[主持人皮焕然]观众朋友上午好，“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎收看本期0731楼市会客室栏目，我是主持人皮焕然。

这里是0731房产网(www.0731fdc.com)联合潇湘晨报、eTV都市频道《都市地产•角策》栏目一起推出2009长沙楼市年中排行榜特别专题报道《角力2009》。节目将围绕老百姓最关心的六大焦点议题进行,时间跨度为7月2日-7月14日,嘉宾阵容也是空前强大，而且我们还请来了资深的地产记者，就市民关注的话题和开发商进行面对面地深度访谈。如果您想客观、全面地了解长沙楼市的真相，请密切关注我们的节目。

昨天上午我们讨论了第一个焦点话题2009年上半年长沙房子到底卖得好不好？各位嘉宾及媒体观察员都坦诚地亮出了自己的观点,今天我们就第二个焦点话题:长沙房价到底涨没涨？特别邀请了四位对话嘉宾及我们的媒体观察员,他们是：

湖南天行健地产总经理 苏明光
湖南凯诺地产副总经理 陈意明
湖南高岭地产副总经理 潘迎风
媒体观察员 邵中兵

欢迎大家的到来。上一期节目里,经过大家讨论得出个结论长沙房子确实卖得还不错，但卖的多为去年库存，价格也相对比较平稳,并没有像北京、上海那些地方一样,房价飙升得很快。

今年上半年，长沙房子到底涨没涨？我想四位应该知根知底，先从苏总开始！请问苏总，贵公司的楼盘涨价了吗？

[苏明光]涨了。

[主持人皮焕然]涨了多少？

[苏明光]每平米涨100元。

[主持人皮焕然]相对于100平米的房子涨了一万元。一个普通老百姓三个月的工资在陈总每平米涨100元的时候就没有了。陈总呢？

[陈意明]我的房子错过了涨价时期，已经卖完了，市场确实在涨价，我的楼盘确实在涨价之前销售完了。

[主持人皮焕然]没有遇到涨价的一波，您觉得遗憾吗？

[陈意明]我觉得不遗憾，作为市场规律来说，从来不要在乎卖出去的东西卖便宜了，哪怕是买股票，今天涨到3000点，2800抛的货，您能后悔吗？

[主持人皮焕然]不能后悔。

[陈意明]是的。

[主持人皮焕然]收回来，现金为王就是最好的。

[陈意明]对。

[主持人皮焕然]潘总的房子听说涨得不错？

[潘迎风]应该说涨得比较厉害，但是我们也有涨的理由。在去年淡市也是房地产市场的奇迹，今年“小阳春”以来开盘就有了优惠，也是我们企业的承诺，开盘大优惠，市场也认可我们的涨价。

[主持人皮焕然]邵中兵是我们的观察员，一个帅小伙子。听了三位的涨价介绍之后，您觉得长沙上半年房子涨价的曲线，有没有什么结构特点？

[邵中兵]我自己统计了一下，长沙上半年销售的商品房均价在4300元/平米，每个月都有一定的涨幅，销售量也呈不断攀升的状态。请问各位老总，之前的房价上涨大家比较小心翼翼，都不敢大声说话涨了多少，有一点儿闷声发大财的现象。而这一轮长沙房价上涨和以往的涨价有没有区别？请问潘总。

[潘迎风]经过08年的房市低迷期，这一轮涨价大家确实非常慎重，并不是量价同涨。大家感觉价涨了一些，销售又会放缓一点儿。它不像07年是非理性的集体涨价，开发商也在根据市场规律和供求关系在进行正常的微调，而不是某个开发商或某个楼盘为了获取暴利而涨的价。

[邵中兵]但前五个月全市商品房累计销售593万平米，同比增长接近50%，很多盘都是量价齐涨的局面。

[潘迎风]我个人认为这种量价齐涨和07年相比是有区别的，08年确实压抑了很多的刚性需求，开发量和土地上市交易量有所回落，在长沙当时已经出现了面粉价高于面包价的情况，应该说09年这一轮的涨价，是回暖，是补短。而并不是说成本是3000元/平米，马上就涨到5000元/平米，或涨到4500元/平米。现在只是说，因为08年的市场低迷，本来有意定价4000元/平米左右的盘，在08年有了降价现象，而09年又回调到4000元/平米，或者是4100元/平米了。

[主持人皮焕然]我理解了潘总的意思，对于长沙楼市来说没有全面量价齐升的感觉，是一种回暖，一种补短，对于市民来讲这应该是一个好消息，因为大家担心的房市并不会出现房价一涨市场就如同股市一样一同抛货的现象。陈总，您的意见呢？

[陈意明]潘总把07年的涨价和09年的涨价做了比较，我非常认同，07年的市场确实是疯狂的，但是疯狂也需要付出代价。现在的开发商在08年的煎熬中走过来，09年有理由谨慎。况且，09年的销售量是政府拿了多少钱补回来的啊？虽说，在这轮金融危机中，中国的经济是一枝独秀，不管这种一枝独秀的基础怎么样，但政府出台了多少优惠政策，四万亿的投资通过一系列的措施在进行，维护了消费者的利益，再加上舆论，加上一系列的政策引导，才把这个市场托起来。我不知道其他兄弟的感觉，我感觉真是如履薄冰。我的房子幸亏在4月份走完了，如果我手里再有房子，我感觉绝对是如履薄冰。
如果今年下半年的市场还能够维持走1000平米的话，那现在在开发商手上的土地够我们消化几年的，我是作为从业人员理性地在看待市场。我真切地希望09年的市场一定要理性，希望开发商也一定要理性，不要疯涨，疯涨就要付出代价，况且疯涨不起来。因为，老百姓也开始理性了，如果开发商一提价，你的销售量就会下降。老百姓理性了，开发商要更加理性，只有大家都理性，这个行业才能健康发展。
也就是因为，07年和08年的两堂课，07年的这一课是上给消费者的，08年这一课是上给开发商的，大家都理性了，我想市场会越来越健康的。

[邵中兵]我对理性有一点不同的看法，08年市场不太好的时候，老百姓就在观望，是不是价格还会跌？他们拿着钱不买，我再看。但是，目前从销售量来看，应该已经有很多人出手了,所以09年市场好了，于是更多老百姓又按捺不住了。这样来看,现在老百姓购房是不是还是有一点不理性？

[主持人皮焕然]我补充一句,目前销量大增是不是还是开发商利用老百姓的不理性的结果？

[苏明光]现在的老百姓是理性的，我们也没有利用非理性去获得利润。主持人问过我我们楼盘可不可以不涨。但是，我的回答是一定得涨。两位兄弟在之前已经做了07、08年的市场对比。09年上半年其实成交是非常活跃的，成交相近600万套房子，是开发商、政府、市场三方让利成就了今年的红火日子。我们在金融危机的状况下，大部分的开发商利润是比较微薄的利润，长沙的地产市场一直以来比较理性，比较健康，不像一线城市，如北京、上海有暴利。所以，鉴于目前受供求关系的影响，以及受前期市场低迷的影响，在目前的大势下，在我们楼盘所剩项目不多的情况下，如果不适当地进行提价的话，对于开发商来讲确实错过了很好的时机。但是，我们的涨幅绝对是在合理的涨幅范围之内，是一种理性的回归。
比如我们的盘现在每天都有成交量，现在的均价是4400元/平米，项目在湘府路周边，设施现在已不断完善，用我们领导的话说涨300-400元/平米都不为过。但是，我们只涨了100元/平米，我觉得是涨得十分实在的，消费者也认可我们的涨价。

[邵中兵]是不是趁着涨价就赶紧出货？有没有存在这种心理？

[苏明光]我们现在是顺其自然，并不是把所有的货量全部都推出来，我们对长沙未来的经济发展充满了信心，就完完全全市场化运作的房企来讲，追求合理的利润是无可厚非的，在前期项目没有赚到很多钱的情况下，苦苦支撑确实付出了很多代价，但在后期市场乐观，对经济比较看好的情况下，我们也没有急忙把所有的货都趁机卖光，也没这个必要。

[主持人皮焕然]非常高兴三位长沙开发商代表对话了长沙房产的价值取向，也庆幸这一轮危机给大家上了深刻的一课。经过这一轮危机之后，大家都变得谨慎、从容。大家刚才谈到一个观点，未来的后势可能是谨慎的，可能还有大量的供应量在市场上，按照经济学基本原理，价格是供求关系决定的，既然有这么大的供应量，想大涨也是很难度的。我想问一下，您觉得下半年房价涨价的空间大概有多大？我们知道，很多政策到明年就截止了，比如首付、房贷的优惠政策等等，这些政策取消之后，房价会不会应声下跌？请潘总先说。

[陈意明]房地产有一个总的趋势永远不会变，房价肯定是永远上涨的。因为，城市的土地越来越稀缺。但有一个前提条件，只要不是07年那种疯狂的上涨就可以。如果07年疯狂上涨20%，08年就会回调。只要按照现在的脚步理性、平稳、谨慎的方式走下去，价格肯定是上涨的。上涨的理由有两点，一个是城市化原因，土地稀缺程度；二是成本。
刚才苏总谈到，他们在08年应该出的货到09年才出货，他的财务成本，我算他有50%的资金来自银行，年利润8%，就会降到4%，如果再加上两年的话，房地产到底还会剩多少利润呢？
另外,今年又来了专变变公变的需要，每一平米的成本增加40元，明年似乎也有一个政策出台，所有20万平米以上的小区不准对外排放污水，每个20万平米以上的小区建一个污水处理站，到明年每个小区又增加太阳能照明，不用广电照明了，每一个新的政策都会导致房子品质上升，也会导致成本同时上升。
所以，这些趋势做下来，如果要预测房地产价格的度的话，是很难讲的。但是，可以肯定地讲，不管是今年下半年还是明年，缓慢的上涨是肯定的。

[主持人皮焕然]陈总的意思是未来肯定会涨价，涨价是源于成本的增加，并不是开发商为了迅速收回成本，迅速开发新的项目的原因上涨。

[潘迎风] 07年涨价是属于所有的供求关系的超额利润在涨价，一栋房子造出来成本本来只有3000元/平米，但长沙市有很大一批楼盘在那个时候开盘了，那个时候就涨到4000-5000元，这确实是疯狂的上涨。但是，09年房价上涨，房子是08年造出来的，本来的建安成本就会比较高，如果本来的成本是4000元/平米，本来想08年卖4500元/平米，但因为08年市场低迷，有可能在赔本销售。那么，09年“小阳春”出现以后，大家的销售只是达到了预期的利润，而不是如同07年的疯狂涨幅。

至于09年的房价走势，我也赞同陈总的观点。比如国家只有三种固定资产有铁定的运作规律，稀土、黄金、房产。关于成本原因，陈总也谈到了，政府在不断出台新节能措施，每一项设计的变更对于人民的生活条件和科技水平都是一种提高，但是提高肯定是要成本的，毫无疑问地讲，房价肯定是上涨趋势。那种原来成本只有3000元/平米，因为路修通了马上将房价涨到5000元/平米的疯狂涨价情况应该是不会有的。

所以,总的来说，房价肯定是会上涨的。

[主持人皮焕然]潘总的意思是，目前涨价的楼盘相当一部分是因为品质变好了，成本增加了，必然导致房价上涨。但是，上涨趋势是理性的。我想请问苏总，您觉得今年在市场上，因为大家追求品质导致价格上涨的原因是主流吗？

[苏明光] 应该是主流，就拿我们这个楼盘来说吧，就拿今天来说，7月1日政府把燃气开通费、有线电视开通费都纳入了开发商的销售成本里面了，以前是消费者自己买单的。

我举一个例子，就目前而言开发商肯定不愿意承担这两个费用，那房价不得不涨，成本在不断上升，没有理由不涨。今年下半年，长沙的楼市有可能还会出现低潮，但这不是主流，就长远来讲，长沙楼市的价格应该是比较温和、平稳地上涨，这绝对是一个趋势。因为，外地的朋友到长沙来，感觉是长沙什么都不便宜，就房子便宜。这说明长沙作为一个省会城市，房价和目前的经济增速、生活消费水平是不相匹配的，这是可以拿周边几个省会城市的房价作为对比的。所以，从长远来讲，长沙的房价肯定是呈上升趋势，如果不上升的话，楼市也会不健康的。

[主持人皮焕然] 非常高兴邀请到四位嘉宾，就今年上半年长沙楼市有没有涨价，未来涨价幅度有多大，进行了深入地探讨。我们在讨论中得不出非常明确地数字化概念，但可以看出经过08年的教育，09年长沙楼市变得很理性，也会渐渐涨价。但是，这种涨价是基于楼市回暖形成的，并没会出现07年一般疯狂大涨。谢谢四位嘉宾。

今天的0731楼市会客室就到此结束，明天上午9：30我们将继续第三个议题《2009上半年，到底谁在买长沙的房子？》，敬请大家关注。
“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，感谢大家收看今天的0731楼市会客室，下期再会！