[主持人皮焕然]观众朋友上午好，“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎收看本期0731楼市会客室栏目，我是主持人皮焕然。
从7月2日开始，0731房产网(www.0731fdc.com)联合潇湘晨报、eTV都市频道《都市地产•角策》栏目一起推出了2009长沙楼市年中排行榜特别专题报道《角力2009》。节目围绕老百姓最关心的六大焦点议题进行,时间跨度为7月2日-7月14日,嘉宾阵容空前强大，而且我们还请来了资深的地产记者，就市民关注的话题和开发商进行面对面地深度访谈。如果您想客观、全面地了解长沙楼市的真相，请密切关注我们的节目。
今天的对话嘉宾是湖南郡原地产项目总监葛元成、湖南茂华置业总经理郭胜利、长沙恒基地产营销总监刘倬鹏，还有媒体观察员刘渝渝小姐，欢迎四位的到来。

[主持人皮焕然]今天我们来讨论“角力2009”第五个焦点话题，2009下半年，应不应该买房？这个问题对于请来的三位房地产大佬来讲是不值得怀疑的问题，肯定要买。但是，作为我个人来讲，我希望下半年不要买。就如同股市一样，透支了这么多的消费能力。关于这个话题，不知道这么漂亮的观察员刘渝渝小姐，您怎么看这个话题？

[刘渝渝]这次请到的三位老总的盘有一个共性，在下半年有比较大的上市量，请三位来谈是非常合适的。我们关注的焦点是2009下半年，应不应该买房？在今年下半年推出这么大量的房源，你们肯定会对市场有一个判断。那么，这次我想请你们以两种身份来谈谈这个话题。第一是作为开发商来说，你们选择在下半年推出这么大量的房源，是出于什么样的市场判断？第二，三位肯定是房产的投资者和置业者，作为消费者是怎样来判断这个问题的？这是我们要向三位老总请教和沟通的话题。

[主持人皮焕然]这个问题很刁钻喔，两种身份要时空转换。

[刘倬鹏]首先，我们是同行，马上就会有房源推出来，我是搞营销的。要说买不买房？把这个话题我们提出肯定很难回答，从工作的角度，告诉大家肯定要买房。但是，主持人说我还要从置业者的角度来看要不要买房。如果两种身份转换得不好的话，大家可能认为我会从公私两个角度去看待，但是作为公众来说都认为要买房。首先，我从私人角度讲要好一点，起码我要站在置业者这边。

[主持人皮焕然]刘总很明智啊，先走亲民路线。

[刘倬鹏]其实，也有很多朋友在问我2009下半年，应不应该买房？我自己也要在长沙买房，因为我是从广州过来的，在长沙还没有买房。在上节目之前，我们几个同行就在交流，从置业者的角度和投资者的角度来讲，到底怎样决定要不要买房？
其实，买房是个人行为，关键是看你口袋里有没有钱，或者是有没有买房需求的问题。经济形势好，你没有需求，你可以不买房；如果你有需求，住房紧张，家庭结构发生了变化，我都有可能要去买房。那么，从什么样的角度判断买不买房？我今天也想就这些问题和同行一起交流一下，这个节目有这么多人的关注，我想通过今天的沟通可以得到了解。
我想，谁在买房最关键。今年上半年，长沙楼市很不错，并不是只有长沙好，全国的楼市都好，这是一种什么现象？和股市有关系吗？和媒体有什么样的关系？媒体都做了这样的论坛，我们同行也有交流。我想，长沙今年上半年楼市为什么这么好，个人观点是：
第一，2008年，国家出台了宏观调控政策，两会期间温总理也明确了今年不会再给政策了，这个是很明确的。
第二，长沙地方政府对购房进行了补贴，今年2月10日-5月10日，长沙市购房套数达到了8070多套吧，仅仅三个月时间。这是一个什么概念呢？比2008年最高峰时期卖的房子还要多。
这代表着什么现象呢？第一，现在的房子卖得好，并不代表房价涨了，今年上半年房价并没有涨多少。现在的房价应该比较符合老百姓的心理需求；第二是政府补贴。我认为在长沙买房和在广州买房的概念是不一样的，我们公司有很多员工，很多同事，很年轻，他们也很想买房。但是，他们一想就是要买个120平米的房子，现在长沙的房子最便宜也要3000多元/平米，总价也要40-50万。我就会建议他们不要买，因为没有钱嘛。其实，很多人想买房，我经常听他们说可以先找父母借点儿钱，或者先买个小点儿的。我也和一个朋友交流过，长沙的特点是没有梯度的概念。比如，我在广州已经打拼10多年了，在广州也就住80平米的房子，为什么长沙的同事买房子一开始就要买120平米的呢？就有这样的差距，从这种角度出发我不建议他们买房。

[主持人皮焕然]没有足够的钱就不要买房。

[刘倬鹏]对啊。什么叫刚性需求？实际上现在没有谁没有房住，你可以租，租小的、租大的，或者买小的，为什么一定要买大的呢？我觉得作为开发商、媒体应该去引导百姓购房的出发点，长沙人的这种想法是非常严重的。有人说找父母拿钱买，但是你有什么理由去拿父母的钱买？对于开发商来说，买房就是对个人能力的判断，我现在能拿出首期，干吗不买房？来买房的人越多越好啊。对吧？但是，我们认为不应该拿父母的钱来买房。这不是站在开发商的角度谈的，是站在朋友的角度去分析，你有能力的时候，可以去买房，但不能去向父母要钱买房啊，这不是“啃老族”吗？

[主持人皮焕然]刘总从正反两方面说了该不该买房，我担心您从这个演播室出去就会遭到无数网民的“板砖”，因为你说长沙有很多“啃老族”，您看了心里感觉不是特别舒服，尽管从开发商的角度来讲这种现象越多越好。那么，接下来我要请教一下郡原的葛总监，如果是“啃老族”上您那儿买房，您会拒绝吗？或者是您会鼓励所有的消费者蜂拥至你的楼盘一抢而空吗？这样你会最开心吗？

[葛总监]要不要买房，我认为核心的问题是下半年或者明年房价会不会涨的问题。现在，其实买房的目的有很多种，有自住的，有投资的，甚至是投机。但是，不管何种目的，我认为房价到底涨不涨，对于各种类型的需求来讲都是非常关键的。即便是我等着结婚要买房子，如果说我预见到房价在下半年或者明年要大跌，我再怎样坚持也要等一等。

[主持人皮焕然]就算不结婚了也要等一等？

[葛总监]对。如果5000元/平米的房价跌了10%，那就是跌了500元，如果是100平米就是跌了5万，那样就可以换成买120平米的房子了，5万有可能是有些人一年的年收入了。如果从房价会不会涨的角度来分析的话，我个人的观点是房价会涨。所以，我认为现在应该出手买房。为什么这么理解呢？我不是学经济的，最近对经济比较关心，也经常会看报纸和相关刊物。我同意国际经济界主流观点，流动性过剩的问题必然会带来房价上涨。什么叫流动性过剩呢？07年有出现过这样的局面，今年上半年我没有找到非常准确地数据，但是我知道1-4月份全国人民新增贷款规模是4.2万亿，这4.2万亿到那儿去了？我相信其中很大一块儿是进入了股市、楼市。5月份出来的经济数据，GDP增长率是6%，我也去查过用电量、CPI等数据，尽管这些数据和经济增速并不挂钩。

[主持人皮焕然]并不乐观？

[葛总监]对，那钱去哪儿了？我认为还是进了股市和楼市。

[主持人皮焕然]两个最容易产生泡沫的地方。

[葛总监]对，股市前天晚上又到了3062点。

[主持人皮焕然]今天又创新高了。

[葛总监]是的。我想，如果股市到了3500点，甚至4000点阶段的时候，我相信会有很多股市资金要撤出来，撤出来要干什么？在国内我认为仍然是买楼。

[主持人皮焕然]赚了钱就买楼。

[葛总监]对，我们刚才在演播室外面聊，国内大家都有买楼的传统文化情结，中国人愿意有记忆。

[主持人皮焕然]把一份祖业留给后代。

[葛总监]对，在一个城市没有房子就没有根了嘛。

[主持人皮焕然]但是，您还没有从消费者的角度回答该不该买房的问题。刚才的话，刘总讲得很好，站在自己角度来讲应该量入而出，荷包大了买大房子，荷包小了买小房子，荷包扁了就满足自己的生活需要不买房子。葛总，您怎么看待这种说法？

[葛总监]关于如何量力而行方面，我还有自己的想法，不完全同意。我还是讲我自己的实例。我是03年从杭州过来长沙的，买80平米左右的房子，首付付了40%，其实当时可以付到80%的，有一个传统的想法是手上有钱，不妨多付一点首付。但是，现在回过头来看，以我当时的40%的首付，至少可以买120平米。这套房子原来买的价格是7000元/平米，现在大概能卖15000元/平米左右。

[主持人皮焕然]升值了？

[葛总监]对。如果我多买40平米的话，就是涨了差不多30万。从这个角度分析，我认为今后房价会进入上升周期，怎样量入而出呢？要适当地用父母的、亲戚朋友的，或者是其他渠道可以拿到的钱，在自己可承受范围内买套房子应该是可以接受的。当房价进入上升周期的时候，获得的回报，还是值得的。不管从开发商角度，还是从我自己角度来看，我都赞成大家买房子。

[主持人皮焕然]葛总监是杭州人，杭州屡创新高，炒房团在全中国也是非常彪悍的。所以，得出一个观点，不管有没有钱，先借点钱买，因为房子未来肯定会升值，葛总监认为中国楼市还会繁荣三十年。
那么，郭总是不是认为长沙楼市价格会不会像太阳高照一样，每天40多度的高温，持续一段时间呢？

[郭胜利]这个问题让我回答，其实答案是唯一的。那么，我觉得长沙要和全国省会分开来看，长沙现在房地产的成本基本在3000元—4000元之间，以前拿的地可能要便宜一些，但招牌挂拿到的土地都在3000元—4000元/平米的成本。现在，长沙的房价在4000元/平米出头，说明长沙的房地产没有钱赚，北京火、上海热、广州爆。但是，长沙的房价对于开发商来说是做噩梦的地方了。

[主持人皮焕然]郭总，您这话我不同意了，五年前2000多元/平米就可以买到比较好的房子了。

[郭胜利]地便宜，那不是招牌挂的土地，那时候拆迁成本也便宜，给你2000元就拆掉了。所以，长沙的房价其实是比较低的，我支持买的第一个理由是房价比较合适，最便宜的时候，不会再降价了，没有任何理由降价，再降就是赔本了，没有人再做房产。

[主持人皮焕然]不是说美国的金融危机还没有到头，就可以买吗？

[郭胜利]长沙的楼市没有泡沫，开发商只有一点点利润，这是正常合理的企业运作模式。那么，在这个基础上，没有泡沫的一个楼市，自住买肯定好。但是，投资是有风险的，可能几十年回不来。

[主持人皮焕然]没有泡沫，投资反而有风险？划不来？

[郭胜利]投资没有回报，长沙人非常理性，其他我不敢说，但是买房子是非常理性的。长沙的楼市在全国大涨大跌的时候，它永远会在一个很平稳的基数。

[主持人皮焕然]我想您的评语长沙人听了会非常开心，理性的长沙买房人，其他的不理性？

[郭胜利]其他的我不敢说。这么多城市，全国各地的城市价格都疯涨，有从3000元涨到6000元的，长沙从3000元涨到3500元，从3500元涨到4000元，用了两三年的时间。

[主持人皮焕然]郭总，您觉得涨得不过瘾？

[郭胜利]不是，我觉得长沙的房价稳定，非常适合买房，没有再抄底的机会，已经是底了。第二，长沙人是有钱的，长沙的GDP在今年6月份排名全国12。

[主持人皮焕然]整个全中国才30个省市。

[郭胜利]对啊。

[主持人皮焕然]跟GDP相比，咱们算有钱的？

[郭胜利]不是，长沙人是有钱的，别说涨300-500元/平米，差不多5-6万，他们不会在乎的。为什么？说贷款20年，每个月才多付200-300元，长沙不叫涨价，别觉得涨了500元是房价涨了。

[主持人皮焕然]那算什么呢？

[郭胜利]在20年之后每个月也才多付200-300元，你平时拿一条好烟就用完了。所以长沙人是有钱的，有钱放在银行是没用的，现在银行的利率都快成0了，加上经济不太好，钱拿出来没有地方用，只有投资房产。所以，今年上半年楼市火爆，其实是假象，去年就积累了很大一部分客户，在去年房产环境不好时大部分客户没买，等到环境好了就买了。

[主持人皮焕然]是时间拉长之后的移动。

[郭胜利]对，是移动的过程。所以，总体来讲大家在长沙买房要放心地买，这样的房价逼得我们把精力打造品牌和品质去了，不打广告了。

[主持人皮焕然]渝渝，你听了郭总的话，会怎样想？他说大胆买，不会亏，万一亏了怎么办？找郭总吗？

[刘渝渝]对。我也有担心，可能这也是很多消费者想要问的问题，郭总一直说长沙房价相对来讲是低点，但实际上这种可能和普通消费者的感受是有差距的。因为，房价确确实实在上涨。您把房价摊到20年之后，它会变成很少很少。但是，现实来说每个人每个月要增加几百元的月供，这是一个非常现实的问题。作为购房者，每个月来增加几百元的月供，相当于收入的10%，这个比例是很高的。特别是长沙楼市正在回升，消费者在面对这样的情况时，特别是可能会出现楼市进入上升时期的话，他们买房可能会有一些疑虑。

[郭胜利]房地产投资，买房子和买其他的东西完全不一样，房地产最短的期限是五年，你要用五年时间去看问题，如果一年、两年看太短了，买房要看五年，谁能比一比二十年前的十万元？1989年我的工资是200元。

[主持人皮焕然]这么惨？不会吧！

[郭胜利]1989年嘛，二十年前的一万元和现在的一万元怎么比？观念是不一样的。你要记住买房子花的是20年之后的钱，20年之后的一万元和现在的一万元是完全没有可比性的，89年的一万元和现在的一万元也是完全没法比的。

[主持人皮焕然]我听明白了，郭总在用美国老太太的故事鼓励大家买房，美国老太太的故事是：您贷款吧，没关系，先贷着吧。咱们先把房子住下来再说。但是，我个人觉得买房对于消费者来讲，跟开发商是心理博弈的过程。刚刚三位也谈到了，特别是葛总认为投资会增值。
但是，如果明年上半年开始房价下跌呢？股市、楼市是资本程度很高的领域，明年要是下跌的话我现在买房不是亏了吗？现在回过头来看，咱们的观众和网民肯定会给您扔砖头了。当年，葛总、刘总、郭总跟我说买房吧，不会亏的，实际上我亏了怎么办？您认为下半年到明年买房真的不会亏吗？万一亏了怎么办？老百姓还是不买房好对不对？

[郭胜利]我讲的是投资概念，关键要看买房干什么，如果是自身需求，涨了跌了跟你也什么关系啊？

[郭胜利]比如，前段时间房价跌了，消费者来吵开发商。为什么总在这种情况下吵呢？刚才主持人也提到了，购房时要合理的引导客户算清楚指标，如果家庭收入一万元的话，我们要求他们月供不要大于1/3，一定要在1/3以内，这个数据不是某个开发商说的，而是一个行业的标准，或者说是经济学来界定的。
今天我们来做这个节目，关键是要理性的引导，毕竟坐在这里的是开发商和媒体，没有一个购房者，事实上我们都是购房者，记者没有请来单独的购房者，如果有的话，我会告诉他买房一定要合理，如果说你有钱投资，刚才葛总讲了，你有闲钱就投资嘛。如果是满足居住需求，那你永远不要担心，永远不要去等抄底的时候。如果你担心下个月跌，但是你下个月要娶老婆了，下个月要生小孩了，那你要等到什么时候呢？
大家，一定要对自己的经济、自己的能力有准确地判断，如果是需求的话赶紧买，如果是投资任何时候都不能责怪开发商，因为开发商也不知道下半年是涨还是跌，投资是有风险的，关键是看你买了房子干什么。葛总也讲了，为什么上半年火爆？因为积累了去年的很多需求。我买房子就是要为了改善自己的生活，我要等到什么时候再买呢？如果有钱，就赶紧去买。

[主持人皮焕然]好，非常感谢三位嘉宾和媒体观察员，对于买不买房的问题，我们给出了一个判断，您是自住需求？还是投资需求？这关系到经济大势和区域经济发展的未来走势。一切在于消费者自己把握，您对经济的判断，您对产品需求的物业类型，非常感谢四位嘉宾的到来。
今天的0731楼市会客室就到此结束，明天上午9：30我们将继续下一个议题《2009下半年，楼市会不会再出宏观调控政策》，敬请大家关注。“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，感谢大家收看今天的0731楼市会客室，下期再会！