■个人房贷

　　1、刘小姐问：产权证上有两个共有人，其中一个是未成年人，如何办贷款抵押担保？

　　96148答：根据我国《民法通则》的规定，未成年人的财产处分受到严格限制，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。将未成年人的房屋办理抵押担保，也是处理被监护人的财产，不但监护人要提交监护人资格证明，还应当出示“为被监护人的利益，处理被监护人的财产”的监护保证。其余程序和抵押担保的相同。

　　2、江小姐问：我在外省工作已经两年，每月交公积金，考虑将来可能回长沙发展，所以现在想在长沙买房。请问我在外省交纳的公积金，在长沙买房时能享受公积金贷款吗？

　　96148答：公积金贷款要到当地的公积金中心才能办理。因此，这种情况要考虑当地的公积金中心的贷款政策。

　　3、莫小姐问： 我和男友打算现在一起买房，希望买的房子是两人的共有财产，所有权证上想写两个人的名字。 我们都可以享受公积金贷款，请问如果现在买房时两个都办了公积金贷款，以后如果买第二套房子时，是不是只能做商业贷款了？公积金贷款是否有规定只能申请一次？ 如果是这样的话，能不能我们先领了结婚证，再买房子，只动用一人的公积金，那以后再买其它房时，未动用公积金的一人可以再享受公积金贷款。

　　96148答：公积金贷款可以多次申请，但前提是必须已经还清了前次的公积金贷款。所以如果你们想买第二套房子并再次享受公积金贷款的话，必须先还清第一套房子的公积金贷款。除非结婚前双方分别买房就可以同时享受两次公积金贷款。先领结婚证再买房，产权虽只有一人的名字，但如果没有特别约定，该房屋属夫妻共同财产，公积金中心将认定夫妻双方都已动用了公积金。 

　　4、朱小姐问：我住房公积金里有6万多元，办理完公积金贷款后，可不可以全额提出？有没有时间上的限制？以后每年是不是可以提取一次？每年提取上有没有数额上的限制？

　　96148答：公积金提取的金额要根据已经还款的金额来定，第一次提取的金额不得超过已经支付的按揭还款总额，以后每年提取的金额也不能超过当年按揭还款总额。 

　　■产权交易

　　1、蔡小姐问：你好！我想问，开发商若是将架空层改做车库，是否侵犯了业主的权益？

　　96148答：开发商将架空层改成车库，若是经过了批准的规划变更和设计变更，开发商应在约定或法定的期限内通知业主，业主在约定或法定的期限内有权选择退房。如果是没有批准的规划、设计变更的话，开发商交付的物业不当，业主可以追究开发商的责任。

　　2、张小姐问：最近，我看中一套不错的房子，非常想买。在售楼处，销售人员告诉我楼盘还没有拿到预售许可证，不能签预售合同，但可以签订预订书。不知这种做法是否可行？

　　96148：不能。根据我国有关法律、法规的规定，商品房预售必须在取得预售许可证后方能进行，未领取预售许可证的，不得进行商品房预售，不得以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房。没有取得商品房预售许可证擅自预售或预订、预约、认购、定购等变相预售的，属于违法销售，对开发商要予以处罚。购置期房(预售商品房)时，开发商应出示预售许可证。如经纪机构代理该商品房，应出示该预售商品房的预售许可证或复印件。通过96148就可以查到长沙市所有商品房的预售许可情况。

　　3、古先生问：现在很多小区都是要开发很多年的，如果从建设年份算起，我买他的二三期房子，那我的土地使用年限是不是少一些？

　　96148答：土地使用年限与土地的使用性质有关，住宅的使用年限是最长70年，办公用途房产的使用年限最长为50年，商业用途房产的使用年限最长为40年。同一地块上相同用途的房屋，土地使用年限一般是相同的，因此，您购买的二三期房屋，从理论上来讲，土地使用年限相应要少些。

　　■税费

　　1、龙先生问：因为要出国，我准备把自己去年购买的那套预售商品房退掉，在办理商品房预售合同登记备案时，我已按规定缴纳了契税。现在房屋已经具备办理分户产权证的条件，听人说，我现在退房，所缴契税是可以退还的，不知是否确有此事？

　　96148：是否可以退还契税要分情况对待。如果在期房阶段客户退房，由于是一种期权，根据国家税务总局在国税函[2002]622号文中，就有关部门《关于对办理期房退房手续后是否可以退契税的请示》作出的批复的规定，对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已缴纳的契税税款应予以退还。如果在现房阶段客户退房，只能视为房屋所有权的转移，不能将其已缴纳的契税税款退还。

　　■二手房

　　1、陈先生问：父母生前把他们的房子登记在我的名下。我因为需要在外地工作，于是出具委托书给姐姐，将房子交给姐姐管理，收取的房租由我和姐姐一起分享。父母相继去世后，姐姐说房子是我和她的共有财产，要求分割房子，我不同意，因为我认为房屋的产权登记是我，因此应该由我继承，我们谁的看法才是对的呢？

　　96148答：一般意义上讲，房屋所有权人登记在谁的名下，谁就是该房屋的所有人，房屋所有权人对自己的房屋有完全的处分权。从你反映的情况看，可能是你父母在他们生前就将他们的房屋赠与给你了；或是你父母在有生之年为你购置了房产，更重要的是你已经取得了房屋所有权证。根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋所有权证是唯一的合法凭证。如果你姐姐没有足够的证据证明你是非法取得该房屋的所有权，那么，这房屋就属于你。你对该房屋有完全的处分权。

　　2、陈女士问：我看中了一套去年刚建成的拆迁安置房，房主同意转让，但产权证还未办妥，请问我能否购买？若能，如何办理？需要哪些手续？谢谢！

　　96148答：根据我国《城市房地产法》的规定，没有取得房屋所有权证的房屋不得交易。因此，未办理产权证的拆迁安置房是不能交易的，为了您的合法权益能得到保护，建议等对方产权证办妥后再购买。

　　3、刘先生问：我有一套公房，二年前自己装修，现在要退房给单位，请问有无相应政策补偿装修费用？

　　96148答：您讲的公房一般有两种理解，一是租住单位的房屋，即租约房；一是购买了单位的房屋，即房改房。如果您的房屋是租约房，装修补偿标准应根据与单位签定的租赁合同来决定；如果是房改房，又符合房改房上市的政策规定，房屋的装修补偿标准可与单位协商，如果原购房协议有特别约定且不违背相关法律法规，从其约定。

　　4、胡先生问：我现住的房子是使用权的二室一厅，正好隔壁房子想卖，我想把它买下来，但它也是使用权，我们如何交易？

　　96148答：只有使用权的房屋，一般来讲是租约房，通常讲的租约房买卖，就是租赁合同的转让，即转租，转租不仅要受原租赁合同的制约，而且要办理租赁合同变更登记备案手续。

　　5、刘先生问：现在我们有一套房子是准备结婚用的，房产证上是我朋友和她妈妈的名字，如果我想在婚后也在房产证加上我的名字，是否必须她们两个人同意？如果其中有一方不同意的话，是否就不能办理？

　　96148答：如果刘先生想在房产证上增加自己的名字，一般有两种途径：买卖或受赠。上述房屋属于共同财产，共同财产的处分又分两种情况：如果是按份共有，共有人买卖自己份额时，同等条件下，其他共有人有优先购买权，但共有人将自己的份额赠与给他人时，不需要征得其他共有人的同意；如果是共同共有，在共有关系存续期间，共有人若要处分房产，必须经全体共有人一致同意，任何一方不同意，不得处分。

　　6、罗先生问：我打算和两个同事合购一间商铺，请问要注意哪些问题？房产证上要怎么写？

　　96148答：共同购房时，主要应把投资、收益和费用等权利义务在合同中约定清楚。房产证上主要是记载房产要素，如根据申请，将所有购房者登记为房屋所有权人和共有权人等。

　　7、李小姐问：房主移民香港，卖房人自称是房主的母亲，并出示房产证原件，房主身份证复印件，及未经公证的委托书(有签名和私章，除了中介和房主母亲的口头说明无法知晓委托书是否房主本人所写)，中介要求我与房主母亲签署房屋买卖合同并将30%首期款交付房主母亲，以作贷款之用，请问，这样的房屋买卖合同是否有效?

　　96148答：房屋买卖合同是否有效，主要看合同是否是买卖双方的真实意思表示。由于房主移居香港，卖方的意思表示是否真实，主要在于授权委托书的真伪。为慎重起见，此类授权委托书最好经过公证，如果房主已成为香港公民，公证书还必须由香港有相应资格的律师才能办理。

　　■其它

　　1、张女士问：夫妻双方在结婚后购买了房子，离婚后判给女方，男方是否还有购买经济适用房的资格？

　　96148答：房改房在夫妻离婚时判归女方，男方可凭离婚证明，向市房改办申请购买经济适用房的资格，如果符合条件，可以购买经济适用房。

　　2、王大姐问：我按揭贷款买了一间商品房，开发商说钱还没有交清，不给开发票，只开了收据，请问这种做法合理吗？

　　96148答：根据相关法律的规定，只要交了房款，消费者就有权要求开发商出具销售发票。

　　3、胡先生问：我和妻子在2001年购房一套，首付6万是我拿的，但由于我是外地户口，为了方便，房产证写了妻子的名字，2003年9月双方离婚并同意房产归我，但我考虑转过来以后要多交还款，故一直没有办手续。今年4月前妻因癌症去世，请问这样的情况怎样办手续需要哪些证明？

　　96148答：您可以凭原产权证，您与前妻的离婚证明，到房产管理部门补办房屋权属变更手续。