水泵、变压器、电线、开关等很多细节都是采用国内一线品牌做的。
比如，物业保安系统，我们用了立体保安体系，外围用了爱丽舍的红外线报警，中间有美国XX的摄像机监控体系；在里面用了国内最大厂商冠林的警报器，在物业的保安也是采用的国内知名品牌培训出来的保安人员。我们请质监站到工地来做技术指导，这也是比较少见的举动。

[主持人]相比而言，现在很多楼盘都会出现安保问题，相对而言您的楼盘在细节这一块是非常注重的。

[邓兵]对，兴旺房地产的前身是做建筑起家的，是建设集团，我们自己最早是建筑起家，对建筑的把握在房地产行业中有我们的独特优势，同时也是我们提倡的一个重要的主题部分。如外墙防水，从砌砖、到粉刷，都要用水浇，如果有湿印子都要返工，每一堵墙都要浇三十分钟，采用了立体监控体系来做保质工作，作为一个负责任的开发商必须要做到这一点。

[主持人]取名月湖·兰庭的缘由是什么？

[邓兵]作为一个楼盘，定位是非常受关注的，我们楼盘的定位针对所在地区域、人群、户型特点进行了深入地剖析，最终做了一个深刻地定位，叫月湖·兴旺兰庭青春豪宅，听起来兴旺发达，很有纪念意义。

[主持人]很有财气。

[邓兵]是的，但不完全符合我们的定位。我认为月湖·兰庭更适合，兰代表兰花，兰花是很高节、高雅、珍贵的象征。我们园林是采用的新加坡庭院园林风格，月湖·兰庭点题立意，这样的由来更合适，当时的地名就叫月湖·兰庭，只是拿出来复原了。
至于兴旺这两个字有它的特点，但这两个字不太适合这个楼盘，不是最佳搭档，最终就决定使用月湖·兰庭这个名字。

[主持人]您说月湖·兰庭定位是青春豪宅，我理解的豪宅是面向年轻一代都市人群讲的，您怎么理解呢？

[邓兵]我有两个层面的理解，一种是青春的年龄；第二种是保持年轻的心态，是一种感受。有句广告语，60岁的年龄，30岁的心态。那么，青春豪宅定位是希望在这个楼盘提供年轻的居住氛围，让所有的业主有年轻的享受，有一种年轻的心态。另外，对不可复制资源的占有才能称之为豪宅，在我们这里有小户型豪宅，也有偏大户型的豪宅。一半是湖水，一半是明星，也阐述了青春豪宅的意思。一个住宅能够称之为高档社区最起码有这三足鼎立的影响，品质、景观、文化。

[主持人]像您说的豪宅概念，是不是在人群定位这一块也相当面对高档的人群定位的？

[邓兵]应该是高档一点儿，如广电的著名主持人，还有电台的一些后起之秀也在我们这里买了房子，我们这里的主要客户人群集中在周边，广电、武警、高速公路管理局等等。住到我们这个楼盘，如果你完全为了成熟配套，我这里很明显比不上步行街，比不上解放路。但是，我们楼盘的居家配套还是有的，更多的商业配套当然比不上城市中心。但是，价格也不比城市中心差很远，我相信更多的人追求的是人心所向的定位，每一个人都有归属感，希望在这个小区找到我的身份归宿。有这么一句话，你的居所体现你的地位，我们青春豪宅的定位推崇一种上层生活，或者拥有这种比较好的生活心态的人，到这里来享受月湖，享受公园，甚至可以说在旁边吃一碗粉都可以碰到明星啊。

[主持人]价格现在如何？

[邓兵]4000元左右不等。有些人喜欢坐在家里看月湖，坐在家里看广电，一份价钱一份货。还有一些房子，可能坐在家里看不到月湖，但只要走几步路就可以月糊了，这样的房子相对便宜一点儿。前面如5号栋60多米的间距是很罕见的，这种房子就贵一点点，间距小一点儿的价格节便宜一点儿。

[主持人]您的楼盘价格定位和周边楼盘相比有没有优势？

[邓兵]买一个产品是根据感知价值来定的，感觉到你这个东西值钱还是不值钱是一个很重要的定位，一个很重要的判断标准。比如威尔士春天、长大·卧琥，我没有完全把它们当作竞争对手，我们的价位体现不太一致，我们楼盘的特点和价值所在相对于那几个楼盘来讲，他们不是那么明显，我们的品质和价位要更接近一些，应该说还是物超所值的。

[主持人]那大家要赶快购买了。月湖·兰庭在项目上还做了哪些努力呢？

[邓兵]对于开发商来讲，最重要的是责任心。我也是月湖·兰庭的业主，作为业主中的一员，希望做的每一个房子都对得起业主，湖南兴旺建设集团是有责任心的团队，有了责任心挑人就也会挑选有责任心的人，有责任心的团队在挑选材料的时候，才会挑选有责任心的厂家，建立在整体的责任心上才会有好的品质的基础。

[主持人]您觉得一个建筑产品的打造，最重要的是什么？月湖·兰庭将会给居住者带来怎样的生活图景？

[邓兵]在空间上做了动静有致的处理，园林是采用的新加坡现代风格园林，还做了沙坑，羽毛球场、篮球场、家庭大会所等等。就是说，尽量在小区中集中业主能够休息和娱乐的地方，工作是工作，生活是生活，不要把工作和生活混在一起。对于我而言，我希望我的业主工作在城市中心，很努力，很辛苦，回到家就把工作放在房子以外了，从休闲、从居家的打造来讲，我们的宣传也是一半是湖水，一半是明星，回家以后可以和心爱的人一起聊天，全家一起在月湖公园赏景，让所有的业主享受居家的感觉。

[主持人]长沙市房产研究中心的数据显示，长沙8月商品房成交均价达到4442元/平米，环比增长了2.65%，和价格上涨的态势相比，商品房销量回落，全市商品房签约成交14565套，环比回落了10.18%，您觉得造成长沙楼市价升量跌的原因是什么？

[邓兵]我想可以从几个层面上看待这个问题。首先，从事物发生规律上来讲，任何事物是呈螺旋式上升，波浪式前进的。大家都知道，08年价跌量跌，09年上半年全线飘红，不但是上涨，我想上涨是有动力的，但动力的源泉是以波浪式上涨的，螺旋式上升，有起有伏。我想，在这个时候量的下跌是正常的。

[主持人]那么，导致规律式地下跌的原因是什么？

[邓兵]从房地产市场供应来讲，去年市场不好的时候，开发商停建缓建，大家都知道这个事情，导致09年上半年的销量推出的量比较少，这个时候价格就涨起来了。在这个时候，也就是传统的淡季，真正是7、8月份传统淡季跌下来的。那么，传统的淡季加上上半年供应量暂时的供不应求，导致了消费者激情的释放，刚性需求一下子释放得比较多。一拳打出去了，再想打一拳出去也必须先退回来再打出去，就如同要想跳得更高，也要先蹲下才能跳得更好。
另外一个层面是政府层面，政府不希望房价涨得过快，金融危机没有完全消除，房贷的紧缩其实是政府希望房地产不像去年那样萎缩，也不希望完完全全一路飘红，一路上涨，这对于业主和广大消费者都是不利的。那么，市场有一定程度的浓缩，消量有一定程度的下浮是很正常的。

[主持人]您认为什么时候会反弹好转呢？

[邓兵]我和一个朋友聊天也谈到了这个事情，也要分两个层面看这个事情，下半年的长沙，我认为有一部分盘还是上涨的，或者说会出现两极分化的现象。也就是说，市中心、位置好、有特点的楼盘还会出现稳步上升的态势，下半年的成交量也会逐步上升。那么，同样位置稍微差一点的楼盘，品质普通一点儿的楼盘，应该也会持续弱势，下半年应该是好的更好，差的持续弱势。

[主持人]上半年的销售主要以中小户型为主，那针对现在的市场情况，您觉得接下来的市场，您的盘也有很多的大户型，在销售方面会不会有相关政策调整呢？

[邓兵]有。考虑到购房需求的变化，上半年中小户型卖得比较好，通过分析和判断，相对而言可能会有一部分人希望买大一点儿的房子，我们现在推出了分段计价的概念，对想买大户型的人，减少多支出那部分的支出，对于大于100平米的面积打了7.5折，把多余部分的价格降下来了。比如本来想买100平米的房子，现在要买130平米的房子，多出的30平米的面积就以7.5折的价格销售，这样就更值了。

[主持人]您刚才提到了一个影响成交量的重要因素，就是面对上半年迅猛增长的房贷，国家出台的一系列宏观调控政策。银监会6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的》，从8月1日起对二套房贷进行全面收紧。是否意味着中国楼市从此告别宽松信贷的时代？

[邓兵]现在下这个结论为时过早，从房地产开发而言，房贷信用授权是非常重要的，对房地产市场也是影响重大的一个因素。那么，对于我刚才讲的上半年总结态势，由稳步上升到了快速上涨的阶段，政府不希望看到这种情况，在房贷上就做了一定的动作。但是，我想这种动作不会是一个最终的动作，最终的应该是放宽信贷，但维持房地产市场增长稳定的状态。那么，它通过这样一个政策暂时抑制了一部分购房行为或者是买卖行为，对房地产市场暂时的销售，特别是对于位置不太好，没有特色的楼盘造成了滞销。但是，市中心有特色的楼盘仍然卖得非常好。
从另外一个层面来讲，上半年整个信贷总规模达到了8万亿，超过了去年计划的今年全年的总额。但是，政府也不可能就停止房贷供应，这样对消费者也是不合理的。一方面抑制了开发商；一方面是抑制了消费者。我们也接触了一部分年轻人，现在买房的钱不够，但每个月的收入是很可观的，他愿意花钱提前来买房子，支付利息。我想，这对于政府、对于开发商、对于消费者个人都是三赢的，信贷收紧对消费者也是不公平的，想买会买不到嘛。

[主持人]您认为二套房贷收紧只是暂时的动作。

[邓兵]对。

[主持人]您认为这个政策对市场销售会不会有影响？

[邓兵]还是有一些影响的，各个楼盘的情况不一样，影响的程度也不一样。国家的政策是一脉相承的，从原来90、70政策刚刚出台的时候，引起了很大的反响和波动，各种评论都有。但是，今年上半年又反过来有很多人说这个政策是正确的，上半年卖得好的都是90左右的房子，现在的第二套房贷信用针对的是改善型购物，相对而言政府愿意更多的为一套房贷提供更多的支持，让没有房子的人买到房子，这是90、70政策的初衷，这个初衷慢慢在起作用，政策的作用是滞后的，不可能立马起到作用，起到的是一种延缓作用。现在，新开发楼盘的户型开始有了变化，消费者的消费心理也有了变化，也是由于政府政策的引导性带来的。
但是，作为消费者的进步，人类心理进步而言，是消费层次的不同需求。结婚生小孩要买三房也是必然的，政府肯定也考虑到了这部分人的需求，但解决事情要一件事情一件事情解决，先解决没有房子的人的问题，再来解决改善型需求人的需求。

[主持人]对二套房的概念一直没有非常明确，您的观点是怎样的？

[邓兵]我个人的观点是，房地产产品也是一种商品，我个人对它的看法应该用商品来衡量。那么，商品在一个市场里面，我们希望是在一个很自由的贸易商品市场销售，不希望完全受政府政策的干扰。我对第二套房的理解是，没有还完第一套贷款的时候应该算第一套，还完第一套贷款的应该算第二套。但是，现在的政策是对没有还完第一套贷款的也算第二套。有的消费者买第一套房子的之后，有了一定的经济实力，想买第二套房子，政府对这种消费需求应该是支持的，他有这种消费欲望，市场经济就是要消费嘛，没有消费就不存在经济一说了。那么，二套房贷的完全紧缩也抑制了一部分合理的消费支出，这是我对二套房贷的看法。

[主持人]谢谢邓总对二套房贷的清晰解释。那么，随着上半年房地产市场的飘红，北京、上海等多个一线城市发生了开发商捂盘惜售的行为，并且在全国各地蔓延开来，回归到二线城市长沙，捂盘惜售是否也存在呢？

[邓兵]其实，上半年我们探讨过这个问题，在长沙有一些盘有这样的现象。

[主持人]我一个朋友去买房子，在开盘的当天售楼人员告诉他没有什么房子可以选择，这种现象是真的吗？

[邓兵]像摩天一号那个盘，在当天就销售完，这是真实的情况。作为开发商来讲，资金流转得越快，未来的开发就会越流畅。大部分开发商应该不会因为房价上涨捂盘惜售，可能有一小部分的开发商有这样的做法。但是，这种做法是不合理，也是不合法的。现在，政府出台了一系列的政策，包括要求价格要公示等等，这也为市场的公开打下了基础。
在市场行为下，07年捂盘惜售的开发商在08年就尝到了非常惨痛的教训，现在开发商非常注意这个方面，这种现象随着经济的成熟，随着政策的透明，随着市场的理性，应该会得到抑制。

[主持人]您刚才提到，我们在7月1日开始执行的长沙市商品房明码标价，所有的房源要对外销售的话，就必须在长沙市房屋产权管理局政务网上进行价格公示，这一政策的贯彻实施，是否会有利的遏制捂盘惜售以及违规预售现象？您认为下半年的楼市价格是上扬还是下跌呢？

[邓兵]这个问题刚刚已经触及到了，谈到下半年市场行情的时候，我的观点是有一部分楼盘价格会维持稳步略有上升的状态，稳中略有小升；另外，大部分楼盘应该是维持状态比较多；第三种是没有特色的楼盘，位置差一点的楼盘，或者是开发商有资金困难的楼盘，在下半年应该会有一部分价格下跌，会出现两极分化的现象。

[主持人]很多消费者在前段时间也一直想等待一个行情，上半年房子卖得比较好，价格相对比较低，现在价格又开始上涨了。现在，很多消费者开始后悔上半年没有出手了，您认为下半年是出手的好时机吗？

[邓兵]要针对不同的消费者来看，比如现在就是想买房子自住，可以略微先等一下，那些位置不是特别好，不是很有档次的普通盘上市，有一些新开的盘，或者是品牌不明显的盘。如果你看中了某一些好盘，看中了它的地理位置，开发商品牌又有保证的，这部分盘现在是出手的时候。

[主持人]应该有选择性的出手？

[邓兵]根据个人需求和自己的特点来看待这个问题，而不是一概而论的。有些盘会稳步上升，有些盘价格会下降，有些房子可能开出比现有价格还低的价格。

[主持人]该出手时就出手，感谢邓总的解答。这期的“楼市会客室”到这里就结束了，感谢嘉宾和网友的参与，谢谢！