[主持人皮焕然] 观众朋友上午好，“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎收看本期0731楼市会客室栏目，我是主持人皮焕然。

从7月2日开始，0731房产网(www.0731fdc.com)联合潇湘晨报、eTV都市频道《都市地产•角策》栏目一起推出了2009长沙楼市年中排行榜特别专题报道《角力2009》。节目围绕老百姓最关心的六大焦点议题进行,时间跨度为7月2日-7月14日,嘉宾阵容空前强大，而且我们还请来了资深的地产记者，就市民关注的话题和开发商进行面对面地深度访谈。如果您想客观、全面地了解长沙楼市的真相，请密切关注我们的节目。

在上期节目中我们就：长沙房子到底卖得好不好？长沙房价到底涨没涨？谁在买长沙的房子？进行了深度的焦点访谈。这期节目我们将继续“六问长沙楼市”接下来的三问，对下半年楼市的走势进行一个预判。下半年到底该不该买房子？什么类型的房子卖得最好？下半年，国家还会不会出台宏观调控政策？就这三个问题和我们的媒体嘉宾进行对话。如果您有购房意向，不妨密切参与我们的讨论。

“角力2009”第四个焦点话题，长沙到底哪种房子卖得好？今天的对话嘉宾是长沙恒大地产营销总监卢刚、湖南橘郡城镇置业总经理张雯，她是我们这几期节目中唯一的女性；湖南建鸿达地产营销总监林旭东、还有媒体观察员曾辉。欢迎四位的到来。

长沙房子卖得好不好，每个人都众说纷纭。但是，我们都知道今年长沙有一种现象叫恒大现象，我们称之为“恒大旋风”，它的房子开盘两三天就卖疯了，这个问题我一直没有得到非常明细地解释，不知道是真是假，曾辉你在地产界做了很多年，您给我说一说，长沙恒大的现象是真还是假？真的卖得这么好吗？

[曾辉]据我们从长沙市房产信息中心了解的数据来看，恒大华府和恒大名都在河西片区确实是卖得很好，而且销售面积是排第二位的，据我们的观察确实卖得很好。

[主持人皮焕然]刚才媒体观察员给出了中肯的评价，来自长沙市房产信息中心的数据，相信不会假。那么，卢总，您自己认为恒大地产的房子为什么卖得好？有什么原因？不会请了托吧？不会是疯抢之后再退房吧？应该不会这样吧？

[卢刚]绝对是千真万确的，现在老百姓越来越务实，讲究眼见为实，我们项目高品质、全实景的营销模式，以成本价高性价比的销售才深受长沙老百姓的欢迎。

[主持人皮焕然]林总，建鸿达在长沙也开了不少盘，您的房子卖得怎么样？

[林旭东] 我们现在在做的建鸿达华都是去年开盘的，从2008年上半年的宏观调控到下半年10月份的金融危机，那时候的市场是整体往下掉的。去年10月份，我们开的是第一期，主要以小户型产品为主，还有一部分的商务写字楼，开盘的时候就很火爆。那么，在那样的背景和环境下，我们开盘就卖了80%-90%。

[主持人皮焕然]非常可观的数据。

[林旭东] 对。大家知道我们的项目单价比较高，区位比较好，在目前长沙在售楼盘中有这样的成绩还是不错的。今年，整体环境发生了变化，大家的投资信心、市场元气得到了恢复，大家可能知道从3月份以来的“小阳春”，市场恢复了购房信心。所以，我们这段时间一直保持了非常好的销售额，每个月的销售额几乎比去年高出20%-30%，今年连续几个月直接回笼资金过五千万以上。

[主持人皮焕然] 很好，今天我们请到的三位地产界的大佬，他们的产品都非常有特点，恒大相对来说远离市中心，林总的楼盘又处于市中心的CBD，张总的房子是别墅、联排洋房，卢总、林总的房子都卖得很好，张总的别墅也卖得很好吗？

[张雯] 橘郡是我们在长沙的第一个盘，项目位置在长株潭一体化的核心地段，现在还没有开盘。今年1-5月份去年被压抑的刚性需求得以集中释放。根据我们在北京的统计，前三个月别墅成交量连续上百，五月份统计成交了312套；上海五月份别墅成交量环比来讲增长32%。

[主持人皮焕然]张总，您的楼盘还没有开盘，我不知道你的楼盘的问询电话多不多？

[张雯]我们前期推出的房源销售率已经达到了60%。

[主持人皮焕然]对于别墅项目来讲，销售率达到60%，这个成绩您满意吗？

[张雯]对我们来讲，已经非常满意了。

[主持人皮焕然]曾辉，我有点搞不懂了，别墅卖得很好，洋房也卖得很好，处于CBD的高层公寓、大户型也卖得很好，老百姓真的那么有钱吗？

[曾辉]这个问题我要先问几位老总，你们的项目有公寓、洋房、别墅，从地理位置上来讲有CBD、河西新开发区域的，也有在南城长株潭交汇区的项目，三个地方都卖得很好，我想问一下三位老总，今年卖得好的房子好象是不分物业类型的，您觉得是不是大势的原因？是所有的物业类型整体都卖得很好吗？我还想问一下张总，您刚才讲的是别墅项目，金融危机爆发以后，是不是有很多人怀疑会出现通胀，会不会是出于增值保值的考虑来大肆购买房产？

[张雯] 我觉得这种因素肯定是有的。今年，地产市场从1月份以来就进入了火爆阶段，原因有三个。

第一，在去年以来，地方政府都纷纷出台宏观调控政策，政策的效应肯定有一定的延续期，去年出台的政策效应在今年反映出来了。在消费市场价格预期的节点上，从刚性需求的角度、预期变动的角度，在预期政策催化的情况下促使了楼市的回暖，1-5月份的刚性需求得到了集中释放。
第二，流动性趋势扩大，对楼市的成交也有很大的帮助。
第三，国民对通胀预期也会刺激投资型的置业者出现。

[主持人皮焕然] 其实，我觉得曾辉和三位老总谈到，东南西北，近郊、市中心都卖得很好，我做出一个结论，我自己也持怀疑态度，您刚才讲刚性需求。但是，老百姓虽然有刚性需求，可也得买自己有能力、喜欢的楼盘，是不是你们的楼盘价格卖得很低的原因呢？比如，恒大地产，我就知道他们的广告语非常恐怖，叫“开盘必特价”。我不知道您的特价对您的楼盘销售率好起着什么样的决定性作用？您的盘卖得好是因为特价呢？还是品质真的好？卢总，您觉得是什么原因？

[卢刚]我们的项目价格高于周边项目5%左右，产品的定位，从规划、设计，就是说从出发点上讲究高品质。我们的施工单位、材料设备都是全国十强企业，水泥、钢筋、电线，小到一个螺丝钉，都是全国品牌企业的产品。另外，我们还有六千余条精品标准，确保广州、天津、长沙、武汉等各个城市的产品品质。

[主持人皮焕然]您的意思是您的产品并不是低得超出了成本价，只是卖得很便宜，接近成本价了。不知道林总的楼盘为什么卖这么好？

[林旭东] 房地产的价格是由市场供需关系决定的，当市场上来之后我可以保持价格不变，但我的供应是有限度的，市场需求量又很大，价是由市场定价的。那么，我们今年卖的产品从春节后发力就很快，我们刚开始是从小户型开始做的。我们现在每个月的交易量都在递增，最起码至6月份截止都是递增的。所以，客户买什么类型的产品，买什么样的房子，好象不太在意。但是，你只要告诉老百姓房子增值了，明天要涨价了，那他肯定买。如果你打电话告诉老百姓房子要调价了，要开始促销了，那这种信息的效果就不一样了。因为，老百姓看到房子在增值，今天不买明天房子要涨价，需要买房子的人就会出手。为什么老百姓买我们的房子？我们的项目在城市中心城区，这种资源本身很少有了，如果现在腾出一块地的话，22万平米的中心位置是不常见的。当你把所有配套在你家门口都配置了之后，你想这种产品对他来说的意义就决然不同了，我们项目周边有潇湘电影制片厂、工人文化宫、平和堂。他需要所有的配套。

[主持人皮焕然] 林总，您讲了核心问题是地段问题，还有公共配套。但是，有一个核心问题，您的项目在去年最低卖到4800元/平米。

[林旭东]我们对内部会员单位只拿出了少部分房源是4980元/平米。

[主持人皮焕然]今年是什么样的价格？

[林旭东]今年的均价达到了6400元/平米。

[主持人皮焕然]差价有1000多元/平米，也就在半年时间内。但是，同样是一个地段，去年在那个地段，今年也在那个地段，为什么会有1000元的差价？

[林旭东]我会问你一个问题，当你把配套搞好之后，比如我的项目三环以外，要把雅礼、火宫殿、平和堂搬到我的项目周边，要让所有的东西围着你转，那要付出多大的代价啊？

[主持人皮焕然]林总，我的问题是为什么差价这么多？

[林旭东]这个主要和需求是有关系的，当时这种特价方式是限量的，当时的均价是5700-5800元/平米。因为，我们打特价的面积都是150平米以上的，一套房子的总价就达到了上百万，这种客户需要消化周期，需要不断消化信息。而且，我们的客户是多次置业的，他们对价值判断需要一些时间。

[主持人皮焕然]林总的观点是能升值的房子就好卖；卢总的观点是卖性价比高的房子就卖得好。那我把问题抛给张总，假如我是一个市民，或者说我是一个开发商，您教教我，要开发什么样的房子才能让老百姓满意？才能好卖？如果我的房子在二环线，如果您是开发商，您会开发什么样的产品，可以让老百姓都喜欢？

[张雯]最大限度地满足消费者将来新的需求，这样的房子才会是卖得最好的房子，它体现在高性价比、总价控制比较合理的房子，这样的房子会卖得比较好。

[主持人皮焕然]张总，您说得有点儿空，总价控制合理是40万？50万？60万？

[张雯]我赞成林总说的，好的房子肯定要有好的地段，在未来有好的发展空间。

[主持人皮焕然]卢总的房子未来应该很好，大河西，在未来3-5年可能成为长沙的另一个中心。但是，现在相对于平和堂、五一广场来说不是太好。那卢总怎么反驳他们？他们说地段好，咱们不靠地段，靠什么？

[卢刚]我们的项目操盘很大，恒大一直善于开发城市边郊的产品，往往城市经过2-3年发展之后，就把城郊包容到城市中来了，这样的项目升值幅度比市中心的升值幅度要快得多，高得多，每个项目规模比较大，容易做出品质项目来。比如市中心只做一栋的话，那不可能做出什么品质来，各方面的配套、物业管理等方面，相对来说就不太好控制了。

[主持人皮焕然] 您的意思是要大盘，规模大，一张白纸好绘出美丽的图画，好开发，您的观点是在未来升值潜力很大的地区，这样的项目好卖。您的观点和张总、林总的观点都有异曲同工之妙，就是要升值。那很简单，如果我买一套房子，能够涨到2000多的话，那我也一定去买。但是，长沙的房子无论是小户型，还是公寓，还是联排，不管价格，不管地段都卖得很好，中间有没有一个分类？到底哪类排第一？哪类排第二？哪类排第三？如果让卢总排第一的话，您认为长沙市不站在恒大的层面讲的话，长沙的房子是哪类卖得好？小户型还是洋房？

[卢刚]我个人感觉是洋房，现在总体来讲释放出来的自住型需求是比较大的，投资型也有个别在表现，因为释放了一些假象，受到实体经济投资方面的波动，购买力也才刚刚开始释放，大家对房子的预期比较好，造成了物业有好的销售率。但是，自住型需求是刚性需求，这种客户比较稳定。

[主持人皮焕然]您的意思是今年上半年房子卖得好，主要还是自住型的需求推动了市场。那么，在林总项目的购买人群中，投资型购买人群占多大比例？张总这边是更高端的项目了，是别墅了。

[林旭东]我先回答这个问题，我认为对于我们的产品来说，当然客户群在二、三次置业以上。他有一个特点，只要股票明天、后天一涨，他肯定就去买股票了。但是，我们的客户也很理性，他们也不是没有房子，有好几套房子，可是现在货币流通量太大了，通胀压力似乎可以见到了。他们是资源掌握型的客户，他的企业，公务员等等，工资收入比较高。这群人的知识很广泛，他们在考虑什么时候出手买房子，去年的市场在掉，大家都没有信心，不是买不起的问题，现在是信心恢复了，如果今年不买的话，还不知道明年是什么价格了。所以，有些时候买房不是全部为了自住，但是房子是消费品，也是有价值的资产，也有改善型客户的需求，他们希望改善自己的居住环境，也希望自己的财产不再缩水，经过这些分析，他们就出手了。

[主持人皮焕然] 我打断一下，您刚才说得很好，我的房子不缩水肯定卖得好，但是老百姓怎样知道我的房子不缩水呢？

[林旭东] 我刚才说了，可能每个阶层关注的信息不同，我们的客户比较注意目前国家的经济形势，以及他们在生意场上发掘的信息给他们的感触，我觉得这一点和我们做开发是一个道理。我们的地段确实摆在那里，周边确实没有未来这个地段的物业提供，你买了之后可能就没有这种产品了，客户个人会有自己的判断。

[主持人皮焕然]张总，您怎么看？

[张雯]从我们的客户情况来看，自住型的客户占绝大多数，占了67%，另外20%-30%可能是投资型客户。那么，前面我也讲了在去年金融危机爆发以来，大家对房地产市场观望，今年1-5月份刚性需求释放以后，很多观望的客源开始购房。投资客对宏观经济的敏感度要更强于其他的客户，他们有可能在这个时候开始出手了。

[主持人皮焕然] 张总的话给了我一个暗示，目前中国可能是钱多，钱多了什么房子都好卖。那么，我想问一个问题，今年下半年，或者是明年，您觉得长沙会流行什么样的房子？

[张雯] 高档的、中档的、低档的、洋房、小户型、别墅等等，房地产市场有很多不类型的产品。但是，我做的是别墅项目，我们的客户群体也有首次改善型的，也有再次改善型的，我们的产品是针对再次改善型的客户开发的。

[主持人皮焕然]您觉得长沙有钱人多不多？

[张雯] 有不少，也有外地的客户来长沙买房，包括外地购房团、炒房客等等。那么，从我们的客户来看，将近有一半是外地购房者，毕竟我们的楼盘在长株潭是城市核心，距三市都只有5公里的车程，将来的城市地铁和轻轨都在项目700米处。我们项目周边还有中信新城和一个大型的购物中心，所有的配套设施还是比较完善的。

[主持人皮焕然] 张总的话非常明确，她认为这个市场不差钱，因为有投资客，她的别墅一定会卖得很好。那么，林总，你觉得明年，或是今年下半年开始，什么样的房子会成为市场的主流？

[林旭东] 这个问题就像做服装，很难去判断，就像我们说时装，你问今年流行什么色彩？我觉得很难判断。我想对于房子的标准会越来越高，以前流行江景房，大规模的盘等等，有做过环境、规模的文章。但是，我想客户的需求是多样的，只要这个项目是属于他们考虑之中的，最佳的，对他来说性价比最高的，这种房子就是好的房子。所以，一个项目开盘要对客户有一种触动。我们作为开发者，主要是为了不断满足客户的需求，在客户的财富积累得越来越多的时候，我们开发的产品品质、档次也要越来越高。

[主持人皮焕然]您的意思是要考虑物美价廉。

[林旭东]对。

[主持人皮焕然] 卢总呢？您认为长沙人明年还会热情地追捧您开发的产品吗？或者还是会有其他偏好的改变？

[卢刚] 我认为高质量的大盘一直受老百姓的追捧，比如北京滨郊的大盘，有高品质的配套，都做得非常好。而且，各方面都做得非常的合适，带装修的，中档户型。一线城市所有的郊楼70%都是带装修的，现在长沙刚好相反，大部分的房子都是毛坯的，如果你自己搞过装修就会有很深的感受，开发商交给你房子，你的装修搞完了，都两三年了楼上楼下还在搞装修，一不小心把你的房子搞漏水了，电梯永远是施工状态，所有的电梯都还是施工电梯，一直装修的话整个小区的品质就得不到保证。要装修买施工材料找家装公司等等，都比较头疼，精装修房一定会越来越受到市民的认同。

[主持人皮焕然] 卢总给出了非常肯定的答案。今天，我们就长沙下半年什么样的房子卖得最好？没有一个标准，但是给出了几个关健词，第一是要品质，这种品质是卢总说的精装修、性价比很高、优质材料；林总说的地段；张总谈的是稀缺性、升值。这些就是房子卖得好的原因，明年会流行什么样的房子？我们今天没法给出肯定的定义，但是可以告诉大家，第一是要提供老百姓需要的房子，老百姓需要洋房给他洋房，老百姓需要精装修房给他精装修房，给他需要的房子。非常感谢各位嘉宾，谢谢。

今天的0731楼市会客室就到此结束，明天上午9：30我们将继续下一个议题《2009下半年，应不应该买房？》，敬请大家关注。

“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，感谢大家收看今天的0731楼市会客室，下期再会