圈内人一致认同：长沙二手房市场长远看“多”，而当前市场看“空”。圈外人则普遍认为：做二手房生意的人大部分都是“撮巴子”， 周旋于房东与买主之间想尽法子赚差价、“提篮子”。面对售房业务不择手段，对待租房业务则嗤之以鼻。

　　归纳起来长沙二手房市场集中表现为四个方面的问题：1，行业管理还不够规范、专业化程度不高；2，经纪机构依然没有完全甩掉“黑中介”的帽子，导致行业整体诚信度较低；3，消费者没有形成梯级消费的住房消费观念；4，新商品房市场的繁荣，供应量逐年的大幅增涨“压迫”了二手房市场的成长。

　　本文以长沙二手房市场交易的一些客观现象为线索，从“行业管理、经纪机构、消费市场”三个层面深入长沙二手房市场进行剖析，试图清晰客观地看清其现在，准确地把握其未来的发展趋势，更希望能与长沙的房产消费者进行一次坦荡且有意义地沟通。但愿长沙二手房市场成熟之美，就在不远的未来。

　　呼唤科学的行政规划和规范的行业管理

　　管理是一件极其简单的事，只要你懂得做一个拿来主义者，先进的管理经验触手可及；管理又是一门深不可测的学问，因为同样的管理方法可能产生迥异的管理结果。确定管理方案，明确要的结果容易做到，然而管理的难度和艺术却在于过程。

　　政府引导规划、行业管理监督、市场调节掌控。这是真正的市场化，这是每一个市场参与角色最理想的环境。然而谁都明白，适合的才是正好的。从2005年七部委细则刚刚出台不久，6月1日成为个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税的起点，给长沙当时的炒房热潮当头棒喝。2006国家税务总局再次发文，明确从8月1日起个人住房转让征收个人所得税，长沙却根据自身市场客观情况调整而为。再到2006年9月关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知、12月关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知、2007年5月重新确定长沙二手住房交易基准价格。可鉴行政职能部门早已看清了形势、摸准了市场，对政策充分地理解和认识之后结合长沙市场进行了一些必要的变通。更可以看出行政职能部门对二手房市场“顶”之态势及偏爱。

　　由于新商品房市场的空前繁荣，从某种角度来看本就制约了二手房市场的增长。行政职能部门也是花费了大量的时间和精力来顾及新商品房市场的一些事务，而对二手房市场成长发展一些细节问题的思考和动作实施是有所忽视和欠缺的。从政策层面来说，实施缓解房地产过快增长的势头，建立健全房地产二手房交易及租赁机制，能促使房地产市场健康发展起来，更能让人们用一种理性正常的心态选择适合自己的住房方式。面对在宏观抽调下依然高速上涨的房价，不管是要改变一手房的供应结构，还是增加经济适用房，建设廉租社区等，都需要较长的时间才能看到效果。而加速二手房交易及租赁市场的发展，完善二手房交易及租赁制度，让一些现在还暂无能力购买新房的人回到购买二手房甚至是租房的状态上，虽然不能从根本上解决房价过高的问题，但是能够立竿见影地缓解房价增长过快的势头。

　　期待有责任的中介企业

　　从市场供给层面的逻辑来看：有百年的房地产中介企业，没有百年的房地产开发企业。这算是为二手房市场下了个前途无量的论调，更为业内人士描绘了一幅美好的未来蓝图。

　　根据公司市场部调查数据显示：截止到2007年5月28日，长沙市共有二手房门店共计263家，其中加盟/直营店198家，占到门店总数量的75.2%；私营店65家，占到门店总数量的24.8%（说明：1、因长沙二手房市场加盟与直营模式非常含糊不清，故将其二者划分为一类；2、私营店指门店数量等于或少于2个的中介机构；3、一些分布在小巷、社区内简陋得连名称都没有的“房讯部”不在统计之内。）。如此规模几乎是占据了长沙城市的大街小巷，二手房交易门店的身影随处可见。与之规模发展极不协调的是二手房行业诚信体系的缺乏，中介企业人员综合素质不高、专业人才短缺及整体形象较低的现状。

　　从目前长沙二手房市场的情况来看，行业的准入门槛太低，其从业人员专业化水准比较低。二手房市场因中介企业服务不规范，缺乏必要的公允合理性和有效的监管体系而一度产生“信用危机”，客户与业主不守信用的行为得不到约束，损害了中介服务的利益，严重扰乱了三级市场的秩序，抑制了居民房屋买卖的积极性，也阻碍了二手房市场的健康有序发展。二手房交易的根本痼疾是交易信息的不透明。中介机构在操作过程中隐瞒房子交易价格赚取差价、评估环节、缴税环节、银行按揭环节想方设法赚取非合理利润，甚至滋生出了公积金贷款“了难”费、加急费等一些子虚乌有的交易成本。尤其是一批专门“提篮子”的炒房族，竟得意地声称其行为为长沙房价的上涨做出了贡献。

　　任何行业或市场在其运作之初，必然会伴随着一定的无序甚至混乱，从最初狭道黑巷的“虾米小店”到具有一定规模的正规“品牌形象店”，直至现在一些品牌店所奉行的“培养人才”的品牌运营、行业可持续发展之道。长沙房地产中介发展15年历程浓缩成“三部曲”，让人们在感叹其发展过程之艰辛曲折的同时，也隐约看到了它正走向正规和成熟的曙光。

　　竞争促使行业发展趋于规范，市场逐步活跃，诚信将成为市场的主题。深耕细作于二手房市场，潜心务实于公司的长远经营，弃蝇头小利而施“蓝海”之战略。“百年老店”中介企业的诞生是可望更是可及的。

　　需要有正确的消费理念

　　维也纳之所以是音乐之都，因为它有象征着音乐圣殿的国家歌剧院、金色大厅，当今世界公认的最优秀的爱乐乐团，闻名遐迩的新年音乐会，更因为维也纳有全球最懂得欣赏音乐的听众。

　　在宏观调控的阴影之下，全国楼市依然是大行涨道。在长沙有一个代表了大多数的声音“长沙是一个二线城市，房地产市场的发展还比较健康、发展空间还很大，根本就不在宏观调控之列”。从2005年至今长沙新商品房市场的表现来看：一般新商品房项目开盘后一个月，其销售均价就要上涨一两百元左右每平方米，到楼盘售磬时的价格时与其入市时的销售价格相比则要高出好几百元每平方米。一路向上、只涨不跌的房价趋势体现得显而易见。

　　由于房价上涨带来的恐慌性购房，以及由此延伸出来的购房需求被提前释放，导致人们“不约而同、争先恐后”地选择在此时购房。很多人现在租房住挺好，离单位也近，原本计划三五年之后再买房，但是看到现在房价上涨，抱着“买涨不买跌”，“过几年更买不起”的心态，提前完成了消费计划，代价是从此背上了沉重的经济负担。本想只要想方设法付清首付，后面的月供只要在以前月租的基础上加一点就可以了。然而，月供与月租的差别往往是不太能承受的月供后会还要增加物业管理费，同时由于楼盘位置的变化导致时间成本与交通成本的大幅度提高。

　　中国传统文化和“追涨心理”都会导致人们集体无意识购房。比如一个预备在租来的房里结婚的男孩可能要面对女方家长的质疑，外地来长的小夫妻也会认为要买了房才有“家”的感觉。这此因素都会导致大家不顾自身需求和经济能力跳过租房或是选择购买性价比较高的二手房阶段，集体无意识地购买新房。这些也是导致房价上涨原因中刚性需求的一部分，真实却不合理。

　　房地产是具有周期性质的投资和消费行为，不能一味追求“快和好”而使自己背负沉重的经济负担。按照国外的发展规律，个人的房地产投资消费应该经过租房、买二手房、买小房、买大房这样四个阶段。在科学的房地产消费观念之下，聚合成理性科学的消费市场，是长沙二手房市场需求之根本，更是长沙二手房市场兴起之基石。

　　建立住房保障体制，完善二手房交易及租赁市场体制，加强二手房交易及租赁市场规范诚信，采用现代化技术手段和新的经营模式，提高中介公司的服务水平，促进二手房市场与新商品房市场之间的互动等，都是目前亟待解决和完善的问题。长沙二手房将来如何演变，既取决于市场供需关系的变化，也取决于政府主管部门对于市场各种变量的准确判断及应对，更取决于经纪机构以责任、担当的态度立足长远来经营。