[主持人海峰]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家好！这里是由0731房产网、湖南电台经济频道联合打造的星城第一对话地产栏目《楼市会客室》，我非常荣幸主持今天的节目，我是主持人海波。湖南恒嘉地产总经理 易建国先生。

[易建国]大家好！

[主持人海峰]还有来自湖南1881置业有限公司常务副总经理 乐兵先生。

[乐兵]大家好！

[主持人海峰]以及恒基兆业湖南房地产发展有限公司营销总监 刘倬鹏先生。

[刘倬鹏]大家好！

[主持人海峰]今天是《楼市会客室》首次将地点搬至我们现在所在的黄兴南路步行街中心广场透明直播间，以后在每个月的第三周，周四下午18：00-19：00将准时播出，请各位听众，网友朋友守候收听观看。
最近一段时间以来，来自国家发改委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点，这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。节节攀升的价格趋势之下，作为二线城市的长沙，来自长沙市房产研究中心数据显示，7月份商品房成交均价达到了4327元/平米，创下了今年以来的新高。
而与此同时，近一个月时间以来，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号，从紧信号的密集释放，也标志着调控政策终于再度出击楼市。房地产政策难道已经转向吗？频出的信号是否抑制了交易量？未来的房价走势又如何？
今天，带着这些疑问，我们邀请到几位嘉宾作客我们《楼市会客室》直播现场，一起来探讨这一轮适度从紧政策释放所引发的思考？在这里，
根据长沙市房产研究中心的数据显示，长沙7月份商品房成交均价达到4327元/平米，环比增长了6.51%，其中住宅成交均价4073元/平米，环比上涨了4.59%。创今年以来新高。那么造成当前房价涨速过快的原因来自哪些方面呢？先请易总谈谈。

[易建国]我认为今年上半年的房价上涨，特别是7月份成交均价达到4327元/平米，背后有很深层次的原因，我个人认为最大的原因还是大家对未来经济通货膨胀的期许，或者说这种认识是比较深刻的，大家都认为通货膨胀很有可能在明年发生，不光是房价，商铺地下车库的投资都比较旺盛。
长沙今年的拆迁量也比较大，经适房货币补贴政策也应用到了极致，所以我认为是以上两个方面的原因造成了房价上涨。

[主持人海峰]乐总的观点呢？

[乐兵]首先，我非常认同易总的观点，长沙市今年有13个棚户区的改造，在二环内有将近200平米的拆迁规模，政府今年投入了公积金19.6个亿，对房价的拉升起到了非常明显地作用。从去年以来，整个市场有一段时期的需求停滞期，房价今年春节以来回暖，市场一般是越涨越买，可能也有这个方面的原因。

[主持人海峰]刘总的楼盘在星沙，您肯定有比较独特的观点。

[刘倬鹏]独特不敢当，今年的楼市让我们感觉非常震惊，长沙县上半年的成交量超过了历史成交量，比2007年还多，易总和乐总把大致情况进行了分析，一是通货膨胀；二是老百姓对国家经济发展有信心；去年，市场情况不太好，刚性需求的累积造成了上半年成交量的增加，还有乐总说的棚户区改造因素，上半年的数据和07年相比确实非常可观，客观的市场也是比较良性的，大家最关注的肯定是下半年的市场。

[主持人海峰]是的，按照我们了解的房地产市场走势来说，是在急剧上升之后出现的拐点，但没想到是出现了急速的上升期，易总对房地产走势有什么感受？

[易建国]我经常说股市就是楼市的晴雨表，前段时间股市上涨了70%，房子好卖；这段时间股市跌了不少，现在房子成交量下滑得也是比较厉害。上半年成交量之所以井喷，主要是国家有4万亿投资拉动，流动性资金非常地充足，大家手上的钱就慢慢多起来了，用来买房是很正常的，我是这样看这个问题的。

[主持人海峰]与价格上涨的态势相比， 7月份伊始长沙市商品房销量开始回落，全市商品房签约成交16216套，面积175.35万㎡，环比回落了12.68%和9.72%；其中住宅成交15211套，面积163.83万㎡，环比下降了12.13%和10.28%。造成成交量开始下行的原因又是什么？

现在，我们要进一段广告，广告之后请各位老总对今年6、7、8月份的楼市进行分析，好的，广告之后马上回来。

[主持人海峰]把握楼市脉搏，感受城市心跳，大家好您正在收看的0731房产网和湖南经广为您带来的《楼市会客室》。大家可以通过几种方式来收听或收看到这期的节目，比较特别，您可以打开电波FM90.1，同时还可以登陆0731FDC.COM收听或收看到现场的直播。
刚才，我们的话题提到在这几个月时间出现了成交量下行的现象，请乐总分析一下楼市成交量下行的原因。

[乐兵]上半年政府给整个市场带来了很多的利好销售政策，还有货币补贴政策。那么，到了下半年，经历了上半年火爆市场的出现之后，销售形势有了减缓现象出现。从8月1日开始，相关部委在贷款上采取了从紧货币政策，包括对二次贷款首付比例提出了要求，以前有利息优惠政策，现在又回到了8.5甚至更高的水平。我个人认为和湖南的天气也有一定的关系，这几个月太热了。
自去年以来，长沙房地产很多的中小盘也没有预计到市场那么乐观，一上午就把房子卖完了，开发商没有这么快的速度建房子嘛。

[刘倬鹏]目前，没有房源是非常重要的一个问题。

[主持人海峰]在08年不景气的时候，很多开发商把开发进度往后推了，大家对这一轮的房地产市场上涨没有准备，还没有准备好的时候，楼市开始上行，在上行时期把产品销售完了之后，供应就供不上了。

[刘倬鹏]是的，全国各大城市都出现了这种切断。

[主持人海峰]面对上半年迅猛增长的房贷，银监会在6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，并且从8月1日起对二套房贷进行全面收紧。这是否意味着中国楼市从此作别宽松信贷的时代？大家怎么看？先问问易总。

[易建国]据我个人的了解和观察，这不能作为作别宽松信贷的信号，现在国家相关部委并没有出台相关的政策，只是重用了原来的信贷。我个人认为在金融危机没有完全渡过，经济危机即将来临的交接时期，国家不会有大的信贷政策的调整。

[主持人海峰]刘总的看法呢？

[刘倬鹏]目前，银行好象也只是在“吹风”阶段，我们和银行的朋友交流说，都是在以吹风的形式在启动。那么，上半年中央也派出了各个调查组在各个城市进行调研，了解下半年的经济走势，长沙楼市还是比较稳定的，07年高，08年也没有出现很低的低谷，我认为对房地产影响不是很大。

[主持人海峰]作为老百姓来说，他们得到的信息可能并不对称，可能一点儿信息可能就会影响消费心理或消费行为。放出这种口风的深层次原因是什么呢？

[乐兵]作为一个消费者，他可能习惯在短期内听到优惠利率的政策出台，到了年底银行信贷工作也慢慢到了结尾过程。在房屋成交量暴涨的时候，其实银行是有很大的风险的，银行也要控制风险额度，他们对贷款审核的条件也会要加强，银行是从风险控制的角度适当地进行防范，可能对市民的心态会有一定的影响。

[主持人海峰]乐总，您自己也买房，您买房的心态我感觉挺好的，您能不能向消费者介绍一下您是如何买房的？面对这个市场，应该以什么样的心态买房呢？

[乐兵]最近我也购买了一些物业，政府出台很多利好政策，要把握好这些利好政策，但是消费者一定要考虑自己的经济承受能力，不能是承受不起只要有好的政策也去买，在资金相对比较宽裕的时候，可以在这个时候做一些投资。物业在未来也会升值，升值远远多于利率的时候也是可行的，比如有一些商铺在一年两年后会以一倍、两倍的速度增长，我认为每个人要根据自身的情况去买房子，我认为利率优惠政策或其他优惠政策只是一个考虑，不要作为买房的必要因素来考虑。

[主持人海峰]是的。前段时间媒体曾报道长沙多家银行和地产中介公司二套房贷弹性比较大，由于界定不明确，仍可打擦边球，那么二套房贷的界定到底是什么？存在的漏洞是否将演变成再一次房价飙涨的隐患？
先请易总发表看法。

[易建国]二套房贷的界定原来是每个银行都出台了一套界定方案，建设部后来出了以家庭为单位界定二套房，然后还有一个约定，二套房平均人均面积低于城市人均面积，是改善型住房的二套房，可以享受国家二套房同等利率的优惠。这里就涉及很多问题，不同城市的人，离过婚的人，有小孩的家庭，没有小孩的家庭等等，情况很多，漏洞也比较多，银行掌握的个人信息可能也不太完善，他们无法准确地判断出任何一个人能不能享受二套房利率优惠政策，我是这样理解的。

[主持人海峰]不同的说法可以达到不同的条件，或者银行认为某种情况也可以按照一套房的政策下发贷款，有没有这种情况呢？

[刘倬鹏]关于国家出台二套房贷政策，我想出发点还是想对市场进行调控。目前，国家对二套房的界定方式不太明确，以家庭为单位的话，家庭结构也比较复杂，如果对每一个城市采取“一刀切”的方式来做的话，各个城市的情况又不同。我也比较赞同二套房贷的目的和推动房价没有必然的关系的说法，刚才海峰提到要去完善这些政策，在政府出台90、70政策的时候，大家认为政策也需要完善，下面的执行者更需要完善，再加上各个城市的情况不一样，政策在各个城市起到的作用也不一样，银行肯定要根据各个城市的情况来制定不同的执行方式或方法。

[主持人海峰]是的，下半年的房价走势到底会是怎样的走势呢？我们现在要进一小段广告，广告之后欢迎您继续收听由0731房产网和湖南经广FM90.1为您共同带来的《楼市会客室》。

[主持人海峰]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！这里是由0731房产网、湖南电台经济频道联合打造的星城第一对话地产栏目《楼市会客室》，我是主持人海峰，继续我们的节目。
刚才，和几位高端一起探讨了银行贷款政策对于房价走势情况的影响，今年上半年房地产市场出现了很多出乎我们意料的一些情况，北京、上海等很多一线城市，包括二线城市的房地产市场都在全线飘红，在这种情况下出现了捂盘的行为，长沙现在有这样的情况吗？

[乐兵]目前，这种情况在长沙还不太明显。北京、上海、广州那些城市和长沙还是有区别的，土地资源特别地稀缺，长沙今年大量棚户区改造提供了很多的城市用地，目前长沙这个城市也储备了一部分土地，土地价格可能会有一些增长，但对于稀缺性来讲可能还不如那些城市那么高。
做房地产无非是三块，土地、成本、相关的税费和利润，我认为长沙的房价还是比较好的。

[主持人海峰]我有很多朋友感觉到今年买房子的时候，去很多个楼盘去问，基本上都感觉房子一下子就没了，这是不是市场火爆的原因？还是有其他的原因呢？

[刘倬鹏]房地产销售也是一种产品销售，一种产品进入市场还是有策略的，有方式方法，大家应以平和地心态去看待。我想，一个新的产品进入长沙市场，都要经历由慢到快，由少到多的阶段，大家应以平常心来看待房地产市场的交易形式。
上半年，长沙房地产上市比值并不大，一是楼市突然回暖，开发商心里其实有一点儿打鼓，也在稳定地进行销售，价格是慢慢攀升的，市场好了，货少了，这是很正常的现象。二是可能很多开发商现在已经没有货源了，事实上现在的供货比例是0.6：1，我认为应该主要原因是没有货源了。

[主持人海峰]易总的看法呢？

[易建国]我也赞成乐总和刘总的观点，长沙的开发商捂盘没有必要，捂到这里还不知道下半年怎么卖。

[刘倬鹏]是的，好不容易过一点儿好日子。

[易建国]因为，开发商对08年的市场还是心有余悸的，长沙的开发商获利不多，利润空间不大，如果广州的开发商捂一个星期可能会涨2000元/平米，但在长沙捂一个月也不可能涨到1000元/平米，捂在这里还有各种成本的支出，还不如赶紧卖掉。所以，客户买不到中意的房子，今天看中明天卖掉，正好符合上半年楼市的火爆情况的出现。

[主持人海峰]从7月1日开始，长沙市商品房需明码标价，并且在长沙房产局政务网上进行交易公示，这一从严交易政策的贯彻实施，是否会有利的遏制捂盘惜售行为的产生呢？

[乐兵]规范行为的产生是社会对房地产市场管理制度不断完善的过程，很多城市其实早就实施了这些政策。对于长沙来讲采取这样政策，第一更方便政府对房地产市场进行长远地调控；第二是促使开发商更加规范地运作，海波前面提到楼市暴涨一个晚上就涨800元-1000元/平米，这种情况就可以得到很好地抑制，我认为这些政策的出台对房地产市场是非常有利的。

[主持人海峰]会不会出现这种情况呢？我想要大幅度降价等等情况？

[乐兵]打个比方吧，如果是4000元/平米的价格，如果有人想大幅度降价，降到3600元/平米或者更低的话，所有低于这个价格的话，合同里面都是没法打出来的。那么，政府允许10%的上下浮动是根据市场调整的，可能市场好的时候开发商可以报到4200元/平米或者4300元/平米，这些政策对市场急速涨幅有很好的抑制作用，起到更加规范的作用了。

[主持人海峰]从二套房贷收紧、交易环节从严、房地产税收监管等，各部委一系列从紧信号的连连出手，是否意味着下半年楼市将出台转向新政？
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[主持人海峰]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，这里是由0731房产网、湖南电台经济频道联合打造的星城第一对话地产栏目《楼市会客室》，我是主持人海峰，继续我们的节目。
刚才，我们分析了今年上半年楼市的情况，以及银行信贷政策对于房地产市场的影响。从二套房贷收紧、交易环节从严、房地产税收监管等，各部委一系列从紧信号的连连出手，是否意味着下半年楼市将出台转向新政？
有没有这样的可能？请易总先谈谈。

[易建国]最近，有几个信息我们要关注一下，一是万科A的蒸发，给我印象很深的是2007年12月份，即过年前万科开始了“青年置业计划”，率先在全国降价，最后他成为了2008年过冬比较好的开发商之一。现在，万科A蒸发，有人说是为了拿地，有人说是为了迎接2010年的冬天。还有一个信息是长沙市已经有连续两个月的交易量都在下滑了，金九银十能不能再现是决定接下来房地产走势的重要阶段，我们要关注2009年金九银十的成交量，虽然我们的产品存量不太多，产品结构也存在差异，中小户型不足以供应市场。我们还要关注现在各个层级的政府，省政府、市政府、区政府、县政府都在打造符合各自城区长远发展的规划，如地铁、星沙松雅湖、宁乡金州新区、浏阳工业园等等，长沙周边的几个城市和县市都在做这些事情。
前三个信息和房地产下行有关，后来这个信息和房地产的上行有关。如星沙的松雅湖投资了几百个亿，如果这个湖做好之后，房价不涨是不可能的事情。但是，全国的房地产走势如果都向下滑的话，大的区域如果没有基础设施投入的话，房价肯定也会跟着市场向下走的，我是这样看待接下来的房地产市场的。

[主持人海峰]乐总，09年房地产市场金九银十又会如何走呢？

[乐兵]目前，市场供货量不是非常地充足，户型主要集中在60-90平米，120-130平米两个区间，上半年对小户型的需求量大，下半年市场供应的主要是大户型，或者是开发商尾盘促销。我想，房价应该不会涨很多，快速消化完毕迎接2010年。刚才，易总提到政府在未来2-3年内，有600万平米的旧城改造，这对于整个城市的提质以后，相关资源体周边的物业肯定会有升值，这不是整个市场的行为，可能是某个点上的市场行为。如目前星沙松雅湖改造，还有世界级的企业来开发做项目，我认为09年下半年整体是走相对平缓的路线，超快速的增长对于长沙这个市场来讲目前是不可行的，对于长沙这个城市本身来讲，开发商先进流不是特别强大，开发商可能也无法预测2009年下半年的市场，还不如拿点地在手上，把自己的产品做好迎接2010年，我认为这样更合适。

[主持人海峰]刘总，您的盘下半年要面市了，如果让您用一句话来寄语今年下半年，您会用什么话？

[刘倬鹏]如果用一句话总结的话，我给置业者一个建议，良性的市场需要良性的消费者，也需要理性的开发商，市场需要共同维护，只有市场良性我们才有长远的发展。

[主持人海峰]非常感谢刘总。2009上半年，在政府引导和刚性需求的双重作用力之下，房地产进入了上升通道，重拾了所有人的信心。下半年，我们希望楼市能在政府从紧的微调作用下，继续保持稳定、健康发展，在即将到来的金九银十让我们更多一点期待。
好的，今天的楼市会客室到此结束，感谢各位嘉宾的参与，同时也感谢广大听众的收听，广大网民的观看，咱们下期再见。