[主持人]要是外围形势看呢，又是什么情况引起呢？

[刘倬鹏]07年，长沙市消费支出方式都变化，比如吃饭、旅游等，大家都有信心。现在说实在房地产商也不敢乱花钱，利润没有办法判断，这属于最大的问题。

[刘倬鹏]你说这个东西，包括上次0731会客室，就谈到这个问题。一个行业发展是良性。其实陈总说物业管理问题，广东房产局也发生这种事情，这个问题爆发很久，有一个不完全统计数据，物业管理做一个独立的企业，在全国物业公司至少70%是没有钱。那么企业没有钱服务怎么跟得上。

[陈敦旭]所以像物业公司的矛盾爆发，很多原因是开发商留下来。开发商想来想去是销售制度的问题。所以现在都在说消除一些矛盾。

[陈敦旭]房地产市场的活跃，仅仅出台政策没有什么作用。最核心的问题是解决老百姓的就业的问题。

[刘倬鹏]我觉得开发商跟消费者没有作用，而政府把经济搞好了，把老百姓信心搞好就可以。

[陈敦旭]不能单看楼市，各种因素组成起来就不一样。

[陈敦旭]一个是物业赶不上，一些开发商留下来一些瑕疵等，老百姓就抓住这个把柄，不交房费。这就是一个恶性循环。

[主持人] 感谢陈主任刚做的一些分析，与2007年的火爆行情相比，只能用“尴尬”来形容2008年的楼市。国际金融危机，国内市场恐慌，银行降息、楼市降价、政府救市却让消费者信心下降，观望气氛是持续浓厚。政府、开发商、消费者是三方博弈，那么各自都发生了怎样的变化呢？大家说说看？

[刘倬鹏]是行业的通病。

[刘倬鹏]这个东西起来了，什么都可以。

[陈敦旭]实际上老百姓对房价高与低是没有太多问题，关键是物业不好，住在里面也不安全。比如说最近长沙小区物业公司走来，业主有二套房，就住二套房，对市场影响比较大。

[刘倬鹏]老百姓要赚钱。如果口袋里面有钱，买房不成为自己的负担的时候，我就当然买房。明年没有钱了，我就不可能买。

[刘倬鹏]所以在行业里面，总之一点，你购买房贷款也不要高于家庭收入了，只有1/3就可以。因为我们正常的需求，比如教育支付等，只要不过1/3就可以，如果你收入增长，你还款能力强，你就可以买更好了。只要保证这个水平就可以。

[陈敦旭]现在最大的问题是经济，这个问题没有解决，股市不肯定涨不起。股市涨不起来，投资者放进去钱，肯定拿不出来。

[陈敦旭]经常说什么都起来了，就是是工资不涨。

[刘倬鹏]其实每一个人是理性的看法对待这种事情，物业管理公司是一个企业，他们工作人员是在工作，是相互尊重、理解、包容。你说楼市大家不买楼，这就是恶性循环。假如没有钱就烂尾，烂尾就怎么办？政府就收购，政府就是没有钱去做私人建设。长沙楼市怎么发展？

[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！这里是0731楼市会客室，我是本期主持人慧琳。
2008年，对于楼市市场，可以说是疑雾弥漫，举步维艰，经历了“政策”、“市场”、“信心”、“资金”等等的风雨侵蚀，现在是终于熬到了年底。展望2009，寄予了太多的期望，楼市能否停止博弈、打破僵局、破茧成蝶？前途未明，扑朔迷离？
作为长沙楼市含金量最高，传播力最强和品牌价值最卓显的房产行业活动，《2008长沙楼市年报》及2008年度长沙楼市排行榜应运而生，用最权威的数据说话，为你呈现最全面的楼市实景。今天我们请到了嘉宾是：长沙市房产研究中心副主任 陈敦旭先生，恒基凯旋门营销总监 刘倬鹏先生，做客我们会客室直播现场，一起来解读长沙楼市，揭露悬疑。

现在我们进入第一个话题对这个市场进行一下分析、展望。现在说到楼市最多的莫过于房价，一方面，认为房价已经抄底，该出手。另一方面，认为市场低迷，房价仍会降，坚持就是希望。那楼价会不会降，我们暂且不说，作为房地产高级分析师，我想有请陈主任来谈谈目前长沙这个房地产形势是怎样？从供需等方面用数据来给我们做一个分析？

[陈敦旭]就是说，消费者购房的时候，把这个危险看得比较重，你购房的能力不要超过1/3，一定要考虑是医疗、教育等问题。老百姓对未来信心还不是很好。

[刘倬鹏]你08年看了奥运会就觉得中国强大，确实国富民强。你很有信心，关键看完之后而回到日常中，工资还是没有涨，消费品还再涨。如果不行，有重大举动使老百姓看奥运的心情，就知道中国就发展起来了，我们就有前途，每一个人都有信心。我知道大环境发展起来，不比别人慢，而我们就知道口袋里面钱越来越多。

[陈敦旭] 从08年下半年以来，中央跟地方出台一些政策。从大环境、宏观背景来看是一种松驰财政政策，对房地产市场是一个鼓励的政策。而是07年打压政策，因为07年涨比较快，所以政府要出一些政策来，到08年上半年就发生一些变化，是这种宽松的政策，到09年还会继续。包括二套房的政策，估计09年肯定会放松，现在也是一个核心。对银行来说，收入是过贷。08年，股份制银行和上市公司盈利比较多，虽然绝大部分盈利是来自这过贷。而最近银行七折闹得沸沸扬扬，有一些城市执行，有一些城市不执行，为什么？不愿意七折，而需要政府协调。因为老百姓的利益应该是第一位，政府应该去协调一下。虽然是股份制银行，政府也可以去适当协调。像民营银行也已经做起，国有大银行你不做。比如说业主之前买房，就想国有银行转出来，叫做转按揭，而到民营银行去办理。我们现在在考虑这个怎么办？以前我们讲转按揭，从商业贷款转为工业贷款，现在从一家银行转向另一家银行。从政策层面来看是一种方式。另外从市场来看，也开始控制一定的供应速度。而是07年的时候，土地卖得比较好，卖了两百多个亿，而08年是一百多亿左右。09年就更加会控制这个机制，而以前卖出去的土地还没有完成，而现在供给量比较大，未来需要两年才可以买完。所以市场这一块，有一些节奏在放慢。在08年由于一些资金压力的问题，有一些开发商放缓一些速度了或者是延伸开工。这也是一种供求量的减少。另外，08年对二十楼盘进行调查。调查也显示，有一些楼盘销售比较好，而有一些不是很好。有一些楼盘一个月没有一个看客，而在07年从来没有了。而07年接待不赢了，到08年有一些楼盘一个月没有看客。后来我们发现一些品质化，个性化的楼盘，销售量比较好。明年12日有一个颁奖，可以看一下前三甲的楼盘，个性化、品质化的楼盘，确实成为市场的需求。给我们一个启示，产品要做就要做好，别人是2000元/平方米，你买4000元/平方米。但是品质不好，也不会去买。所以，在09年开发楼盘的时候，一定要考虑品质、个性化。比如说同样是一支圆珠笔而做出不同形状，价格不一样，功能是差不多，但是给人的心灵就不一样，所以品质是未来房地产发展一个大趋势。

[陈敦旭]首先是生存问题。

[刘倬鹏]这个行业发展十几年，因为带着包容的眼光来看。不一开始就成功。中国走三十改革开放才到今天法制健全、民主生活。而按一个行业一定会走一些弯路。如果大家不会打击它，这个行业有更多的麻烦。

[主持人]从根本上改善工资的水平。

[陈敦旭] 各位网友下午好，今天长沙的房产市场和去年相比是一个大的转折点，今年的长沙房地产市场呈现了供大于求的现象，尤其是近三年以来，06、07年供销比是1：1左右，供求关系还是比较平衡的。到了08年竞争规模就比较大了，今年长沙市房产供销比是1.81：1，其中住宅是1.83：1，而且比例还有进一步拉大的趋势。所以，供与销是反映市场活跃程度的。
今年的供给是1230万平方米，这创了历史之最，也是首次突破1230万平方米。09年，估计这个面积也会突破1000万平方米，所以这个量比较大。从销售来看，今年销售690万平方米。那么就是说这690万平方米当中有一部分是今年上市，还有一部分是去年、前年上市。那么实际上，今年上市1200万平方米的面积里面只买400多万平方米，也就是说大概有近800万平方米面积里面没有买出来。
存量比较大。再加上09年1000万平方米的话，就是1800万平方米。按照每年销售800万平方米来算，还要两年才能买完。所以供给量，我们增幅在全国所有省份城市里面，我们是排第一位。然后销售量来看，690万平方米跟06年差不多。07年，我们是销售890万平方米，大概是900万平方米的样子。今年是67万平方米，而没有突破70万。而销售量在全国也是取得比较好的位置。我们在全国31省里面是排第八，所以在全国来看是比较好。

需求量说明还是存在。现在09年，这个市场我们估计通过一系列国家的政策，市里面一些政策，加上市场一些因素，09年销售量肯定超过08年。主要基于以下几点：
第一，从政府工作报告里面看，09年一些重要工作是澎湖区的改造，长沙二环内现有澎湖改造面积730万平方米。09年是第一年，用两到三年的时间把730万平方米改造完。那么09年是200万平方米面积，大概资金合计是三百亿。所以200万平方米面积的改造，对市场是有一定影响。所以，我们要做减法刺激高新的需求。
第二，安居工程的经济适用房的补贴，我们计划用两到三年解决低收入家庭住房的问题，现在市政府提出两年解决。那么08年已经我们发11000多户。按照这个任务的话，09年发出1.6万户到1.7万户。用经费补贴的话，08年是4000多户，09年要计划突破6000户。所以通过经费、补贴来刺激一下。
第三，二手房作为我们政府09年重要工作，二手房的市场导致一些改善性需求。旧房子卖掉，去买房子，小房子卖掉，去买大房子。这个对市场来是一个好的因素。
第四，一些地方比如说现在有一些个别区，你买房给你安家费，刺激外地购房者。因为现在长沙的需求是靠两个方面：一个本地；本地的话进行安居工程。购房者一部分是外地，外地购房者通过两型社会和适合宜居城市理念来吸引长沙周边城市、省份的人员来长沙投资与置业。所以从今年数据来看，明年一个展望，长沙的市场应该是比较好一个市场。
从价格来看，今年长沙商品房的价格基本上在4000元/平方米。因为全国房价都在跌，而长沙好象也没有跌，长沙确实没有跌什么。而今年年底房价也没有变，每一个月均价来看是一条平行线，而去年是一直往上去。所以价格是比较平稳。像07年的势头没有出现，基本上约略下降。降幅不是很大，而只是降两个点而已。我们4000元/平方米的价格，在全国城市里面居二十三位，在中部省份里面是居倒数第一位。所以我们价格有优势，价格低，再加上长沙一些适合居的城市，房地产市场是比较健康。大概是这样一个情况。

[刘倬鹏]代表政府官员，你不是出来两个政策，一定要把经济搞好。

[主持人]是共同利益。

[刘倬鹏]说你07年的楼市，更多是股市很发展，每一个人一早起来，又赚多少钱？当然消费跟得上。我记得07年数据显示，长沙餐饮跟08年有区别很大。

[陈敦旭]只是说发达，口袋里面钱没有变化，还是没有办法？

[主持人]回眸2008，房地产行业走过的路是不平凡也不寻常，迎来2009，众多不确定性因素依然存在，大家认为楼市市场将迎来怎样的政策及市场层面的变化呢？“走品质路线”是否会成为未来房地产市场发展的大潮？那陈主任说一下？

[刘倬鹏]博弈是正反两面。

[刘倬鹏]是，首先保证我的生存问题。

[陈敦旭]一年比一年好。

[陈敦旭]对了。

[陈敦旭]全国现在有一股风，就是现房销售。你有一个产品，人家没有看到就买出来。那怎么可以？一个产品做出来，现房来销售，老百姓可以看得见了。很多买房之后，为什么不交房费，这里漏水等问题。像很多西方国家不存在这个矛盾。

[刘倬鹏]政府越出政策的，老百姓还是在想是否还有政策。

[刘倬鹏] 主持人提出这个问题，我觉得用博弈这个概念，相对于开发商跟消费者的一种博弈。刚才他提出07年、08年市场确实差异比较大，而不是体现长沙。而是全国发生这种大环境变化。其实也一个大的信息表现在07年的市场是非理性的市场，它的市场首先是第一线城市，所以引发二线城市。也就是说，通过住宅通过一种杠杆。通过住宅的转换，可以获得资金的流向，本身是改善提高老百姓自身的居住环境。而第一线城市不是起到这种功能，而是起一种杠杆的作用，获得一些财政。而08年是理性的市场，只能说08年全球经济环境下，确实楼价作为老百姓关心的问题，受到很大的压力。而国家本身来说，现在最重要一个问题，为什么消费者的信心下降？是因为供求关系的问题。上次，我跟朋友交流当中也讲到一个问题，供量是可以计算出来，而求量是比较难判断。什么叫求量？就算今年是改革开放三十年，而房地产开发是这十几年。房地产市场一个转变的过程，是老百姓经济获得变化，生活品质获得提高。因为住宅是反应自己的生活，大家离不开住宅，什么时候需要在一个家的环境中。因为我的生活发生变化，所以在房地产这是一个求量。刚才陈总说从一个小房变大房，从差房变好房呢，是求量的问题。供量是可以看的明白，而求量很难看出来。现在最大问题是什么？是因为所谓消费者信心下降，而不是房地产信心下降，对未来经济有一定担忧。因为我们目前大部分买楼，我相信长沙买楼70—80%是贷款，跟美国次贷危机是区别。所谓购房是我们有能力判断之后，经济发展，我的能力赚取更多钱。所以现在把这个消费提前消费。而我们不相信大环境。中国经济不往前走，那么这个信心下降，也不可能保证这个问题。首先保证吃饭，然后就舒适改善，我担心以后经济没有问题，我当然留一点钱先解决温饱问题。其实这个过程是相辅相成的。包括我跟很多朋友都讲，这个博弈到今天为止，一个行业的成长是一个过程，并且允许有一个过程。房销售到今天都很理性。那么价格已经调整到比较适合的价格。其实介绍每一个朋友，我都说长沙楼市赶紧买，明天可能会涨价。我相信中国通过这次金融危机之后，反而取代美国地位，成为世界经济主导地位。只要我们相信中国经济没有问题，你就一定要相信，我们未来肯定是赚取钱。而开发商经过调整之后，这个价格到非常合理。那么我这个时候一定值得买的，所以08年是一个痛苦过程。那么从政府、开发商来看，这个信心是可以转变。但是我可能需要时间，一个人的观念是需要时间。楼市信息的比较直接，他每天都可以看，特别陈主任作为政府官员一定所知，老百姓可能是很难。涨跟跌在无形中变化当中，当你回过头来看，又再涨 ，就是一个良性循环。我觉得不是一个博弈过程，而是理性调整。并且我相信在长期比较合理的状态。在今天说，对08年可能是很痛苦。大家都到一个理性的时候。一旦过明年，我相信明年经济好转，那么这个市场又会发生变化。

[刘倬鹏]只有改善这个东西，不是房地产的话，零售业也是面临很大的挑战。比如说广东这种企业倒闭，你也没有听说房地产企业倒闭快，为什么说工厂倒闭？工厂有多少人就业，肯定是考虑吃饭的问题。楼市是大家关注比较多一点。

[陈敦旭]物业管理是一个产品，像商品房是一个产品，是售后服务一种。但是它本身是一个行业，这个行业的发展，对房地产发展也是至关重要。现在爆发一些矛盾，也需要解决，而这些矛盾是需要解决，解决需要一个好的方法、机制去解决。

[刘倬鹏]但是到现房制度房价肯定会涨。发展商成本比较高。

[陈敦旭]政府出政策的时候，要考虑一下节奏。长沙楼市发展也出现一些问题，比如物业管理，现在买房就买一个祸害，一个担心。管理跟不上，小偷经常光顾，物业公司挪用水电费等问题给购房者带来一定的担忧。

[刘倬鹏]一个是行业自律。一个是政府部门、主管部门出来，做更多协调。比如信息产业，老百姓不相信物业管理这一块。物业管理公司的帐目是可以公开，你一定要保证企业的运转，要有费用，没有费用怎么运转。那我把帐目公开，为什么不公开？那你两块钱才能享受服务，你一块钱也要享受服务，那别人做不到。

[陈敦旭]中国的房地产市场跟股市有关系，08年中产阶级变成无产阶级。所以这一部分改善住房需求呢，结果没有钱。而09年看一下这个市场是否有变化？

[主持人]现在进展情况怎样？

[陈敦旭]排行榜搞这么几年，也不是不断改善和完善。所以越来越得到老百姓认可。在以后，我们更多要关注老百姓的感受跟心理。最终买房还是老百姓。所以老百姓应该参与这个活动主要一个裁判。除了数据之外，老百姓的评价是比较高，而是要放在更高的位置。

[陈敦旭]要适合自己的住。长株潭要把这个问题解决，住房资源比较严重。

[陈敦旭]因为所有销售数据都是截至12月31日，现在正在测算过程当中，基本上这个星期就可以完成。应该12日是没有问题。

[主持人]刘总怎么看？

[主持人]好的，聊了这么多。广大网友应该对市场情况有了一定的了解。让我们共同期待排行榜的出炉，拨开迷雾，揭晓悬疑，把握时机，该出手时就出手。也特别提醒各位业内的朋友，关注1月12日2008年长沙楼市年度排行榜颁奖典礼，届时还将举行长沙房地产联合网和《长沙楼市》杂志十周年庆典活动，诚邀大家参与。感谢在场嘉宾精彩发言，今天的0731会客室到此结束，谢谢各位嘉宾参与，感谢广大网友的观看。谢谢，我们下期再见。

[主持人]这个对老百姓有一些了解。本次活动还有一个亮点，就是“上榜楼盘信心鉴证”即在排行榜揭晓之后，潇湘晨报、长沙房地产联合网、湖南经视都市地产等媒体将联合组织市民、专家和名记一起对获奖楼盘进行“信心鉴证”，通过实地采访、民意调查、专家点评等形式解读上榜楼盘获奖原因，宣传获奖楼盘竞争优势。大家对这一做法怎么看？

[主持人]我们也期待12日到来。虽然从统计数据及市场反应看，现在的形势的确不容乐观。不过在市场低迷、持续观望的严峻形势下，也不乏有些楼盘赚足了人气。根据2008年度长沙楼市排行榜活动组委会统计数据显示，在座各位嘉宾的项目都是排名较为靠前的。譬如说恒基凯旋门的项目地处星沙开发区，虽然说将于2009年拟定预售推广，但通过组委会数据显示，现在社会关注度也非常的高，我想请问一下，这是怎么做到的呢？

[刘倬鹏]陈主任说比较对。我们做法让老百姓认同的话，权威的东西也让老百姓认同。不仅数据上来看，而是其他，其实老百姓认同的东西，通过官方统计表彰一下这就是权威。数据是代表权威，这么多人买，不是好东西怎么买？

[主持人]没有住房的人还是没有。

[陈敦旭]对，同时通过专家跟消费者现场看。

[刘倬鹏]首先肯定得到政府、同行的关注，一个项目能够受到特别是同行的关注。其实我们一直在做两个事情，一个当然是品质推广。恒基地产集团是经过三十年多，在全世界特别是东南亚非常有名的地产公司。现在是香港最大开发商之一。那么从品牌角度来看，我们一直在创造这个公司以来，我们在上海、北京、广州等国内开发这些项目，包括东南亚、香港特别是去过香港的朋友，看到香港IFP大楼是我们开发。在这个公司以往开发的经验，以及开发方案来说，是开发地表式的建设，包括我们上海、北京等地方开发。那么星沙这个项目，我们是走这个方向，我们是第一在星沙最高楼盘是33层。所以说，我们延续开发的理念，我们最早进入长沙市场，包括一些同行朋友来看，那么我们最早就是从品牌角度来说，不仅因为我们开拓我们以前品牌，我们是希望把这个品牌后面所来一些观念、好东西来给城市一个好印象。我们不仅仅是做一个产品，而是一个严谨的开发理念。希望在这几十年里面经验，特别是我们在东南亚开发经验带来长沙来，所以其实有一句话：中国选择长沙，世界选择星沙。我很看好星沙这个地方，我们其实就是一个世界性企业。我们作为全球五百强的企业，我们希望带来一些对生活的理解。通过这些产品让老百姓理解。我们目前正在逐步把我们的产品亮相市场，特别是通过房交会第一次亮相。那么我们所有在工作者等任何一次跟所谓未来的业主、准业主、同行在品质化的上来追求。让品质化的产品、品质化的生活是我们站在世界高度来看，现在应该什么叫品质生活，我们也希望能够做到。其实我们也没有做过太多，所以也延续我们的观念得到大家的认同。

[陈敦旭]反应排行榜的权威性，也是首次这么做。排行榜发布之后，不是说排行榜完就结束，我们也印证排行榜对老百姓的关注程度。所以我们这个排行榜通过验证之后，通过专家跟媒体这样宣传，使它的效果更加明显，也达到在09年这样大背景下，这样促进市场健康发展一个需要。这个也是我们组委会定下，花一定代价把这个事情做好，把后续工作延续。

[刘倬鹏]其实一个道理。开发商动不动就有点买。我觉得比较正常。未来竞争是品质化的竞争。没有品质话的竞争，是不可能。我相信通过这次洗牌，能持续发展商会站在更高的角度去看。而其他中小开发商也会反响。我觉得品质是所有营销的核心，只有你这个品质搞好就可以。这个问题就解决。

[主持人]这次排行榜在这样的形势下召开，对这次活动您有什么看法？

[主持人]这个对老百姓有一些了解。本次活动还有一个亮点，就是“棒棒楼盘信心鉴证”即在排行榜揭晓之后，潇湘晨报、长沙房地产联合网等媒体联合组织市民、专家和名记一起获奖楼盘进行“信心鉴证”通过实地采访等，你们怎样看待？

[陈敦旭]时间会证明。

[刘倬鹏]我们还是延续这一句话：提高生活就是提高价格。一个东西要分良性与恶性，我现在肯定没有能力说出来这个价格。但是我们用一个性价比，性价比是比较好反应，是一个度。也许说你用三千块钱就可以买到市面上三千五到三千三块钱的房子，但是我们用两千块钱的东西去享受三千五块钱的，是不可能。我们说倡导生活品质是什么？目前长沙楼盘的是没有，我们这次一起是主要以高层为主，低容积量的住宅。我们容积量是1.428，但是主要住宅是33层，而主要是27、28层，应该稍微懂一点就知道，这个容积量跟建筑面积有关。我们以低容积量，是普通多层住宅所享有了楼盘。就印证整个小区里面7.8万平米中间花园。我们有一百多亩，不是全部盖房，而是住人。那么所有住宅是围绕这个主题来做。我至于它的价格，我可以说用性价比来提高了。我真正感觉到用这些东西来描述。

[刘倬鹏]我们现在没有进入销售阶段，这个排行榜从销售来看，也没有。但是我们明年在排行榜有所作为，所以这个活动我们非常支持。也希望在下一次活动中，因为我们这次是被期待一个楼盘。如果没有参与这个评选，也希望说这些专家跟媒体在09年更多关注。你们也可以参观一下

[刘倬鹏]对于楼市来说，09年主要是在政策上看，二手房改善性的政策落实下去，那么就意味着真实去体现一个所谓改造性的东西，因为本身住宅是一个改善生活。只要这个政策是投资需求，过分需求是稍微打压一下。毕竟来说，中国正是财富分配差异比较大。而是有一些人通过杠杆的作用来获得财富，使得真正需要获得住房老百姓没有获得。所以说老百姓购房力量其实没有体现出来，我们一定要保障住宅主要起到改善生活目的。第二作为福利性的投资的行为，我们认为把这个观点通过政府输出，我觉得这样才能进入良性市场。而07年打压快，而08年放得比较快，过急，过缓也不适合。就包括我们作为同行，也包括主持人作为媒体，我们应该共同努力，真正教会老百姓你应该买什么房子，你应该做什么事情？然后提供一些机会或者培训，使大家适当地认识、正确地引导，只有这样才能进入好的良性氛围。一会儿抓，一会儿放，老百姓的眼睛也比较花。你这个政策一个月出三到四个，一个月降两到三次，对于更多消费者就比较难看清楚，你一个月出这么多，看看一月份，一月份不行可以看二月份。后来我们也很包容性看待这个问题，政府也没有经验，作为政府决策主要领导，他也是摸着石头过河。但是只能说领导打着尝试方式、方法或者时间要适当调整。毕竟政府做某一个政策对老百姓影响比较大。从09年我相信从政策层面一定有大的变化，毕竟说我们政府更专业、年轻，魄力。我相信以后作出政策是更民生化。我觉得今天来谈，作为同行，告诉老百姓，比如品质方面来考虑。上一次聊到长沙开发商刚一起蜂拥而至，开发面积大量出现。第二，其实深圳楼市经历楼盘风潮，到明年之后，后面是楼市开发是变成一个良性的竞争，一定走差异化的路线。其实长沙楼盘是不成熟的市场。而长沙富人、白领、中产、信息群科技区等在哪里。从住宅里面没有分别出去，老百姓不知道。如果我是搞艺术，你非搞艺术那么肯定买艺术型房子，比如说对卧室、洗手间舒适度跟你要求不一样。因为我职业，我教育背景等我喜欢这样的东西，一定有差异化的东西。说实话我在长沙最缺乏是梯度的开发，就是有理性、有秩序、有差异的开发。而作为将毕业三到五年的小年轻，出来结婚，你就不应该有这么多财富，按照时间你不可能有这么多财富，你就需要一个家的环境，你买不起，就去租。你不要跨入你的收入1/3。那么，其实长沙有一个最大特点，长沙本地人年轻人是所谓“啃老族”很严重，他们没有理解我靠自己力量，我二十几岁就买很小房甚至租房子，到三十几多岁有一定储蓄，就可以买稍微大一点房子甚至租大一点房子。到四十多岁成为中坚力量的时候，我有能够舒适享受型，那么我就进入中产。那么我觉得这样有梯度嘛，有梯度的开发产品，就有梯度的消费群，那么这种梯度，所谓品质而不是材料用得不好，是你功能的东西满足你的消费群是很明显。比如说小年轻，我当然给他比较舒适，比如说方便一些公路上的便利，提供人群交流，可能我住的地方是我的圈内人都是我的同行，即满足你的居住，也满足你的交流。比如说深圳、广州、北京都是这样。特别是深圳经过给楼盘风潮，后面发展商在每一个定位的时候，你一定看什么户型，你目标群属于什么类型了？最后消费其实70—80%靠这个。

[主持人]其实任何一种猜想都不是真理，只有权威的数据方能拨开迷雾，指明方向，09年1月12日，长沙市房产信息中心、长沙市房地产研究中心将举行“《2008长沙楼市年报》及2008年度长沙楼市排行榜”的发布活动，厘清楼市真相，权威解读2008年度长沙楼市。下面，陈主任介绍一下这次排行榜评选的模式、方法，以及现在的进展情况。

[陈敦旭]还是靠自己。

[陈敦旭]排行榜，我们已经进行了几年。从反应效果来看，我们不仅是开发商还是老老百姓对这个排行榜都很支持。我们搞这个排行榜多是事实说话，比如销售面积等，用销售数据来说明。这个没有任何水分，我们每一个月销售在网上登录。我们的排行榜除了用数据来说话，另外一方面，我们通过大量的调查，承包合作对所有入围楼盘进行调研。一个通过政府数据，另一方面通过老百姓的反映，综合评价一个楼盘。第三，我们察看这些楼盘诚信，在我们执法队是否有不良记录。在销售过程是否有欺骗消费者，一些不利的影响，我们进行一个综合的考虑，从三个方面对一个楼盘进行考虑，最后确定排名。所以，我们排行榜对于老百姓是最有价值的。比如说上半年有一个黑板，以前政府部门不敢发出黑板，我们每年就会发布，比如说“3.15的活动”老百姓投诉比较多的楼盘发布出来。然后年报，也是老百姓08年的关注。我们出排行榜之外，还有一些数据向社会公开。在排行榜发行同时发布一些08年长沙房地产市场一些数据。这些数据予以期待。

[刘倬鹏]比如说现在长沙芙蓉路有的买3000元/平方米，也有买4000元/平方米，但是过芙蓉路就买4000、3500元/平方米，也没有形成差异。我觉得是政府杠杆作用。通过一些更多同行一些交流，当然我想最多是市场行为。一旦开发商进行这个痛苦的之后，会对未来的客户群很明晰的东西。老百姓其实不建议什么了，每一个人生活在一方面的专业，而不是说对于房产也很专业。只要合理的引导，他不在于贵与便宜。只要适合他当时所需要的东西。
另外您发现一个问题没有，长沙市住房，据了解住房入户率比较低，晚上灯不亮。有想住房的人没有，买的房是买二到三套，也没有去专心体会。

[主持人]陈主任有什么好的建议或期许？