[主持人皮焕然]观众朋友上午好，“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎收看本期0731楼市会客室栏目，我是主持人皮焕然。
从7月2日开始，0731房产网(www.0731fdc.com)联合潇湘晨报、eTV都市频道《都市地产•角策》栏目一起推出了2009长沙楼市年中排行榜特别专题报道《角力2009》。节目围绕老百姓最关心的六大焦点议题进行,时间跨度为7月2日-7月14日,嘉宾阵容空前强大，而且我们还请来了资深的地产记者，就市民关注的话题和开发商进行面对面地深度访谈。如果您想客观、全面地了解长沙楼市的真相，请密切关注我们的节目。
上两场我们讨论了2009上半年长沙房子到底卖得好不好？长沙房价到底涨没涨,各位嘉宾及媒体观察员都坦诚亮出了自己的观点,结论是卖得确实好,也确实涨了,但是不是疯涨,是回暖,于是我们也有了疑问,到底是哪些人在买房,导致了这样的一个局面呢,今天我们特地邀请了四位对话嘉宾及我们的媒体观察员一同来讨论第三个焦点话题:2009上半年，到底谁在买长沙的房子？
首先欢迎我们的对话嘉宾,他们是：
湖南湘天地产总经理 骆宪炳
湖南当代置业副总经理林 军
长沙卓越置业副总经理巫 辉
还有我们的媒体观察员杨 洋

[主持人皮焕然]欢迎大家的到来。关于今天的议题，杨洋不是长沙人，肯定最关心这个话题，就这个话题，你最想问三位地产大佬的是什么？

[杨洋]我想问骆总。有一个故事，前不久我陪一个朋友看房子，本来准备买比较低的楼层，但到现场一看比较低的楼层已经没有了，只有十层的，就到别的小区看房子，然后再回来发现十层也没有了，只有十四层了，他就马上签下了十四层的房子。另外他看了今年的春交会，有很多楼盘在春交会没有开始之前，很多90平米的小户型就已经卖完了，我想问在长沙这些小户型究竟是谁买的？到底是不是真的卖得很好？

[骆宪炳]小户型毋庸置疑是第一次置业的年轻人买的，解决结婚问题，或者是刚从单位宿舍搬出来的年轻人，这个群体一般在25-30岁之间的年轻人。我那个项目小户型数量比较少，从来一经推出就会在一个星期左右销售完毕。

[主持人皮焕然]杨洋问这个问题因为他年轻，要结婚肯定需要房。那么，巫总的盘是第一次置业的人多？还是第二次置业的人多？

[巫辉]小户型的房子如同骆总说的，很多是年轻人购买的，有的人买小户型为了结婚，有的是父母为方便孩子读高校买的，一般在长沙本地，购买主力军是白领、个体私营企业主；政府单位员工、企业高管也是购买主力。

[主持人皮焕然]本地的比例占多少？

[巫辉]从09年的销售情况来看，本地的比例占了80%以上，占绝大部分，和07年有比较大的差别。大家都知道07年，长沙中高端市场主要是深圳、广州的回乡人员来长沙本地投资。但是，09年从我们项目的销售情况来看,长沙本地市民，还有长沙周边城市有家人要到长沙工作、生活的，是绝对购买主力军。

[主持人皮焕然]09年，因为08年金融危机企业倒闭，导致外乡人回乡置业了？

[巫辉]对。

[主持人皮焕然]林总，您的楼盘本地人购买力高吗？

[林军]在我们的楼盘，本地人购买力应该是占70%左右。其实在外地上班的人比本地的人要更理性。

[杨洋]我这有个数据统计,今年上半年，长沙本地和外地购房比例是6：4，外地比例占了4成，不知道各位怎么看？骆总先谈。

[骆宪炳]我的楼盘从2009年上半年销售情况来看，本地人士购买比例占了60%以上，主要是在广州、深圳等外地奔波的湖南人士。这种趋势，我个人认为从今年开始，比例还会扩大，有三个理由。
第一，长株潭高速城市化，吸引力是毋庸置疑的。
第二，湖南有一个最大的特点，即地市级发展极度不平衡。在湖南，地市级房子质量、配套设施和长沙相比相差很大。在3+5城市群形成的经济圈中，武广铁路的开通，城市快速轨道的开通等等原因，缩小了城市间的距离，长沙就有很强的吸引力。
第三，长沙作为省会城市，从某种程度上来说还是一块洼地，处在底部盘整的阶段，这种盘整适宜大家选择置业，也让很多外来者有能力购买，是一种投资方式，也有利于吸引地市居民来购买。
以上因素，尤其在今年四月份以后表现得更加清晰，外地置业者越来越多了。长沙本地城市人口比较少，开发量又特别大，今年的销售量可能会突破1200万平米，为什么现在有这么大的成交量？每个月都突破了200万平米，外地置业者是一个非常重要的因素。

[主持人皮焕然]听了骆总的讲话有一个感觉，您认为未来的长沙外地置业者会越来越多，但是外地人的工作、生活主要还是在其他地方，尽管开车2-3小时就能到长沙，但并不是特别地方便。外地人来长沙置业，我们本地人当然欢迎，但是会不会造成市场的空置率升高呢？空置率声高会不会形成泡沫呢？我的理解正确吗？

[巫辉]这可以代表一种人群的一种观点，你说长沙空置率高是一种事实，骆总也说了长沙现在商品房的销售情况。经过今年1-5月份火爆的销售，消化了很大一部分存量房。但是，原本的存量房的面积是很大的，根据现在的形势来看，也有大量的新盘等待开盘。这就意味着，虽然上半年的成交量很高，但也会抵消下半年的新开盘量。主持人说的情况也有可能会发生，但我也非常赞成骆总的观点，就算长沙有很高的空置率，但根据现在政府的大力投入来讲，都会带动周边的地州市民来长沙置业。目前，长沙就有大量的外来者来长置业。
从沿海的情况来看，深圳、上海已经出现了投资的趋势化，也就是说很多人不光是为了自住或改善性需求的住房，而是为了投资。实际上，市场情况已经在发生微妙的变化，按照前几年中国房地产市场来讲，沿海这种形势会慢慢蔓延到内地，必然会影响到长沙这种二级城市。

[杨洋]在卓越集团下面有一个别墅项目，前不久青竹湖一栋4800万的豪宅的出售，引起了长沙市民的广泛关注，很多市民都想了解，这样的高端产品究竟是被什么人买了？是长沙人？还是外地人？或者说，这种高端产品的别墅是什么职业的人群买的？

[巫辉]麓山别墅在含浦，销售情况也非常不错，那边的销售情况我了解得不是很透彻。但是，就我们的项目来看，外来置业者是很多的，他们从事的职业是多方面的，如矿产老板、餐饮老板、金融界人士等等，这些人往往会选择高端型的物业，他们也会在投资的同时做理性分析，也会在选择物业的同时，同周边的楼盘进行比较，会挑选自己比较理想的别墅，然后才会有购买行为。

[主持人皮焕然]不知道林总怎样看待长沙地产投资客现象，目前有没有形成一种主流？

[林军]按我个人的了解和观察，投资客不管是投资型的，还是投机型的，应该还没有形成一种主流。很多外地人来长沙买房子，不是自住型的，也不是改善型的，他们买房子完全为了赚钱，这些人也会看清市场之后再出手。所以，投资型的也好，投机型的也好，大多都是投资商业物业。
2009年上半年1-6月份价有上升，量也有一定的上升，认为一小部分人是推动楼市发展的主力，这种看法是不对的，市民的刚性需求才是目前市场的主流。

[主持人皮焕然]您的观点是，目前长沙的投资客比较少，也没有形成一种主流，这个市场还是平稳发展的，不会出现疯狂的状态。
但是，有一个消息，不知林总听过没有？曾经温州的炒房客又准备来长沙了，不知在你们项目的销售中有没有遇到过炒房客？或者是投资团体？这种区域投资团体如果来了，对长沙楼市会有什么影响？

[林军]我们项目还没有出现团体投资客，如果有了这种团体投资客出现的话，我们也会慎重考虑，要考虑楼盘的定位等各方因素，也可能会适当拒绝温州的炒房客。

[主持人皮焕然]您的意思是会适当拒绝温州的炒房客。骆总会拒绝吗？

[骆宪炳]我们可能也会适当拒绝，因为我们希望小区的住户有一定的素质。讲到投资客，我个人是反对的，也不太愿意接受他们。但是，温州的投资客也是客户，投资也是合法的。不能说第一次买房的客户就是自住型的，就不会用来做投资，其实每一个老百姓都有投资的心理需求，只是大多时候购买力不够。
在投资中，如果投资客是投机行为，那市场就是狼来了，老百姓的安居乐业就很难实现。只有市场规律化以后，才能保证老百姓的安居乐业。

[主持人皮焕然]骆总说得很好，长沙在发展，未来会吸引更多的外地客来长沙置业。我有个问题要问巫总，本地人喜欢什么样的房子？外地人又喜欢什么样的房子？

[巫辉]本地人和外地人在购房时，可能会有一些偏差，但偏差不会太大。因为，从中国老百姓购房的心理来讲，大家一方面希望自己有好的居所；另一方面也希望他们购买的房子是有价值的。这种价值包括几个方面，比如周边环境、配套设施，还有未来的发展趋势等。
不管是长沙市民购买，还是外地投资客购买，他对以上几个方面的选择肯定是相同的。唯一不同的是，本地市民会更多的考虑以后会不会在这个地方安家，外地投资客一般不会考虑这个因素，他更多的是考虑是不是长沙最好的增值区域。

[主持人皮焕然]外地人更看重增值，本地人更看重方便性。三位，现在外地人来长置业，他们最需要的是什么样的房子呢？

[巫辉]今年上半年，从1-6月份房地产市场的回暖来看，主力消化户型肯定是中小户型，这是大家一致认同的，08年市场调控导致居民购买力经过了一年的积压，然后会有一个爆发的过程，这就是刚性需求，这种需求在购买中肯定会偏向中小户型。但是，在刚性需求充分释放后一个阶段，必然会向大户型转变，特别是东莞、深圳等地，已经从中小户型向大户型转变。购买力是由市场决定的，市场会有一个趋势，一旦趋势形成，就不是由一个城市居民的购买力来决定的，而是由整个市场来决定。

[主持人皮焕然]林总有没有准备大户型被，以备未来之需？

[林军]其实，不管是小户型还是大户型，现在很多楼盘都有大量的拆迁客户，因为长沙今年棚户区要拆迁800多万平米。这些人的基本需求在80平米—100平米之间，是中小户型的需求。但是，买大户型的客户，买的都是 100平米以上的，他们的收入比较高，首付较高，我们也有大户型项目在开发。

[主持人皮焕然]骆总，刚才林总谈到了今年的刚需释放是因为政府房改、棚户区改造、政府补贴所吸引的，这部分需求被释放之后，长沙楼市会如何发展呢？

[骆宪炳]很明显，今年1-6月份长沙楼市销售中的刚需是占主流的，一是政府出台的优惠政策；二是城市拆迁因素。但是，城市化还需要一段很长的过程，在这段过程中城市人口将不断增长，也会催生更多的需求。长株潭今后将构成巨大的城市集群，这个城市集群本身的基础是比较薄弱的，包括基础设施、国民经济、相关产业等等，都需要更多的人群来把城市建设发展起来，在城市群的发展过程中，相信会带来更多的刚性需求。
两型社会的发展，需要很长的时间，这段时间一定会产生很大的刚性需求。其实，长沙本地的人口并不能完全支撑楼市的发展，应该把长沙楼市看成湖南的楼市，我们的产品不仅仅是卖给长沙的，也是卖给湖南省，卖给全国的。

[主持人皮焕然]骆总说得很好，6月28日长株潭已经统一了区号，长株潭确确实实可以给长沙房地产带来非常好的发展空间。非常感谢三位嘉宾和媒体观察员，以上是对2009年上半年长沙楼市的大致梳理，下期节目，我们将对另外三个焦点话题进行更加深入地访问，如果您想深度了解长沙楼市的现状，请千万不要错过。感谢收看本期0731楼市会客室,下期节目再会。