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[片头]“在今年的政府工作报告中，温家宝总理专门用539个子的篇幅谈到了住房保障体系的建设，这是前所未有的。当前，住房保障已成为全社会关注的热点和焦点。前不久在长沙召开的全国安居工作会议上，李克强副总理就明确指出，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，促进房地产市场朝着更加完善、健康的方向发展，也有利于增加投资、扩大居民消费，在当前经济背景下对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。作为全国住房保障工作的先进典型，长沙在安居工作会议上做了经验介绍。本次论坛我们将依托长沙市第27届房交会的平台，邀请在住房政策领域具有较大影响力的知名专家、学者和经济学家就当前住房保障面临的难点、热点问题进行深入研究和交流。
[2009-04-30 04:04:00]
[主持人梅冬]各位领导、各位来宾，女士们、先生们：下午好！（掌声）
欢迎各位参加 “新形势下住房保障的政策取向”发展论坛，我是主持人梅冬。
本次高峰论坛是中国长沙第27届房地产交易展示会主题活动之一，由长沙市人民政府主办，长沙市房屋产权管理局、长沙房地产协会承办，长沙房产信息中心、长沙晚报报业集团、潇湘晨报社、三湘都市报、湖南电台交通频道、湖南大华国际广告、长沙和旺会展公司执行承办。
通过刚才的短片大家简单了解了论坛的举办背景，今天下午我们就将围绕住房保障的体系建设和未来发展展开深入探讨和交流，同时也会把目光聚集在发展变化中的中国经济和房地产行业上。首先请允许我为大家介绍参加本次论坛的领导和嘉宾：长沙市副市长李军先生；湖南省建设厅总工程师唐道明先生。
邀请到的领导和嘉宾还有：长沙市房屋产权管理局局长、党委书记石长松；长沙市房屋产权管理局副局长、党委副书记李志坚；长沙市房产局副局长赵金伟、杨新武、胡汉清；纪委书记文振中；党委委员袁国棋；工委主任李昌贵;市房产局党委全体成员,局机关处室负责人、局属二级机构负责人及五区四县房产局负责人。
现场观众是由开发商代表、房产协会及中介机构、媒体代表组成。让我们再次以热烈的掌声感谢各位领导和嘉宾的到来。（掌声）
国家级有特殊贡献专家，住房和城乡建设部政策研究中心主任 陈淮；
著名经济学家，北京科技大学经济管理学院院长 赵晓
住房和城乡建设部住房政策专家委员会主任、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉
住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产研究会副会长 顾云昌
长沙市房屋产权管理局局长、党委书记 石长松
他们，将为前行中的住房保障体系建设提供智力支持和创新方向。
北京青年报、北京晚报、楚天都市报、重庆商报、广州日报、天津日报，以及湖南的广电媒体、网络媒体等30多家媒体记者，还有房产中介机构等300多人参加本次论坛，在此代表主办方感谢和欢迎各位的亲自光临！
今天的论坛由湖南经视全程进行电视录播，由长沙房产联合网提供全程网上直播。
[2009-04-30 04:04:43]
[[主持人梅冬]]长沙市政府历来高度重视住房保障工作的发展和创新，在实践中摸索出了一套既符合长沙实际又满足了市民需求的住房保障模式，引起了全国的关注。首先，在今天的论坛上有请长沙市副市长李军先生为论坛的发表讲话，并发表欢迎辞。
[2009-04-30 04:04:32]
[李军]尊敬的各位专家、各位来宾、女士们、先生们：大家下午好！
在这个春潮涌动的三湘，春风染绿星城的美好时节，非常高兴参加“新形势下住房保障的政策取向”发展论坛，这是赋有重要意义的论坛，并将推动我市保障性住房建设。首先，我代表长沙市人民政府向论坛的召开表示衷心的祝贺，向长期支持和关心长沙住房发展的各位领导和专家表示热烈的欢迎；同时，向出席本次论坛的新闻媒体和联袂记者朋友表示衷心的感谢！
长沙是一座历史文化名城，也是一座发展的新城，近年来，市委市政府大力推进和谐城区建设，力求实行人与自然、人与社会的和谐发展。我们把长沙追求的目标定位为具有国际视野，人民引以自豪的创业之都、宜居城市、幸福家园。虽然，全球金融危机影响深远，但全市人民积极应对，有效化解了一道道发展的难题，实现了市场回暖，增幅回稳，信心回升。
今年一月份开始，无论是工业生产还是财政收入都呈现出卓越回升的良好局面，社会投资不断增加，市场消费能力在不断地释放潜能，尤其是长沙的住房消费稳步提升。今年1-4月份，全市商品房累计批准预售233.66万平米，累计销售268.9万平米，价格保持平稳增长。在解决中低收入家庭的保障住房方面，我们按照锦涛总书记提出的努力实现全体人民住有所居的要求，结合长沙的实际，整体思路是一健三改，健全住房保障体系，推进制度改革，房屋改革和环境改善。改革住房保障制度，加快实现住有所居。2008年，市委市政府推出的经济适用房货币补贴解决经济适用房问题，创新房源保障方式，采取提高保证标准，扩大保障范围的方式，增强城市低收入住房困难家庭的住房问题。截至4月中旬，全市共发放货币补贴16718户，3562户保障对象通过领取货币补贴购买了住房，住房保障制度的改革取得了明显的成效。
市委市政府为切实改善居民的居住条件，提升城市品位，决定三年全面启动城市棚户区改造工程，三年要完成370万平米的棚户区改造，今年要完成200万平米。棚户区改造既是民生工程，又是城市品质的提升工程，更是城市发展的工程。前不久，全国安居工程工作会议在长沙召开，克强副总理充分肯定了长沙住房保障改革的成绩，我们在此基础上继续深入改革，加快解决城区居民住房问题。住房保障改革社会是一项复杂的工程，任务艰巨，要求我们最广泛地调动一切积极因素，整合各项资源，凝聚社会各界的力量。举办这次高峰论坛，其根本的目的是要聚高端智慧，谋发展的良策，今天我们非常荣幸地请到了一批在国内外久富盛名的专家学者莅临论坛，他们之中既有资深的享受国务院津贴的专家，既有理论研究的大家，又有实践经验丰富的能人。我们相信，有了各位专家、学者的指导和鼎立相助，通过全市人民的努力，长沙的发展一定能够结出丰硕的成果，一个社会和谐、环境优美的长沙，必将在中部崛起。
最后，祝各位学者在长沙期间愉快，也祝这次论坛取得圆满的成功，谢谢大家！
[2009-04-30 04:04:40]
[主持人梅冬]谢谢李副市长！欢迎大家来到今天的高峰论坛。今天，李军副市长在他的致辞中，非常乐观地向大家传达今年一季度长沙市商品房市场出现的回暖，同时也介绍了长沙市住房保障制度改革取得的成果，给全国带来了先进的模范作用。接下来，我们请到来自湖南省建设厅总工程师唐道明先生发表致辞，请他来谈谈本次论坛的意义所在。有请唐工。
[2009-04-30 04:04:12]
[唐道明]各位领导、各位来宾，女士们、先生们：
在这春意盎然、充满生机的美好时节，非常荣幸参加中国·长沙第27届房地产交易展示会“新形势下住房保障的政策取向”发展论坛。我代表省建设厅向论坛的成功主办表示热烈的祝贺！（鼓掌）
住房保障是事关群众，特别是低收入群众的切身利益，事关经济社会发展的大事。这次论坛邀请权威专家和领导围绕住房保障政策这一主题展开全面地讨论，充分体现了长沙市政府对民生问题的重视，论坛的举办必将有效增加投资、扩大消费、改善民生带来现实的长远意义。
全国保障性安居工程会议在长沙召开，这次会议确定在国家的支持下，要在三年内解决750万户城市低收入家庭，240万林区、垦区等区的住房困难户的住房困难问题。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议，并做出了重要讲话。他指出保障城市低收入居民住房困难步伐要加大，扩大农村危房的改造试点，加大资金投入，落实土地供应，税费减免，信贷支持等政策措施。公开、公正、公平地确定保障对象，加强全过程的监督检查，把保障性安居工程真正建成民生工程，德政工程、阳光工程。同时，要科学地界定保障性住房范围，切实让低收入群众得到实惠，采取多种方式满足不同群体的住房需求。使全体人民住有所居，促进房地产市场平稳健康发展，发挥好房地产业在国民经济的支柱作用。
这次会议的召开，对新形势下住房保障工作起到了重要的作用。新时期，把住房保障作为改善民生，为民办实事的重要内容，基本完善了一健三改住房保障制度体系，初步建立相应的政策体系，形成较好地住房保障工作格局，为全省的住房保障工作作出了积极的贡献，并提出了可喜的经验，受到了住房保障部的肯定。希望长沙以这次活动为契机，进一步深化住房保障改革，进一步加强住房保障政策研究，把推进住房保障与加快城市棚户区改造有机结合起来，把解决城市低收入家庭住房困难和其他群体住房困难有机结合起来，把住房保障性住房和促进房地产市场发展有机结合起来，进一步提高城市居民的住房保障水平。
最后，祝本次高峰论坛取得圆满成功，祝各位嘉宾工作顺利、身体健康、家庭幸福、万事顺意，谢谢大家！
[2009-04-30 04:04:43]
[主持人梅冬]非常感谢唐工。接下来，将进入高峰论坛主题演讲时间。我想，对所有关注中国房地产发展和经济发展的朋友们来说，将是一次不可错过的思想盛宴。
我相信本次论坛肯定会为长沙，乃至全国住房保障体系的建设提供强大动力和发展智慧。为使论坛交流更为高效，组委会特意安排了专家主题演讲环节，我想对于所有关注中国经济成长和房地产行业未来发展的朋友，今天下午将是一次不容错过的聆听和思考的机会。前美联储主席格林斯潘说，目前的金融危机是地球上活着的人从未见过的大危机。危机之下，出口衰退、企业不振、股市低迷，楼市萎缩，去年年底大部分人还在悲观失望的时候，一位年轻的学者就大胆预测今年第一季度经济，特别是中国的经济也会出现回暖，去年的第3季度有望触底回升，股市会反弹到3000点，楼市也会逐步回暖，这位预测者就是著名经济学者赵晓教授。我们有请赵教授为我们做宏观经济形势分析的演讲，他演讲的题目是《全球金融海啸下的中国宏观经济》。掌声有请赵晓教授！
[2009-04-30 04:04:15]
[赵晓]各位尊敬的领导、各位来宾：大家下午好！
今天，会场是高朋满座，底下坐了我非常敬重的重要级嘉宾，要我先讲是因为我待会儿有事情，要和大家先告别。
首先，我要声明我并非是北京大学经济管理学院的院长，我只是一名普通的大学老师。今天要和大家谈的是全球金融海啸下的中国宏观经济，着重为大家介绍去年扩大内需政策以来，中国经济出现的新变化。
今年两会期间，温家宝总理讲了一句话“中国正面临前所未有的困难和挑战”，然后又列举了五个方面，第一个方面是谈国际金融危机仍在蔓延，尚未见底。可以说，今年以来全球经济的走势的的确确是这样，在2006-2007年期间，全球经济增长达到了5%，是一个很高的速度。2008年有些许回落，在2008年预测2009年的时候，世界银行估计今年全球经济增长将不到1%，大概是0.9%。
那么，从2009年一季度全球经济走势来看，实际运行状况比世界银行预测的还要差一些。所以，世界银行最新的预计是2009年全球经济增长速度是-1.3%，比去年预测的0.9%又差了许多。我们知道，最近又发生了一件事情可以说令经济雪上加霜，即猪流感，导致了全球性恐慌。有人预计猪流感给全球经济带来的损失是下滑5%，如果按照世界银行的预测今年经济是-1.3%的负增长，那加上猪流感，全球经济的走势将更加困难，绝对比去年预计的走势还要差。从5%回落到负增长的全球经济衰退，许多国家出现了第二次世界大战以来经济最缓慢的成长速度趋势，德国是-2%点多，日本甚至达到了-2.4%的负增长。全球金融海啸带来的影响比预计的还要差一些，还没有见底，现在也不敢说它什么时候能够见底，有人说今年的第四季度有可能见底。但是，即使见底以后也不能快速地进入回升通道，这是全球经济的情况。
在全球金融海啸的背景下，中国政府从去年就采取了非常积极地政策，特别是扩大内需政策。究竟结果怎么样呢？从第一季度的表现来看，可以归结为十八个字：市场有所回暖、形势依然严峻、政策尚需努力。
市场有所回暖可以从很多方面作表证。第一季度国内生产总值按核比价值计算，同比增长了6.1%。应该说6.1%的增长速度并不是一个理想的增长速度，甚至可以说是一个比较低的增长速度。但是，大家不要忘记这样的增长速度是在全球金融海啸的背景下所出现的。同时，考虑到去年11月份、12月份经济的快速下滑，如果没有扩大内需的政策，今年一季度中国经济的增长应该是在3%以下。但是，现在却达到了6.1%，这说明扩大内需已见初步成效。所以，这样的增长纪录超出了市场和经济学家的预料，这样的增长纪录无论是政府还是学者都是相当满意的，如此股市出现了大涨，市场信心出现回暖，原因就是因为经济比大家想象的要好得多，相对于全球经济暗淡地现象，它也是一次难得的宝贵迹象。
我做了GDP环比图，大家可以看出来去年四个季度的GDP环比都是下滑的，但从今年第一季度开始是上升趋势，说明经济有了一个转折点。
回暖迹象还可以从其他方面看到，如货币供应从去年的12月末至今年1月份都在稳定回升；金融机构新增贷款大幅增加，单月贷款创历史最高纪录。所有的迹象表示中国经济最危险的时候已经过去，最危险的时候是金融危机刚刚出现，金融机构收缩对实体经济的信贷，信贷是实体经济的血液，当大幅度向实体经济收缩信贷的时候，实体经济就会回盘，将会把实体经济拖下水，这样将会出现非常危险的局面。这说明，中国经济最危险的时机已经过去了。
固定资产投资出现了回暖，一季度全社会固定资产投资增长了28.8%，考虑到一季度物价呈负增长，实际增长则在30%以上，大家不要小看固定资产投资的回暖。因为，从去年的第一季度开始，全社会固定资产的实际投资增长实际上是下滑的，去年上半年增长速度不到15%，一直到10月份固定资产实际投资增长才14%，环比还是负增长。那么，现在已经扭转了固定资产投资下滑的态势，而且它的增长已经超乎了过去平均水平的增长。因此，我们可以说中国经济至少有一台发动机已经开始转动起来了，就是投资发动机，投资实际增长速度和去年相比几乎是两倍。
工业增长开始出现止跌回升，中国是世界工厂，工业的增长在整个经济增长中占了几乎50%的比重，如果工业一直往下滑，整个经济肯定是往下滑，工业增长整体回升，意味着经济回暖。2月份是11%的增长，3月份是增长3.8%，其中2月同比增长11%，从2月份就开始走出了下滑态势，这也是回暖迹象。
非常值得庆幸的是消费没有出现明显的放缓，甚至有所下快。一季度，消费同比08年加快了3.6%，投资和消费基本恢复了正常水平，内需基本得到了稳固。
全球股市整体上是下滑态势，中国股市从1168点上扬到了2000点以上，反全球股市下滑态势走出了独立上扬的行情，股市回暖有利于居民财产性收入的恢复，有利于整个市场信心的恢复，给当前的经济回暖增添了动力。
近期楼市成交量也有明显上升，一季度全国三十个重点跟踪城市是呈上涨趋势，环比上涨速度超过了50%。北京、上海、广州这些风向标城市也出现了成交量大幅度上升的迹象。
这是我们所看到的市场回暖迹象，但是形势依然严峻。一是外贸形势依然严峻，从去年11月份至今年一季度一直处于下滑态势，第一季度进出口下降了25%，过去以出口美元接近20%的增长来拉动中国经济每年接近10%的增长，但是现在的出口是-10%的负增长，出口发动机彻底熄火。
民间投资也没有跟上，房地产投资今年一季度只有4.1%的增长，外商投资只增长了2.1%，通货紧缩压力也初步出现，一季度三套物价指标，CPI、PPI及央行企业价值指数都出现了轻度的、混合型的通货紧缩症状，但也不要太紧张，因为它不是很严重，可是也不要盲目乐观。
二是失业现象依然非常严峻，国家统计局没有办法统计失业数据，却对农民工失业情况做了调查，根据调查做了间接推算，当前农民工失业数字是3784万，失业率是16%。农民工就业比率最高的两个领域：工厂和工地来看，失业现象都非常严峻，不能不引起我们的关注，这说明经济形势依然严峻。有人说，什么时候就业状态好转，才谈得上中国经济复苏，所以形势依然严峻。
那么，以上是我们对去年11月5日“扩大内需”新的政策调整出台以来，中国经济做的盘点。未来经济会怎么样呢？首先，扩大内需的成效是非常明显的，非常喜人，扩大内需已经取得初步成效，未来看中国经济有几点因素可以它会朝着积极的方向变化。
第一，对政府通过赤字扩大投资的计划要有信心。
用了一千亿来拉动内需，经济增长了8%。我们现在的经济总量是朱熔基时代的三倍以上，至少拿三千亿来扩大内需，今年总共是9500亿用来拉动经济增长，朱熔基时代三倍以上的数字使得中国经济出现了回暖。
第二，对当前货币政策的放松要有信心。
原因在于中国没有出现金融危机，别的都差，但中国就是不差钱，银行五次降息却只降了2%，信贷有空间，银行状况比较好。我们对继续宽松的货币政策要抱有信心。
第三，对地方政府的创新要有信心。
长沙市现在在讨论住房保障政策，长沙在住房保障的改革试点上走出了一条新路，使得它既有利于低收入者获得住房保障，同时又有利于长沙市住房市场的回暖，是一箭双雕的作用。这项工作是由地方政府政策创新所带来的成果，其他城市也在进行政策创新，如某个城市一次推出五条创新政策，一是降低购房首付房款，并解决户口落户；二是刺激市场刚性需求；三是用财政补贴低收入家庭，补源头；四是鼓励富人购房消费；五是第二套房政策松绑。由此看来，中国经济的房地产市场会进入新的局面，地方经济会有新的发展。在某些地方经济不太依靠房地产，还可以依靠其他的经济来带动本地经济的发展。
目前，如果中央政府能够鼓励地方政府进行政策创新，八仙过海，实际上就可以成为扩大内需的第二步，中央政府手里掌握的其他子弹，完全可以作为第三波决策来刺激市场。
根据以上判断，我们对今年中国经济抱谨慎乐观态度，基本上是维持去年的增速不变，在第一季度经济回暖，第三季度经济指标上出现回升，到明年年初中国房地产市场步入复苏，之后全球经济会进入复苏通道。中国将在这一轮金融海啸中成为首次走出危机影响的国家。
我的演讲到此结束，谢谢大家。
[2009-04-30 04:04:44]
[主持人梅冬]非常感谢赵晓教授对中国宏观经济运行进行的动态分析，特别是在投资、金融政策、地方政府政策创新等方面，做出了自己的判断和自己理性的思考。大家知道，在经济发展的动荡中，中国的房地产市场真的是一言难尽。今天看来，保障性住房是关系到民生非常重要的一部分，房地产市场能不能健康地发展的非常重要的一环。十年市场化改革之后，我们看到了保障性住房的缺失，就像医疗改革一样，千呼万唤仍不如人意。那么在老百姓满怀期待、政府加大投资这样一个新形势下，如何建立一套完整的符合国情的住房保障体系呢？接下来，我们有请住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮发表主题为《符合中国国情的住房保障体系》的演讲。有请陈淮教授！
[2009-04-30 04:04:23]
[陈淮]谢谢大家！我也要做一个声明，我的身份是中国城乡建设研究所所长，我不希望和政府挂钩，学者就是学者，白萝卜就是白萝卜。
昨天一条新闻，中国政府考虑萨克奇总统应邀胡主席访问法国；第二条新闻是中国政府不排除 也去法国。这说明在这场经济危机中中国的主动权和所处的位置。
赵博士说我们还有2万亿外汇储备，不幸的是很多外汇储备都借出去给别人花了。中国现在持有美国国债7500亿美元，中国是美国政府最大的债权人。在去年9月份的时候，中国持有美国国债才4700亿，为什么明知美国危机了，中国还借给它更多的钱呢？这里面多少有点缘故。
在7个月之前媒体报道过，胡锦涛总统应邀布什总统的邀请赴美国商讨金融危机，想打探胡主席的意见。布什说，胡哥，再借点钱给我们吧，这场金融危机怕是过不去了。胡主席说，中国人有句话，借钱有还，再借不难啊。布什说，你要是不借我，之前欠的钱恐怕更难还上了，你要是不借给我，我们就只能卖点军火了。胡主席说，卖给谁啊？布什说：卖给台湾。
中国政府看到美国政府借来钱了，它也朝中国来借钱了，但中国政府拒绝了。法国总统回国后很郁闷，百思不得其解，你要是不借钱给我们，我们就找中国达赖。美国人能借到钱是因为美国人手里有刀，但法国人手里却只有尖，没戏。这下好了，温总理来了个环欧洲访问，第一站到德国，第二站到西班牙，第三站到意大利。
到了德国，德国总理很热情，温总理说不用那么热情，直接谈吧，两批赴欧采购团才有了昨天的新闻。法国总理说没说过西藏不是中国的领土。中国总理说，没说不行，你得说是还是不是，要承认是。然后，法国总理发布，承认西藏是中国的领土，不支持西藏独立。所以，才有了胡主席再次考虑赴欧时到法国去访问。
（图）大家别以为这张图仅仅是幽默，中国的工业化刚刚走到小四轮、农用车取代人力手工的阶段，但是，全世界就等着中国人去拯救呢！我们就开着小四轮、农用车和航空母舰竞争了，这就是在金融危机中中国面对的挑战。但是，中国有13亿人口和城市化进程。
温总理在泰国参加东南亚峰会的时候讲了两句话，第一中国救不了世界；第二中国离不开世界。这是我想就当前的形势和大家交流的。
我们乐观在哪里呢？没有那么多时间证明，就讲一点。各位媒体朋友、各位来宾、领导们，把你过去一周、过去一个月，以及春节之后，你从各式各样信息渠道听到的消息汇总一下，有没有这样一个感觉？以美国微首的发达国家，他们的政策资源和政府财政政策资源，还用在抢救轱辘上，而中国今年以来央行连续三个月历史最高水平的放贷，政府大规模的上项目，前不久国务院又批准第三批中央政府的投资，我们的政策资源已经实实在在地用在了刺激经济、恢复增长上了。我们比美国整整快了一个节拍。
打个通俗的比方，好比美国的病人现在还躺在抢救室大笔花钱，用在上呼吸机、打强心针呢。而中国的病人已经出院了，我们的钱花在养身体上了，这就是区别。
说到经济形势和世界金融危机对中国的影响和住房保障有关系吗？有密切的关系。虽然时间很短，我还是想说说，我们为什么需要住房保障体系？
美国人很讲人权，但美国人懂得人权观也仅仅是最近50年的事，200年前美国写独立主权的时候，他们声明人人追求幸福的权利就是人权，这还是人类文明的巨大进步。人人平等是对封建制度的否定，人人有人权的制度是对神权的否定。但是，美国在上个世纪的人权也不完整。人人追求幸福就有人权了，但是没有追求上幸福的人怎么办呢？于是，他们就提出人人有追求幸福的权利，人人生来就享有社会基本保障的权利，这才是完整的人权观。
中国的住房保障体系一直以来和市场结合的住房保障体系是从1999年才开始建立的，至今才不过10年时间。从98、99年亚洲金融危机起，才开始在城市中建立最低生活费制度、最低工资制度、养老金社会统筹发放制度、失业保险制度等保障体系。那么，在保了吃、穿、养老之后，进一步要解决的就是住房保障。为什么要有住房保障？还没说完。人们把它归结为关注民生、体谅民意等诸多，这种认识也不能说错。政治意义上说，关心老百姓的疾苦是对的，但是仅仅把它停留在民为政，政为刺激并不是多么高明的认识，并不是多么高明的政治理念。
政府高明的政策，不是因为政府的官员有好心眼，政府做住房保障体系就如同厨师就应当炒好菜，教师就应该教好书。有四个客观理由，第一，中国政府没美国那么阔，但是一个无人赡养的老人就应当由社会通过救助的方式保障有体面的住房；第二，住房消费特点决定。人们买房子要攒钱，但买房子的时间和结婚的时间是错位的，攒完一辈子的钱才能买房，但不能攒完一辈子钱再娶媳妇儿，生孩子都来不及了。第三，一个社会在进取过程中应当维护社会资源，社会资源是有限的，土地和其他城市设施、公共资源，政府有责任公平地配置这些公共资源。因此，需要通过包括住房保障体系在内的制度手段调整富人和穷人、城市和农村、东部和西部等发展不平衡态势下的群体利益关系。第四，中国处在城市化高潮过程中，住房保障体系是保障中国城市化进程有序、合理、优化的一条重要路径、重要制度安排。因为，很多发达国家在城市化进程中也很难幸免发展中国家所重复地不合理之路。
住房保障体系的必然性有四条原因，结合中国国情有四个组成部分，哪四个组成部分？第一，救助型保障。市长刚刚所说的廉租房，以及大家关心的廉租房政策具体规定，是救助型的，是指完全或基本没有力量自主解决住房问题的这部分人群，就应当由政府免费或基本免费提供基本住房条件。我刚才说，就是有一天中国到了美国那么阔，这一部分的救助也不能幸免。我们和美国的区别是，我们的财富分布是金字塔型，处在底端人群所占的比例比美国要多得多，中国政府力量又薄弱，这就是我们的发展困难。
第二，援助型保障。你有一定的自我解决住房能力，但是不足或至少眼前不足，怎么办呢？政府出政策帮你，但援助的跨度很大，有的人十成能力中就有七、八成，你帮一、两成就行，有的人却十成里面只有一、两成，你得帮七、八成才行。不管是有多少成的，总之是能力不足的，政府就要改善他们的住房需求。这就包括了经济适用房，经济适用房不管有多少政策参与其中，毕竟您得买，得有一点支付能力的，剩下的部分由政府给予援助。政府可以通过限制土地资源配置比例，优先让你的需求得到满足，再加上工作人员可以享受福利分房的住房补贴，还有第一次购房的七成利率优惠，税负减免、手续费降低，都是援助型的。
第三，互助型保障。公积金就是互助型保障手段，大家你帮我我帮你，把钱搁到一块儿，谁需要改善住房优先用这笔资金。公积金和医疗、养老、失业的保障统筹关系不一样，医疗保障统筹是指你交了医疗保障费用之后，一辈子不得病都不划算了。但是，公积金不一样，你一辈子不买房，最后钱还退给你，钱还是你的。公积金的问题今天没有时间说，覆盖面不够宽、不够广，代际之间的差别比较大，也不能保障所有人享受公积金政策的支持。
第四，自助型保障。自己帮自己，还有政府什么事吗？有。中国还没有国外那么成熟的自助住宅消费模式，钱还在银行呢，由金融机构贷款给你，政府是鼓励人们自我合理地调整消费结构，加强满足住房需求的自我负责能力。
以上四种方式没有一种方式是没有缺陷的，如果说住房保障体系有什么政策取向的话，从08年末，特别是09年进入保增长宏观经济运行的过程中以来，最大的取向就是因地制宜。不存在一个地方典型的政策可以拿来给全国用，在沿海大城市地价非常贵，上海基本不建商品房，盖经济适用房。如果商品房和经济适用房的价格差异不明显，就不一定要建经济适用房。所以，因地制宜是最大的取向。
刚才说，政策取向因地制宜已经成为09年住房保障体系越来越明显的突出特点，我同意大家指出以上四种保障方式力度不足的意见，但是没有一种方式能够在某地完全取消的，也没有一种方式是完全适合某地，没有一点问题的；住房保障体系是由救助型的、援助型的、互助型的、自助型的保障相互交叉组织成的无缝对接保障体系，这是各国经验已经证明的一个有效住房保障体系。
以上仅供参考，谢谢大家。
[2009-04-30 04:04:52]
[主持人梅冬]再次用掌声感谢陈淮教授。刚才，他从国家竞争力、人权生存状况层面，向大家进行了详细地解析，也分析了住房保障政策在中国现阶段的发展，老百姓生存的必然性和必需的政策取向。在对话环节中，陈教授肯定还会有更创新的观点和建议，那时在和大家进行互动和分享。
保障性住房建设如何保障公平和效率是全社会最为关注的热点话题，经济适用房、廉租房以及之前的房改房、小产权房，似乎都未能有效彻底地解决这个问题。公平和效率这两个词语似乎是一对天然的冤家。那么，在市场经济中如何最大限度的保障公平需要有大智慧。当然，长沙市政府在这方面已经很有见树了，但我们还是需要一些大智慧来保持我们清醒地头脑。接下来，有请住房和城乡建设部住房政策专家委员会主任、清华大学房地产研究所所长刘洪玉发表主题为《住房政策中的公平与效率》的演讲。有请刘教授！
[2009-04-30 04:04:24]
[刘洪玉]尊敬的各位领导、各位来宾：大家下午好！
非常高兴来到长沙讨论住房保障的问题。刚才，陈淮主任说了一个“赵本山”科，我得用“非赵本山”科学，我没有那么好的幽默感。我也要做一个声明，不太喜欢和政府有联系。
今天的主题是“新形势下住房保障的政策取向”，我们可能比较关注“政策取向”向哪个方向发展。但是，我们现在所面临的问题可能是不知道我们应该到哪儿去，理想的地方是在哪儿？这个问题如果不搞清楚，经常会感觉这样做似乎对，也似乎不对，感觉怎样做都有它的道理。另外，住房政策涉及到当前的矛盾和问题的解决，它又是一个长远的问题，它应该是陈主任刚才讲的与生俱来的、永远会存在的一个问题。那么，我今天给大家介绍公共住房政策和它的设计准则。
一、公共住房
公共住房，又称补贴住房，是指由中央或地方政府建造、资助、拥有或管理的面向低收入家庭的低租金住房，以及有公共部门补贴的面向中低收入家庭的廉价住房。
公共住房补贴，是由政府提供的激励方式，它通过降低机会成本或增加潜在收益，促使目标市场中的消费者和生产者去做某些在没有获得补贴时不愿意做的事情。
国际上有社会住房、工人住房、非盈利住房、可支付住房、低收入住房、廉租房、经济适用房、公屋/居屋、国宅等各种称呼。有的经济适用房可以租、可以卖，还可以租一部分、卖一部分等很多形式。
公共住房政策是政府以提供公平住房机会为目标，设计和实施的与建设和使用“公共住房”相关的住房政策。它的目标是公平住房机会、改善住房质量、实现住有所居。它通过对住房生产或住房消费的补贴，为居民家庭提供公平的住房机会。它的细节目标首先是要解决最低收入家庭基本住房需要，确保其居住在体面的住房中；第二是不断改善居住条件和社区环境；第三是鼓励住房自有；第四是实现资源在住房领域内部的公平配置。
刚才讲的是从低到高的目标，到底该怎样选择适合地方居民的目标呢？它受几个因素的影响，一是当地居民居住条件的整体情况；每个城市当前的住房状况差异是非常大的，东部、中部、西部、南部、北部，特大城市、大城市、中等城市、小城市之间的差异都非常大，它和当地经济发展水平、政府财政实力也是相关联的。另外，还要考虑到对当地住房市场的影响。公共住房和住房市场是关联的，谈到对当地住房市场产生怎样的影响，也是和我们选择公共住房政策目标是相关联的。
那么，要实现住房政策目标，就要通过政策工具。我们把工具分为两大类：第一类是供给导向型的住房补贴政策。指政府通过降低生产者的建造和经营成本，或者提高其经营、销售收入，激励生产者建造面向补贴对象群体的低租金或低价位住房；也可以直接由特定政府部门，或者建立政府背景的非盈利性机构作为供应者，负责公共住房的建设和维护，政府直接提供土地、基础设施和资金或贷款等方面的支持；通过优惠利率贷款，给予（可转让的）税收优惠或减免额度、承诺租金（价格）补贴等方式，引导和激励私营机构参与公共住房建设。
第二类是需求导向型的住房补贴政策：是指通过降低消费者融资成本、住房消费支出等，提高其住房消费意愿和能力。政府直接面向补贴对象家庭提供租金补贴；也可以面向补贴对象家庭提供低利率的贷款。
二、“公共住房”政策的设计准则
设计和评估“公共住房”政策应遵循一系列的准则。但是，现在很少有人琢磨这个政策制定得怎么样，将来能不能交差，花了多少钱，取得了多少成效？这就需要有一些政策设计的准则。这些准则，或有利于政策目标的实现，或能促进“公共住房”政策工具的良好运行。
支持政策目标层面的准则：第一，有效性原则：特定政策工具能够服务于既定政策目标，并为这一木百的实现发挥显著的、正面的作用。也就是说，我们要对比政策实施前后的状态，看看政策是不是真正有效果，实施以后的状态和政策目标所希望的状态之间进行比较，看看是否真正实现政策所希望的目标；
第二，公平性原则：一是横向公平性原则，即相同条件家庭从特定政策工具中获得的效益或承担的成本也应相同。二是纵向公平性原则：这一方面要求特定政策工具不应进一步扩大不同人群间业已存在的收入差异，相反应当有助于缩小这种差距；另一方面，又要避免某一群体在接受特定政策工具的补贴后，其收入反而超过原收入高于该群体的其他群体的情况。
在住房政策的公平性问题上，大家讨论得比较多的是和纵向公平运用相关的，补贴不可能是无极变速，始终会有一个台阶、一个级差，这样就会出现在级差边缘上的人在拿到补贴之后就会有很大的收益优势。
美国做过很多研究，他们研究美国各式各样的补贴政策，分析这些政策在不同人群中的收益状况，他们分为了五个20%的人群，他们有租金补贴、税收优惠、购房退税的优惠政策，他们从这些人群中研究到底是哪类人群得到的补贴更多，更公平。从图上可以看出，有20%的人既没有拿到购房补贴的好处，也没有购房退税的好处
，这就是纵向的不公平。
第三，回应性原则。要求“公共住房”政策工具能够切合政策对象的实际需要、偏好或价值观，从而在主观上得到政策对象的认可和欢迎。
第四，外部性原则：特指其对住房市场的正面或负面影响。
住房政策是政府对市场的干预，肯定会有一些影响，比如平稳市场发展，降低市场风险，这是正面的；也有可能是负面的比如推高住房价格、加大市场风险、降低劳动力市场效率等方面。我们要尽可能控制政策带来的负面影响。
保障政策工具良好运行的原则：
高效性原则，即公共住房政策工具的效率是指补贴的等效金额与政府提供补贴的成本之间的比值。补贴的等效金额是指对于补贴对象而言，接受补贴与接受这个等效金额的现金无差异；补贴效率取决于消费效率和生产效率，高效原则要求“公共住房”政策工具应该以尽可能小的成本满足既定政策目标，从而减轻政府的财政负担。
可承受性原则，指“公共住房”政策工具的成本应当是社会所能够承受的，特别是考虑到“公共住房”政策工具的长期性特点，应当对未来较长时间内政策工具的成本和政府财政投入的可能规模有准确判断，或者尽可能扩充其资金来源，否则很有可能造成政策工具的半途而废。
适应性原则：“公共住房”政策也应当与国家（地区）的法律法规和政治、社会环境相适应，这也是“公共住房”政策得以实施的一个基本前提。
可监督性原则：“公共住房”政策支出都属于公共支出的范围，占有很重要的份额，政策实施过程必须受到严格监督。“公共住房”政策应当具备透明、公开的特点，在程序上尽可能简单，以便引入各种内部和外部监督。
可持续性原则：政策的连贯性；政策工具之间的衔接性（多种工具配合使用，相互之间需要衔接）；政府承受能力的可持续性（地方政府多是雄心勃勃，目标任务巨大，可能带来对政策导向的长期挑战；“公共住房”政策对促进城市、社区、环境、资源等可持续发展示范和引导作用。我们强调科学发展观、可持续发展，城市资源、环境资源都要可持续发展。那么，将可持续放在政策性住房中起到主导作用，这是应该要做到的事情。
其他原则：不同类型政策工具还需要满足其特定要求。公共住房金融工具需要满足金融工具的一般性要求，包括盈利性、流动性、安全性等。住房税收政策工具也需要满足税收的基本原则：效率原则、适度原则、合法原则。目前，征这个税、征那个税，减这个税，减免那税，实际上征税也要很大的成本，世界上很多发达国家曾经发现，其实征收来的很多税费还没有为征税所花的成本多。
三、住房保障制度建设应注意的问题
保障形式与保障水平因城市特点而异，租赁、租赁+购买、购买（提供多样性选择）；供给补贴VS需求补贴；实物补贴VS现金补贴。
政府财政负担要合理分配具有可持续性，直接支出VS间接支出，金融补贴VS税收补贴，中央补贴VS地方补贴。
机构创新减轻政府直接管理负担，鼓励私营部门参与，建立非盈利机构（建设、分配、管理）。
关注发挥存量住房的作用，充分发挥住房市场本身的过滤功能，促进存量住房资源的合理流动与优化配置，满足城市建设、城市增长可持续发展的原则。
发展收入混合、业权混合的居住社区，构建和谐社会，也需要在这些方面进行努力。
我就讲这么多，谢谢大家。
[2009-04-30 07:04:08]
[主持人梅冬]非常感谢来自清华大学的刘教授给大家带来的演讲。有人说，中国经济能否触底回升关键就看房地产行业能否率先复苏，走出调整。房地产行业在国民经济发展中究竟有多重要，目前整个国内的房地产发展态势如何？我们有请中国房地产研究会副会长顾云昌先生为大家做楼市走势分析。
[2009-04-30 07:04:43]
[顾云昌]大家好，要我谈住房市场的走势，不同的人有不同的看法。陈主任说了法国总统的事，我也想起了一件事，同样是关于法国人的礼仪—见面亲吻。法国总统见了德国女总理亲吻了一下，德国女总理很尴尬，说法国总统太不友好，一见面就强吻人家。最近报道奥巴马访问法国的时候，有一位漂亮的大学生在人群中高喊：我们俩亲一亲行不行？奥巴马很尴尬，想亲也不行。结果萨克奇就说，有人要亲你，你不亲一下吗？奥巴马就走过去亲了一下那个女大学生。但是，就这两个国家的礼仪不一样，报道出来的结果也不一样。
房地产市场也一样，不同的人也有不同的观点，我今天仅谈一下我的观点。
一、三个“稳”字看国策。
国家的政策、国家的决策，和国家对下一步房地产市场的策动。总理政府工作报告中有539个字，中心内容是三稳，稳定市场预期和信心；稳定投资；稳定房地产业平稳有序发展。
有数据表明，今年1、2月份房地产投资和销售情况是这样的，投资同比只增加了1%，这是十年来首次出现投资出现低于10%，而且仅有1%的增长。房地产联系到几十个行业，这些行业加在一起对GDP的贡献将近有20%。尽管销售1、2月份有所增长，但因去年销售下降了20%，08年的销售是唯一十年间出现的下降，而且下降了20%，比较下来今年的销售也只增加了4%。那么，我们有理由说，房地产要保持投资，投资对GDP有贡献。
房地产既可以从投资角度拉动经济增长，也可以从消费角度拉动经济增长。2007年，新房、二手房全国销售达到了4万亿，但社会零售总额达到了7万亿，两者之间是1：3的关系。不管怎么说，房地产投资、消费对就业意味着什么，大家心里都清楚。所以，有理由要稳定房地产的投资。
二、三个目标谋发展。
住有所居（保民生）；居有好房（保永续）；房市健康（保增长）。这是中国房地产市场发展的目标，也是全世界各国政府追求的房地产市场的发展目标。联合国提出人人享有适当住房，话比我们的长，我们的是住有所居，就是说所有的人应该有他自己居住的房子，可以是买的，可以是租的，但是必须住有所居。
谈到安居工程，就是全民的安居工程，有保障性安居工程，也有商品化安居工程，这是全覆盖化的安居构成，是无缝对接的安居工程，不能有遗漏的，住有所居实际上就是保民生，也就是总书记讲的，努力实现全体人民的住有所居。
如何实现住有所居？有个关键词是可支付问题。因为，大家的购买能力是不一样的，但只要所有人的家庭是可支付的话，买别墅是可支付的，买廉租房也是可支付的，讨论可支付问题就是讨论全民安居工程。作为政府应该重点考虑如何可支付，这是保民生的重要问题，也是防范社会危机的重要举措。
居有好房（保永续）。不同的人对好房子有不同的梦想，在中国发展的现阶段，我们追求的好房子是什么样的房子？总书记说要努力实现全体人民的住有所居。那么，他又提出来节能省地型住宅，节能省地型住所。总书记要管的国家问题很多，但只管住房问题的节能问题，这是我们现在住有好房的重要目标。按照中国的城市化进程，城市要关注紧凑；住房也要关注紧凑，但两者都要是绿色的。
房市健康（保增长），前段时期希拉里到中国来，一是希望中国继续买他们的国债，中国买了；二是推行新能源政策。房地产这样一个能耗大户，如何搞好节能减排、节能环保？在发展过程中如何贯彻国际上提出的可持续发展？现在，除了关注社会危机以外，还要关注环境危机。环境专家有这样的预测，如果环境危机继续恶化，我们将损失第三次世界大战的损失总和。
楼市健康也是全世界各国政府共同关注的问题，从亚洲房地产市场泡沫破灭，到美国楼市次贷引发全球金融海啸，可以看出房地产健不健康关乎到金融，关乎到国民经济的安全。所以，房地产市场要健康，不光是价格问题，不光是泡沫问题，而是市场健康问题。那么，房地产市场价格的大起大落、销售的大起大落、投资的大起大落，都是世界各国政府所关注的重点问题。
房地产发展的三大目标和社会危机、环境危机、经济危机紧密相关，中国如果搞好了可以从以上三大角度防范危机的发生。我们不管要看到市场的变化，还要看到保民生、保永续、保增长的楼市健康发展。
三、三项原因暖楼市。
第一季度楼时出现了小阳春，很多人说是开发商的假按揭，但从各地所反馈的数据来看，楼市回暖的数据是真实的、有效的。为什么会回暖呢？
第一、政策效应。
国家拉动内需的宏观经济政策，国家有关房地产的宏观调控政策，各级政府因地制宜地出台了刺激楼市的政策，这三个方面的政策直接影响了楼市，在市场的效应已经比较好的体现出来了。
第二，房价回调。
08年的长沙房价没有涨，有稳步的回落，而全国房价今年3月份和去年3月份同比下降了31.9%，统计局的数据是下降了16%点多，在深圳的真实下降数据是关内下降20%多，关外下降了50%。
第三，刚性需求。
大家都在谈刚性需求，我们看到了一个有趣的现象，这一轮的小阳春是由刚性需求所引起的，北京市场第一次说买二手房的人首先进入了市场，到二月份可以看到卖80、90平米户型的人比较多；到三月份就是买100平米以上户型的人多了。第一轮需求是刚性需求拉动的楼市，去年7、8个月的刚性需求都在等待着，这一轮都释放出来了。
回顾2000年买房的情形，首先进入市场的是高收入家庭，福利分房没有他们的份儿，他有钱就买好房。所以，首先进入市场的是高收入时候家庭，他们买的是180-200平米的房子。接下来是中等收入家庭，买140平米左右的房子。最后，到中低收入家庭吃亏了，买得晚，房价更高了。这是上一轮的实际情况，而这一轮的市场情况和上一轮有很大的区别。房地产市场回暖还有三大原因，一是降低了首付款利率；二是降低了房价；三是降低了税费。
四、三项因素测走势
1、刚性需求与柔性需求。
柔性需求是指改善性需求和投资性需求，刚性需求现在有所表现，释放得比较快，积压了一年的刚性需求释放了，以后怎么办？鉴于二套房政策还没有完全放开，鉴于市场还没有完全恢复信心，当信心完全恢复的时候，当二套房政策完全放开的时候，才是市场真正回暖的时候。也就是说，市场回暖的基础还不稳固，需要我们进一步促进房地产交易。所以，我们丝毫不能放松促进房地产交易政策层面。
房地产前景还不是很好，一是房地产投资在3月份尽管也4.1%的增长，1月份只有1%的增长，但这种增长速度远远低于20年以来的增长；二是房地产商购买土地的热情非常低，1-3月份全国开发商购买土地的数量同比下降了40%，新开工面积下降了16%。那么，这个时候提出稳定房地产投资，可见中央的用意在哪里。
2、住宅地产与商业地产
如何使房地产市场恢复、回暖，根本还是要促进投资，地方政府也出台了土地政策促进土地的投资。商业地产市场仍然低迷，写字楼销售面积同比下降很多，北京、上海的五星级酒店原来是很难有空的，现在很多是空的。住宅地产出现了回暖迹象，但商业地产还没有出现回暖迹象，可是商业地产也有一个问题，各地商业地产开发过于盲目，如果商业地产也回暖了，楼市才能说是全面回暖。
3、地产经济和宏观经济
大家知道地产经济和宏观经济是相连的，中国的经济没有复苏以前，房地产提前复苏的可能性有没有？有还是有，但是可能性不大。我们看到，社会需求结构中，低收入有需求没有购买力，高收入家庭有购买力却不急于买房，既有需求又有购买能力的是中产阶级，而中产阶级被股市打趴了。所以，在股市没有真正回暖以前，在宏观经济特别是世界经济没有确定回暖的情况下，过早判断楼市是不可取的。所以，现在要乐观也要谨慎地乐观。有人问，有些开发商已经提价了，你怎么看？我希望部分提价的开发商要以中央提出的稳字为基础，把一切行为先建立在稳的前提下，把基础搞稳了，房地产市场的回升才有可能来得更快、更稳固。
谢谢大家！
[2009-04-30 07:04:08]
[主持人梅冬]谢谢顾会长。接下来，把时间聚焦在长沙楼市上，长沙的住房保障政策和长沙商品房市场的发展，是怎样处在和谐状态下的？我们要特别听听“长沙住房保障的新模式以及未来发展规划”，掌声有请石长松局长。
[2009-04-30 07:04:26]
[石长松]非常高兴这次房交会能邀请到这么多的知名专家、学者，就住房保障政策取向问题给我们很多的启迪和帮助，非常感谢各位专家的精彩演讲！也非常高兴有机会向各位专家、学者汇报长沙住房保障的实践和体会，请各位专家多多指教。
我感觉长沙住房保障分为三个阶段，我的感觉可能不一定正确。98年以前，长沙住房保障处在福利分房阶段，主要以福利分房为主；从98-07年间，是实物建设阶段，以实物建设为主，货币补贴为辅的阶段，方式和全国大多数城市一样，以经济适用房和适用性住房为主。第三阶段是以货币补贴为主，实物补贴为辅的阶段。在这个阶段，我们把廉租房保障对象扩大到低收入家庭，与经济适用房政策实现了无缝对接。同时，对国有企业、外来务工人员及新就业者等特殊人群一并纳入了政策覆盖范围，而且把廉租房政策覆盖到了大学生群体。
第二、过去住房保障实践中存在的问题与缺陷
首先，存在的问题。
1、保障性房源不足
至2007年底，积压了20035万户保障对象，有50000多职工没有享受住房保障的覆盖，保障性房源不能保障
需求，每次公开摇号很多人满怀希望而来，最后失望而去，这是一个主要的问题。
2、政策覆盖率不宽
我们的政策对新就业人员、外来务工人员还没有纳入保障范围。
3、资源配置不优
集中建设保障性住房，使土地利用效率比较低，建筑质量不够高，在有的地方形成了新的城中村，特别是有些经济适用房对象把绿化用地用来种菜，把地下空间用来养猪，对经济适用房的管理带来了很大的困难。
4、生活成本增加。
保障性住房大多在边远郊区，设施不太完善，导致保障性住房家庭的生活成本上升。
第二是体制缺陷。
1、分配难以做到公平。
2、实际操作存在困难。
3、保障力度难以持续。
4、低水平重复建设。
根据存在的问题和制度的缺陷，我们探索怎么样实现住房保障思路的改革创新，总体思路是这样的，一方面要既能改善低收入家庭的住房困难问题，又要充分发挥市场配置资源的基础性作用，既要履行好政府责任，又要发挥好市场的调节作用。
在实践中提出了三个结合：
一是把推进住房保障工作与扩大政策效应、加快推进棚户区改造结合起来。我们原来讲经济适用房应该是补助性政策，应该说买经济适用房的家庭还是有一定的购买力，但很多中低收入家庭唯一的财产就只有住房，并且住房还比较狭小，却又是在城中心地段，这个地段是最具有升值潜力的地段。那么，我们认为推进棚户区改造工作是实现低收入住房困难家庭解困的最直接、最有效的途径。那么，我们把两者叠加起来，形成复合效应。通过大面积推进棚户区改造，把住房保障工作有效结合起来，在棚户区改造过程中引入住房保障政策。
二是把推进住房保障工作与扩大自主选择、提高资源配置效率起来。把过去的保障性住房用地，通过配置成为市场用地，经过优化配置后，初步测算了税收收入应该在17个亿左右。
三是把推进住房保障工作与促进市场发育、健康发展房地产业结合起来。我们一直在想怎样把住房保障与市场发展，看似比较矛盾两个方面结合起来，形成互相的推动效应？我们通过正确的测算，如果3.15万户都去购买商品房，按照每户90平米计算，可以带动300万平米的住房消费，可以带来17.1亿元的税收；改造1平米的棚户区可以带动1.5平米的住房消费，通过实行货币补贴将带动近1000万平米的住房消费，可以实现57亿元的税收。
三是实行廉租住房租赁补贴也将带动房产二级市场的繁荣，带来市场的积极消费。
第三、改革与创新
主要中四个方面进行改革：
一是改政府运作为市场运作，力求供房充足。2007年，长沙房地产市场出现了供大于求的趋势，如何消化存量房产成为了政府头疼的事情，保障性住房房源不足又给低收入群体带来了住房困难问题，将这两者结合起来，实现市场的良好运作。
二是改指定选房为自主选房，力求选房自主；
三是改间接补贴为直接补贴，力求买房实惠；
四是改不变产权为可变产权，力求住房心安。
过去的经济适用房要退出是比较困难的，而且是有限产权，现在的货币补贴仍然是有限产权。但是，这种有限产权通过缴回政府补贴的部分资金后，可以非常顺利地实现完全产权。
完善的体制有以下几个方面：
一是健全组织体系。长沙市构建了从市到区、到街道，到社区的住房保障网络，通过住房保障工作站，设置了住房保障工作中心，以及区里面的住房保障工作局，三站式的服务组织，使住房保障工作取得了可喜的成绩。
二是健全政策体系。
三是健全资金体系，很好地处理市、区两级分摊资金的原则。
四是健全监管体系。长沙市对住房保障体制实行监管，鼓励举报。
四是健全服务体系。把住房保障工作的信息网络一直延伸到了社区。
第四、实践与成效
我们感觉到一是加快了解决低收入家庭住房问题的步伐，到目前为止我们一共发放了16700多户的货币补贴凭证，廉租住房保障累计达18096户，对大部分保障范围内的低收入家庭做到了应保就保。
二是大力推动房地产业健康发展。2008年，共完成房地产开发投资约478亿元，商品房实现销售680.79万平方米，商品房均价在每平方米4000元左右，今年2-4月份的商品住房签约数量每月均突破了120万平米。
三是推进了和谐社会的构建。通过国家统计局长沙调查队的专题调查显示，100%的受访低收入家庭对经济适用房货币补贴政策表示拥护和赞同，群众的参与率与街道、社区的支持率平均达到了100%。
第五、未来展望
下一步长沙将进一步坚持低水平、广覆盖的原则来健全完善住房保障体系，我们认为目前的住房保障政策还是应该坚持低水平、广覆盖的原则。
一是不断扩大覆盖面，把应该保障的人群都纳入到住房保障的范畴；要坚持低水平，防止一些人钻政策的空子，承担了不应该承担的政府责任。
二是适度调整住房保障的标准，使社会发展水平与人均收入增长水平相适应，与房地产业的发展水平相适应。
总的来说，经济适用房补贴的标准和市场购买新房的补贴比例相吻合，廉租房租金标准与市场平均租金相匹配，达到政府的租金补贴可以在市场上租一套房子的要求。
三是健全经济适用房管理机制，进一步健全经济适用房动态入准机制，使经济适用房政策保障落到实处。
四是注重方式方法的创新。我们将结合中央工作的走向，结合长沙市的实际情况进行方法上的创新，把人人享有住房的目标得以实现。
我的汇报就到这里，谢谢大家。
[2009-04-30 07:04:50]
[主持人梅冬]石局长请留步，马上进入对话环节，我们邀请陈淮教授、刘洪玉教授、顾云昌教授嘉宾一起上台。
我们要请教陈淮教授，在目前金融危机背景下，当前住房保障发展面临哪些新形势？有现场朋友问，他想结婚，到底该什么时候买房？
[2009-04-30 07:04:17]
[陈淮]什么时候买房问他的未婚妻，市场配置资源有两个原则，一是等价交换，不白给，你给社会做一份贡献，社会给你一份交换；二是择优选择，指竞争。这个体系在市场经济存在的全过程始终要进行不断地修补和完善，不存在什么时候合适，什么时候不合适。
越是经济下滑，需要政府刺激经济的时候，越是大规模增加政府公共产品的大好时候，它可以把政府投入和完善政府供给产品完善结合起来。所以，克强总理的讲话中有一句很重要，住房保障体系对拉动内需的作用是可以扩大投资需求。政府要把这部分投资用在住房保障这个公共产品上，让老百姓有直接受益的理由。所以要加大住房保障体系建设的力度，这个时候肯定是很合适的。
在住房保障体系建设过程中，中国是从无到有，有人说从解放以后就有宅基地政策，这是住房保障体系，福利分房也是住房保障体系，但那是和小农经济、一大二工、计划经济相联系的保障。现在是市场经济，它要求每个人对自己的发展和生活负责任，光这样还不够，还需要政策、政府和社会在不同发展阶段和发展情况下，共同对你加以保障。
那么，我们要注意到，发达国家城市化进程完成了，没有人要往城里搬了，中国城市化进程没有完成；二是中国现在有一部分住房要拆了重建，而发达国家不存在大拆大建。中国城市改造扩张和住房保障制度是交叉在一起的，而发达国家没有这个问题，他们不需要有农民工进城的问题，城市农村的人口分布已经稳固了，而中国正处在农民工进城的城市化进程中！
我认为大家现在该不该买房子，因你的职业、收入、具体情况而定。你非要在长沙生活，你尽量往长沙市中心买，你离上班地点近最重要。25岁-35岁买房要尽量靠近上班的地方，35岁-45岁买房尽量靠近学校，有优质地教育资源；45岁-55岁买房尽量靠近父母，照顾父母方便；55岁-65岁买房尽量靠近医院，65岁以后哪都可以了。
你要满足居住、卫生、做饭、孩子做作业、一定的舒适度， 60平米就够了，25岁-35岁的年龄正是可以广泛开展社交活动，享受年轻美好，和年轻的朋友来聚会的时候，你的业余时间有95%是在享受这些，你把这些时间浪费在来往的上下班途中是浪费的。如果长沙郊区的房价可以上涨30%的话，核心市区就能上涨100%，对不对仅供参考，投资有风险，入市需谨慎。
[2009-04-30 07:04:36]
[主持人梅冬]您认为保障性住房建设和商品房建设过程中，竞争本来就存在？
[2009-04-30 07:04:56]
[陈淮]会吗？你认为开海鲜馆和大排挡会互相抢生意吗？不会的！刚才局长讲，廉租房要应保尽保，因为它是基本的，没有这个人们就活不成了，经济适用房也是满足一部分人的需求的，两限房是满足要适度改善的，50、60平米的住房舒适度不够，能不能适度改善一点？再一个层面是享受型的，除了改善以外，我已经是中等阶层，40岁以上了，虽然我从不看书可不可以有一个书房？太太需不需要一个20平米左右的地方搁跑步机？现在有身份的人在屋里头跑步，没身份的人在屋外头跑步，享受不享受也是要有基础的。
地方政府说应保尽保，保障有基本需求的，需要改善的我也给予部分保障，享受型需求的要稍微给点惩罚，多交税费，你多占资源就多交税费来享受，这就叫政府的公共政策，刘教授讲了公共政策就要公平。所以，我不认为建了保障性住房，就妨碍了享受性住房的需求。我也不认为有个海鲜馆的老板挣钱，就要把大排挡关掉。这种认识是不正确的，廉租房和经济适用房住房保障制度，为商品房的发展极大地排除了社会反对和阻力，把本身不应该买商品房的人群很好地分离出来。
如果要关掉大排挡来发展海鲜市场的话，这种观点是不对的。
[2009-04-30 07:04:43]
[主持人梅冬]您怎么看待住房保障的实物保障和货币补贴？
[2009-04-30 07:04:59]
[陈淮]实物保障要根据各地的情况来看，货币化有它的好处，适合流动性人口，一个人刚大学毕业经济实力不够，应该享受经济适用房，但如果再过个十年、八年升处长了，他就不应该再享受保障性住房了。所有社会身份的差别，只有量的区别，没有质的区别可以互相比较的尺度，货币分房是一种进步，但因为现在有些保障需要用实物才能使它既实获得，你给了钱他没法买，给了房子可以直接住；所以，石局长说了，我给的钱是你足以在长沙找到满足住房的补贴标准，这就很好了。
所以，货币化分房将来不管在世界上任何国家都会是保障性制度的主流，有直接发货币，直接发盒饭，直接发军大衣，也有直接发住房的。
[2009-04-30 07:04:25]
[主持人梅冬]您拿到了补贴，可以直接买一套经济适用房?
[2009-04-30 07:04:02]
[陈淮]如果小区建设得不满足基本需求，那是局长的失职，和保障制度没有什么关系，就是50平米的经济适用房也要配套完善，经济适用房和廉租小区都要道路通常，按照人口密度配置商业资源、教育资源、医疗资源、交通设施，不可能存在这样的情况，如果存在这样的情况就直接告这个官员就可以了。
[2009-04-30 07:04:16]
[主持人梅冬]请问石局长，为了防止漏洞和不公平现象的出现，在支补政策制定的中您的心得是什么？和大家分享一下。
[2009-04-30 07:04:28]
[主持人梅冬]长沙马上要开始长达三年的棚改了，您对这个事情的想法是什么？
[2009-04-30 07:04:47]
[石长松]棚改肯定是好事情，解决低收入家庭的最直接的途径就是棚改。但是，如何把棚改和老百姓的意志结合起来，真正让老百姓拥护棚改，在棚改中得到实惠，这就要看政策是不是真的服务于百姓，最后保障百姓的利益。长沙现在制定的棚改政策，我认为可以做到这一点，相信棚改也一定可以成功。
[2009-04-30 07:04:06]
[主持人梅冬]请问刘教授，实现住房保障和城市改造，就是指棚改之间非常有意义地、成功地结合方式，能够有效地避免不公平现象的产生吗？是不是需要政府很大的投入才能避免这个问题呢？
[2009-04-30 07:04:47]
[刘洪玉]棚改有推进某个地区商业、经济方面更加发达的好处，政府有必要做这个事情。棚改区多是收入比较低的人群，也不排除有收入高的人群暂时还在这个地方。那么，我感觉棚改地区生活的人以前获得的补偿是不足的。我们经常讲高速公路占了国家的土地，那时候补偿的标准相对来说是比较严格的。那么，那时候我们也比较穷，就说这些人对国家的发展做出了贡献。但是，现在政府的能力更强了，我们也不能避免那些不公平现象的重复发生。这个矛盾主要是要关注某个人是不是低保对象，从现有政策上就可以区分。
在棚改时有补偿，如果他不属于这个范围，不补偿也不是不可行的。
[2009-04-30 07:04:00]
[主持人梅冬]打断一下，掌声感谢陈淮教授，他要赶飞机，祝愿陈淮教授一路平安。请刘教授接着谈。
[2009-04-30 07:04:17]
[刘洪玉]棚改是一个侧面，它和廉租房、经济适用房政策是不冲突的，是互为补充的。
[2009-04-30 07:04:30]
[主持人梅冬]请教顾会长，多次来长沙，对长沙房地产市场的形势心里是很有数的，今年市场情况又不太一样了，但长沙面临房地产市场的发展和棚改两件事情，不知道您给长沙提一些什么样的建议，或是它该走什么样的方向呢？
[2009-04-30 07:04:03]
[顾云昌]参加这次会议我很兴奋，特别是看了长沙关于住房保障工作的纪实，我当场就写了六个字：春风、阳光、雨露，这是我内心对长沙住房保障制度的真切感受。98年房改政策我参加了起草，那时候主要是货币化分配。在改革中又把它变成了实物化分配，而长沙恰恰又把它改成了货币化分配。所以，我认为它是非常阳光的。我知道长沙曾经有一度60%是经济适用房，这些房子卖给谁了？不知道，因为是开发商去卖的，他想卖给谁就卖给谁。但是，那时候是要拉动经济增长，盖了房子赶快卖，经济适用房就会便宜一点，还怕卖不掉，赶紧卖了。所以，那时候在北京开奔驰、宝马买经济适用房的人也有，争论纷纷。并且，那时候经济适用房都是开发商开发的，面积上没有规定，120、180平米都是经济适用房，香港是实物分配，新加坡是实物分配，为什么中国搞实物分配就变样了呢？因为，管理中出现了问题。
现在，长沙的住房保障政策比较完善，老百姓100%的拥护。为什么在全国各地也有极力反对经济适用房住房保障制度的人群呢？那些人群主要是夹心层，对这些夹心层不能全面覆盖，有遗漏怎么办？这是大家纷纷提到的问题。还有人担心大量的经济适用房建设会冲击房地产市场，主持人刚刚讲的是这个意思，对吧？
我又看到了长沙的方案，这两个问题都能够比较好的解决，夹心层问题刚刚说到了，将补贴办法做得更细一点，档次更多一点，使夹心层人群也能够全面覆盖到，当然我们还是要看实践了。不管陈淮老师讲得对不对，桥管桥、路管路，这两个问题不矛盾。就是说，如果我的供应对象真的是低收入家庭的，那和两限房、经济适用房保障对象就没关系。但是，如果盖了那么多的经济适用房，又没有人买怎么办？没有人买经济适用房，也没有人买商品房，开发商担心的是这个问题，在一个地段，经济适用房卖2800元/平米，开发商的要卖4800元/平米，这也是开发商担心的问题，现在二手房市场也活跃了，大家拿着补贴都可以买二手房了，新房怎么办？这也是开发商担心的事情。
那么，长沙的住房保障制度给了市场一个很好的回答，让百姓看到了雨露，我非常赞赏长沙的这个方案。当然，有许多事情还要做，才刚刚实践一年，长沙财政不富裕，政府的保障从哪里来的？说白了还是从房地产来的。原来，土地是划拨的，不收出让金的，现在土地都收出让金了，把出让金拿来做财政啊。这是非常好的事情，同时还解决了社会上讨论的“经济适用房划拨土地、商品房出让土地”问题，划拨土地是无偿、无限时的，我买了经济适用房，土地是无限期使用的，把它变成商品房之后才有无限期的问题；刘教授买了经济适用房，本来是有限时的使用年限。但是，刘教授五年后把经济适用房卖了的话，再买的商品房就有产权年限了，但使用年限不强制规定啊。
刘教授系统地介绍了很多原则，我非常赞成，他是学者出身，研究得很细，对照他的原则，我看长沙设定的原则都差不多，我对长沙的政策是由衷地认为到目前为止在中国看到的一个最好的住房保障政策。
[2009-04-30 07:04:25]
[主持人梅冬]谢谢顾会长。中央财政和地方财政对保障性住房的巨大推动作用，到目前为止是不是一个唯一的渠道？
[2009-04-30 07:04:37]
[顾云昌]住房保障是一个非常重要的问题，是防范社会危机，促进社会和谐的必不可少的方面。什么问题要防范？现在大学生毕业了，很多人还在北京，是北漂，还有在长沙买不起房子、租不起房子的人，这些人的住房问题该怎么办？原来经济适用房的投资比例非常低，保障严重缺失，中央提出保民生保增长，这是好事，如果把好事做好呢？大家担心财力足不足？市场上会不会出现明显偏差？保障到底通不通畅？保障之后会不会影响房地产市场的发展？中央其实想很多的问题。那么，改革需要创新，象长沙这样把改革和创新结合在一起的，真的是很难见。
所以，今后的住房保障政策的改革，一年商品房也就是100-600万套，这两年情况特殊，经济适用房保障比例高到了20%-30%，这时暂时的现象。中央要放手让地方政府来做，因为各地的情况都不一样，同时保民生，保增长，拉都经济增长。所以，要把保民生和保增长放在一起。
[2009-04-30 07:04:49]
[主持人梅冬]政府在保障性住房的投入有多少？请介绍一下。
[2009-04-30 07:04:02]
[石长松]今年在保障性住房的投入大概是10亿元，经济适用房每户补贴5-8万元，5万元是对有收入的经济适用房保障对象补贴的，8万元是对无收入的经济适用房保障对象补贴的。长沙市平均租金达到了13元/平米，租一套平均租金的房子要650元左右，这方面我们还要加大力度。
[2009-04-30 07:04:13]
[刘洪玉]从支出角度探讨到底谁来买单？从长沙市的实际情况来看，长沙主要以户籍人口为主，但实际是流动人口更多。因为，我们国家正处在城市化进程中。咱们不说未来的发展取向，参考国外的经验，我们可以看出最最基本的保障是面向所有人的，不分是常住户口，户籍户口还是农民工，基本保障以中央政府为主，地方政府为辅。经济适用房拆迁、棚改等相对实物多的补贴，应该以地方政府为主，中央政府为辅，中央可以给予一些政策，这可能是一个长期的发展方向。
那么，从政府财政支出的比重来说也不能无限制地扩大。所以，保障的标准、保障的范围确实也是一个非常难以确定的事情，我们要想形成一个比较稳定的长效机制的话，这些问题一定要先搞清楚，财政是不是能够有稳定的来源？保障范围是不是可以保持稳定？
从算帐的方式上也可以有一些调整，比如土地不划拨了，进行出让，把钱直接补在明处，就可以算清楚财政到底出了多少钱。在有些地方减免了税费，减免了出让金，也可以算到政府对“公共住房”的投入。这样算的话，就可以均衡各种不同的补助方式。
货币补贴是非常大的一个进步，透明、高效、公平都更好地做到了。但是，我们也要认识到它的长期性、艰巨性。刚刚局长介绍是低水平、广覆盖，那什么是低水平？什么是广覆盖？前面书记、市长的发言是要让每一户家庭都要有一套住房，这是低水平、广覆盖的概念吗？我为什么到这儿来？也是看了你们的住房保障工作思路以后非常地兴奋，觉得迈出了很大的步伐。但是，也要知道这个事情不是那么容易，还有很长的路，刚刚才开始。
[2009-04-30 07:04:25]
[主持人梅冬]以长沙为例，我们更多地希望住房保障政策能有效实施，住房保障建设能使市场健康发展，但是往长远来说需要一个过程，特别是公共产品的配套。陈淮教授在点到这个问题的时候，我们强调的是在住房保障建房的同时还有“公共住房”产品的配套，在这个城市是呈良性局面出现的。
[2009-04-30 07:04:39]
[石长松]长沙在推进棚改过程中，把住房改造政策和棚改政策结合起来了，形成了叠加效应。我们相信，通过三年的努力，长沙的棚改任务能够基本完成，刚才讲的低水平、广覆盖，是指目前财政可以承担的三年人均可持续收入低于75%的家庭，可以把这部分人群的问题全部解决掉，三年内实现这个发展目标。
当然，住房保障任务仍然任重道远，非常艰巨。
[2009-04-30 07:04:52]
[主持人梅冬]谢谢石局长，谢谢嘉宾。
[2009-04-30 07:04:04]
[顾云昌]还说一句话，棚改非常重要，重要到什么程度？上海市的市长、市委书记和每一位副市长，都派到一个地区去搞保障。长沙也在搞住改和棚改相结合，这也是一个新颖的例子，我相信你们也能够搞成功，原来低收入家庭的住房保障问题要解决，又要实现城市核心土地的开发，土地不开发不值钱，开发好之后怎么分配？
长沙原来是就地安置，现在是异地安置，提这句话的时候要慎重一点，有的人就喜欢就地安置，你把他从市中心调到郊外，本来在城市中心摆个茶叶摊也可以生存下去，你把他调到郊外他收入都没有了。你要考虑好这些人的关系，如果处理好了，长沙的住房保障工作将会上一个更高的高度，希望长沙有更多的创新，谢谢。
[2009-04-30 07:04:16]
[刘洪玉]我同意顾会长的说法，这个问题实际上是问我的，在原来的旧城改造、棚改当中，我没有说得太明白，原来的居民没有得到足够的补偿，这是一个很大的问题。所以，现在如果把这些政策理清楚了，危改有一套政策，还有住房保障体系的一套政策，把它们叠加起来，确实可以促进住房保障工作的步伐，这实际上也是一个城市再生的问题，让城市需要改造的地区恢复活力，赶上时代的步伐。
[2009-04-30 07:04:30]
[主持人梅冬]长株潭“两型社会”在人居方面建立了非常好的标杆，非常感谢两位嘉宾，也特别感谢在座的朋友们，大家一起坚持到了现在。也感谢刚才两位因为时间关系离开现场的两位嘉宾朋友。
关心住房保障和房地产市场发展的朋友们，也为政府出谋划策，同样感谢他们来到长沙，来到论坛现场，在这里再次感谢主办方，今天的论坛到此结束，谢谢大家！
[2009-04-30 07:04:44]
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