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[主持人] 尊敬的龙永图先生，尊敬的各位领导，各位嘉宾，女生们、先生们，大家上午好！
我们非常诚挚地欢迎各位参加“城变新思维高层座谈会”，首先，为大家介绍出席本次座谈会的主要领导和嘉宾，我们用热烈的掌声欢迎：
博鳌亚洲论坛秘书长 龙永图先生
湖南省住房和城乡建设厅厅长 高克勤先生
长沙市人民政府副市长 李 军先生
长沙市人民政府副秘书长 王振先生
湖南省住房和城乡建设厅房产处处长 宋路明先生
长沙市房屋产权管理局党委书记、局长石长松先生
长沙市建委副主任 张跃先先生
长沙市规划局书记 朱志刚先生
大河西先导区管委会国土规划部副部长 唐子可先生
长沙市委宣传部新闻部主任 刘玉龙先生
长沙市国土资源交易中心主任 单石川先生
大河西先导区国土资源交易中心主任 李福先生
参与座谈会的尊贵嘉宾还有来自长沙市五区四县、长沙市房产局的各位领导以及知名房地产开发企业代表共计50余人，非常感谢大家对座谈会的支持！我想，为什么要举办这样一场座谈会呢，我想首先我们通过一个短片来了解一下本次座谈会“城变新思维”的主题内涵。
[2009-10-29 10:20:46]
[（VCR）] 城市在改变，不管是新区还是旧城，在锐不可当的城市化进程中长沙正由里及外全面升级，坐拥山水洲城的先天之势，借助两型社会的理想翅膀，这场城变注定了不会平凡。美国城市规划学家沙里宁说过“城市是一本打开的书，从书中可以看到它的抱负”。在“不挖山、不砍树、不填水”的郑重承诺里，在出行便捷道路畅通的细致考虑中，在棚户改造阳光拆迁的公开政策里，我们确实看到了长沙的抱负，看到了这座城市的决策者、实践者的用心。久居星城的老长沙会流连于城市的每一点变化，新近入城的后来者也正在感受这里的每一缕温情，不再是冷冰冰的大都市，不再是钢筋混凝土林立、发动机拥堵的大都市，而是随处可见的社区公园，是熟悉的鸟语花香，是便捷的交通网络。
“创业之都、宜居城市、幸福家园”，这是梦想，也正成为现实，作为城市的一份子，我们注定会成为大长沙变革的见证者、实践者、决策者，但如何更好地主导和完善城市的变革，摆在我们面前的城市化之路其实并不轻松。百姓需求和开发商利益之间、城市建设与环境保护之间、区域利益与整体大局之间，长远考虑与快。。。。。。除了保护、开发、梦想之外，我们还需要哪些更人性化更务实更高效的策略和方法？城变新思维，我们需要交流，也需要共识。
[2009-10-29 10:21:02]
[主持人]有评价说，长沙作为一个不断有新机会供应的成长型城市，利用两型社会建设的巨大洼地效应，建设资源聚集，国内开发商聚集，人才聚集，长沙会有更多的机会成为供应者，它的未来发展会更加令人瞩目。当然，“城变新思维”，我们需要大家的思想，我们需要各位的交流，也需要一个新型国际化城市建设的共识。那么，通过本届房交会召开的良好契机，我们集合各位房地产届的精英人士，来听取各位的高见和建议，我想这对城市而言是一件非常有意义的事情，也长沙是市政府以人为本执政理念最的集、最活跃、最生动的表现现。接下来我们就有请主管城建的军副李市长为大致辞。大家欢迎。
[2009-10-29 10:34:47]
[李军]龙秘书长，尊敬的高厅长，各位领导，各位来宾，女士们，先生们：
大家上午好！
今天，我们在这里隆重举办“城变新思维高层座谈会”，首先，我代表长沙市人民政府对这届会议的成功举办表示诚挚的祝贺，对各位来宾的到来表示热烈的欢迎！
近年来，长沙在省委省政府的领导下，提出建设创业之都和宜居家园的建设，我们紧紧抓住两型社会建设综合改革重大机遇，迎难而上，顽强拼搏。长沙的经济社会发展呈现出良好的发展态势。08年长沙全年实现GDP总量超过3000亿元，地方财政收入达到342亿元，今年前三季度，长沙克服了金融危机的不利影响，经济社会各项事业继续保持了平稳增长的势头。
1-9月份，全市实现GDP总量2325亿元，完成地方财政收入302亿元，同比增长了14.5%和18.3%，应该说长沙的经济增长在全国的态势是非常明显的。随着大河西建设的加快，及地铁二号线的开工，包括过江隧道和湘江桥梁，及湘江枢纽的建设，长沙市的城市品位将会有很大的变化。大家知道，大河西先导区推进的进度是非常快的，长沙地铁二号线在9月28日已经正式开工，在这里向大家透漏，明年上半年地铁一号线将动工建设，二号线的起点从汽车西站到即将要开通的武广黎托站，即将要开工的地铁一号线是贯穿城区南北的主要通道。营盘路过江隧道即将开通，我们正在启动芙蓉路跨湘江大桥，湘江一桥的扩展工程，包括人民路或南湖路的过江隧道，以及湘府路跨湘江的大桥，这些工程都在抓紧前期工作，将在近期或明年正式开工建设。所以，湘江两岸的对接将更加便捷。
湘江中部枢纽工程也已经开工建设，大家现在比较关心的湘江缺水期，河床都露在外面，不光景观不好看，而且给城市用水带来一定的影响，随着湘江中部枢纽工程的建设，要真正体现出长沙山水洲城的特色。我们启动了安居工程和棚户区改造工程，应该说长沙城市基础设施日趋完善，城市品位不断的提升，居民幸福指数也在不断提高，长沙已经站在了一个新的历史起点上，为实现新一轮更好、更快地发展奠定了良好的基础。
在“城变新思维高层座谈会”上，我为大家透露了城市建设即将要启动的四大工程，一是棚户区改造和安居工程。去年开始，长沙已经把经济适用房改为货币化补贴，已经全面启动棚户区改造工程，也就是说在未来三年要完成二环线以内730万平米的棚户区改造，今年改造200万平米，明年改造200万平米，大后年改造330万平米。棚户区改造大大改造了居民的住房条件，也提升了城市品质，明年我们会继续实施安居工程和棚户区改造工程。二是畅通工程。今年，我们对人民路、城南路、东风路和车站路主要道路进行了疏导，道路交通能力大大提升。明年，我们还将继续实施城区交通畅通工程，打通城市道路。另外，要大力发展城市公共交通，明年在城区会建设一批社会停车场和公交停车场，逐步解决城区交通拥堵问题。三是城市品质工程。包括以下几个方面，一个方面是景观街区建设，这几年我们都分区进行了一至两条景观街区建设，东风路、城南路等等都进行了改造，我们力争通过2-3年的时间把主要道路变成特色景观街；二个方面是实施了户外广告门店招牌进行了处理，实施了城市色彩规划，也实施了亮化工程，通过这些工程让长沙变得更美。四是生态环境工程。长沙每天日动水量达到130万吨/季，即将建设两个污水处理，每季达到140万吨的处理能力，明年要实现全城截污的全部改造，所有的污水全部要进行处理，真正有一个好的水环境。第二个方面是空气质量，通过前年几年的整治，长沙的空气质量有了很大的改善，上个月的空气质量已经达到了94.04%，最近一年多空气质量都在90%以上，但现在形势仍然非常严峻，特别是今年8、9月份以来很少下雨，最近出现了轻度地灰尘，我们正在采用降尘、喷洒等措施来真正保证城市有一个良好的空气环境。
今年，我们建设了六个社区公园，明年还即将建设二十一个社区公园，我想社区公园的建设可以使市民能够尽量在公园里休息，真正感受到长沙是一个宜居的城市，是宜居的长沙。种种这些措施，为长沙的下一步发展奠定了良好的基础。
今天的长沙处在快速发展的新时期，长沙未来城市建设任重道远，长株潭城市群被国家批准为两型社会综合配套改革试验区，对长沙来讲既是重大的机遇，也对我们的城市建设提出了更高的、新的要求。我想，要把长沙真正的建设成为具有国际视野，人民引以自豪的现代宜居城市，每一位城市建设的参与者都必须树立宽广的世界眼光和高观远注的建设思维，要向在座的各位领导、各位专家学习，按照科学发展观的要求坚持走新型工业化、新型城市化的发展道路，以实现更高层次上的发现。
在此，我也衷心的希望各位领导和房地产界专家在这次座谈会上能够为我市的新型城市化建设提出宝贵的意见和建议，我也相信通过今天的高层座谈会，通过大家对大长沙规划热点、难点问题的深入探讨和交流，必将进一步坚定长沙的发展信心，促进长沙又好又快的发展。
最后，预祝今天的座谈会圆满成功，谢谢大家。
[2009-10-29 10:35:40]
[主持人梅冬]谢谢李市长简短又充满着丰富内容的心情澎湃的讲话，非常感谢市政府的长远规划，相信在未来不远的日子里，这座有着两千年历史的文化古城也彻底要告别小街、小巷的城市，要迈向新型的城市。
好的，谢谢李市长。“问计新城发展，构建幸福家园”， 首先我们要问计的贵宾就是大家熟悉的龙永图秘书长，秘书长是湖南老乡，对长沙的发展倾注了深情，多次为家乡建设和城市规划出谋划策，今天我们就长沙的可持续发展和大长沙战略再次请教秘书长。有请秘书长做主题发言。
[2009-10-29 10:36:33]
[龙永图]很高兴来参加家乡的城市发展战略研究座谈会，我是望城县人，刚才我和望城县的李县长交流，望城发展很快，也反映了大长沙建设的趋势。
今天，在这里研究大长沙发展战略，进而讨论一下长株潭城市群的建设问题。那么，我们首先要了解为什么现在要建大城市，为什么要搞大的城市群？我觉得它的背景就是，搞这些东西并不是为了建大城市而建大城市，还是为了推动中国经济的发展，让老百姓过上更好的日子。
那么，中国的经济发展怎么样才能发展上去？中国的经济发展源动力在什么地方？要找出发展动力在哪里，加速推进动力的发展。今年4月份，胡锦涛同志在学术会议上讲，中国发展的两个内在动力，一是工业化；二是城镇化。这就是中国经济发展能够持续快速发展的两个力量，我们要培育这两个力量，加速发展这两个力量。
那么，要实现这两个动力对中国经济的整体推动，我认为建设大城市带是一个非常有效的战略。也就是说，我们搞大长沙，搞长株潭，就是为了建设加快城镇化和加快工业化的建设。我们现在要通过大城市带来聚集产业，加大辐射能力。因为，只有通过大的城市群发展，才能把产业聚集起来，才能形成产业发展的生态链完整。因为，产业发展需要方方面面的能力，产业链从低端到高端，要从产业链的生产链到供应链，还要有人气，还要有财气，也就是要有金融业的发展，要形成完整、生态的产业链，分散的城市是很难做的，建立大城市一是聚集产业；二是聚集人气。因为，经济要发展，没有人气是搞不起来的，而且把人启动起来才能有更好的人力资源。那么，搞两型社会，搞节约，最大的问题就是要资源节约，搞大的城市群就是为了加速中国城市化、工业化这两个重要载体的建设。
那么，城市群决定了一个地方的经济发展。大家知道，历史上经济最繁荣的时代是唐朝，到了清朝中国整个城镇化降到了7%。然后，到了解放初才达到10%，建国之后因为有文化大革命的折腾，经济又走到了分割的边缘，中国的城镇化率才达到16%。改革开放以后三十年大力发展经济，中国的经济从16%提升到了45%。但是，45%还不足以支撑中国这个人口大国的需求，我觉得中国要真正成为第一大国、第一强国城镇化率必须达到80%。改革开放三十来的历史进程实际上就是转移人才的进程，就是城镇化的进程，就是人才聚集、产业聚集的进程，前三十年主要靠珠三角、长三角、环渤海地区聚集了一亿五千万至两亿的发展。现在，中央看得很清楚，我们如果再向长三角、珠三角聚集人口的话，长三角、珠三角的人力资源和生态环境都很难支持了。那么，在这个时候中央提出了一系列的地区发展战略，从山东的蓝海经济区到沿渤海地区，再到福建、广西，继长三角、珠三角之后形成新的产业聚集经济发展区域。但是，光靠沿海还不够，还要靠内地，内地怎么办？就是搞城市群，搞大城市战略。
总的来看，中国要打造新的人口聚集带和产业聚集带，打造像长株潭这样大的城市群，这是我们搞大城市战略的重点考虑，就是要通过打造城市化和工业化为载体，继续将中国的经济向上发展三十年、五十年。长株潭城市群建设是全国经济发展战略的一个部分，我们要从全国的高度来看待长株潭城市群的建设，要搞好长株潭城市群建设，在这里我提出一个建设，在搞大长沙建设的时候，一定要注意产业规划和产业布局，形成几个重要的产业集聚群，如果没有产业，再多的房地产商建设再多的高楼大厦也没有用。
所以，我认为大长沙建设的第一个问题不是造房子的问题，而是城区要发展大的产业集群，我们要创造机会吸引人才来创业，这是非常重要的一点。那么，在一个城市里面一定要有非常好的创业环境，包括好的创业政策环境和金融环境，打出长沙的创业精神，湖南人是敢为天下先的，要在创业方面有所建树。现在，大家都想报考公务员，但也有很多公务员把自己的铁饭碗砸掉去创业。一个城市硬件建设很重要，但软件建设也很重要，我们要留住高水平的人才，有人才能有发展。
另外，在“创业之都、宜居城市、幸福家园”的目标中，在打造大长沙的时候要特别注重软实力的建设，也就是城市文化的建设。因为，只有城市文化建设好了，才能吸引更多的高端人才到长沙来创业，来居住。我觉得在建设城市文化方面是一个很大的挑战。因为，本来这个城市是单一的城市，城市结构现在发生了变化，中国的城市又相当多，要有建设国际大城市的概念。我们怎样打造一个好的创业之都？就要打造好的城市文化。
一是要打造好的法制环境。一个城市是要有章法的，在这个城市生活的人要遵纪守法。二是宽容、开放、有效的思维环境，以后不光是长沙人住在长沙，肯定会有很多外地人到长买房子，香港就有很多人住在深圳。三是建立务实、朴素、高雅的城市行为，不铺张浪费，非常朴实、非常务实的城市。
所以，我认为打造大长沙要更注重城市规划、产业规划，我认为更重要的是要创造一个好的创业环境，要打造好的城市文化，真正打造宜居城市。
谢谢大家。
[2009-10-29 11:00:05]
[主持人梅冬] 非常感谢龙秘书长的精彩发言，他就城市文化软实力建设和城市创投环境提出了自己的真知灼见，相信也引起了大家内心的共鸣，特别是会引发更深层次的思考。
今天的高层论坛会议，除了邀请长沙市政府相关职能部门的政府官员到场以外，我们还邀请到了著名的企业董事长和老总过来。特别要为大家介绍世界华人协会总干事张雨轩先生也来到了现场，还有来自：
北辰集团 副总裁 曾劲先生
二十三冶建设集团有限公司湖南嘉盛地产开发有限责任公司副总经理 李玉菊
湖南中信城市广场有限公司总经理 陈义生
恒大地产长沙置业有限公司董事长 魏朝阳
长江置业(湖南)发展有限公司总经理 袁朝辉
杭州绿城投资置业有限公司执行总经理 范忠飞
世纪金源副总 郑佑和
湖南新外滩房地产开发投资有限公司长沙华盛置业有限公司副董事长 陈运良
长沙汇丰置业开发有限公司董事长 曹矛盾
长沙创远置业有限公司总经理 罗斌
湖南珠江实业投资投限公司总经理 郭佑雄
长沙天健房地产开发有限公司经理 王超
长沙双瑞房地产开发有限公司董事长 刘长海
长沙双瑞房地产开发有限公司副总经理 刘东旭
湖南顺天房地产开发有限公司董事长 苏松泉
湖南省泰禹实业有限公司总经理 胡宇军
湖南天润五江置业有限公司副总 孙叶
长沙湘越投资有限公司总经理助理 李俊
湖南天行健置业有限公司总经理 苏明光
长沙万科房地产开发有限公司副总经理 谭学文
厦门明升集团长沙武夷置业有限公司总经理 张帆
长沙中达房地产开发有限公司总经理 钱张梅
长沙市吉祥房地产开发有限公司总经理 刘银章
深圳拥贵和投资发展公司董事长 葛一明
保利集团。
大家手里都有一份“50人讨论”的提纲，不论你来自北京、上海、深圳，还是来自长沙，希望大家在今天的50人会议上就今天长沙的发展畅所欲言，就大家广泛关注的话题进行深入地交流。特别是，市长今天在会议开始之前也提到是来学习的，今天的会议也一定能够为市政府相关职能部门的决策提供真正可借鉴的思路。
接下来，轮到各位嘉宾发言了，我们先请高厅长发言。
[2009-10-29 11:01:33]
[高克勤]长沙市城市发展目标很大，我想就房地产发展问题征求大家的意见。今年，长沙市1-9月份商品房销售面积超过了1200万平米，创下了历史新高。现在，已经进入了全国大城市房地产销售面积的前四名，增长幅度达到了60%以上，非常不容易。这得益于省委省政府促进长沙房地产市场平稳发展的政策措施，其次是长沙市房价一直比较平稳，没有大起大落，今年是稳中略有上升，市民也有一定的承受能力。还有长沙市住房保障措施，特别是经济适用房由暗补变明补，大量的棚户区改造，释放了巨大的刚性需求。近两年，棚户区改造投资要达到了730万平米，这些都是刚性需求。还有，来长沙买房子的外地人也比较多，长沙居住环境的改变吸引了外地人过来创业、居住。但是，我觉得有一个值得注意的问题是，长沙市房屋销售虽然上升得很快，但投资上升得不是很快。
我认为原因是多方面的，首先，这与长沙商品房存量、土地存量比较大有关系。目前，长沙市商品房存量约4000万平米，存量土地也比较多，还有10000多亩以上的土地存量，这两个方面对房地产市场也有一定的影响。另外，房产商要确定投资的回报率，北京、上海、深圳、广州的房价利润空间也比较大，开发商有转战沿海的趋势。近两年，外来的投资商在长沙的投资有所建设，有的人讲在沿海开发一个平米比在长沙开发十个平米的回报还要高。另外，长沙城市道路改造和岳麓山风景名胜区建设对房地产市场的发展也有所影响，使得投资商也放慢了开发的脚步。最近，房产局也出台了一系列的政策措施来市场的发展，最近他们采取了现场办公、集中审批等办法，加快项目的审批进程，更加严格地监管了房地产项目的审批过程。长沙的房价价位比较低，两型社会建设按照远景规划将要发展到400-500万人的城市，这么多人进来要有房子居住。今年，股市有所好转，股市和楼市有一定的关系，大家炒股赚了钱选择购房的人还是比较多的。
在这里，建设厅一定会落实省委省政府的意见和建议。近年来，我厅对省委省政府的意见和措施落实得也是比较到位的，上次在株洲开会研究如何刺激株洲的房地产市场发展，各地的政府领导对房地产业发展是十分重视的，有些省里明确的房地产相关优惠政策不能得到很好的落实，希望各地要人们落实好，为开发商创造一个良好的投资环境。房地产已经是未来经济的支柱产业，今年的投资要超过1000亿元，占市场投资的比重非常大，约占70%，房地产业既拉动城市发展，又关系到民生，既拉动投资，又拉动消费，既有利于国家增加收入，也有利于地方增加收益。这是一个十分重要的产业，希望各位领导、各有关部门要大力支持房地产业的发展。
谢谢大家。
[2009-10-29 11:17:44]
[主持人梅冬]非常感谢高厅长，特别介绍了商品房存量和土地存量，这是一个比较有争议的话题，在这里明朗化了。今天，请来了北辰集团的曾总，请他谈谈企业在长沙发展的切身感受。
[2009-10-29 11:17:54]
[曾劲]主持人好，各位领导上午好，房地产界的各位同仁大家好，还有媒体界的各位朋友，大家上午好！
我作为北辰集团的代表参加今天“城变新思维高层座谈会”非常地荣幸，也是非常地高兴。北辰集团07年进入长沙的房地产市场，在来到这个城市之前做了慎重的考虑，长株潭总体规划获国务院审批之后，是我们07年来获取新河三角洲这块地的一个重要契机。应该说，长株潭一体化给这个城市带来了机遇，也给企业带来了机遇。
北辰集团诞生于1991年的十一届亚运会，通过建设开发亚运村在一定程度上带动了北京市北部城市的发展，由于有了亚运村，有了有了好的配套措施，2008年奥运会的主会场也选择了亚运村这一带。通过亚运会我们投资建设完成了亚运村，通过奥运会建设建设了两个大的奥运国际村，我们希望把建设亚运村和奥运国际村的心得带到古城长沙，带到新河三角洲。
我们来到长沙之后，经常把新河三角洲的绝版环境比喻为类似于上海的陆家嘴，类似于北京的朝天门，两年多时间已经投入资金近70亿元，在未来5年时间里我们将继续投入70-80亿元的资金，全力以赴做好新河三角洲的开发和建设，这是我们自己的体会。
今天，能够有幸参加“城变新思维高层座谈会”，借这个机会和长沙的领导，省的领导，还有秘书长，能够在思路上有一些沟通。
第一，我们觉得长沙目前的市场情况还是非常好的，尤其是06、07、08、09这四年时间，长沙房地产市场大体上是健康的，成交量在全国经济转暖的时候，仍然维持了800多万平米的销售，超过了广州、深圳，紧追上海、北京。在今年其他城市房地产市场大幅增长的时候仍然保持了理性增长的态势，房价增长也是非常稳定的，我认为形势非常好。
我的第一个想法就是，企业配合政府维持稳定发展的市场，市场的稳定比市场的大起更重要，大起往往接下来是大落，只有稳定才能持续增长。
第二，要如何维持稳定持续的增长？湖南省委省政府、长沙市委市政府、区委区政府出台了大量政策来扶持房地产市场，还将有大量的新型消费群进驻这个城市，这一块儿也是可以挖掘的市场。
记得今年年初的时候，政府出台了“建设政府经济适用房小区”的规划，应该对维持长沙房地产市场稳定持续繁荣发展是没有问题的。
第三，在城市规划方面，北辰集团也在努力，在长沙市要建设几个与功能布局相匹配的城市综合体。因为，城市综合体的诞生可以带动小则区域，大则城市的发展。如北京的国贸、金融街、亚贸地区，上海的陆家嘴，深圳的新福田这片区域，它们通过城市综合体的发展而高速发展。
第四，要大力打造投资环境。近几年，政府做了很多工作，如建立绿色通道，串联变并联，尽量提高政府办事效率。当然，在政府依法办事在全国的城市都可以，希望进一步完善。
总之，我们作为北京来的企业，我们是国有控股的一家上市公司，对长株潭两型社会的建设非常有信心，对大长沙的建设非常有信心，我们将通过新河三角洲的开发建设，对长沙一江两岸大格局的建设做出自己的努力，谢谢。
[2009-10-29 11:18:26]
[主持人梅冬]接下来要请中信的代表，在长株潭城市群最核心地带有非常大的建设体量，有请陈中总裁谈谈。
[2009-10-29 11:18:40]
[陈中]龙秘书长、李副市长、高厅长，主持人，各位来宾好！
近两年，中信集团一直站在长株潭城市群发展的最前沿，五年下来累计投资约20亿元。但是，从客观的角度来说，我们当初的定位是城市运营商的定位，在长株潭城市群历史发展的进程中也做了大量工作，天心区政府，市政府也给了我们很多支持。
今天，在城变新思维高层座谈会现场，龙秘书长、李市长、高厅长也介绍了长沙市城市发展进程的感受，我们的感受也是一样的。改革开放三十年，在后十五年城市化进程加快，中信看准了一些机会，无论在国内一线城市、二线城市，包括在新区都做了自己的项目。中信在这几年的发展中规划了中信广场，规划了酒店，但是也遇到了一些困难，如长株潭城市群发展的区域配套发展，当然市政府已经在市政配套方面做了很多工作了，作为企业我们愿意与政府一起努力共同发展，共同进步。但是，我们毕竟是企业，在参与城市运营的工作当中也要有经济效益。刚才，我们也一直和其他大企业在沟通，长沙的房价低是好还是不好？中信地产计划今年上市，最近半年以来也在做未来的上市规划，作为一个企业良性循环也要讲究效益工程。但是，目前我们在长沙有些事件相对比较难以处理，如今年8月份通过集团的努力把相关领导也请过来了，去湖南省委省政府、市委市政府、区委区政府也做了很多沟通，在加速投资方面也做了很多安排，在沟通的过程中，我们感觉到政府和企业的互动，尤其是在一个新型城市的发展过程中，政府的市政配套对于企业的发展真的非常非常重要，企业不能做所有的事情，我们也有自己的难处。
在政府层面，我们很感谢政府出台了很多刺激市场的有效政策和措施，但是中信在长株潭核心区域做了比较完善的规划，其实我们很愿意扩大投资，加速建设。但是，说到城市广场，我们在深圳有一个运营非常非常成功的中心城市广场，原来的思想是想把这个广场移植过来。但是，目前移植过来的初衷要实现非常困难。其实，投资、建设对中信来说是一个很简单的事情，但将来的消费人群从哪里来？这么大体量的购物中心（中南地区最大购物中心），在长沙也是一个全新业态的最高体现，所有的规划设计都是请当今世界上比较有名的设计团队想打造一个区域化的高端购物中心，但目前在城市化过程中，可能影响到了城市化进程节奏的问题。
这是我们的一些体会，谢谢各位。
[2009-10-29 12:05:20]
[陈中]龙秘书长、李副市长、高厅长，主持人，各位来宾好！
近两年，中信集团一直站在长株潭城市群发展的最前沿，五年下来累计投资约20亿元。但是，从客观的角度来说，我们当初的定位是城市运营商的定位，在长株潭城市群历史发展的进程中也做了大量工作，天心区政府，市政府也给了我们很多支持。
今天，在城变新思维高层座谈会现场，龙秘书长、李市长、高厅长也介绍了长沙市城市发展进程的感受，我们的感受也是一样的。改革开放三十年，在后十五年城市化进程加快，中信看准了一些机会，无论在国内一线城市、二线城市，包括在新区都做了自己的项目。中信在这几年的发展中规划了中信广场，规划了酒店，但是也遇到了一些困难，如长株潭城市群发展的区域配套发展，当然市政府已经在市政配套方面做了很多工作了，作为企业我们愿意与政府一起努力共同发展，共同进步。但是，我们毕竟是企业，在参与城市运营的工作当中也要有经济效益。刚才，我们也一直和其他大企业在沟通，长沙的房价低是好还是不好？中信地产计划今年上市，最近半年以来也在做未来的上市规划，作为一个企业良性循环也要讲究效益工程。但是，目前我们在长沙有些事件相对比较难以处理，如今年8月份通过集团的努力把相关领导也请过来了，去湖南省委省政府、市委市政府、区委区政府也做了很多沟通，在加速投资方面也做了很多安排，在沟通的过程中，我们感觉到政府和企业的互动，尤其是在一个新型城市的发展过程中，政府的市政配套对于企业的发展真的非常非常重要，企业不能做所有的事情，我们也有自己的难处。
在政府层面，我们很感谢政府出台了很多刺激市场的有效政策和措施，但是中信在长株潭核心区域做了比较完善的规划，其实我们很愿意扩大投资，加速建设。但是，说到城市广场，我们在深圳有一个运营非常非常成功的中心城市广场，原来的思想是想把这个广场移植过来。但是，目前移植过来的初衷要实现非常困难。其实，投资、建设对中信来说是一个很简单的事情，但将来的消费人群从哪里来？这么大体量的购物中心（中南地区最大购物中心），在长沙也是一个全新业态的最高体现，所有的规划设计都是请当今世界上比较有名的设计团队想打造一个区域化的高端购物中心，但目前在城市化过程中，可能影响到了城市化进程节奏的问题。
这是我们的一些体会，谢谢各位。
[2009-10-29 12:06:38]
[主持人梅冬]谢谢。北辰和中信的企业代表就他们在长沙的发展谈了自己的基本感受。今天是“城变新思维”讨论和交锋，希望各位不要过多的介绍自己的企业，直接讨论“考量和影响城市投资环境的重要因素是什么？
[2009-10-29 12:06:49]
[保利]我谈一个问题，目前长沙楼市的发展大背景一是潜在的供应量太大，导致长沙的房价从来没有高过；二是大量的土地存量，实际是影响投资的。潜在的供应量大，政府的集资盖房影响了房价，对企业的商品房销售造成了一定的影响。目前，企业抓不住政策的发展态势，有可能就停止投资，导致投资率上不去。三是政府土地储备量有限，好的土地储备量就更有限了。现在，旧城改造、棚户区改造成本太高，拆房子要掏钱，买房子要每户补贴8万元，长此下去如何维持？就得靠卖地。现在，政府手中好的地不多，房价不高，不会引起开发商抢地，北辰07年创造过抢地的奇迹。但是，07年北辰抢地的时候，长沙本地开发商没有一家报名。我们在长沙已经12年了，是一个已经本土化的外地开发商，我有一个建议，希望政府把散落的土地拿出一块大的地出来，希望在城市中心出来若干个两百亩、三百亩、五百亩的土地拿来挂牌，不管是保利拿地还是北辰拿地，拿了地就可以整合开发商，我认为大多数的地主，不管是老地主还是新地主，不会排斥这个办法。因为，这个办法可以导致他们在长沙3-5年的投资一定会有集中回报。
就提这个建议，谢谢。
[2009-10-29 12:07:00]
[主持人梅冬]谢谢。接下来有请湖南顺天集团苏总发言。
[2009-10-29 12:07:11]
[苏松泉]尊敬的龙秘书长，我每次在会议上对您的讲话听得非常认真，刚才您的讲话也坚定了投资商对市场的信心，特别是对长沙市房地产市场的发展，感觉很乐观。
长沙市房地产市场发展的大方向是很好的，但也有几个问题。长沙开发投资减少，以及本土开发商难以生存的问题，我在会议之前就和几位领导进行了交流。刚才，保利老总也就这些问题说明了一些原因，我现在更关心的是本土开发商的发展。在座的本土开发商是不多的，顺天算是做得比较好的，但我们觉得现在做不下去了。今天，秘书长也在这里，市长、高厅长都在这里，希望各位给我们想个办法要怎么发展才可以。现在，长沙的房地产市场盘子是越来越小，但房价却不能缔造出更多更好的大地产商来投资、发展，特别是近几年房地产市场发展艰难，曾总也提到了一些手续不太好办，我们在沙子塘有一个项目，土地拿下几年了开工手续还没办齐全，这个项目对于我们来说真的非常艰难。
为什么本土开发商不能发展，不能做大？一是没有平台，没有资金。现在，要死掉一批房地产商也是应该的，长沙这么多家房地产企业，死掉60%应该是合情合理的，但现在我感觉要死掉90%以上才好发展。今年3月份，周强省长在建设厅组织了湖南的房地产市场如何做强做大的研讨会，就如何发展本省的建设商召开了一个会议研讨。我想，作为政府能不能整合一下本土房地产企业？支持想做大能做大的一批本土房地产企业，整合一下开发商的资源，作为开发商希望政府做一个调查，把本土开发商为什么做不大，为什么发展不了做一个调查，我估计3-4年时间，90%以上的本土开发商可能都要退出这个行业了。城市兴变，希望政府扶持一批本土房地产企业发展。希望政府考虑对本土房地产企业要出台一个什么样的政策才是好的扶持手段，能不能为本土房地产企业给予绿色通道之类的？这是我的第一个想法。
另外，社会不断进步，开发商的思路也在不断地发生变化，现在要不挖山，不砍树，不填水，顺天都不挖山，不砍树，不填水，就是要打造山，打造水，这是没有问题的。
旧城改造是很好的，大家应该举双手赞成。以前，火烧长沙城，都是一批比较难看的建筑。但是，我认为还是要保持一些东方的文化，要保留一些湖南的文化。比如河西的东方大院就保留了东方的中式建筑美，我们做了坡子街的改造建设，实际是把外面翻新了，里面还是没有改变的。一个城市必须要有多元的文化一起融合，现在就是改造一批建筑也没有本省的建筑风格出来，我认为真正要代表长沙的几千年发展的历史建筑还是要保留下去，要拿出一片地来打造真正的长沙历史古街古巷，谢谢。
[2009-10-29 12:07:22]
[主持人梅冬]谢谢您。接下来有请来自新外滩的代表谈谈自己的感受。
[2009-10-29 12:07:29]
[新外滩]各位领导好，主持人好！
我认为大长沙的建设首先要符合长株潭两型社会的建设，即资源节约、环境友好的城市建设，长沙的城市化进程要与国家提出的大战略结合起来。我认为，近些年长沙的城市建设品质还值得提高。我们走过很多的大城市，长沙是一个山水洲城，这个概念在全国的城市中都是独有的优势，这种地理优势非常好。
我的家在豪盛家园，每天晚上开车去岳麓山来回只要50分钟，还可以爬到山顶。我在广州、深圳都没有这么好的地方去，长沙的生态资源真的非常好。近些年，滨湖新城的建设和湘江风光带的建设投入了大量的资金，长沙市的城市品位在质和量上都得到了比较大的提高，在城市软文化实力打造上，一个城市有城里人、乡里人，有长沙人、外地人，长沙还要从“国际大都市”的高度来发展。
长沙一江两岸的建设非常有前景，但在城市建设过程中如何加大管理理念的力度也是非常重要的。在全国只要有水的地方，房价都是比较高的，我估计长沙湘江两岸沿线价格绝对不会低于10000元/平米。
长沙这么美好，这么美丽，无论是本地开发商还是外地开发商都认为商机是存在的，我们也希望为长沙的城市发展和地方GDP建设做出自己的努力，谢谢。
[2009-10-29 12:07:53]
[主持人梅冬]谢谢，接下来有请恒大地产魏朝阳先生如何看待规划与开发企业追求经济利益的矛盾？特别是如何看待大盘开发和土地闲置的矛盾？
[2009-10-29 12:08:01]
[恒大地产魏朝阳]各位上午好！
恒大地产的开发过程有好的方面，也有艰难的方面，一是长沙的房地产市场价格低，我们无法打造出品质更好的房子；二是长沙的购买力不强。我们在长沙的项目没有一个是低于7个亿的启动，7个亿的启动在湖南来讲也比较艰难。三是企业本身要练好内功，打造差异化产品。刚才，有的企业讲建设城市综合体，我想能不能像做房地产项目一样，配套先上？而且要上得快，上得好。我关于闲置土地和大盘开发的矛盾，我建议政府把小的地块整合化，重新挂牌拍卖。另外，在公变方面，长沙的政府能不能把监管的手放开一点儿？据我了解有很多项目在收费的时候，业主缴费艰难，企业收费艰难，谢谢。
[2009-10-29 12:08:13]
[主持人梅冬]谢谢魏朝阳。接下来的这个问题请教上海绿地集团，关于旧城改造的经验和教训，绿地集团有什么样的建议？
[2009-10-29 12:08:21]
[绿地集团]旧城改造，从我们企业参与上海旧城改造的经验来看，长沙的旧城改造还是要根据目前城市的存量土地和市场需求量来考虑。我刚刚来长沙，不是太了解，不过也转了一圈，这是我的一点小建议。
那么，企业参与城市建设的战略布局也要做到位。谢谢。
[2009-10-29 12:08:30]
[主持人梅冬]接下来，请世界华人协会会长张雨轩先生谈谈自己的观点。
[2009-10-29 12:08:38]
[张雨轩]谢谢大家，我单刀直入，谈谈城市管理者和建设者在新型城市化过程中应具备的新思维和专业精神。
龙秘书长谈到了城市群的战略规划，我认为一个新型城市的建设要上升到城市文化战略。一个城市的文化就如同一个人系第一粒扣子，如果第一粒扣子系对了，那就全对了，如果第一粒扣子系错了，那整体就错了。一个城市的文化就像一把刀，抓住了刀把就能很好地操作，抓反了有可能伤着自己。那么，长三角和珠三角是中国崛起的1，在中部长沙和武汉又是后起之秀，根据国家的战略规划来看，长沙作为中部六省的排头兵基本能够实现。
谈到投资环境战略，秘书长谈了法制金融政策在原有的投资环境上已经升级了，原来房产商投资要市场通、物流通、配套通、人才通、服务通等九通上打造高发展的投融资平台。目前，如果能在法制金融政策方面升级的话，我想长沙会走在其他城市发展的前面。
现在讲和谐战略，拆迁有可能引发很多的问题，我们提倡劳动者和企业之间，企业与政府之间，企业与企业之间，以及企业与上下游产业之间，能够形成一种和谐创业的文化，把我们创业精神和城市文化赋予到产品之中，形成和谐社会。
为此，我们在长沙也准备做一个项目，但我们的项目和其他大开发商的项目不一样，我们做的是高层安置项目，高层安置项目不同于一般的开发项目，我们想把它作为“农民转市民、农村变城市、农业转商业”的项目，我们也想做一个“世界新农村论坛”，现在已有几个国家和我们签约一起来做这个事。
今天，由于时间问题，简单说到这儿，谢谢大家。
[2009-10-29 12:08:49]
[主持人梅冬]谢谢张秘书长。由于时间关系，还有很多大集团老总不能在会上发言了，听不到各位的声音了。接下来，我们有请李市长为大家的发言做一个互动总结。
[2009-10-29 12:08:56]
[李军]听了大家非常精彩的发言，对“城变新思维”提出了很多的想法，也提出了很多好的建议，非常感谢。听了大家的发言，我感觉大家对长沙饱含深情，对未来充满期盼，充满信心。
过去，我们在长沙城市建设和房地产市场开发做了很多的工作，做了很多的建设，但很多地方做得不尽人意，还需要持续改进。刚才，听了大家很好的建议，我在这里都认真地记下来了，有些工作我们也已经在努力推进了。
比如城市综合体建设，我们现在已经按照片区开发的模式进行开发，对于一些大规模开发区域的配套设施建设，也希望能够同步跟进。针对大家提到的一些零星地块问题，确实原来城市建设存在资金不够的问题，导致很多的小地块闲置，大家提出这么多的好建议，下一步我们会认真地研究，就如何整合这些地块，把这些地块的资源都释放出来。
另外，关于旧城改造，我跟大家讲，旧城改造不是简单地拆和建，在很多地方现在在探讨一种有机棚改的方法，有的地方是拆了重新规划，比如中山西路，这些地方比较特别，必须拆了重新规划，这些地方没有多少值得保存的需要，我们就按照片区规划来拆就是。但是，我们对太平街主要以保存的方式进行了修建，即将要启动的大古道巷和百果园的建设，就要沉淀长沙的文化，该保护的要保护，没有保护价值的要拆除重建，我们按照这种方式来重建长沙的城市文化。棚户区尽管有700多万平米，每个项目我们都会根据实际情况来制定改造方案。
随着市民素质的提升，城镇化的加快发展，我们要引进大量的人才来长沙居住，工作，因为城市建设，也会有大量的农民工来长沙工作、居住，对于不同层次的居民，我们也要想办法解决他们之间的矛盾。比如地摊经营者，他们也需要生活，市场对地摊也有需求。政府要满足不同层次居民的需求，大家提了这么多的好建议，在今后的工作中会认真研究、采纳、改进。
我认为长沙未来的变化是充满双机的，无论是城市建设还是整个城镇化进程的加快，我觉得对城市建设，对房地产开发的机会是非常多的。刚才，高厅长讲了，1-9月份销售了1205万平米的商品房，有53.3%是外地人购买的。那么，随着武广高铁的投运，随着城际轨道的建设，应该说长沙省会城市的旗帜效益将更加凸显，商机是非常多的。
那么，作为市委市政府要全力支持房地产企业进行房地产开发，态度是非常明确的。特别在应对全球金融危机前提下，市委市政府已经按照两帮两促的要求来推进各项工作，帮企业就是帮自己，帮企业就是促经济，就是帮助市民改善居住环境。今后，大家在项目的推进过程中，我们会积极开辟绿色通道，提高办事效率，在实施过程中如果需要政府协调解决的问题，各区政府、市政府都在这里，我们都会积极地帮助大家解决问题，因为每个项目遇到的问题都不一样，在这个问题上政府的态度是非常明确的。
我认为房地产开发企业除了在做好开发的同时，还要更多的尽好自己的社会责任，要切实维护好消费者的权益。我在这里和大家讲，现在房地产开发业的信访案件已经占到了所有案件的一半，一系列的房屋问题非常多。现在，房地产企业是1416家，数量非常多，在这里有几个方面希望开发商能够特别关注：
一是建筑企业。两型社会也好，长沙可持续发展也好，在进行房地产开发的时候要特别关注建筑质量，有些项目做得很不错，进行了很多的有利探讨。我认为节能是企业下一步要面临的第一问题，一定要解决。
二是建筑质量需要提升。不管长沙的房价是多少，老百姓买一套自己喜欢的房子还要费很大的劲，希望企业能够保证房屋建筑质量，绝对不能是过一二十年就要拆掉重建的路子，这是极大地浪费。
三是要关注房屋的色彩。市委市政府在城市建筑物色彩方面有非常明确的指导意见，这也是一种城市文化，只有大家共同努力才能让长沙这座城市越来越漂亮。
最后，特别要关注房屋出售后的物业管理问题，能不能宜居？住得满不满意？我想，物业管理是非常重要的一个环节，企业、社会、政府一起努力营造好的环境，使长沙真正成为“创业之都、宜居城市、幸福家园”。城变新思维高层座谈会是一个好的开始，希望各位对长沙城市建设的新想法和理念及时和有关部门保持畅通渠道，谢谢大家。
[2009-10-29 12:09:09]
[主持人梅冬]谢谢李市长对会议的精彩总结，建筑工程质量、物业管理真的至关重要。下面，请龙秘书长做总结发言。
[2009-10-29 12:09:17]
[龙永图]确实谈得很好。在城市化进程中，有大量的农民工进城，解决农民的住房问题是解决城镇化率的重要标志，现在那么多的农民工成为新时代农民，房子是重要的标志。那么多农民在一个村里面集中住，占地面积很大。如果能够解决农民在城市购房的问题，也是解决中国城镇化的后顾之忧。那么，我们如何挖掘土地资源潜力？我觉得是中国当前面临的一个重大改革。增加购房需求者对哪一方来说都是锦上添花的事情，但是要让农民工进城以后有真正的稳定收入，如果他们进城之后还不能解决工作问题，不能解决生存问题，那他们也不会进城，要解决他们人少占地多的问题，这个工作要加快推进。
农民很可怜啊，在城市好不容易挣一点钱，在家乡建一两层的房子，还建得比较漂亮。但是，听说一楼自己住，二楼住乞丐，三楼住耗子。如果他们能够把地置换出来，以土地换身份，让他们永远成为城市居民，成为城市中的一个新的消费群体，这是多么好的事情啊，要把农民在农村的土地在真正意义上变成农民的财产和收益，希望大家一起努力！
我很同意长沙要多引进外来的大型房产投资企业，也要在开发的同时真正做好保护工作，外来和尚好念经，外来企业也确实块头大，当地的开发商，书记市长过去的时候见了都怕，一定要支持他们的发展。
[2009-10-29 12:11:53]
[主持人梅冬]谢谢。秘书长。“问计新城发展，构建幸福家园”，作为大长沙的建设的实践者、见证者、决策者，我想我们的一言一行都足以影响并改变我们的家园，所以要加倍珍惜这里的一草一木要特别，珍惜每一即将生活在这里和已经生活在这里的位市民的想法，这样我们的工作才会有更多更好的新思维。
感谢各位的参与！
[2009-10-29 12:12:09]
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