2007上半年国家出台一系列新房及二手房政策，本期《地产观察家》从市场、政策等角度出发，将全国各地新房、二手房现状为您一一呈现。

　　曾几何时，房地产市场变得如此扑簌迷离。国家宏观调控政策一拨接一拨出台，税收品种一项比一项增多。在后政策时代，对于置业需求较强劲的购房者而言，越来越多的老百姓也将目光转向了二手房，全国各地二手房市场现状如何？有着怎样的同与异？《地产观察家》邀您一同观赏。

　　北京BEIJING

　　6月15日起房地产中介不能“摸”二手房款

　　北京市建委有关负责人表示，从6月15日开始，北京市二手房交易款项将不再走中介的公司账户；买卖双方只能有两种方式进行钱款划转：一是将首付或者全款汇入设在各个银行的资金监管专用账户，二是在签订购房合同之后，再签订《资金自行划转协议》，房款由买卖双方自行划转。

　　业内分析认为，今后中介公司将没有机会接触客户的购房款，这从根本上杜绝了中介挪用客户房款的不法行为；同时由于买卖双方对彼此缺乏了解和信任，所以一般不会进行“自行划转”，尤其是对于贷款或者需要解除抵押的二手房交易来说更是如此，因此，今后进行资金监管的二手房交易量将大幅度上升。从长远来看，此举将加速淘汰不良中介，规范交易秩序，平稳房价。

　　7月1日起，北京将实施二手房交易网上签约，中大恒基董事长刘益良认为，资金监管是二手房“网签”的一个重要流程，所以，6月15日起强制执行资金监管是北京二手房市场适应“网签”的前提条件，这有利于市场的公开透明，也有利于政府部门对二手房市场各项指数的监控，规范二手房交易。

　　广州GUANGZHOU

　　一季度楼市成交二手房多于一手房

　　广州市国土房管局最新统计数据表明，今年第一季度全市二手住宅成交面积为161.30万平方米，同比增长12.5％，以季度成交宗数计算，今年第一季度二手住宅总共成交19112宗，占总成交的50.3％，这在广州尚属首次。今年一季度买二手房略多于一手房，近2万宗，这有一手房今春放量不大的原因，但从长远来看，二手房交易超过一手是大势所趋，而一季度这种情况表明，广州房地产市场正加速向二手房主导市场方向靠拢。统计数据显示，第一季度全市二手住宅成交面积占住宅总成交面积的市场份额为43.4%，同比增长6.7个百分点。价格方面，第一季度全市二手住宅成交均价为5547元/平方米，同比上升23.2%，环比上升8.4%，涨势不变但速度较去年有所放缓。

　　上海SHANGHAI

　　二手房指数上涨   买方无奈追价

　　五月沪上二手房市场表现比较活跃，虽然上旬受“五一”长假影响，买卖比较平淡，但节后二手房市场表现出明显回暖状态，特别是成交价涨幅明显，成交量开始回升。来自上海二手房指数办公室的最新统计数据显示，2007年5月，本市二手房指数为1681点，较4月大幅上涨24点，环比上涨1.46%。各控制点二手房价格均出现上涨，且涨幅均超过1%。业内人士认为，上海二手房市场中卖方特征重现，而且部分投资人士又开始向市中心二手房市场回归。上海二手房指数办公室的统计还显示，5月上海二手房的成交量较4月仍有小幅增长，各区域内优质房源销售速度明显加快。

　　单次影响不大   加息后二手房市场基本平稳

　　加息并未对沪上二手房市场产生太大的影响。从各大房产中介公司了解到，近期二手房买卖成交与加息前相比基本保持平稳。

　　近日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。本次贷款利率的增加幅度并没有前几次的加息幅度大，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.39%提高至6.57%；五年期贷款基准利率上调0.09个百分点，由现行的7.11%上调至7.20%。这是今年的第二次加息，也是自2006年以来的第四次加息，同时也是央行在不到两年半的时间内第六次提高住房贷款利率。

　　二手房市场买卖成交保持平稳

　　最新数据显示，加息后二手房整体挂牌量并未出现较大变化，购房者也未因为月供增加几十元而推迟或取消原有购房计划，市场成交比较平稳。有关人士认为，本次加息采取的是“组合拳”方式，长期贷款息差收窄，5年以上存款利率调整幅度达0.54个百分点，而相应的贷款利率调整幅度只有0.09个百分点，低于5年以下贷款利率0.18个百分点的调幅。这是央行出于保护长期贷款消费的考虑，尽量减轻多数购房贷款人的利息负担。更主要的目的还在于给持续飙升的股市降温，并非一味针对房地产市场。

　　业内人士分析指出，目前沪上二手房市场已处于平稳发展期，自住型刚性需求和改善型柔性需求依旧比较旺盛。因此，成交量和成交价仍将保持稳中有升。即使今年再出现第三次加息，对置业需求者来说，还是能够承受的。

　　杭州HANGZHOU

　　行情火爆    二手房买卖陷入“疯狂”

　　近期，杭州城二手房成交可谓“疯狂”，在调查的短短两天时间内竟成交了近450套二手房！周六、周日平均每天二手房成交量都比前几天的日平均成交量增加了两三倍。

　　杭城多家房产中介加班加点，连夜签单办证，甚至工作到凌晨一两点钟。由于传闻上海强制执行20%个税的消息，怕“20%个税”会增加购房成本，一些打算租房的客户也决定买房了，现在正是租赁旺季，需求量却下降了。据统计，仅短短一周，挂牌量下浮18.09%。尽管上海刚否认了强制执行20%个税的消息，杭州这边最近也没有动向，但是很多客户还是觉得早一点成交早安心。

　　江西JIANGXI

　　采取措施遏制二手房交易中的偷漏税行为

　　江西省通过有效查堵二手房交易中的偷漏税行为和推行“先缴税后发证”的做法，使契税征管出现新局面，1-5月全省房地产契税征缴9.07亿元，同比增长37.8%。江西省从去年开始通过建立二手房交易价格复评制度、涉税估价档案和征收台账，以及设立评估监督热线电话等措施，进一步规范了全省房地产涉税估价行为，从而较好地遏制了二手房交易中纳税人高价低报问题，规范了房地产交易行为。 与此同时，这个省还通过加强与国土部门的联系、协作，实行“先缴税后发证”的办法，摸清了近年来土地使用权出让、转让、拍卖的情况，并逐一造册登记，对欠缴契税的，采取坚决措施清理入库，从而有效防止了税款流失。

　　深圳SHENZHEN

　　二手房交易超过新房 

　　2005年以来，随着国内房地产市场的普遍升温，深圳市房地产价格呈现较快上涨的局面。

　　二手房交易量持续上升，二手房需求已超过新建商品房。近年来，随着新建商品房供应紧张、价格持续上涨，价格相对低廉的二手房市场发展较快。2006年，全市二手住宅交易面积同比增加23.9％。今年一季度又同比增加28.95％。目前，二手房与新建商品房交易面积的比例为1.15..1,二手房交易量已超过新建商品房。

　　沈阳SHENYANG

　　与商品房销售火爆形势相比，沈阳二手房交易略显平淡

　　14月份，沈阳市存量房的交易面积、交易金额分别达到150.02万平方米和31.87亿元，同比分别增长6.58%和5.53%；其中，二手房的销售面积、金额分别达到103.08万平方米和22.63亿元，同比分别增长-3.6%和0.93%。从统计数据得知：二手房交易中，二手房住宅占71%，仍然是主体地位；二手房住宅交易仍以普通住宅交易为主，占全市二手房住宅交易总量的58.7%；普通二手房住宅、别墅、商服用房和办公用房都呈现负增长的状态。

　　专家认为，造成二手房销售平淡的原因主要是受到拆迁因素的影响，目前，二手房和二手房住宅均价分别同比增长-1.18%和4.72%。虽然出现了负增长，但目前沈阳市二手房价格的环比增长量、环比增长速度与同期增量商品房的涨幅还是比较协调的，有利于促进房地产二、三级市场联动。所以，即使二手房增幅出现负增长，但沈阳房地产市场总体状况及房价仍是健康的，运行态势是良性的，并为今后房地产业可持续发展提供了十分有利的保证。

　　南京NANJING

　　二手房单价七千吓跑买房人

　　据房地产研究机构公布的一项调研数据显示，通过5000多个样本调查，在一手商品房潜在购买者中有51.22%的人考虑购买的是二手房。不过，房产业内人士认为，因为二手房价格居高难下，二手房的购买需求受到了较大抑制。

　　二手房单价七千买房人被吓跑了，“江宁天地新城的二手房挂到7000元/平方米？”高女士在一家中介公司看到这样的房价瞠目结舌，江宁二手房怎么卖这么贵？周边新房的价格也不过5500元/平方米左右。尽管房主一再声称自己的房子里面含有高档装修，但高女士最终还是被高房价给吓走了。业内人士分析，市民对二手房的需求一直比较大，但是二手房的价格与新房不同。二手房的房主都是单个业主，在挂牌自己的房子时，一般都是将房价挂得高高的，多数房主不愿意调低价格。即使下调房价，调低的空间也很有限，房价较高抑制了买房需求。

　　重庆CHONGQING

　　出台政策鼓励二手房交易

　　重庆市出台政策鼓励二手房交易，其中期房合同禁止转让不搞一刀切的措施尤为引人注目。26日，市国土房管局人士称，特殊情况期房合同可以转让。此外，二手房转让时，涉及划拨土地补交出让金的，暂按标准的60%收取。优惠时间为一年，即日起执行。

　　此外，为鼓励二手房交易，重庆市国土房管局还出台多项措施：个人在今年6月1日前购买的住房转手交易时，若完税凭证提交不全的，根据重庆市取得房地产权证时间比入住时间晚的现象比较普遍的实际，购买房屋的起算时间，可参照购房合同登记备案时间。

　　长沙CHANGSHA

　　二手房最新基准价格电梯房最高2700元/平方米

　　实施了近4年之久的长沙市二手住房交易基准价格标准将从近日起刷新。长沙市物价局和长沙市房屋产权管理局今天联合公布了修订后的《长沙市二手住房交易基准价格》和《长沙市房屋地段分类表》，长沙市区范围内，电梯房和非电梯房的最低基准价分别达到了1800元/m2和1500元/m2。物价部门表示，经参照长沙市已有二手住房成交实例，并结合长沙市二手住房成交评估价格，从2003年11月起执行的《长沙市二手住房交易基准价格》和《长沙市房屋地段分类表》已进行修订，各县(市)二手住房交易基准价格由各县(市)物价管理部门会同当地房屋产权管理部门调整后公布，并报长沙市物价和房屋产权管理部门备案。

　　按照新修订的标准，今后二手住房交易成交价低于基准价的将按基准价计算，成交价高于基准价的按成交价计算。竣工时间5年以内(含5年)的二手住房按100%计算交易基准价格；竣工时间5-10年(含10年)的二手住房按90%计算交易基准价格；竣工时间10年以上的二手住房按80%计算交易基准价格。

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　　新房新政：

　　国家发改委发出严厉调控警示

　　4月16日，发改委在《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中直陈楼市存在的五大问题，认为部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快。今年3月全国70个大中城市房屋的销售价格同比上涨了5.9%，深圳、北京、广州几个大城市都达到了接近10%的增幅。

　　建设部副部长齐骥4月17日公开表示，建设部门还将进一步采取措施，遏制投机、控制投资、抑制过度消费，保持合理的房地产投资规模和住房价格水平。

　　建设部酝酿修订房屋拆迁条例   补偿标准亟待细化

　　现行的《城市房屋拆迁管理条例》与今年10月即将实施的《物权法》部分精神相悖，其修改工作迫在眉睫。据息，这项工作目前已提上建设部的工作日程。

　　国土资源部将开展住宅地使用权续期试点5月17日，国土资源部就贯彻实施《物权法》下发通知，要求各级国土资源部门研究落实《物权法》提出的新要求，对于住宅建设用地使用权期满如何续期等问题，积极开展试点工作。国土资源部还表示，要结合国土资源管理工作的实践，研究落实《物权法》提出的创新性要求，如住宅建设用地使用权期满如何续期，征地补偿中如何处理被征地农民既得利益，建设用地使用权如何在地表、地上和地下分别设立，建筑物区分所有权如何分割登记等问题，并积极开展试点工作。此外，国土资源部还将进行《物权法》的配套立法。今年，将重点做好《确定土地所有权和使用权规定》、《土地登记规定》和《划拨土地使用权管理办法》等部门规章的制定。

　　建设部发布购买新建商品房风险提示  不要买集体土地房

　　建设部新闻发言人指出，当前房地产市场中，特别是购买新建商品房过程中，开发商利用虚假广告、违规预售、签订存有缺陷的商品房买卖合同，或在集体土地上建设房屋违法销售，损害消费者合法权益的行为时有发生。广大消费者在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。

　　查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。

　　城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

　　房地产限外令将出   两部委联手杜绝外资囤房炒楼

　　6月5日，从房地产金融部门处获得一份传真文件《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(以下简称“《通知》”)，该文在去年171号文基础上，就“外商申请设立房地产公司”等方面，作了严格的补充规定。

　　“这次的《通知》仅从字面看，在控制外商直接投资方面确实相当严厉。”中国企业海外发展中心主任孙飞坦言，但相关政策最关键应是良性引导，以疏代堵。

　　《通知》第二条“外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则”中列出了看似“苛刻”的要求。

　　“申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让或购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。”

　　在171号文件中明确规定：“对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发和经营活动。”并且，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。

　　171号文件“先注册公司再进行房地产投资经营”的这一规定，成为限外政策出台以来，外资入境的重要门槛。