2007年上半年，长沙市房产市场十分活跃。一方面，商品房需求旺盛，新增供给在较短时期内被市场迅速吸纳；另一方面，房价不断攀升，且涨幅明显。据统计，上半年全市商品房累计销售404.72万平米，同比增长59.84%；商品房均价达3,278元/平米，同比上涨14.35%。房产市场的快速发展，对居民生活产生了较大影响，也让不少人感到困惑：为什么房价上涨越快，反而买房的人越多？又是哪些类型人群的购房需求最为迫切呢？

　　本文将基于2007年上半年长沙市成交前20楼盘的购房者信息，综合运用统计分析和抽样调查的方法，对购房者进行全面深入的研究，归纳总结其群体特征及支付能力，以便从行业管理和市场引导的角度对上半年长沙市房产市场的活跃现象获得理性认知，从而为规范与促进我市房产市场健康发展提供一定的参考建议。

　　一、数据来源及限定条件

　　本次分析研究所采用的数据主要来源于长沙市房产预警预报信息系统数据库。数据范围仅限于2007年上半年成交的前20楼盘

　　（共计6,246套签约个案），而非全市范围内的商品房交易。楼盘的选取主要取决于其综合竞争力的排名。综合竞争力由楼盘销售率、成交面积、成交套数及成交均价等因素确定。同时，本次研究还采用了随机抽样的方法，有针对性地走访和电话调查了一定数目的购房者，以便全面地了解购房者特征。

　　二、购房对象特征

　　（一）性别构成及年龄结构

　　图 1  购房者性别构成及2006年长沙市人口性别比例图

　　从性别来看，以家庭男性成员名义购买商品房的比重为54.0%，高于女性比重8个百分点。由湖南省统计局公布的2006年长沙市人口统计数据可见，购房者的性别构成与长沙市的人口性别比例大体上趋于一致，或多或少地反映了房产市场的需求结构与社会人口结构在一定层面上的某种潜在联系。

　　图 2  购房者年龄结构

　　从年龄结构来看，旺盛的购房需求主要来源于中青年群体。56.9%的购房者处于23-35岁之间，尤以25-29岁年龄段的购房需求最为突出，所占比重达27.0%。结合长沙市的实际情况来看，长沙市人口的平均初婚年龄为23.24岁，而一般女性的生育年龄段集中在20-29岁之间。因此由于家庭人口结构的变化，进入婚育年龄的购房者成为了市场上商品房需求最旺盛的群体。

　　（二）籍贯构成及工作地点、单位性质

　　图 3     购房者籍贯构成及工作地点

　　按籍贯划分，87.6%的购房者为本省籍人士；外省籍购房者所占比重较轻，约为12.4%，其中以湖北（2.1%）、浙江（1.5%）及广东（1.0%）籍人士居多。在本省籍购房者中，长沙市籍购房者所占比重较大，达51.2%；省内外市籍购房者表现活跃，约36.4%，其中以岳阳（2.7%）、邵阳（2.2%）及衡阳（2.2%）籍人士居多。在长沙市籍购房者中，市内五区的购房者比重较大，达40.5%，其中以天心区籍人士居多（14.1%）；周边县市购房者所占比重相对较轻，约10.7%。其中以望城县籍人士居多（3.3%）。

　　调查显示，高达87.1%的购房者在长沙工作，包括63.6%的本市籍，15.0%的本省外市籍，以及8.6%的外省籍人士。就工作单位性质而言，私营企业员工是市场上商品房消费的主要力量，占购房者总数的59.0%，其中私营业主的比例达23.8%。国企事业单位中，因存在早期的福利分房、集资建房或定向销售房产等现象，需求相对较弱。

　　（三）置业次数及购房目的

　　图 4 各次购房者比重及购房目的

　　从置业次数来看，高达89.1%的购房者为首次置业，二次及二次以上购房者约为10.8%。值得注意的是，该比重的统计口径单位为个人而非家庭。调查发现，部分家庭在购置两套或两套以上房产时，往往会以不同家庭成员的名义办理房产登记。同时，出于对缴纳数目不菲的过户税费及未来国家开征遗产税的可能等因素的考虑，部分家长在购买房产时，直接以子女名义办理房产登记。由购房者年龄结构可见，22岁以下购房者的比重达6.9%。

　　就购房目的来看，71.8%的购房者买房出于自用考虑。投资型购房者占23.3%，包括2.2%的外省籍，2.7%的本省外市籍，以及18.3%的本市籍购房者。同时，市场上存在买房目的不明确的现象，4.9%的购房者徘徊于自用与投资两者皆可之间。

　　（四）区域倾向与购房偏好

　　图 5   区域倾向与购房偏好

　　从区域倾向来看，雨花区的商品房销售面积所占比重最大，达40.4%；天心区次之，约为28.1%；再次为开福区（22.0%）。省政府南迁对于南部城区发展的推动作用，以及区域范围内较多的可选择性新增供给，刺激了雨花、天心两区的商品房需求。而相对较低的房价水平，及区域内未来的轨道交通建设，引起了购房者对于开福区的关注。此外，抽样调查显示，家庭拥有家用汽车的户数所占比重较轻，购房者大多步行或依赖公交系统出行。因此，购房者更倾向于购买位于优越地理位置，交通便利的物业。

　　就购房偏好而言，环境及生活圈是购房者最为关注的因素。随着人们生活水平的不断提高，39.8%的购房者表达了对于小区环境及楼盘周边环境的重视。而出于对现有生活圈的考虑，36.1%的购房者选择了离工作地点（22.7%）或亲友住所（13.4%）相对较近的楼盘。同时，10.2%的购房者对于房产的升值空间十分重视。此外，收入相对较低的购房者对于价格十分敏感，其所选楼盘大多位于房价水平相对较低的岳麓或开福区,且所购房产的套面积相对较小。

　　（五）物业类型、户型及面积偏好

　　图 6  各类型物业销售面积比重及套面积偏好

　　就物业类型而言，住宅类物业的市场需求居首位，占上半年成交前20楼盘销售总面积的98.1%。其套均成交面积为110平米。若以长沙市平均家庭户规模（3.19人/户）计算，这部分群体的人均居住面积达34.5平米，已接近2004年国家建设部政策研究中心公布的，人均居住面积达35平米的小康社会住宅目标。

　　办公类物业的套均成交面积较大（近151平米），且面积区间跨度小；其套面积多在129-183平米之间。商业类物业的套均成交面积较小（约30平米），且面积区间跨度大；小到5平米的铺位，大到208平米的分隔门面均为不同需求的购房者所选购。

　　图 7 商品住宅的户型及面积偏好

　　就住宅类物业而言，市场上套均面积近128平米的三居室最为畅销，约占上半年成交前20楼盘中商品住宅销售总套数的45.8%。其次，为套均面积约52平米的一居室（21.2%）及91平米的二居室（20.1%）。

　　从分区来看，市内五区中，除雨花区以一居室及三居室最为畅销外，其余四区均以二居室及三居室的市场销售份额最大。同时，就成交的套均面积而言，芙蓉区最大（126平米），岳麓区最小（93平米）。

　　（六）成交价格

　　图 8  各类型商品房价格及各区商品住宅均价

　　根据不同类型的商品房划分，办公类物业的套均成交总价最高，平均每套的总价达77万元，单价约5,111元/平米；商铺类物业次之，近53万元/套，单价为19,618元/平米；住宅类物业最低，约39万元/套，单价为3,542元/平米（高于全市上半年商品住宅3,054元/平米的均价）。

　　就前20楼盘的商品住宅区域均价而言，除开福及岳麓两区以外，其它三区的成交价格都高于上半年全市范围内各区的平均水平。其中，以芙蓉区最高，达4,044元/平米，雨花区次之，约4,028元/平米，岳麓区最低，仅2,553元/平米。

　　三、支付能力分析

　　（一）付款方式

　　图 9  付款方式及不同贷款年限套数比重

　　就付款方式而言，银行按揭的达58.2%，一次性付款的为31.4%，公积金贷款的约10.0%，其余的采用分期付款。其中，申请省公积金贷款的套数约为市公积金的两倍。值得注意的是，就资金来源而言，部分购房者的当期家庭可支配收入可能不高，但由于代际财富积累、福利所得、政府的房屋拆迁补贴以及亲友资助等因素，也选择了一次性付款方式。

　　以贷款方式（包括银行按揭及公积金贷款）支付的商品房，其平均贷款年限为14年，平均贷款幅度为62.0%。其中，以申请16-20年期贷款的套数最多，占总贷款套数的40.4%；以贷款额占总房款60%-70%的套数比重最大，达70.4%。就月均还款额而言，月供在2千元以下的套数最多，占总数的56.2%；月供在4-6千元的套数比重次之，达33.5%；月供在6千元以上的套数较少，约10.3%。

　　（二）家庭月收入与还贷能力

　　图 10  家庭月收入及还贷能力

　　就购房者的家庭收入而言，40.4%的家庭月收入水平在5千元以下，其中以月收入在4-5千元的家庭居多。此外，32.3%的家庭月收入在5千至1万元之间；月收入超过1万元的家庭占27.3%。

　　就首付款而言，65.4%的购房者全部来源于自身积蓄，34.6%的购房者依靠亲友资助。这种资助现象在30岁以下的购房者中尤为突出，其中由父母承担全款的占一定比例。就还贷能力而言，56.8%的购房者表示月还款基本没有经济压力；而43.2%的购房者对于月供感到了不同程度上的经济压力，其中8.1%的购房者感到还款很吃力。

　　此外，房价上涨的恐慌心理所导致的房产消费提前现象较为明显。全国范围内的房价涨势，以及媒体舆论的导向作用，使消费者心理产生了一定的恐慌。一方面，一些自身经济实力不足的人士，出于对长沙房价持续快速增长，达到深圳、上海等一线城市价位的担忧，而依靠亲友资助买房。另一方面，一些经济实力较强的家庭，提前为子女购置房产，以免除房价上涨的后顾之忧。

　　四、基本判断及市场发展建议

　　1.就购房者性别比例而言，男性略高于女性。购房者年龄结构呈现年轻化趋势，23-35岁购房者占56.9%；青年人购买婚房的现象较为突出，尤以25-29岁年龄段的需求最为旺盛，所占比重约27.0%。

　　2.就籍贯而言，51.2%的购房者为长沙本地人。长沙作为省会城市的积聚效应凸显，87.1%的购房者在长沙工作，且七成以上用于自住。潜在的就业机会及较高的教育水平，吸引着越来越多的外地人口来长发展，尤以省内其它地区人士居多。在长沙工作的外省（市）籍购房者中，本省外市籍购房者占六成以上。

　　3.首次置业者比重为89.1%。就购房目的而言，出于自用目的购房者占七成以上。投资性购房比例随着房价的迅速攀升而增加，达23.3%。该比例已经超出20%的国际警戒线标准。长沙本地购房者的投资意识强烈，以租养房的观念较为流行。在投资性购房者中，长沙本地人占七成以上。

　　4.河东的南部地区成为商品房消费热点区域，雨花、天心两区的销售面积所占比重达68.5%。就购房偏好而言，对于环境要求较高的购房者比重最大（39.8%），其次为注重现有生活圈（工作地点及亲友住所）的购房者（36.1%）。

　　5.就物业类型而言，住宅类物业的需求最大，销售面积所占比重达98.1%，其套均成交面积为110平米。就户型及面积而言，套均面积近128平米的三居室需求最大（45.8%），套均面积约52平米的一居室（21.2%）及91平米的两居室（20.1%）次之。

　　6.就成交均价而言，办公类物业约为77万元/套（5,111元/平米），商铺类物业为53万元/套（19,618元/平米），住宅类物业为39万元/套（3,542元/平米）。各类型物业的价格相差较大，且住宅类物业价格的区域差异明显。其中，商铺类物业单价为住宅类的5.5倍；芙蓉区住宅均价（4,044元/平米）则为岳麓区（2,553元/平米）的1.6倍。

　　7.就付款方式而言，银行按揭的占58.2%，公积金贷款的为10.0%；平均贷款年限为14年，平均贷款幅度为62.0%；月均还款额在2000元以下的套数最多，达56.2%。此外，一次性付款的购房者占31.4%，可见在目前股市波动较大，且贷款利率不断提高的情形下，民间游资集聚在房产市场的现象较为明显。

　　8.就购房者的家庭收入及还贷能力而言，购房者多为中、高收入群体，近60%的家庭月收入在5千元以上，还贷能力较强。56.8%的购房者表示还贷基本没有经济压力。此外，房价上涨的恐慌心理所导致的房产消费提前现象较为明显；其中依靠亲友资助买房，以及父母提前为子女购置房产的现象均比较突出。

　　总的来说，一方面，随着城市化进程的加快，及长、株、潭一体化城市群的逐步形成，作为本省政治、经济、文化发展中心的长沙，其积聚效应越来越明显。省内外其它地区人口不断涌入长沙，外地在长购房者的比重呈逐年上升趋势，对长沙的住房消费市场产生较大的影响。另一方面，由于房价的不断上涨，以及外地购房者对本地市场的助推，新生代的置业需求提前。年青的购房者们往往集全家之财力，追求一步到位的置业观念。这在一定程度上放大了住房需求，导致住房供应结构短期内难以改善，加强健康消费观念的引导任重而道远。此外，当前房价的快速攀升及股市的大幅波动，导致投资及投机性购房比重偏大；就成交前20楼盘而言，已超过20%的国际警戒线标准。政府和金融部门应采取相应的措施，抑制投资和投机性需求继续蔓延。同时，加强市场引导，改善供应结构，稳定住房价格，平抑市场需求，强化对低收入家庭的住房保障，防范楼市非理性波动，是一项长期的、系统性的工程，需要不断地加强监控和分析研究，及时把握市场动态，开展针对性的宏观调控。