房地产业作为国家经济的支柱产业和民生产业，其具有产业链长，关联性大、与百姓生活关系密切等特点，对国家经济发展和居民安居乐业的影响非常广泛。整顿规范房地产交易秩序，特别是整顿规范期、现房交易市场，对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。

　　一、我市期、现房市场发展情况及管理现状

　　（一）我市期、现房市场发展情况

　　期、现房市场主要是指开发企业自身或者通过营销代理公司将本公司投资建设的期房或者现房出售给消费者的市场。长沙处于城市化进程快速发展阶段，城市规模不断扩大，城市建设量大，期、现房市场在整个房地产市场中占主导地位。目前，长沙市期、现房市场具有以下特点：

　　1．投资额保持快速持续增长

　　2002年以来，长沙市房地产开发投资保持持续快速增长，房地产开发完成投资额从2002年的81.79亿元增至2006年的303.86亿元，年均增长幅度达到38.83%；住宅开发投资完成额从2002年的44.27亿元增至2006年的230.56亿元，年均增长幅度达到51.07%，高于同期房地产开发投资年均增长率近13个百分点。

　　图 1  长沙市2002-2006年房地产开发投资与住宅开发投资情况

　　2．供需规模不断增大，供需出现倒挂

　　2002-2006年期间，长沙市商品房供应量总体上保持稳步增长趋势，商品房预售面积由2002年的394.72万m2增至2006年的751.40万m2，年均增长幅度为17.46%；长沙市房地产市场需求旺盛，商品房销售面积逐年增长，年销售面积由2002年的251.16万m2，增至2006年的690.19万m2，年均增长幅度为28.75%。

　　图 2  长沙市2002-2006年房地产供需情况

　　从历年供需比例来看，2004年之前，长沙市房地产市场一直处于供大于求状态；2004年之后市场供需基本保持平衡。

　　3．销售价格平稳增长

　　2002-2006年期间，长沙市商品房价格保持逐年平稳增长态势。但是，长沙市商品房价格上涨速度一直保持在较低水平。2002-2006年期间，商品房单位销售价格仅增长615元，年均上涨幅度仅为5.9%；住房单位销售价格仅增长542元，年均涨幅为5.8%。房地产市场价格的增长，促进了房地产市场的繁荣，为城市建设增添动力；较低的增长速度避免了房价增长过快给城市建设、居民生活带来的问题的激化。

　　图 3  长沙市2002-2006年商品房及住宅销售均价情况

　　（二）我市期、现房市场管理现状

　　目前我市房产局对期、现房交易市场的管理主要包括新房预售证审批、新房交易环节管理、新房产权证办理三个环节。目前，我市对期、现房交易市场的管理主要有以下几个方面：

　　1．期房预售证审批

　　目前，我市对新房期房销售实行期房预售审批制度。根据建设部《城市商品房预售管理办法》和《长沙市房地产交易管理办法》，长沙市商品房期房预售实行审批制度。

　　相对建设部要求条件而言，长沙市对办理预售许可证的条件更加详细，可执行性更高。与建设部办法相比，长沙市管理办法增加了三条，对预售方案、银行资金监管、物业管理方案提出了要求；针对建设部规定的第三条条件，长沙市制定了操作性更强的规定，把“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”改为“房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）”，在执行过程中更容易操作。

　　目前，我市办理商品房预售许可证的周期为五个工作日，相对于建设部要求的10个工作日，整整缩短了一半时间，我局高效率的工作态度体现了我局服务社会，为客户着想的精神。为了规范市场，增大市场透明度，我市商品房预售许可证实行网上公示制度。在办理了预售许可证当天或者第二天，消费者就可以在长沙市房屋产权管理局政务网（www.csfdc.gov.cn）上进行查询。通过该网可以及时了解市场供应情况，知道哪些项目有房子可以购买，为客户了解信息提供了方便，增大了市场透明度。

　　2．期、现房交易合同规范

　　房子作为大宗商品，对于大部分消费者而言，一生购买房子的次数基本上都是一次，消费者对商品房交易过程不了解，没有掌握专业知识，与专业的房地产公司相比存在很大的认识水平差距。而且，房地产企业往往以团队作战，消费者个人很难应付。因此，在交易过程中，消费者与开发企业之间存在很大的不平等。为了消除消费者与开发企业之间不对等竞争关系，我市推行了建设部联合国家工商管理局印发了《商品房买卖合同范本》，对商品房买卖过程中应该涉及的内容作出了框架性的约定，在很大程度上弥补了消费者与开发企业之间的差距。为实现公平交易提供了很大的帮助。

　　3．网上签约备案登记制度

　　《长沙市房地产交易管理办法》第二十条规定：房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起三十日内，到市房产局办理登记备案手续。2005年8月，为了更好的管理销售签约过程，掌握市场销售情况，我局实施了网上签约登记备案系统，并制定了相应的管理办法。通过信息技术，把规范销售合同、合同备案等过程全部通过网络实现。通过网上签约备案登记的实施，有效地规范了开发商的销售行为，从源头上杜绝了开发商利用合同欺诈、重复销售，查封抵押后又销售，假按揭等不法行为的发生，充分发挥了政府职能部门实时监控、跟踪管理的作用，发现问题能及时处理，并真正做到让消费者放心买房，买放心房，切实维护了购房者的合法权益。

　　4．权证登记办理

　　根据《中华人民共和国房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。我局负责对房屋所有权进行登记并颁发所有权证书以及所有权转让时的产权变更登记和颁发新使用权证书。房屋所有权登记发证制度的实施，杜绝了产权不清、一房多主等现象，理清了权属关系，从而有效地保障了房地产权利人的合法权益，对培育和发展房地产市起了重要作用。

　　5．交易违规执法

　　为了更好的查处市场违法违规行为，规范市场秩序，净化市场环境，2006年1月，长沙市房产综合执法队成立。长沙房产综合执法队的成立，标志着长沙市拥有了一支专门治理房产违规行为的队伍。房产综合执法大队负责纠正房地产产权产籍管理、房地产市场管理、房地产中介管理和物业管理中的违法违章行为；负责对上述违法违章行为依法实施行政处罚；负责办理全局已生效的行政法律文书的执法工作。   

　　2006年，房产综合执法大队，共接到投诉电话八百多起，记录在案184起，对13家企业进行了抽查，立案7起，查处了商品房违规预售案件7起，涉案金额达到7081.9万元。通过房产执法队的检查，有效的得促进了房地产市场的规范化和我市房地产行业健康有序发展，维护了消费者的切身利益。

　　二、当前我市期、现房市场中存在的不规范现象及原因透析

　　（一）当前我市期、现房市场中存在的不规范现象

　　1．捂盘惜售

　　（1）拖延办理预售许可证时间。在当前供不应求的整体形势下，推迟上市时间即意味着可以以更高的价格销售，获取更大的利润。由于土地拍卖时未对土地开发周期做出明确限制，开发商往往会以各种预售条件还不具备为由，故意不申请预售许可证，不进行销售，达到推迟上市的目的，实现变相捂盘销售。

　　（2）高价捂盘。目前，长沙市部分楼盘以自身项目品质高为由，大幅度提高项目销售价格，减少销售量，延缓销售速度，是一种变相的捂盘销售。例如，我们发现麓谷一楼盘，2006年年初就定价为4600元/m2左右，而当时麓谷开发区的其他楼盘价格只有3000元/m2左右，价格明显偏高，销售速度明显减慢，变相的实现了捂盘。

　　（3）虚假定房捂盘。由于目前我局并未对定房环节进行网上公示，房源是否真正已被购房者下定，只有开发商清楚，开发商往往会利用客户已经定房为由进行囤房，然后以客户退定为由，重新推出上市。由于定房不需要网上签约、不需要合同备案，成为开发商捂盘、囤房的主要手段之一。

　　（4）假合同捂盘。在对上半年办理退房、改签合同次数较多的20个楼盘分析中，我们发现20个楼盘办理退房、改签合同次数达到2823次，平均退房、改签合同率达到13%，网上签约后，又办理退房、改签合同的比例相当高，不排除其中部分存在炒房和捂盘现象。这种行为严重扰乱了市场秩序，变相的提高了房价，也为炒房人员谋取了利润。8月份开始，市房产局交易管理所联合市房产局信息中心对此开展了专门的整治，随意退、改签方合同的现象得到了有效改善。以2007年8月份统计数据来看，备案退房95例，签约退房46例，变更付款方式133例，变更购买人5例，变更户型9例，总计290例。与8月份全市成交7886套相比，退房、改签比例只占3.67%。说明期房网上签约系统的实施，对签约后炒房行为有一定的约束。

　　2．恶意炒作

　　（1）无证变相销售。开发商为了了解市场，掌握客户需求及对价格的承受能力，对自身项目在市场中有准确定位，往往会在取得预售许可证之前，以发放VIP卡、收取诚意金、办理会员卡、以团购名义收取首付款等方式，变相进行订房销售。一方面，为自己积攒了客户，保证以后的销售速度，另一方面，通过以上几种方式来试探客户的价格底线，以便把本项目销售价格定到最高，获取更多利润。今年上半年，执法大队已经立案查处了30多个项目。无证变相销售现象在长沙有扩大的趋势。

　　（2）发布虚假违规广告，误导消费者。许多开发商为了吸引客户，往往会利用广告发布虚假信息或夸大项目优势，吸引消费者注意力，把客户骗到现场进行推销。而等与客户成交后，这些承诺往往不能实现，对客户造成损失。目前，长沙存在的广告违规行为主要形式有：未取得预售许可证发布预售广告；广告中承诺售后包租、返本销售；广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚化模糊、概念炒作；广告中含有风水、占卜等封建迷信内容等等。通过对近100个在售楼盘的广告统计分析，夸大自身优势或故意对自身一些条件解释模糊这种行为具有普遍现象；虚假宣传自身获得了国家各种级别大奖，未取得预售许可证发布预售广告的现象也较多。

　　（3）开盘前虚报价格或隐瞒价格，以低价吸引客户。部分开发商为了吸引客户，往往会在开盘之前公布一个较低的价格，吸引客户注意，积攒客户。等到开盘之日，以低价格房源已售出为由，大幅提高销售价格，并通过制造虚假热销气氛，促使购房者达成交易，实现项目超额利润。部分开发商为了试探市场接受能力，在未公布价格之前先收取客户定金，以此来试探客户量，以便进一步提升价格，最大限度的榨取利润。

　　这种两种行为，使客户处于一种严重不平等地位，使开发商榨取了更多的利润，严重违反了《中华人民共和国消费者权益法》，给消费者带来伤害。同时也造成了市场供需紧张气氛，对市场交易造成不良影响。

　　（4）请人排队，制造虚假热销气氛。楼盘在开盘销售当日，开发企业为了营造本项目热销的情景，采用雇用市民充当购房者的手段，造成现场热销气氛，让购房者产生紧张情绪，匆忙下定或者屈就于开发商的一些不合理要求，造成购房者非理性购房，为日后产生矛盾埋下了隐患。开盘请人排队在长沙房地产市场部分楼盘存在，随着市场供不应求现象出现，这种方式有所减少。

　　（5）分批供应，减少供应量，制造虚假市场供应紧张气氛。由于当前总体市场处于供不应求状态，开发商为了炒作，在获得预售许可证之后迟迟不开盘销售，以便积攒客户。等客户积攒到一定量之后，以小于客户人数的量推出部分房源，在短时间内销售完毕，造成本项目热销，一房难求的假象，造成消费者心理恐慌，放大了市场供不应求现象。也有部分开发商在开盘时先把楼层、位置、朝向、采光等性价比较差的户型通过以VIP的形式推出，以抬高楼盘销售底价，然后，再伺机高价推出性价比高的房源，获取超额利润。例如，最近有几个楼盘开盘，一期预售许可证批准可销售房源都在500套左右，而在开盘销售当日分别只推出了170多套和300多套，并没有完全推出房源，造成当日虚假的供不应求现象。

　　这种同一楼盘分批多次开盘的手法人为的制造房源紧张，刺激购房者心理预期，造成供不应求的假象，对市场影响非常巨大。目前，长沙市分批销售现象普遍，是造成市场供需紧张气氛的主要原因之一。

　　3．炒房

　　（1）从业人员利用职务之便进行炒房。信息不对称是房地产行业存在的比较严重的问题之一。房地产行业中从事地产的开发工作人员和中介服务人员，往往会比普通消费者掌握更多的信息，相对普通消费者而言，其可以很容易得拿到较好的房型和较低的价格。而在现有的预售制度下，由于内部认购、办VIP卡等销售方式的存在，行业中工作人员可以通过定房、买号等方式，以少量的资金占有房源，然后通过自身工作之便，迅速转手，获得差价。其结果是增加交易环节，进一步抬高了房价，扰乱正常的市场秩序。

　　（2）炒房者利用管理漏洞炒房。部分投机者利用对定房没有实施监督，通过定房到签订合同这段时间来达到炒房的目的。

　　4．业务流程不规范

　　（1）不规范签约，一房多卖。部分开发商存在不在网上签约，先期与购房者签订手工合同，收取购房款，以后再进行网上签约。这种情况主要是开发商将房屋进行了在建工程抵押，未还款，银行没有释放抵押房屋，开发商无法在网上签约，为了将房屋售出，往往会采取先与购房者签订手工合同，既收取购房款，又可以拿到银行的抵押款，造成一房两卖。

　　（2）霸王条款，开发商逃脱责任。部分开发商在与购房者签订合同时，往往会对标准合同进行修改或者利用补充条款，推卸自己的责任，甚至把一些不合理的要求强行加到购房者头上。对于一些可选条款，开发商也会要求购房者必须按照他们的要求进行选择，购房者稍有不同意见，开发商就以取消交易为要挟，购房者往往不想损失已交的定金而屈从于开发商。签订合同时，开发商与购房者之间存在着很大的不平等，开发商推卸自身本应承担的责任，为以后的交房埋下了隐患。

　　（3）隐瞒合同密码。个别开发商的工作人员为了自己的方便，不告知购房者可以通过合同密码保护功能保护自己的权益，而将工作人员的手机号码作为购房者的手机号码填入网上签约系统中，使系统发出的告知购房者修改合同密码的短信无法发到购房者手机中，购房者无法自行修改合同密码，以达到保护合同不被撤销、合同条款不被修改的目的。

　　5．非法利用预售资金

　　（1）推迟备案，挪用预售资金，拖欠税费。按照规定，在网上签订购房合同后，必须将预售资金交到监管银行，并在30天内到房地产交易管理部门进行备案登记。部分开发商为了挪用预售资金和拖欠缴纳税费，往往拖延时间，在签约后几个月甚至半年多还未到交易所备案，把预售资金和该交的税费挪作它用，对本项目建设造成一定风险。这种现象在一次性付款购房类型中比较普遍。以目前新房交易税费计算，各种税费总计占到房价的10%左右，一套30万房屋，各种税费在3万元左右，一个小区几百套房子，开发商拖欠的税费就高达1000万，造成大量税费拖欠。 

　　（2）随意支出预售资金。根据建设部《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。而目前我市并未出台相关的预售资金管理办法，《长沙市房地产交易管理办法》对此也没有具体的监管措施，仅规定在办理预售许可证时提供与银行签订了预售款监管协议，并没有对预售资金的支出进行监管。开发企业对预售资金的使用方向不明，不能有效地做到预售资金专款专用，使正在销售的楼盘不能按时竣工交付，或迟迟办不到产权证，损害了购房者的合法权益。

　　（二）问题产生的原因

　　1．各部门缺乏协调，调控存在盲区

　　房地产业是一个开发周期较长，开发环节较多的行业，开发商可以通过调整各个环节的行为来改变整个项目的策略，而各政府管理部门由于只负责管理监督与本部门相关的一部分，因而缺少对后期环节的考虑，使得开发商出于后期考虑的行为不能有效地纳入监督管理中。以办理预售许可证为例，我局负责审批办理预售许可证。如果开发企业不具备办理预售许可证条件，我局将不对其办理预售许可证。但是对于开发商故意不具备办理预售许可证条件，延缓办理预售许可证，达到囤房目的的行为却无可奈何。

　　2．对销售环节缺少监督，存在无法可依、执法力度不够现象

　　对销售环节缺少监督，是目前市场上存在大量的违规违章行为的主要原因。目前，我局在发放了预售许可证之后，没有对开发企业的销售进行跟踪管理，对市场的监管基本处于空白。而执法队由于人员有限，对市场违规违章行为的查处也主要通过消费者投诉这条途径，对违规违章行为查处力度明显不足，不足以影响开发企业继续违规的动机。对市场销售环节监督不足，使开发企业在销售过程中有机可乘。

　　同时，缺乏相应的行为规范也是对销售环节监督无法有效执行的主要问题之一。目前，指导我市新房市场行为规范的文件主要是2004年长沙市政府发布的《长沙市城市房地产交易管理办法》，该办法对于期房交易过程规范过于笼统，无法对目前市场上存在的各种扰乱市场的行为进行约束。房产综合执法队在对项目调查过程中，缺乏进行执法的依据，致使部分开发商对自己的违规行为不但不思改正，反而更理直气壮，公然进行违规操作。因此制定期、现房交易行为规范、规范开发企业行为是目前新房市场一个比较紧急的任务。

　　3．信息不对称，信息公开力度不足

　　开发企业之所以能够利用各种手段迷惑消费者，关键因素在于开发商与购房者之间信息不对称，购房者不能有效完全的了解项目信息，而开发商却通过办VIP卡、交定金等方式掌握了客户情况。而目前我局的各种信息公开平台由于技术不完善、宣传力度不强等问题，不能完全解决开发商与购房者之间的信息差距。严重的信息不对称使得开发商可以把购房者完全掌握在自己手中，促使购房者接受开发商一些不合理要求，实现开发商牟取超额利润的目的。

　　4．消费者缺乏房地产相关法律

　　消费者对房地产相关法律、法规不了解，不清楚开发企业的行为属于违法违规行为，购房者被开发商牵着走，即使被骗还蒙在鼓里，使得开发商的违规行为得以逃脱处罚。

　　三、整顿和规范期、现房市场的基本构想及措施建议

　　（一）基本构想

　　坚持以实现“规范交易、公平买卖”为目标；以销售流程为切入点，通过制定一系列规范的市场交易流程，建立一套完整的期、现房市场管理体系；以信息管理系统为平台，加大对期、现房市场信息公开力度，减少开发商与消费者之间信息不对称差距；以部门之间合作为保障，建立一个以项目整个开发周期为单位项目全程跟踪制度，确保监督、调控落实到位。

　　通过实施综合管理，增加市场透明度，规范开发企业销售行为规范，保障交易当事人的合法权益，着力建设主体诚信、行为规范、监督有力的期、现房市场秩序，促进我市房地产市场的健康发展。

　　（二）措施建议

　　1．制定新楼盘上市交易规范流程，规范企业新楼盘开盘行为

　　规范新楼盘上市交易流程，减少不公平交易。由于信息不对称，在市场交易过程中，特别是在开盘销售当日，开发企业通过各种营销手段和策略，制造出市场供不应求的假象，营造虚假市场紧张气氛，使购房者心理发生变化，迫使消费者接受开发商的许多霸王条款。因此，必须制定详细规范的开盘交易流程，增大信息透明度，改善交易双方不平等地位，促进公平交易。

　　（1）未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，不得以认购（包括认订、登记、选号、发VIP卡等）、收取预定款、以团购名义收取首付款等各种形式变相预售商品房，也不得以任何形式发布商品房预售广告。

　　（2）明确开盘销售时间。在领取预售许可证之后，在一定时期内必须开盘销售。借鉴其他城市实行办法，该期限可为10天，即领取预售许可证后，10天内必须开盘销售。

　　（3）上报开盘时间。确定开盘销售日期后，需提前3天将开盘销售时间上报房产局，房产局将在政务网上公示。

　　（4）如实申报开盘价格。上报开盘时间时，需如实将开盘时各个户型销售价格向市房产局政务网申报，由政务网按规范要求对上市楼盘进行整体公示。开盘之后，实际售价上浮不得超过申报公示价格的10%。

　　（5）开盘时全部房源必须全部推出。开发企业在领取预售许可证之后，开盘时必须一次性全部推出可售房源，不得分批次销售。

　　（6）实行定房公示制度。开发企业在销售过程中实行定房公示制度。开发企业与客户签订定房协议时，必须采用网上签订定购协议。已订购房源将在房产局政务网上公示。

　　（7）实行现场项目信息公示制度。项目销售现场必须做到信息公示，对项目本身的建筑面积、绿化率、容积率、可售房源、销售价格等必须作出公示。其公示内容必须与房产局政务网上公示内容一致。

　　2．制定认购管理办法，加强销售过程监管

　　开发商在销售过程中，往往以客户已经定房为由囤积房源。以定房之名进行囤房已经成为开发企业囤积房源的一个重要手段。因此，对商品房认购环节有必要加强管理，规范商品房的认购程序。

　　（1）商品房认购实行网上签约认购制度。开发企业与购房者签订定房协议时，必须通过长沙市房产局政务网的认购签约系统进行商品房认购登记。

　　（2）签订的商品房认购协议经双方当事人确认后，通过联机备案专网在线填写，买受人自行设置密码，网上提交后，联机备案系统自动生成商品房认购协议编号；联机备案系统的商品房楼盘表内即时标明该商品房已被认购。

　　（3）商品房认购协议有效期为15日，双方当事人应当在15日之内签订商品房买卖合同。商品房买卖合同中的买受人信息和座落信息应当与商品房认购协议中的信息一致。逾期未签订商品房买卖合同的，商品房认购协议自动解除。网上认购协议记载信息自动撤销，恢复待售状态。

　　（4）自商品房认购协议签订之日起15日内，买受人需要变更商品房认购协议内容的，销售方应于配合；销售方需变更商品房认购协议内容的，应当由开发商和买受人持有效证件到市房产局办理。商品房认购协议内容的变更，通过联机备案专网，输入密码，网上提交，联机备案系统自动变更。

　　（5）变更商品房认购协议书上的买受人，视为解除认购协议。

　　（6）市房产局信息中心对认购协议变更和解除进行统计，对变更次数较多的项目，定期公布并通知房产执法队，由执法队对项目进行调查。如果存在捂盘惜售行为，将对开发企业进行处罚。

　　3．加强售后服务管理，规范服务行为

　　开发商为了挪用预售资金或拖欠税费，往往拖延各项手续的办理时间，给购房者造成伤害。因此，必须加强各业务流程管理，确保各项业务按时完成。

　　（1）加强合同备案管理。严格执行自签约之日起30日内向房产局办理商品房预售合同登记备案手续制度。把开发企业预售合同登记备案履约情况与开发企业资质年检年审及信用记录挂钩。

　　（2）加强交房管理。交房过程中，往往会出现延期交房或不具备交房条件强行交房两种问题。如果出现因开发企业原因造成延期交房或不具备交房条件强行交房现象，要协助购房者追究开发企业违约责任，并记入开发企业年度考核记录。

　　（3）严格按合同约定时间办理房屋产权证及土地使用证，切实保护购房者的权益。根据《城市商品房预售管理办法》，预售的商品房交付使用之日起90日内，开发企业有义务协助承购人到我局和土地管理部门办理权属登记手续。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，应承担相应的违约责任。

　　（4）规范前期物业管理。规范前期物业管理招投标行为，建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；建立健全招投标备案制度；建立和完善物业管理的仲裁机构，建立起完善的前期物业招投标制度。规范前期物业管理服务合同，出台并实施的《前期物业服务合同》示范文本，明确前期物业权利与义务。制定《前期物业管理业主临时公约》示范文本，保护业主的合法权益。

　　4．建立项目全程跟踪监管制度

　　我局应建立房地产市场监测机制，通过建立项目全程跟踪制度，对全市每一个房地产项目，从土地出让、项目开工、项目竣工、销售过程、交房、物业管理的完整周期，实行全过程的动态跟踪和监测分析，全面了解项目信息、掌握市场数据、了解市场真实现状。加强市场动态监管，真正发挥出房地产市场预警预报信息系统的作用。

　　5．减小单宗拍卖土地面积，明确开发进度

　　针对目前单宗拍卖土地面积大，开发周期长，造成市场供应不足，变相捂盘等问题，可以通过减小单宗拍卖土地面积，缩短土地开发周期，加快土地开发速度，增加供应量。在土地拍卖过程中，对开发周期、开发期数、每期开发面积、推出时间等作出明确约定，约束开发企业以囤地、拖延施工进程等方式进行捂盘、囤房。如果不按照土地拍卖时的约定进行开发，将被视为违约，可对开发企业进行处罚，迫使开发商按照约定进行开发，确保可以控制每年的供应规模。

　　6．建立市场主体诚信管理制度，加大市场信息公示力度，打击投机性炒房行为

　　建立供需双方诚信管理体制。通过在政务网上建立开发企业诚信档案、中介企业诚信档案、购房者诚信档案，对交易双方行为进行监督。建立企业诚信档案，将开发商、中介企业在销售过程中的违规行为，记入企业诚信档案，对企业违规行为在网上进行公示，并与企业年终考核、企业资质评定挂钩。完善退出机制，对于违法违规行为较多的企业，将降低其从业资质，限制拿地资格，直至取消其从事房地产业资格，确保房地产业市场健康发展。

　　建立购房者诚信档案，对购房者的退定、合同更改姓名、撤销合同备案等行为，记入购房者诚信档案。如果购房者多次出现退定、更名或着撤销合同备案等行为，将重点调查其是否为炒房行为。如果证据确凿，将对其炒房行为进行网上公示，并与金融部门建立信息共享机制，对其购房贷款进行限制。

　　7．加快完善以物权法为基础的房屋登记制度，为持有物业税开征做准备

　　针对长期投资者征收物业持有税，增加投资者成本，是促使投资者释放房源的有利办法。为了不增加自住置业者负担，物业持有税的征收必须实行梯级制度，而全面了解以家庭为单位的住房拥有量是梯级物业持有税顺利征收的保障。随着《物权法》的实施，房屋登记将实行统一登记制度，全面了解居民拥有住房情况，征收梯级物业持有税已成为可能。对此，国家已经在部分城市进行试点。我局应在《物权法》即将实施的大好形势下，加快完善以《物权法》为基础的房屋登记制度建设，为开征持有物业税作准备。

　　8．加大贷款调节力度，增大投资成本

　　针对短期炒房者，持有物业税的征收对其影响较小，不足以影响其投机行为。因此，在建立了期房、现房交易及预售资金监管系统之后，对购房者的购房次数进行统计已经可行。通过提高多次购房者的首付比例，比如对第二次购买住房的购房者首付提高到40%或50%，同时取消对多次购房者的贷款优惠，增加炒房者的投资成本，将有效抑制短期投机者的投机行为。

　　9．引入专业监理机构，规范预售资金使用

　　随着我市期、现房一体化及预售资金监管系统的实施，对预售资金实行全面、有效的监督成为可能。由于银行缺乏工程方面的专业技术，在预售资金使用过程中，无法有效的控制开发企业使用资金，做到专款专用。因此，在预售资金使用过程中，有必要增加一个具备专业技术的机构（例如工程监理机构）进行监督。预售资金使用监督办法为：

　　（1）建立工程监理机构资质体系，引入工程监理机构对预售资金使用进行监理。

　　（2）开发商向监理机构提出使用预售资金申请，并提供相应申请资料。

　　（3）工程监理机构确认后，向银行出示提供预售资金建议。

　　（4）开发商获得预售资金。

　　（5）工程监理机构对开发企业预售资金使用情况进行监督，并定期向房产局提交其监理企业预售资金使用情况。

　　（6）工程监理机构包庇或隐瞒开发企业违规使用预售资金行为，将降低或取消其监理资质，并移交公安系统调查。