[黄涛]前段时间，中央政府提出三年投入9000亿元用于保障性住房的建设，对于扩大内需的作用，我个人的感受是政府是采取释放内需的方式。因为，我们不得不考虑中国人的消费习惯。有专家提出一个观点，房价其实没有涨，三十年前到三十年后大家的工资大概涨了100倍，房价大概是涨了50倍左右，相对而言房价涨幅是很低的。但是，三十年前老百姓的消费主要是用于食品、日常用品的消费，而三十年后的老百姓却不敢消费了，把钱存到银行。那么，政府出台的这些政策，包括政府的医疗改革、房产改革和调控等等，是政府想让老百姓把消费花在更多的方面，而不要集中在主要的几块，也是拉动内需的一个很重要的方面。

[黄涛]这也是政府的用心良苦。从会址来说，不论从场馆的服务和知名度来说，都给开发商提供了更好的平台。金域南外滩项目离广电较远，但作为影响力面向全省的房交会来说，会址和楼盘距离的远近不是我们考虑的重点因素。我们主要考虑的因素：第一，政府对场馆的选择；第二，政府会不会把展会经济和房展经济联合起来？在广电旁有世界之窗、月湖公园等等，在五一期间应该有大量的市民或外省游客来到这里，把以往的看房活动和五一旅游度假结合起来，是房产经济和旅游经济的相互配合，搭台唱戏。我们作为开发商非常感谢政府把这次会址选在湖南影视国际会展中心，我们也很有信心。

[主持人慧琳]刘总的感觉呢？

[刘江]黄总讲得很详细。保障性安居工程不但可以激活消费需求，又可以对经济起到拉动作用。

[刘江]确实如同黄总所说，那个地方旅游资源比较密集，影视文化基地也在那里，那个地方是长沙市的一张名片，一个行政窗口。现在长沙市的房产销售不局限于长沙市民，还要面向地州市，那个地方也是高速公路的入口和出口处，也有利与市州市民来长沙置业。

[主持人慧琳]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！这里是0731楼市会客室，我是本期主持人慧琳。

一季度，长沙楼市出现较明显回暖迹象。投资稳中有增，供需矛盾开始缓解，1-3月商品房销售更达到了181.02万平米，这些无不让人感受到楼市浓浓春意的到来。随着小阳春的显现，关于房地产业的种种猜想也随之产生，这次4月29日4-5月2日即将开展的春季房交会，更是给人们带来了无限的遐想和希望……它会以怎样的形式开展？效果怎样？楼市小阳春过后会不会迎来“倒春寒”，2009年接下来的时间里，市场又将发生怎样的变化呢？今天，我们有幸请到新希望营销总监 黄涛；三江花中城销售经理 刘江；业内人士 朱琳以及第27届房交会组委会办公室主任 戴白奇先生，作客我们0731楼市会客室现场，大家一起欢迎！

[主持人慧琳]随着长株潭城市群的快速发展，市州置业长沙的热潮越来越突显，本次房交会上由潇湘晨报和长沙房产信息中心共同组织了“五一到长沙购房去--湖南全民置业总动员活动”，以方便长沙以外的投资者来长观展购房，戴主任，您能具体介绍一下此次活动以及它所带来的连锁效应吗？

[主持人慧琳]本次房交会首次把会址从南城搬到了北城湖南国际会展中心举行，可以说是一次大胆的尝试，在现在这种市场形式下，戴主任，您认为做这样的一种尝试有什么积极意义呢？

[戴白奇]我们认为有三个方面的考虑。第一，要有创新。我们每届房交会是在红星国际会展中心举行，在金融危机重压下，房地产行业要突围的话要考虑创新，我们认为管理的创新是一种尝试，这不是一个未知的变化，而是一个管理体系的变化，新的湖南影视国际会展中心就是一个新的管理体系。第二，强强联合。作为中南地区最大的会展中心湖南影视国际会展中心有一万平米的展馆和新闻中心等完善的配套服务，管理体系也比较完善，可以说它在长沙是目前具有一流的场馆，也具有一流的管理水平的场馆。长沙房交会是中南地区的品牌会展，这一次强强联合可以进一步提高会展的知名度，更可以给参展企业带来更好的参展平台。第三，进一步带动城北地区的地产发展。长沙地区的住房存量和销售比例2.2：1，特别是城北的存量，在经历一季度的小阳春以后，北城的放量比较大。
所以，我们把会址从南城转向北城的原因是从以上三个方面考虑的。

[戴白奇]“全民置业总动员活动”是由潇湘晨报和长沙市房产信息中心联合举办的，也是本次房交会八大活动主题活动之一。这个活动是要组织长沙以外的消费者到长沙来消费，它由三个板块构成。
一是找房源。房源是由房地产联合网从91个楼盘，通过短信、观众参与、网络评选出30个“湖南省最受市民喜爱的楼盘”作为本次活动的重点消费楼盘；
二是找客源。从全省的有效客户中找到真正的消费群体，比如有子女在湖南读书的外地人，在湖南置业或经商的外地人，在湖南有购房需求的外地消费者，以他们组成有效的消费群体。
三是房源客源实现无缝对接。4月29日上午，我们会组织12台大巴把全省的准客户拉到主会场，他们根据自己的消费意向到30个楼盘中进行现场考察、商务洽谈，很有可能在这个期间就有一些客户现场成交，这样就组织了长沙以外的消费者群体来消费。
潇湘晨报和信息中心对这个活动进行了充分地准备，首先是对精选出来的30个楼盘进行了市场准确定位的，让消费者在长沙比较容易地找到他们中意的消费平台。我们有意识让这个活动延续下去，在今后的房交会上我们有意识地把长沙以外的消费者引到长沙来消费，这是一个可以进行长期推广的活动。
一是把长沙房交会作为全省乃至中部地区的第一房交会来打造，吸引长沙以外的客源。
二是响应长株潭城市群的呼吁，把长沙打造成中部有影响力的城市。通过这个活动吸引长沙周边的客源，吸引他们到这里来消费，扩大房交会的影响力。
三是客源和房源的无缝对接可以带动会展的消费。潇湘晨报组织了10台大巴，在展会期间把长沙的消费者通过三条线路免费送到主会场，现场看房、现场消费。三湘都市报的“我爱我家”的活动，也是把准客户拉到活动现场消费，这个活动可以带动会展的消费。

[主持人慧琳]前不久在长沙召开的全国住房保障工作会议确定，中央代地方发行的2000亿地方债资金，将重点用于各地保障性住房建设。这是近10年以来首次以"保障性安居工程"为议题的国务院级别的会议。即将召开的2009春交会，也重点将"住房保障"列为活动组织考虑的出发点。黄总，您认为在扩大内需的社会背景之下，这一做法有什么积极意义呢？

[主持人慧琳]黄总作为开发商，这次会址的迁移，对你们参展的方案有什么改变吗？

[戴白奇]仁者见仁、智者见智，我个人赞成这样的提法，现在到了出手的时机。从政策层面上推断，去年国家先后出台了很多对房地产利好的政策，如降价、减息等等，一方面拉动了市场消费，激活了市场；另外，加重了一部分消费者的市场预期，在想是不是还会有利好政策出台呢？他们还在观望。那么，今年年初建设部也有表态，国家在今年不会再针对楼市出台利好政策，刚性需求在第一季度就得到了释放。
看行业指标要看量和价两个指标，长沙第一季度销售量是136万平米，签约量是逐步增加的，二月份的价格是4000元/平米左右，三月份的住宅到了4100元/平米左右。从第一季度的经济形势来看，也认为经济有回暖现象。比如，长沙市第一季度的GDP670亿，同比增长了2.5%，用电量同比下降了1.4%，用电量和去年同期相比稍微低了一点，但银行的储蓄量、港口通行量、汽车消费量等经济性消费指标在增长。所以，有一部分人士认为经济在回暖。我个人也认为经济在开始回暖，这个时候也是消费者该出手购房的时候了。
房交会也提供了一个更好的平台，一是提供了供需双方直接交流的平台，开发商借这个平台推出了很多优惠政策，政府在房交会期间，如长沙县政府、开福区、岳麓区都陆续发放了购房凭证，把这些措施和房交会结合也是一个亮点。

[朱琳]大家都很冷静和理性，我个人可能比较悲观一点，这也可以作为一个沟通吧，我倒不希望悲观，我希望自己能得到一点信心。但是，抄底必然要与接下来的市场走向联系起来。以我个人的判断，首先要认识到市场的盘整和调整为什么会发生，发生原因是什么？我认为有三点：第一是宏观经济的困难。截止到现在，经济危机即将见底了，下一步实体将进行大量的裁员。实体经济指标、GPR等指标都没有达到预期的情况。房地产市场只是宏观经济的一个组成部分，我认为在宏观经济依然很困难，市场不太明朗的情况下，房地产真的可以做到一枝独秀吗？我对这一点没有很强的信心。第二，楼市下行的预期非常强。从08年7月份之后，使得很多开发商迫于各种压力开始降价促销，我认为这一点对长沙市的影响非常大。因为，长沙市之前没有经历过楼市盘整的过程，再加上开发商的突然降价，打破了市民对市场的预期，至少不会再有房价永远涨下去的神话了。在年初的政府经济工作会议上，温总理也做了报告，要利用各种措施来促进市民消费，激活市场，大概就这样的意思。那么，开发商就开始降价促销。但是，传达给消费者的信息是政府也希望开发商把房价降一点。第三，长沙市供大于求的情况还很严重，具体库存到底是多少？我们根据房产局和建委公示的数据大概算了一下，可能现在已经达到了1400万平方米，这是一个很恐怖的数据，即使不新批商品房住宅，也需要2-3年左右才能消化现有存量。房地产市场毕竟是经济型市场，在供求状况这么严重的情况下，我们说楼市回暖或就此实现反弹，我自己没有办法说服自己。
结合上一个问题，同时结合长沙的小阳春现象，黄总说的刚性需求释放，刘总说的减税刺激作用，再加上我刚才补充的几个方面，我认为这些原因对楼市持续性影响也很难有信心。在第一季度刚性需求已经得到了比较集中的释放，持续性会不足。从出台优惠措施降低成本的角度来看，如同黄总说的市场刚刚有回暖迹象，开发商就开始盲目涨价，政府在进行税费降价、发行优惠券降价，开发商却在涨价，那政府降价有什么作用呢？我们现在看媒体的报道也知道，楼市下行其实已经得到业界的公认了，房地产市场任何一个负面信息都会被媒体大肆报道，这在07年是不可能有的。现在，稍微有点负面消息就会被媒体大肆报道，说明一旦这些因素产生了负面影响，客户对市场的预期很有可能向下行逆转，如果一旦有利好消息出来的话，预期又有可能由下行回暖，我很希望有这样的信息，希望大家暖暖和和地过春天。

[主持人慧琳]刘总的期许呢？

[戴白奇]长沙保障性住房是我局今天的重点工作之一，在石局长的带领下，长沙安居工程工作也走在了全国的前列。今年，长沙棚改目标是完成800万平米的拆迁，可以拉动380-500平米的消费。安居工程还要发放6000户住房保障补贴，完成7000户廉租房建设，这对房地产行业的拉动是比较大的。
我这里有一个数据，至3月31日为止，长沙市一共发放了14478户的廉租房凭证，已经有2505户保障对象购房，共发放了补贴资金1.92亿元。
作为房地产行业的晴雨表和风向标，在本届房交会上也专门安排了安居房房源馆，组织了14恩家安居房房源楼盘参展，总共有1000多套房源供持有安居消费凭证的百姓消费，这也是本届房交会的一个重点活动。

[黄涛]我先说一下，这次房交会每家楼盘的情况应该是不一样的，我们的项目金域蓝湾的主题是维多利亚湾之梦，我们项目地址在政府重点打造的一江两岸板块，政府把这个区域定位为高端住宅商务区。在这次房交会上，我们的项目主题定位得益于政府去年完成了1200多万平方米的拆迁，对我们这个项目来说是一个很好的契机和宣传点，我们借助了政府的举措来参加这次房交会，目的是希望把政府的规划和我们项目品质的相应提升，告诉长沙市的广大客户和准业主，让他能够注意到这些变化。

[主持人慧琳]很多业内人士表示，作为处在楼市调整期的2009年首次大型房展，本届房交会将成为众多开发商消化存量和重振市场信心的绝好机会，黄总，您认为呢？

[戴白奇]作为房交会组织者之一，石局长对本次房交会的办会宗旨是提振楼市信心、展现楼市风采、提升会展水平，促进楼市消费。第一，这次将近80个参展商进入了第27届房交会，参展方利用交流平台在现场进行销售，从长远来说是参展商提供企业品牌和楼盘知名度的一次机会，房交会是一次展示品牌的机会。第二，对于消费者来说，除了参展商推出的优惠政策，政府提供的优惠政策，主办方也为他们提供了看房便利服务，消费者在这期间消费也是一种理性消费。第三，提升会展品牌。在第27届房交会的参展、布展等方面提供了良好的服务，提供了观展热线、免费看房大巴、及时提供消费动态信息，让消费者及时地掌握楼盘消费量、走势等等，帮助他们进行隐性分析。同时，在现场还设置了生活、商务等服务，让消费者和参展商在展会上有“家”的感觉。第四，通过这次房交会，提振楼市信心，对提振经济有好处。

[刘江]在这届房交会上除了希望把我们楼盘的信息展示出去以外，还希望通过这届房交会能够给消费者更多的信心。

[主持人慧琳]刘总的项目在房交会上准备以怎样的姿态面对消费者呢？

[黄涛]我认为是消化存量的一个机会，机会从今年开春开始就一直有，我们不要期望在半途有反弹，这不符合规律。作为开发商，要抓住这个机遇，你要去库存的话，就要抓住这个机遇，尽量去除库存，重振市场信心。说实话，现在回暖的信心，并不是消费者对房市真正有信心，有去年压抑的需求释放。要讲楼市的信心，是由市场环境和大的宏观环境来决定的。这次房交会的一个主要目的还是抓住机遇，去库存化。

[主持人慧琳]在我们采访一开始，我就提到了，今年开春以来楼市出现了比较明显的回暖迹象，现在大家来谈谈造成这种现象的原因是什么？黄总您先说？

[刘江]在今年一季度购买房子的客户，对政策和利率政策非常清楚，整个市场已经很明朗了，加上开发商的优惠措施，在一季度市场的释放和回暖是很正常的，希望可以进一步持续下去。

[主持人慧琳]您表示信心不足。黄总，有什么不同意见吗？

[刘江]我们手上的产品存量都是大户型，在这次房交会上主要是为了提升客户的口碑，对高端客户群的积累。

[朱琳]我希望看到更多积极方面，比如黄总的参展楼盘有优惠让利，我更希望通过房交会有信心的回升。现在，很多人还担心会不会“倒春寒”，这届房交会也来得很及时，希望在这个敏感端口可以给业界同仁吃一颗定心丸。

[黄涛]很多人说“倒春寒”，我不知道怎么定义“倒春寒”的概念，按照08年一年的“倒春寒”定义，市场已经到了最低谷。那么，按照我们的目标来说，现在市场的目的是什么？其实很简单，就是“去库存化”，很多人就喜欢按照“U”、“L”型的方式来做，实际上对市场来说这种方式是不适合的，应该是打乒乓球的效应。当你很用力的把一个乒乓球砸向地面的时候，第一下的回弹高度会很高，接下来的回弹高度会慢慢降低。那么，房产市场一季度的回暖也和政府的政策效应和开发商的优惠措施有关系。我作为开发商，认为经历这一次的小阳春，也有可能在接下来会出现一个盘点的过程。那么，预防“倒春寒”的话，我认为还是要对目前所处的任务和现象的分析，明确每个人的目的。
当然，如果这个理论成立的话，开发商就要考虑如何在这个阶段把价格涨上去的话，在这一阶段可能不会有很大的影响，在短期内把价格涨上去，卖得很高。但是，市场不会被你一个人所左右，你的价格下来了，量消化了；价上去以后，量又会有可能库存了。所以，我认为咱们用力的频率不要过多，力度不要过大。

[主持人慧琳]刘总，您认为呢？

[主持人慧琳]您认为在一季度之后会不会出现市场的“倒春寒”？

[黄涛]这次的回暖在大部分人的意料之外，现在反过来看的话应该是在情理之中的。因为，经过去年一年的市场低迷，不为过的说应该是到了行业谷底了，长期谷底其实也是一种不正常的现象。因为，房产作为一种消费型和投资型产品的话，它作为投资型产品会受到市场宏观经济的一些影响和变化，如股市一样有低迷的时期。但是，它作为消费型产品来说的话，就有市场需求，市场需求不会被政府的行政手段左右。那么，在2009年的暖春迹象，是刚性消费力的集中释放。

[主持人慧琳]希望各位的期许能够在本届房交会上实现，也希望本次展会能够充分发挥它的积极作用，提振市场信心，推进楼市消费，从一个全新的高度给房地产企业和广大市民搭建一个更加理性、开放的房地产交易展示平台。
今天的0731楼市会客室到此结束，谢谢各位嘉宾，感谢广大网友的观看和参与。我们下期再见。

[主持人慧琳]您走的是高端路线。本次房交会也打出了一个主打宣传口号就是"错过了去年股市抄底，不要错过今年的楼市抄底"，这是不是意味着，出手的绝佳时机已经到来呢？业内人士朱先生来说说。

[黄涛]这个问题是唯一站在消费者角度提出的一个问题，这个问题本身的提出要更正一下，错过了去年股市抄底，不要错过今年楼市的抄底，提到“抄底”概念，就不是居住意义上的购买，是投资意义上的购买。我们要把这个问题分两个方面来看，是自住需求的话，任何时候都适合投资，你只要考虑它的地段、位置、价格；如果从投资需求来讲，就要考虑抄底，比如，股市4000点的时候绝对不是底，可是也有在4000点进的客户赚的，在2000点进的客户也有可能有亏损的。那么，房产作为一个消费品，长沙有一个现象，如果销售价格接近商品的成本价格时，保值增值的能力要大一些。按照长沙市现在的房价，一定会有升值的空间，对于投资需求客户就要考虑回报率，如果是自住型需求的客户，任何时候都可以出手，对于投资型需求的客户来说，投资有风险，入市也需谨慎，股市有风险，楼市也同样有风险。

[刘江]我们参展房交会的目的，主要是把我们的产品推向市场，提高产品的知名度，第一季度我们销售量是300多平米，在长沙市排名第六。在房交会上，我们也会拿出好的品质楼盘、好的配套在现场进行展示，然后把意向客户拉到楼盘现场，这次活动需要政府、媒体、开发商一起引导消费者。

[朱琳]刘总谈到政策对宏观经济的促进；黄总也谈到了政策对改善消费的作用。那么，我个人认为，廉租房在短期得对商品房是有冲击的，这一点是不可否认的。因为，政府的经济适用房政策存在某些漏洞，廉租房又迟迟没有建立起来，迫使很大一部分原本可以通过保障性住房解决住房问题的客户，被迫进入商品房市场，向上一辈借钱进入商品房市场。但是，如果将保障性住房政策建立健全以后，可以将这部分客户分离出来。现在，百姓的购买力不足，商品房的消费也有压力。政府发行2000亿的地方债资金，更多的是经济手段，还没有从行政手段上来建立增强保障性住房的动力，效果如何真的还有待观察。

[刘江]现在，有些开发商又开始盲目涨价了，很多优惠政策在减少。所以，我希望政府、媒体、开发商能起到很好的引导作用，不要盲目提高房价，不要盲目地开发，要先观望一段时间，这是我的个人意见。

[黄涛]“百花齐放、更上高楼”。第27届房交会在湖南省政府提出“湖南经济要实现弯道超车”的时候，在长沙市地铁即将建设的时候，在武广铁路即将竣工的时候，在这届房交会上又有这么多的亮点，这是百花齐放。那么，说到更上高楼，这是对楼市来说的，开发商不要盲目涨价，在即将开发的楼盘要有更大的投入和更新的研究，把后续的开发做得更好，把后续的服务做得更好，才能使长沙房地产市场越走越好，越走越远的最核心动力。

[刘江]可以出手。

[朱琳]我完全赞成黄总的意见，没有太多的补充。

[主持人慧琳]那黄总，您认为对暖春后有可能出现的“倒春寒”该怎么防范呢？

[主持人慧琳]朱总，您怎么看呢？

[主持人慧琳]完善品牌和品质。

[主持人慧琳]戴主任的观点呢？对本届房交会有什么期许？

[黄涛]我补充一点，房地产行业是国家支柱行业，大力发展保障性住房是否对国家的经济行业产生一些冲击？其实，我认为这里有一个误区。不管是廉租房还是经济适用房，还是保障性住房，都是国家在相关税费上进行了减免。政府大力发展住宅（经济适用房、廉租房、保障性住房），可以更大地拉动钢铁等建筑材料的消费。

[黄涛]我觉得刘总有一点说得很好，长沙市经历了这一轮市场波动以后，客户也成熟了，以往大家在房交会之前就有市场的聚合期和冷淡期，大家可能认为在房交会上会有大动作的优惠。但是，从我目前所操盘的楼盘来说，到现在为止却没有这样的现象。我们参展房交会也是希望让更多的客户了解我们的项目，并不是把房交会看成销售的主要平台，开发商也成熟了。但是，房交会的作用还是很大的，确实是一个很好展示项目的平台。

[朱琳]刚才黄总和刘总讲了刚性需求的释放和08年一年的消费压抑导致了一季度的回暖迹象，还包括政府政策的刺激导致了消费力在一季度的释放。我个人认为还有两个不可忽视的因素，一是投资因素不可忽视。中国的投资渠道是很简单的，楼市、股市、黄金，有一部分资金现在因为保值需要投入到了楼市，至少从阳光100国际新城来看，也出现了一个人买七套房的情况。二是有一个比较隐性的因素，客户入市买房可能是市场预期的的反复。我观察了全国各地一季度的小阳春现象，我发现广州、深圳、海口三个城市在1、2月份的销售反差并不大，我记得一个数据，深圳一月份的成交量是8万平方米，广州是12万平方米，海口是11万平方米，广州毕竟有过香港98楼市崩盘的过程，海口也经历过，深圳就更不用说了，这三个地方的客户就特别地理性。但是，长沙等内地的客户因为没有经历过这种市场，总是担心房价会不会涨？我买了之后房价又降了该怎么办？内地客户对楼市下行的概念不是很有信心，在这一轮的调整期，有不少客户似乎是被迫入市的感觉。

[主持人慧琳]刘总呢？您觉得造成这种现象的原因是什么？

[黄涛]对。

[主持人慧琳]戴主任认为呢？

[黄涛]楼市回暖有一个比较基数，大部分是和08年的数据进行对比，08年是楼市的低谷期；我们在分析数据的时候喜欢用季度、年度数据进行分析，而长沙一季度消费200多万平方米，要按照这种趋势下去的话，一年就达到1000多万平方米了。但是，要怎样对这200多万平方米进行分析呢？要把去年压抑的消费力考虑进去，这一部分消费量有一部分是还去年欠下的债，在这一轮的回暖中，政府的政策也有一部分的促进因素。我们可以具体分析一下，市场的真实性、泡沫性到底分别是多少？要给大家一个非常准确地、明朗的数据。

[主持人慧琳]即将举办的春季房交会，是我们了解09年未来市场走势的难得机会。截止到目前，已有80多家企业参展，它们将在房交会上展示给我们什么样的信息？花样百出的促销大战？还是品质方面的全面提升？有请房地产公司黄总来谈谈？这次也参加了房交会，代表参展的项目是什么？准备以什么姿态亮相呢？