[主持人皮焕然]观众朋友早上好，“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎收看本期0731楼市会客室栏目，我是主持人皮焕然。
转眼2009已经过去一半，上半年的长沙房地产市场或诡秘——深藏不露，或喧哗——虚张声势？房子到底卖得好不好？房价到底涨没涨？究竟是谁在买长沙的房子？在这个关键时刻，我想老百姓最想得到的是真相。
因此，从本期0731楼市会客室开始，0731房产网(www.0731fdc.com)将联合潇湘晨报、eTV都市频道《都市地产•角策》栏目一起推出2009长沙楼市年中排行榜特别专题报道《角力2009》。
本专题分老百姓最关心的六大焦点议题进行,时间跨度为7月2日-7月14日,嘉宾阵容也是空前强大，而且我们还请来了资深的地产记者，就市民关注的话题和开发商进行面对面地深度访谈。如果您想客观、全面地了解长沙楼市的真相，请密切关注我们的节目。

今天我们讨论的第一个焦点话题就是：2009年上半年长沙房子到底卖得好不好？非常高兴请来了今天的对话嘉宾：
长沙融科地产总经理 刘蔚；
湖南顺天地产总经理 何宏伟；
湖南绿城置业总经理助理祝海；
媒体观察员 文洁。

[主持人皮焕然]2009年上半年，长沙房子到底卖得好不好？我相信每个人都有一个说法，而媒体字眼里都有一个“小阳春”，“小阳春”可以说是2009年上半年长沙楼市描绘最多的词语，不仅买楼的人多了，看楼的人多了，连售楼员小姐的口气都牛了很多。但是，2009年上半年，长沙房子到底卖得好不好？下面，有请祝总谈谈。

[祝海]数据证明现在市场已经非常好了，普通商品房也好，高档商品房也好，都出现了销售繁荣的景象，产品在放量，交易在繁荣，是这样一种表现。

[主持人皮焕然]不同产品的房子都卖得很好，是这样吗？刘总。

[刘蔚]全国1-5月份住宅销售增长比去年同期增长26.7%，长沙比去年同期增长33.4%，我们跑入了全国的大市，数据是客观的，卖得好不好是不言而喻的。

[主持人皮焕然]老百姓要受煎熬了，不知道媒体观察员文洁的说法怎么样？

[文洁]两位老总，是这样的，我们发现在今年上半年的楼市中，两极分化的情况是非常严重的，卖得好的楼盘集中度也是很高的，如湘江世纪城、恒大华府等等，是在大量的楼盘中集中了销量放量，只是片面地回暖，而不是全面地回暖，是有区别性和对待性的一种回暖。

[刘蔚]这个问题问得很好，长沙房子到底卖得好不好？长沙房子卖得好，但不是长沙的所有房子都好卖。现在的消费者越来越理性，有的房子好卖，有的房子不好卖。但是，长沙市楼市成交量同期肯定是增长了，个别大项目占有的比例比较高，说明大家选房的能力也越来越强了。

[主持人皮焕然]我个人认为地产界有一个非常明显的特质。文洁说一个大盘卖得很好，一个大盘有力量带动整体区域，平均成交量会向上飙升。何总也开发过很多大盘，您有没有这种感觉？一个区域只有一个楼盘成交量出现上涨的趋势？

[何宏伟]当然，有部分的开发商在局部做了非常好的产品，使得有一种杠杆作用在撬动，但这都是作为综合效应在支撑。

[主持人皮焕然]是不是可以理解地产放量可能是一种错觉？比如您的三个楼盘代表了不同类型，不同风格，卖得很好。但是，也有可能有大量的楼盘卖得不好。比如在河西也有环境不错，体量很大的楼盘，因为某种原因就是卖不动。很简单，我个人认为全国的楼市不代表任何一个区域，北京、上海地产有自己的特点，一是地段；二是区域。地段和区域之间的产品不具备可比性。您说，有的开发商楼盘营销有一些招数，会不会使用了招数的楼盘就卖得很好？

[刘蔚]这一次的拉动首先是从高端市场放的，主要是金融危机造成了一些实体经济滑坡，很多实业家有了很多的现金，他们投资实体没有那么多的信心了，就会选择投资房地产，这群人的眼光看到的是高端楼盘，集中在一些好项目，导致很多高端项目卖得比较好。这就证明了，首先，是讲诚信的开发商的高端产品卖得好，并不是所有的项目卖得好。

[文洁]您说上半年市场高走是因为投资型项目进入高端市场引起的，我不同意这样的说法。在去年长沙只消化了680万平方商品房，整个供应量有1000多万平方，有400多万平方的存量。经过我们分析，今年消化的货量中，有很大一部分是来自于去年的自住型需求，而并不是以投资波动带动今年上半年楼市趋势上涨。

[刘蔚]这种需求需要引导，政府也出台了救市政策。如政府交易契税的优惠，需要各种优惠政策去引导。另外，也有市场本身动力的原因，去年一年累计了那么多的刚性需求，但它还是随着宏观经济的发展去拉动的。

[何宏伟]在去年房地产市场低迷的时候，刚性需求被压抑。今年的这轮高走，首先是刚性需求爆发；其次是投资性需求。高端住宅自住性需求也开始了，自住需求、投资需求是相互带动楼市的。自住拉动改善，改善拉动投资，投资的又继续拉动改善，慢慢地把楼市做起来了。

[刘蔚]现在老百姓买房子更多看大势，而不是反过来看自己的钱袋子，也不是反过来看自己的需求，从而使得市场有点儿非理性发展。尤其是07年那段时间的增长，就有点非理性的因素在里面。

[主持人皮焕然]刚才，刘总谈到一个观点，这一轮的启动在长沙市场来讲，可能是从高端产品入手。我也知道，今天在座的祝总是专门开发高端别墅项目的，文洁也专门就绿城•青竹园里4000多万的湖南楼王做过访问。那楼王真的成交的吗？

[祝海]当然成交了。

[主持人皮焕然]我个人感觉，从当年土地地王的流拍，到现在楼市又开始快速上涨，在长沙还不是特别明显，但在上海、北京又一次接近疯狂状态，好象这并不是太符合经济规律。就您了解，别墅项目消费者是自住型的多一些，还是投资型的多一些？还是，投机型的多？

[祝海]我们公司主要做高端产品，有高端商品房，也有高端别墅。今年，我们公司卖了200多个亿，从我们对4月份以前的销售观察来看，主要是公寓；4月份以后的销售主要是别墅需求。在长沙这个市场，还是以自住需求为主，在杭州、上海市场，保值增值预期的客户要多一些。长沙的中高端人士很多是在事业增长期，很多人之前并没有住过这种非常高端的别墅，很多人选择别墅是想作为第一居所，算是事业发展阶段对自己的一种犒劳吧。

[主持人皮焕然]生活好了，就要学会享受。刘总的融科•檀香山也是一个非常独特的产品，从某种意义上来讲开创了长沙洋房先列典范，您那边房子客户是以自住型多一些，还是投资型客户多一些？

[刘蔚]我们的房子自住型需求占绝大多数，而且是经常一个人买了之后，再把自己的亲戚朋友都叫过来，都希望亲戚朋友住在一起，很明显的感觉自住型要求更多。

[祝海]自住型和投资型其实有时候是很难区别的，有的人买了我们的别墅，如果是投资的话短期内可能不会马上卖，但是也有可能等到两、三年以后再住。

[刘蔚]我写过一篇文章，房子目前没有离开经济指标，从绝对意义上讲是一个投资品，尤其是现在的中国人，买了房子之后是自住五年，还是自住十年？即便拆迁了也还有政府补偿。总的来说，房子还是一个投资品，在投资和自住之间，两者是兼顾的。

[文洁]您说，长沙消费者绝大多数买您的房子是自住型需求，目前来看成交量又有所下降，这样下去的话会不会对于下半年的市场有比较大的影响？我们看到上个月的数据只有第三周是往上涨的，其余的成交量全部下跌。

[何宏伟]我们马上在长沙要搞一个48层的顺天国际金融中心，在项目还没开始之前就有不少投资客去关注、咨询。为什么呢？投资者这个群体相对来说还是比较稳定的，他们带动市场以后，各个产品都会带动起来，比如带动商铺和写字楼，甚至某些开发商对写字楼的投资也会加大。市场好了，投资环境改善了，产品供求都两旺，真正达到了前一段时间政府出台经济政策刺激市场的效能。

[刘蔚]因为，总的来说中国现在处于过速经济时代，从长远来看供应大于需求是一个大趋势，下半年或者明年是什么情况，我们只能拭目以待。但是，作为开发商不要因为现在的“小阳春”就忽视了产品开发和对客户的研究，最终比拼的还是产品。对于消费者来说，无论你是自住，还是投资，也不要在意短期的趋势是走低还是走高，真正选择自己喜欢的，选择性价比好的才能最好的。

[主持人皮焕然]量体裁衣。非常高兴在全国市场看好的情况下，刘总给了自己最谨慎的回答。不管明年是不是继续是“小阳春”还是“大阳春”，都需要谨慎。因为，房地产是一个金融性产品，国家这一轮房地产起来，也是国家加大了投入。国家预期经济向好的话，可能首先会对货币政策进行宏观调控，房地产又是和货币政策最相关的一个行业，如果国家再调整货币政策，有可能地产又回到比较低迷的时期。

[何宏伟]启动一个经济决策绝对不会朝令夕改，它会有一个延续性，这是第一点。第二，金融经济的发展会带动实体经济的发展，实体经济改善以后，相对来说整体经济，包括世界经济也会随之向好发展，同时也会刺激房地产向健康、稳定发展。而不是金融环境一改变，市场就会马上变低迷。因为，政策的影响都会是延续性的、周期性的，而不是立竿见影的。那么，即便是出台一些收紧的政策，也不会马上就产生效应。

[主持人皮焕然]但是，我想提醒三位，三位的楼盘在不同的区域，每个区域的政府都出台了不同的政策，比如雨花区政府出台到雨花区买房子就补贴五万、八万，很多老百姓冲着五万、八万去的。但是，政府出台的政策是有期限的。有的政策到期之后，很多楼盘从上旬以来成交量就在下滑。那么，我们要告诉观众的是，下半年会不会进入平稳期？或者是相对低迷期？价格便宜了，我们可以买了，我们就等着吧？老百姓如果越观望，市场就会越低迷。

[刘蔚]经过半年的“小阳春”之后，大多的开发商在价格上至少取消了很多优惠措施，价格有一点上涨。对于消费者来说，原来潜在的刚性需求释放了一个阶段。那么，现在这个阶段比较微妙，恰恰这个时候又是传统销售的淡季。

[何宏伟]不仅仅要从政策上做思考，作为消费者来说，看一个市场要看一个周期，不要仅仅只看一个时点，一个时点只能证明这个项目的表现在这个时点的表现不一样；一个周期的市场中间有低迷期是很正常的。

[刘蔚]房地产的消费也罢，投资也罢，应该把时间放得长远一点，一两个月或者一两年的意义不大。短期一两个月的价格波动对于投资者来说意义不大。

[何宏伟]投资房产一定要看产品，要看经济走势，还要看政策出台的政策。现在开发的房地产产品，已经不是几年前开发的水平了，开发园林、景观、品质都远远不是以前的水平了。

[刘蔚]还不能只看水平，也要看价值，价值也在不断地提升。

[主持人皮焕然]非常感谢四位嘉宾的到来，为我们广大购房者提供了市场真相，并提供了好的购房参考，谢谢你们！
今天的0731楼市会客室就到此结束，明天上午9：30我们将继续第二个议题《2009上半年，长沙房价到底涨没涨？》，敬请大家关注。
“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，感谢大家收看今天的0731楼市会客室，下期再会！