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[主持人海峰]把握楼市脉搏，感受城市心跳，大家好！这里是长沙房地产联合网、长沙女性频道、湖南电台经济频道联合为您带来的0731会客室。我们现在在中国·长沙第27届房地产交易展示会上，我是今天的主持人海峰。 [2009-04-30 10:04:01] [主持人庆子]我是主持人庆子。今天早上要聊到的话题是楼市“小阳春”，在很多大中城市都出现了这样的现象，“小阳春”现象意味着什么呢？请来了四位嘉宾和大家一起探讨，给大家介绍一下。 [主持人海峰]在这里想先问一下陈主任，您一直从事的是市场的分析，从08年的秋交会后无论是中央还是地方，政府出台了很多政策鼓励大家购房，在这样的政策作用下，长沙楼市市场的反应如何？ [2009-04-30 10:04:11] [陈敦旭] 长沙房地产市场近几年的发展态势都是比较健康的，在07年全国猛涨的市场下，长沙房地产市场还是保持了比较健康的发展态势。08年在一线城市出现调整的时候，长沙房地产市场仍然表现出了比较健康的发展趋势。08年长沙市场的销售量在全国21个省会城市中排第八位，销售是比较好的，价格在全国21个省会城市中长沙排名第三位，从这几个数据来看是价格和销售都比较合理的状态。 [主持人海峰]您认为09年政府还会出台政策吗？如果会出台的话，您预计一下将会在哪些领域？ [2009-04-30 10:04:38] [陈敦旭]中央已经明确提出今年不再提出新的政策，在十大支柱产业规划中没有看到房地产这个产业的影子，我个人估计今年也不会出现新的政策。 [2009-04-30 10:04:51] [主持人海峰]经过一年多的低迷，长沙楼市在09年第一季度呈现小阳春，成交量和成交价格均创下自2007年10月楼市宏观调控以来的新高。这是否预示长沙楼市春天已经来到？ [陈敦旭]刚才主持人所讲的“小阳春”，在我们看来长沙还没有出现这种感觉，每个月、每个季度的销售还是比较乐观的，从横向和纵向来看，长沙一直是比较好的、健康的市场。 [主持人海峰]相对来说比较健康又平稳的市场。 [陈敦旭]对，大的环境是健康发展，也是在座各位所期望的。 [主持人海峰]根据长沙市房产信息研究中心的数据显示，现在市场上依然是品质好的楼盘销售的好，地段、环境有时比价位重要，这就凸显出了精品楼盘的作用，各位老总所操盘的都是精品楼盘，请各位介绍一下在楼市环境不稳定的情况下，为什么精品楼盘却可以不降价还能够销售的好？优势在那里？ [主持人庆子]很稳定的销量。 [主持人海峰]先请潘总谈谈，书院观邸已经进入到尾盘销售过程中，在不到一年的时间里，你们的销售也非常的不错，请您先介绍一下。 [潘迎风]书院观邸项目在去年长沙市的楼市创造了一个奇迹，更加说明了这还是有一定的市场经济规律在起作用的，房地产价格是受供求关系和成本的影响来波动的，书院观邸地理位置两面临路，临湘江和第一师范，还有小区的配套打造也是长沙市的顶尖产品。所以，不管楼市怎么低迷，好的产品仍然有人追捧。 [主持人庆子]楼市越低迷，消费者就愈加关注品质了。 [主持人海峰]对。 [2009-04-30 10:04:44] [杨梧]第一，精品楼盘要做精品，必须要体现开发商的实力，精品凝结了开发商所有的心血、实力、资金、理念、概念等等。 [主持人庆子]杨总，在楼市低迷的情况下，精品楼盘的优势在哪里？ [2009-04-30 10:04:24] [杨梧]我给大家谈谈当代moma的产品，我们经过了四年时间不断对当代moma产品进入长沙的环境进行论证，对购买当代moma的长沙业主进行充分地摸底。长沙在不断发展，房地产市场也不断地朝着理性的方向发展。当代moma的产品在这个时期更加体现了产品的独特魅力，我们的产品环保、科技、职能，所以被科技部誉为环保科技小区。我们带给长沙的不但是求精的精品，更是跨越时代的产品。随着我们将恒温moma带入长沙，将为长沙带来国际性的居住理念。 [主持人庆子]我和置业顾问有聊过，不管楼市好的时候还是低迷的时候，小户型的销量一直都好，不管是什么地段，什么品质的楼盘，小户型的销售量都是特别的好。 [2009-04-30 10:04:17] [主持人海峰]而且，小户型的销售价格也贵一些，不知道各位老总怎么看这个问题呢？在未来购房投资过程中，是不是需要重点关注小户型呢？请陈总先来吧。 [2009-04-30 10:04:26] [陈志雄]首先，我要说的是，开发商应该跟着国家的规划来走，国家提出70、90，原来很多开发商为了70、90做了很多功夫，或者有的开发商偏离了这个方向。但是，最终还是要跟着国家的政策走，虽然现在国家的政策有所放松，但是我们还是要跟着国家的规划，主要以民生为主。 [主持人庆子]我个人偏向于小户型。海峰呢？ [主持人海峰]根据每个人的经济状况来看吧。不知道各位老总知不知道现在大概是什么样的人在购买小户型？在“小阳春”现象中，是不是有一种怎样的推动力也成为了小户型畅销的推动力之一？请潘总谈一谈。 [2009-04-30 10:04:50] [潘迎风]我一直在一线操盘，对市场产品的结构应该说还是研究得比较透的。关于小户型，按面积来算的话，生产成本略高于大户型，打个最简单的比方，隔墙和卫生间不管房子面积多大，都要隔墙和卫生间，它和大户型投入的成本都是一样的。那么，一个客厅服务三间房，还是服务一间房，相对来说小户型的楼面低价也会高一些。第三个方面是楼市受成本和供求关系的影响，相对来说小户型的楼面地价和楼面平均单位成本要比大户型高。 [主持人海峰]杨总您怎么看？ [2009-04-30 10:04:08] [杨梧]陈总和潘总讲得很好，从成本和国家政策方面都讲到了。我再做一个补充，也是迎合目前的市场潮流。现在，80年代和90年代的消费者是小户型的主要消费群体，他们的眼光更加超前。国家出台的70、90政策，有很好的一个作用，在一定程度上符合了80、90年代一代置业群体的购买心理。毕竟，小户型只能作为过渡产品，以后还是要往三房、四房等大户型靠的，中青年代对小户型比较青睐。我想，市场上小户型为什么这么受欢迎，可能和顾客的购买心理有关系。从最小的Loft产品做起，到现在注重小户型的采光，明厨明卫的设计，我相信开发商在注重市场要求的前提下，要把产品的实用性和创新性做得更到位，以后小户型的革新会越来越多，更加符合市场上的青少年群体，符合他们的潮流发展，这将是一种趋势，小户型在将来仍然是热销产品。 [2009-04-30 10:04:17] [潘迎风]国家宏观调控是有一定的前瞻性的，陈主任是做市场研究的。我要补充一点，我国的家庭结构到我们这一代人开始已经发生了根本性的转变，家庭成员越来越少，三口之家越来越多，大家的生活方式越来越注重个体和个性需求，和老人合住在一起可能会有代沟，生活方式不一样，青年人晚上和老年人晚上休息的时间不一样。所以，尽管要和老人住在一起，可能他们会选择买在一个小区，但不在一套房子里面住，这是一种新的生活方式。 [2009-04-30 10:04:24] [主持人海峰]在这次“小阳春”现象出现的时候，很多开发商采取了价格调整的战略，各位老总怎么看在这种环境下调整价格战略？ [2009-04-30 10:04:31] [陈志雄]我认为“小阳春”现象应该是促使价格理性回归。前面说了国家政策出台的推动，国际金融风暴的影响，世界经济体都受到了重创。房地产行业又是资金密集型行业，它受到的冲击更大。前期，很多开发商为了回笼资金，采取了各式各样的手段和方法，我想滞销期到今年初（沿海城市可能早一些，我从沿海过来的，有很明显的感觉）对中部城市，长沙09年一季度统计数据是销售314万平方米，06年全年是800万平方米，到现在已经快接近06年的一半了，“小阳春”可以形容为“天亮不是公鸡叫出来的”，“小阳春”是价格的理性回归。 [杨梧]价格理性回归是毫无疑问，客户通过价格走势也会有很深的感受。当代moma带来的是一种新的居住理念和文化，我们的价格策略是求稳，今年我们也是采取求稳的价格走势，不会进行波动大的价格调整，我们希望长沙乃至湖南地州市的客户，更多地通过接触当代moma的产品，了解当代moma以后要带给长沙，带给湖南的是一个怎样的产品，我在这里只能说我们的产品价格走势肯定是符合市场需求的，绝对是具有市场吸引力的。我们当代moma将给大家带来一种新的文化，新的居住理念。 [2009-04-30 10:04:30] [潘迎风]我在重庆和深圳都操过盘，从长沙市本土房地产行业特点来说的话，开发平均利润比别的城市都要低，陈总和杨总都在北京公司、福建公司做过，就是说长沙市房地产开发的成本利润率比别的城市要低，房价也没有大的波动，成本却一直在涨。虽然，目前钢材和水泥都在涨价，可长沙市的房价还是没有很明显的增长。经过金融风暴以后，开发商也会汲取经验教训，绝不会带着盲目暴利的心态来做市场了，应该是扎扎实实地做好产品，保持平均利润，给客户交一个放心房。 [2009-04-30 10:04:14] [陈敦旭]价格确实是一个比较敏感的问题，我认为如果价格是在成本的驱动下上涨的话，老百姓应该是能够接受的；如果是非理性上涨，老百姓肯定难以接受。所以，经我们监测楼盘的销售来看，非理性的涨价只会使看房者越来越多，买房者越来越少；但是，从价格和品质定位比较合理的楼盘来说，还是很受老百姓欢迎的。只有那些非理性涨价的楼盘销量不好，在这里我也奉劝低品质楼盘，随意涨价不会有什么好的结果的。 [2009-04-30 10:04:24] [主持人庆子]第26届有人吆喝却少人动心的房交会还历历在目，第27届又不期而至，传统中的"五一黄金周"也随之而来。房交会、五一小黄金周对长沙楼市回暖将产生什么影响？"五一"能否成为长沙买房的最好时机？"五一"后回暖形势能否持续？ [2009-04-30 10:04:00] [陈敦旭]一年两次房交会，网上房展24小时不间断。我们主要是通过这样一个平台，第一方面为开发商展示楼盘和销售楼盘提供平台；第二方面为老百姓买房子、选房子提供平台。这个平台以政府为背景，我们对开发企业进行相关资质的审查以后，他们才有资格进入展会。在房交会上展示的楼盘，只要它取得了预售证，老百姓可以大胆地购买，对资源、平台来说都是一个非常好的选择方式。 [2009-04-30 10:04:47] [主持人海峰]很多消费者在前期可能看的楼盘比较多，然后特意选择在房交会期间出手，他们认为房交会上可能会有更大的优惠。在这段时间，开发商也要采取各种优惠策略把消费者吸引过来，让他们对自己的楼盘感兴趣，我想请问几位老总，大家认为消费者对哪些楼盘比较感兴趣呢？ [2009-04-30 10:04:42] [陈志雄]首先是要消费者有信心，信心恢复了，大家就会拿钱出来购买大宗商品了；第二是在房交会上进行展示的开发商肯定会拿出自己最好的产品，机会难得房交会一年才两次，这种集中式的让消费者货比三家也是一个非常难得的机会，作为开发商来说首先要拿出自己最好的产品，说到性价比，性就是性质、品质，开发商讲品质也要涉及到它的实力；价就是价格，迎合市场的价格才能吸引消费者。我想，作为开发商要吸引购房者来购房的话，无非是从性价比下手。 [2009-04-30 10:04:57] [主持人庆子]杨总怎么看？ [2009-04-30 10:04:07] [杨梧]如何吸引客户，对于当代moma进入长沙带来全新的居住理念，它所倡导的科学理念居家方式，可能很多客户在短期内无法理解，只有在和当代moma产品深入接触以后才会有了解。但是，目前我们带给长沙市民在性价比方面，应该是物超所值的产品。所以，对于目前刚性需求的客户群体，如果有兴趣欢迎他们到现场体验当代moma，毕竟产品的优势不是一两句话可以告诉他们的。在价格上，我只能告诉消费者，价格是超值的。 [2009-04-30 10:04:48] [潘迎风]参加了很多届房交会，从原来的展览馆、高桥市场、红星，到国际会展中心，我个人经历了无数届，还有深圳房交会、长沙房交会。那么，在长沙的市场现象比较明显，消费者在房交会前后选择购房，每年的8月底、9月初交易量明显下降，因为10月底会有房交会，4月份的销售量马上锐减，因为5月份有房交会。长沙市民的购买习惯已经形成了以政府为主导，各家媒体参与，开发商百花齐放的自我展现大舞台，这种形式已经形成了，消费者也习惯在房交会现场货比三家。消费者购房的步骤大概是先看很多楼盘，进行比较，再到房交会现场看看有没有特殊的优惠再下定，选择一个很好的价格。没有打算马上购房的客户，会来房交会收集信息，如同车展一样，我现在不买车，先看看车，哪些车适合我，哪些楼盘适合我？小孩子入学方不方便？ [主持人海峰]消费者也在等待时机，看什么时候能够进入市场消费。在这种形势下，如何通过房交会打动消费者呢？ [主持人庆子]怎样刺激一下呢？ [2009-04-30 10:04:07] [主持人海峰]请陈总先说。 [2009-04-30 10:04:16] [陈敦旭]在这里卖个广告吧，房交会就是最好的出手时间，这么集中的放量，一年两次的集中展示，我认为应该是出手的时机了，难得长沙城区周边的市民也来到现场购房。在房交会上，开发商在性价比方面都是比较理性的，符合市场规律，符合市民购买的心理价位和预期。所以，我认为这个时候是出手的最佳时机。 [2009-04-30 10:04:37] [主持人庆子]杨总，您看呢？ [2009-04-30 10:04:46] [杨梧]房交会是一年两次的盛事，每次盛事都有很多企业参加，推出不少的优惠活动。通过08年，刚性需求萎缩了，09年上半年“小阳春”我认为是08年刚性需求的合理释放，甚至我妹夫都从深圳飞过来想在长沙买房子，他在深圳都感受到了房地产市场的活跃气氛，他现在回到长沙置业，首先是他们有回乡置业的想法，长沙的房地产市场的性价比又符合他们的购房要素。那么，我要告诉消费者，这个时候不光是很适合置业的时候，也是很适合投资的时候。我看到有开发商打的“买房送别墅”，这是针对高端消费客户做的回扣价值优惠，带给消费者超值的优惠，这种优惠不能和市场上普通的产品相比，代表的是豪宅的高端客户群。短短几天有些楼盘几十栋别墅都成交了，这反映了刚性需求里面投资型客户的心理松动，随着下半年市场的慢慢走势，刚性需求中的投资型客户，会慢慢把自己的谨慎心理放松下来，投身到购房大军中去，这对整个市场是非常重要的。毕竟，高品质楼盘也要有好的价格。 [2009-04-30 10:04:03] [潘迎风]从营销手法来说，大量的广告吸引大量的人群，平均成本是比较低的，爆发力是比较强的，消费成本也是比较便宜的。从我个人对经济形势的判断来看，现在中央的政策体系已经完全放开了，我很负责任的说，纸币贬值是在所难免的，是势在必行的。黄金的流通受限，特别有区域特点的地产项目，不说升值，它的保值功能是优于任何一个产品的，建议所有的消费者先下手为强。 [主持人海峰]4月23日，《中国房地产蓝皮书》发布，社科院就表示房价上半年总体下行，下半年市场有回暖可能。而长沙的春天可能是一直持续的状态。那么在节目的最后，各位能不能分别在不同的方面来预测，或者祝福长沙楼市。 [2009-04-30 11:04:26] [主持人庆子]陈主任先说吧。 [2009-04-30 11:04:37] [陈敦旭]长沙楼市从去年10月份开始一直保持好的销售形势，在目前国家政策影响下，我认为今后的销售仍然会比较好，只是时间难以确定，反正是比较长的时间。 [2009-04-30 11:04:45] [潘迎风]开发商扎扎实实做好产品，消费者选准项目先下手为强。 [2009-04-30 11:04:54] [杨梧]祝长沙楼市越办越好，购房客户都能够实现居者有其屋的梦想。 [2009-04-30 11:04:18] [陈志雄]长沙是一个比较平稳的市场，没有大起大落，我还是那句话“天亮不是公鸡叫出来的”。 [主持人庆子]带着各位的祝福和期许，希望我们的长沙楼市越来越好。 [主持人海峰] 春天过了，迎来红火的夏天！ |