[主持人皮焕然] 观众朋友上午好，“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎收看本期0731楼市会客室栏目，我是主持人皮焕然。

从7月2日开始，0731房产网(www.0731fdc.com)联合潇湘晨报、eTV都市频道《都市地产•角策》栏目一起推出了2009长沙楼市年中排行榜特别专题报道《角力2009》。节目围绕老百姓最关心的六大焦点议题进行,时间跨度为7月2日-7月14日,嘉宾阵容空前强大，而且我们还请来了资深的地产记者，就市民关注的话题和开发商进行面对面地深度访谈。如果您想客观、全面地了解长沙楼市的真相，请密切关注我们的节目。

今天《角力2009》第六个要讨论的焦点话题是：“2009下半年，楼市会不会再出宏观调控政策？”今天我们邀请到的对话嘉宾是长沙滕王阁房产常务副总经理罗飞虹，华盛集团董事长罗劲松，浙江商会会长徐文忠，媒体观察员刘佰忠。这个话题对于媒体代表、开发商代表可能都有话说，先请媒体观察员给三位大佬发话吧。

[刘佰忠]谢谢主持人，想问三位老总的问题很简单，三位老总对下半年楼市的判断是乐观还是悲观？

[主持人皮焕然]有请罗飞红老总谈谈。

[罗飞虹]下半年持乐观态度。

[主持人皮焕然]很简洁、直观、明确：乐观。

[罗劲松]我的看法是，在乐观中更保持清醒和谨慎。

[主持人皮焕然]徐总，您的回答。

[徐文忠]国家宏观调控政策出台以后，我对09年下半年的市场比较看好，比较乐观。

[主持人皮焕然]跳出来讲，三跳中间有两跳是乐观，如果是乐观的话，罗总，您认为国家会不会再出宏观调控政策呢？

[罗飞虹]我认为国家再出宏观调控政策是完全有前提的，但刚才讲话的前提是问今年下半年。那么，我认为谈今年下半年的楼市是乐观的，今年下半年再出宏观调控政策可能性不会很大。但是，到了明年就很难说了，我今天的回答是跟着主持人来的，今年下半年的楼市应该是乐观的，出台宏观调控政策的可能性不是很大。

[主持人皮焕然] 因为，当时我们在设置这个话题的时候，我们探讨了一组有趣的数据，从1-5月份开始都卖得很好，从6月上旬以来，增速开始放缓，呈现平稳增长，没有井喷的现象，同样的现象出现在了汽车产业，希望国家出力出台更大、范围更广的政策来刺激汽车市场。同样的道理，您希不希望国家再出更多、更好的政策来刺激楼市？很简单，因为我们观察得到，这种增长可能不是一个常态，货币补贴也好，地方政府补贴也好，政府的财政是有限的，政策也是有限的。所以，我不知道政策的刺激对于罗总来讲，边界效应在哪里？如果递减的话，政策会不会出台来加大刺激力度？

[罗劲松] 我的感觉是这样的，5-7月份有这样一个变化，实际上在需求结构上还是有比较明显的变化。在5月份以前，我认为主要是刚性需求的释放，你看5月份房子的销售户型比较偏小。那么，5月份以后到未来的预测，特别是在今年下半年，我感觉改善性需求在购房客户中可能起到主导地位。所以，如何保证改善性的需求能够持续地成为拉动楼市需求的动力？我想着力点应该在这里。

[主持人皮焕然]您认为可能会出政策？

[罗劲松]因为，政策的目的是保证商品房市场持续稳定健康的发展，任何事物围绕稳定的市场，使市场稳定发展的所有措施我认为都是正确的。

[主持人皮焕然] 徐总是浙江商会的会长，你带领企业在长沙打拼，从您的角度来讲，可能也需要一个长期理性繁荣的市场。刚才，罗总谈到从立足长期发展的政策来讲，出台政策是应该的。那么，如果要出政策的话，您认为出哪方面的政策合适？

[徐文忠] 我想从两个方面来谈，首先是会不会出调控政策。我认为从07年下半年开始调控力度加大以后直到09年，起到了刺激市场的作用。现在，国家对出台的政策是放松的。以前，08年出台得最多的是经济调控政策，比如银行信贷、税费调整等等，新的调控可能会从长远性、持久性来进行调控，国家已经明确了房地产作为国民经济的支柱产业需要长远、稳定、健康的发展，也需要解决民生的居住问题。说到汽车，不可能街上所有的车都是宝马，房产价格高就不能说它不合理，毕竟有开宝马车的，也有开经济车的。我想，政府可能会极力地往保障住宅、廉租房住宅发力，工薪阶层一般都能买得起自己居住的房子。

谈到今年下半年，国家还会不会出台新的宏观调控政策的问题，我认为现在的问题还不是国家出台怎样的宏观调控政策，国家应该会想解决北京、深圳房价又开始起高、地王出现的问题。

再说，如果是轻微的通胀来了之后，一部分投资性需求推动了楼市，对我们行业来说，07年国家发力调控肯定是楼市有了问题，在行业发现问题之后，房地产又是国民经济重要的支柱产业，这是温家宝总理政府工作报告中明确说明的，如果房地产要靠政府发力来支持的话，也不会长久的。

[主持人皮焕然] 罗总说得很好，您的话语中有两个逻辑，房价高不可攀是不理性的；第二，在北京、上海出现的新一轮面粉贵过面包的情况是不理性的，不合理的状况出现的话，罗总，国家有可能会出台政策进行调控。

[罗飞虹] 我认为有一个过程，上半年刚性需求的释放摆在这里，全球金融危机的背景下，大家信心丧失的时候，政府出台扶持政策对信心有了一个刺激。所以，上半年4、5月份的现象不能说是正常的市场行为，这段时间不能与之类比。我认为现在市场的政策因素在弱势，市场的真正需求在显现。那么，房子对于各类人来讲都有不同的需求。我们对市场有调查，要知道你的市场有怎样的购买力，要知道市场有多少的存量给你形成多大的压力。那么，我认为在近期内不完全是投资行为造成地王项目的出现，我认为在今年下半年这个阶段，政府就个别事件出台一个大的政策的话，我认为是不会的。

因为，如果是这样的话，对于信心的打击是比较大的。但是，当泡沫、通胀积累到一定程度的时候，国家才会采取宏观调控政策来调控。那么，我认为在信心恢复的增长期是不会出台打压政策的，更何况长沙在这个时候还没有出现过这样的楼王，现在长沙的房价相对来讲是比较合理的。

[主持人皮焕然] 罗总讲得非常好，在地产这一块儿的政策是全国性的。其实，我个人是非常希望楼王出现的，因为楼王出现可以拉动周边的地块往上张，房价就开始飙升，房价开始飙升之后政府就出台政策把它卡住。罗总谈到乐观中要有谨慎，您谨慎的原因是什么呢？

[罗劲松] 我对长沙地产做过一些思考，长沙目前在中部几个省会城市里面，住宅商品的价格是处于比较低的位置，这恰恰是长沙的成本优势。过去，长沙的城市停留在各个单位、机构手上的土地比较多，开发存量也比较多，总体来讲受供求关系的影响，长沙均价和同类城市价格相比是比较低的，我认为这是一个优势。因为，中国城市化过程有二十至三十年的过程，整个城市之间的软实力的竞争，主要体现在房地产上，房地产是一切经济活动的物质载体，如果房价成本低的话，就便于城市激发更多的创新精神和创业能力，这是长沙的第一个优势。

第二，长沙这几年在保障性住房制度方面有很多领先处，比如棚户区的改造和廉租房的建设，在这些方面下了很多功夫。那么，我总结了长沙的这几点优势，怎样把优势保持下去？

一是形成好的制度，一个好的制度才能吸引资本，一个有缺陷的制度实际上就会变成制度的成本。长沙能够在目前有廉租房制度创新的优势和价格创新的洼地优势，保持这两种优势系统地、科学地、前瞻性地设计房地产的制度，这是调控制度的一个组成部分，制定好的制度是可以预期的，信息是透明的，在这种情况下，保持长沙房地产的持续优势就非常有利。我也赞成罗总的意见，今年下半年不管是出现地王还是个别现象，不会影响国家大的政策，我个人也是中长期看好长沙的房地产，为什么呢？就是刚才讲的几大优势，如果能把握好几大优势，就能持续地创造更大的优势。

[刘佰忠] 大家都下半年的楼市持乐观态度，这和国内的分析机构、房地产界的精英们的观点一致。但是，这种乐观肯定预示着下半年房价会上涨。刚才，大家都谈到了全国地王问题，我认为这不是一个孤立的问题，因为地王和投资客的出现，正好和07年深圳的表现是一样的。我们看今年6月份深圳的数据，下半月量价齐跌超过了两成。就是说，深圳楼市07年的迹象在09年上半年又出现了。

[主持人皮焕然] 刘佰忠的意思是，长沙很好，是个好孩子。但是，在全国出现了很多坏孩子，不行了，政府得出来管一管了，徐总，您觉得要管一管吗？

[徐文忠] 政府一直在很积极地调控，以前是激烈型的，现在是温和型的调控，比如廉租房、经济适用房。说楼价高，高应该是适合高端群体，他们需要高档的房子。但是，政府是解决大多数人的住房问题，如果能解决的话，房价一百元一平米政府也会认为没有关系的。他并不是针对地王现象进行调控，不是这样的，他解决的是结构性问题，需要结构合理。但是，在07年出现了大面积的房地产投资拉动了经济增长，这是一个因素；还有一个是有居住需求的人买不到房子，有钱的人有十几套房子，那房地产的主要作用还是功能，是人家工作、生活的工具，作为投资只是辅助作用。但是，当房地产成为投资的一个主要工具的话，那国家肯定要出台政策调控了。国家现在相当长时间对房地产的调控是限制投资，杜绝投机，不能说你炒一把就走了，像股市一样的，那不行。

[刘佰忠] 我想问一下徐总，下半年投资需求猛增的话，消费需求得到抑制的话，政府会怎么办？

[徐文忠] 任何政策的出台都有滞后性，有些政策可能要一年后见效，有些政策可能要在更长的时间见效。说一个政策出台要马上就见效，就解决问题的话，那不太可能。那么，楼市宏观调控政策出台的最大受害者不是政府，不是购房者，是房地产开发商。所以说，08年的形势如果再持续一年的话，不少的开发商会做别的事情去。

[罗劲松] 房地产政策的调整原则和方向是什么呢？应该是三个方向。一是鼓励实实在在的消费人群；二是疏导投资需求；三是挤压投资行为。投资和投机是有很大区别的，举个例子，一个居民有一套房子，它有三个权益，居住权，自己住的权利；出租的收益权，理解为经营性收益权；财产性收益，就是把房子卖掉赚钱。对应我讲的三种需求，如果我买的房子是住，就是居住需求，这种需求是刚性的；另外一种是买房子出租，出租会大力激活二手房，大力发展二手房市场，要形成梯级的住房需求结构，这是要加大力度的，我认为现在很多政策还放得不开，在鼓励、培育租赁市场发育方面，要进一步加大政策放宽的力度。但是，对于财产性收益的需求，要克制需求，要在泡沫还没有形成的时候，尽量把泡沫挤掉，这样中长期使房地产价格的增长，能够使居民收入、国民经济增长能够同步，而不是超前或滞后，无论是超前或滞后，对于国民经济的发展都是不利的。

[主持人皮焕然] 罗总，支持物业税的征收？

[罗劲松] 物业税是一个问题的两个方面，如果要征收物业税，就要对土地出让金制度进行改变；物业税要落地，实际上有很多问题摆在我们前面，已经征收的土地出让金是不是要退？要退的话该如何退？这些问题是考验政策智慧的一个大课题，中央还是很谨慎的，很多专家、学者、各界人士都在参与讨论，也在征求民意。

[主持人皮焕然] 我听出来了，罗劲松董事长在炮轰土地出让金政策背后的政府，不知道罗总对罗董的观点赞不赞成？说白了，所有的政策都取决于政策制定者本人，还不在于开发商的行为。

[罗飞虹] 我也是这样看，不管出台什么样的政策，它的政策有利于国民经济长期稳定的发展，而不能像我们过去所出台的政策头痛一头，脚痛一脚，不能出现这些问题。我们有很多问题的解决是学西方的，西方怎样解决就照样拿来。现在不是批判政府，也不是批判政策，但是确实是出现了这样的问题，老百姓也感到很烦恼。那么，我们的政府现在出台政策，我相信会更加地科学、更加地严谨，会深思熟虑之后再推向市场。政府怎样与市场挂钩是一个很重要的问题，一定要考虑成熟，中国的改革也都是摸着石头过河，它需要一个过程。

[刘佰忠] 我想问一下，假如物业税在近期，或是一年内开征的话，对房地产市场会有怎样的影响？

[罗劲松] 我个人感觉是这样的，物业税和土地出让金制度的改革一定是孪生兄弟，你要收物业税，就一定要改革土地出让金政策，这个问题必须同步解决，它是一个问题的两个方面。应该说，物业税的系统设计关系到老百姓未来几十年财产性的收入，经营性的收入，是一个重大的财政问题。它也和地方财政增长方式密切相关，过去地方政府收取70年的土地出让金也是用于民生和基础设施建设，以后的物业税在物业持有的环节来征收物业税，可能就不是一次性征收了，对于地方财政收入过渡依赖房地产行业的增长这一块儿都会有一个巨大的挑战。

[主持人皮焕然] 罗董讲得很好，政府过分依赖房地产是不健康的。今天谈国家会不会在下半年出台宏观调控政策，也是基于一个理由，房地产投资，或者房地产市场对其他的消费是有挤出效应的，它是居民个人投资最大的一块儿。如果我把钱投在房地产了，就会削弱对其他行业的消费，现在国家不是鼓励拉动内需吗？徐会长，如果您认为房地产行业占消费的比重太大的话，从需求结构平衡来讲，国家会不会出台其他的政策呢？比如先把房地产压一压，鼓励居民去买汽车、服装、家电等其他消费品呢？鼓励大家不要一味地盯着房产。

[徐文忠] 还是从两个角度谈吧，第一，家里就那么多钱，投资房地产了，其他的投资就没有了。其实，这是需求决定的。我这次回浙江和银行的朋友聊了一下，问一下浙江09年和08年有什么不同。他们说，借贷的额度增长很快，但存款余额增长更快。这就说明，居民手中大量的钱存在了银行里。那么，开发商也好，居民也好，他们都在没有一个很好的投资渠道，他们自己在当前的市场环境下有自己的考虑。每一个行业的投资都有自己的特点，说汽车吧，汽车是一个消费品，汽车也是国民经济一个重要的支柱产业，那就要让个家庭都有一辆汽车吗？那不太可能嘛。

[主持人皮焕然] 您的观点很好，房地产投资是有利的，正是大家知道房地产行业有钱赚，大家都投房地产，会不会影响到社会资本扎堆到房地产领域，从而削弱工业企业、科技企业的创新能量？中国提出大国崛起，如果所有的社会资本权重全部在房地产行业，那对中国的大国崛起，科技兴国会不会是一个削弱呢？

[罗劲松] 我没有做深入思考，但就徐总的话题补充一点意见。您说房地产消费对其他行业的消费有挤出效应，但房地产行业除了消费需求还有投资需求。从中期来看，房地产产品价格一定是上涨的，有三个原因，一是成本；二是需求；三是货币补贴。大家站在全球的视野来看问题的话，现在的美国的经济增长方式也要改变，美元大幅贬值应该只是时间问题，美元大幅贬值，欧元不会增值，日元、人民币也会跟着贬值，就是全球货币整体是迅速贬值的趋势，货币贬值和固定资产恰恰相反了，货币贬值一定是资产升值。所以，房产消费品和其他消费品是不一样的。中国老百姓的消费特点，以及中国体制、养老保险等等体制的不健全，对房地产的消费不是某种政策可以阻挡的。我提出的意见是要疏通政策，严格地区分投资和投机，用正确的手段来区分投资和投机，疏导投资，压制投机。怎么疏呢？就是要大力发展租赁市场和二手房市场，要尽可能降低二手房交易门槛，尽可能鼓励租赁。

[刘佰忠] 我想问一下罗总，我们也看到了一些租赁数据，目前商品房的租赁比是很高的，在广州的写字楼和房价是形成反比的，房价在往上涨，写字楼的租赁价格却在向下滑。这是什么原因呢？

[罗劲松] 写字楼和住宅租赁不是同一个概念，写字楼租赁的对象是企业机构，每个企业机构的投资行为、从事的行业不一样，承担的租金能力也是有很大的区别的；老百姓的居家所承担的租金收益恰恰是由这个城市的商务成本决定的，商务成本越低，对人才就越有吸引力。回到长沙的案例，长沙处在自主创新的非常好十字路口，如果创新得好，长沙的软实力将会非常强，如果创新得好，长沙的软实力将会非常强，好的政策就会成为长沙经济发展，长沙软实力增长的非常好的引擎了。所以，在软实力创新上，长沙可以再创一个新的典型。

[刘佰忠] 但是，就因为长沙的租赁市场不活跃，两室一厅800元左右，价格提上来很难。正因为租赁市场不火，二手房市场不火，导致新房市场的价格也很难火起来。如果二手房市场火起来，新房价格会不会飙得更高？

[罗劲松] 我不这样看，目前长沙二手房和租赁市场并没有优势，恰恰是它的弱点，我就是说正因为它现在有弱点，所以可以创新。我讲的意思是，现在很多房子租赁都是没有交税的，既然交不到不如把它免掉，把它透明化。另外，还可以在租赁产品的流动性方面下功夫，进行金融创新。比如，我们完全可以设立住房储蓄银行，就是把别人租的房子收取，再反租出去。因为交易成本低，在租赁权、收益权的证券化方面可以做很大的创新，就会产生金融创新和制度创新的优势。

[主持人皮焕然] 再过几天，最受业界关注的2009长沙楼市排行榜单就要揭晓了，这将是我们真正了解、把握长沙楼市的绝好机会。通过“角力2009”这两期节目，我们和嘉宾焦点访谈，面对面的坦诚交流，我想观众朋友对长沙楼市有了一个大致的判断，未来长沙楼市该怎么走？老百姓该如何选择自己的房子？了解市场真相，相信自己判断，这是我们制作这一系列节目的良好祝愿，谢谢你们的关注，再见！